Date: 2021-04-12 Category: Extra Ordinary State: Union Government Country: India

In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 38 of 1963 the Tariff Authority

Issued by Tariff Authority for Major Ports · Not Applicable

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Executive Summary & Key Takeaways

                    ## Report on Paradip Port Trust's Revision of Scale of Rates for Allotment of Port Land

**1. Executive Summary:**

This report analyzes the policy document concerning the revision of the Scale of Rates (SoR) for the allotment of Port Land and built-up premises outside the custom bonded area by the Paradip Port Trust (PPT). The core purpose of this revision, as inferred from the document, is to update and implement revised lease rentals for non-port related activities, ensuring alignment with the Land Policy Guidelines of 2014 (as amended in 2015) and reflecting current market values. Key changes include revised rates for land, open space, and non-residential buildings, with varying escalation factors.

**2. Introduction:**

This report provides an overview and analysis of the official government policy document pertaining to the Paradip Port Trust’s (PPT) revised Scale of Rates (SoR) for the allotment of port land and built-up premises outside the custom bounded area. The analysis is based solely on the information provided within the document.

**3. Policy Overview:**

*   **Amendment:** This policy document pertains to the revision of an existing Scale of Rates. The original policy being amended is referenced in several places, including the following orders: TAMP532014PPT dated 15 May 2015, TAMP262016PPT dated 08 February 2017.
*   **Core Objective(s):** The core objective of this revision, based on the provided text, is to:
    *   Revise the lease rentals for port land and built-up premises outside the custom bonded area to reflect current market values.
    *   Ensure compliance with the Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 (as amended in 2015).
    *   Establish rates for non-residential buildings.
    *   Implement revised escalation factors for lease rentals.

**4. Background and Rationale:**

The validity of the lease rents fixed by previous orders (TAMP532014PPT and TAMP262016PPT) expired on 16 July 2020. The PPT requested and was granted an extension until 16 January 2021. This revision is therefore necessary to establish updated lease rentals for the period following the expiration of the extended validity, bringing the rates in line with the market and land policy guidelines. The document suggests that revisions are also taking place to include non-residential buildings in the Scale of Rates. A registered valuer was appointed to undertake the valuation process for Port Land built up premises.

**5. Key Provisions / Changes:**

The document introduces several key changes to the existing Scale of Rates. These changes are specific to the area of Paradip Port Trust. The key changes are detailed below:

*   **Revised Lease Rentals for Port Land:**
    *   The original policy established lease rentals for Township Zone, Industrial Zone, Sector 21 Zone, and Haridaspur.
    *   The new provision revises the amount in per acre for each zone. For example, the Township Zone changes to 2,32,28,335 from a previous value (this is not stated in the text.)
    *   This change affects the amount of annual lease rent that allottees will be required to pay.
*   **Revised Rates for Open Space and Right of Way (ROW):**
    *   The original policy had fixed rentals for open space on licence basis outside Custom bound area for nonport related activities and the Way Leave charges.
    *   The new provision changes rates "per sq.m/day" for the Township Zone, Industrial Zone, Sector 21 Zone, and Haridaspur.
    *   This change directly affects the amount paid for allotment of open space and ROW.
*   **Introduction of Rates for Non-Residential Buildings:**
    *   The original policy didn't specify rates for non-residential buildings.
    *   The new provision introduces "Rate per month per square feet" for particular items (R.C.C. or AC Sheet) in locations Badapadia, Madhuban, FMMC, Nuabazar, Sector21, Atharbanki, ExOMA, ExCoast Guard, Marine Workshop, Marine Shop, Inside Bus stand, Old Trade Centre near Hanuman Temple, New Trade Centre, Paradip Bhawan.
    *   This change will affect those leasing non-residential buildings within the specified locations.
*   **Change in Escalation Factor (Partially):**
    *   The original policy had a 5% escalation factor for lease rentals (as mentioned in the LAC report).
    *   The new provision changes the escalation factor to 2% per annum for land and open space. Escalation will stay at 5% for non-residential buildings.
    *   This changes the rate at which fees for land and open space increase yearly.

**6. Target Audience and Stakeholders:**

The policy directly affects:

*   Existing and prospective lessees/licensees of port land, open spaces, and built-up premises (particularly non-residential buildings) outside the custom bonded area of Paradip Port Trust.
*   Users involved in non-port related activities within the specified zones (Township, Industrial, Sector 21, Haridaspur).
*   Those leasing space for pipelines, conveyors, and multilayer stacks.

**7. Implementation Aspects (Inferred):**

*   **Responsible Agency/Bodies:** The Paradip Port Trust (PPT) is the responsible body for implementing this policy. The Tariff Authority for Major Ports (TAMP) approves the Scale of Rates. The Land Allotment Committee (LAC) recommends the Market Value for any land.
*   **Timelines/Procedures:**
    *   The revised Scale of Rates becomes effective 30 days after the date of notification of the Order in the Gazette of India.
    *   The revised Scale of Rates remains in force for five years from the effective date.
    *   Payments are due within one month from the date of issue of the demand note.

**8. Expected Outcomes / Impact of Changes:**

The likely intended outcomes of these changes include:

*   Increased revenue for the Paradip Port Trust, reflecting current market values.
*   Standardized and transparent lease rental calculations based on the Land Policy Guidelines.
*   Updated and more accurate pricing structure for port land, open space, and non-residential buildings.
*   The new rate will take into account enhanced costs of materials and manpower required for maintaining the said non-residential buildings, helping the long-term sustainability of the Port.

**9. Conclusion:**

The revised Scale of Rates for the allotment of Port Land and built-up premises outside the custom bonded area represents a significant update by the Paradip Port Trust. It revises the rental amounts for land and open space, defines a new fee structure for non-residential buildings, and modifies the yearly rate of fee increase. The effective implementation of these changes is crucial for maintaining the financial stability of the PPT and supporting the growth of non-port related activities within the port area, helping create a competitive port environment.
                

Key Entities Referenced

Tariff Authority for Major Ports: Regulatory body that disposes of the proposal received from Paradip Port Trust. NEW DELHI: Capital of India, place of publication THE GAZETTE OF INDIA: Official government publication Major Port Trusts Act, 1963: Law under which the Tariff Authority for Major Ports exercises its powers. Section 49 is specifically mentioned. Paradip Port Trust: Port trust that submitted the proposal for revision of its Scale of Rates (SOR) for allotment of Port Land and Built up premises outside the custom bounded area. Jawaharlal Nehru Port Trust: Name of the Applicant. Shri T.S. Balasubramanian: Member Finance of the Quorum Shri Sunil Kumar Singh: Member Economic of the Quorum Township Zone: One of the zones defined by Paradip Port Trust for land allotment purposes. Industrial zone: One of the zones defined by Paradip Port Trust for land allotment purposes. Sector21 Zone: One of the zones defined by Paradip Port Trust for land allotment purposes. Haridaspur: One of the zones defined by Paradip Port Trust for land allotment purposes. Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014: Guidelines issued by the Government of India for determining lease rentals for lands belonging to the Port Trusts. Odisha: State in India where Paradip Port is located; mentioned in the context of government ready reckoner of land value. COVID 19: Pandemic due to which the valuation process could not be completed within the stipulated time. Land Allotment committee: Committee that recommended the Scale of Rates based on the report submitted by the valuer and was approved by the Board. Bhitargarh: Revenue village where some of the land is located. Bijayachandrapur: Revenue village where some of the land is located. Sandhakuda: Revenue village where some of the land is located. NuaSandhakuda: Revenue village where some of the land is located. Berhampur sasan: Location of land. Jaipur: Location of land. Madhuban Area: Area within the Port Limit. V. Point, badpadia area: Area within the Port Limit. Nuasandhakuda area: Area within the Port Limit. Nuabazar area: Area within the Port Limit. Brundaban colony area: Area within the Port Limit. Atharbanki area: Area within the Port Limit. Sector 21 area: Area within the Port Limit. Orissa High Court: Court where some users/lessees challenged the Order of May 2015. Odisha State Cooperative Bank Limited: One of the users that furnished their comments. GST Act: Act under which Goods and Service Tax came into existence. Transfer or Property Act, 1982: Act that defines 'Lease' in Section 105. Indian Easements Act, 1882: Act that defines 'License' in Section 52. Central Government: Government who issues laws, rules, byelaws, regulations, orders and notification relating to the Port. Paradip Port Trust Immovable Properties Lands and Houses Leasing and Licensing Regulations, 1975: Governing regulations for all the allotments of Port land and buildings

