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Date: 2021-11-30 Category: Extra Ordinary State: Union Government Country: India

This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

Issued by Tariff Authority for Major Ports · Not Applicable

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Executive Summary & Key Takeaways

## Policy Analysis Report: Revision of Rent Compensation for Mumbai Port Trust Lands **1. Executive Summary:** This report analyzes a policy document pertaining to the Mumbai Port Trust (MBPT) concerning the fixation of Schedule of Rates (SOR) and revision of rent compensation for residential and mixed-use occupations on MBPT lands. The core purpose of this document is to notify the speaking order connected with the disposal of proposal of MBPT for fixation of Schedule of Rates and revision of rent compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations. Key findings reveal a retrospective revision of lease rentals based on government land policy guidelines, legal considerations regarding TAMP’s jurisdiction, and the implementation of these revised rates for expired leases, monthly tenancies, and licenses. The report also identifies the likely stakeholders and implementation aspects based on the text. **2. Introduction:** This report aims to provide an informative overview of a government policy document concerning the revision of rent compensation for land belonging to the Mumbai Port Trust (MBPT). The analysis is based solely on the provided policy text and focuses on understanding the policy's objectives, provisions, implementation, and potential impact. **3. Policy Overview:** This document represents an amendment and clarification of rental rates of properties owned by the Mumbai Port Trust. * **Core Objective(s):** * Fixation of Schedule of Rates (SOR) and revision of rent compensation for residential and mixed-use occupations on MBPT lands. * Implementation of Government's Land Management Policy Guidelines (PGLM) 2015. * Revision of rates every 5 years by the Tariff Authority for Major Ports (TAMP). * Ensure optimum value is realised by licensing/leasing of port land and for revision of rates to enable maximum resource generation for ports. **4. Background and Rationale:** This specific amendment addresses the need to revise lease rentals for MBPT lands following the issuance of new Land Management Policy Guidelines (PGLM) by the government and the subsequent resolution of legal challenges regarding TAMP's jurisdiction. The prior rates were in place from the year 1982 which are due to be revised. The document suggests that the changes are designed to bring the rental rates in line with prevailing market values and to ensure compliance with government policy. In response to the Supreme Court, the Government advised MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port. **5. Key Provisions / Changes:** The key changes introduced by this document involve a retrospective revision of lease rentals for MBPT land, impacting home and mixed-use occupants, across ready reckoner zones within Mumbai. These changes are: * **Area of Change:** It applies to all Home and Mixed Home NonHome occupations of the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses including vacant plots for calculation of Reserve Price, Annual RentUpfront Premium for allotment of the plots falling under the respective Ready Reckoner zones. * **New Rule/Provision:** The revised lease rentals will be calculated based on : State Government Ready Reckoner, 2012 as applicable for the year 2012 for the 26 RR Zones for arriving the lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.9.2017 and ii. Based on the valuation as per various methods prescribed in PGLM, 2014 recommended by the LAC for the 27 RR Zones for arriving the Lease rentals for the period 01.10.2017 to 30.9.2022. It should not be less than 6 percent and will be revised every five years as per the Land Policy guidelines * **Difference/Effect of Change:** This approach results in a significant increase in the lease rentals compared to the existing rates, as the previous rates were not directly tied to current market values. This change requires lessees/tenants to pay differential arrears for the retrospective period (2012-2017 and 2017-2022). This approach is intended to raise the land values and revenue for the Mumbai Port Trust. **6. Target Audience and Stakeholders:** Based on the text, the following stakeholders are directly affected: * **Existing Tenants/Lessees of MBPT Lands:** Specifically, those occupying residential and mixed-use properties. * **Potential Allottees of MBPT Lands:** Those seeking to lease or license vacant plots, as the revised rates will impact reserve prices and upfront premiums. * **Mumbai Port Trust (MBPT):** As the implementing agency and beneficiary of increased revenue. * **Tariff Authority for Major Ports (TAMP):** Which will be responsible for approving and notifying the revised SOR. **7. Implementation Aspects (Inferred):** * **Responsible Agency/Bodies:** * Mumbai Port Trust (MBPT): Responsible for calculating and collecting revised rentals. * Land Allotment Committee (LAC): Recommends the Schedule of Rates. * Tariff Authority for Major Ports (TAMP): Approves and notifies the schedule of rates. * **Timelines/Procedures:** * Revised rates are effective retrospectively from 01.10.2012 to 30.09.2017 and from 01.10.2017 to 30.09.2022. * Demand notices for differential arrears will be issued, giving a time limit of 3 months for payment (without interest for