This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

रजिस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 सी.जी.-एम.xएxचxG.-IअDH.-x0x1x1 22021-231510 CG-MHxx-xEG-I0D1E1x2x2x 021-231510 असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 626] नई कदल्ली, मगं लवार, नवम्बर 30, 2021/अग्रहायण 9, 1943 No. 626] NEW DELHI, TUESDAY, NOVEMBER 30, 2021/AGRAHAYANA 9, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसचू ना मुंबई, 23 नवम् बर, 2021 स.ंटीएएमपी/60/2021-एमबीपीटी.—इस प्राजधकरण ने, महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए एमबीपीटी के जवजभन्न रेडी रेकनर िोनों में पड़ने वाली भूजम को, 01.10.2012 से 30.09.2017 तक (12 िोनों में) और 1-10-2017 से 30-09-2022 तक (09 िोनों में) ककराए पर दने े के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि ेमें संिोधन के जलए एमबीपीटी से प्राप्त प्रस्ट्ताव का 01 नवंबर 2021 को जनपटान कर कदया ह।ै तथाजप, एमबीपीटी के जवजभन्न रेडी रेकनर के तहत पड़ने वाली भूजम को, 01.10.2012 से 30.09.2017 तक (12 िोन) और 1-10-2017 से 30-09-2022 तक (09 िोन) ककराए पर दने े के जलए, दरों की अनुसूची(एसओआर) हते ु अनुमोकदत पट्टा ककराया जनधााररत करने वाली ककराया अनुसूची के जलए, स्ट्पीककंग ऑडार को अजधसूजचत करने में लगने वाले समय को ध्यान में रखते हुए, प्राजधकरण द्वारा एमबीपीटी के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल)जनधााररत करते हुए, 01 नवंबर 2021 को इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत पट्टा ककराया अनुसूची को, भारत के रािपत्र में रािपत्र संख्या 559 पर 12 नवंबर 2021 को, अजधसूजचत ककया गया था। उि अजधसूचना में कहा गया था कक यह प्राजधकरण उजचत समय पर एक स्ट्पष्ट, आदिे (स्ट्पीककंग आडार) को अजधसूजचत करेगा। तदनुसार, यह प्राजधकरण, एतद्द्वारा, जवजभन्न रेडी रेकनर िोनों के तहत पड़ने वाली भूजम को, 01.10.2012 से 30.09.2017 तक (12 िोन) और 1-10-2017 से 30-09-2022 तक (09 िोन) ककराए पर दने े के जलए के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि े के संिोधन के जलए एमबीपीटी के प्रस्ट्ताव के जनपटान से संबंजधत स्ट्पष्ट आदिे (स्ट्पीककंग आडार) को, इसके साथ संलग्न आदिे ानुसार अजधसूजचत करता है। 6921 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला स.ं टीएएमपी/60/2021-एमबीपीटी मबुं ई पत्तन न्यास - - - आवदे क कोरम (i). श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त ) (ii). श्री सुनील कुमार ससंह, सदस्ट्य (आर्थाक) आदिे (नवंबर 2021 के प्रथम कदन पाररत) यह मामला, मुंबई पत्तन न्यास(एमबीपीटी) से उनके पत्र संख्या एफए/ओईए-एल/38(21)/िनरल/321 कदनांक 13 अक् तूबर 2021 के तहत एमबीपीटी के जवजभन् न रेडी रेकनर िोनों में पड़ने वाली भूजम को 01.10.2012 से 30.09.2017 तक (12 िोन)और 01 अिूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक (09 िोन) की अवजध के जलए ककराए पर दने े के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि ेमें संिोधन के जलए मुंबई पत्तन न्यास(एमबीपीटी) से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव से संबंजधत है। 2.1. एमबीपीटी के प्रस्ट्ताव कदनांक 13 अिूबर 2021 के मुख्य सबंद ुइस प्रकार हैं: (i). सरकार ने पत्र संख्या पीडी-13017/2/2014/-पीडी.IV कदनांक 17.07.2015 के तहत सभी महापत्त्नों के जलए भूजम प्रबंधन पर नीजतगत कदिाजनदिे िारी ककए ह।ैं 2018 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 14.05.2018 और 2019-20 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 द्वारा मंत्रालय ने पीिीएलएम 2015 की प्रयोज्यता को, मुंबई, कोलकाता और कांडला पत्तन टाउनजिप क्षेत्रों के गैर-आवासीय अजधभोग/वाजणजज्यक क्षेत्रों तक बढा कदया है। 2015 के पीिीएलएम के खंड 13 (ग) के अनुसार पत्तन द्वारा एसओआर को पांच साल में एक बार पुन: जनधााररत करना और उस पर टीएएमपी का अनुमोदन प्राप्त करना अपेजक्षत ह।ै (ii). िैसा कक पीिीएलएम के खंड 13 में प्रदत्त है, भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) ने जवजभन्न रेडी रेकनर क्षेत्रों के जलए दरों की जसफाररि की है, एमबीपीटी बोडा ने इसे मंिूरी द े दी ह।ै (एमबीपीटी ने एलएसी की जसफाररिों का अनुमोदन करने वाले बोडा के संकल्प की प्रजत प्रस्ट्तुत की है।) (iii). इस पृष्ठभूजम में, एमबीपीटी न,े एमबीपीटी के जवजभन्नत रेडी रेकनर के तहत आन े वाली 12 िोनों की भूजम को, 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 9 िोनों के जलए 1-10-2017 से 30-09-2022 तक ककराए पर दने े के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि ेमें संिोधन के अनुमोदन के जलए जवषयगत प्रस्ट्ताव प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया ह ै िो पीिीएलएम 2015 के खंड 13 (ग) के अनुसार एसओआर के अनुमोदन के जलए प्रस्ट्तुत ककया गया ह।ै 2.2 एमबीपीटी द्वारा उनके 13 अिूबर 2021 के प्रस्ट्ताव में दी गई पृष्ठभूजम और अन्य मुख्य सबंदओंु का सारांि नीच े कदया गया ह:ै क. पृष्ठभजू म : मुंबई पत्तन न्यास के पास मुंबई िहर में लगभग 944 हेक्टेयर भूजम ह।ै मुंबई िहर की सीमा में भूजम ए, बी, सी, एम, िी-नॉथ,ा ई, एफ-नॉथा और एफ-साउथ वाडा के और मुंबई के बाहरी द्वीप िहर में ककराए पर दी गई भूजम क्षेत्राजधकार में आती ह।ै उि भूजम कोलाबा से वडाला, माजहम, वली, गोवंडी, पीर पाऊ, माहुल, रटटवाला आकद तक फैली हुई ह ैऔर इन सम्पदाओं के प्रबंधन के जलए 15 प्रिासजनक इकाइयों में जवभाजित ह।ै भूजम सम्पदा को 2 मुख्य श्रेजणयों अथाात (i) पट्टे पर देने योग्य भूजम और (ii) गैर-पट्टे योग्य भूजम में जवभाजित ककया गया ह।ै गैर-पट्टे योग्य भूजम म ेंसहायक जवभाग के कायाालय, मुंबई पत्तन न्यास के प्रिासजनक कायाालय, पत्तन न्यास के क्वाटार, पत्तन न्यास के अस्ट्पताल आकद िाजमल ह।ैं पट्टे पर कदए िाने वाली श्रेणी में लंबी अवजध के पट्टे, 15 माजसक पट्टे, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंस के आधार पर ककराए पर कदए गए क्षेत्र िाजमल ह।ैं कुछ भूखंड ऐसे भी ह ैं िो खाली ह ैं और ककराए पर कदये िा सकते ह।ैं बोडा ने 2021 के जवजभन्न टीआर के माध्यम स े मुंबई पत्तन न्यास के संबंध म ें 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की अवजध के जलए जवजभन्न रेडी रेकनर िोनों के िेष जोनों के तहत पड़ने वाली ककराए पर दी गई भूजम के संबंध में, सभी समय सीमा समाप्त पट्टों/पंद्रह माजसक पट्टों/माजसक ककरायेदारी/भूखंडों के लाइसेंस गैर घरेलू अजधभोगेां के जलए लागू दरों की अनुसूची[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 3 (एसओआर) को मंिूरी दी थी। इसके अजतररि, मुंबई पत्तन न्यास के टाऊनजिप क्षेत्र म ेंआन ेवाले िेष जवभन्न क्षेत्रों के जलए दरों की अनुसूची (एसओआर) में संिोधन का प्रस्ट्ताव, प्राजधकरण द्वारा अजधसूजचत करने के जलए प्रस्ट्तुत ककया गया ह ै। ख. नीजत कदिाजनदिे : (i). मंत्रालय द्वारा िारी महापत्तनों के जलए भूजम प्रबंधन नीजत कदिाजनदिे , 2010 को, बोडा द्वारा, उच्चतम न्यायालय के जनणाय के साथ परित 2011 की टीआर संख्या 21 के तहत अपनाया गया था। कैजबनेट के अनुमोदन स ेमंत्रालय ने बाद म,ें महापत्तनों के जलए भूजम प्रबंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 (पीिीएलएम) िारी ककए, िो कांडला, मुंबई और कोलकाता पत्तन के टाउनजिप क्षेत्रों से संबंजधत भूजम को छोड़कर सभी बंडरगाहों के जलए लाग ू था जिसके जलए कहा गया था कक एक अलग नीजत बनाई िाएगी। संिोजधत नीजत कदिाजनदिे 2015 में िारी ककए गए थे। मंत्रालय ने स्ट्पष्टीकरण पररपत्र (भूजम प्रबंधन) 2018 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 14.05.2018, 09.03.2019 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 2 और 2019-20 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 के माध्यम से पीिीएलएम 2015 की प्रयोज्यता को 31.03.2020 तक, अंजतम खंड के साथ, मुंबई, कोलकाता और कांडला पत्तन के टाउनजिप क्षेत्रों के गैर-घरेलू अजधभोगों/वाजणजज्यक क्षेत्रों तक जवस्ट्ताररत करते हुए पीिीएलएम 2014/15 के जवजभन्न मुद्दों पर स्ट्पष्टीकरण पररपत्र िारी ककया। इस प्रकार पीिीएलएम 2015 मुंबई पत्तन न्यास के टाउनजिप क्षेत्रों पर लाग ूहो गया ह।ै मंत्रालय ने आग े के पत्र कदनांक 27.01.2021 के माध्यम से स्ट्पष्ट ककया है कक "चूंकक पीिीएलएम 2014 कैजबनेट द्वारा अनुमोकदत ह,ै यह तब तक वैध ह ैिब तक कैजबनेट द्वारा इसमें संिोधन नहीं ककया िाता ह।ै अत: कदनांक 29.04.2019 को िारी संकजलत पीिीएलएम, 2015 पत्र कदनांक 29.04.2019 के पत्र में उजल्लजखत ितों के अघ्यधीन महापत्तन न्यास की भूजम और टाउनजिप क्षेत्र दोनों के जलए लागू होगा। (ii). पीिीएलएम-2015 के अनुसार, भूजम आवंटन सजमजत द्वारा पत्तन की भूजम के बािार मूल्य का जनधाारण करने के जलए जनम्नजलजखत कारकों पर जवचार ककया िाना आवश्यक ह:ै I. पांच घटक "(क) यकद , क्षेत्र में समान वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए राज्य सरकार के भूजम मूल्यों का रेडी रेकनर, उपलब्ध हो। (ख) पत्तन न्यास बोडा द्वारा अनुमोकदत उजचत वार्षाक वृजि दर के साथ पत्तन के आसपास के क्षेत्र में जपछले 3 वषों में पंिीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की उच्चतम दर (पत्तन के आस-पास का पररसर, संबंजधत पत्तन न्यास बोडा द्वारा तय ककया िाना ह)ै । (ग) पत्तन न्यास बोडा द्वारा अनुमोकदत वार्षाक वृजि दर के आधार पर समान के अद्यतन लेनदने के जलए पत्तन भूजम की उच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर। (घ) इस प्रयोिन के जलए पत्तन द्वारा जनयुि एक अनुमोकदत मूल्यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर। (ङ) अन्य प्रासंजगक कारक जिन्ह ेंपत्तन द्वारा उपयुि माना िाए। II. भूजम आवंटन सजमजत, ककसी भी भूजम के जलए नवीनतम बािार मूल्य की जसफाररि करते समय, सामान्य रूप से ऊपर पैरा 13 (क), पीिीएलएम-2015 में उजल्लजखत उच्चतम कारकों को ध्यान में रखेगी। वार्षाक पट्टा ककराए के संदभ ामें आरजक्षत मूल्य पैरा 13 (क) और 13 (ग), पीिीएलएम-2015 के अनुसार जनधााररत नवीनतम एसओआर होगा और ककसी भी मामले म ें पत्तन न्यास द्वारा अनुिंजसत नवीनतम मूल्य के 6% से कम नहीं होगा। III. पत्तन न्यास भूजम के नवीनतम एसओआर को जनधााररत करने के जलए टीएएमपी को पैरा 13 (क) में ककए गए एक उल्लेखानुसार एक प्रस्ट्ताव देगा। प्रस्ट्ताव प्राप्त होने के 45 कदनों के भीतर जहतधारकों के साथ परामिा की उजचत प्रकिया का पालन करने के बाद टीएएमपी भूजम के4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] नवीनतम एसओआर को अजधसूजचत करेगा। पत्तन न्यास बोडा वार्षाक वृजि की दर तय करेगा िो 2% से कम नहीं होगी। टीएएमपी द्वारा हर 5 साल में एक बार एसओआर को पुन: जनधााररत(ररकफक्स) ककया िाएगा। ग. काननू ी मद्दु े : (i). टीएएमपी ने सभी प्रमुख पत्तनों की समस्ट्त भूजम पर एसओआर की प्रयोज्यता के मुद्दे पर अपने अजधकार क्षेत्र के संबंध में दरमानों और ितों के जववरण 28.03.2000 की अजधसूचना संख्या टीएएमपी/10/98-जवजवध के तहत कदनांक 15.03.2000 के आदिे के अंतगात िारी ककए थे। उि अजधसूचना को 2000 की ररट याजचका 1153 द्वारा मुंबई पत्तन द्वारा चुनौती दी गई थी। ररट याजचका में, अंतररम आदिे कदनांक 02.05.2000 द्वारा, बॉम्बे हाईकोटा ने, पत्तन की सीमा और पत्त न की पहुचं के भीतर नहीं आने वाले क्षेत्रों के जलए टीएएमपी के आदिे की प्रयोज्यता पर रोक लगा दी थी। ररट याजचका को वापस लेने और उसके जलए आवश्यक सलाह का मुद्दा पीिीएलएम 2015 के आलोक में मंत्रालय के साथ उिाया गया था। प्राजधकरण ने 15 िुलाई 2019 के पत्र के माध्यम से सूजचत ककया ह ै कक पोत पररवहन मंत्रालय के परामिाानुसार प्राजधकरण द्वारा मुंबई के सभी पत्तनों के जलए 1-10-2012 से आगे, दरों की अनुसूची जनधााररत ककया िाना अपेजक्षत ह ै और इसजलए 28 माचा 2000 की अजधसूचना को जनष्फल(अप्रभावी) माना िा सकता ह।ै इसजलए, उच्च न्यायालय के आदिे कदनांक 08-08-2019 के द्वारा ररट पेटीिन को वापस ले जलया गया था । घ. एलएसी की अनिु सं ाएं: (i). टीएएमपी को पूव-ा प्रस्ट्तुत प्रस्ट्तावों में िाजमल नहीं ककए गए 12 िेष रेडी रेकनर क्षेत्रों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए एसओआर दरों में संिोधन। इससे पहले बोडा ने 2015 के टीआर 222 और 2021 के टीआर 122 के माध्यम से 23 रेडी रेकनर िोनों के जलए दरों को मंिूरी दी थी और राज्य सरकार स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर, 2012 के आधार पर एसओआर की जसफाररि की थी। (2015 के टीआर 222 के तहत अनुमोकदत एलएसी ररपोटा का पैरा 'घ') और उसी ररपोटा को बोडा द्वारा 2021 के टीआर 122 और 2021 के टीआर 153 (3 रेडी रेकनर िोनों के जलए) द्वारा अनमु ोकदत ककया गया था, एसओआर की अजधसूचना के जलए टीएएमपी को प्रस्ट्तुत ककया गया था। इसके अलावा, टाउनजिप क्षत्रे ों में आन े वाले िेष 12 रेडी रेकनर क्षेत्रों अथाात 11/84क, 11/84ख, 11/84ङ, 7/64, 10/78क, 3/35ख, 7/66, 1/4, 13/97, 15 /105, 2/34 और 3/36क, के जलए, प्रत्त्येक अक्टूबर में 4% वार्षाक वृजि के साथ 2012 के संबंजधत रेडी रेकनर जोन में जनधााररत भूजम मूल्यों पर 6% ररटना की समान पिजत, सभी िेष क्षेत्रों के जलए एसओआर की आधार दर के रूप में अपनाई िाती ह।ै (ii). िेष 09 रेडी रेकनर िोन, िो पहले के प्रस्ट्तावों में िाजमल नहीं थे, के जलए 01.10.2017-30.09.2022 की अवजध के जलए एसओआर दरों में संिोधन टीएएमपी को प्रस्ट्तुत ककया गया ह।ै एलएसी ने एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों के िेष 09 रेडी रेकनर जोन के जलए एसओआर 2017-2022 (01.10.2017 से 30.09.2022 तक) के जनधाारण के जलए आस-पास के क्षेत्रों के भूजम मूल्यों को जनम्नानुसार अपनाने की जसफाररि की ह ैिो टीएएमपी को प्रस्ट्तुत ककए गए पहले के प्रस्ट्तावों में िाजमल नहीं ह:ैं (क). आरआर िोन 96/436 और आरआर िोन 15/105 में समस्ट् त ककरायेदारी के जलए एसओआर 2017- 2022 के जनधाारण के जलए, क्षेत्र 90/419 के जलए एफएसआई 1 के जलए िमीन की दर रु. 53,820/- प्रजत वग ामीटर अपनायी िानी चाजहए। (ख). आरआर िोन 16/110. में समस्ट् त ककरायेदारी के जलए एसओआर 2017-2022 के जनधाारण के जलए, क्षेत्र 14/101क के जलए एफएसआई 1 के जलए िमीन की दर रु. 1,15,640/- प्रजत वगा मीटर अपनायी िानी चाजहए। (ग) आरआर िोन 11/84ङ में समस्ट् त ककरायेदारी के जलए एसओआर 2017-2022 के जनधाारण के जलए, क्षेत्र 11/84क के जलए एफएसआई 1 के जलए िमीन की दर रु.1,71,310/- प्रजत वग ा मीटर अपनायी िानी चाजहए। (घ) एलएसी, आरआर िोन 13/97 के जलए एफएसआई-1 के जलए 01.10.2017 को, 1,13,500/- रुपय े प्रजत वग ामीटर की भूजम दर की जसफाररि करता है। ।[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 5 (ङ) आरआर िोन 7/64 के जलए एफएसआई 1 के जलए 01.10.2017 को िमीन की दर रु. 2,57,500/- प्रजत वग ामीटर। (च) आरआर िोन 7/66 के जलए एफएसआई 1 के जलए िमीन की दर 01.10.2017 को रु. 3,38,100/- प्रजत वग ामीटर। (छ) िोन 1/3क के जलए एफएसआई 1 के जलए एसओआर 2017-2022 के जनधाारण के जलए िमीन की दर, आरआर िोन 1/6 में समस्ट् त ककराएदारी वाली दर रु.3,31,600/- प्रजत वग ा मीटर अपनायी िानी चाजहए। (ि) करंिा के जलए एफएसआई 1 के जलए 01.10.2017 को िमीन की दर रु. 11,480/- प्रजत वग ामीटर। (iii). बोडा ने 2021 के टीआर 153 के माध्यम से घरेलू , जमजश्रत(घरेलू + गैर घरेलू), पीटी स्ट्रक्चर अजधभोगों के जलए एसओआर के प्रस्ट्तावों को मंिूरी दी ह।ै इन क्षेत्रों में घरेलू, जमजश्रत और पीटी संरचना वाले अजधभोगेां के जलए एसओआर 2012-2017 और 2017-2022 के जलए वही कायाप्रणाली अपनाई िाएगी, िैसा कक इन क्षेत्रों में ऐस े अजधभोगों के जलए 2021 के उि टीआर 153 के तहत अनुमोकदत ह,ै िो पहले ही टीएएमपी को प्रस्ट्ततु ककया िा चुका है। . (ङ). मआु विे की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना म ेंएफएसआई कारक का अनप्रु योग। (i) उपभोग की गई एफएसआई और क्षेत्रों के आधार पर ककराये/मुआविे की गणना प्रजत वग ामीटर भूजम के आधार पर टीएएमपी द्वारा एसओआर दरों के अनुमोदन के बाद भी इसके जववादास्ट्पद मुद्दा बनने की संभावना होगी। इमारतों/संरचनाओं की उपभोग की गई एफएसआई के साथ भूजम की एसओआर दरों को िोड़ने के कई पररणाम और िरटलताएं हैं िैसे कक एफएसआई की गणना कैसे करें, डीसी जनयमों के अनुसार फंजगबल एफएसआई की छूट और अनुमेय एफएसआई, आकद । 