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                रजजस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99
xxxGIDHxxx
ससीी..जजीी..--एएमम..एएxचचxx..G--अअID..E--x11x33x00 4422002211--222266558833
CCGG--MMHH--EE--1133004422002211--222266558833
ऄसाधारण
EXTRAORDINARY
भाग III—खण्ड 4
PART III—Section 4
प्राजधकार स ेप्रकाजित
PUBLISHED BY AUTHORITY
स.ं 171] नइ कदल्ली, सोमवार, ऄप्रलै 12, 2021/चत्रै 22, 1943
No. 171] NEW DELHI, MONDAY, APRIL 12, 2021/CHAITRA 22, 1943
महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण
ऄजधसचू ना
मुंबइ, 25 माचच, 2021
स.ं टीएएमपी/7/2021-पीपीटी.—महापत्तन न्यास ऄजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त
िजियों का प्रयोग करत े हुए, महापत्तन प्रिुल्क प्राजधकरण एतद्दवारा कस्ट्टम के बाह्य क्षत्रे में पत्तन भूजम और जनर्ममत
पररसरों के अवंटन के जलए दरमानों म ें संिोधन के जलए परादीप पत्तन न्यास स े प्राप्त प्रस्ट्ताव का जनपटान करता ह,ै जैसाकक
आसके साथ संलग्न अदेि में कदया गया ह।ै
egkiRru i’z kqYd ikzf/kdj.k
l-a Vh,,eih@7@2021&पीपीटी
परादीप पत्त न न्य ास &&& vkosnd
dksje
(i) Jh Vh-,l- ckylqcez fu;u] lnL; ¼foÙk½
(ii) Jh lquhy dqekj flag] lnL; ¼अर्मथक½
vkns'k
(ekp]Z 2021 ds 16osa fnu ikfjr)
यह मामला कस्ट्टम के बाह्य क्षत्रे में पत्तन भूजम और जनर्ममत पररसरों के अवंटन के जलए आसके दरमानों म ें संिोधन
के जलए परादीप पत्तन न्यास (पीपीटी) द्वारा प्रस्ट्तुत प्रस्ट्ताव स ेसंबंजधत ह।ै
2185 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
2.1. आस प्राजधकरण द्वारा पहली बार, अदेि स.ं टीएएमपी/53/2014-पीपीटी कदनांक 15 मइ 2015 द्वारा गैर-पत्तन
गजतजवजधयों के जलए पट्टे पर दने े और लाआसेंंसग प्रयोजन के जलए पांच वर्षों की ऄवजध के जलए कस्ट्टम के बाह्य क्षेत्र म ें
जस्ट्थत टाईनजिप जोन, औद्योजगक क्षत्रे , सेक्टर -21 जोन और हररदासपुर म ें पत्तन भूजम (जवकजसत और ऄजवकजसत) के जलए
पट्टा ककराए पर प्रदान ककया गया ह।ै
2.2. तत्पश्चात, ऄप्रलै 2016 म ें पीपीटी प्रस्ट्तुत एक पथृ क प्रस्ट्ताव के अधार पर, आस प्राजधकरण न े 21 माच च 2017 को
ऄजधसूजचत ऄपने अदेि सं. टीएएमपी/26/2016-पीपीटी कदनांक 08 फरवरी 2017 द्वारा गैर-पत्तन संबंधी गजतजवजधयों
और वे लीव प्रभारों के जलए कस्ट्टम के क्षत्रे के बाहर लाआसेंस के अधार पर खुले स्ट्थान के ऄस्ट्थायी अवंटन के जलए ककराया
जनधाचररत ककया था।
2.3. ईि दोनों अदेिों द्वारा जनधाचररत पट्टा ककराया की वैधता की तारीख 16 जलु ाइ 2020 को समाप्त हो गइ ह।ै
पीपीटी द्वारा ककए गए ऄनरु ोध के अधार पर, आस प्राजधकरण ने ऄपने अदेि कदनांक 08 जसतम्बर 2020 द्वारा वैधता
ऄवजध का 16 जनवरी 2021 तक जवस्ट्तार ककया था।
2.4. आस पष्ठृ भूजम म,ें पीपीटी ने ऄपन े पत्र संख्या एडी-इएसटी-जमस्ट्स-III-06/2011(वाल्यूम-II)/489 कदनांक 11
जनवरी 2021 द्वारा पट्टा ककराए में संिोधन के जलए ऄपना प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया है।
3.1. ऄपन ेपत्र कदनांक 11 जनवरी 2021 में पीपीटी द्वारा ककया गया ऄनरु ोध जनम्नानुसार ह:ै
(i) पत्तन भूजम और गरै -पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों के जलए जनर्ममत क्षेत्र के अवटं न के जलए दरमान
ऄनुमोकदत ककए गए थे और ऄंजतम बार ऄजधसूचना संख्या टीएएमपी/53/2014-पीपीटी कदनांक
11.06.2015 द्वारा टीएएमपी द्वारा ऄजधसूजचत ककया गया था जो 11.07.2015 से 10.07.2020 तक
लाग ू ह ै और अरओडब्लल्यू एवं खुले स्ट्थान को टीएएमपी द्वारा ऄजधसूचना संख्या टीएएमपी/26/2016-
पीपीटी कदनांक 23.02.2017 द्वारा ऄजधसूजचत ककया गया था जजसे ऄजधसूचना की तारीख से लाग ू
ककया गया था और आसकी वैधता की तारीख 10.07.2020 तक थी।
(ii) जवजनर्ददष्ट ऄवजध के परू ा होने के पश्चात, पीपीटी ने पत्र संख्या एडी-इएसट-जमस्ट्स-III-06/2011(वाल्यूम-
II)/1192 कदनांक 09.03.2020 द्वारा पत्तन भूजम और जनर्ममत पररसरों के जलए मल्ू य-जनधाचरण का कायच
करने के जलए बोली अमंजत्रत करने की प्रकिया के माध्यम स ेएक पंजीकृत मल्ू यांकक की जनयुजि की थी।
(iii) महामारी की जस्ट्थजत के कारण, ईपयुचि कायच जवजनर्ददष्ट ऄवजध के भीतर परू ा नहीं हो सका था जजसके
जलए जनयुि मल्ू यांकक के ऄनरु ोध के अधार पर, सख्ं या.एडी-इएसटी-जमस्ट्स-III-06/2011
(वाल्यूम-II)/1631 कदनांक 12.05.2020 द्वारा अदिे जारी करके जवस्ट्तार ककया गया था।
(iv) तत्पश्चात, पीपीटी ने 11.07.2020 से छ: महीन े की और ऄवजध के जलए वतचमान एसओअर की वैधता
की तारीख का जवस्ट्तार करने के जलए टीएएमपी स े ऄनुरोध ककया था क्योंकक कोजवड-19 की जस्ट्थजत के
कारण वास्ट्तजवक बाजार-मूल्य का मूल्यांकन ईजचत नहीं हो सकता।
(v) मूल्यांकक द्वारा प्रस्ट्तुत ररपोटच के अधार पर भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी) न े एसओअर की जसफाररि
की और बोड च द्वारा संकल्प सख्ं या 73/2020-21 कदनांक 18.12.2020 द्वारा आसका ऄनमु ोदन ककया
गया था।
(vi) ईपयुचि को देखते हुए, टीएएमपी से कस्ट्टम क्षेत्र के बाहर जवजभन्न जोनों पर गैर-पत्तन संबंजधत
गजतजवजधयों के जलए लाआसेंस अधार पर पत्तन भूजम के अवटं न के जलए एलएससी और आसके न्यासी
मंडल द्वारा द्वारा संस्ट्तुजतत एसओअर और खलु े स्ट्थान के अवटं न और राआट ऑफ वे और कस्ट्टम क्षेत्र के
बाहर गरै -अवासीय भवनों के अवंटन का ऄनुमोदन करन े का ऄनुरोध ककया जाता ह।ै
3.2. पीपीटी के प्रस्ट्ताव कदनांक 11 जनवरी 2021 म ेंजवजनर्ददष्ट ऄन्य प्रमुख मुद्दे जनम्नानुसार ह:ैं[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 3
(i) सपं जत्त का जववरण :
(क) चार राजस्ट्व ग्रामों ऄथाचत जभतारगढ़, जबजयाचन्रापुर, संधाकुडा और नुअ-संधाकुडा में
एसी 411054 डेक के क्षेत्रफल से ऄजधक के क्षेत्र म ेंफैली भूजम
(ख) हररदासपुर, बरहमपुर सासन, जयपुर जस्ट्थत एसी 20.00 डेक की भूजम
(ग) पत्तन ईपयोिाओं को अवंटन के जलए पीपीटी के पास लगं भग 1200 बाजार यूजनटों (गरै -
अवासीय) भवनों से ऄजधक ईपलब्लध ह।ैं
(घ) संपजत्त, जजसमें हररदासपुर सजहत पत्तन भूजम सजम्मजलत ह,ै को भूजम ईपयोग, स्ट्थान, क्षेत्र की
सामाजजक जस्ट्थजत, सावचजजनक पररवहन की समीपस्ट्थ स्ट्थान तक पहुचं और ऄन्य संबंजधत
कारकों के अधार पर जनम्नजलजखत क्षेत्रों में बांटा गया ह:ै
(i) मधुबन क्षेत्र
(ii) V. प्वाआंट, बाड़पाजडया क्षेत्र
(iii) नौसांधाकुडा क्षेत्र
(iv) नौबाजार क्षेत्र
(v) ब्रन्दाबन कॉलोनी क्षेत्र
(vi) ऄथारबंकी क्षेत्र
(vii) सेक्टर– 21 क्षेत्र
(viii) हररदासपुर क्षेत्र
(ड़) आसके ऄजतररि, ईपयुचि क्षेत्र को जनम्नानुसार पत्तन सीमा के भीतर 3 जोनों और पत्तन सीमा के
बाहर ऄन्य जोन के प्रमुख समूहों में बांटा गया ह:ै
पत्तन सीमा के भीतर क्षत्रे
ि.स.ं जोन का नाम क्षत्रे का नाम जल फैलाव का क्षत्रे फल भजूम का क्षत्रे फल एकड़ कुल क्षत्रे फल
एकड़ म ें म ें एकड़ म ें
1. क टाईनजिप क्षेत्र - 1909.00 1909.00
2. ख औद्योजगक क्षेत्र - 1535.11 1535.11
3. ग सेक्टर-21 क्षेत्र - 666.43 666.43
सकल योग : 4110.54
पत्तन सीमा के बाहर का क्षत्रे
ि.स.ं जोन का नाम क्षत्रे का नाम जल फैलाव का क्षत्रे फल भजूम का क्षत्रे फल एकड़ कुल क्षत्रे फल
एकड़ म ें म ें एकड़ म ें
1. - हररदासपुर - 20.04 20.04
सकल योग: 20.04
(ii) पत्तन का प्रस्ट्ताव
पीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत दरमानों से जलया गया संबंजधत ईद्धरण को पुन: नीचे प्रस्ट्तुत ककया गया है:4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
“पत्तन भजू म के अवटं न के जलए सदर मान :
(क) कस्ट्टम क्षत्रे के बाहर गरै -पत्तन स े सबं जं धत गजतजवजधयों के जलए पट्टे के अधार पर पत्तन भजू म के
अवटं न के जलए प्रस्ट्ताजवत दरमान
(राजि रुपये म ेंप्रजत एकड़)
ि.स.ं जोन प्रस्ट्ताजवत एसओअर
पत्तन भजूम का बाजार मल्ू य अरजक्षत मल्ू य वार्मर्षक पट्टा ककराया के सदं भ च
म ें
1. टाईनजिप जोन 2,32,28,335 13,93,700
2. औद्योजगक जोन 1,99,09,993 11,94,600
3. सेक्टर – 21 1,74,85,058 10,49,103
4. हररदासपुर 6,73,238 40,394
ईपयुचि दरों म ें2% प्रजत वर्षच की दर स ेवृजद्ध की जाएगी।
(ख) खलु ेस्ट्थान और राआट अफ व े(अर ओ डब्लल्य)ू के अवटं न के जलए प्रस्ट्ताजवत दर मान
ि.स.ं जोन प्रस्ट्ताजवत एसओअर
पत्तन भजूम का बाजार मल्ू य दर प्रजत वग चमी./प्रजत कदन
1. टाईनजिप जोन 2,32,28,335 रु 0.94
2. औद्योजगक जोन 1,99,09,993 रु 0.80
3. सेक्टर – 21 1,74,85,058 रु 0.71
4. हररदासपुर 6,73,238 रु 0.02
ईपयुचि दरों म ें2% प्रजत वर्षच की दर स ेवृजद्ध की जाएगी।
(ग) ककसी जविर्षे मद जसै ेअर.सी.सी. ऄथवा एसी िीट के जलए ऄलग प्रकार के स्ट्थान (दर प्रजत मास
प्रजत वग चफुट (रु. म)ें के जलए गरै -अवासीय भवन के जलए प्रस्ट्ताजवत दरमान
क्षत्रे मद का जववरण ककराया प्रजत मास प्रजत वग चफुट (रु. म)ें
बडापाजडया अर.सी.सी. 12.00
एसी िीट 8.56
मधुबन अर.सी.सी. 11.93
एसी िीट 9.06
एफएमएमसी अर.सी.सी. 11.33
नौबाजार अर.सी.सी. 13.70
एसी िीट 11.14
सेक्टर-21 अर.सी.सी. 11.65
ऄथरबंकी एसी िीट 10.91
एक्स-ओएमए एसी िीट 8.56
एक्स-कोस्ट्ट गाडच अर.सी.सी. 12.97
एसी िीट 9.62
मैरीन वकचिॉप एसी िीट 8.63
मैरीन िॉप एसी िीट 8.63
बस स्ट्टैण्ड के ऄंदर अर.सी.सी. 10.81
हनुमान मंकदर के पास ओल्ड रेड सेंटर अर.सी.सी. 12.00
न्यू रेड सेंटर अर.सी.सी. 23.98
पारादीप भवन अर.सी.सी. 23.98[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 5
ईपयुचि दरों म ें5% प्रजत वर्षच की दर स ेवृजद्ध की जाएगी।
(iii) पीपीटी ने पत्तन भूजम के अवटं न के संबंध में और खुल े स्ट्थान तथा राआट अफ वे (अर ओ डब्लल्य)ू के
अवंटन के जलए प्रस्ट्ताजवत एसओअर म ें वार्मर्षक पट्टा ककराया के ऄनुसार अधार अरजक्षत मूल्य के रुप म ें
वर्षच 2021 के जलए लाग ू पट्टा ककराए का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै आसका जनजहताथच यह ह ै कक पत्तन ने जवद्यमान
ऄनुिमजणत पट्टा ककराया से ऄजधक पट्टा ककराए म ेंककसी वृजद्ध के जलए अग्रह नहीं ककया ह।ै
4.1. प्रस्ट्ताव स्ट्वीकार करते समय, पीपीटी से 28 जनवरी 2021 के पत्र द्वारा टाईनजिप, औद्योजगक, सेक्टर-21 और
हररदासपुर जोन में ऄजवकजसत भूजम के जलए पट्टा ककरायों का प्रस्ट्ताव न करने के जलए कारण स्ट्पष्ट करने का ऄनरु ोध ककया
गया था।
4.2. आस संबंध म,ें पीपीटी ने ऄपन े 04 फरवरी 2021 के पत्र द्वारा यह ईत्तर कदया ह ै कक पीपीटी क्षेत्र म ें आस प्रकार की
कोइ ऐसी भूजम ईपलब्लध नहीं ह ै जो ऄजवकजसत हो क्योंकक भजू म का अवंटन इ-जनजवदा –एवं- नीलामी के माध्यम से जैसी
ह,ै जहां ह ै के अधार पर ककया गया ह।ै ऄत:, मूल्यांकक न े संपणू च पारादीप पत्तन क्षेत्र के जलए ऄपनायी जान े वाली जवकजसत
भूजम की दर का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै
5. जवजनधाचररत परामिी प्रकिया के ऄनुसार, पीपीटी का कदनांक 11 जनवरी 2021 के प्रस्ट्ताव की एक प्रजत कदनांक
28 जनवरी 2021 के पत्र द्वारा संबंजधत ईपयोिाओं/ईपयोिा संगठनों को ऄग्रेजर्षत ककया गया था जजसमें ईनकी
रटप्पजणयां मांगी गइ थीं। कुछ ईपयोिाओं जैसे श्री संजय कुमार अचायच, ऄजधविा, ईड़ीसा ईच्च न्यायालय, मैससच ठाकुर
ऑटोमोबाआल सर्मवस स्ट्टेिन, पारादीप पोट च लीज लैण्ड अनसच सोसायटी, होटल एररस्ट्टोिेट प्राआवेट जलजमरटड और होटल
पद्मा प्राआवेट जलजमरटड ने कदनांक 10 फरवरी 2021 की ऄपनी-ऄपनी इ-मेल से और ओजडिा स्ट्टेट को-अपरेरटव बकैं
जलजमरटड (ओएससीबीएल) ने ऄपनी इ-मेल कदनांक 5 माचच 2021 के द्वारा ऄपनी-ऄपनी रटप्पजणयां प्रस्ट्तुत की ह।ैं आन
रटप्पजणयों को फीडबैक की सूचना के जलए पीपीटी को ऄग्रेजर्षत ककया गया ह।ै पीपीटी ने ऄपने कदनांक 18 फरवरी 20921
और 10 माचच 2021 के पत्रों के माध्यम से ईत्तर कदया ह।ै
6. प्रस्ट्ताव की प्रारंजभक जांच के अधार पर, 15 फरवरी 2021 के पत्र द्वारा पीपीटी से ऄजतररि सूचना/स्ट्पष्टीकरण
भेजने का ऄनरु ोध ककया गया था। पीपीटी न े ऄपन े पत्र कदनांक 18 फरवरी 2021 द्वारा ईत्तर कदया ह।ै पीपीटी से मागं ी गइ
सूचना/स्ट्पष्टीकरण और आनके सबं ंध में प्राप्त ईनकी प्रजतिया नीचे ताजलका रुप म ेंदी गइ ह:ै
ि.स.ं पीपीटी स ेमागं ी गइ ऄजतररि जानकारी/स्ट्पष्टीकरण पीपीटी की प्रजतकिया
(i) जैसाकक संदभाचधीन प्रस्ट्ताव के साथ संलग्न मूल्यांकन ररपोटच से पता चलता
ह,ै मूल्यांकक ने पृष्ठ संख्या 12-16 पर ऄपनी ररपोटच में संबंजधत क्षेत्र के
ईप-पंजीयक के कायाचलय क्षेत्र से और ओजडिा सरकार की सरकारी
वैबसाआट से एकत्र ककए गए बेंचमाकच मान पर जवचार करते हुए पद्धजत-1
(लागत दजृष्टकोण पद्धजत) – क्षेत्र में भूजम के मूल्य का राज्य सरकार के रेडी
ररकानर के अधार पर भूजम के बाजार मूल्य का जनणचय ककया है और मांग,
दरू ी, ईपयोजगता, अधारभूत ऄवसंरचना अकद जैसे प्रत्येक कारक के जलए
कुछ बहुलीकरण को लागू करते हुए आन कारकों के संबंध में ऄजतररि मान
पर जवचार ककया गया।
आस संबंध में, पीपीटी जनम्नजलजखत जस्ट्थजत स्ट्पष्ट करे :
(क) जजस गणना के अधार पर जबजया चन्दरपुर और बाटीजंगा, ब्रह्मपुर सासन सरकार के रेडी ररकानर ने प्रत्येक राजस्ट्व ग्राम के
(नजदीक हररदासपुर भूजम) के जलए औसत बैंचमाकच बाजार मूल्य के संबंध जलए बैंचमाकच मान जनधाचररत ककया है, ऄत: ईस
में ककए जनणचय और आसी प्रकार जवजभन्न जोन ऄथाचत टाईनजिप क्षेत्र, राजस्ट्व ग्राम का औसत बैंचमाकच मान ईस क्षेत्र
का ऄनुमाजनत मूल्य होता ह।ै
औद्योजगक क्षेत्र, सेक्टर-21 क्षेत्र और हररदासपुर क्षेत्र के जलए बाजार मूल्य
ऄंजतम एसओअर को ऄंजतम रुप प्रदान करते
के संबंध में ककए जनणचय को दिाचया गया है, वह गणना प्रस्ट्तुत की जानी ह।ै
समय, मूल्यांकक ने 60,00,000/- से लेकर
2,00,00,000/-रुपये तक की श्रेणी की जभन्न-
जभन्न दरों पर जवचार करते हुए जबजया चन्रपुर
में प्रजत एकड़ भूजम 1,00,000,00/- रुपये के रुप6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
में औसत बैंचमाकच मूल्य का जनणचय ककया ह।ै
वतचमान प्रस्ट्ताव म,ें बैंचमाकच मूल्य जबजय चन्रपुर
के जलए 1,00,000,00/- रुपये से
2,64,000,00/- रुपये के बीच जभन्न-जभन्न ह ैऔर
औसत बैंचमाकच मूल्य 1,25,00,000/- रुपये के
रुप में जवचार ककया गया है।
हरीदासपुर के संबंध में, पहले, मूल्यांकक न े
5,00,000/- रुपये प्रजत एकड़ भूजम के बैंचमाकच
मूल्य पर जवचार ककया था क्योंकक यह
4,60,000/- रुपये से 6,90,000/- रुपये की
श्रेणी में जभन्न-जभन्न था।
वतचमान प्रस्ट्ताव में, हररदासपुर, बाटीजंगा और
ब्रह्मपुर सानास के जलए बैंचमाकच मूल्य
6,00,000/-रुपये से 13,11,900/- रुपये के के
बीच जभन्न जभन्न ह ै और औसत बेंचमाकच मूल्य
6,00,000/- रुपये के रुप में जवचार ककया गया
ह।ै
(ख) भूजम के ऄजतररि मूल्य का जनणयच करने के जलए प्रत्येक कारकों ऄथाचत मूल्यांकक ने क्षेत्र की वास्ट्तजवक ऄवजस्ट्थजत को
मांग, दरू ी, ईपयोजगता, अधारभूत ऄवसंरचना अकद के जलए जवजभन्न ध्यान में रखते हुए ऄथाचत संपजत्त की ऄवजस्ट्थजत
गुणन कारक मूल्यों पर जवचार करने के जलए अधार प्रस्ट्तुत ककया जाना ह ै और जस्ट्थजत, नागररक सुजवधाओं/केन्रीय व्यापार
जजला (सीबीडी) और संचार के साधनों की
समीपता, बाधाओं, ककराया ऄजधकारों अकद पर
जवचार करते हुए गुणक कारक का जनणचय ककया
ह।ै
(ग) ईपयोजगता कारक के जलए ऄजतररि मूल्य, जैसाकक मूल्यांकन ररपोटच में पृष्ठ चूूँकक आसकी ईपयोजगता पूवच की दरों पर
जवद्यमान ह,ै आसजलए, पृष्ठ 16 में आसका सार-
संख्या 14 पर जनणचय जलया गया है, मूल्य ररपोटच के पृष्ठ संख्या 16 पर कदए
सार-संक्षेप के साथ मेल नहीं खाता ह।ै आस ऄनुपयुि मेल का जववरण नीचे संक्षेपण करते समय टाईनजिप, औद्योजगक और
कदया गया ह:ै सेक्टर-21 क्षेत्र के जलए मूल्यांकन ररपोटच के पृष्ठ
जोन टाईनजिप औद्योजगक सक्े टर -21 हररदासपरु 14 में अकजलत ऄजतररि मूल्य के पांचवे भाग
क्षत्रे क्षत्रे (मौजाब्रह्मपरु और पत्तन की सीमा के बाहर के क्षेत्र के जलए
सासन) ऄथाचत हररदासपुर जोन के जलए दसवें जहस्ट्से के
रुप में ईपयोजगता कारक के ऄजतररि मूल्य को
ऄजतररि 75,00,000/- 37,50,000/- 12,50,000/- 60,000/- जलया गया ह।ै
मूल्य
जैसाकक
पृष्ठ
संख्या
14 पर
अकजलत
ककया
गया ह।ै
ऄतररि 15,00,000/- 7,50,000/- 2,50,000/- 6,000/-
मूल्य
जैसाकक
पृष्ठ 16
पर
जवचार
ककया
गया ह।ै
(सारांि)[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 7
पीपीटी द्वारा ईपयुचि त्रुरट का सुधार ककया जाना ह ैऔर यकद ऄपेजक्षत हो,
ईपयुचि संिोधनों को दखे ते हुए प्रस्ट्ताजवत एसओअर की समीक्षा की जानी