this initial period). * Rates are subject to audit verification. * Rent is payable before the 15th day of each month. **8. Expected Outcomes / Impact of Changes:** * The likely intended outcome is a significant increase in revenue for MBPT through revised lease rentals. * The increased cost may create financial burden for existing tenants/lessees, particularly those on fixed incomes or with long-term leases under previous agreements. * The market value should be adjusted based on inflation. **9. Conclusion:** The policy document signifies a major shift in how lease rentals are determined for residential and mixed-use properties on MBPT lands. The retrospective revision and alignment with government land policy guidelines are expected to have significant financial implications for existing tenants. The success of this policy hinges on effective communication and a fair implementation process that considers the concerns of all stakeholders while optimizing the resource generation of the port.

Key Entities Referenced

NEW DELHI: Capital of India, place of publication. AGRAHAYANA: Indian Calendar Month mentioned in the document publication date. The Gazette of India: Official publication in which the notification was published Major Port Trusts Act, 1963: Act governing the powers of the Tariff Authority for Major Ports. Mumbai Port Trust: Applicant and major entity involved in the rent compensation proposal. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS: Authority responsible for disposing of the proposal and notifying the order. T.S. Balasubramanian: Member Finance of the Tariff Authority for Major Ports. Sunil Kumar Singh: Member Economic of the Tariff Authority for Major Ports. Government has issued Policy Guidelines on Land Management: Policy Guidelines on Land Management issued by the government Kolkata Port: Port whose township areas were subject to policy guidelines. Kandla Port: Port whose township areas were subject to policy guidelines. Land Allotment Committee: Committee that recommended rates for various Ready Reckoner Zones. Mumbai City: City where Mumbai Port Trust owns land. Colaba: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Wadala: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Mahim: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Worli: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Govandi: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Pir Pau: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Mahul: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Titwala: Area in Mumbai where the land of Mumbai Port Trust stretches. Supreme Court: Court that issued Judgement impacting letting rates Ms Kirloskar: Consultant whose report was used to fix SoR rates of Home and NonHome occupations Gujrat High Court: Court that issued verdict related to TAMP considering proposal and follow prescribed procedure Honble High Court of Karnataka: Court with writ petitions related to retrospective revision of lease rentals New Mangalore Port Trust: Port with lease rentals licence fee of the lands of New Mangalore Port Trust NMPT, retrospectively with effect Dwarkada Marfatia Sons vs Board of Trustees of Port of Bombay: Tenants who have brought issues related to their particular tenancies Baburao Shantaram More vs The Bombay Housing Board: Tenants who have brought issues related to their particular tenancies Ratti Ji Kapadia vs State of Maharashtra: Tenants who have brought issues related to their particular tenancies Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay: Tenants who have brought issues related to their particular tenancies State Government Ready Reckoner: Reckoner considered for valuation of land Old Sassoon Dock: Estate land excluded from rates Ferry Wharf: Estate land excluded from rates Jawahar Dweep: Estate land excluded from rates
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रजिस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 ससीी..जजीी..--एएमम..एएचच..--अअ..--0022112222002211--223311553333 xxxGIDHxxx CCGG--MMHH--EE--0022112222002211--223311553333 xxxGIDExxx असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 625] नम कदल्ली, मगं लवार, नवम् र 30, 2021/अग्रहायण 9, 1943 No. 625] NEW DELHI, TUESDAY, NOVEMBER 30, 2021/AGRAHAYANA 9, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसचू ना मुं म, 24 नवम् र, 2021 स.ं टीएएमपी/54/2021-एम ीपीटी.— इस प्राजधकरण ने, महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए एम ीपीटी के टाउनजिप क्षत्रे ों में आवासीय और जमजित अजधभोगों के जलए 01.10.2012 स े 30.09.2017 तक और 1-10-2017 से 30-09-2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि े म ें संिोधन के जलए एम ीपीटी स े प्राप्त प्रस्ट्ताव का 01 नवं र 2021 को जनपटान कर कदया ह।ै तथाजप, एम ीपीटी के आवासीय और जमजित अजधभोगों के जलए इस प्राजधकरण द्वारा 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक की अवजध के जलए अनुमोकदत पट्टा ककराया जनधााररत करने वाली ककराया अनुसूची के जलए स्ट्पीककंग ऑडार को अजधसूजचत करने में लगने वाले समय को ध्यान में रखते हुए, प्राजधकरण द्वारा एम ीपीटी के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल)जनधााररत करते हुए केवल ककराया अनुसूची जनधााररत करने का जनणाय जलया गया। तदनुसार, इस प्राजधकरण द्वारा एम ीपीटी के जलए 01.10.2012 स े 30.09.2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक की अवजध के जलए 01 नवं र 2021 को अनुमोकदत पट्टा ककराया जनधााररत करने वाली ककराया अनसु ूची को भारत के रािपत्र में रािपत्र संख्या 556 पर, 12 नवं र 2021 को, अजधसूजचत ककया गया ह।