2021 के टीआर 122 के माध्यम से इन पहलुओं का जवस्ट्तार से अध्ययन करने के जलए, बोडा ने, एमसीिीएम के एक सेवाजनवृत्त मुख्य अजभयंता/योिना जनदिे क, उच्च न्यायालय के सेवाजनवृत्त न्यायाधीि और एमबीपीटी अजधकाररयों के एक समूह से युि जविेषज्ञ जिसमें सलाहकार (योिना), मुख्य अजभयंता, सीएलओ, एफए और सीएओ, सजचव और संपदा प्रबंधक (आई/सी) सजहत एमबीपीटी पैनल पर पंिीकृत मूल्यांकक के साथ एक सजमजत के गिन की मंिूरी दी ह।ै सजमजत उपरोि मुद्दों पर अपनी जसफाररिें दगे ी और सजमजत द्वारा अनुिजं सत कारकों पर वास्ट्तजवक ककराए/मुआविे की गणना के जलए मामले को एलएसी और बोडा के समक्ष लाया िाएगा। (ii) पत्तन न्यास, एससी के फैसले के अनुसार माजसक ककरायेदारों को एमसीिीएम संपजत्त उपकर (डब्ल्यूबीटी, एसबीटी, ईिीसी और ईडी) के साथ वार्षाक ककराए का 55.5% जबल दे रहा है और उसी की वसूली करना एमबीपीटी की जिम्मेदारी थी। एलएसी ने कदनांक 23.08.2021 की ररपोटा के माध्यम स े जसफाररि की कक भजवष्य में भी इसी पिजत का पालन ककया िाना ह,ै तथाजप , एमसीिीएम उपकरों की गणना प्रस्ट्ताजवत एसओआर 2012-2017 के अनुसार पुन: पररकजलत की िाएगी, िैसा कक टीएएमपी द्वारा अनुमोकदत ककया िा सकता ह,ै मुंबई पत्तन न्यास भूजम के सभी रेडी रेकनर क्षेत्रों की सभी माजसक ककराएदारी और लाइसेंस के संबंध म ें 11 महीने तक की ककरायेदारी और लाइसेंस। इसे बोडा द्वारा 2021 के टीआर 155 द्वारा अनुमोकदत ककया गया है। इसे 2012-17 और 2017-2022 के एसओआर के जलए लागू ककया िाएगा। (iii) 2012-2017 और 2017-2022 के जलए संिोजधत एसओआर के अनुसार अंतर बकाया के सभी मांग नोरटस सभी माजसक ककरायेदारी, पंद्रह माजसक पट्टों, समाप्त पट्टों और लाइसेंसों के जलए जबना ब्याि के, पररसर के गलत उपयोग के जलए मुआविे के रूप में और मांग नोरटस प्राप्त होने की तारीख से 3 महीने की समय सीमा दते े हुए िारी ककए िाएंगे। और जवलंजबत भुगतानों के जलए, टीएएमपी का अनुमोदन प्राप्त होने की िता के अध्यधीन लागू दरों पर ब्याि लगाया िाएगा। 2.4. इस प्रकार, एमबीपीटी ने बोडा के जवजभन्न संकल्पों के आधार पर जनकाली गई दरों की अनुसूची के जलए 12 िोनों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 9 िोनों के जलए 1-10-2017 से 30-09-2022 तक बोडा द्वारा अनमु ोकदत एसओआर के जलए टीएएमपी की मंिूरी का अनुरोध ककया है। ये दरें 4 प्रजतित वार्षाक दर से प्रत्त्येक अिूू्बर माह में बढायी िाएंगी। ये दरें संबंजधत रेडी रेकनर जोन के तहत आन े वाले खाली पड़े हुए प्लाटों सजहत समय सीमा समाप्त पट्टों/पंद्रह माजसक पट्टों/माजसक ककरायेदारी/भूखंडों के लाइसेंसों (आबंटन के जलए अपफ्रंट जप्रजमयम की गणना करने के जलए) के जलए लाग ूहोंगी। जिनका जववरण नीचे कदया गया ह ै:6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] टाउनजिप क्षत्रे ों म ेंपड़न ेवाल ेिेष 12 रेडी रेकनर िोनों के जलए एसओआर 2012-2017 को दिाना ेवाला जववरण (रूपयों म)ें क ख ग घ ङ च िम आर आर यजू नट रेडी रेकनर के अनसु ार एफएसआई-1.00 के जलए रेडी रेडी रेकनर 2012 के स.ं जोन जववरण रेकनर 2012 के अनसु ार खुली अनसु ार भजू म मल्ू य ों पर भजू म का भजू म मल्ू य प्रजत वग ा 01-10-12 स े 30-09- मीटर 13 तक एफएसआई 1.00 के जलए प्रस्ट्त ाजवत आधार दर प्रजत वग ा मीटर (भजू म नीजत के सदं ाभ म ें 6 प्रजतित वार्षाक प्रत्त्य ागम के अनसु ार) (कालम ‘च’ पर 6 प्रजतित प्रत्त्य ागम ) पूवी रफी अहमद ककदवई मागा पर, पजिम टी.िीवराि रोड पर 1 11/84क 2 पी.सावंत चौक तक, उत्तर 40000 200.00 आचाया दौंडे मागा (ककंग एडवडा रोड) पर समस्ट्त भूजम का जत्रकोणीय भाग। रफी अहमद ककदवई मागा और हाबार रेलवे लाइन, 2 11/84ख 2 48200 241.00 जमीन की संकरी पट्टी वाला जहस्ट्सा ईस्ट्ट हाबार रेलवे लाइन 3 11/84ङ 2 और वेस्ट्ट सेवरी िॉस रोड 58200 291.00 के बीच का भाग पजिम की ओर खंबल्ला पहाड़ी के मध्य भाग में पूवा की ओर िाविी दादािी मागा (तारदवे रोड) पर नाना चौक से 4 7/64 12 उत्तर हािी अली चौक 131000 655.00 पर हािी अली चौक और दजक्षण अगस्ट्त िांजत मागा पर खड़ी ढलान ह।ै इन सड़कों से जघरा सभी भाग। पजिम जिवदास चंपसी मागा और डॉ. मस्ट्करेनास रोड पर, पूवा बीपीटी रेलवे लाइन पर, उत्तर 5 10/78क 8 संत सावतमाली मागा पर 34900 175.00 और दजक्षण िीिाभाई मूलिी रािौड़ मागा पर। सारा जहस्ट्सा जघरा हुआ ह।ै 6 3/35ख 9 पी.डी'मेलो रोड 46600 233.00 7 उत्तर अगस्ट्त िांजत मागा और पंजडता रमाबाई मागा पर पजिम, दजक्षण और 7/66 12 241100 1206.00 पूवा मंडल की सीमा। सारा जहस्ट्सा जघरा हुआ ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 7 8. डॉ होमी भाभा रोड के दजक्षण की ओर ओनावी नगर भाग और कोलाबा 1/4 14 भाग नौसेना नगर, टाटा 67800 339.00 मूलभूत अनुसंधान संस्ट्थान और कोलाबा पॉइंट 9. पजिम सस्ट्मीरा रोड की ओर, पूवा और दजक्षण वाडा 13/97 13 64400 322.00 की सीमा पर और उत्तर वली गौिान सीमा पर 10 िोन संख्या 15/105ए . को छोड़कर साल्ट पैन 15/105 1 34000 170.00 जडवीिन की सभी संपजत्तयां 11. कस्ट्टम प्रजतबंजधत लोकमान्य जतलक मागा, 2/34 क्षेत्र को छोड़कर फुले माकेट से पी.डी'मेलो 61500 308.00 केवल टाऊनजिप चौक तक का जहस्ट्सा 12. क्षेत्र पीडी मेलो रोड के पूवा की 3/36क ओर लोकमान्य जतलक 58600 293.00 माग ा नोट : i.) ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना मूलाधार ककराए और कारक के आधार पर की िाएगी, िैसा कक एफएसआई की प्रयोज्यता के उद्देश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि की िा सकती ह।ै ii.) उपरोि दरों में कर, सेवा िुल्क, दडं , ब्याि दरें िाजमल नहीं हैं। iii.) िलाियों के आबंटन के जलए दर, एसओआर का 50 प्रजतित लागू होगी । iv.) 01.10.2012 से 30.9.2017 तक की अवजध के जलए जडफरेंजियल एररयसा बकाया अंतर, दने दाररयों और अन्य दये राजियों/प्रभारों की गणना उपरोि दरों के आधार पर की िाएगी। v.) अनुमेय अवजध से अजधक समय पर, बोडा की नीजत के अनुसार, समय समय पर लाग ूब्याि प्रभाया होगा। vi.) मांग े गए या नहीं, एक महीने के जलए ककराए/मुआवि/ेलाइसेंस िुल्क का भुगतान ककरायेदारों/पट्टेदारों/लाइसेंसधाररयों/अजधभोजगयों को प्रत्त्येक आगामी (बाद के) महीने के 15 व ें कदन या उससे पहले करना होगा। टाउनजिप क्षत्रे ों म ेंपड़न ेवाल ेिेष 9 रेडी रेकनर िोन के जलए एसओआर 2017-2022 दिाना ेवाला जववरण िम आर आर यजू नट रेडी रेकनर के िमीन की दर प्रजत वग ाकक. पीिीएलएम 2015 के अनसु ार 6 प्रजतित वार्षका स.ं जोन अनसु ार मीटर 01.10.2017 की प्रत्त्य ागम की दर स े 01-10-17 को प्रजत वगमा ीटर प्रजत जववरण जस्ट्थजत के अनसु ार माह की दर (रुपय ेम)ें (रुपय ेम)ें 1 96/436 1 अजनक 53820 269 2 15/105 1 नमक पान 53820 269 3 16/110 1 माटुंगा 115640 578 4 11/84ई 2 परेल-सीवरी 171310 857 5 13/97 14 वली 113500 568 6 7/64 12 मालाबार जहल 257500 1288 7 7/66 12 मालाबार जहल 338100 1691 8 1/6 12 कोलाबास 331600 1658 9 करंि 12 करंि 11480 578 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] नोट : i.) ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना मूलाधार ककराए और कारक के आधार पर की िाएगी, िैसा कक एफएसआई की प्रयोज्यता के उद्देश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि की िा सकती ह।ै ii.) उपरोि दरों में कर, सेवा िुल्क, दडं , ब्याि दरें िाजमल नहीं हैं। iii.) िलाियों के आबंटन के जलए दर, एसओआर का 50 प्रजतित लागू होगी । iv.) 01.10.2017 से आगे की अवजध के जलए जडफरेंजियल एररयसा दने दाररयां अन् य बकाया और प्रभार। v.) अनुमेय अवजध से अजधक समय पर, बोडा की नीजत के अनुसार, समय समय पर लाग ूब्याि प्रभाया होगा। vi.) मांग े गए या नहीं, एक महीने के जलए ककराए/मुआवि/ेलाइसेंस िुल्क का भुगतान ककरायेदारों/ पट्टेदारों/लाइसेंसधाररयों/अजधभोजगयों को प्रत्त्येक आगामी (बाद के) महीने के 15 व ें कदन या उससे पहले करना होगा। 2.5. एमबीपीटी ने कहा ह ै कक यह प्रस्ट्ताव भूजम प्रबंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 के संदभ ा में तैयार ककया गया ह।ै इसके आगे, एमबीपीटी ने कहा ह ै कक एमपीटी अजधजनयम, 1963 की धारा 49 और पीिीएलएम-2015 के पैरा 13(ग) के तहत, 1- 10-2012 स े 30-09-2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध हते ु एसओआर के जलए टीएएमपी का अनुमोदन, संबंजधत रेडी रेकनर िोन के तहत आन े वाले गैर घरेलू अजधभोगों के सभी समाप्त पट्टों पंद्रह माजसक पट्टों, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंसों के जलए अपेजक्षत ह।ै 3.1. पत्तन के प्रस्ट्ताव के संबंध में, इस प्राजधकरण ने 15 माचा 2000 को एक आदिे पाररत ककया था जिसमें पत्तन संपदाओं के उपयोग के जलए दरों के पैमाने और ितों के जववरण के संबंध में प्राजधकरण के अजधकार क्षत्रे के बारे में कानूनी जस्ट्थजत जनधारा रत की गई थी। 3.2. मुंबई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) न े अप्रैल 2000 में बॉम्बे हाईकोटा में एक ररट याजचका दायर की जिसमें 15 माचा 2000 के आदिे को चुनौती दी गई और अनुरोध ककया गया कक प्राजधकरण के पास एमबीपीटी से संबंजधत और पत्तन की सीमा से बाहर जस्ट्थत उन पररसरों की दरें तय करने का कोई अजधकार नहीं ह।ै 3.3. बॉम्बे हाई कोटा की माननीय जडवीिन बेंच ने 2 मई 2000 को एक अंतररम आदिे पाररत ककया जिसमें प्राजधकरण को, 15 माचा 2000 के आदिे को प्रभावी करने से रोक कदया गया था कक उसमें जलया गया जनणाय पत्तन या पत्तन के पहुंच की सीमा में ककसी भी संपजत्त या स्ट्थान पर लागू नहीं होगा। 3.4. भूतल पररवहन मंत्रालय के (तत्त्कालीन) जिसपंग जवभाग के साथ अतीत म ें टीएएमपी द्वारा इस मुद्दे को सुलझाने का सुझाव दने े वाले ककए गए प्रयास कक क्या प्राजधकरण के पास न्याजयक समीक्षा की अपेक्षा सरकार के नीजत जनदिे के माध्यम से पत्तन न्यास की सभी संपदाओं पर अजधकार-क्षेत्र है या नहीं, का अभी तक कोई पररणाम नहीं जनकला। चूंकक मामला सुनवाई के अंजतम चरण में था और इस संबंध म ेंसरकार की ओर से कोई प्रजतकिया नहीं आई थी, इसजलए टीएएमपी ने दी गई सलाह के आधार पर बॉम्बे के उच्च न्यायालय में टीएएमपी द्वारा पाररत 15 माच ा2000 के आदिे का वररष्ठ अजधविा द्वारा बचाव करने के जलए, एक कानूनी अजधविा को जनयुि ककया ह।ै 3.5. इस पृष्ठभूजम में, जिसपंग मंत्रालय (एमओएस) ने अपने पत्र सं. सजचव (एस)/जवजिट-मुंबई/भूजम प्रबंधन/2018(333951) कदनांक 25 माचा 2019 में 21 अगस्ट्त 2018 को मुंबई में भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2015 पर स्ट्पष्टीकरण के संबंध में सजचव, एमओएस की अध्यक्षता में आयोजित बैिक के कायावृत्त की एक प्रजत को अग्रेजषत ककया था। कायावृत्त की प्रजतजलजप को अग्रेजषत करते हुए, कायावृत्त के भाग के रूप में आग ेबढने से संकेत जमलता ह ैकक एमबीपीटी ररट याजचका वापस ले लेगा और मंत्रालय टीएएमपी को सलाह दगे ा कक कदनांक 14 मई 2018 के स्ट्पष्टीकरण के साथ परित पीिीएलएम 2015, के तहत टीएएमपी द्वारा मुंबई पत्तन के टाउनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए 01.10.2012 से एसओआर, जनधााररत ककये िाएंगे। 3.6. एमओएस के कदनांक 25 माचा 2019 के पत्र के िवाब में, हमने अपने पत्र कदनांक 28 माचा 2019 के माध्यम से, अन्य बातों के साथ-साथ, तत्त्कालीन एमओएस को सूजचत ककया था कक टीएएमपी एमबीपीटी भूजम के जलए 01 अक्टूबर 2012 से आगे की अवजध के जलए पट्टा ककराया/लाइसेंस िुल्क के संबंध में एमबीपीटी द्वारा ररट याजचका को वापस लेने के अध्यधीन, सदभााधीन मामले में तत्त्कालीन एमओएस के जनदिे ों का अनुपालन करेगा।[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 9 3.7. इस पृष्ठभूजम में, एमओएस न े अपने ई-मेल कदनांक 16 मई 2019 के माध्यम से टीएएमपी को अन्य बातों के साथ-साथ, एमबीपीटी द्वारा पीिीएलएम कदनांक 14.05.2018 पर स्ट्पष्टीकरण के साथ परित, भूजम प्रबंधन के जलए नीजत कदिाजनदिे 2015 (पीिीएलएम 2015) के पररणामस्ट्वरूप, टाउनजिप क्षेत्रों सजहत मबुं ई पत्तलन के सभी क्षेत्रों की के जलए ररट याजचका वापस लेने के बाद ही, 01.10.2012 से एसओआर को जनधााररत करने का जनदिे कदया था। उि पत्र के माध्यम से, एमओएस ने एमबीपीटी से ररट याजचका संख्या 2000 का 1153 को बॉम्बे हाई कोटा से वापस लेने और एमओएस और टीएएमपी को इसकी सूचना दने े का अनुरोध ककया । 3.8. इस संबंध में, एमबीपीटी ने ररट याजचका को वापस ल े जलया ह ै और माननीय बॉम्बे हाईकोटा ने अपने आदिे कदनांक 08 अगस्ट्त 2019 के द्वारा ररट याजचका को वापस जलए िाने के रूप में जनपटान करने का आदिे पाररत ककया ह।ै 3.9. इस प्रकार, एमबीपीटी ने जवजभन्न आरआर िोन के अंतगात आन े वाली भूजम को ककराये पर दने े के जलए। 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए 12 आरआर जोन और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए 09 आरआर जोन के संबंध में दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अनुमोदन के जलए एक प्रस्ट्ताव पेि ककया ह।ै इस संबंध में, यह बताना प्रासंजगक ह ै कक इस प्राजधकरण ने एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की पंचवषीय अवजध के जलए आदिे सं. टीएएमपी/43/एमबीपीटी-2021 कदनांक 22.10.2021 के द्वारा दरों की अनुसूची और ककराए / मुआविे के संिोधन के जलए एमबीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट्तावों में से एक प्रस्ट् ताव का जनपटान ककया ह।ै उि आदिे को भारत के रािपत्र में अजधसूजचत करने की कारावाई पहले ही िुरू कर दी गई ह।ै इसके साथ ही, एमबीपीटी ने भी एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में, जवजभन्न आरआर िोन के अंतगात आने वाली भूजम को ककराए पर दने े के जलए, गैर-घरेलू अजधभोगों/घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2020 की पंचवषीय अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआवि ेके संिोधन के अनुमोदन के जलए 6 समान प्रस्ट्ताव दायर ककए हैं। जिसे टीएएमपी द्वारा अलग से जनपटान ककया ह।ै 4.1. एमबीपीटी द्वारा सुझाई गई पंिीकृत ककरायेदारों/पट्टेदारों की जविाल सूची को ध्यान में रखते हुए, एमबीपीटी को, कदनांक 25 अक्टूबर 2021 के पत्र द्वारा, जवषयगत प्रस्ट्ताव को, पत्तन के पते के साथ-साथ टीएएमपी के जनर्दष्टा ईमेल के पते सजहत अपनी वेबसाइट पर अपलोड करने और 07 कदनों के समय के भीतर रटप्पजणयां प्रस्ट्तुत करने के जलए अनुरोध ककया गया था। 4.2. तदनुसार, एमबीपीटी ने अपने ईमेल कदनांक 27 अक्टूबर 2021 द्वारा पुजष्ट की ह ै कक उसने संदभा में जवषयगत प्रस्ट्ताव पर उपयोगकतााओं की रटप्पजणयां/राय मंगाने के जलए जवषयगत प्रस्ट्ताव अपलोड करने के बारे में सभी ककरायेदारों/पट्टेदारों को सूजचत कर कदया ह।ै एमबीपीटी ने अपने नोरटस संख्या ईएम/एएस(िी)/एफ-382/1925 कदनांक 06 अक्टूबर 2021 की एक प्रजत प्रस्ट्तुत की ह,ै जिसमें एमबीपीटी न े एमबीपीटी की वेबसाइट में जवषयगत प्रस्ट्ताव को अपलोड करने के बारे में ककरायेदारों/पट्टेदारों को सूजचत ककया ह ैऔर मांग की ह ैकक संदभागत जवषयगत प्रस्ट्ताव पर प्रयोिाओं की रटप्पजणयां/राय, प्राजधकरण के साथ-साथ एमबीपीटी को भी भेिी िानी चाजहएं। 4.3. इस संबंध में जवजभन्न पट्टेदारों/ककरायेदारों से, बड़ी संख्या में जनवेदन/रटप्पजणया ं प्राप्त हुई ह।ैं िैसा कक एमबीपीटी न े अपन े नोरटस में सजू चत ककया ह,ै उि रटप्पजणयों की एक-एक प्रजत पट्टेदारों/ककरायेदारों/उपयोगकतााओं द्वारा एमबीपीटी को भी भेिी गई ह।ै तदनुसार, एमबीपीटी ने अपने ईमले कदनांक 31 अक्टूबर 2021 के माध्यम से अपनी प्रजतकिया दी ह।ै 5. इस मामले में परामिा से संबंजधत कायावाही इस प्राजधकरण के कायाालय के ररकाडा में दि ा ह ै । उपभोिाू्ओं/उपभोिार संगिनों से प्राप्ते रटप्पकजणयों और संबंजधत पक्षों द्वारा की गई चचाा के उिरण उन्ह ें अलग से भेि कदए िाएंगे। ये जववरण हमारी वेबसाईट http://tariffauthority.gov.in. पर भी उपलब्ध करा कदए िाएंग े। 6.1. प्रस्ट्ताव के जवश्लेषण में िाने से पहले, यह ध्यान मे रखना आवश्यक ह ैकक एमबीपीटी ने एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर- घरेलू अजधभोगोंके जलए अगस्ट्त 2021 के पहले सप्ताह में दरों की अनुसूची के अनुमोदन और 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की पंचवषीय अवजधयों के जलए ककराए/मुआवि े के संिोधन के जलए दो प्रस्ट्ताव दायर ककए ह।