ह।ै
(ii) मूल्यांकक ने ऄपनी मूल्यांकन ररपोटच में प्रत्येक जवजभन्न ऄवस्ट्थानों पर
अरसीसी संरचनाओं और एसी िीट संरचनाओं के जलए कुसी क्षेत्रफल के
जलए प्रजतस्ट्थापन लागत प्रजत वगच फुट के मूल्य पर जवचार करते हुए गैर-
अवासीय यूजनटों के जलए बाजार मूल्य और दोनों जोन ऄथाचत टाईनजिप
क्षेत्र, सेक्िन-21 क्षेत्र के जलए ईसके द्वारा यथा संस्ट्तुजतत भूजम का मल्ू य का
जनधाचरण ककया गया ह।ै
(क) आस संबंध में, जवजभन्न ऄवस्ट्थानों पर प्रत्येक अरसीसी संरचनाओं और एसी राज्य सरकार द्वारा जनधाचररत कुसी क्षेत्रफल की
दरों के ऄनुसार प्रजतस्ट्थापन लागत को जहसाब म ें
िीट संरचनाओं के जलए कुसी क्षेत्रफल के जलए प्रजतस्ट्थापन लागत प्रजत वगच
जलया जाता ह ैजजसके संबंध में मूल्यांकक की ईि
फुट के मूल्य के जनणचय के जलए अधार प्रस्ट्तुत ककए जाने ह।ैं
ररपोटच के पृष्ठ संख्या 33 और 34 में मूल्यांकक
द्वारा सुझाव कदया गया ह।ै
(ख) आसके ऄलावा, मूल्यांकन ररपोटच के पृष्ठ संख्या 35 पर गैर – अवासीय जी हां, बाडापाजडया, मधुबन, एफएमएमसी,
यूजनटों के मूल्य के जववरण से यह दखे ा गया ह ै कक मूल्यांकक ने खण्ड-21 नौबाजार, ऄठराबंकी, एक्स-कोस्ट्ट गाडच, मैरीन
जस्ट्थत संरचनाओं को छोड़कर जवजभन्न ऄवस्ट्थानों के जलए सभी गैर-
वकचिॉप, मैरीन िॉप, आनसाआड बस स्ट्टैण्ड,
अवासीय यूजनटों के जलए भूजम की लागत के संबंध में 533.25 रुपये प्रजत
हनुमान मंकदर के पास ओल्ड रेड सेंटर, न्यू रेड
वगच फुट की समान दर पर जवचार ककया ह।ै आस संबंध में, पीपीटी से यह
सेंटर और पारादीप भवन जैसे ऄवस्ट्थानों पर
ऄनुरोध ककया गया ह ै कक वह आस बात की पुजष्ट करे कक बाडापाजडया,
सरंचनाएं पीपीटी के टाईनजिप जोन क्षेत्र के
मधुबन, एफएमएमसी, नौबाजार, ऄथारबंकी, एक्स-कोस्ट्ट गाडच, मैरीन
ऄंतगचत अती ह।ैं
वकचिॉप, मैरीन िॉप , आनसाआड बस स्ट्टैण्ड, हनुमान मंकदर के पास ओल्ड
रेड सेंटर, न्यू रेड सेंटर और पारादीप भवन जैस े सभी ऄवस्ट्थान टाईनजिप
क्षेत्र जोन के भीतर अती है।
(iii) जैसाकक एलएसी की ररपोटच में दिाचया गया है, हमारे अदिे संख्या चूूँकक, पत्तन भूजम की मांग बाजार दिाओं के
(क) टीएएमपी/53/2014-पीपीटी कदनांक 15 मइ 2015 द्वारा ऄनुमोकदत 5% कारण 2015 की तुलना में जनम्नतर स्ट्वरुप में
वृजद्ध हो रही ह ैऔर चूूँकक पूवच की ऄजधसूजचत दर
के जवद्यमान वृजद्ध कारक के प्रजत, प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराए पर 2% प्रजत वर्षच
को जारी रखने के जलए पट्टाधाररयों द्वारा बहुत से
के वृजद्ध कारक की जसफाररि दिाचयी गइ ह।ै आस संबंध में, पीपीटी को
मामले दायर ककए गए ह ैं जजन्ह ें ऄभी तक ऄंजतम
घटी दर पर वार्मर्षक वृजद्ध कारक के जनधाचरण के कारणों को स्ट्पष्ट ककया रुप नहीं कदया गया है और माननीय ईच्च
जाना ह।ै न्यायालय ने याजचका के पररणाम अने तक
पुरानी दर में पट्टा ककराया की ऄनुमजत प्रदान
करने के जलए अदिे कदया गया ह।ै पत्तन भूजम
अवंटन सजमजत ने भी भूजम के बाजार मूल्य और
भूजम नीजत कदिाच-जनदिे 2014 के एसओअर के
ऄंतगचत खण्ड संख्या 13(ग) के ऄनुसार 5% प्रजत
वर्षच की दर के स्ट्थान पर 2% की दर के जलए
जसफाररि की ह ै जजसमें यह ईल्लेख ह ै कक बोडच
वार्मर्षक वृजद्ध की ऐसी दर जनधाचररत करेगा जो
2% से कम नहीं होगी।
यह पीपीटी न्यास मंडल द्वारा भी ऄनुमोकदत ह।ै
(ख) तथाजप, गैर-अवासीय भवन के जलए, पत्तन ने 5% की वार्मर्षक वृजद्ध प्रजत चकूं क पीपीटी सामजग्रयों और जनिजि की
वृजद्धत लागत के साथ ईि भवन का रख-रखाव
वर्षच का प्रस्ट्ताव ककया है। जवजभन्न वृजद्ध कारक के जनधाचरण के जलए कारणों
को स्ट्पष्ट ककए जाने की जरुरत है। कर रहा है, आसजलए, गैर-अवासीय भवन के
जलए प्रस्ट्ताजवत एसओअर भूजम दर का ईसमें
जबना कोइ पररवतचन ककए 5% प्रजतवर्षच की
वार्मर्षक वृजद्ध के साथ प्रस्ट्ताजवत ककया गया ह।ै8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
(iv) पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों और गैर-पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों के पत्न से संबंजधत गजतजवजधयों के जलए, पत्तन
बीच आसी भूजम के बाजार मूल्य में पयाचप्त ऄंतर पर पीपीटी ध्यान द े और
अधाररत ईद्योगों को बढ़ावा दने े के जलए
काफी ऄजधक ईच्च स्ट्तर पर गैर-पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों के जलए भूजम
एसअइपीसी पररयोजना के ऄनुसार दर को
के बाजार मूल्य के ईद्बन्धन के जलए कारण स्ट्पष्ट करने के साथ-साथ
घटाया गया है। आसे टीएएमपी द्वारा कदनांक 27
ईपयुचि् जस्ट्थजत की पुजष्ट करे।
जुलाइ 2017 को ऄजधसूजचत भी ककया गया ह।ै
एमजीटी की ितों के ऄनुसार, ऄंतर की राजि की
प्रजतपूर्मत की जा रही ह ै जो पट्टाधारी द्वारा वहन
की जानी ह।ै यह अस-पास के पत्तनों की
प्रजतयोगी दरों के ऄनुरुप ह।ै
(v) पीपीटी ने खण्ड 2(त) “दस्ट्तावेज तैयार करने के प्रभार” और खण्ड 2(प) प्रस्ट्ताजवत ररपोटच के पृष्ठ 86 पर दी गइ पररभार्षा
से खण्ड संख्या 2(त) “दस्ट्तावेज तैयार करने के
“दस्ट्तावेज तैयार करने के प्रभार (प्रसंस्ट्करण िुल्क)” का लगभग आसी प्रकार
के जववरण के साथ दो पररभार्षाओं का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै पीपीटी को आन प्रभार” का जवलोप ककया जाए।
पररभार्षाओं में से एक को हटाना होगा।
(vi) खण्ड 3.2 और खण्ड 3.3 पर कदए गए फुटनोट में यह जनर्ददष्ट ह ै कक खण्ड संख्या-4.10 को जनम्नजलजखत ऄनुसार पढ़ा
संबंजधत दरें िमि: 2% और 5% प्रजत वर्षच की दर से वृजद्ध करने की ितच के जाए:
ऄधीन ह।ैं तथाजप, खण्ड 4.10 “ितें और जनयम” में, पीपीटी ने सामान्य “ईपयुचि जनधाचररत वार्मर्षक ककराया पट्टा ककराया
रुप से जनधाचररत ककया ह ै कक जनधाचररत वार्मर्षक पट्टा ककराया के संबंध में के संबंध में अरजक्षत मूल्य 2% प्रजतवर्षच की वृजद्ध
अरजक्षत मूल्य 2% प्रजत वर्षच के वृजद्ध कारक को संवहन करेगा। आस प्रकार, कारक को संवहन करेगा जबकक जवजभन्न
खण्ड 3.3 और खण्ड 4.10 परस्ट्पर प्रजतकूल हैं। पीपीटी को ईि जवर्षमता ऄवस्ट्थानों के जलए गैर-अवासीय भवन के जलए
का जनराकरण करना है। यह दर बढ़ाकर 5% प्रजतवर्षच की जाएगी।”
7. कोजवड-19 के प्रकोप को देखते हुए और अभासी बैठकों का अयोजन करन े स े संबंजधत तत्कालीन जहाजरानी
मंत्रालय (एमओएस) के पत्र संख्या 11053/30/2020/समन्वय कदनांक 16 ऄप्रलै 2020 के ऄनुसरण में संदभाचधीन मामल े
में संयुि सुनवाइ 19 फरवरी 2021 को वीजडयो कॉन्रेंंसग के माध्यम से अयोजजत हुइ। पीपीटी न े ऄपन े प्रस्ट्ताव के संबंध
में एक संजक्षप्त पॉवर प्वाआंट के माध्यम से प्रस्ट्तुजत प्रस्ट्तुत की। संयुि सुनवाइ म,ें पीपीटी और ईपयोिाओं/पट्टाधारकों न े
ऄपनी-ऄपनी प्रस्ट्ततु ीजतयां प्रस्ट्ततु कीं।
8. आस मामले म ें परामि च से संबंजधत कायचवाही का ररकाडच आस प्राजधकरण के कायाचलय म ें ईपलब्लध ह।ै संयुि सुनवाइ के
दौरान प्रस्ट्ततु ककए गए तकों के संबंध में ईद्धरण पत्तन और संबंजधत पक्षों को ऄलग स े भेजे जाएंगे। ये जववरण हमारी
वेबसाआट http://tariffauthority.gov.in पर भी ईपलब्लध कराए जाएंगे।
9. मामले के प्रसंस्ट्करण के दौरान एकत्र की गइ सूचना की संपूणचता के संदभच में, जनम्नजलजखत जस्ट्थजत ईभर कर सामन े
अयी:
(i) पारादीप पत्तन न्यास (पीपीटी) द्वारा प्रस्ट्ततु प्रस्ट्ताव के अधार पर, आस प्राजधकरण न े 17 जून 2015 को
ऄजधसूजचत ऄपन े अदेि संख्या टीएएमपी/53/2014-पीपीटी कदनांक 15 मइ 2015 द्वारा पहली बार
गैर-पत्तन स े संबंजधत गजतजवजधयों के जलए पट्टे पर और लाआससें पर दने े के प्रयोजन से टाईनजिप जोन,
औद्योजगक क्षत्रे , सेक्टर -21 जोन और हररदासपरु पट्टे पर कस्ट्टम क्षत्रे के बाहर पत्तन भूजम (जवकजसत
और ऄजवकजसत) के जलए पट्टे का ककराया जनधाचररत ककया गया था। तत्पश्चात, पीपीटी द्वारा ऄप्रैल 2016
में प्रस्ट्ततु एक ऄलग प्रस्ट्ताव के अधार पर, आस प्राजधकरण द्वारा 21 माचच 2017 को ऄजधसूजचत अदेि
संख्या टीएएमपी/26/2016-पीपीटी कदनांक 08 फरवरी 2017 के द्वारा गैर-पत्तन से संबंजधत
गजतजवजधयों और व े लीव्ज िुल्क के जलए कस्ट्टम क्षत्रे के बाहर लाआसेंस के अधार पर खलु ी जगह का
ऄस्ट्थायी अवंटन और ककराया जनधाचररत ककया ह।ै पूवोि दोनों अदेिों के ऄनुसार लीज रेंट की वैधता
की ऄवजध 16 जुलाइ 2020 को समाप्त हो गइ ह।ै पीपीटी द्वारा ककए गए ऄनुरोध के अधार पर, आस
प्राजधकरण ने ऄपने अदेि कदनांक 08 जसतंबर 2020 तक की वैधता को 16 जनवरी 2021 तक बढ़ा
कदया ह।ै आस पष्ठृ भूजम म,ें पीपीटी न े भूजम नीजत कदिाजनदेि 2014 म ें जनजहत ितों का ऄनुपालन करते
हुए पट्टे के ककराये म ें संिोधन का प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 9
(ii) पीपीटी ने जनवरी 2021 म ें ऄपना प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया ह।ै पीपीटी ने फरवरी 2021 म ें हमारे द्वारा
मांगी गइ ऄजतररि सूचना/स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत कर दी ह।ै पीपीटी द्वारा प्रस्ट्ततु प्रस्ट्ताव पर आस मामले के
प्रसंस्ट्करण के दौरान पीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत जानकारी/स्ट्पष्टीकरण के जवश्लेर्षण के साथ जवचार ककया जा रहा
ह।ै
(iii) प्रस्ट्ताव के जवश्लेर्षण के साथ कारचवाइ करने स े पहल,े यह ईल्लेख करना ईपयुि होगा कक सभी
ईपयोगकताचओं/पट्टाधाररयों न,े जजन्होंने प्रस्ट्ताव के जवर्षय के सबं ंध में ऄपनी रटप्पणी ऄग्रेजर्षत की ह,ैं न े
जवजभन्न ईपयोगकताचओं/पट्टेदारों द्वारा पीपीटी के पट्टा ककराया के संबंध में वर्षच 2015 में जनधाचररत
पीपीटी के पट्टा ककरायों के संबधं म ें ईड़ीसा के माननीय ईच्च न्यायालय की िरण म ें जान े की जस्ट्थजत और
मामले के जवचाराधीन होने की जस्ट्थजत को देखते हुए, ककराया के संिोधन के प्रस्ट्ताव को ऄग्रेजर्षत करने के
जलए पत्तन के आस प्राजधकरण पर प्रश्न ईठाए ह ैंऔर आस बात पर भी प्रश्न ईठाया ह ैकक प्राजधकरण ने ककस
अधार पर पटट् ककराया के संिोधन के जलए पत्तन के प्रस्ट्ताव पर कारचवाइ की ह।ै आस संबंध म,ें यह
ईल्लेख करना ह ैकक यह सही ह ैकक पीपीटी की सम्पदाओं के जलए पट्टा ककराये का जनधाचरण करते हुए आस
प्राजधकरण द्वारा पाररत मइ 2015 के अदेि और साथ ही टीएएमपी द्वारा पाररत अदेि के अधार पर
पीपीटी द्वारा ईपयोगकताचओं/पटटाधाररयों को जारी की गइ मांग सूचना को कुछ
ईपयोगकताचओं/पट्टाधाररयों न े ईड़ीसा के माननीय ईच्च न्यायालय म ें चुनौती दी ह।ै आनम ें स े कुछ मामलों
म,ें माननीय ईच्च न्यायालय न े मांग नोरटस पर रोक लगा दी ह ै और याजचकाकताचओं को पुरानी दरों के
ऄनुसार ऄपना ककराया देना जारी रखन े का जनदेि कदया ह।ै जहां तक हम जानत े ह,ैं माननीय न्यायालय
ने पीपीटी संपदाओं के जलए आस प्राजधकरण द्वारा पट्टा ककराए का जनधाचरण करते हुए पाररत प्रिल्ु क
अदेि पर रोक नहीं लगाइ ह।ै माननीय न्यायालय न े भी न तो पीपीटी को दरमानों के पुनरीक्षण के जलए
प्रस्ट्ताव प्रस्ट्ततु करने के जलए कोइ रोक लगाइ ह ै और न ही आस प्राजधकरण को पीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत
प्रस्ट्ताव पर कारचवाइ करने के जलए रोक लगाइ ह।ै आसके ऄलावा, पट्टा ककराए की ऄवजध, जजसे चुनौती
दी गइ ह,ै वह 2015 से 2020 तक ह ैजबकक पत्तन का प्रस्ट्ताव वर्षच 2015 म ें जनधाचररत ककए गए ककराए
को 2020 के पश्चात की ऄवजध के जलए संिोजधत करन े से संबंजधत ह।ै दसू रे िब्लदों म,ें वर्षच 2020 के बाद
की ऄवजध के जलए पट्टा ककराए के जनधाचरण के जलए न तो पीपीटी पर और न ही आस प्राजधकरण पर कोइ
प्रजतबंध लगाया गया ह।ै आसके ऄजतररि, यह मान लेना ईजचत ह ै कक एक सांजवजधक जनकाय के रूप म ें
पीपीटी ने ईपरोि पहलुओं पर ध्यान कदया होगा और ऄपनी ओर से परू ी तत्परता बरतते हुए आस
प्राजधकरण के समक्ष पट्टा ककराए के जनधाचरण के जलए प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया होगा। ईपरोि के मद्देनजर,
यह प्राजधकरण पीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत जवर्षयगत प्रस्ट्ताव का जनपटान करने के जलए अग े की कारचवाइ करन े
के जलए प्रेररत हुअ ह।ै
(iv) पत्तन न्यासों स े संबंजधत भूजमयों के जलए पट्टा ककराए के जनधाचरण करने के प्रयोजन स े आस प्राजधकरण को
समय-समय पर सरकार द्वारा जारी भूजम नीजत कदिाजनदेिों का पालन करने का कायाचदेि सौंपा गया ह।ै
The then भारत सरकार के तत्कालीन जहाजरानी मंत्रालय ने जनवरी 2014 म ें महापत्तनों के जलए
भूजम नीजत कदिाजनदेि, 2014 की घोर्षणा की ह ै जो 2 जनवरी 2014 स े लागू ह।ै तत्पश्चात, मंत्रालय न े
17 जुलाइ 2015 स े कायाचन्वयन के जलए महापत्तन प्रिल्ु क ऄजधजनयम, 1963 की धारा 111 के ऄंतगतच
संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदेि, 2014 जारी की ह।ै पीपीटी न े जुलाइ 2015 म ें यथा-संिोजधत
महापत्तन न्यासों के जलए भूजम नीजत कदिा-जनदेि, 2014 के प्रावधानों के अधार पर, जवर्षयगत प्रस्ट्ताव
प्रस्ट्तुत ककया ह।ै
(v) भूजम नीजत कदिाजनदेि 2014 के खंड 11.2 (ड़) के साथ परठत खंड 13 (क) के ऄनुसार, पत्तन न्यास
मंडल द्वारा गरठत भूजम अवटं न सजमजत (एलएसी), जजसके सदस्ट्यों में पत्तन के ईपाध्यक्ष और जवत्त
जवभाग, संपदा और यातायात के प्रमुख सजम्मजलत ह,ैं खंड 13 (क) म ें जवजनर्ददष्ट पद्धजत के ऄनुसार भूजम
के बाजार मूल्य का जनधाचरण करेगी। पीपीटी के मामले म,ें ईपाध्यक्ष की ऄध्यक्षता म ें एक एलएसी का10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
गठन ककया गया ह।ै आस सजमजत में सदस्ट्य के रुप में मुख्य ऄजभयंता और सजचव, एफ.ए. और सी.ए.ओ.
और यातायात प्रबंधक िाजमल ह।ैं
(vi) जुलाइ 2015 की भूजम नीजत कदिाजनदेिों के परै ा 13 (क) म ें जनधाचररत पांच कारकों के अधार पर भूजम
के बाजार मूल्य के जनधाचरण के जलए कायचप्रणाली जनधाचररत की गइ ह।ै 2014 के संिोजधत भूजम नीजत
कदिाजनदेिों के ईि परै ा के संदभच म,ें भूजम अवंटन सजमजत अमतौर पर आसमें ईजल्लजखत ईच्चतम कारकों
ऄथाचत (i) क्षेत्र में भूजम मूल्यों के राज्य सरकार के रेडी ररकॉनर, यकद आसी प्रकार के
वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए ईपलब्लध हो, (ii) पत्तन न्यास मंडल द्वारा ऄनुमोकदत की जाने वाली
ईजचत वार्मर्षक वृजद्ध दर के साथ पत्तन के समीपस्ट्थ क्षेत्र म ें जपछल े तीन वर्षों म ें पंजीकृत वास्ट्तजवक संगत
लेनदने ों की ईच्चतम दर, (iii) पत्तन न्यास मंडल द्वारा ऄनुमोकदत वार्मर्षक वृजद्ध दर के अधार पर ऄद्यतन
आसी प्रकार के लने देनों के जलए पत्तन भूजम की ईच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-एवं-बोली की दर, (iv) पत्तन
द्वारा आस प्रयोजन के जलए जनयुि ऄनुमोकदत मल्ू यांकक द्वारा जनर्मणत दर और (v) जैसाकक पत्तन द्वारा
ऄजभज्ञात ककया गया ह,ै कोइ ऄन्य सगं त कारक। 2014 के संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे ों म ें यह भी
जवजनर्ददष्ट ह ैकक एलएसी द्वारा ईच्चतम कारक के चयन नहीं ककए जाने की जस्ट्थजत में ईसके कारणों को दज च
करना होगा।
(vii) मूल्यांकक की मल्ू यांकन ररपोटच, जैसाकक पीपीटी द्वारा ईपलब्लध करायी गइ ह,ै से यह पता चलता ह ै कक
मूल्यांकक न े जवजभन्न जोनों म ें भूजम के जलए बाजार मल्ू य के संबंध म ें जनणचय करने से पहल े ऄपनी ररपोट च
में जनम्नजलजखत कारकों को ध्यान में रखा ह:ै
(क) जहां तक राज्य सरकार के रेडी रेकनर के ऄनुसार दरों का संबंध ह,ै मूल्यांकक ने लागत
दजृ ष्टकोण पद्धजत को ऄपनाया ह,ै जजसम ें राजस्ट्व जवभाग स े औसत बुजनयादी बेंच माकच मान
एकत्र करन े के पश्चात, क्षेत्र की वास्ट्तजवक ऄवजस्ट्थजत ऄथाचत संपदा, नागररक सुजवधाओं/केंरीय
व्यापार जजला (सीबीडी) और संचार के साधनों की समीपता, बाधाओं, ककराएदारी के ऄजधकार
अकद के स्ट्थान और जस्ट्थजत को देखते हुए मूल्यांकक न ेऄलग-ऄलग क्षेत्रों और ऄलग-ऄलग जोनों
म ें मांग, दरू ी, ईपयोजगता और अधुजनक बुजनयादी सुजवधाओं के जलए कइ गणु न कारकों पर
जवचार ककया ह।ै चार जोनों के जलए आस प्रकार स े जनधाचररत भूजम का मल्ू य टाईनजिप क्षत्रे म ें
रुपये 227.50 लाख प्रजत एकड़, औद्योजगक क्षेत्र म ें रुपये 195.00 लाख प्रजत एकड़, सेक्टर-21
क्षत्रे में रुपये 171.25 लाख प्रजत एकड़ और हररदासपुर म ें रुपये 6.33 लाख प्रजत एकड़ ह।ै
(ख) जहां तक मूल्यांकन की दसू री पद्धजत का संबंध ह,ै मूल्यांकक ने सामान्य रूप स े जविेता/िेता
द्वारा ऄनपु ालन की जा रही ऄपारदिी पद्धजतयों के कारण पत्तन के अस-पास जपछले तीन वर्षों
में पंजीकृत सगं त लेन-दने पर जवचार नहीं ककया ह।ै
(ग) टाईनजिप जोन के जलए दर के बारे वर्षच 2018-19 म ें जनजवदा के माध्यम स े पता चला था।