ै उि अजधसूचना में कहा गया था कक यह प्राजधकरण उजचत समय पर स्ट्पष्ट, आदिे (स्ट्पीककंग आडार) को अजधसूजचत करेगा। तदनुसार, यह प्राजधकरण, एतद्द्वारा, आवासीय और जमजित अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए एम ीपीटी के प्रस्ट्ताव के जनपटान से सं ंजधत स्ट्पष्ट आदिे (स्ट्पीककंग आडार) को, इसके साथ संलग्न आदिे ानुसार अजधसूजचत करता ह।ै 6920 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला स.ंटीएएमपी/54/2021-एम ीपीटी मुं म पत्तन न् यास - - - आवेदक गणपूर्ता (i). िी टी .एस. ालसब्रु मजनयन सदस्ट्य (जवत्त) (ii). िी सनु ील कुमार ससहं , सदस्ट्य (आर्थका ) आदिे (नवं र, 2021 के 1 वें कदन पाररत) यह मामला, मुं म पत्तन न्यास(एम ीपीटी) से उनके पत्र संख्या एफए/ओमए-एल/38(21)/िनरल/267 कदनांक 23 जसतं र 2021 के तहत एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में आवासीय और जमजित अजधभोग के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे में संिोधन के जलए मुं म पत्तन न्यास(एम ीपीटी) से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव से सं ंजधत है। । 2.1. एम ीपीटी के प्रस्ट्ताव कदनांक 23 जसतं र 2021 के मुख्य स ंद ुइस प्रकार ह:ैं (i). सरकार ने पत्र संख्या पीडी-13017/2/2014/-पीडी.IV कदनांक 17.07.2015 के तहत सभी महापत्त्नों के जलए भूजम प्र धं न पर नीजतगत कदिाजनदिे िारी ककए ह।ैं 2018 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 14.05.2018 और 2019-20 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 द्वारा मंत्रालय ने पीिीएलएम 2015 की प्रयोज्यता को, मुं म, कोलकाता और कांडला पत्त् तन टाउनजिप क्षत्रे ों के गैर-आवासीय अजधभोग/वाजणजज्यक क्षेत्रों तक ढा कदया ह।ै 2015 के पीिीएलएम के खंड 13 (ग) के अनुसार पत्तन द्वारा एसओआर को पांच साल में एक ार पुन: जनधााररत करना और उस पर टीएएमपी का अनुमोदन प्राप्त करना अपेजक्षत ह।ै (ii). िैसा कक पीिीएलएम के खंड 13 में प्रदत्ता है, भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) ने जवजभन्न रेडी रेकनर क्षेत्रों के जलए दरों की जसफाररि की ह,ै एम ीपीटी ोडा ने इसे मंिूरी द े दी ह।ै (एम ीपीटी ने एलएसी की जसफाररिों का अनुमोदन करने वाले ोडा के संकल्प प्रस्ट्तुनत ककया ह।ै ) (iii). इस पृष्ठभूजम में, एम ीपीटी न,े एम ीपीटी के- आवासीय और जमजित अजधभोग हते ु अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि ेमें संिोधन के अनुमोदन के जलए जवषयगत प्रस्ट्ताव प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुंत ककया ह ैिो पीिीएलएम 2015 के खंड 13 (ग) के अनुसार एसओआर के अनुमोदन के जलए प्रस्ट्तुत ककया गया ह।ै 2.2 एम ीपीटी द्वारा उनके 23 जसतं र 2021 के प्रस्ट्ताव में दी गम पृष्ठभूजम और अन्य मुख्य स ंदओंु का सारांि नीचे कदया गया ह:ै क. पृष्ठभजू म : (i). मुं म पत्तन न्यास के पास मुं म िहर में लगभग 944 हक्े टेयर भूजम ह।ै मुं म िहर की सीमा में भूजम ए, ी, सी, एम, िी-नॉथ,ा म, एफ-नॉथा और एफ-साउथ वाडा के और मुं म के ाहरी द्वीप िहर में ककराए पर दी गम भूजम क्षेत्राजधकार में आती ह।ै उि भूजम कोला ा से वडाला, माजहम, वली, गोवडं ी, पीर पाऊ, माहुल, रटटवाला आकद तक फैली हुम ह ैऔर इन सम्पदाओं के प्र ंधन के जलए 15 प्रिासजनक इकाइयों में जवभाजित ह।ै भूजम सम्पदा को 2 मुख्य िेजणयों अथाात (i) पट्टे पर देने योग्य भूजम और (ii) गैर-पट्टे योग्य भूजम में जवभाजित ककया गया ह।ै गैर-पट्टे योग्य भूजम में सहायक जवभाग के कायाालय, मुं म पत्तन न्यास के प्रिासजनक कायाालय, पत्तन न्यास के क्वाटार, पत्तन न्यास के अस्ट्पताल आकद िाजमल ह।ैं पट्टे पर कदए िाने वाली िेणी म ेंलं ी अवजध के पट्टे, 15 माजसक पट्टे, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंस के आधार पर ककराए पर कदए गए क्षेत्र िाजमल ह।ैं कुछ भूखंड ऐसे भी ह ैं िो खाली ह ैं और ककराए पर कदये िा सकते ह।ैं[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 3 (ii). ोडा ने 2021 के टीआर 153 के माध्यम से 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक की अवजध के जलए मुं म पत्तन न्यास द्वारा जवजभन्न रेडी रेकनर जोनों (19 िोन) के तहत आन े वाली भूजम को ककराए पर दी गम भूजम सं ंध में समय सीमा समाप्त पट्टों/पंद्रह माजसक पट्टों/माजसक ककरायेदारी/भूखंडों के लाइसेंस आवासीय (घरेलू) और जमजित उपयोग(घरेलू+गैर-घरेलू) अजधभोगों के जलए सभी दरों की अनुसूची (एसओआर) को मंिरू ी दी थी। ख. नीजत कदिाजनदिे : (i). मंत्रालय द्वारा िारी महापत्तनों के जलए भूजम प्र ंधन नीजत कदिाजनदिे , 2010 को, ोडा द्वारा, उच्चतम न्यायालय के जनणाय के साथ परित 2011 की टीआर संख्या 21 के तहत अपनाया गया था। कैज नेट के अनुमोदन से मंत्रालय ने ाद में, महापत्तनों के जलए भूजम प्र ंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 (पीिीएलएम) िारी ककए, िो कांडला, मुं म और कोलकाता पत्तन के टाउनजिप क्षेत्रों से सं ंजधत भूजम को छोड़कर सभी ंडरगाहों के जलए लाग ू था जिसके जलए कहा गया था कक एक अलग नीजत नाम िाएगी। संिोजधत नीजत कदिाजनदिे 2015 में िारी ककए गए थे। (ii). मंत्रालय ने स्ट्पष्टीकरण पररपत्र (भूजम प्र ंधन) 2018 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 14.05.2018, 09.03.2019 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 2 और 2019-20 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 के माध्यम से पीिीएलएम 2015 की प्रयोज्यता को 31.03.2020 तक, अंजतम खंड के साथ, मुं म, कोलकाता और कांडला पत्त् तन के टाउनजिप क्षेत्रों के गैर-घरेलू अजधभोगों/वाजणजज्यक क्षेत्रों तक जवस्ट्ताररत करते हुए पीिीएलएम 2014/15 के जवजभन्न मुद्दों पर स्ट्पष्टीकरण पररपत्र िारी ककया। इस प्रकार पीिीएलएम 2015 मुं म पत्तन न्यास के टाउनजिप क्षेत्रों पर लागू हो गया ह।ै मंत्रालय ने आगे के पत्र कदनांक 27.01.2021 के माध्यम से स्ट्पष्ट ककया ह ै कक "चूंकक पीिीएलएम 2014 कैज नेट द्वारा अनमु ोकदत ह,ै यह त तक वैध ह ै ि तक कैज नेट द्वारा इसम ें संिोधन नहीं ककया िाता ह।