ैं । उि प्रस्ट्तावों को संबंजधत उपयोगकतााओं/ककरायेदारों/ पट्टेदारों के परामिा पर जलया गया था। हमें जवजभन्न व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों से उि प्रस्ट्ताव पर कड़ी आपजत्त िताते हुए कई अभ्यावेदन प्राप्त हुए हैं, इस आधार पर कक महापत्तवन न्यास अजधजनयम, 1963 के तहत कोई प्रावधान नहीं ह,ै जिसमें, एमबीपीटी को पूवाव्यापी रूप से ककराया वसूलने की अनुमजत प्रदान की गई हो। यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन (पूवाव्यापी अजधभोजगयों के जलए अत्त्यजधक हाजनकारक होगा और इसे न्यायालय म ें चुनौती कदए िाने की संभावना ह ै । कुछ पट्टेदारों/ककरायेदारों ने यह भी कहा है कक पूवाव्यापी संिोधन उनके व्यवसाय के जलए एक जवत्तीय झटका होगा और उनके जलए इसे जवत्तीय रूप से वहन करना बहुत करिन होगा। इसके अलावा, व्यापार पर कोजवड-19 महामारी के प्रजतकूल प्रभाव को दखे ते हुए, आग े कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन और उस पर बकाया का भुगतान,10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] पट्टेदारों/ककरायेदारों की जवत्तीय जस्ट्थजत को और अजधक करिन बना देगा। तत्त्पिात, उि प्रस्ट्ताव पर 03 जसतंबर 2021 को एक संयुि सुनवाई हुई, जिसमें उपयोगकतााओं/ ककरायेदारों/पट्टेदारों ने जलजखत प्रस्ट्तुतीकरण में लाए गए मुद्दों िैसे समान मुद्दों को ही उिाया ह।ै इसके बाद, उपयोगकतााओं/ककरायेदारों/ पट्टेदारों को संयुि सुनवाई के दौरान एमबीपीटी द्वारा ककए गए प्रस्ट्ताव की पावर प्वाइंट प्रस्ट्तुजत पर अपनी जलजखत प्रस्ट्तुजत, यकद कोई हो, प्रस्ट्तुत करने का अवसर कदया गया। हमें जवजभन्न उपयोगकताा/ उपयोगकतााओं/ ककरायेदारों/पट्टेदारों से पहले और संयुि सुनवाई के दौरान ककए गए अनुरोधों को दोहराते हुए इस प्राजधकरण के ध्यान में लाये गये जलजखत अनुरोध प्राप्त हुए ह।ैं 6.2. उि आदिे को भारत के रािपत्र में अजधसूजचत करने की कारावाई पहले ही िुरू कर दी गई है। इसके साथ ही, एमबीपीटी न े अनुमोदन की मांग करते हुए जवजभन्न रेडी रेकनर िोनों के अंतगात आन ेवाली भूजम को ककराये पर दने े के जलए, 6 अन्य प्रस्ट्ताव िैसे कक - (i).एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू/घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की पंचवषीय अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआवि े का संिोधन, (ii). आवासीय और जमजश्रत अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए / मुआवि े का संिोधन (iii). जवजभन्न आरआर िोन के अंतगात आन े वाली पत्तन न्यास संरचनाओं के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए / मुआवि े का संिोधन, (iv). एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआवि े का संिोधन, (v), एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में - 19 आरआर िोन्स में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए दरों की अनुसूची और 01.10.2017 से 30.09.2022 अवजध के जलए ककराए/मुआवि े का संिोधन और (vi). 07 प्लाटों के बारे में 01.10.2012 से 30.09.2017 और 07 प्लाटों के बारे में 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची (एसओआर) और ककराए/मुआविे का संिोधन; भी दाजखल ककए ह ैं जिनका अलग से जनपटान ककया िा रहा हैं। 6.3. 12 आरआर क्षेत्रों (िोनों) में 01.10.2012 से 30.09.2017 और 09 आर आर (िोनों) के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए जवजभन्न आरआर िोनों के तहत आन े वाली भूजम को ककराए पर दने े के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अनुमोदन की मांग करने वाले वतामान प्रस्ट्ताव पर पहले ही परामिा जलया िा चुका ह,ै जिसे 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) जनकालने के जलए राज्य सरकार रेडी रेकनर मूल्य , 2012 को अपनाने की समतुल्य कायाप्रणाली पर तैयार ककया गया ह ैऔर 01.10.2017 से 30.09.2018 तक की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल)जनकालने के जलए पीिीएलएम, 2014 के अनुसार जनधााररत उच्चतम बािार मूल्य पर जवचार ककया गया है। दसू रे िब्दों में, गैर-घरेलू अजधभोग के जलए एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराया 12 िोनो और 09 िोनों से संबंजधत कक्वजनअल अवजध के जलए अपनाया िा रहा ह।ै एमबीपीटी के प्रस्ट्तावों के संबंध में प्रयोिाओं/ ककरायेदारों/ पट्टेदारों ने ककराए/मुआविे में संिोधन के हते ु अपना प्रस्ट्तुतीकरण, पूवावती प्रस्ट्ताव के समान ही ककया है जिसमें एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए दरों की अनुसूची और 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक, की पंचवार्षाक अवजधयों के जलए अनुमोदन करने का अनुरोध ककया गया ह ै । जिन्ह ें रटप्पजणयों के जलए एमबीपीटी को भेि कदया गया ह।ै एमबीपीटी की प्रजतकिया भी पहले के प्रस्ट्तावों में दी गई प्रजतकिया के समान ह।ै 6.4. चूंकक, उपयोगकतााओं द्वारा ककए गए अनुरोध/उन पर एमबीपीटी की प्रजतकिया, एमबीपीटी के पहले के प्रस्ट्तावों के समान ह,ै जिनमें एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की पंचवषीय अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अनुमोदन की मांग की गई है और यह दखे ते हुए कक संदभागत प्रस्ट्ताव जहतधारकों के साथ पहले ही परामिा करके जलया गया है, िैसा कक पीिीएलएम, 2014 म ें उल्लेजखत ह,ै इस प्राजधकरण ने, संदभागत मामले पर संयुि सुनवाई नहीं करने का जनणाय जलया ह।ै 6.5. इस संबंध में यह नोट ककया िाए कक, केवल संयुि सुनवाई न करने का यह अथा नहीं लगाया िाना चाजहए कक इस प्राजधकरण ने परामिी प्रकिया का पालन नहीं ककया ह।ै 7. मामले की कायावाही के दौरान एकत्र की गई संपूणा िानकारी के संदभा में, जनम्नजलजखत जस्ट्थजत उिागर होती ह:ै (i). मुंबई िहर में िमीन का एक बड़ा जहस्ट्सा मुंबई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) के पास है। यह उल्लेख ककया िाता ह ैकक पत्तन की संपदा के जलए पट्टा ककराया एमबीपीटी द्वारा जपछली बार वष ा1982 में जनधााररत ककया गया था, यानी इस प्राजधकरण के वषा 1997 में अजस्ट्तत्त्व में आन े से डेढ दिक से अजधक समय पहले। एमबीपीटी द्वारा ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण से, यह समझा िाता ह ै कक वषा 1982 में एमबीपीटी द्वारा ककए गए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) के[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 11 संिोधन ने मुकदमों को िन्म कदया, िो अंततः सुप्रीम कोटा द्वारा एक आदिे पाररत करने पर समाप्त हुआ, जिसम ें एमबीपीटी की भूजम के जलए न्यासी बोडा द्वारा अनुमोकदत पट्टा ककराया (लीि रेंटल) समझौता फामूाले के अनुसार 1982 से 30 जसतंबर 2012 तक की अवजध के जलए, भारत के माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया था। इस प्रकार, सरकार ने एमबीपीटी को मई 2019 में टाउनजिप क्षेत्रों सजहत मुंबई पत्तपन के सभी क्षेत्रों के जलए एसओआर को 01 अक्टूबर 2012 से प्रभावी करने की सलाह दी है। (ii). यह इस पृष्ठभूजम में ह ैकक एमबीपीटी ने दरों की अनुसूची के जलए पट्टा ककरायों के पूवाव्यापी जनधाारण एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में जवजभन्न रेडी रेकनर िोनों के जलए लीज ककराए की अनुसूची के जनधाारण के जलए 08 अलग- अलग प्रस्ट्ताव पेि ककए हैं। (iii) मामले पर कारावाई के दौरान हमें जवजभन्न व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों से कई अभ्यावेदन प्राप्त हुए हैं, जिन्होंन े पट्टा ककराया(लीि रेंट) के पूवाव्यापी जनधाारण पर, इस आधार पर कड़ी आपजत्त िताई ह ै कक महापत्तन न्यास अजधजनयम,1963 के तहत कोई प्रावधान नहीं ह ै कक एमबीपीटी को भूतलक्षी प्रभाव से ककराया प्रभाररत करने की अनुमजत दी गई हो। यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन, सभी अजधभोजगयों के जलए अत्त्यजधक हाजनकारक होगा और संभावना है कक इसे न्यायालय में चुनौती दे दी िाए। कुछ पट्टेदारों/ककरायेदारों ने यह भी कहा ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन, उनके व्यवसाय के जलए एक जवत्तीय झटका होगा और उनके जलए इसे जवत्तीय रूप से वहन करना बहुत करिन होगा। इसके अलावा, व्यापार पर कोजवड-19 महामारी के प्रजतकूल प्रभाव को देखते हुए, यह कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन और उस पर बकाया का भुगतान, पट्टेदारों/ककरायेदारों की जवत्तीय जस्ट्थजत को और अजधक करिन बना दगे ा। इस संबंध में यह उल्लेख करना प्रासंजगक होगा कक एमबीपीटी की भजू म के जलए 01 अिूबर 1982 से 30 जसतंबर 2012 तक समझौता सूत्र के साथ न्यासी बोडा द्वारा अनुमोकदत ककराये को भारत के सवोच्चब न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया ह।ै इस प्रकार सरकार ने मई 2019 में, एमबीपीटी को, मुंबई पत्तन को टाऊनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए 01 अिूबर 2012 से आगे, एसओआर जनधााररत करने की सलाह दी ह।ै िैसा कक पट्टेदारों/ककरायेदारों का कथन ह ैकक महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 के अंतगात कोई प्रावधान नहीं है, िो एमबीपीटी को भूतलक्षी प्रभाव से ककराया वसूलने की अनुमजत दते ा हो। लेककन, साथ ही, यह ध्यान भी कदया िाना चाजहए कक महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 भी दरों के पूवाव्यापी संिोधन को प्रजतबंजधत भी नहीं करता ह।ै इस संदभा में, यह उल्लेखनीय ह ै कक यह प्राजधकरण भी सामान्यतया आदिे को भूतलक्षी प्रभाव नहीं दते ा ह।ै लेककन, जविेष पररजस्ट्थजतयों के तहत िाजसत मामलों म,ें इसके आदिे के पूवाव्यापी कियान्वयन की आवश्यकता होती ह।ै ऐसे कई उदाहरण हैं, िहां इस प्राजधकरण ने पूवाव्यापी रूप से दरें जनधााररत की हैं। कुछ उदाहरणों को उद्धृत करने के जलए, कानून मंत्रालय की सलाह पर न्यू मैंगलोर पत्तन न्यास और कुद्रमे ुख आयरन ओर कंपनी जलजमटेड के बीच एक समझौते से संबंजधत मामले में, भूतल पररवहन मंत्रालय ने अपने संचार संख्या पीआर-14011/5197-पी4 कदनांक 16 माचा 1998 में इस प्राजधकरण को पूवाव्यापी प्रभाव दने े की सलाह दी। इसी प्रकार, एमबीपीटी से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के आधार पर, ओएनिीसी और एमबीपीटी के बीच करार के अनुसार दये वे-लीव प्रभारों की वसूली के जलए पूवाव्यापी प्रभाव कदया गया था। साथ ही, इस प्राजधकरण ने एमबीपीटी से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के आधार पर, अपने आदिे सं.टीएएमपी/ 62/2019-एमबीपीटी कदनांक 08 जसतंबर 2020 के तहत पाइपलाइनों के जलए व े लीव प्रभार लगाने हते ु 01 अक्टूबर 2012 से 30 जसतंबर 2017 तक 5 वषों की अवजध के जलए, पूवाव्यापी स्ट्वीकृजत प्रदान की ह।ै इसके अलावा, यह उल्लेू्खनीय है कक इस प्राजधकरण ने कायाान्वयन की प्रभावी जतजथ से 5 वषा की समाजप्त पर अथाात 20 फरवरी 2007 से पूव ा में संिोजधत दरों स,े न्यू मैंगलोर पत्तन न्यास (एनएमपीटी) की भजू म के लीि रेंटल/लाइसेंस िुल्क को संिोजधत करते हुए, पूवाव्यापी प्रभाव से एक आदिे संख्या टीएएमपी/15/ 2007- एनएमपीटी कदनांक 16 िून 2010, पाररत ककया था। उि आदिे भारत के रािपत्र में 23 िुलाई 2010 को रािपत्र सं. 184. पर अजधसूजचत ककया गया था। जवजभन्न पक्षों के द्वारा कनााटक के उच्च न्यायालय में अनेक ररट पेटीिन दायर की गईं थी िनमें मुख्यतया पट्टा ककराया के पूवाव्यापी प्रभाव को चुनौती दी गई थी । कनााटक के12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] माननीय उच्च न्यायालय ने 28 िून 2013 के अपने आदिे के तहत सभी ररट पेटीिनों का जनपटान कर कदया है। माननीय उच्च न्यायालय ने अपने आदिे के पैराग्राफ नंबर 16 पर जनम्न उल्लेख ककया ह:ै "इस पर कोई जववाद नहीं हो सकता ह ैकक पूवाव्यापी प्रभाव से बढाए गए लाइसेंस िुल्क का संग्रहण अवैध ह ैिैसा कक एल.आर. द्वारा लाला राम (डी) के बॉय एलआर एंड अदसा बनाम - भारत संघ और अन्य ने 2013 एसएआर (जसजवल) 347 में दिा मामले में सवोच्च न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया था। है। लेककन अगर प्राजधकरण ने िुरुआत में ही लाइसेंसधाररयों को यह स्ट्पष्ट कर कदया ह ैकक िो िुल्क जलया िा रहा ह ैवह टीएएमपी द्वारा अनुमोदन के बाद केवल एक अनंजतम लाइसेंस िुल्क ह,ै तो एनएमपीटी की कारावाई को अवैध नहीं कहा िा सकता। लाइसेंस िारी करने के साथ-साथ लाइसेंस के नवीनीकरण के समय, एनएमपीटी द्वारा यह स्ट्पष्ट ककया गया ह ैकक उसने टीएएमपी को लाइसेंस िुल्क में संिोधन का प्रस्ट्ताव कदया ह ैऔर ऐसे समय तक केवल अनंजतम लाइसेंस िुल्क जलया िाएगा और लाइसेंसधाररयों को टीएएमपी की मंिूरी के बाद संिोजधत लाइसेंस िुल्क का भुगतान करना होगा। अनुज्ञजप्तधाररयों ने उि ितों से सहमत होने के बाद अनुबंध में प्रवेि ककया ह।ै इसजलए लाइसेंसधारकों के जलए अनुबंध की ितों के जवरुि िान ेऔर यह तका दनेे का अजधकार नहीं ह ैकक प्राजधकरणों के पास 20.02.2007 से लाइसेंसधाररयों से संिोजधत लाइसेंस िुल्क को वसूल सकें । उपरोि को ध्यान में रखते हुए, लाइसेंस िुल्क में अनुलग्नक-ि 20.2.2007 से संिोधन से संबंजधत पररपत्र को चुनौती के अनुसार व्यथ ाह।ै" इस संदभा में, संदभागत में मामले से संबंजधत कायावाही म,ें एमबीपीटी ने स्ट्पष्ट रूप से कहा ह ै कक उसने कदसंबर 2012 में िारी एक पररपत्र के माध्यम से सभी जहतधारकों को सूजचत ककया था कक वे-लीव प्रभारों में 01 अक्टूबर 2012 से संिोधन ककया िाना है। एमबीपीटी ने यह भी कहा ह ैकक एमबीपीटी द्वारा ककरायेदारों/पट्टेदारों के जलए उिाए गए जबलों में भी, एक फुटनोट के माध्यम से यह इंजगत ककया गया ह ैकक एमबीपीटी द्वारा उिाया गया जबल अनंजतम ह ैऔर 01 अक्टूबर 2012 से संिोधन के अध्यधीन है। इन पररजस्ट्थजतयों में और जपछले पैराग्राफ में कदए गए कारणों से, 12 प्लाटों के जलए 01 अक्टूबर 2012 से 30 जसतंबर 2017 तक और 09 प्लाटों के जलए 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए एमबीपीटी के जवजभन्न आरआर िोनों के तहत आन ेवाली भूजम को ककराए पर दने े के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) की वसूली के जलए, एमबीपीटी का प्रस्ट्ताव जवचाराथा जलया गया है। (iv). जवजभन्न ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा बार-बार यह बताया गया ह ै कक एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत संिोधन िमिेद होमुासिी वाजडया बनाम बॉम्बे पत्तन के न्यासी बोडा के मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत कदिाजनदिे ों के जवपरीत ह।ै इस आधार पर कक माननीय सवोच्च न्यायालय ने एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत "समझौता प्रस्ट्तावों" को सही िहराया था और पट्टेदारों पर ककराए और ब्याि के बोझ को काफी कम कर कदया था। पट्टेदारों ने एमबीपीटी के संबंध में कजथत तौर पर समझौता प्रस्ट्ताव का पालन नहीं करने के बारे में भी कहा है और इसके पररणामस्ट्वरूप कुछ ररट याजचकाएं अभी भी माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे के समक्ष लंजबत ह।ैं यह मानते हुए कक मामला जवचाराधीन ह,ै ककरायेदारों/पट्टेदारों का जवचार ह ै कक 2012 से 2017 और उसके बाद की अवजध के जलए एसओआर के प्रस्ट्ताजवत संिोधन का प्रश्न ही नहीं उिता। इस संबंध में, यह कहना ह ै कक, िनवरी 2004 में िमिेद होमासिी वाजडया बनाम बॉम्बे पत्तन के न्यासी बोडा के मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत आदिे के आधार पर, समझौता प्रस्ट्ताव में दो अवजध के जलए अथाात एक 01 अक्टूबर 1982 से 30 जसतंबर 1992 की अवजध के जलए और दसू री 01 अक्टूबर 1992 से 30 जसतंबर 2012 की अवजध के जलए संिोधन िाजमल था। । इसके बाद, एमबीपीटी द्वारा सही कहा गया ह,ै एमबीपीटी को सरकार द्वारा िारी भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के आधार पर पट्टा ककराया तय करने के जलए स्ट्वतंत्र ह।ै वास्ट्तव में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंजगक ह ै कक माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा यथा मान्य 'समझौता फॉमूाला' ने पत्तन को 20 वषों के बाद ककराये की (अथाात 01 अक्टूबर 1992 से 31 जसतंबर 2012 तक) अच्छे और पयााप्त कारणों से दरों की समीक्षा और सिं ोधन करने की अनुमजत दी ह।ै इस प्रकार, सरकार ने एमबीपीटी को मई 2019 में मुंबई पत्तन के टाउनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए एसओआर को 01 अक्टूबर 2012 से आग े प्रभावी करने की सलाह दी ह।ै एमबीपीटी ने अपने प्रस्ट्ताव में घटनाओं के कालिम का जवस्ट्तार से उल्लेख ककया है, जिसके कारण अंततः संदभा के तहत वतामान प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया गया है। कफर भी, अत्त्यजधक सावधानी के उपाय के रूप में, यह माना िा सकता है कक एक वैधाजनक जनकाय के रूप में एमबीपीटी ने लंजबत मुकदमों को ध्यान में रखा होगा और जवषयगत प्रस्ट्ताव के साथ इस प्राजधकरण से संपका करने से पहले अपनी ओर से समुजचत पररश्रम ककया होगा। इस प्रकार, एमबीपीटी की भूजम को ककराए पर दने े के जलए 12 आर आर िोनों के जलए 01 अक्टूबर 2012 से[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 13 30 जसतंबर 2017 तक और 09 आरआर िोनों के जलए 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अब एमबीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट्ताव पर, पट्टा ककराया के जपछले संिोधन या लंजबत ररट याजचकाओं से प्रभाजवत हुए जबना, अलग से कारावाई की िा रही ह।