मूल्यांकक ने प्रजत वर्षच 5% की वृजद्ध प्रदान की ह ै और वर्षच 2020 के जलए टाईनजिप भूजम के
जलए रुपय े 232.28 लाख प्रजत एकड़ की दर के बारे म ें जनणचय ककया ह।ै तथाजप, ऄन्य तीन
जोनों म,ें हाल ही म ेंआस प्रकार की ककसी जनजवदा के बारे में पता नहीं चला।
(घ) मूल्यांकक न े वर्षच 2020-21 के जलए संबंजधत जोनों (जैसा कक मइ 2015 के अदिे म ें जवचार
ककया गया ह)ै के 2015 के भूजम के बाजार मूल्य पर जवचार करत े हुए बाजार मूल्य का
जनधाचरण ककया ह ै और आसम ें 5% प्रजत वर्षच (वृजद्ध कारक होन े के नात,े जैसाकक मइ 2015 के
अदेि द्वारा ऄनुमोकदत) की वृजद्ध की गइ ह।ै चार जोनों ऄथाचत टाईनजिप क्षेत्र, औद्योजगक क्षत्रे ,
सेक्टर -21 क्षेत्र और हररदासपरु के जलए वर्ष च 2020-21 का प्रजत एकड़ भूजम का ऄद्यतन और
वृजद्धत बाजार मल्ू य, 5% प्रजत वर्ष च की दर स े देय वृजद्ध के साथ िमि: रुपय े 232.28 लाख,
रुपये 199.10 लाख, रुपये 174.85 लाख और रुपये 6.73 लाख अकजलत ककया गया ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 11
(ड़) जवजभन्न जोनों में भूजम के बाजार मूल्य, जैसाकक मूल्यांकक द्वारा जनधाचररत की गइ ह,ै की
तुलनात्मक जस्ट्थजत ताजलका रुप में नीच ेदी गइ ह ै:
(रुपय ेलाख म ेंप्रजत एकड़)
जोन राज्य सरकार रेडी पत्तन के अस-पास पत्तन के अस-पास टीएएमपी द्वारा ऄनमु ोकदत जवद्यमान
ररकॉनर जपछल ेतीन वर्षों म ें जपछल ेतीन वर्षों म ें दर और वर्ष च2020 तक 5% प्रजत वर्ष च
गणु न कारक के साथ पजं ीकृत वास्ट्तजवक जनजवदा–एव-ं नीलामी की वजृद्धत दर पर जवचार करत ेहुए
सगं त लने -दने
भजूम का बाजार मल्ू य
टाईनजिप 227.40 232.28 232.28
औद्योजगक 195.00 कोइ जवश्वसनीय 199.09
कोइ जवश्वसनीय
सेक्टर – 21 171.25 अंकड़े ईपलब्लध नहीं 174.85
अंकड़े ईपलब्लध नहीं
हररदासपुर 6.33 6.73
(च) आस बात के होत े हुए कक पीपीटी म ें जवद्यमान वृजद्धत बाजार मल्ू य भूजम के बाजार मल्ू य स े
ऄजधक ह,ैं जैसाकक ईपयुचि चर्मचत जवजभन्न पद्धजतयों द्वारा जनधाचररत की गइ ह,ै मूल्यांकक न े
पत्तन भूजम के जवद्यमान वृजद्धत बाजार मूल्य को ऄपनान े की जसफाररि की ह,ै जो सभी कारकों
में सबसे ईच्च ह।ै
(छ) मूल्यांकक की ररपोटच के अधार पर, जवजभन्न जोनों में भूजम के बाजार मूल्य के रुप में एलएसी न े
सभी कारकों में ईच्च कारक को ऄपनान े की जसफाररि की ह।ै
(viii) कदिाजनदेिों के खडं 13 (ख) म ें जवजनर्ददष्ट ह ै कक पैरा 13 (क) के ऄनुसार पांच कारकों के अधार पर
जनधाचररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य के प्रजतित के रुप में वार्मर्षक पट्टा ककराया के संदभच म ें अरजक्षत
मूल्य के बारे म ें जनणचय ककया जाएगा और यह प्रजतितता 6% स े कम नहीं होगी जो पत्तन न्यास मंडल
द्वारा जनधाचररत की जानी ह।ै तदनुसार, पट्टे के ककराए के संबधं म ें पीपीटी द्वारा संबंजधत जोनों के जलए
भूजम के बाजार मूल्य के 6% का जनणचय ककया गया ह ैजैसाकक नीचे ताजलका में कदया गया ह:ै
एकक टाईनजिप औद्योजगक सक्े टर-21
ि.स.ं जववरण हररदासपरु
जोन जोन जोन
1 2020-21 के ऄनुसार भूजम का दर रुपये में प्रजत 2,32,28,335 1,99,09,953 1,74,85,058 6,73,238
वृजद्धत बाजार मूल्य जैसाकक एकड़
2 भूजम के बाजार मूल्य का 6% की दर रुपये में प्रजत 13,93,700 11,94,600 10,49,103 40,394
एकड़ प्रजत वर्षच
दर से अरजक्षत मूल्य
(ix) जवजभन्न जोनों पर भूजम के जलए पीपीटी द्वारा अकजलत ककए ऄनुसार प्रजत एकड़ प्रजत वर्ष च पट्टा
ककराया/अरजक्षत मूल्य, जैसाकक ईपयुचि जस्ट्थजत से स्ट्पष्ट ह,ै को ‘प्रजत वगच मीटर प्रजत कदन’ अधार पर
पररवर्मतत ककया गया ह ै ताकक खुले स्ट्थान और राआट ऑफ व े (अरओडब्लल्य)ू के अवंटन के जलए पत्तन
प्रभारों को प्रभाररत कर सके जसै ाकक नीचे दिाचया गया ह:ै
स.ं जववरण टाईनजिप जोन ` औद्योजगक जोन ` सक्े टर–21 ` हररदासपरु जोन `
i अरजक्षत मूल्य वार्मर्षक पट्टा ककराया के 13,93,700 11,94,600 10,49,103 40,394
संदभच में (प्रजत एकड़/प्रजत वर्षच )
ii अरजक्षत मूल्य वार्मर्षक पट्टा ककराया के 344.39 295.19 259.24 9.98
संदभच में (प्रजत वगच मीटर/प्रजत वर्षच) [1
एकड़ = 4046.86 वगच मी्]
iii राआट ऑफ वे प्रभार (प्रजत वगच मी./प्रजत 0.94 0.80 0.71 0.02
कदन) [1 वर्षच = 365 कदन ]12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
(x) सभी ईपयोगकताचओं/पट्टाधाररयों न े पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराय े पर कड़ी अपजत्त जताइ ह।ै
ईपयोगकताचओं/पट्टाधाररयों ने तकच कदया ह ै कक आस जस्ट्थजत के होते हुए कक प्रस्ट्ताजवत ककराया जवद्यमान
ककराए स े जलया गया ह ै और ऄब जवद्यमान ककराए को माननीय न्यायालय म ें जवजभन्न पक्षों द्वारा चुनौती
दी गइ ह,ै आसजलए ककराया पत्तन द्वारा नहीं बढ़ाया जाना चाजहए। ईपयोगकताचओं/पट्टेधाररयों ने यह भी
ईल्लेख ककया ह ैकक पत्तन का प्रस्ट्ताव भूजम नीजत कदिाजनदेिों के ऄनरूु प नहीं ह।ै
पीपीटी ने संदभाचधीन प्रस्ट्ताव के संबंध में ईपयोिाओं/ईपयोिा संगठनों द्वारा कदए गए तकच का यह
ईल्लेख करते हुए खण्डन ककया ह ै कक पत्तन का प्रस्ट्ताव भूजम नीजत कदिा-जनदेि, 2014 के ऄनुसार ह ै
और आस प्रकार जैसाकक पट्टाधाररयों द्वारा सुझाव कदया गया है, ककराए को कम करन े के जलए पत्तन को
कोइ गुंजाआि नजर नहीं अयी।
आस संबंध म,ें यह ईल्लेख करना ह ै कक भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के खंड 13 (ख) और (ग) के ऄनुसार,
एलएसी का कायाचदेि भूजम नीजत कदिाजनदेिों के खंड पैरा 13 (क) में जवजनर्ददष्ट कारकों में ईच्चतम
कारक, जैसाकक पूवच के पैराग्राफों में दिाचया गया है, को सामान्य रुप से ध्यान में रखते हुए ककसी भी भूजम
के जलए बाजार मूल्य की जसफाररि करना ह।ै संबंजधत पत्तन का कायाचदेि भूजम के नवीनतम एसओअर
के जनधाचरण के जलए खडं 13 (क) म ें दी गइ रुपरेखा के ऄनुसार प्राजधकरण को प्रस्ट्ताव करना ह।ै आस
प्राजधकरण का कायाचदेि जहतधारकों के साथ परामि च की ईजचत प्रकिया का पालन करन े के पश्चात भूजम
के नवीनतम एसओअर को ऄजधसूजचत करना ह।ै पत्तन भूजम का मूल्यांकन पीपीटी के डोमेन म ें ह ै न कक
आस प्राजधकरण के कायचक्षेत्र म ें अता ह।ै तदनुसार, पीपीटी द्वारा ऄपनाइ गइ मूल्यांकन पद्धजत पर
ईपयोगकताचओं/पट्टाधाररयों द्वारा की गइ अपजत्तयों पर आस प्राजधकरण द्वारा जवचार करन े का प्रश्न नहीं
ईठता ह।ै आस बात के होते हुए कक पत्तन का प्रस्ट्ताव एलएसी द्वारा ऄनुिंजसत ह ै और पत्तन के न्यासी
मंडल द्वारा ऄनुमोकदत ककया गया ह,ै यह प्राजधकरण पत्तन के प्रस्ट्ताव का ऄनुमोदन करने के जलए प्रेररत
हुअ ह।ै
(xi) पीपीटी ने टाईनजिप जोन और सेक्टर-21 में एक संरचना म ें जवजभन्न स्ट्थानों पर गैर-अवासीय भवन
(अरसीसी/एसी िीट संरचना) के अवंटन के जलए दरमान समाजवष्ट करन े का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै मूल्यांकन
ररपोट,च जैसाकक पीपीटी द्वारा ईपलब्लध कराइ गइ ह,ै स े यह पता चलता ह ै कक मल्ू यांकक न े प्रत्येक
अरसीसी/एसी िीट संरचना के जलए राज्य सरकार की दर द्वारा जनधाचररत कुसी क्षेत्रफल की दरों पर
जवचार ककया ह ै और तत्पश्चात सुजवधाओं ऄथाचत जल अपूर्मत, स्ट्वच्छता ऄजधष्ठापना, जवद्युत सुजवधाओं
अकद के संबंध म ें जवजभन्ना गुणन कारकों को लाग ू ककया ह ै ताकक जवजभन्न स्ट्थानों पर प्रत्येक अरसीसी
संरचनाओं और एसी िीट संरचनाओं के जलए कुसी क्षेत्रफल के जलए प्रजतस्ट्थापन मूल्य का जनणचय ककया
जा सके। संरचना की कालावजध के अधार पर, प्रत्येक संरचना के जनवल मल्ू य का जनणचय करने के जलए
आस प्रकार से जनणचय ककए गए प्रजतस्ट्थापन मल्ू य को अग े समायोजजत ककया जाता ह।ै संरचना के जनवल
मूल्य के ऄजतररि, मूल्यांकक ने टाईनजिप जोन और सेक्टर-21 के जलए प्रत्येक संरचनाओं के मूल्य का
जनणचय करन े के जलए भूजम (ऄनुमोकदत की जाने वाली) के बाजार मूल्य के अधार पर सरं चना द्वारा
कब्लजायी गइ भूजम की लागत पर भी जवचार ककया ह।ै तत्पश्चात, जैसा कक उपर दिायच ा गया ह,ै
मूल्यांकन के अधार पर, मूल्यांकक द्वारा भूजम के ईि मूल्य और जवजभन्न ऄवस्ट्थानों पर जस्ट्थत गरै -
अवासीय भवनों/संरचनाओं पर 12% पर पट्टा ककराए का अकलन ककया गया ह।ै आस बात पर जवचार
करते हुए कक मल्ू यांकक द्वारा यथा जनर्मणत पीपीटी म ें जवजभन्न स्ट्थानों पर गरै -अवासीय भवनों के जलए
माजसक ककराया एलएसी द्वारा ऄनुिंजसत ककया गया ह,ै और आस बात के होत े हुए कक पीपीटी के न्यासी
मंडल ने एलएसी की जसफाररि का ऄनुमोदन कर कदया ह,ै यह प्राजधकरण पीपीटी में जस्ट्थत जवजभन्न[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 13
ऄवस्ट्थानों पर गरै -अवासीय भवनों (अरसीसी ऄथवा एसी िीट संरचनाओं) के जलए दरों की ऄनुसूची
जनधाचररत करने के जलए प्रेररत हुअ ह।ै
(xii) पीपीटी न े गरै -पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों के जलए पट्टे के अधार पर भूजम के अवंटन के सबं ंध म ें दरों
की प्रस्ट्ताजवत ऄनुसूची म ें जवद्यमान 5% स े 2% तक वार्मर्षक वृजद्ध को कम करन े और सभी जोनों में खलु े
स्ट्थान और राआट ऑफ वे के अवंटन के जलए प्रस्ट्ताव ककया ह।ै पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत कटौती का कारण
भूजम के भूखंडों की मांग में मंदी होना ह ै और लंजबत काननू ी मामलों को भी ध्यान म ें रखा गया ह।ै जहा ं
तक गरै -अवासीय आकाआयों का संबंध ह,ै पत्तन ने ईि भवनों के रख-रखाव के जलए ऄपेजक्षत सामजग्रयों
और जनिजि की बढ़ी लागत को ध्यान म ें रखते हुए 5% की वृजद्ध कारक का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै 2014
की भूजम नीजत के कदिाजनदेिों के खंड 13 (ग) द्वारा वार्मर्षक वृजद्ध, जो 2% से कम नहीं होगी, के
जनधाचरण के जलए पत्तनों के रुख को लचीला बनाया गया ह।ै आस बात के होत े हुए कक वृजद्ध कारक की
प्रस्ट्ताजवत मात्रा भूजम नीजत कदिाजनदेिों में ककए गए जवजनधाचरण के भीतर ह,ै यह प्राजधकरण पत्तन
द्वारा यथा-प्रस्ट्ताजवत वृजद्ध कारकों का ऄनुमोदन करन े के जलए प्रेररत हुअ ह।ै
(xiii) पीपीटी ने दरमानों के प्रस्ट्ताजवत मसौदे में जवजभन्न पररभार्षाओं/ितों/रटप्पजणयों का प्रस्ट्ताव ककया ह ै जो
सामान्यतया पत्तन भूजम और मइ 2015 म ें जनर्ममत स्ट्थान, जनम्नजलजखत को छोड़कर, जैसाकक नीचे चचा च
की गइ ह,ै के अवंटन के जलए दरमानों (एसओअर) के संिोधन के जलए आस प्राजधकरण द्वारा ऄनुमोकदत
पररभार्षाओं/ितों/रटप्पजणयों के ऄनरुु प ह:ै
(क) पीपीटी के वतचमान एसओअर म ें सेवा कर स े संबंजधत पररभार्षा को जीएसटी की पररभार्षा म ें
संिोजधत ककया गया ह।ै जीएसटी को सरकार द्वारा वस्ट्तुओं और सेवाओं के जलए लगाए गए
वैधाजनक कर के रूप म ें पररभाजर्षत ककया गया ह ै लेककन वास्ट्तव म ें यह ग्राहकों द्वारा सवं हन
ककया जाता ह।ै यह ऄप्रत्यक्ष कर के ऄतं गतच वगीकृत ह ै और जीएसटी ऄजधजनयम के तहत
ऄजस्ट्तत्व म ें अया ह।ै पत्तन द्वारा यथा-प्रस्ट्ताजवत जीएसटी के संबंध म ें पररभार्षा का ऄनुमोदन
ककया जाता ह।ै
(ख) पत्तन न े जवद्यमान खण्ड 4.10 को आस अिय से संिोजधत करने का प्रस्ट्ताव ककया ह ै कक “उपर
जनधाचररत वार्मर्षक पट्टा ककराया के संदभच म ेंअरजक्षत मूल्य प्रत्येक वर्षच 2% का वृजद्ध कारक को
सवंहन करेगा जबकक जवजभन्न स्ट्थानों के जलए गैर-अवासीय भवन के जलए दर को बढ़ाकर 5%
प्रजत वर्षच की जाएगी।” खण्ड 4.10 म ें संिोजधत जवजध पत्तन के प्रस्ट्ताव के ऄनुरुप ह ै और
आसजलए, आस े ऄनुमोकदत ककया जाता ह।ै
10.1 पररणामस्ट्वरुप और उपर कदए गए कारणों से तथा सामूजहक जवचार जवमिच के अधार पर, गैर-पत्तन से संबंजधत
गजतजवजधयों के जलए पट्टे पर दने े और लाआसेंस प्रयोजन के जलए पीपीटी स े संबंजधत कस्ट्टम के क्षेत्र के बाहर पत्तन भूजम और
जनर्ममत पररसरों के अवंटन के जलए ऄनबु धं के रुप में संलग्न दरमानों का ऄनुमोदन ककया जाता ह।ै
10.2 पीपीटी ने संिोजधत एसओअर को प्रभावी बनाने के जलए ऄपने प्रस्ट्ताजवत मसौदा एसओअर म ें एक ितच के रूप
म ें 30 कदनों की समय-सीमा का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै तदनुसार, गैर-पत्तन स े संबंजधत गजतजवजधयों के जलए पट्टे पर देने और
लाआसेंस के प्रयोजन के जलए पीपीटी से संबंजधत कस्ट्टम क्षत्रे के बाहर पत्तन भूजम और जनर्ममत पररसरों के अवंटन के जलए
दरों के जलए ऄनुमोकदत दरमान भारत के राजपत्र म ें आस अदेि की ऄजधसूचना की तारीख स े 30 कदनों की ऄवजध समाप्त
होने के पश्चात लागू होंगे और पांच वर्षच की ऄवजध के जलए लाग ू रहगें े। प्रदान ककया गया यह ऄनुमोदन आस प्राजधकरण द्वारा
जविेर्ष रूप स े ऄवजध का जवस्ट्तार नहीं ककए जाने की जस्ट्थजत म ेंस्ट्वतः समाप्त हो जाएगा।
10.3. गैर-पत्तन से संबंजधत पीपीटी की गजतजवजधयों के जलए पट्टे पर देने और लाआसेंस के प्रयोजन के जलए कस्ट्टम क्षत्रे
के बाहर पत्तन भूजमयों और जनर्ममत स्ट्थान के अवंटन के जलए पीपीटी की मौजूदा वैधता का जवस्ट्तार 16 जनवरी 2021 तक14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
ककया गया था। आस अदेि के लाग ू होने तक कुछ और समय लगगे ा। ऐसा होने के कारण, यह माना जलया गया ह ै कक
संिोजधत एसओअर के लागू होने तक जवद्यमान दरमान की वधै ता की ऄवजध का जवस्ट्तार 17 जनवरी 2021 तक कर कदया
गया ह।ै
टी. एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त)
[जवज्ञापन-III/4/ऄसा./35/2021-22]
ऄनबु धं
पारादीप पत्तन न्यास
गरै -पत्तन स ेसबं जं धत गजतजवजधयों के जलए पट्टे पर दने ेऔर लाआसंें सग प्रयोजन के जलए कस्ट्टम बाण्ड क्षत्रे के बाहर पत्तन भजू म
और जनर्ममत क्षत्रे के अवटं न के जलए दरमान (एसओअर)
1. लघ ुिीर्ष,च प्रारंभ और कायान्च वयन
(क) आन्ह ें “गैर-पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों के जलए पट्टे पर देन े और लाआसेंंसग प्रयोजन के जलए कस्ट्टम
बाण्ड क्षेत्र के बाहर पत्तन भूजम और जनर्ममत क्षेत्र के अवंटन के जलए पारादीप पत्तन न्यास के दरमान”
कहा जाएगा।
(ख) यह भारत के राजपत्र म ें अदेि की ऄजधसूचना की तारीख से 30 कदन समाप्त होने के पश्चात प्रभाव में अ
जाएगा और पांच वर्षों की ऄवजध के जलए लाग ूरहगे ा।
(ग) यह गरै -पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों के जलए पत्तन भूजम के अवंटन के जलए कस्ट् टम बॉण्ड क्षेत्र के बाहर,
तीन जोनों के क्षेत्रों में, ऄथाचत टाईनजिप जोन, औद्योजगक जोन और सेक्ट र-21 जोन में जस्ट्थत क्षेत्रों पर
बोडच के ऄनुमोदन की तारीख से पांच वर्षच की ऄवजध के जलए लाग ूहोता ह।ै
2. पररभार्षा
(क) ककसी पत्तन के संबंध में ‘’बोड’च’ स े तात्पय च पत्तन के जलए महापत्तन न्यास ऄजधजनयम 1963 के ऄंतगचत
गरठत न्यासी मंडल से ह।ै
(ख) ‘’टीएएमपी’’ से तात्पयच, महापत्तन न्यास ऄजधजनयम, 1963 की धारा 47-क के ऄतं गतच गरठत महापत्तन
प्रिुल्क प्राजधकरण से ह।ै
(ग) ‘’ऄध्य क्ष’’ स े तात्पय च बोड च के ऄध् यक्ष से ह ै और आसम ें महापत्तन न्यास ऄजध जनयम 1963 की धारा 14 के
ऄंतगतच ईनके स्ट्थान पर कायच करने के जलए जनयुि व्यजि सजम्मजलत ह।ै
(घ) ‘’भजू म’’ से तात्पय चमहापत्तन न्यास ऄजध जनयम 1963 की धारा 2(ट) में कदए गए ऄथच स ेहोगा।
(ड़) ‘’वाजणजज्यक आकाइ’’, व् यवसाय से संबंजधत गजतजवजधयां के संचालन के जलए पत्तन के स्ट्वाजमत्व वाला
जनर्ममत स्ट् थान, जजसमें अवासीय और िैक्षजणक संस्ट् था के प्रयोजनों के जलए ईपयोग ककए जाने वाल े
जनर्ममत स्ट् थान सजम्मजलत नहीं ह।ै
(च) ‘’पट्टा’’ से वह ऄथ च ऄजभप्रते होगा जो ऄंतरण ऄथवा संपजत्त ऄजधजनयम 1982 की धारा 105 म ें कदया
गया ह,ै ऄथाचत “ऄचल संपजत्त का ईपयोग करन े के ऄजधकार का ऄंतरण, जो एक जनजश्चत समय के जलए
ककया गया हो, जजसमें कदए गए ऄथवा कदय े जान े वाले मल्ू य के संबंध म ें वचनबद्धता ऄथवा अवजधक
ऄथवा जवजिष्ट ऄवसरों पर हस्ट्तांतररती, जजसके द्वारा आस प्रकार की ितों पर ऄतं रण स्ट्वीकार ककया गया
हो, द्वारा हस्ट्तांतरकताच को सौंपे जाने वाली राजि का स्ट्पष्ट प्रावधान ककया गया हो।”
(छ) ‘’लाआससें ’’ स े तात्पय च ईस ऄथ च से होगा जैसाकक भारतीय सहजता ऄजधजनयम 1882 की धारा 52 म ें
कदया गया ह ै ऄथाचत “गारंटी दने े वाले की ऄचल संपजत्त का प्रयोग करने ऄथवा प्रयोग करना जारी रखने
के जलए, गारंटी देन े वाल े ककसी ऄन्य व्यजि को कदया गया गारंटीिुदा ऄजधकार, ऐसा कोइ कायच जो आस
ऄजधकार के जबना ककया जाए, गैर-कानूनी होगा और संपजत्त के सहजता ऄथवा जहत के सबं ंध म ें आस
प्रकार का ऄजधकार नहीं होगा।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 15
(ज) ‘’ऄजग्रम अधार’’ से तात्पयच संपणू च पट्टा ऄवजध के जलए एक बार ही ऄजग्रम भुगतान के करने और समय-
समय पर बोड चद्वारा ऄनुमोकदत नाममात्र पट्टा ककराए पर पट्टे अधार पर भूजम का अबंटन।“