ै अत: कदनांक 29.04.2019 को िारी संकजलत पीिीएलएम, 2015 पत्र कदनांक 29.04.2019 के पत्र में उजल्लजखत ितों के अघ्यपधीन महापत्तन न्यास की भूजम और टाउनजिप क्षत्रे दोनों के जलए लाग ूहोगा। (iii). पीिीएलएम-2015 के अनुसार, भूजम आवंटन सजमजत द्वारा पत्तन की भूजम के ािार मूल्य का जनधाारण करने के जलए जनम्नजलजखत कारकों पर जवचार ककया िाना आवश्यक ह:ै I). पांच घटक "(क) यकद, क्षेत्र म ेंसमान वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए राज्य सरकार के भूजम मूल्यों का रेडी रेकनर, उपलब्ध हो। (ख) पत्तन न्यास ोडा द्वारा अनुमोकदत उजचत वार्षाक वृजि दर के साथ पत्तन के आसपास के क्षेत्र में जपछले 3 वषों में पंिीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की उच्चतम दर (पत्तन के आस-पास का पररसर, सं ंजधत पत्तन न्यास ोडा द्वारा तय ककया िाना ह)ै। (ग) पत्तन न्यास ोडा द्वारा अनुमोकदत वार्षाक वृजि दर के आधार पर समान के अद्यतन लेनदने के जलए पत्त् तन भूजम की उच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर। (घ) इस प्रयोिन के जलए पत्तन द्वारा जनयुि एक अनुमोकदत मूल्यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर। (ङ) अन्य प्रासंजगक कारक जिन्ह ेंपत्तन द्वारा उपयुि माना िाए। II) भूजम आवंटन सजमजत, ककसी भी भूजम के जलए नवीनतम ािार मूल्य की जसफाररि करते समय, सामान्य रूप से ऊपर पैरा 13 (क) में उजल्लजखत उच्चतम कारकों को ध्यान में रखेगी। वार्षाक पट्टा ककराए के संदभा में आरजक्षत मल्ूय पैरा 13 (क) और 13 (ग) के अनुसार जनधााररत नवीनतम एसओआर होगा और ककसी भी मामले में पत्तन न्यास द्वारा अनुिंजसत नवीनतम मूल्य के 6% से कम नहीं होगा।4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] III). पत्तन न्यास भूजम के नवीनतम एसओआर को जनधााररत करने के जलए टीएएमपी को पैरा 13 (क) में ककए गए एक उल्लेज खानुसार एक प्रस्ट्ताव दगेा। प्रस्ट्ताव प्राप्त होने के 45 कदनों के भीतर जहतधारकों के साथ परामिा की उजचत प्रकिया का पालन करने के ाद टीएएमपी भूजम के नवीनतम एसओआर को अजधसूजचत करेगा। पत्तन न्यास ोडा वार्षाक वृजि की दर तय करेगा िो 2% से कम नहीं होगी। टीएएमपी द्वारा हर 5 साल में एक ार एसओआर को पुन: जनधााररत(ररकफक्स) ककया िाएगा। ग. काननू ी मद्दु े : टीएएमपी ने सभी प्रमुख पत्तकनों की समस्ट्तग भूजम पर एसओआर की प्रयोज्यता के मुद्दे पर अपने अजधकार क्षेत्र के सं ंध में दरमानों और ितों के जववरण 28.03.2000 की अजधसूचना संख्या टीएएमपी/10/98-जवजवध के तहत कदनांक 15.03.2000 के आदिे के अंतगात िारी ककए थे। उि अजधसूचना को 2000 की ररट याजचका 1153 द्वारा मुं म पत्त् तन द्वारा चुनौती दी गम थी। ररट याजचका में, अंतररम आदिे कदनांक 02.05.2000 द्वारा, ॉम् े हामकोटा ने, पत्त् तन की सीमा और पत्त् तन की पहुचं के भीतर नहीं आने वाले क्षेत्रों के जलए टीएएमपी के आदिे की प्रयोज्यता पर रोक लगा दी थी। ररट याजचका को वापस लेने और उसके जलए आवश्यक सलाह का मुद्दा पीिीएलएम 2015 के आलोक में मंत्रालय के साथ उिाया गया था। प्राजधकरण ने 15 िुलाम 2019 के पत्र के माध्यम से सूजचत ककया ह ै कक पोत पररवहन मंत्रालय के परामिाानुसार प्राजधकरण द्वारा मुं म के सभी पत्तनों के जलए 1-10-2012 से आगे, दरों की अनुसूची जनधारा रत ककया िाना अपेजक्षत ह ै और इसजलए 28 माचा 2000 की अजधसूचना को जनष्फल(अप्रभावी) माना िा सकता ह।ै इसजलए, उच्च न्यायालय के आदिे कदनांक 08-08-2019 के द्वारा ररट पेटीिन को वापस ले जलया गया था । घ. एलएसी ररपोटा: (i). ोडा ने 1991 के टीआर 253 के तहत मेससा ककलोस्ट्कर सलाहकारों की ररपत्त् तन के आधार पर, 1981 में मुकदमे ािी और पट्टों के नवीकरण और घरेलू और गैर-घरेलू अजधभोगों की तय दर पर आधाररत भूजम मूल्यों के प्रत्त्यागम के जलए समझौता नीजत को मंिूरी दी थी। उि टीआर म,ें घरेलू अजधभोग के जलए ककराये की दरें गैर- घरेलू अजधभोग की दरों का 20% थीं। इसके अलावा, टीआर संख्या 31 कदनांक 10.3.2004 के द्वारा, माननीय सवोच्च न्यायालय के जनणाय कदनांक 13.1.2004 की स्ट्वीकृजत के जलए अनुमोदन प्रदान ककया गया था, जिसमें गैर- घरेलू अजधभोग के जलए 15% से 10% और प्रजतित ररटना और घरेलू अजधभोगों के जलए 12% से 8% दल कदया गया था। एससी द्वारा जनणीत उि दरें 1992 से 20 वषों के जलए अथाात 30.09.2012 तक वैध थीं। इसके अलावा एम ीपीटी भूजम के घरेलू अजधभोजगयों के अभ्यावेदन पर, उच्चतम न्यायालय ने कदनांक 09.01.2006 के आदिे द्वारा आवासीय (घरेलू) अजधभोगों के जलए प्रत्त्यागम की दर को 8% से घटाकर 3% कर कदया। वतामान म,ें ककराए/मुआवि े के सभी घरेलू और जमजित (घरेलू + गैर घरेलू) सभी अजधभागों के जलए ज ल प्रत्त्येक अक्टू र में 4% वार्षाक वृजि के साथ उच्चतम न्यायालय द्वारा जनणीत दरों के अनुसार नाए िाते ह।ैं (क). घरेल ूऔर जमजित (घरेल ू+ गैर घरेल)ू अजधभोगों के जलए 2012-2017 की अवजध के जलए एसओआर : (i). राज्य सरकार द्वारा प्रकाजित रेडी रेकनर में वाजणजज्यक (गैर-घरेलू अजधभोग) और आवासीय (घरेलू अजधभोग) भूजम के भू-मूल्यों (एफएमवी) के जलए कोम अंतर नहीं माना ह।ै आवासीय अजधभोग/घरेलू अजधभोगों के जलए समान ािार मूल्य की जसफाररि की गम है, िैसा कक सं ंजधत रेडी रेकनर क्षेत्रों के गैर-घरेलू अजधभोगों (परीक्षणों) के जलए अनुिंजसत की गम ह।ै तदनुसार, जमजित (घरेलू+ गैर घरेलू) अजधभोगों के जलए समान एफएमवी/एसओआर की जसफाररि की िा सकती ह।ै चूंकक एफएमवी पर प्रत्त् यागम का प्रजतित जनजित ह ै यानी पीिीएलएम 2015 म ें 6% का प्रावधान ककया गया ह,ै इसजलए, घरेलू और जमजित (घरेलू + गैर-घरेलू) अजधभोगों के जलए एसओआर, गैर-घरेलू अजधभोगों के एसओआर के समान होगा।[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 5 (ii). 2012-17 की अवजध के जलए घरेलू और जमजित (घरेलू + गैर घरेलू) अजधभोगों के जलए प्रस्ट्ताजवत एसओआर स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर 2012 के अनुसार, हर हर 5 साल में एसओआर के संिोधन सजहत अक्टू र में 4% प्रजत वष ाकी वार्षाक वजृ ि के साथ भूजम मूल्य पर ररटना के 6% पर आधाररत ह।ै साथ ही तुलना के जलए, इन अजधभोगों के जलए सवोच् च न् यायालय की ििमेंट दरों के अनुसार मुआविे की मौिूदा ज ल दरें भी प्रस्ट्तुत की गम ह।ैं एम ीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत प्रस्ट्ताजवत दरों की तुलना में मौिूदा दरों का तुलनात्त्मक जववरण नीचे कदया गया ह:ै आवासीय और जमजित (घरेल ूऔर गैर घरेल)ू अजधभोगों के स ं धं म ेंसवोच्च न्यायालय की दरों और एसओआर 2012-17 का तुलनात्त्मक जववरण (रुपय ेम)ें िम आर आर िोन यजूनट उच्चतम न्यायालय रेडी रेकनर 2012 के अनसु ार दरों म ें वजृि की 2018 के स.