ै (v). कई ककरायेदार/पट्टेदार ककरायेदारी से संबंजधत अपने जविेष मुद्दों को सामने लाये हैं, िैसे - पट्टा समझौतों का नवीनीकरण, वाररस के नाम पर पट्टे का हस्ट्तांतरण नहीं, एमबीपीटी द्वारा पट्टेदारों/ककरायेदारों को जबल/इनवॉइस िारी न करना आकद। यहां तक कक एमबीपीटी ने भी ककरायेदारों द्वारा अपनी संपदाओं में सेंध लगाने/सब-लेटटंग करने और सब-लेट रेंटल को िेब में डालने(स्ट्वयं रखने)/एमबीपीटी को उसके सही जहस्ट्से/अजतिमण/ अनजधकृत जनमााण करने आकद को एमबीपीटी को सूजचत न करके िानकारी से वंजचत रखने के मुद्दों पर प्रकाि डाला ह।ै इस संबध में उल्लेृख ककया िाता ह ै कक महापत्तन न्याू्स अजधजनयम 1963, की धारा 49 के तहत, बोडा के कब्ि े या अजधभोग में, पत्तन की सीमा के भीतर या पत्त न की पहुचं में ककसी भी स्ट्थान पर ककसी भी संपजत्त, के जलए अजधजनयम की धारा 49 के तहत जनर्दष्टा उद्देश्यों के जलए दरमान (एसओआर) और ितों का जववरण जनधााररत करने के जलए अजधदजे ित ह।ै अत:, इस प्रकार, इस प्राजधकरण से अजधजनयम के तहत पत्तन सम्पदाओं के जलए पट्टा ककराया जनधारा रत करने की अपेक्षा की िाती ह।ै ककराएदारी से संबंजधत मामले पत्तन के क्षेत्राजधकार में हैं। उि मामलों में इस प्राजधकरण की कोई भूजमका नहीं ह।ै इस प्रकार, ककरायेदारों/पट्टेदारों को ककराएदारी से संबंजधत अपने मामलों में एमबीपीटी से संपका करने की सलाह दी िाती ह ै । एमबीपीटी को ककरायेदारों/पट्टेदारों की जिकायतों पर गौर करने और मुद्दों को सौहादपा ूणा ढंग से सुलझाने के जलए गंभीर कदम उिाने की भी सलाह दी िाती ह।ै (vi). एमबीपीटी ने अिूबर 2021 में अपना प्रस्ट्ताव दायर ककया ह।ै ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण और मामले की प्रकिया के दौरान एमबीपीटी द्वारा दी गई िानकारी/स्ट्पष्टीकरण के साथ उि प्रस्ट्ताव पर इस जवश्लेषण में जवचार ककया गया ह।ै (vii). पट्टेदारों/ककरायेदारों ने माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा द्वारकाडा माफाजतया एंड संस बनाम पत्तकन ऑफ बॉम्बे के न्यासी बोडा, बाबूराव िांताराम मोरे बनाम बॉम्बे हाउससंग बोडा, आकद, के मामले में की गई रटप्पजणयों को व्यापक रूप से उद्धृत ककया ह ै ताकक उनकी बात सामने रखी िा सके कक एमबीपीटी से एक साधारण िमींदार की तरह मनमानी या सनक के साथ व्यवहार करने और कमरतोड़ ककराए लेने, मुनाफाखोरी करने और सनकी या अनुजचत सौदबे ािी में जलप्त होने की उम्मीद नहीं की िाती ह,ै लेककन उम्मीद की िाती ह ै ककराया जनधारा रत करने के जलए जनष्पक्ष और उजचत तरीके से व्यवहार ककया िाए। इस संबंध में, यह उल्लेकख ककया िाता ह ै कक यह प्राजधकरण, पत्तन न्यासों से संबंजधत भूजम के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने के उद्देश्य से सरकार द्वारा समय-समय पर िारी भूजम नीजत कदिाजनदिे ों का पालन करने के जलए अजधदजे ित ह।ै तत्त्कालीन, भारत सरकार, पोत पररवहन मंत्रालय ने िनवरी 2014 में महापत्तनों के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे 2014 घोजषत ककए िो 2 िनवरी 2014 से प्रभावी हो गए ह।ैं इसके बाद, पोत पररवहन मंत्रालय ने 17 िुलाई 2015 से संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014, लाग ू करने के जलए िारी ककए हैं। 01 अक्टूबर 2012 से 30 जसतंबर 2017 और 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) में संिोधन की मांग करने वाले एमबीपीटी का जवषयगत प्रस्ट्ताव, तत्त्कालीन जिसपगं मंत्रालय (एमओएस) भारत सरकार द्वारा िारी ककए गए महापत्तन न्यासों के जलए संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 के प्रावधानों पर आधाररत है। (viii). भूजम नीजत कदिाजनदिे 2014 के खंड 11.2 (च) के साथ परित खंड 13 (क) के अनुसार, पत्तन न्यास बोडा द्वारा एक भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) गरित की गई है, जिसमें पत्तन के उपाध्यक्ष और जवत्त, संपदा जवभाग और यातायात के प्रमुख िाजमल हैं। खंड 13(क) में जनधााररत पिजत के अनुसार भूजम के बािार मूल्य का जनधाारण करेगी। तदनुसार, पत्तन के जवत्त, यातायात और संपदा जवभाग के प्रमुखों के अन्य सदस्ट्य के रुप में, एमबीपीटी न े उपाध्यक्ष की अध्यक्षता में एक भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) के गिन के बारे में सूचना दी है। (ix). (क) िुलाई 2015 के भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के पैरा 13 (क) में जनधााररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के बािार मूल्य के जनधाारण के जलए एक कायाप्रणाली जनधााररत की गई ह।ै 2014 के संिोजधत भूजम नीजत कदिा-जनदिे ों के उि पैरा के अनुसार, भूजम आवंटन सजमजत सामान्य रूप से उसमें उजल्लजखत उच्चतम14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] कारकों: अथाात (i) राज्य सरकार क्षेत्र में भूजम मूल्यों का रेडी रेकनर यकद समान वगीकरण / गजतजवजधयों के जलए उपलब्ध है, (ii) पत्तन न्यास बोडा द्वारा अनुमोकदत उजचत वार्षाक वृजि दर के साथ पत्तन के आसपास के क्षेत्र में जपछले तीन वषों में पंिीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की उच्चतम दर, (iii) पत्तन के न्यासी बोडा द्वारा अनुमोकदत वार्षाक वृजि दर के आधार पर अद्यतन समान लेनदने के जलए पत्तन भूजम की उच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, (iv) पत्तन द्वारा इस प्रयोिन के जलए जनयुि एक अनुमोकदत मल्ू यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर और (v) कोई अन्य प्रासंजगक कारक जिसे पत्तन द्वारा पहचाना िा सकता ह,ै को ध्यान में रख सकती ह।ै 2014 के संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे यह भी जनधााररत करते ह ैं कक यकद एलएसी उच्चतम कारक नहीं चुन रही ह,ै तो उसके कारणों को दि ा करना होगा। (ख). कदिाजनदिे ों में जनधााररत जवजभन्न पिजतयों के अनुसार इस मूल्यांकन के संबंध में ररपोटा में अजभलेजखत कारणों से एलएसी ने भूजम का मूल्य जनम्न आधार पर जनधााररत करने का जनणाय जलया ह ै। (i) आरआर के 12 िोनों के जलए 01-10-2012 से 30-09-2017 तक की अवजध के के जलए पट्टा ककराया जनकालने के जलए वषा 2012 के जलए राज्य सरकार के रेडी रेकनर, 2012 म ें यथालाग ूआधार पर । (ii) आरआर के 09 िोनों के जलए 01-10-2017 से 30-09-2022 तक की अवजध के जलए पट्टा ककराया जनकालने के जलए पीिीएलएम, 2014 में जनधााररत जवजभन्न पिजतयों मूल्यां0कन के आधार पर । (ग). कदिा-जनदिे ों का खंड 13 (ख) जनधााररत करता ह ै कक वार्षाक पट्टा ककराए के संदभा में आरजक्षत मूल्य, पैरा 13 (क) के अनुसार पांच कारकों के आधार पर जनधााररत भूजम के नवीनतम बािार मूल्य के प्रजतित के रूप में जनकाला िाएगा और प्रजतित 6% से कम नहीं होना चाजहए िो कक पत्तन न्यास बोडा द्वारा जनधााररत ककया िाएगा। तद्नुसार, एमबीपीटी द्वारा भूजम के बािार मूल्य के 6% पर अथाात वष ा2012 तक के जलए सभी 26 रेडी रेकनर (आरआर) िोनों के जलए पैरा 8(viii)(ख) (i) में यथा-उल्लेजखत, एलएसी द्वारा 27 आरआर िोनों के जलए अनुिंजसत मूल्यां कन ररपोटा के आधार पर भूजम का बािार मूल्यक िैसा कक पैरा 8(viii)(ख) (ii) में उल्लेख ककया गया है, पट्टे का ककराया जनकाला गया ह।ै (घ) िैसा कक ऊपर बताया गया है, एलएसी ने अपनी ररपोटा में प्रलेजखत कारणों से 12 रेडी रेकनर (आरआर) िोनों के जलए वष ा2012-2017 के जलए और वषा 2017-2022 के जलए 09 आरआर िोनों के जलए भूजम का बािार मूल्य जनधारा रत करने के जलए जवजभजन्न पिजतयों के अनसु ार अनुकरण करने की अनुिंसा की ह,ै और उन पर इन पट्टा ककरायों की जसफाररि की है। एमबीपीटी के न्यासी बोडा ने एलएसी की जसफाररिों के अनुसार पट्टा ककराया(लीि रेंटल) को भी मंिूरी द े दी ह ै और पत्तएन द्वारा इसे अपन े प्रस्ट्ताव में प्रस्ट्ताजवत ककया गया ह।ै (x). इस संबंध में, सभी व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों, जिनसे संदर्भात मामले में परामि ा पर ककया गया ह,ै ने पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराये पर इस आधार पर कड़ी आपजत्त व्यि है कक प्रस्ट्ताजवत ककराया उस मौिूदा ककराये की तुलना में कई गुना अजधक है जिसे ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा भुगतान ककया िा रहा है। ककरायेदारों/पट्टेदारों ने मूल्यांकनकताा/(ओं) द्वारा ककए गए मूल्यांकन पर भी सवाल उिाया ह,ै जिसके आधार पर एमबीपीटी द्वारा जवषयक प्रस्ट्ताव तैयार ककया गया ह।ै इसके अजतररि, यह दखे ते हुए कक ककराया पूवाव्यापी रूप से जनधााररत ककया िा रहा ह,ै ककरायेदारों/पट्टेदारों को बकाया राजि के जलए डर ह ै िो प्रस्ट्ताजवत संिोधन के कारण संजचत हो िाएगा। इसके अजतररि, यह दखे ते हुए कक कोजवड-19 महामारी के पिात, वैजिक अथाव्यवस्ट्था अभी सामान्य जस्ट्थजत में वापस आन े के जलए संघषा कर रही ह।ै ककसी भी पूवाव्यापी संिोधन से ककरायेदारों पट्टेदारों को भारी जवत्तीय झटका दने े वाला समझा िाता है। ककरायेदारों/पट्टेदारों ने यह भी जनवेदन ककया है कक व ेअपने ककराए और करों का समय पर जवजधवत भुगतान करते रह े ह ैं और इस प्रकार, उन्ह ें एमबीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट्ताजवत ककराये में वृजि के अधीन नहीं ककया िाना चाजहए। ककरायेदारों न े यह भी उल्लेख ककया है कक चूंकक एमबीपीटी द्वारा आवंरटत भूजम में बुजनयादी सुजवधाओं/आवश्यकताओं का अभाव है, एमबीपीटी को ककराये में वृजि नहीं करनी चाजहए और कक पत्तन को माननीय उच्चतम द्वारा बरकरार रखे गए 'समझौता फॉमूाला/सूत्र' के आधार पर ककराये को िारी रखना चाजहए।[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 15 इस पररप्रेक्ष्य में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंजगक ह ै कक सरकार द्वारा िारी भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों म ें भूजम के प्रचजलत बािार मूल्य के आधार पर हर पांच साल में पट्टे के ककराये को संिोजधत ककए िाने की आवश्यकता होती ह।ै माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा यथा जनधााररत/मान्य 'समझौता फॉमूाला' ने पत्तन को 20 वषों के बाद (अथाात 01 अक्टूबर, 1992 से 31 जसतंबर, 2012 तक) तकासंगत और पयााप्त कारणों से ककराये की दरों की समीक्षा और संिोधन करने की अनुमजत दी थी । समय बीतने के साथ, जविेष रूप से महानगर में भूजम का बािार मूल्य बढना तय होता ह।ै इसके अजतररि, मुंबई िैसे िहर में, िहां भूजम अत्त्यंत दलु ाभ संसाधन है, ककराय े में साल दर साल वृजि की प्रवृजत्त कदखाई दते ी है। साथ ही, यह उल्लेखनीय ह ैकक वषा 2012 से अब तक के वषों के दौरान ककरायेदारों / पट्टेदारों द्वारा भुगतान ककया गया ककराया उस 'समझौता फॉमूाला' पर आधाररत है जिस े माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया है। यह 'समझौता फॉमूाला' भूजम के तत्त्कालीन प्रचजलत बािार मूल्य पर आधाररत नहीं था, बजल्क जनचले स्ट्तर पर जनधााररत ककया गया था। यह दखे ते हुए कक उस समय जनधााररत ककराए का आधार कम था, यहां तक कक प्रजत वषा ककराये में 4% की वृजि के साथ, पररणामी ककराया िो वष ा 2012 में प्रचजलत था (और जिसके आधार पर ककरायेदारों/पट्टेदारों ने एमबीपीटी को ककराए का भुगतान ककया ह)ै भूजम के बािार मूल्य के आधार पर अब वषा 2012/2017 के जलए जनधााररत ककराये की तुलना में काफी कम है। यह दखे ते हुए कक एमबीपीटी की सम्पदाओं के जलए ककराया के आधार के जलए भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों म ें जनजहत ितों का अनुसरण करने पर भूजम का बािार मूल्य जनधारा रत ककया िा रहा ह,ै ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा भुगतान ककए िा रह े मौिूदा लीि रेंटल, िो भूजम के बािार मूल्य पर आधाररत नहीं ह,ैं की तुलना में लीि रेंटल बढना तय ह।ै यह उल्लेखनीय ह ैकक एमबीपीटी ने भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों का अनुपालन करते हुए अपना प्रस्ट्ताव तैयार ककया ह ैऔर इस प्रकार, पट्टे के ककराये में वृजि अपररहाया ह।ै भूजम एक मूल्यवान संसाधन होने के कारण, पत्तन को अपने सम्पदाओं से अजधकतम आय सुजनजित करने का प्रयास करना चाजहए। एलपीिी 2015 के खंड 4(ii) में व्यवस्ट्था ह ै कक उि नीजत में एक जनधााररत उद्देश्य यह सुजनजित करना ह ै कक पत्तन के जलए अजधकतम संसाधन सृिन को सक्षम करने के जलए पत्तन भूजम को लाइसेंस/पट्टे पर देकर और दरों में संिोधन करके इष्टतम मूल्य प्राप्त ककया िाए। यद्यजप एमबीपीटी ने पैरा 13 (क) में उजल्लजखत पांच कारकों में से स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर के एकल कारक के आधार पर दरों को अपनाया ह,ै केवल एक दजृष्टकोण के आधार पर भूजम के बािार मूल्य का जनधाारण हमेिा सही जस्ट्थजत को नहीं दिाा सकता ह।ै कफर भी, इस जस्ट्थजत को ध्यान में रखते हुए कक राज्य सरकार के रेडी रेकनर पर आधाररत भूजम के बािार मूल्य की एलएसी द्वारा जसफाररि की गई ह ै और यह दखे ते हुए कक एमबीपीटी के न्यासी मंडल/बोडा ने एलएसी की जसफाररि का अनुमोदन कर कदया है, यह प्राजधकरण एमबीपीटी द्वारा यथा प्रस्ट्ताजवत स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर दर 2012 के आधार पर 1.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए 12 आरआर क्षेत्रों के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने के जलए इच्छुक है। अन् य क्षेत्रों के संबंध में, पत्तन द्वारा, पीिीएलएम के अनुसार भूजम के उजचत बािार मूल्य (एफएमवी) को, 5 कारकों में से उच्चतम पर मानते हुए जनधााररत पट्टा ककराया एलएसी द्वारा अनुिंजसत ककया गया ह ै और इसे एमबीपीटी न्यासी बोडा द्वारा भी अनुमोकदत ककया गया ह।ै यह दखे ते हुए कक पट्टा ककराये के जनधाारण के जलए पत्तन का प्रस्ट्ताव भूजम के उजचत बािार मूल्य (एफएमवी) के 5 कारकों में से उच्चतम पर आधाररत ह,ै िो भूजम नीजत जवषय कदिाजनदिे में जनजहत ितों/जनबंधनों पर आधाररत है, और इसकी एलएसी द्वारा जसफाररि की गई ह ै और न्यासी बोडा द्वारा भी अनुमोदन ककया गया है, और चूंकक यह प्राजधकरण भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे , 2015 से बाध्य है, यह प्राजधकरण घरेलू और जमजश्रत (घरेलू और गैर- घरेलू) के जलए एमबीपीटी के टाउनजिप क्षत्रे ों में पत्तन द्वारा यथा प्रस्ट्ताजवत 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए 9 आरआर क्षेत्रों के जलए पट्टे के ककराये के जनधाारण का अनुमोदन करता है। (xi) पत्तन की भूजम के मूल्यांकन पर आपजत्त के संबंध में, यह उल्लेखनीय ह ैकक पत्तन भूजम का मूल्यन पत्तन के अजधकार क्षेत्र में ह ैऔर इस तरह इस प्राजधकरण के दायरे में नहीं आता ह।ै इस प्राजधकरण के पास मूल्यन के जवजभन्न पहलुओं की गहराई तक िाने की तकनीकी जविेषज्ञता नहीं है। भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों के अनुपालनाथा, इस प्राजधकरण द्वारा, पत्तन द्वारा दायर ककए गए प्रस्ट्ताव के आधार पर ककराया जनधााररत करना अपेजक्षत ह।ै16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] कुछ ककरायेदारों/पट्टेदारों ने यह तका कदया ह ै कक यह दखे ते हुए कक एमबीपीटी प्रजत वष ा 4% की दर से ककराये में वृजि करता रहा है, एमबीपीटी द्वारा अब ककराये में वृजि के प्रस्ट्ताव करने का प्रश्न ही नहीं उिता ह।ै इस संबंध में, यह कहना ह ै कक, ककसी भी अन्य उत्त्पादों की तरह, प्रजत वष ा ककराये में वृजि बढती हुई मुद्रास्ट्फीजत लागत को पूरा करने के जलए है। लेककन संदर्भात मामले म,ें ककराये के आधार की समीक्षा की िा रही ह,ै ताकक इसे वष ा 2012/2017 में प्रचजलत भूजम के बािार मूल्य के स्ट्तर पर लाया िा सके। यह दखे ते हुए कक एमबीपीटी के जलए पट्टा ककराया बढाया िा रहा है, एमबीपीटी को ककरायेदारों/पट्टेदारों के परामिा से पट्टे/लाइसेंस प्राप्त भूखंडों में बुजनयादी सुजवधाओं/अवसंरचना/सुजवधाओं की आवश्यकताओं पर गौर करने और उन्ह ेंपट्टेदारों/ककरायेदारों को उपलब्ध कराने के जलए उपाय करने की सलाह दी िाती ह।ै इसके अजतररि, यह दखे ते हुए कक पट्टेदारों/ककरायेदारों को वषा 2012 से अब तक की अवजध के जलए बकाया का भुगतान करना होगा और यह देखते हुए कक कोजवड-19 महामारी की चपेट में आन े के बाद अथाव्यवस्ट्था अभी सामान्य जस्ट्थजत में आ रही है, एमबीपीटी को सलाह दी िाती ह ै कक पट्टेदारों/ककरायेदारों को वषा 2012 से िुरू होने वाली अवजध से संबंजधत ककराए के बकाया का भुगतान करने के जलए लंबी अवजध प्रदान करे। (xii) वषा 2014 के भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के खंड 13 (ग) पत्तनों को वार्षाक वृजि जनधााररत करने के जलए छूट दते ा ह ैिो 2% से कम नहीं होगी। तदनुसार, एमबीपीटी ने अपने प्रस्ट्ताव में सकं ेत कदया ह ै कक संबंजधत 12 आरआर क्षेत्रों के जलए वष ा2012-13 और 09 आरआर क्षेत्रों के जलए 2017-18 के जलए जनधााररत पट्टा ककराया िमिः 1.10.2012 से 30.09.2017 और 1.10.2017 से 30.9.2022 की अवजध के जलए 4% की वार्षाक वृजि से कम जनधााररत ककया िाएगा। तथाजप, पत्तन द्वारा इस मामले में ककसी नोट का प्रस्ट्ताव करते हुए नहीं दखे ा गया ह।