(झ) ‘’प्रीजमयम अधार’’ से तात्पय,च समय-समय पर बोड च द्वारा ऄनमु ोकदत वृजद्ध के साथ वार्मर्षक पट्टा ककराए के
भुगतान पर वार्मर्षक पट्टा अधार पर भूजम का अवंटन
(ञ) ‘’पत्तन सबं धं ी किया–कलाप’’ से तात्पयच पत्तन के व् यापार को बढ़ावा देने के जलए प्रत्यक्ष रुप स े कागो
प्रहस्ट् तन से संबंजधत गजतजवजधयों तथा पत्तन के कायों के जलए महत्वपूणच ऄन् य गजतजवजधयों से ह।ै
(ट) ‘’गरै -पत्तन सबं धं ी गजतजवजधया’ं’ से तात्पयच सुचारु रुप से कायचकरण के जलए पत्तन और टाईनजिप स े
संबंजधत गजतजवजधयों लेककन ऐसे ही समय पर, ऄप्रत्यक्ष रुप से पत्तन के व्यापार के जलए सहायक
गजतजवजधयों से ह।ै
(ठ) ‘’जवकास िल्ु क ’’ स े तात्पय च अधारभूत ऄवसंरचना सुजवधाओं जैसे सड़क, जबजली, जल अपूर्मत
आत् याकदअकद के सृजन के जलए बोडच द्वारा ककए गए जवजनयोग की वसूली के जलए बोडच द्वारा
पट्टाधाररयों/लाआसेंसधाररयों पर प्रभाररत संपूण/चलाआसेंस ऄवजध के जलए एक ही बार ककए जाने वाल े
भुगतान स ेह ैलेककन अवंरटत पररसरों के पनु : ईद्धार करना आसमें सजम्मजलत नहीं ह।ै
(ड) “व ेलीव प्रभार’, से तात्पयच
i) आस तरह की सुजवधाओं द्वारा कब्लजाए गए क्षेत्र के अधार पर अकजलत 11 (ग्यारह) महीन े के
अधार पर ऄजग्रम रूप से पाआपलाआन या कन्वेयर जबछान े के जलए सुजवधा प्रजतपूर्मत ऄथवा
राआट ऑफ़ वे प्रभारों के संबंध में भुगतान ककए जान े वाले प्रभारों से ह।ै
ii) मल्टीलेयर पाआपलाआन/कन्वेयर स्ट्टैकों कब्लजाए गए क्षेत्र के अधार पर अकजलत मल्टीलेयर
स्ट्टैकों के मामल े में संबंजधत ईपयोगकताचओं द्वारा भुगतान ककए जाने वाले प्रभारों से ह।ै
(ढ) “पयवच क्षे ी प्रभार”, से तात्पयच पत्तन की सीमाओं में पाआपलाआन कन्वेयर अकद जबछान े की लागत का 15%
की दर स े प्रभाररत ककए गए एक ही बार प्रभारों स े ह ै यहां तक कक व े लीव ऄनुमजत प्रदान करन े के जलए
तृतीय प्क्ष द्वारा पयचवेक्षण ककए जाने पर भी।
(ण) “पजं ीकरण प्रभार”, से तात्पयच पट्टा/लाआसेंस तैयार करन,े स्ट्टांम्पग और पंजीकृत करन े की लागतों के
संबंध म ें पट्टेदार/लाआसेंसधारी द्वारा वहन ककए जान े वाल े प्रभारों स े ह ै और प्रजतपक्ष ऄथवा एक प्रजत,
यकद ऄपेजक्षत हो, की लागत से भी ह।ै
(त) “भवन ककराया”, से तात्पयच स्ट्वीकृत जनयमों और ितों के ऄनसु ार जनर्ममत पररसरों के ईपयोग के जलए
वार्मर्षक/मास के अधार पर अवंटी द्वारा भुगतान की जान े वाली प्रजतपूर्मत से ह।ै
(थ) ‘’सरु क्षाजमा’’, से तात्पयच सभी स्ट्वीकृत जनयमों और ितों को परू ा करन े की ित च के साथ संपूण च
पट्टे/लाआसेंस ऄवजध के जलए पट्टेदार/लाआसेंसधारी द्वारा बोड चके पास रखी गइ प्रजतदेय राजि स ेह।ै
(द) “माल एव ं सवे ा कर (जीएसटी)’, से तात्पयच माल और सेवाओं के जलए सरकार द्वारा लगाया जाने वाला
संवैधाजनक कर से ह,ै लेककन वास्ट्तव में यह ग्राहकों द्वारा वहन ककया जाता ह।ै आस े ऄप्रत्यक्ष कर के
ऄतं गतच वगीकृत ककया गया ह ैऔर यह जीएसटी ऄजधजनयम के ऄंतगचत ऄजस्ट्तत्व में अया ह।ै
(ध) ‘’दण्ड ’’ से तात्पयच अबंटन और अवंरटत पररसर के गलत ईपयोग और कब्लजे के जनयमों और ितों के
ईल्लघं न के जलए बोडच द्वारा लगाए गए प्रभारों से ह।ै
(न) “दस्ट्त ावजे तयै ार करन े स े सबं जं धत प्रभार’’ (प्रिमण िल्ु क)” से तात्पयच पट्टे/लाआससें करार तयै ार करन े के
जलए पट्टेदार/लाआससें धारी द्वारा बोड चको कदए जान ेवाल ेप्रभार स ेह।ै
3. कस्ट्टम ऄनबु द्ध क्षत्रे के बाहर पत्तन भजू म और जनर्ममत पररसरों के अवटं न के जलए दरमान (एसओअर):
3.1. कस्ट्टम ऄनुबद्ध क्षेत्र के बाहर गरै -पत्तन से संबंजधत गजतजवजधयों के जलए पट्टा अधार पर पत्तन भूजम के
अवंटन के जलए दरमान16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
(राजि रुपये म ेंप्रजत एकड़)
ि.स.ं जोन प्रस्ट्ताजवत एसओअर
पत्तन भजूम का बाजार मल्ू य वार्मर्षक पट्टा ककराया के सदं भ चम ेंअरजक्षत
मल्ू य
1. टाईनजिप जोन 2,32,28,335 13,93,700
2. औद्योजगक जोन 1,99,09,993 11,94,600
3. सेक्टर – 21 1,74,85,058 10,49,103
4. हररदासपुर 6,73,238 40,394
ईपयुचि दरों म ें2% की दर से प्रजत वर्षच वृजद्ध की जाएगी
3.2. खुले स्ट्थान और राआट अफ वे के अवंटन के जलए दरमान
(राजि रुपये म ेंप्रजत एकड़)
ि.स.ं जोन प्रस्ट्ताजवत एसओअर
पत्तन भजूम का बाजार मल्ू य दर प्रजत वग चमीटर/प्रजतकदन
1. टाईनजिप जोन 2,32,28,335 0.94
2. औद्योजगक जोन 1,99,09,993 0.80
3. सेक्टर – 21 1,74,85,058 0.71
4. हररदासपुर 6,73,238 0.02
ईपयुचि दरों म ें2% की दर से प्रजत वर्षच वृजद्ध की जाएगी
3.3. जविेर्ष मद जैसे अर.सी.सी. ऄथवा एसी िीट के जलए जवजभन्न ऄवस्ट्थानों (दर प्रजत मास प्रजत वगच फुट) के
जलए गैर-अवासीय भवन के जलए दरमान
क्षत्रे मद का जववरण ककराया प्रजत मास प्रजत वग चफुट
(रुपय ेम)ें
बाडापाजडया अर.सी.सी 12.00
एसी िीट 8.56
मधुबन अर.सी.सी 11.93
एसी िीट 9.06
एफएमएमसी अर.सी.सी 11.33
नौबाजार अर.सी.सी 13.70
एसी िीट 11.14
सेक्टर-21 अर.सी.सी 11.65
ऄठरबंकी एसी िीट 10.91
एक्स-ओएमए एसी िीट 8.56
एक्स-कोस्ट्ट गाडच अर.सी.सी 12.97
एसी िीट 9.62
मैरीन वकचिॉप एसी िीट 8.63
मैरीन िॉप एसी िीट 8.63
आनसाआड बस स्ट्टैण्ड अर.सी.सी 10.81
ओल्ड रेड सेंटर हनुमान मंकदर के पास अर.सी.सी 12.00[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 17
न्यू रेड सेंटर अर.सी.सी 23.98
पारादीप भवन अर.सी.सी 23.98
ईपयुचि दरों म ें5% की दर से प्रजत वर्षच वृजद्ध की जाएगी
4. जनयम एव ंित ें
4.1 दये जतजथ भगु तान
मांग नोट जारी होने की जतजथ से एक माह की ऄवजध के भीतर प्रभारों का भगु तान ककया जाना ह।ै
4.2. भगु तान का तरीका
भुगतान, एफ.ए.एंडसीएओ, पीपीटी के पक्ष म ेंअरटीजीएस/एनइएफटी/डीडी के माध्यम से ककया जाना
चाजहए।
4.3. जवलजं बत भगतु ान पर ब्लय ाज
पारादीप पत्तन न्यास के पक्ष म ें ऄथवा पट्टाधारी स े ककराए की कोइ बकाया राजि ऄथवा ईपार्मजत होन े
वाली ऄन्य राजि क्षेत्र के कायाचक्षेत्र में अन े वाले न्यायालय में मुकदमा दायर करने के द्वारा वसूली करन े
के जलए पत्तन द्वारा की जान े वाली ककसी भी कारचवाइ के बारे में जबना ककसी पूवाचग्रह के 12% प्रजत वर्ष च
की दर स ेब्लयाज के साथ सावचजजनक मांग के रुप म ेंवसूल की जा सकने वाली होगी।
4.4. अवटं न की तारीख की गणना:
कब्ल जा लेन े से संबंजधत रजजस्ट् टर में हस्ट् ताक्षं र करने पर साआट/पररसरों का कब्ल जा लेन े की तारीख से अवंटन
की गणना की जाएगी।
4.5. अबरं टत भजू म का गरै -समपु योजन:
यकद अवंरटत भूजम का ईपयोग कब्लज े की जतजथ स े 18 (ऄठारह) महीन े की ऄवजध के भीतर ईस प्रयोजन
के जलए नहीं ककया जाता ह ै जजसके जलए ईस े अवंरटत ककया गया है, तो अवंरटत भूजम को रद्द कर कदया
जाएगा और ऐसे अवंटन के जलए ककए गए सभी भुगतानों को जब्लत कर जलया जाएगा।
4.6. दडं
(i) यकद पट्टेदार पट्टे के समझौते के ककसी भी प्रावधान का ईल्लंघन/ईल्लंघन करता है, तो बोड च ऐसे
ईल्लघं न के स्ट्वरुप और घोरता के अधार पर ईजचत जुमाचना लगान े या पट्टे को रद्द करन े का
ऄजधकार सुरजक्षत रखेगा। रद्द करने के मामल े में, कोइ वापसी नहीं की जाएगी।
(ii) यकद पट्टेदार/लाआसेंसधारी ऄनमु ोकदत ऄवजध के बाद भी ऄनजधकृत रूप से बना रहता है, तो
ऄनजधकृत ईपयोग और कब्लज े के जलए तत्कालीन दरमान के तीन गुना राजि कब्लजा के खाली
होने तक क्षजतपूर्मत के रुप में भगु तान करने के जलए ईत्तरदायी होगा।
4.7 पारादीप पत्तन न्य ास के जनयमों तथा जवजनयमों का प्रक्षे ण:
पट्टेदार/लाआसेंसधारी समय-समय पर केंर सरकार के बोडच, ऄध्यक्ष या ककसी ऄन्य सक्षम प्राजधकारी द्वारा
जारी पत्तन से संबंजधत काननू ों, जनयमों, ईपजनयमों, जवजनयमों, अदेिों और ऄजधसूचना के सभी
प्रावधानों का पालन करेगा और बोडच द्वारा समय-समय पर ऄनमु ोकदत दरों का भगु तान करेगा।
4.8 पत्तन के जहत म ें पट्टे की समाजप्त स े पहल े अवरं टत पररसरों के पनु ग्रहच ण के मामल े म ें अनपु ाजतक मल्ू य की
वाजपसी
पट्टेदार/लाआसेंसधारी, पट्टे/लाआसेंस की िेर्ष रह गइ ऄवजध के जलए यथानपु ात अधार पर जबना ब्लयाज के
राजि वापस प्राप्त करन े के जलए पात्र ह ै यकद पत्तन के प्रयोजन के जलए अवंटन ऄवजध समाप्त होन े स े
पहल े भूजम का पनु ग्रचहण ककया जाता ह।ै पत्तन के जववेक पर ऄन्य स्ट्थान पर पुनवाचस के मामल े म,ें
जवद्यमान एसओअर के ऄनुसार पट्टेदार/लाआसेंसधारी को यथानुपात अधार पर िेर्ष रह गइ ऄवजध के
जलए ऄतं र की राजि का भुगतान करना होगा18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
4.9. पत्तन भूजम और भवनों के सभी अवंटन पारादीप पत्तन न्यास ऄचल संपजत्त (भूजम और गहृ ) पट्टा और
लाआसेंंसग जवजनयम, 1975 और जहाजरानी मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा समय-समय पर जारी भूजम
नीजत कदिाजनदेिों द्वारा जवजनयजमत ककए जाते ह।ैं ईपयिुच के संबंध में ऐसा कोइ प्रावधान जजसके बारे म ें
ईि जनयमों एवं ितों में जवजिष्ट रुप से ईल्लेख नहीं ककया गया है, ईनके बारे में यह माना जाएगा कक
ईन्ह ेंआसके ऄतं गतच िाजमल कर जलया गया ह।ै
4.10. उपर जनधाचररत वार्मर्षक पट्टा ककराया के संदभ च में अरजक्षत मल्ू य प्रत्येक वर्ष च 2% का वृजद्ध कारक संवहन
करेगा जबकक जवजभन्न स्ट्थानों के जलए गरै -अवासीय भवन के जलए दर म ें 5% प्रजतवर्षच की दर से वृजद्ध की
जाएगी।
4.11. उपर जनधाचररत वार्मर्षक पट्टा ककराया के संदभ च में अरजक्षत मूल्य भारत के राजपत्र म ें अदेि की
ऄजधसूचना की तारीख से 30 कदनों की ऄवजध समाप्त होने के बाद प्रभावी होगा और पाचं साल की
ऄवजध के जलए लाग ूरहगे ा।
4.12. दरमानों और भूजम नीजत कदिाजनदेि, 2014 की तुलना में पररभार्षाओं/ितों/रटप्पजणयों म ें ककसी भी
जवसंगजत के मामल े में भूजम नीजत कदिाजनदेि, 2014 में जनजहत प्रावधान प्रचजलत माने जाएगं े।
4.13. पजं ीकरण िल्ु क :
पट्टेदार/लाआसेंसधारी द्वारा पटटा/लाआसेंस तैयार करने, स्ट्टांम्पग और पंजीकृत करने की लागत के संबधं
में पंजीकरण प्रभार और प्रजतपक्ष ऄथवा एक प्रजत, यकद अवश्यक हो, की लागत भी वहन की जानी ह।ै
4.14. दस्ट्त ावजे तयै ार करन ेस ेसबं जं धत प्रभार’’ (प्रिमण िल्ु क):
पट्टे/लाआसेंस करार तैयार करने के जलए दस्ट्तावेज तैयार करने स े संबंजधत प्रभार पट्टेदार/लाआसेंसधारी
द्वारा बोडच को कदए जाने ह।ैं
4.15. माल और सवे ा कर (जीएसटी):
जीएसटी वास्ट्तजवक ईपभोिाओं द्वारा वहन ककया जाना ह।ै
TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS
NOTIFICATION
Mumbai, the 25th March, 2021
No. TAMP/7/2021-PPT.—In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts
Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Paradip
Port Trust for revision of its Scale of Rates for allotment of Port Land and Built up premises outside the custom
bounded area, as in the Order appended hereto.
TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS
Case No. TAMP/7/2021-PPT
Jawaharlal Nehru Port Trust - - - Applicant
QUORUM
(i) Shri T.S. Balasubramanian, Member (Finance)
(ii) Shri Sunil Kumar Singh, Member (Economic)
ORDER
(Passed on this 16th day of March, 2021)
This case relates to a proposal filed by the Paradip Port Trust (PPT) for revision of its Scale of Rates for
allotment of Port Land and Built up premises outside the custom bounded area.
2.1. The lease rentals for the Port land (developed and undeveloped) outside the custom bond area at Township
Zone, Industrial zone, Sector-21 Zone and Haridaspur for leasing and licensing purpose for non-Port related activities,
for the first time, by this Authority vide Order No. TAMP/53/2014-PPT dated 15 May 2015, for a period of five years.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 19
2.2. Subsequently, based on a separate proposal filed by PPT in April 2016, this Authority vide its Order no.
TAMP/26/2016-PPT dated 08 February 2017 notified on 21 March 2017 had fixed the rentals for temporary allotment
of open space on licence basis outside Custom bound area for non-port related activities and the Way Leave charges.
2.3. The validity of the lease rent fixed vide both the aforesaid Orders has expired on 16 July 2020. Based on the
request made by PPT, this Authority vide its Order dated 08 September 2020 has extended the validity upto 16
January 2021.
2.4. In this backdrop, the PPT vide its letter No. AD-EST-MISC-III-06/2011 (Vol-II)/489 dated 11 January 2021
has submitted its proposal for revision of the lease rentals
3.1. The submission made by the PPT in its letter dated 11 January 2021 are given below:
(i) The Scale of Rates for allotment of Port land and built up space for non-port related activities, was
approved and notified last by TAMP, vide Notification No. TAMP/53/2014 PPT dated 11.06.2015,
which was effective from 11.07.2015 to 10.07.2020 and ROW and open space was notified by
TAMP, vide notification No. TAMP/26/2016- PPT dated 23.02.2017, which became effective from
the date of notification with validation upto 10.07.2020.
(ii) After completion of stipulated period, PPT appointed a registered valuer, through bidding process
for undertaking the valuation process for Port Land & built up premises vide No. AD-EST-MISC-
III-06/2011 (VOL-II)/1192, dated 09.03.2020.
(iii) Due to Pandemic situation, the above work could not be completed within stipulated time, for which
based on the request of appointed valuer, extension order was issued vide No. AD-EST-MISC-III-
06/2011 (VOL-II)/1631 dated 12.05.2020.
(iv) Thereafter, PPT had requested TAMP to extend the validity of present SOR for a further period of
six months w.e.f. 11.07.2020, as the actual market value assessment may not be realistic due to
COVID-19 situation.
(v) The Land Allotment committee (LAC) recommended the SOR based on the report submitted by the
valuer and the same was approved by the Board, vide resolution No. 73/2020-21 dated 18.12.2020.
(vi) In view of above, TAMP is requested to approve the SOR recommended by the LAC and by its
Board of Trustees for allotment of Port land on various zones outside the custom bounded area on
license basis for non-port related activities and allotment of open space & Right of way and non-
residential buildings outside the custom bound area.
3.2. The other main points contained in PPT‘s proposal dated 11 January 2021 are given below:
(i) Description of the Property:
(a) Land spread over an area of AC 4110.54 Dec in four revenue villages namely Bhitargarh,
Bijayachandrapur, sandhakuda and Nua-Sandhakuda.
(b) AC. 20.00 Dec of land at Haridaspur, Berhampur sasan, Jaipur.
(c) About more than 1200 market units (Non-Residential) buildings are available with PPT for
allotment to the Port users.
(d) The Property comprising of port land including Haridaspur has been divided into following
areas, based on their land use, location, social status of area, accessibility of proximity of
public transport and other relevant factors.
(i) Madhuban Area
(ii) V. Point, badpadia area.
(iii) Nuasandhakuda area.
(iv) Nuabazar area.
(v) Brundaban colony area.
(vi) Atharbanki area.
(vii) Sector – 21 area.
(viii) Haridaspur area.
(e) Further the above area has been largely grouped into 3 zones within port limit and another
zone outside of the port limit as follows:
Area within the Port Limit20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
Sl. Name of zone Name of area Water Spread Area Land Area in Total Area in
No. in acre Acre Acre
1. A Township Area - 1909.00 1909.00
2. B Industrial Area - 1535.11 1535.11
3. C Sector-21 Area - 666.43 666.43
Grand Total : 4110.54
Area Outside the Port Limit