ं के जनणया के कदनाकं 01.10.2012 को भजूम टीआर न ं र 105 और एससी अनसु ार मल्ू यों पर प्रस्ट्ताजवत ककराया ििमटें की तलु ना (गणु ात्त्म क 30.09.2012 को दरें प्रजत वग ा मीटर प्रजत रुप म)ें ककराय ेकी दर प्रजत माह(भजूम नीजत के अनसु ार वग ामीटर प्रजत 6% ररटन ा प्रजत वष ा के माह, अनसु ार) (रुपय ेम)ें 1 14/101 1 5.55 120.0 20.6 2 11/86 1 ंडर 5.55 69.0 11.4 3 16/110 1 5.55 259.0 45.7 4 11/84 2 5.55 332.5 58.9 5 10/79 2,6 5.55 168.0 29.3 6 11/85क 3 5.55 103.0 17.6 7 10/79 क 8 5.55 83.5 14 8 10/80 4,7,8,9 ंडर 5.55 84.5 14.2 9 11/85 4,5 ंडर 5.55 86.5 14.6 10 10/78ख 8 5.55 107.5 18.4 11 3/36 8, डॉक्स 9.64 134.0 12.9 12 2/23 9, 11, डॉक्स 9.64 265.0 26.5 13 3/35 10 6.38 244.5 37.3 14 2/9 11 10.48 466.5 43.5 15 2/22 11 10.48 273.5 25.1 16 1/6 12, ंडर 9.64 534.0 54.4 17 1/6 क 12 9.64 494.5 50.3 18 1/3 12 11.77 1266.0 106.6 19 2/12 12 11.77 667.5 55.7 20 90/419 1 5.55 68.5 11.3 21 96/436 1 5.55 115.0 19.76 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] िम आर आर िोन यजूनट उच्चतम न्यायालय रेडी रेकनर 2012 के अनसु ार दरों म ें वजृि की 2018 के स.ं के जनणया के कदनाकं 01.10.2012 को भजूम टीआर न ं र 105 और एससी अनसु ार मल्ू यों पर प्रस्ट्ताजवत ककराया ििमटें की तलु ना (गणु ात्त्म क 30.09.2012 को दरें प्रजत वग ा मीटर प्रजत रुप म)ें ककराय ेकी दर प्रजत माह(भजूम नीजत के अनसु ार वग ामीटर प्रजत 6% ररटन ा प्रजत वष ा के माह, अनसु ार) (रुपय ेम)ें 22 26/81 5 5.55 34.5 5.2 23 17/119 14 9.37 300.5 31.1 • नोट: तुलना के उद्देश्य से, ककराये की दर प्रजत वग ामीटर में 30.09.2012 को सुप्रीम कोटा के फैसले के अनुसार प्रजत माह 4% की वृजि करने की आवश्यकता ह।ै (ख). 2017-2022 की अवजध के जलए घरेल ूऔर जमजित (घरेल+ू गैर-घरेल)ू अजधभोगों के जलए एसओआर: (i). पीिीएलएम, 2015 के संदभ ा में, एलएसी द्वारा एसओआर की जसफाररि की िानी चाजहए और इन्ह ें ोडा द्वारा अनुमोकदत और टीएएमपी द्वारा अजधसूजचत ककया िाना चाजहए। ोडा ने संपदा के ककराये के जलए दरों की नम अनुसूची की जसफाररि करने के जलए, 2014 के टीआर 146 के तहत यातायात प्र ंधक, एफए और सीएओ, एव ं संपदा प्र ंधक के सदस्ट्यों के रूप में उपाध्यक्ष की अध्यक्षता में भजू म आवंटन सजमजत का गिन ककया था। वष ा 2017-18 के जलए जवजभन्न रेडी रेकनर क्षेत्रों के जलए मूल्यांकनकतााओं की ररपत्त् तन के आधार एफएसआम = 1.0 के जलए आधार दर के जलए भूजम के उजचत ािार मूल्य (एफएमवी) पर 6% प्रजत वष ा प्रत्त्यागम पर एसओआर 2017-22 के संिोधन पर एलएसी की जसफाररिें, पीिीएलएम 2015 के नीजत कदिाजनदिे ों के पैरा 13 में प्रदान ककए गए और ोडा द्वारा जवजभन्न न्यासी संकल्पों के माध्यम से स्ट्वीकृत पांच कारकों के अनुसार पररकजलत की गम ह ैं । एलएसी ने हर वषा अक्टू र में 4% वृजि की जसफाररि की है और इसे ोडा द्वारा जवजभन्न न्यासी प्रस्ट्तावों के माध्यम से स्ट्वीकार ककया गया था। (ii). 2017-22 की अवजध के जलए घरेलू और जमजित (घरेलू + गैर-घरेलू) अजधभोगों के जलए प्रस्ट्ताजवत एसओआर, जवजभन्न टीआर के माध्यम से ोडा द्वारा अनुमोकदत मूल्यांकनकतााओं की ररपत्त् तन के अनुसार पांच कारकों में स े उच्चतम यानी भूजम के उजचत ािार मूल्य पर प्रत्त्यागम के 6% पर आधाररत ह ै िैसा एलएसी द्वारा हर अक्टू र 4% प्रजत वष ा की वार्षाक वृजि के साथ में और हर 5 साल में एसओआर के संिोधन के साथ अनुिंजसत ककया गया ह ै। तुलना के जलए, इन अजधभोगों के जलए एससी की ििमेंट की दरों के अनुसार मुआवि ेकी मौिूदा ज ल दरें भी प्रस्ट्तुत की गम ह।ैं घरेल ूऔर जमजित (घरेल+ू गैर-घरेल)ू अजधभोगों के स ं धं म ेंसवोच्च न्यायालय की दरों और एसओआर 2017-22 का तुलनात्त्मक जववरण (रुपय ेम)ें िम आर आर िोन यजूनट उच्चतम न्यायालय के एफएमवी पर 01.10.17 के एससी ििमटें एव ं स.ं जनणया के अनसु ार एसओआर 2017-22 अनसु ार एफएसआम 1.00 30.09.2017 को दरों म ेंवजृि की तलु ना (भजूम नीजत के सदं भ ाम ें6% (गणु ात्त्म क रुप म)ें ककराय ेकी दर प्रजत वग ा ररटन ाप्रजत वष ाके अनसु ार) के मीटर प्रजत माह, जलए प्रजत वगमा ीटर प्रजत माह प्रस्ट्ताजवत आधार दर 1 14/101 एनडी-यूजनट 1 6.75 575 84.19 एनडी/सीडी/ ंडर 2 11/86 6.75 601 88.04 यूजनट 1, 5,13 3 11/85क एनडी- यूजनट 3 6.75 892.25 131.19 एनडी/सीडी/ ंडर 4 11/85 6.75 842.25 123.78 यूजनट 4[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 7 िम आर आर िोन यजूनट उच्चतम न्यायालय के एफएमवी पर 01.10.17 के एससी ििमटें एव ं स.ं जनणया के अनसु ार एसओआर 2017-22 अनसु ार एफएसआम 1.00 30.09.2017 को दरों म ेंवजृि की तलु ना (भजूम नीजत के सदं भ ाम ें6% (गणु ात्त्म क रुप म)ें ककराय ेकी दर प्रजत वग ा ररटन ाप्रजत वष ाके अनसु ार) के मीटर प्रजत माह, जलए प्रजत वगमा ीटर प्रजत माह प्रस्ट्ताजवत आधार दर एनडी/सीडी/एस 5 10/80 6.75 938.5 138.04 डी/ ंडर यूजनट 4 एनडी/सीडी- 6 10/79 6.75 856.55 125.90 यूजनट 2, 6,7 7 3/36 एसडी - यूजनट 9 6.75 948.165 139.47 एसडी/ ंडर यूजनट 8 3/35 7.78 851.2 108.41 -9, 10,14 एसडी - यूजनट 9, 9 3/35ख 6.75 948.165 139.47 10 10 2/22 एसडी - यूजनट 11 12.75 955.2 73.92 एसडी / ंडर 11 2/13 12.75 1313 101.98 यूजनट 9,11,15 12 2/9 एसडी - यूजनट 11 12.75 1341.5 104.22 13 2/12 एसडी - यूजनट 12 14.32 1453.175 100.48 एसडी / ंडर 14 1/6क 11.73 1453.175 122.89 यूजनट 12, 14 15 1/3 एसडी - यूजनट 12 14.32 1453.175 100.48 16 1/3क एसडी - यूजनट 12 14.32 2693.5 187.09 17 17/119 ीडी यूजनट 14 11.4 950 82.33 18 17/116 ीडी यूजनट 14 11.4 950 82.33 19 90/419 पीर-पाऊ एनडी यूजनट1 6.75 269.1 38.87 20 100/471 सीडी यूजनट 5 6.75 779 114.41 21 99/463 सीडी यूजनट 5 6.75 779 114.41 26/81 (िाणे-कल् याण 22 यूजनट 5 6.75 111.245 15.48 आरआर) 23 िवाहरद्वीप यूजनट 12 14.32 226.35 14.81 • नोट: तुलना के उद्देश्य के जलए, ककराये की दर प्रजत वग ामीटर। 30.09.2017 को सुप्रीम कोटा के फैसले के अनुसार प्रजत माह 4% की वृजि करने की आवश्यकता ह।ै (ग). मआु विे की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना म ेंएफएसआम कारक का अनप्रु योग। उपभोग की गम एफएसआम और क्षेत्रों के आधार पर ककराये/मुआविे की गणना प्रजत वग ामीटर भूजम के आधार पर टीएएमपी द्वारा एसओआर दरों के अनुमोदन के ाद भी इसके जववादास्ट्पद मुद्दा नने की संभावना होगी। इमारतों/संरचनाओं की उपभोग की गम एफएसआम के साथ भूजम की एसओआर दरों को िोड़ने के कम पररणाम और िरटलताएं हैं िैसे कक एफएसआम की गणना कैसे करें, डीसी जनयमों के अनुसार फंजग ल एफएसआम की छूट और अनुमेय एफएसआम, आकद । 