ै इस प्रकार, अनुसूची के नोट में यह उल्लेख करते हुए जनधााररत ककया गया है जिसमें कहा गया है कक लीि रेंट 4% प्रजत वषा की दर से वृजि के अध्यधीन ह ैऔर यह कक पहली ऐसी वृजि िमिः 01 अक्टूबर 2013 और 01 अक्टूबर 2018 से प्रभावी होगी। (xiii) संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 के खंड 13 (ग) में यह जनबंधन ह ै कक इस प्राजधकरण द्वारा हर पांच साल में एक बार दरों को संिोजधत ककया िाएगा। चूंकक ककराया अनुसूची में जनधाारण 01 अक्टूबर, 2017 से ककया िा रहा ह,ै तदनुसार, ककराया अनुसूची म ें एक नोट जनधााररत ककया िा रहा ह ै कक वार्षाक पट्टा ककराया पांच साल की अवजध के जलए लागू रह सकता है जिसे अनुमोकदत ककया िाता ह।ै (xiv) एमबीपीटी ने इस आिय के नोट का प्रस्ट्ताव रखा ह ै कक ककराए की गणना वास्ट्तजवक जनर्मात क्षेत्र के आधार पर की िाएगी, िो न्यूनतम एफएसआई 1.00 के अधीन होगी। यह देखते हुए कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत बेस/आधार पट्टा ककराया बरकरार रहगे ा और केवल एफएसआई के आधार पर आनुपाजतक रूप से बढाया िाएगा, यह प्राजधकरण इस संबंध में एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत नोट का अनमु ोदन करने के जलए इच्छुक है। (xv) एमबीपीटी ने इस आिय के एक और नोट का प्रस्ट्ताव रखा ह ैकक ये दरें सभी करों (िीएसटी, नगरपाजलका कर, आकद), सेवा िुल्क, दडं और ब्याि आकद को छोड़कर ह ैं और यह कक वह, िो भी लागू हों, पट्टेदारों/ ककरायेदारों/लाइसेंसधाररयों द्वारा अलग से दये होती ह।ैं इस संबंध में, यह उल्लेख करना ह ै कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत प्रिुल्क/टैररफ ककसी भी कर और वैधाजनक कर इत्त्याकद को छोड़्कर हैं। इस प्राजधकरण द्वारा इस प्रकार के अनुमोकदत टैररफ पर लाग ू दरों से पत्तन द्वारा कर और सांजवजधक िुल्क लगाए िाने ह।ैं इस जस्ट्थजत को दखे ते हुए, पत्तन द्वारा प्रस्ट् तुत नोट का यथा प्रस्ट्ताव अनुमोदन ककया िाता ह।ै (xvi) एमबीपीटी ने इस आिय का नोट का भी प्रस्ट्ताव रखा ह ैकक बोडा की नीजतयों के अनुसार अनुमेय अवजध से अजधक के जलए समय-समय पर ब्याि प्रभाया होगा और यह भी कक चाह े मांग की गई हो या नहीं, ककरायेदार/पट्टेदार/लाइसेंसधारी/ अजधभोगयों द्वारा माह के ककराया/मुआवि/े लाइसेंस िुल्क का भुगतान प्रत्त्येक अगले माह के 15वें कदन अथवा उससे पहले ककया िाना होगा। चूंकक, प्रस्ट्ताजवत नोट जस्ट्थजत को स्ट्पष्ट करते ह ैं और संकदग्धता/अस्ट्पष्टता से बचाव करते ह ैं और इससे ककरायेदारों / पट्टेदारों में ककराए के भगु तान प्रजत अनुिासन उत्त्पन्न होगा, इसजलए प्रस्ट्ताजवत नोट का अनुमोदन ककया िाता ह।ै (xvii) एमबीपीटी ने इस आिय के नोट का प्रस्ट् ताव ककया ह ै कक िल-जनकायों(िलाियों) के आबंटन के जलए दर, एसओआर का 50 प्रजतित होगी। कजथत नोट पीिीएलएम 2014 के अनुरुप है, अत: अनुमोकदत ककया िाता ह ै।[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 17 (xviii) एमबीपीटी ने इस आिय के नोट प्रस्ट्ताव रखा है कक कदनांक 01.01.2017 से आग ेकी अवजध के जलए बकाया अंतर, दये ताएं और प्रभारों की अन्य राजियां दये हैं। उि नोट में अस्ट्पष्टता दखे ी गई ह ै इसजलए, यह दिााने के जलए प्रस्ट्ताजवत नोट में थोड़ा संिोधन ककया गया ह ै कक संबंजधत अवजध के जलए बकाया अंतर, दने दाररयों और अन्य दये धनराजियों/प्रभारों की गणना उपरोि दरों के आधार पर की िाती ह।ै 8. उपरोि के पररणामस्ट्वरूप और वर्णात कारणों के जलए तथा सामूजहक सोच के आधार पर यह प्राजधकरण एमबीपीटी हते ु 12 आरआर क्षेत्रों के संबंध में कदनांक 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए और 09 आरआर िोन के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए भूजम को ककराए पर दने े के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने के जलए ककराया अनुसूची का अनुमोदन करता है, जिसे अलग से कदनांक 12 नवंबर 2021 के रािपत्र संख्या 559 के तहत अजधसूजचत ककया गया ह।ै टी.एस. बालासुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त) [जवज्ञापन-III/4/असा./488/2021-22] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 23rd November, 2021 No. TAMP/60/2021-MBPT.—This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), has disposed of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for fixation of Schedule of Rates (SOR) and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 (12 Zones) and 01.10.2017 to 30.09.2022 (09 Zones) for let out land falling under various Ready Reckoner Zones of MBPT on 01 November 2021. However, considering the time involved for notifying the Speaking Order along with the Rent Schedule prescribing Schedule of Rates (SOR) for the 12 RR Zones for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and for the 9 RR Zones for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various Ready Reckoner Zones of MBPT, approved by this Authority on 01 November 2021 was notified in the Gazette of India on 12 November 2021 vide Gazette no.559. It was stated in the said Notification that this Authority will notify the Speaking Order, in due course of time. Accordingly, this Authority hereby notifies the Speaking order connected with the disposal of proposal of MBPT for fixation of Schedule of Rates (SOR) and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 (12 Zones) and 01.10.2017 to 30.09.2022 (09 Zones) for let out land falling under various Ready Reckoner Zones of MBPT as in the Order appended hereto. Tariff Authority for Major Ports Case No. TAMP/60/2021-MBPT Mumbai Port Trust - - - Applicant QUORUM (i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) ORDER (Passed on this 1st day of November 2021) This case relates to a proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) vide its letter dated 13 October 2021 for fixation of Schedule of Rates (SOR) and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 (12 Zones) and 01.10.2017 to 30.09.2022 (09 Zones) for let out land falling under various Ready Reckoner Zones. 2.1. The main highlights of the MBPT proposal dated 13 October 2021 are as follows: (i). Government has issued Policy Guidelines on Land Management for all major ports vide letter No. PD-13017/2/2014/-PD.IV dated 17.07.2015. By Clarification Circular No. 1 of 2018 dated 14.05.2018, and Clarification Circular No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 Ministry has extended the applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation / commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port. Clause 13 (c) of PGLM of 2015 requires the port to refix the SOR once in five years and obtain TAMP’s approval thereto.18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (ii). As provided in Clause 13 of PGLM, Land Allotment Committee (LAC) has recommended rates for various Ready Reckoner Zones. Same have been approved by MBPT Board. [MBPT has furnished Board Resolution approving the LAC recommendations] (iii). In this backdrop, the MBPT has come up with the subject proposal for seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation in respect of 12 Zones for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and in respect of 09 Zones for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various Ready Reckoner Zones, which is submitted for approval to the SOR in terms of Clause 13 (c) of PGLM 2015. 2.2 The background and other main points made by the MBPT in its proposal dated 13 October 2021 are summarized below: A. Background: Mumbai Port Trust owns about 944 Ha of land in Mumbai City. The land in the Mumbai city limits falls under the jurisdiction of A, B, C, M, G-North, E, F-North and F-South Wards and letout lands in outside island city of Mumbai. The said land stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, Pir Pau, Mahul, Titwala etc. and is divided into 15 administrative units for management of these estates. The landed estates are divided into 2 main categories, viz. (i) lettable land and (ii) non- lettable land. Non-lettable land includes areas occupied by offices of sister department, administrative offices of Mumbai Port Trust, Port Trust quarters, Port Trust hospital, etc. The lettable category includes areas let out on long term leases, 15 monthly leases, monthly tenancies and licenses. There are also a few plots which are vacant and can be let out. The Board vide various TRs of 2021 accorded approval to Schedule of Rates (SoR) for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 in respect of Mumbai Port Trust letout land falling under various remaining Ready Reckoner Zones which applicable to all the Expired leases / Fifteen Monthly leases / Monthly Tenancies / Licenses of the plots for Non-Home occupations were submitted to TAMP for notification. Further, proposal for revision of SoR for remaining zones falling in Township areas of MbPT is submitted hereby for notification by TAMP. B. Policy Guidelines: (i). The Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010 issued by the Ministry was adopted by the Board vide TR No.21 of 2011 read with Supreme Court Judgement. The Ministry subsequently, with the approval of the cabinet, issued Land Policy guidelines for Land Management by Major Ports 2014 (PGLM), which was applicable for all Ports except for the land relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Port, for which it was stated that separate policy will be formulated. The amended policy guidelines were issued in 2015. The Ministry vide clarification Circular (Land Management) No.1 of 2018 dated 14.05.2018, Clarification No.2 of 09.03.2019 and Clarification No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 issued clarification circular on various issues of PGLM 2014/15 extending the applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation/ commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port upto 31.03.2020 with a sunset clause. The PGLM 2015 has thus become applicable to the township areas of Mumbai Port Trust. The Ministry vide further letter dated 27.01.2021 has clarified that “since PGLM 2014 has been approved by the cabinet, it is valid until it is revised by the cabinet. Hence, compiled PGLM, 2015 issued on 29.04.2019 will be applicable for both the land of major port trust and the township area subject to the condition mentioned in the letter dated 29.04.2019.” (ii). As per the PGLM-2015, the Land Allotment Committee is required to consider the following factors for determining the market value of the Port land: I. Five factors: (a). State Government's Ready Reckoner of land values in the area, if available for similar classification/ activities. (b). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last 3 years in the ports vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port Trust Boards) with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board. (c). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transaction updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 19 (d). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port. (e). Other relevant factor as may be identified by the Port. II. The Land Allotment Committee shall, while recommending the latest market value for any land would normally take into account the highest of the factors mentioned in Para 13(a) of PGLM 2015 above. Reserve price in terms of the annual lease rent would be latest SoR determined in accordance with Para 13(a) and 13(c) of PGLM 2015 and would in no case be less than 6% of the latest value recommended by the Port trust. III. The Port trust would make a proposal as outlined in Para 13 (a) of PGLM 2015 to TAMP for fixing the latest SoR of the land. The TAMP would notify the latest SoR of the land after following due process of consultation with stake holders within 45 days of the receipt of the proposal. The Port trust board will fix a rate of annual escalation which would not be less than 2 %. SoR would be refixed once in every 5 years by TAMP”. C. Legal Issues: (i). TAMP had vide notification No. TAMP/10/98-Misc of 28.03.2000 issued orders dated 15.03.2000 on its jurisdiction for framing scale of rates and statement of condition on the issue of applicability of SOR to all lands of all Major Ports. The said notification was challenged by the Mumbai Port by Writ Petition 1153 of 2000. In the writ petition, by interim order dated 02.05.2000, the Bombay High Court had stayed the applicability of TAMP’s order to areas not falling within Port limit and Port approaches. The issue of withdrawal of Writ Petition and necessary advice for the same was taken up with the Ministry in the light of PGLM 2015. TAMP has since by letter dated 15th July 2019 intimated that TAMP is required to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01.10.2012 onwards in terms of advisory from the Ministry of Shipping and therefore notification dated 28th March 2000 may be seen to have become infructuous. Therefore, the Writ Petition was also withdrawn by High Court order dated 08.08.2019 D. LAC Recommendations: (i). Revision of SoR rates for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 for 12 remaining Ready Reckoner zones not covered in the earlier proposals submitted to TAMP. Earlier Board vide TR 222 of 2015 & 122 of 2021 has approved rates for 23 Ready Reckoner zones and recommended SoR based on the State Government Stamp Duty Ready Reckoner, 2012. (Para ‘d’ of LAC Report approved under TR 222 of 2015) and the same report was further approved by the Board vide TR 122 of 2021 and TR 153 of 2021 (for 3 Ready Reckoner zones) were submitted to TAMP for notification of SoR. Further, for remaining 12 Ready Reckoner zones falling in township areas i.e. 11/84A, 11/84B, 11/84E, 7/64, 10/78A, 3/35B, 7/66, 1/4, 13/97, 15/105, 2/34 and 3/36A, the same methodology of 6% return on land values prescribed in corresponding Ready Reckoner zones of 2012 with 4% annual escalation in every October, is adopted as base rate of SoR for the all remaining zones. (ii). Revision of SoR rates for the period 01.10.2017-30.09.2022 for 09 remaining Ready Reckoner zones not covered in the earlier proposals is submitted to TAMP. LAC has recommended to adopt the land values of adjoining zones for fixation of SoR 2017-2022 (From 01.10.2017 