Sl. Name of zone Name of area Water Spread Area Land Area in Total Area in
No. in acre Acre Acre
1. - Haridaspur - 20.04 20.04
Grand Total : 20.04
(ii) Proposal of the Port
The relevant extract of the Scale of Rates proposed by the PPT is reproduced below:
― Scale of Rates for Allotment of Port Land:
(a) Proposed Scale of Rates for allotment of Port land on lease basis for non Port related
activities outside the custom bond area
(Amount in ` ‗per Acre‘)
Sl. No. Zone Proposed SOR
Market Value of the Port Land Reserve price in terms of annual
lease rent
1. Township Zone 2,32,28,335 13,93,700
2. Industrial Zone 1,99,09,993 11,94,600
3. Sector – 21 1,74,85,058 10,49,103
4. Haridaspur 6,73,238 40,394
The above rates will be escalated @ 2% per annum
(b) Proposed Scale of Rates for allotment of open space and Right of Way (ROW)
Sl. No. Zone Proposed SOR
Market Value of the Port Land Rate per sq.m./day
1. Township Zone 2,32,28,335 ` 0.94
2. Industrial Zone 1,99,09,993 ` 0.80
3. Sector – 21 1,74,85,058 ` 0.71
4. Haridaspur 6,73,238 ` 0.02
The above rates will be escalated @ 2% per annum
(c) Proposed Scale of Rates for non-residential building for different location (Rate per
month per square feet (in ` ) for particular item as R.C.C. or AC Sheet
Area Particular of item Rent per month per sq. feet (in`)
Badapadia R.C.C. 12.00
AC Sheet 8.56
Madhuban R.C.C. 11.93
AC Sheet 9.06
FMMC R.C.C. 11.33
Nuabazar R.C.C. 13.70
AC Sheet 11.14
Sector-21 R.C.C. 11.65
Atharbanki AC Sheet 10.91
Ex-OMA AC Sheet 8.56
Ex-Coast Guard R.C.C. 12.97
AC Sheet 9.62
Marine Workshop AC Sheet 8.63
Marine Shop AC Sheet 8.63[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 21
Inside Bus stand R.C.C. 10.81
Old Trade Centre near Hanuman R.C.C. 12.00
Temple
New Trade Centre R.C.C. 23.98
Paradip Bhawan R.C.C. 23.98
The above rates will be escalated @ 5% per annum
‖
(iii) The PPT has proposed lease rentals applicable for the year 2021 as a base Reserve price in terms of
annual lease rent in the proposed SOR in respect of allotment of port land and for allotment of open
space and Right of way (ROW) This implies that the Port has not sought any increase in lease
rentals over the existing indexed lease rental.
4.1. While acknowledging the proposal, the PPT was requested vide letter dated 28 January 2021 to explain the
reason for not proposing lease rentals for undeveloped land in Township, Industrial, Sector-21 and Haridaspur Zones.
4.2. In this regard, the PPT vide its letter dated 04 February 2021 has responded that there is no such undeveloped
land available in PPT area as land has been allotted on as is where is basis through e-tender-cum-e-auction. Hence, the
valuer has proposed the rate of developed land to be adopted for whole Paradip Port area.
5. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy of the proposal of PPT dated 11 January
2021 was forwarded to the concerned users/user organisations vide letter dated 28 January 2021 seeking their
comments. Some of the users viz Shri. Sanjay Kumar Acharya, Advocate, Orissa High Court, M/s. Thakur
Automobile Service Station, Paradip Port Lease Land Owners Society, Hotel Aristrocrat Private Limited & Hotel
Padma Private Limited vide their emails dated 10 February 2021 and Odisha State Co-operative Bank Limited
(OSCBL) vide its email dated 5 March 2021, have furnished their comments. These comments have been forwarded
to PPT for feedback information. The PPT has responded vide its letters dated 18 February 2021 and 10 March 2021.
6. Based on a preliminary scrutiny of the proposal, additional information/clarification was sought from PPT
vide letter dated 15 February 2021. The PPT has responded vide its letter dated 18 February 2021. The
information/clarification sought and the response of PPT thereon are tabulated below:
Sl. Additional information/clarification sought from PPT Response of PPT
No.
(i) As seen from the Valuation Report attached to the proposal
in reference, the Valuer in his report at page no. 12-16 has
arrived at the market value of the land based on the Method-
1 (Cost Approach Method) – State Government‘s Ready
Reckoner of the land value in the area by considering the
benchmark value collected for the Sub-Registrar‘s office of
the area concerned and from official website of Odisha
Government and considered an additional value towards the
factors like demand, distance, utility, infrastructure etc. by
applying certain multiplication factor for each of the above
factors.
In the connection, the PPT to clarify the following;
(a) The calculation showing arriving at the average benchmark The Government‘s ready reckoner has fixed
market value for the Bijaya Chandrapur and Batijanga, the benchmark value for each revenue village,
Bramhapur Sasan (near Haridaspur land), so as to arrive at hence the average benchmark value of that
the market value for the various zones viz. Township area, revenue village is the estimated value for that
Industrial Area, Section-21 area and Haridaspur area to be area.
furnished.
While finalizing the last SOR, the valuer had
arrived at the average Benchmark value as
`1,00,000,00/- per acre land in
Bijayachandrapur considering the rate varied
from a range of `60,00,000/- to
`2,00,000,00/-
In the present proposal, the Benchmark value
varies from `1,00,000,00/- to `2,64,000,00/-
for Bijayachandrapur and the average
benchmark value has been considered as
`1,25,00,000/-.22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
Regarding Haridaspur, earlier, valuer had
considered the Benchmark value of `5,00,000/-
per acre land as it varied from a range of
`4,60,000/- to `6,90,000/-.
In the present proposal, the Benchmark value
varies from `6,00,000/- to `13,11,900/- for
Haridaspur, Batijanga and Brahmapursanas and
the average benchmark value has been
considered as `6,00,000/-.
(b) The basis for considering different multiplication factor Valuer has arrived at the multiplication factor
values for each of the factors viz. demand, distance, utility, taking into account the physical location of the
infrastructure etc. for arriving at the additional value of the area i.e. considering the location & situation of
land, to be furnished. the property, proximity of civic
amenities/Central Business District (CBD) and
means of communication, encumbrances,
tenancy rights, etc.
(c) The additional value for the Utility factor as arrived in the The additional value of utility factor is taken as
Valuation Report at page No. 14 is not matching with the one-fifth of the additional value derived in
summary given at page No. 16 of the Value report. The page-14 of the valuation report for Township,
details of the mismatch is given below. Industrial and Sector-21 area and one-tenth for
the area outside the Port limit i.e. for
ZONE Town- Industrial Sector -21 Haridaspur Haridaspur Zone while summarizing the same
ship Area Area (Mouza in page 16 as the same utility is existing in the
Bramhapur previous rate.
Sasan)
Additional 75,00,000/- 37,50,000/- 12,50,000/- 60,000/-
Value as
arrived at
page no.
14
Additional 15,00,000/- 7,50,000/- 2,50,000/- 6,000/-
Value as
considered
at page no.
16
(Summary)
The PPT to rectify the above error and review the proposed
SOR light of the above changes, if required.
(ii) The Valuer in his Valuation Report has determined the
market value for the non-residential units considering the
value of replacement cost/sqft. for the plinth area for each of
the RCC structures and AC sheet structures at various
locations and the value of the land as recommended by him
for the two zones viz. Township area, Section-21 area.
(a) In this regard, the basis for the arriving the value of Replacement cost is taken as per plinth area
replacement cost/sqft. for the plinth area for each of the RCC rates fixed by State Govt. which has been
structures and AC sheet structures at various locations to be suggested by valuer in page No: 33 & 34 of the
furnished. said valuer report.
(b) Further, It is seen from the statement of value of the non- Yes, the structures at locations viz. Badapadia,
residential units at page no. 35 of the valuation report, the Madhuban, FMMC, Nuabazar, Athrabanki, Ex-
Valuer has considered a uniform rate of ` 533.25 per sft. Coast Guard, Marine Workshop, Marine Shop,
towards cost of land for all the non-residential units for inside Bus stand, old trade centre near
various locations except for structures at Section-21. In this Hanuman Temple, New Trade Centre and
regard, the PPT is requested to confirm that the structures at Paradip Bhawan are coming under Township
the locations viz. Badapadia, Madhuban, FMMC, Nuabazar, Zone area of PPT.
Atharbanki, Ex-Coast Guard, Marine Workshop, Marine
shop, Inside Bus Stand, Old Trade Centre near Hunuman
Temple, New Trade Centre and Paradip Bhawan all fall
within the Township Area Zone.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 23
(iii) As seen from the LAC Report, as against the existing Since the demand of Port land is increasing in a
(a) escalation factor of 5% approved vide our Order no. slower manner in comparison with 2015, due
TAMP/53/2014-PPT dated 15 May 2015, the LAC is seen to to market condition and as lots of cases have
have recommended an escalation factor of 2% per annum on been filed by lessees for continuing with earlier
the proposed lease rentals. In this regard, the PPT to notified rate which has yet not been finalized
explain the reason for prescribing reduced annual escalation and Hon‘ble High Court has given a order to
factor. allow the lease rent in the old rate till outcome
of the writ petition. The Port Land Allotment
Committee has also recommended for 2%
escalation rate instead of 5% per annum as per
Clause No: 13 (c) under Market value of land
and SOR of Land Policy Guidelines, 2014
where it has been mentioned that Board will fix
a rate of annual escalation which would not be
less than 2%.
The same has also approved by PPT Trust
Board.
(b) However, for the non-residential building, the port has As PPT is maintaining the said building with
proposed an annual escalation of 5% p.a. The reason for enhanced cost of materials and manpower, the
prescribing different escalation factor to be explained. land rate proposed SOR for non-residential
building has been proposed with annual
escalation of 5% per annum without any
change of the same.
(iv) The PPT to note the substantial variation in Market value of For Port related activities, the rate has been
same land between the Port Related activities and non-Port reduced as per SIPC project to promote port
related activities and confirm the above position, apart from based industries. The same has also been
clarifying the reason for pegging the Market value of land notified by TAMP on dated 27 July 2017. The
for non-port related activities at substantially higher level. differential amount is being compensated in
terms of MGT which has to be borne by the
lessee. This is line with competitive rates of
neighboring Ports.
(v) The PPT has proposed two definitions viz. clause 2.(p) Clause No- 2(p) ―Document Preparation
―Document Preparation Charges‖ and clause 2.(u) Charges‖ may please be omitted from the
―Document preparation charges (Processing fee)‖ with definition at page 86 of the proposed report.
almost a similar description. The PPT to consider deletion of
one of the definitions.
(vi) The Foot Notes at clause 3.2 and clause 3.3. prescribe that Clause No- 4.10 may be read as follows.
the respective rates are subject to be escalated @ 2% and 5% ―The reserve price in terms of annual lease
per annum respectively. However, at clause 4.10 ―Terms and rent prescribed above shall bear an escalation
Condition‖, the PPT has generally prescribed that the reserve factor of 2% every year whereas for non-
price in terms of annual lease rent prescribed shall bear an residential building for different locations the
escalation factor of 2% every year. As such, clause 3.3 and rate will be escalated at 5% per annum.”
clause 4.10 is seen to be contradicting each other. The PPT
to remove the said anomaly.
7. In view of the outbreak of COVID – 19 and in pursuance of the then Ministry of Shipping (MOS) letter No.
11053/30/2020-Coord. dated 16 April 2020 to hold virtual meetings, a joint hearing on the case in reference was held
on 19 February 2021 through Video Conferencing. The PPT has made a brief power point presentation of its proposal.
At the joint hearing, the PPT and the users/lessees have made their submissions.
8. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority.
An excerpt of the arguments made during the joint hearing will be sent separately to the port and relevant parties.
These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in.
9. With reference to the totality of the information collected during the processing of the case, the following
position emerges:
(i) Based on a proposal filed by the Paradip Port Trust (PPT), this Authority vide its Order no.
TAMP/53/2014-PPT dated 15 May 2015 notified on 17 June 2015 had fixed the lease rentals for the
Port land (developed and undeveloped) outside the custom bond area at Township Zone, Industrial
zone, Sector-21 Zone and Haridaspur for leasing and licensing purpose for non-Port related
activities, for the first time. Subsequently, based on a separate proposal filed by PPT in April 2016,
this Authority vide its Order No. TAMP/26/2016-PPT dated 08 February 2017 notified on 21 March24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
2017 had fixed the rentals for temporary allotment of open space on licence basis outside Custom
bound area for non-port related activities and the Way Leave charges. The validity of the lease rent
fixed vide both the aforesaid Orders has expired on 16 July 2020. Based on the request made by