2021 के टीआर 122 के माध्यम से इन पहलुओं का जवस्ट्तार से अध्ययन करने के8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] जलए, ोडा ने, एमसीिीएम के एक सेवाजनवृत्त मुख्य अजभयंता/योिना जनदिे क, उच्च न्यायालय के सेवाजनवृत्त न्यायाधीि और एम ीपीटी अजधकाररयों के एक समूह से युि जविेषज्ञ जिसमें सलाहकार (योिना), मुख्य अजभयंता, सीएलओ, एफए और सीएओ, सजचव और संपदा प्र ंधक (आम/सी) सजहत एम ीपीटी पैनल पर पंिीकृत मूल्यांकक के साथ एक सजमजत के गिन की मंिूरी दी है। सजमजत उपरोि मुद्दों पर अपनी जसफाररिें दगें े और सजमजत द्वारा अनुिजं सत कारकों पर वास्ट्तजवक ककराए/मुआविे की गणना के जलए मामले को एलएसी और ोडा के समक्ष लाया िाएगा। घ) पत्तन न्यास, एससी के फैसले के अनुसारमाजसक ककरायेदारों को एमसीिीएम संपजत्त उपकर (डब्ल्यू ीटी, एस ीटी, मिीसी और मडी) के साथ वार्षाक ककराए का 55.5% ज ल द े रहा ह ै और उसी की वसूली करना एम ीपीटी की जिम्मेदारी थी। एलएसी ने कदनांक 23.08.2021 की ररपत्त् तन के माध्यम से जसफाररि की कक भजवष्य में भी इसी पिजत का पालन ककया िाना है, तथाजप , एमसीिीएम उपकरों की गणना प्रस्ट्ताजवत एसओआर 2017-2022 के अनुसार पुन: पररकजलत की िाएगी, िैसा कक टीएएमपी द्वारा अनुमोकदत ककया िा सकता ह,ै मुं म पत्तन न्यास भूजम के सभी रेडी रेकनर क्षेत्रों की सभी माजसक ककराएदारी और लाइसेंस के सं ंध में 11 महीने तक की ककरायेदारी और लाइसेंस। इसे ोडा द्वारा 2021 के टीआर 155 द्वारा अनुमोकदत ककया गया ह।ै ङ) 2012-2017 और 2017-2022 के जलए संिोजधत एसओआर के अनुसार अंतर काया के सभी मांग नोरटस सभी माजसक ककरायेदारी, पंद्रह माजसक पट्टों, समाप्त पट्टों और लाइसेंसों के जलए ज ना ब्याि के, पररसर के गलत उपयोग के जलए मुआविे के रूप में और मांग नोरटस प्राप्त होने की तारीख से 3 महीने की समय सीमा दते े हुए िारी ककए िाएंगे। और जवलंज त भुगतानों के जलए, टीएएमपी का अनुमोदन प्राप्त होने की िता के अध्यधीन लागू दरों पर ब्याि लगाया िाएगा । 2.3. इस प्रकार, 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए घरेलू और जमजित (घरेलू + गैर घरेलू) अजधभोगों के जलए एम ीपीटी ने 2021 के टीआर 153 के माध्यम से ोडा द्वारा अनुमोकदत एसओआर के जलए टीएएमपी की मंिूरी का अनुरोध ककया ह।ै . ये दरें सं ंजधत रेडी रेकनर िोन के अंतगात आन े वाले प्लॉटों के खाली प्लॉटों (आरजक्षत मूल्य की गणना के जलए, वार्षाक ककराया/आ ंटन के जलए अजग्रम प्रीजमयम) सजहत सभी समाप्त पट्टों, पंद्रह माजसक पट्टों, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंसों पर लाग ूहोंगी जिसका जववरण नीचे कदया गया ह:ै घरेल ू और जमजित (घरेल ू+ गैर-घरेल)ू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 स े30.09.2017 तक की अवजध के जलए एसओआर म ेंसिं ोधन (रु.म)ें क ख ग घ ङ च छ ि झ ञ आर आर यजूनट रेडी रेकनर एफएसआम- 01.10.12 एफएसआम- एफएसआम- एफएसआम- एफएसआम- िम िोन के अनसु ार 1.00 रेकनर स े 30.9.13 1.00 के जलए 1.00 के जलए 1.00 के जलए 1.00 के स.ं जववरण के जलए राज्य तक (कॉलम-' 01.10.13 स े 01.10.14 स े 01.10.15 स े जलए सरकार के 30.9.14 तक के 30.9.15 तक 30.9.16 तक 01.10.16 ङ ' पर 6% रेडी रेकनर- जलए प्रजत प्रजत वगमा ीटर प्रजत वगमा ीटर स े30.9.17 ररटन)ा रेडी वगमा ीटर प्रजत प्रजत माह की प्रजत माह की तक प्रजत 2012 के रेकनर 2012 अनसु ार खलु ी माह की दर दर (कॉल 'छ' दर (कॉल 'ि' वगमा ीटर के अनसु ार भजूम का भ-ू (कॉलम 'च' पर पर 4% की पर 4% की प्रजत माह की भजूम मल्ू यों मल्ू य प्रजत 4% की वजृि) वजृि) वजृि) दर (कॉल 'झ' पर वग ामीटर पर 4% की एफएसआम वजृि) 1.00 के जलए (भजूम नीजत के सदं भ ा म ें 6% ररटन ा प्रजत वष ा के अनसु ार) प्रजत वगमा ीटर प्रजत माह प्रस्ट्ताजवत आधार दर 1 14/101 1 हा ार रेलवे 24000 120 124.8 129.79 134.98 140.38 लाइन के पूव ा[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 9 क ख ग घ ङ च छ ि झ ञ म ेंसभी भाग। 2 16/110 1 मंडल की 51800 259 269.36 280.13 291.34 302.99 उत्तर, पूव ा दजक्षण सीमा, पजिम हा रा रेलवे लाइन (भाग) पर और और मंडल की सीमा। 3 11/86 1, डं र हा रा लाइन 13800 69 71.76 74.63 77.62 80.72 के पवू ा की ओर, दजक्षण म ें आचाय ा डोंड े माग ा (ककंग एडवड ा रोड) पर सवे री रेलव े स्ट्टेिन तक, पवू ी समद्रु पर, वाडा की उत्तरी सीमा पर और पजिम हा रा रेलव े लाइन पर। जघरा हुआ सारा जहस्ट्सा 4 11/84 2 पवू ी रैरस्ट्टर 66500 332.5 345.8 359.63 374.02 388.98 नाथ पाल माग,ा टी. िीवराि माग,ा रफी अहमद ककदवम माग,ा पजिम म ें िी.डी. अम् डे कर माग ा पर, उत्तर म ें िरे ाम वाजडया माग ा पर। चारों ओर स े जघरा हुआ जहस्ट्सा. 5 11/85क 3 पवू ी 20600 103 107.12 111.4 115.86 120.49 ी.पी.टी. रेलव े लाइन पर, वस्ट्े ट हा रा रेलव े लाइन पर, साउथ जडवीिन की सीमा पर (फस्ट्टा एवन्ेय ू रोड)।10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] क ख ग घ ङ च छ ि झ ञ 6 11/85 4,5, डं र पवू ी 17300 86.5 89.96 93.56 97.3 101.19 जडवीिन की सीमा पर, सवे री स्ट्टेिन स े दजक्षण सहंदस्ट्ु तान लवे ल कंपनी के मस्ट्ट साइड रोड की ओर, पजिम ी.पी.टी. रेलव े लाइन, दजक्षण मडं ल की सीमा पर। 7 10/79 2,6 पवू ी मडं ल 33600 168 174.72 181.71 188.98 196.54 की सीमा पर (हा रा रेलव े लाइन का जहस्ट्सा और िी.डी. अम् डे कर माग)ा पजिम मध्य रेलव े लाइन पर, मडं ल की सीमा पर, उत्तर मडं ल की सीमा पर, दत्ताराम लाउड माग,ा दजक्षणीसतं सावतमाली माग ापर के । 8 10/79 क 8 पवू ी 16700 83.5 86.84 90.31 93.92 97.68 ी.पी.टी. रेलव े लाइन, पजिम मध्य रेलव े हा रा लाइन पर, नॉथ ा जडवीिन की सीमा पर फस्ट्टा एवन्ेय ू रोड तक, समस्ट्त भजूम का जत्रकोणीय भाग। 9 10/80 4,7,8,9, पजिम 16900 84.5 87.88 91.4 95.06 98.86 ी.पी.टी. डं र पर रेलव े लाइन (मस्ट्ट ऑयलफील्ड फ्रीव)े, पवू ी समद्रु पर, दजक्षण िीिाभाम मलु िी[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 11 क ख ग घ ङ च छ ि झ ञ रािौड़ माग ा (वाडी डं र रोड) और उत्तर ी.पी.टी. रेलव े लाइन पर और पहली एवन्ेय ू रोड जघरा हुआ समस्ट्त भाग। 10 10/78ख 8 पवू ी 21500 107.5 111.8 116.27 120.92 125.76 ी.पी.टी. रेलव े लाइन, पजिम मध्य रेलव े हा रा लाइन पर, दजक्षण िीना ाम रािौड़ माग ा (वाडी डं र रोड) पर समस्ट्त भजूम का जत्रकोणीय भाग। 11 3/36 8,डॉक्स पीडी 'मले ो 26800 134 139.36 144.93 150.73 156.76 रोड के पवू ा की ओर समद्रु के ककनारे (जवक्टोररया डॉक और सप्रसं से डॉक) तक ी वाड ा के सभी जहस्ट्स।े 12 3/35 10 ी वाडा की 48900 244.5 254.28 264.45 275.03 286.03 उत्तरी सीमा के ीच का क्षत्रे (रामचद्रं भट्ट माग,ा 2013), ी वाडा की दजक्षण सीमा (लोकमान्य जतलक माग,ा 2013), सरें ल रेलव े लाइन और पीडी'मले ो रोड। 13 2/23 9, 11, 15 इंकदरा डॉक 53000 265 275.6 286.62 298.08 310 डॉक्स भूजम भाग, पीडी.'मेलो रोड के पवू ा की ओर समुद्र तक और िी .ओ.पी. वाडा की12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] क ख ग घ ङ च छ ि झ ञ उत्तरी सीमा तक। 14 2/9 11 रीगल 93300 466.5 485.16 504.57 524.75 545.74 जसनेमा से िनरल पोस्ट्ट ऑकफस तक िहीद भगत ससंह मागा। 