to 30.09.2022) for the remaining 09 Ready Reckoner zones of township areas of MbPT not covered in the earlier proposals submitted to TAMP as given below: (a). The land rate of Rs. 53,820/- per sq.mtr. for FSI 1 for the zone 90/419 be adopted for fixation of SoR 2017-2022 for all the lettings in RR zone 96/436 and RR zone 15/105. (b). The land rate of Rs. 1,15,640 /- per sq.mtr. for FSI 1 for zone 14/101A be adopted for fixation of SoR 2017-2022 for all the lettings in RR zone 16/110. (c). The land rate of Rs. 1,71,310 /- per sq.mtr. for FSI 1 for zone 11/84A be adopted for fixation of SoR 2017-2022 for all the lettings in RR zone 11/84E. (d). LAC recommends the land rate of Rs. 1,13,500/- per sqm for FSI-1 for RR Zone 13/97 as on 01.10.2017. (e). The land rate of Rs. 2,57,500/- per sq.mtr. for FSI 1 for RR Zone 7/64 as on 01.10.2017. (f). The land rate of Rs. 3,38,100/- per sq.mtr. for FSI 1 for RR Zone 7/66 as on 01.10.2017. (g). The land rate of Rs. 3,31,600/- per sq.mtr. for FSI 1 for zone 1/3A be adopted for fixation of SoR 2017-2022 for all the lettings in RR zone 1/6.20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (h). The land rate of Rs. 11,480/- per sq.mtr. for FSI 1 for Karanja as on 01.10.2017. (iii). The Board vide TR 153 of 2021 has accorded approval to proposals for SoR for Home, Mixed (Home + Non-home), PT Structure occupations. The same methodology will be adopted for SOR 2012-2017 and 2017-2022 for the Home, Mixed and PT Structure occupations in these zones as approved under the said TR 153 of 2021 for such occupations in these zones, which has already been submitted to TAMP. E. Application of FSI factor in calculation of actual quantum of compensation. (i). The computation of rentals/ compensation based on FSI consumed and areas will be likely to be contentious issue even after base SoR rates for one sq. mtr. of land are approved by TAMP. Linking of SoR rates of land to FSI consumed of the buildings / structures have several repercussions and complexities such as how to compute FSI, exemption of fungible FSI as per DC rules and permissible FSI, etc. To study these aspects in detail, vide TR 122 of 2021 the Board has accorded approval for formation of a committee of experts consisting of a retired Chief Engineer / Director of Planning of MCGM, Retired High Court Judge and a group of MbPT officials comprising Advisor (Planning), Chief Engineer, CLO, FA&CAO, Secretary and Estate Manager (I/C) alongwith Govt. registered Valuers on MbPT panel. Committee will give its recommendations on above issues and the matter will be brought before the LAC and Board for computation of actual rents/compensation on factors recommended by the Committee. (ii). Port Trust is billing the monthly tenants with MCGM Property Cesses (WBT, SBT, EGC & ED) @ 55.5% of Annual Rent as per SC Judgement and recovery of the same was MbPT’s responsibility. LAC vide report dated 23.08.2021 recommended that same practice is to be followed in future, however, the MCGM cesses will be reworked out in accordance with the proposed SOR 2012-2017 as may be approved by the TAMP, in respect of all the monthly tenancies and licenses upto 11 months (non-home occupations) of all the Ready Reckoner zones of Mumbai Port Trust land. The same is approved by the Board vide TR 155 of 2021. The same will be made applicable to SoR 2012-2017 and 2017-2022. (iii). All the demand notices of differential arrears as per the revised SoR for 2012-2017 and 2017-2022 will be issued to all monthly tenancies, fifteen monthly leases, expired leases and licenses as a compensation for wrongful use of the premises without interest and giving time limit of 3 months from the date of receipt of demand notices and interest at the applicable rates will be charged for delayed payments subject to TAMP’s approval. 2.4. Thus, MBPT has sought TAMP’s approval to the SOR arrived at on the basis of various Board resolutions in respect of 12 Zones for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 and 09 Zones for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022. The said rate shall be increased by 4% per annum every October. These rates will be applicable to all the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses along with vacant plots (for calculation of upfront premium for allotment) falling under the respective ready reckoner zones. The details of which are as given below: Statement showing SOR 2012-2017 for remaining 12 ready reckoner zones falling in township areas (in `.) A B C D E F Proposed base rates per sqm per month for FSI 1.00 (as per 6 % return p.a. Land value of in terms of open land as per Sr. Description as per Ready Land policy) on RR Zone Unit Ready Reckoner No. Reckoner land Values as 2012 Per SqM per Ready for FSI-1.00 Reckoner 2012 01.10.12 TO 30.9.13 (6% return on Col 'E') On East Rafi Ahmad Kidwai 1 11/84A 2 Marg, on West T.Jeevraj Road 40000 200 upto P.Sawant Chowk on North[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 21 A B C D E F Acharya Daunde Marg(King Edward Road) trangular portion of all the land. Rafi Ahmed Kidwai Marg and 2 11/84B 2 Harbour railway line, narrow strip 48200 241 portion of land Portion in between on East 3 11/84E 2 Harbour Railway line and on 58200 291 West Sewri Cross Road On west side Central Portion of Khamballa Hill having vertical slope on East side Javji Dadaji Marg (Tardeo Road) from Nana 4 7/64 12 Chowk to Haji Ali Chowk on 131000 655 North Haji Ali Chowk and on South August Kranti Marg. All Portion surrounded by these Roads. On West Shivdas champsi Marg and Dr. Mascrenas Road, on East BPT Railway line, on North Sant 5 10/78A 8 34900 175 Savtamali Marg and on South Jijabhai Mulji Rathod Marg. All the portion surrounded. 6 3/35B 9 P.D’Mello Road 46600 233 West, South and East division boundary on North August Kranti 7 7/66 12 241100 1206 Marg and Pandita Ramabai Marg . All the portion surrounded. Onavy Nagar portion and colaba portion towards south of Dr. 8 1/4 14 Homi Bhabha Road Navy Nagar, 67800 339 Tata Institute of Fundamental Research and Colaba Point Towards West Sasmira Road , On East and South ward boundary 9 13/97 13 64400 322 and on North Worli Gaothan Boundary All the properties of Salt Pan 10 15/105 1 Division except Zone No. 34000 170 15/105A Only Lokmanya Tilak Marg part from 11 2/34 Township Phule Market to P.D’Mello 61500 308 Areas Chowk excluding Lokmanya Tilak Marg on East 12 3/36A Custom 58600 293 side of PD Mello Road bond areas Notes: (i). Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee appointed for the purpose of applicability of FSI. (ii). Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates. (iii). Rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates. (iv). Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2012 to 30.9.2017 will be calculated based on above rates.22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (v). Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time. (vi). Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. Statement showing SOR 2017-2022 for remaining 9 ready reckoner zones falling in township areas Sr. RR Zone Unit Division Rates for land per Sq. Rate per Sq. Mtr. No. Mtr. as on 01.10.2017 per month @6% (in `.) return per annum as on 01.10.17 as per PGLM 2015 (in `.) 1 96/436 1 Anik 53820 269 2 15/105 1 Salt Pan 53820 269 3 16/110 1 Matunga 115640 578 4 11/84E 2 Parel-Sewree 171310 857 5 13/97 14 Worli 113500 568 6 7/64 12 Malbar Hill 257500 1288 7 7/66 12 Malbar Hill 338100 1691 8 1/6 12 Colaba 331600 1658 9 Karanja 12 Karanja 11480 57 Notes: (i). Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee appointed for the purpose of applicability of FSI. (ii). Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates. (iii). Rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates. (iv). Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2017 onwards. (v). Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time. (vi). Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. 2.5. The MBPT has stated that the proposal is formulated in terms of the Land Policy Guidelines for Land Management 2015. Further, the MBPT has stated that under Section 49 of MPT Act, 1963 and para 13 (c) of PGLM- 2015, TAMP’s approval to the SOR for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 applicable to all Non-home occupations of the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses of the plots falling under the respective Ready Reckoner zones. 3.1. With regard to the proposal of the port, this Authority had passed an Order dated 15 March 2000 setting out the legal position about the Authority’s jurisdiction in respect of framing scale of Rates and Statement of Conditions for use of port properties. 3.2. The Mumbai Port Trust (MBPT) filed a Writ Petition in the Bombay High Court in April 2000 challenging the Order dated 15 March 2000 and praying, interalia, that this Authority has no power to fix rates of those premises belonging to the MBPT and situated outside the port limits. 3.3. The Hon’ble Division Bench of Bombay High Court passed an interim order on 2 May 2000 restraining this Authority from giving effect to the Order dated 15 March 2000 to the extent that the decision taken therein shall not apply to any property or place not within the limits of the port or port approaches. 3.4. The efforts taken by TAMP in the past with the (then) Department of Shipping, Ministry of Surface Transport suggesting to settle the issue whether or not the Authority has jurisdiction over all the properties of a Port Trust through policy direction of the Government rather than by a judicial review did not yield result. Since the matter was in the final stage of hearing and there was no response from the Government in this regard, TAMP has engaged a[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 23 legal counsel to defend the order of 15 March 2000 passed by TAMP in the High Court of Bombay based on the advice rendered by the Senior Counsel. 3.5. In this backdrop, the then Ministry of Shipping (MOS) under cover of its letter no. Secy(S)/Visit- Mumbai/Land management/ 2018(333951) dated 25 March 2019 had forwarded a copy of the Minutes of the Meeting held on 21 August 2018 at Mumbai under the Chairmanship of Secretary, MOS with regard to clarifications on the Land Policy Guidelines, 2015. Forwarding the copy of the Minutes, the Way forward forming part of the Minutes indicated that MBPT will withdraw the Writ Petition and Ministry will advise TAMP that consequent to PGLM 2015 read with clarifications dated 14th May 2018, the SOR with effect from 01.10.2012 onwards be fixed by TAMP for all areas of Mumbai Port including Township area. 3.6. In response to the then MOS letter dated 25 March 2019, we had, vide our letter dated 28 March 2019 interalia, communicated to the then MOS that TAMP will abide by the directions of the then MOS in the matter in reference, with regard to fixation of lease rent/ license fee for the MBPT lands for the period from 01 October 2012 onwards, subject to MBPT withdrawing the Writ Petition. 3.7. In this backdrop, the then MOS vide its e-mail dated 16 May 2019 had interalia, directed TAMP to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township Areas with effect from 01.10.2012 onwards, consequent to the Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM 2015) read with clarification on PGLM dated 14.05.2018, only after the writ Petition is withdrawn by MBPT. Vide the said letter, the then MOS requested MBPT to withdraw the Writ Petition no. 1153 of 2000 from the Bombay High Court and intimate the same to the MOS and TAMP. 3.8. In this connection, the MBPT has withdrawn the Writ Petition and the Hon’ble Bombay High Court vide its Order dated 08 August 2019 has passed an Order disposing off the Writ Petition as withdrawn. 3.9. Thus, the MBPT has come up with a proposal seeking approval for Schedule of Rates and revision of rent / compensation in respect of 12 RR Zones for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 09 RR Zones for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones. In this connection, it is relevant to state that this Authority has disposed one of the proposals filed by MBPT seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT vide order no. TAMP/43/MBPT-2021 dated 22.10.2021. An action has already been initiated to notify the said order in the Official Gazette of India. Simultaneously, the MBPT has also filed 6 similar proposals seeking approval for Schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2020 for non-home occupations / home occupations in Township Areas of MBPT, for let out land falling under various RR Zones, which have been dealt separately by TAMP. 4.1. Considering the huge list of registered tenant / lessees as suggested by the MBPT, the MBPT was requested vide letter dated 25 October 2021 to upload subject proposal in its website and intimate to all the registered tenant / lessees about hosting of the subject proposal in the MBPT website and give the designated email address of Port as well as TAMP for furnishing comments within 07 days’ time. 4.2. Accordingly, the MBPT vide its email dated 27 October 2021 has confirmed that it has informed all Tenants / Lessees about hosting of subject proposal for comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference. The MBPT has furnished a copy its Notice No.EM/AS(G)/F-382/1925 dated 06 October 2021, wherein the MBPT has intimated the Tenants/ Lessees about hosting of subject proposal in the website of MBPT and has sought for comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference, to be sent to this Authority as well as MBPT. 4.3. In this connection, submissions/ comments have been received from various lessees/ tenants. As intimated by MBPT in its Notice, a copy of the said comments have also been forwarded by the lessees/ tenants/ users to MBPT as well. Accordingly, the MBPT vide its email dated 31 October 2021 has responded. 5. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received from the users / user organisations will be sent separately to them. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 6.1. Before going into the analysis of the proposal, it is noteworthy to mention that MBPT in the first week of August 2021 has filed two similar proposals seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT. The said proposals were taken up on consultation with the relevant users/tenants/lessees. We have received numerous representations from various individual tenants/ lessees strongly objecting to the said proposal, on the ground that there is no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all the occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants have also stated that the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it will be very difficult for them to sustain it financially. Further, considering the adverse impact that the COVID-19 pandemic had on the business, it has been further stated that the retrospective revision and the payment of arrears thereon, would further strain the financial condition of the lessees/ tenants. Thereafter, a joint hearing was held on 03 September 2021 on the said proposal,24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] wherein, users/tenants/ lessees has raised similar issues no other than issues brought out in written submission. Subsequently, users/tenants/lessees were given an opportunity to submit their writing submission, if any, on the power point presentation of the proposal made by MBPT during the Joint Hearing. We have received written submission from the various user/ users/tenants/lessees reiterating the submissions made earlier and during the joint hearing, which have been duly brought to the notice of this Authority. 6.2. An action has already been initiated to notify the said orders in the Official Gazette of India. Simultaneously, the MBPT has also filed another 6 proposals seeking approval for (i). Schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations/ home occupations in Township Areas of MBPT, (ii). Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations (iii). Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for Port Trust structures falling under various RR Zones, (iv). Schedule of rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, (v), Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT – 19 RR Zones and (vi). Schedule of Rates and revision of rent / compensation in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 7 plots for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones, which are dealt separately. 6.3. The present proposal seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation in respect of 12 RR Zones for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 09 RR Zones for the period of 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones has already been taken up on consultation, which has been formulated on the similar methodology of adopting State Government Ready Reckoner value, 2012 for arriving lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and considering highest market value as determined as per PGLM, 2014 for arriving lease rentals for the period 01.10.2017 to 30.09.2018. In other words, the lease rentals proposed by the MBPT for non home occupation is being adopted for 12 Zones and 09 Zones for the respective quinquennial periods. The users/tenants/lessees have made their submissions similar to that of submissions made earlier with regard to proposals of MBPT seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, which have been forwarded to MBPT for its comments. The response of the MBPT is also similar to the response given in the earlier similar proposals. 6.4. Since, the submissions made by users/ response of MBPT thereon is akin to the earlier proposals of MBPT seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT and given that the proposal in reference has already been taken on consultation with stakeholders, as provided in PGLM, 2014, this Authority has decided not to hold joint hearing on the case in reference. 6.5. In this regard it may be noted that, mere non holding of Joint hearing shall not be construed as this Authority having not followed the consultation process. 7. With reference to totality of information collected during the processing of this case, the following position emerges : (i). The Mumbai Port Trust (MBPT) has large portions of land in the City of Mumbai. It is to state that the lease rentals for the Port estates was last fixed by the MBPT in the year 1982 i.e. more than a decade and a half, before this Authority had come into existence in the year 1997. From the submissions made by MBPT, it is understood that the revision of lease rentals carried out by the MBPT in the year 1982, gave rise to litigations, which eventually culminated in the Supreme Court passing an Order, wherein the lease rentals approved by the Board of Trustees for the lands of MBPT for the period from 1982 upto 30 September 2012 as per the Compromise formula, had been upheld by the Hon’ble Supreme Court of India. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. (ii). It is in this backdrop that the MBPT has come up 8 different proposals seeking retrospective fixation of Schedule of lease rentals for various Ready Reckoner Zones of MBPT Township. (iii). During processing of this case, numerous representations are received from various individual tenants/ lessees strongly objecting to the retrospective fixation of the lease rentals, on the ground that there is no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all the occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants have also stated that the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it will be very difficult for them to sustain it financially. Further, considering the adverse impact that[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 25 the COVID-19 pandemic had on the business, it has been stated that the retrospective revision and the payment of arrears thereon, would further strain the financial condition of the lessees/ tenants In this connection, it is relevant here to mention that the lease rentals approved by the Board of Trustees for the lands of MBPT for the period from 01 October 1982 upto 30 September 2012 as per the Compromise formula had been upheld by the Hon’ble Supreme Court of India. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. As pointed out by the lessees/ tenants, there is no provision under Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. But, at the same time, it is to be noted that the Major Port Trust Act, 1963, also does not prohibit retrospective revision of rates. In this context, it is noteworthy that this Authority also does not ordinarily give retrospective effect to the Order. But, in cases governed by special circumstances, it does require retrospective application of its Order. There are various instances, where this Authority has fixed the rates retrospectively. To quote some few instances, in a case relating to an agreement between New Mangalore Port Trust and the Kudremukh Iron Ore Company Ltd., on the advice of Ministry of Law, the (then) Ministry of Surface Transport had vide its Communication No. PR-14011/5197-P4 dated 16 March 1998 advised this Authority to give retrospective effect. Similarly, based on a proposal received from MBPT, retrospective effect was given for recovery of way leave charges leviable as per the agreement between ONGC and MBPT. Also, based on a proposal received from MBPT, this Authority vide its Order no. TAMP/62/2019-MBPT dated 08 September 2020 has retrospectively approved levy of way leave charges for the pipelines for a period of 5 years from 01 October 2012 and upto 30 September 2017. Further, it is to state that this Authority had passed an Order no. TAMP/15/2007-NMPT dated 16 June 2010 revising the lease rentals/ licence fee of the lands of New Mangalore Port Trust (NMPT), retrospectively with effect from 20 February 2007 i.e. on expiry of 5 years from the effective date of the implementation of the previously revised rates. The said Order was notified in the Gazette of India on 23 July 2010 vide Gazette no. 184. A batch of Writ Petitions were filed in the Hon’ble High Court of Karnataka by various parties mainly challenging the retrospective revision of the lease rentals. The Hon’ble High Court of Karnataka vide its Order dated 28 June 2013 has disposed of all the Writ Petitions. The Hon’ble High Court at paragraph no. 16 of the Order has stated the following: “There cannot be any dispute that collection of enhanced licence fee with retrospective effect is illegal as held by the Apex Court in the case of LALA RAM (D) by L.R. & ORS. – vs – UNION OF INDIA & ANOTHER reported in 2013 SAR (Civil) 347. But if the authority at the inception itself has made it clear to the licensees that what is being charged is only a provisional licence fee after approval by the TAMP, the action of the NMPT cannot be said to be illegal. At the time of issuing the licence itself as well as the time of renewal of licence, it has been made clear by the NMPT that it has proposed revision of licence fee to the TAMP and till such time only provisional licence fee will be charged and that licensees will have to pay the revised licence fee after approval of the TAMP. The licensees having agreed for the said conditions, entered into the contract. Therefore it is not open for the licensees to go against the terms of the contract and contend that it is not open for the authorities to charge licensees revisional licence fee from 20.2.2007. In view of the above, the challenge to the Circular pertaining to revision of licence fee w.e.f. 20.2.2007 vide Annexure-H fails.” In this context, in the proceedings relating to the case in reference, the MBPT has categorically stated that it had intimated all the stakeholders by way of a Circular issued in December 2012 itself that the lease rentals are due for revision from 01 October 2012 onwards. The MBPT has also stated that even in the bills raised by the MBPT for the tenants/ lessees, it has been indicated by way of a footnote that the bill raised by MBPT is provisional and is subject to revision with effect from 01 October 2012. Under these circumstances and for the reasons given in the earlier paragraphs, the proposal of the MBPT for recovery of Lease rentals for the 12 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 9 plots for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones of MBPT is taken up for consideration. (iv). It has been brought out by various tenants/ lessees that the revision as proposed by MBPT is contrary to the guidelines passed by the Hon’ble Supreme Court in the matter of Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay, on the ground that the Hon’ble Supreme Court had upheld the “Compromise Proposals” mooted by MBPT themselves and considerably26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] reduced the rent and interest burden on the lessees. The lessees have also stated regarding MBPT reportedly not adhering to the Compromise proposal and resultantly some Writ Petitions being still pending before the Hon’ble High Court of Bombay. Considering that the matter is subjudice, the tenants/ lessees are of the view that the question of proposed revision of SOR for the period of 2012 to 2017 and beyond, does not arise. In this regard, it is to state that, based on the Order passed by the Hon’ble Supreme Court in the matter of Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay in January 2004, the compromise proposal covered the revision for two period spans i.e. one for the period from 01 October 1982 to 30 September 1992 and the other for the period from 01 October 1992 to 30 September 2012. Thereafter, as rightly brought by the MBPT, the MBPT has the liberty to fix the lease rentals, albeit based on the Land Policy Guidelines issued by the Government. Infact, it is relevant to mention here that the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court allowed the port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 31 September 2012), for good and sufficient reasons. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. The MBPT in its proposal has brought out in detail, the chronology of the events, which eventually has led to the submission of the present proposal under reference. Nevertheless, as a measure of abundant caution, it can be presumed that the MBPT, as a statutory body, would have kept in view the pending litigations and would have carried out due diligence on its part, before approaching this Authority with the subject proposal. Thus, the proposal filed by MBPT now for revision of rent / compensation in respect of 12 RR Zones for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 9 RR Zones for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land of MBPT, is being treated in isolation, without getting influenced by the past revision of lease rentals or the pending writ petitions. (v). Many of the tenants/ lessees have brought out issues relating to their particular tenancies viz., non- renewal of lease agreements, non-transfer of lease in the name of heirs, non-issuance of bills/ invoices by MBPT to lessees/ tenants etc. Even the MBPT has highlighted issues about the tenants committing breaches in their properties/ sub-letting without knowledge of MBPT and pocketing the sub-let rentals/ depriving MBPT of its rightful share/ encroachments/ carrying unauthorized constructions etc. In this regard, it is to state that this Authority is mandated under Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963, to frame Scale of Rates (SOR) at which, and the statement of conditions under which any property belonging to, or in possession or occupation of the Board or any place within the limits of the port approaches is used for the purposes specified u/s 49 of the said Act. As such, this Authority is required by the Act to fix the lease rentals for the port estates. Matters relating to tenancies are in the domain of the Port. This Authority has no role to play on the said matters. As such, the tenants/ lessees is advised to approach the MBPT in matters relating to their tenancies. The MBPT is also advised to look into the grievances of the tenants/ lessees and take earnest steps to sort out the issues amicably. (vi). The MBPT has filed its proposal in October 2021. The said proposal alongwith the submissions made by the tenants/ lessees and the information/ clarification furnished by MBPT during the processing of the case, is considered in this analysis. (vii). The lessees/ tenants have extensively quoted the observations made by the Hon’ble Supreme Court in the case of Dwarkada Marfatia & Sons v/s Board of Trustees of Port of Bombay etc., so as to put forth their point that the MBPT is not expected to behave like an ordinary landlord with arbitrariness or capriciousness and indulge in rack renting, profiteering and indulging in whimsical or unreasonable bargains but is expected to behave fairly and in a reasonable manner, so as to determine the rentals. In this regard, it is to state that this Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts. The then Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014. Subsequently, the then Ministry of Shipping has issued amended Land Policy Guidelines, 2014 for implementation with effect from 17 July 2015. The subject proposal of MBPT seeking revision of lease rentals for the period from 01 October 2012 to 30 September 2017 and for the period of 01 October 2017 to 30 September 2022 is based on the provisions of the amended Land Policy Guidelines for Major Port Trusts, 2015, as issued by the Government of India in the then Ministry of Shipping (MOS). (viii). As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port,[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 27 and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the MBPT has reported about constitution of a Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Traffic and Estate being the other members. (ix). (a). Para 13(a) of the Land policy guidelines of July 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. The amended Land Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (b). In connection with the Valuation as per various methods as stipulated in the Guidelines, the LAC for the reasons as documented in its Report has decided to determine the market value of the land on the following basis. (i). Based on the State Government Ready Reckoner, 2012 as applicable for the year 2012 for the 12 RR Zones for arriving the lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.9.2017. (ii). LAC has recommended to adopt the land values of adjoining Zones for fixation of SOR 2017-2022 for the 9 RR Zones for arriving the Lease rentals for the period 01.10.2017 to 30.9.2022. (c). Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land i.e. Ready Reckoner (RR) value as on 2012 in respect of 12 RR Zones as brought out at para no. 7 (ix) (b) (i), Land Value as recommended by the LAC for the 9 RR Zones as brought out at para no. 7 (ix) (b) (ii). (d). As brought out above, the LAC for the reasons as documented in its Report has recommended different methods of valuation for 12 RR Zones for 2012-2017 and 9 RR Zones for the period 2017-2022 to determine the market value of the land, and has recommended lease rentals thereon. The Board of Trustees of MBPT has also approved the lease rentals as per the recommendations of the LAC and the same has been proposed by the Port in its proposal. (x). In this connection, all the individual tenants/ lessees who have been taken on consultation in the case in reference have strongly objected to the lease rentals proposed by the port on the ground that the proposed rentals are manifold times higher than the current rentals that are being paid by the tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also questioned the Valuation undertaken by the Valuer/(s), based on which the subject proposal has been formulated by MBPT. Further, given that the rentals is being fixed retrospectively, the tenants/ lessees fear for the arrears that would get accumulated on account of the proposed revision. Also, given that post the COVID-19 pandemic, the global economy is just struggling back to normalcy, any retrospective revision is stated to cause a huge financial shock to the tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also submitted that they have been duly paying their rentals and taxes on time and as such, they should not be subjected to the increase in rentals as proposed by the MBPT. The tenants have also stated that since the land allotted by MBPT lacks basic facilities/ necessities, the MBPT should not go ahead with increasing the rentals and that the port should continue with the rentals based on the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court. In this context, it is relevant here to mention that the Land Policy Guidelines issued by the Government, requires the lease rentals to be revised every five years based on the prevailing market value of the land. The ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court allowed the port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 31 September 2012), for good and sufficient reasons. The market value of the land is bound to go up particularly in28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] a metropolis, with the passage of time. Moreover, in a city like Mumbai, where land is an extremely scarce resource, the rentals show an increasing trend on a year on year basis. Further, it is noteworthy that the rentals which had been paid by the tenants/ lessees during the years from 2012 to till date is based on the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court. This ‘Compromise formula’ was not based on the then prevailing market value of the land, but was fixed at a lower level. Given that the base of the rentals fixed then was lower, even with the 4% increase in rentals per annum, the resultant rental that prevailed in the year 2012 (and based on which the tenants/ lessees have paid rentals to MBPT) is substantially lower than the rental that has been determined for the year 2012 /2017 now based on the market value of the land. Given that the rentals for the estates of MBPT is being determined based on the market value of the land following the stipulations contained in the Land Policy Guidelines, the lease rentals are bound to go up, when compared to the existing lease rentals being paid by the tenants/ lessees, which are not based on market value of the lands. It is noteworthy that the MBPT has framed its proposal following the Land Policy Guidelines and thus, the hike in the lease rentals is inevitable. Land being a valuable resource, port must strive to ensure the maximum income from its estates. Clause 4(ii) of the LPG 2015 stipulates one of the objective of the said policy is to ensure that optimum value is realised by licensing / leasing of port land and for revision of rates to enable maximum resource generation for ports. Though the MBPT is seen to have adopted the rates based on the single factor of Stamp Duty Ready Reckoner amongst the five factors mentioned in para 13 (a), determining the market value of land based only on a single approach may not always reflect the correct position. Nevertheless, taking into account the position that the market value of the land based on the State Government Ready Reckoner has been recommended by the LAC and given that the Board of Trustees of MBPT has approved the recommendation of the LAC, this Authority is inclined to prescribe the Lease Rent in respect of 12 RR Zones for the period 1.10.2012 to 30.9.2017 based on Stamp Duty Ready Reckoner Rates 2012, as proposed by the MBPT. As regards to the other plots, the lease rentals determined by the Port considering the Fair Market Value (FMV) of land being highest of the 5 factors as per PGLM has been recommended by the LAC and also has been approved by the Board of Trustees of MBPT. Given that the proposal of the port for fixation of lease rentals is based on valuation taking into account the Fair Market Value (FMV) of land being highest of the 5 factors as per PGLM, which is based on the stipulations contained in the Land Policy Guidelines 2015, and has been recommended by the LAC and also has been approved by the Board of Trustees, and also as this Authority is bound by the Land Policy Guidelines, 2015, this Authority approves to prescribe the lease rentals for 9 RR Zones for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, as proposed by the port. (xi). With regard to objection to the Valuation of the port land as carried out by the Valuer, it is noteworthy that Valuation of the port land is in the domain of the port and as such not within the purview of this Authority. This Authority does not have the technical expertise to delve deep into the Valuation aspects. The Land Policy Guidelines requires this Authority to fix the rentals based on the proposal filed by the port. Some tenants/ lessees have put forth an argument that given that the MBPT has been increasing the rentals at the rate of 4% per annum, the question of MBPT now proposing increase in rentals does not arise. In this regard, it is to state that, like any other products, increase in rentals per annum is to meet the rising inflationary costs. But in the case in reference, the base of the rental is being reviewed, so as to bring it to the level of market value of land that had prevailed in the year 2012/2017. Given that the lease rentals are being enhanced for MBPT, the MBPT may, in consultation with the tenants/ lessees, is advised to look into the requirements of the basic amenities/ infrastructure/ facilities in the leased/ licensed plots, and take steps to make them available to the lessees/ tenants. Further, considering that the lessees/ tenants will have to pay the arrears for the period 2012 till date and given that the economy is just coming back to normalcy, after it was hit by the COVID-19 pandemic, the MBPT is advised to grant a longer period of time to the lessees/ tenants, to pay the arrears of rent pertaining to the period beginning from the year 2012. (xii). Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix annual escalation which would not be less than 2%. Accordingly, the MBPT in its proposal has indicated that the lease rental for the 12 RR Zones fixed for the year 2012-13 and 09 RR Zones fixed for the year 2017-18 for the period 1.10.2012 to 30.09.2017 and 1.10.2017 to 30.9.2022 respectively will be subject to 4% annual escalation. However, no note is seen to have proposed by the port in the[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 29 matter. Thus, a note is, therefore, prescribed in the Schedule stating that the lease rent is subject to an increase @ 4% p.a. and that first such increase shall be effective from 01 October 2013 and 01 October 2018 respectively. (xiii). Clause 13 (C) of the amended Land Policy Guidelines, 2014 stipulates that the rates will be revised once in every five years by this Authority. Since the rental is being prescribed with effect from 01 October 2017, accordingly, a note is being prescribed in the Rent Schedule that the annual lease rentals may remain in force for a period of five years thereon, which is approved. (xiv). The MBPT has proposed a note to the effect that rent will be worked out on the basis of actual Built- Up Area, subject to minimum of FSI 1.00. Given that the base lease rent approved by this Authority shall remain intact and would be only proportionately increased based on the FSI, this Authority is inclined to approve the note as proposed by MBPT in this regard. (xv). The MBPT has proposed another note to the effect that the rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Service Charges, Penalties, and Interest etc. and that the same are separately payable by lessees/ tenants/ licensees, as may be applicable. In this regard, it is to state that the tariff approved by this Authority is exclusive of any taxes and statutory duties. The taxes and statutory duties are to be levied by the Port at the applicable rates on the tariff so approved by this Authority. In view of this position, the note as proposed by the Port is approved. (xvi). The MBPT has also proposed notes to the effect that Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time and that whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. Since the proposed notes give clarity and would avoid ambiguity and would instill discipline amongst the tenants/ lessees in the payment of rentals, the proposed notes are approved. (xvii). The MBPT has proposed a note to the effect that rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of SOR. The said notes is seen to in line with the PGLM, 2014. Hence, it is approved. (xviii). The MBPT has proposed a note to the effect that differential arrears, liabilities and other dues of charges for a period from 01.01.2017 onwards. The said note is seen to be ambiguous Hence, the proposed note is slightly modified to reflect that the differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a respective period are calculated based on above rates. 8. In the result, and for the reasons given above, and based on a collective application of mind, this Authority approves the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals in respect of 12 RR Zones for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 9 RR Zones for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones which has been notified separately vide Gazette No. 559 dated 12 November 2021. T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./488/2021-22] Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.