PPT, this Authority vide its Order dated 08 September 2020 has extended the validity upto 16
January 2021. In this backdrop, the PPT has come up with a proposal for revision of the lease
rentals, following the stipulation contained in the Land Policy Guidelines of 2014
(ii) The PPT has filed its proposal in January 2021. The PPT has furnished the additional
information/clarification sought by us in February 2021. The proposal of PPT alongwith the
information/clarification furnished by the PPT during the processing of the case, is being considered
in this analysis.
(iii) Before proceeding with the analysis of the proposal, it is relevant here to mention that all the
users/lessees, who have forwarded their comments on the subject proposal have questioned the
authority of the Port to forward a proposal for revision of rentals and have also questioned the basis
on which this Authority has proceeded ahead in dealing in the proposal of the Port for revision of
lease rentals, given that various users/lessees have approached the Hon‘ble High Court of Orissa
with regard to the lease rentals of PPT fixed in the year 2015 and that the matter is subjudice.
In this regard, it is to state that it is true that some of the users/lessees have challenged the Order of
May 2015 passed by this Authority fixing lease rentals for the PPT‘s estates as well as the Demand
notice raised by the PPT on the users/lessees, based on the Order passed by TAMP, in the Hon‘ble
High Court of Orissa. The Hon‘ble High Court in some of these cases have stayed the demand
notice and has directed the petitioners to continue to pay their rent as per the Old rates. As far as we
are aware, the Hon‘ble Court has not stayed the tariff Order passed by this Authority fixing lease
rentals for the PPT estate. The Hon‘ble Court has also neither restrained the PPT to submit proposal
for the revision of scale of rates nor has it restrained this Authority to process the proposal filed by
the PPT. Moreover, the period of lease rentals which has been challenged are 2015 to 2020, whereas
the proposal of the port is to revise the rentals fixed in the year 2015 for the period beyond 2020. In
other words, no bar has been placed either on PPT or on this Authority to fix lease rentals for the
period subsequent to the year 2020. Further, it is reasonable to assume that the PPT, as a statutory
body, would have kept in view the above aspects and only after carrying out due diligence on its
part would have come up with a proposal for fixation of lease rentals before this Authority. In view
of the above, this Authority is inclined to proceed further to dispose the subject proposal filed by
PPT.
(iv) This Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from
time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts.
The then Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines
for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014.
Subsequently, the Ministry has issued amended Land Policy Guidelines, 2014 under Section 111 of
the MPT Act, 1963 for implementation with effect from 17 July 2015. The PPT has, thus, come up
with the subject proposal, based on the provisions of the Land Policy Guidelines for Major Port
Trusts, 2014, as amended in July 2015.
(v) As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment
Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port,
and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as
per the methodology prescribed in clause 13(a) In the case of PPT, a LAC has been constituted
under the Chairmanship of Deputy Chairman and consisting of Chief Engineer & Secretary, F.A. &
C.A.O. and Traffic Manager as Members of the Committee
(vi) Para 13(a) of the Land policy guidelines of July 2015 prescribes the methodology for determination
of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para
of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee is normally take
into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i) State Government ready reckoner
of land values in the area if available for similar classification/activities, (ii) Highest rate of actual
relevant transactions registered in the last three years in the Port‘s vicinity with an appropriate
annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii) Highest accepted tender-cum-
auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate
approved by the Port Trust Board, (iv) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the
purpose by the Port and (v) Any other relevant factor as is identified by the Port. The amended Land
Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the
reasons for the same have to be recorded.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 25
(vii) From the Valuation Report of the Valuer as made available by the PPT, it is seen that the Valuer has
taken into account the following factors in his Report, before arriving at the market value for the
Land in various Zones.
(a) As regards the rates as per State Govt. Ready reckoner, the valuer has adopted cost
approach method, wherein after collecting the average basic bench mark value from
Revenue Department, the Valuer has considered various multiplication factors towards
demand, distance, utility and Modern infrastructure facilities in different areas and different
zones, taking into account the physical location of the area i.e. considering the location &
situation of the property, proximity of civic amenities/Central Business District (CBD) and
means of communication, encumbrances, tenancy rights, etc. The value of the land so
determined for the four zones are, Township area is at ` 227.50 lakhs per acre, Industrial
area is at ` 195.00 lakhs per acre, Sector-21 area is at ` 171.25 lakhs per acre and
Haridaspur is at `6.33 lakhs per acre.
(b) As regards the second method of valuation is concerned, the Valuer has not considered the
relevant transaction registered in the last three years in the Port vicinity due to non-
transparent practices followed by the seller/purchaser in general.
(c) The rate for the Township zone, was discovered through tender in the year, 2018-19. The
valuer has given escalation of 5% annually and arrived a rate of ` 232.28 lakhs per acre for
township land for the year, 2020. However, in the other three zones, no such recent tender
was found.
(d) The valuer has determined the Market value for the year 2020-21 considering market value
of the land as of 2015 of the respective zones (as considered in the Order of May 2015) and
escalated it by 5% per annum (being the escalation factor as approved vide the Order of
May 2015) The updated and escalated market value of the land per acre for the four zones
viz. Township area, Industrial area, Sector-21 area, and Haridaspur as of year 2020-21 with
due escalation @ 5 % p.a. works out to `232.28 lakhs, `199.10 lakhs, `174.85 lakhs and
`6.73 lakhs respectively.
(e) A comparative position of the market value of the land in various Zones, as determined by
the Valuer is tabulated below:
(` in lakhs per acre)
Zone State Actual relevant Tender cum Market value of
Government transaction auction in the land considering
Ready registered in last three years existing TAMP
Reckoner the last three in the Port approved rate and
along with years in the vicinity escalated @ 5%
multiplication Port vicinity p.a. till the year
factor 2020
Township 227.40 232.28 232.28
Industrial 195.00 No reliable 199.09
No reliable
Sector – 21 171.25 data available 174.85
data available
Haridaspur 6.33 6.73
(f) Given that the existing escalated market value in PPT is higher than the market value of
land as determined by the various methods as discussed above, the Valuer has
recommended to adopt the existing escalated market value of the port land, which is the
highest amongst all the factors.
(g) Based on the Valuer‘s Report, the LAC has recommended adoption of the highest amongst
all the factors as the market value of the land in the various Zones.
(viii) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be
arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in
accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed
by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental has been arrived by PPT at 6% of the market
value of the land for the respective Zones as tabulated below:26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
Sl. Unit Township Industrial Sector-21
Particulars Haridaspur
No Zone Zone Zone
1 Escalated Rate in ` 2,32,28,335 1,99,09,953 1,74,85,058 6,73,238
Market value of Per Acre
land as in 2020-
21
2 Reserve Price Rate in ` 13,93,700 11,94,600 10,49,103 40,394
@ 6% of Per Acre
Market Value per
of Land annum
(ix) The lease rentals/reserve price per acre per annum as derived by the PPT for the land at various
Zones as brought out above, has been converted into ‗per sq.m per day‘ basis so as to enable the
Port to levy charges for allotment of open space and Right of Way (ROW), as shown below
No. Particulars Township Industrial Sector–21 Haridaspur
Zone Zone ` Zone
` ` `
i Reserve Price in terms of 13,93,700 11,94,600 10,49,103 40,394
Annual lease rent (per
acre/per annum)
ii Reserve Price in terms of 344.39 295.19 259.24 9.98
Annual lease rent (per
sq.m/per annum)
[1 acre = 4046.86 sq.m.]
iii Right of Way Charges (per 0.94 0.80 0.71 0.02
sq.m/per day)
[1 year = 365 days ]
(x) All the users/lessees have strongly objected to the lease rentals proposed by the Port. The
users/lessees have argued that given that the proposed rentals have been derived from the existing
rentals and since the existing rentals itself have been challenged by various parties in the Hon‘ble
Court, the rentals should not be increased by the Port. The users/lessees have also stated that the
proposal of the port is not in line with the Land Policy Guidelines.
The PPT has countered the arguments made by the users/user organizations on the proposal in
reference by stating that the proposal of the Port is in accordance with the Land Policy Guidelines,
2014, and as such there is no scope available to the Port to reduce the rentals, as suggested by the
lessee.
In this regard, it is to state that as per Clause 13(b) and (c) of the Land Policy Guidelines, the
mandate of the LAC is to recommend the Market Value for any land normally taking into account
the highest of the factors as mentioned in Clause Para 13(a) of the Land Policy Guidelines, as
brought out in the preceding paragraphs. The mandate of the concerned Port is to make a proposal as
outlined in clause 13 (a) to this Authority for fixing the latest SOR of the land. The mandate of this
Authority is to notify the latest SOR of the land after following due process of consultation with
stake holders. Valuation of the port land is in the domain of PPT and not in the purview of this
Authority. Accordingly, the question of this Authority adjudicating on the objections made by the
users/lessees on the Valuation methodology adopted by PPT, does not arise. Given that the proposal
of the port has been recommended by the LAC and has been approved by the Board of Trustees of
the Port, this Authority is inclined to approve the proposal of the Port.
(xi) The PPT proposes to introduce Scale of Rates for allotment of non-residential building (R.C.C/AC
sheet structure) at different locations in Township Zone and one structure in Sector - 21. From the
Valuation Report as made available by the PPT, it is seen that the Valuer has considered the plinth
area rates fixed by State Government rate for each of R.C.C/AC sheet structure and has thereafter
applied various multiplication factors towards facilities viz water supply, sanitary installations,
electric facilities etc. to arrive at the replacement value for the plinth area for each of the RCC
structures and AC sheet structures at various locations. Based on the life of the structure, the
replacement value so arrived is further adjusted to arrive the net value of the each of structures. In
addition to the net value of the structure, the Valuer has also considered cost of the land occupied by
the structure based the market value of the land (to be approved) for the Township zone and the[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 27
Sector – 21, to arrive at the value of the each of structures. Thereafter, based on the valuation as
brought out above, the lease rent has been worked out by the Valuer at 12% on the said value of the
land and non-residential buildings/structures at different locations.
Considering that the monthly rentals for the non-residential buildings at different locations at PPT as
arrived by the Valuer has been recommended by the LAC, and given that the Board of Trustees of
PPT has approved the recommendation of the LAC, this Authority is inclined to prescribe the
Schedule of Rates for non-residential buildings (RCC or AC Sheet structures) at different locations
at PPT, as proposed by the PPT.
(xii) The PPT has proposed to reduce the annual escalation from the existing 5% to 2% in the proposed
Schedule of Rates in respect of allotment of land on lease basis for non-port related activities and for
allotment of open space and Right of way in all Zones. The proposed reduction has been attributed
by the Port to the slower demand for the plots of the land and taking into account the pending legal
cases. As regards the non-residential units, the port has proposed an escalation factor of 5%, by
taking into account the enhanced cost of materials and manpower required for maintaining the said
buildings. Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix
annual escalation which would not be less than 2%. Given that the proposed quantum of escalation
factor is within the stipulation in the Land Policy Guidelines, this Authority is inclined to approve
the escalation factors, as proposed by the Port.
(xiii) The PPT has proposed various definitions/conditions/notes in the proposed draft Scale of Rates
which are generally seen to be in line with the definitions/conditions/notes as approved by this
Authority for revision of Scale of Rates (SOR) for allotment of Port land and built up space in May
2015, except for the following, as discussed below:
(a) The definition relating to Service Tax in the present SOR of PPT has been rightly modified
to definition of GST. The GST has been defined as a statutory tax levied by the
Government for Goods and services but actually borne by the customers. It is categorised
under Indirect Tax and has come into existence under GST Act. The definition in respect of
GST as proposed by the Port is approved.
(b) The Port has proposed to modify the existing Clause 4.10 to the effect that ―The reserve
price in terms of annual lease rent prescribed above shall bear an escalation factor of 2%
every year whereas for non-residential building for different locations the rate will be
escalated at 5% per annum.” The revised prescription at Clause 4.10 is seen to in line with
the proposal of the Port, and hence, is approved.
10.1 In the result, and for the reasons given above, and based on a collective application of mind, the Scale of
Rates for allotment of Port Land and Built up premises outside the custom bonded area belonging to the PPT for
leasing and licencing purpose for non-port related activities attached as Annex is approved.
10.2 The PPT has proposed a lead time of 30 days as a condition in its proposed draft SOR for the revised SOR to
become effective. Accordingly, the Scale of rates approved for Rates for allotment of Port Land and Built up premises
outside the custom bonded area belonging to the PPT for leasing and licencing purpose for non-port related activities
shall come into effect after expiry of 30 days from the date of Notification of this Order in the Gazette of India and
shall remain in force for a period of five years thereafter. The approval accorded shall automatically lapse thereafter
unless specifically extended by this Authority.
10.3. The validity of the existing of PPT for allotment of port lands and built up space outside the custom Bond
area for leasing and licensing purpose for non-port related activities of PPT was extended till 16 January 2021. It will
take some more time for this Order to come into effect. That being so, the validity of the existing Scale of Rates is
deemed to have been extended from 17 January 2021 till the revised SOR comes into effect.
T. S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance)
[ADVT.-III/4/Exty./35/2021-22]28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
Annex
PARADIP PORT TRUST
Scale of Rates (SoR) for allotment of Port land and built up space outside the custom bond area for leasing and
licensing purpose for non-Port related activities.
1. SHORT TITLE, COMMENCEMENT AND APPLICATION.
(a) This may be called ―The Scale of Rates of Paradip Port Trust for allotment of Port land and built up
space outside the custom bond area for leasing and licensing purpose for non-Port related activities‖.
(b) The same shall come into come into effect after expiry of 30 days from the date of Notification of
the Order in the Gazette of India and shall remain in force for a period of five years.
(c) It applies to the areas located beyond the custom bond area in three zones namely i.e., Township
Zone, Industrial Zone and Sector-21 Zone for allotment of Port land for non-Port related activities
for a period of five years from the date of approval of the Board.
2. DEFINITION
(a) ―Board‖, in relation to a Port means the Board of Trustees constituted under Major Port Trust Act,
1963 for the Port.
(b) ―TAMP‖, means the Tariff Authority for Major Ports constituted under section 47-A of Major Port
Trust Act, 1963.
(c) ―Chairman‖, means the Chairman of the Board and includes the person appointed to act in his
place under section 14 of Major Port Trust Act, 1963.
(d) ―Land‖, shall have the meaning assigned to it as in Section 2 (k) of Major Port Trust Act, 1963.
(e) Commercial Unit‖, the built up space owned by the Port for running business related activities
excluding the built-up space used for residential and educational institution purposes.
(f) ―Lease‖, shall have the meaning assigned to it as in Section 105 of the Transfer or Property Act,
1982 i.e., ―transfer of a right to enjoy immovable property, made for a certain time, expressly
provided for, in consideration of a price paid or promised, or of money to be rendered periodically
or on specified occasions to the transferor by the transferee, who accepts the transfer on such terms‖.
(g) ―License‖, shall have the same meaning assigned to it as in Section 52 of the Indian Easements Act,
1882 i.e., ―a right granted to another person by the grantor, to do or continue to do upon the
immovable property of the grantor, something which would, in the absence of such right, be
unlawful, and such right does not amount to an easement or an interest in the property.
(h) ―Upfront basis‖, means allotment of land on lease basis on payment of one time upfront payment
for the entire lease period and the nominal lease rent approved by the Boar from time to time.
(i) ―Premium basis‖, means allotment of land on annual lease basis on payment of annual lease rent
with escalation approved by the Board from time to time.
(j) ―Port related activities‖, means those activities directly related to Cargo Handling for
enhancement of Port business and other activities vital for Harbour operations.
(k) ―Non Port related activities‖, means those activities related to Port and the township for smooth
functioning, but at the same time indirectly supporting the business of the Port.
(l) ―Development charges‖, means the onetime payment for the entire/license period charged on the
lessees/licensees by the Board for recovering the investment made by the Board for creation of
infrastructure facilities such as road, electricity, water supply etc. but does not include reclamation
of allotted premises.
(m) ―Way leave charges’, means
i) the charges to be paid towards facility compensation or Right of Way charges for laying
pipelines, conveyors etc, in advance on 11 (eleven) month basis calculated based on the
area occupied by such facilities. .
ii) the charges to be paid by respective users, in case of multi-layer stacks calculated based on
the area occupied by the multilayer pipeline/conveyor stacks.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 29
(n) ―Supervisory charges‖, means one time charges levied @ 15% of the cost of laying of pipelines
conveyor etc. in the Port limits even if the supervision is done by the 3rd party for grant of way leave
permission.
(o) ―Registration charges‖, means the charges to be borne by the lessee/licensee towards the costs of
preparing, stamping and registering the lease/license and also the cost of a counterpart or a copy if
required.
(p) ―Building rent‖, means the compensation to be paid by the allottee on annual/month basis for the
use of built up premises as per the agreed terms and conditions.
(q) ―Security Deposit‖, means refundable amount to kept with the Board by the lessee/licensee for the
entire lease/license period subject to fulfilling all the agreed terms and conditions.
(r) ―Goods and Service Tax (GST)’, means a statutory tax levied by the Government for Goods and
services but actually borne by the customers. It is categorised under Indirect Tax and came into
existence under GST Act.
(s) ―Penalty‖, means the charges levied by the Board for violation of terms and conditions of allotment
and wrongful use and occupation of allotted premises.
(u) ―Document preparation charges (Processing fees)‖ means the charges to be paid by the
lessee/licensee to the Board for preparation of lease/licence agreement.
3. SCALE OF RATES (SOR) FOR ALLOTMENT OF PORT LAND AND BUILT UP PREMICESS
OUTSIDE THE CUSTOM BONDED AREA:
3 .1. Scale of Rates for Allotment of Port land on lease basis for non-Port related activities outside the
custom bonded area.
(amount in ` per acre)
Sl. No. Zone SOR
Market Value of the Reserved price in terms of
Port Land annual lease rent
1. Township Zone 2,32,28,335 13,93,700
2. Industrial Zone 1,99,09,993 11,94,600
3. Sector – 21 1,74,85,058 10,49,103
4. Haridaspur 6,73,238 40,394
The above rates will be escalated @ 2% per annum
3.2. Scale of Rates for Allotment of open space and Right of Way
(amount in ` per acre)
Sr. No. Zone SOR
Market Value of the Rate per sq.m./day
Port Land
1. Township Zone 2,32,28,335 0.94
2. Industrial Zone 1,99,09,993 0.80
3. Sector – 21 1,74,85,058 0.71
4. Haridaspur 6,73,238 0.02
The above rates will be escalated @ 2% per annum
3.3. Scale of Rates for non-residential building for different location (Rate per month per square feet for
particular item as R.C.C. or AC Sheet30 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4]
Area Particular of item Rent per month per sq.
feet (in ` )
Badapadia R.C.C. 12.00
AC Sheet 8.56
Madhuban R.C.C. 11.93
AC Sheet 9.06
FMMC R.C.C. 11.33
Nuabazar R.C.C. 13.70
AC Sheet 11.14
Sector-21 R.C.C. 11.65
Atharbanki AC Sheet 10.91
Ex-OMA AC Sheet 8.56
Ex-Coast Guard R.C.C. 12.97
AC Sheet 9.62
Marine Workshop AC Sheet 8.63
Marine Shop AC Sheet 8.63
Inside Bus stand R.C.C. 10.81
Old Trade Centre near R.C.C. 12.00
Hanuman Temple
New Trade Centre R.C.C. 23.98
Paradip Bhawan R.C.C. 23.98
The above rates will be escalated @ 5% per annum
4. Terms and Conditions
4.1 Due date Payment
The charges to be remitted within a period of one month from the date of issue of demand note.
4.2. Mode of Payment
The payment should be made through RTGS/NEFT/DD in favour of F.A. & C.A.O., PPT.
4.3. Interest on delayed payment
Any arrears of rent or other money accruing to or in favour of the Paradip Port Trust or from the
lessee shall be recoverable as a public demand with interest @ 12% per annum without prejudice to
any action that may be taken by the Port to recover by a suit in the court having jurisdiction over the
area.
4.4. Counting date of allotment
The allotment will be counted from the date of taking possession of site/premises by signing in the
Possession Register.
4.5. Non-utilisation of allotted land
If the allotted land is not utilized for the purpose for which it has allotted within a period of 18
(eighteen) months from the date of possession, the allotted land will be cancelled and all the
payments made for such allotment will be forfeited.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 31
4.6. Penalty
(i) If the lessee breaches/violates any provisions of lease agreement, the Board would reserve
the right to impose the appropriate penalty or cancel the lease depending upon the nature
and magnitude of such violation. In case of cancellation, no refund will be made.
(ii) If the lessee/licensee continue unauthorisedly beyond the approved period, will be liable to
pay compensation for wrongful use and occupation at three times of the then Scale of Rates
till the vacant possession is obtained.
4.7 Observation of rules and regulations of Paradip Port Trust
The lessee/licensee shall observe all provisions of laws, rules, bye-laws, regulations, orders and
notification relating to the Port issued by the Central Government Board, Chairman or any other
competent authority from time to time and shall pay the rates approved by the Board from time to
time.
4.8 Refund of proportionate value in case of resumption of the allotted premises before expiry of
lease in Port interest
The lessee/licensee is eligible to get refund on prorate basis for the left out period of lease/license
without interest if the land is resumed before the expiry of allotment period for Port purpose. In case
of rehabilitation in other location at the discretion of the Port, the lessee/licensee has to pay
differential amount on prorate basis for the left out period as per the prevailing SoR.
4.9. All the allotments of Port land and buildings are governed by Paradip Port Trust Immovable
Properties (Lands and Houses) Leasing and Licensing Regulations, 1975 and Land Policy
Guidelines issued by the Ministry of Shipping, Govt. of India from time to time. Any provisions of
the above which has not been specifically spelt out in the above terms and conditions deemed to be
covered.
4.10. The reserve price in terms of annual lease rent prescribed above shall bear an escalation factor of 2%
every year whereas for non-residential building for different locations the rate will be escalated at
5% per annum.
4.11. The reserve price in terms of annual lease rent prescribed above will be effective after expiry of 30
days from the date of notification of the Order in the Gazette of India and shall remain in force for a
period of five years.
4.12. Incase of any inconsistency in the definitions/conditions/notes in the Scale of Rates vis-à-vis the
Land Policy Guidelines, 2014, the provisions contained in the Land Policy Guidelines of 2014
would prevail.
4.13. Registration fees:
Registration charges to be borne by the lessee/licensee towards the costs of preparing, stamping and
registering the lease/license and also the cost of a counterpart or a copy if required.
4.14. Document preparation charges (Processing fees):
Document preparation charges to be paid by the lessee/licensee to the Board for preparation of
lease/license agreement.
4.15. Goods and Services Tax (GST):
GST to be borne by the customers on actuals.
Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064
and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.
            

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