15 2/22 11 ैलाड ाएस्ट्टेट 54700 273.5 284.44 295.82 307.65 319.96 जहस्ट्सा। समंट से िनरल पोस्ट्ट ऑकफस तक िहीद भगत ससंह मागा के पूव ा की ओर का जहस्ट्सा इंकदरा डॉक भाग और डॉक रेलवे तक और जडवीिन की सीमा तक का जहस्ट्सा। 16 2/12 12 रीगल 133500 667.5 694.2 721.97 750.85 780.88 जसनेमा और गेटवे ऑफ इंजडया के ीच मैडम कामा रोड। 17 1/6 12, डं र कोला ा 106800 534 555.36 577.57 600.67 624.7 भागप्रकाि : पेिे माग ाका पूवी भाग और िगन्नाथ भोसले मागा और मैडम कामा रोड का दजक्षण भाग, ऊपर उपक्षेत्र- 1/3 के जहस्ट्स ेको छोड़कर। 18 1/6क 12 पूवी सागर 98900 494.5 514.28 534.85 556.24 578.49 पर, पजिम िहीद भगत ससंह रोड पर, दजक्षण होमी भाभा रोड पर, उत्तर मंडल की सीमा पर। नोट ) संख्या 9 देखें( 19 1/3 12 कोला ा स े 253200 1266 1316.64 1369.31 1424.08 1481.04 रीगल जसनेमा तक िहीद भगत ससंह माग ा[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 13 क ख ग घ ङ च छ ि झ ञ 20 90/419 1 माहुल गांव 13700 68.5 71.24 74.09 77.05 80.13 की सभी संपदाए ं 21 96/436 1 भजि पाका 23000 115 119.6 124.38 129.36 134.53 पररसर को छोड़कर आजणक गावं की सभी संपजत्तयां 22 26/81 5 िोन 2क . 6900 34.5 35.88 37.32 38.81 40.36 मंडल मांडा )34)(क ( मांडा पजिम मध्य रेलवे - लाइन के पजिम में सभी संपदाए ं 23 17/119 14 दजक्षण 60100 300.5 312.52 325.02 338.02 351.54 सीतलादेवी मंकदर रोड पर, पूवा पजिम रेलवे लाइन पर और उत्तर और पजिम माजहम िीक पर, समस्ट् त जघरे हुए भाग। 24 17/116 14 माजहम ंडर 71800 359 373.36 388.30 403.83 419.98 25 1/5 14 पायलट 214000 1070 1112.80 1157.31 1203.61 1251.75 ंडर (समुद्री कैडेट( 26 2/13 15 पीडी'मेलो 125800 629 654.16 680.33 707.54 735.74 रोड नोट : 1. ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना मूलाधार ककराए और कारक के आधार पर की िाएगी, िैसा कक एफएसआम की प्रयोज्यता के उद्देश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि की िा सकती है। 2. उपरोि दरों में कर, सेवा िुल्क, दडं , ब्याि दरें िाजमल नहीं हैं। 3. उपयुािर दरें ककराए पर दने े के जलए जनर्मात/स्ट्वाजमत्त्व वाली, एम ीपीटी के अवसरंचनाओं के जलए लागू नहीं होंगी । 4. 01.10.2012 से 30.9.2017 तक की अवजध के जलए जडफरेंजियल एररयसा काया अंतर, दने दाररयों और अन्य दये राजियों/प्रभारों की गणना उपरोि दरों के आधार पर की िाएगी। 5. आवासीय और जमजित (आवासीय और गैर आवासीय) अजधभोगेां के जलए ये दरें (प्रो-राटा आधार पर) लाग ूहोंगी 6. पुराने ससूनडॉक,फेरी वाफा और िवाहर द्वीप की भू-संपदाएं उपयुािक दरों से ाहर रखी गम हैं। 7. ये दरें सावािजनक जनकायों और सावािजनक सुजवधाओं के जलए नाममात्र के ककराए पर कदए गए अजधभोगों पर लाग ूनहीं हैं। 8. अनुमेय अवजध से अजधक समय पर, ोडा की नीजत के अनुसार, समय समय पर लाग ूब्याि प्रभाया होगा।14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 9. मांग े गए या नहीं, एक महीने के जलए ककराए/मुआवि/ेलाइसेंस िुल्क का भुगतान ककरायेदारों /पट्टेदारों/लाइसेंसधाररयों/अजधभोजगयों को प्रत्त्येक आगामी ( ाद के) महीने के 15 वें कदन या उससे पहले करना होगा। 10. ये दरें लेखा-परीक्षा सत्त्यापन के अध्य/धीन ह ैं। घरेल ुऔर जमजित (घरेल ु+गैर घरेलु ) अजधभोगों के जलए 1-10-2017 स े30-09-2022 तक की अवजध के जलए एसओआरम ेंसिं ोधन (रु.म)ें A B C D ङ च छ ि झ ञ िम आर आर यजूनट रेडी रेकनर एफएसआम- एफएसआम- एफएसआम- एफएसआम- एफएसआम- एफएसआम- िोन के अनसु ार 1.00 के जलए 1.00 के 1.00के जलए 1.00के जलए 1.00के जलए 1.00के जलए स.ं जववरण वष ा2017-18 जलए(भ-ूनीजत 01-10-18 स े 01-10-19 स े 01-10-20 स े 01-10-21 स े के जलए के सदं भ ा म ें 6 30-09-19 30-09-20 30-09-21 30-09-22 मल्ू य ाकं नकता ा प्रजतित तक(कालम 'च' तक (कालम तक (कालम तक(कालम की ररपत्त्त न के वार्षका 'छ' पर 4% 'ि' पर 4% 'झ' पर 4% अनसु ार खलु ी प्रत्त्य ागम के पर 4% वजृि) वजृि) वजृि) वजृि) भजूम का उजचत अनसु ार)एफए दर प्रजत ािार मल्ू य मवी पर 01- दर प्रजत दर प्रजत दर प्रजत वगमा ीटर प्रजत प्रजत वगमा ीटर 10-17 स े वगमा ीटर प्रजत वगमा ीटर प्रजत वगमा ीटर प्रजत माह 30-09-18 माह माह माह (एफएमवी) तक (कालम 'ङ' पर 6% प्रत्त्य ागम)प्र स्ट्त ाजवत आधार दर प्रजत वगमा ीटर प्रजत माह 1 14/101 एनडी-यूजनट1 दादर- 1,15,000 575 598.00 621.92 646.80 672.67 नैगौम 2 14/101क एनडी - दादर- 1,15,632 578.16 601.29 625.34 650.35 676.37 यूजनट1 नैगौम 3 11/86 एनडी/सीडी/ ं परेल- 1,20,200 601 625.04 650.04 676.04 703.08 डर यूजनट सीवरी 1, 5,13 4 11/85क एनडी- यूजनट परेल- 1,78,450 892.23 927.92 965.04 1003.64 1043.78 3 सीवरी 5 11/85 एनडी/सीडी/ ं परेल- 1,68,450 842.3 875.99 911.03 947.47 985.37 डर यूजनट 4, सीवरी 5,13 6 11/84 एनडी- परेल- 1,71,310 856.55 890.81 926.45 963.50 1002.00 यूजनट2 सीवरी 7 11/84क एनडी- परेल- 1,71,310 856.55 890.81 926.45 963.50 1002.00 यूजनट2 सीवरी 8 10/80 एनडी/सीडी/ मझगांव 1,87,700 938.5 976.04 1015.08 1055.68 1097.91 एसडी/ ंडर यूजनट4,7,8, 9,13 9 10/79 एनडी/सीडी- मझगांव 1,71,310 856.55 890.81 926.44 963.50 1002.04 यूजनट2, 6,7 10 10/79क एनडी- मझगांव 1,85,585 927.92 965.04 1003.64 1043.79 1085.54 यूजनट3[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 15 A B C D ङ च छ ि झ ञ 11 10/78क सीडी - यूजनट मझगांव 1,70,240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 -6, 8 12 10/78ख सीडी- यूजनट मझगांव 1,70,240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 8 13 3/36 एसडी – रािकुमारी 1,70,240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 यूजनट 9 डॉक 14 3/35 एसडी/ ंडर रािकुमारी 170240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 - यूजनट9, डॉक 10,14 15 3/35ख एसडी - रािकुमारी 1,89,633 948.17 986.10 1025.54 1066.56 1109.22 यूजनट9, 10 डॉक 16 2/22 एसडी- ककला 1,91,036 955.18 993.39 1033.12 1074.45 1117.43 यूजनट11 17 2/23 एसडी/ नसायू ककला 2,11,500 1057.50 1099.80 1143.79 1189.54 1237.13 जनट9, 11, 15 18 2/13 एसडी/ ंडर ककला 2,52,500 1262.50 1313 1365.52 1420.14 1476.95 यूजनट9,11,1 5 19 2/9 एसडी - ककला 2,11,500 1057.50 1099.80 1143.79 1189.54 1237.13 यूजनट11 20 2/12 एसडी - ककला 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 यूजनट12 21 1/6क एसडी/ ंडर कोला ा 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 यूजनट12, 14 22 1/4 ंडर यूजनट- कोला ा 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 14 (पायलट ंडर ) 23 1/3 एसडी - कोला ा 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 यूजनट12 24 1/3क एसडी - कोला ा 3,31,600 1658.00 1724.32 1793.30 1865.02 1939.63 यूजनट12 25 17/119 ीडी - माजहम 1,90,000 950 988.00 1027.52 1068.62 1111.37 यूजनट14 26 17/116 ीडी - माजहम 1,90,000 950 988.00 1027.52 1068.62 1111.37 यूजनट14 27 90/419 एनडी - माहुल 53,820 270 280.80 292.03 303.71 315.86 पीर पाऊ यूजनट1 नोट : 1. ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना मूलाधार ककराए और कारक के आधार पर की िाएगी, िैसा कक एफएसआम की प्रयोज्यता के उद्देश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि की िा सकती ह।ै 2. उपरोि दरों में कर, सेवा िुल्क, दडं , ब्याि दरें िाजमल नहीं हैं। 3. उपयुाि दरे एम ीपीटी के ककराए पर दने े के जलए जनर्मात/स्ट्वािजमत्त्वी वाली अवसरंचनाओं के जलए लाग ूनहीं होंगे16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 4. 01.10.2012 से 30.9.2017 तक की अवजध के जलए जडफरेंजियल एररयसा काया अंतर, दने दाररयों और अन्य दये राजियों/प्रभारों की गणना उपरोि दरों के आधार पर की िाएगी। 5. घरेलू और जमजित (घ् रेलू और गैर घरेलू) अजधभोगेां के जलए ये दरें (प्रो राटा आधार पर) लाग ूहोंगी 6. पुराने ससूनडॉक, फेरी वाफा और िवाहर द्वीप की भू-संपदाएं उपयुाि दरों से ाहर रखी गम हैं। 7. ये दरें सावािजनक जनकायों और सावािजनक सुजवधाओं के जलए नाममात्र के ककराए पर कदए गए अजधभोगों पर लागू नहीं ह।ैं 8. अनुमेय अवजध से अजधक समय पर, ोडा की नीजत के अनुसार, समय समय पर लाग ूब्याि प्रभाया होगा। 9. मांग े गए या नहीं, एक महीने के जलए ककराए/मुआवि/ेलाइसेंस िुल्क का भुगतान ककरायेदारों/ पट्टेदारों/लाइसेंसधाररयों/अजधभोजगयों को प्रत्त्येक आगामी ( ाद के) महीने के 15 व ें कदन या उससे पहले करना होगा। 10. ये दरें लेखा-परीक्षा सत्त् यापन के अध्यधीन ह ैं। 2.4. एम ीपीटी ने कहा ह ैकक यह प्रस्ट्ताव भूजम प्र ंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 और 2019 के संदभा में तैयार ककया गया ह ै और इसे जिसपंग मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा भारत के पत्र संख्या पीडी/13007/2/2014-पीडी-IV (पीडी-III) कदनाकं 27.01.2021 के तहत जवस्ट्ताररत ककया गया ह।ै इसके आगे, एम ीपीटी ने कहा ह ै कक एमपीटी अजधजनयम, 1963 की धारा 49 और पीिीएलएम-2015 के पैरा 13 (ग) के तहत, 1-10-2012 से 30-09-2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध हते ु एसओआर के जलए टीएएमपी का अनुमोदन, सभी घरेलु ,जमजित(घरेलू + गैर घरेलू) व्यतवसाओं के जलए सभी समाप्त पट्टों पर लागू, पंद्रह सं ंजधत रेडी रेकनर िोन के अंतगात आन ेवाले खाली प्लॉटों (आवंटन के जलए अजग्रम प्रीजमयम की गणना के जलए) सजहत माजसक पट्टे, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंस के जलए अपेजक्षत ह।ै 3.1. पत्तन के प्रस्ट्ताव के सं ंध में, यह याद ककया िा सकता ह ैकक, इस प्राजधकरण ने 15 माचा 2000 को एक आदिे पाररत ककया था जिसमें पत्तन संपदाओं के उपयोग के जलए दरों के पैमाने और ितों के जववरण के सं ंध में प्राजधकरण के अजधकार क्षेत्र के ारे में कानूनी जस्ट्थजत जनधााररत की गम थी। 3.2. मुं म पत्तन न्यास (एम ीपीटी) न े अप्रैल 2000 में ॉम् े हामकोटा में एक ररट याजचका दायर की जिसमें 15 माचा 2000 के आदिे को चुनौती दी गम और अनुरोध ककया गया कक प्राजधकरण के पास एम ीपीटी से सं ंजधत और पत्तन की सीमा से ाहर जस्ट्थत उन पररसरों की दरें तय करने का कोम अजधकार नहीं ह।ै । 3.3. ॉम् े हाम कोटा की माननीय जडवीिन ेंच ने 2 मम 2000 को एक अंतररम आदिे पाररत ककया जिसमें प्राजधकरण को, 15 माचा 2000 के आदिे को प्रभावी करने से रोक कदया गया था कक उसमें जलया गया जनणाय पत्तन या पत्तन के पहुंच की सीमा में ककसी भी संपजत्त या स्ट्थान पर लागू नहीं होगा । 3.4. भूतल पररवहन मंत्रालय के (तत्त्कालीन) जिसपंग जवभाग के साथ अतीत म ें टीएएमपी द्वारा इस मुद्दे को सुलझाने का सुझाव दने े वाले ककए गए प्रयास कक क्या प्राजधकरण के पास न्याजयक समीक्षा की अपेक्षा सरकार के नीजत जनदिे के माध्यम से पत्तन न्यास की सभी संपदाओं पर अजधकार-क्षेत्र ह ैया नहीं का अभी तक कोम पररणाम नहीं जनकला। चूंकक मामला सुनवाम के अंजतम चरण में था और इस सं ंध म ेंसरकार की ओर से कोम प्रजतकिया नहीं आम थी, इसजलए टीएएमपी ने दी गम सलाह के आधार पर ॉम् े के उच्च न्यायालय में टीएएमपी द्वारा पाररत 15 माच ा 2000 के आदिे का वररष्ठ अजधविा द्वारा चाव करने के जलए एक कानूनी अजधवक् ता को जनयुि ककया ह।ै 3.5. इस पृष्ठभूजम में, जिसपंग मंत्रालय (एमओएस) ने अपने पत्र सं. सजचव (एस)/जवजिट-मुं म/भूजम प्र ंधन/2018(333951) कदनांक 25 माचा 2019 में 21 अगस्ट्त 2018 को मुं म में भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2015 पर स्ट्पष्टीकरण के सं ंध में सजचव, एमओएस की अध्यक्षता में आयोजित ैिक के कायावृत्त की एक प्रजत को अग्रेजषत ककया था। कायावृत्त की प्रजतजलजप को अग्रेजषत करते हुए, कायावृत्त के भाग के रूप में आग े ढने से संकेत जमलता ह ैकक एम ीपीटी ररट याजचका वापस ले लेगा और मंत्रालय टीएएमपी को सलाह दगे ा कक कदनांक 14 मम 2018 के स्ट्पष्टीकरण के साथ परित पीिीएलएम 2015, के तहत टीएएमपी द्वारा मुं म पत्त् तन के टाउनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए 01.10.2012 से एसओआर, जनधााररत ककये िाएंगे। 3.6. एमओएस के कदनांक 25 माचा 2019 के पत्र के िवा में, हमने अपने पत्र कदनांक 28 माचा 2019 के माध्यम से, अन्य ातों के साथ-साथ, तत्त्कालीन एमओएस को सूजचत ककया था कक टीएएमपी एम ीपीटी भूजम के जलए 01 अक्टू र 2012 से आगे की अवजध[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 17 के जलए पट्टा ककराया/लाइसेंस िुल्क के सं ंध में एम ीपीटी द्वारा ररट याजचका को वापस लेने के अध्यधीन, सदभााधीन मामले में तत्त्कालीन एमओएस के जनदिे ों का अनुपालन करेगा। 3.7. इस पृष्ठभूजम में, एमओएस न े अपने म-मेल कदनांक 16 मम 2019 के माध्यम से टीएएमपी को अन्य ातों के साथ-साथ, एम ीपीटी द्वारा पीिीएलएम कदनांक 14.05.2018 पर स्ट्पष्टीकरण के साथ परित, भूजम प्र ंधन के जलए नीजत कदिाजनदिे 2015 (पीिीएलएम 2015) के पररणामस्ट्वरूप, टाउनजिप क्षेत्रों सजहत मुं म पत्त् तन के सभी क्षेत्रों की के जलए ररट याजचका वापस लेने के ाद ही, 01.10.2012 से एसओआर को जनधााररत करने का जनदिे कदया था। उि पत्र के माध्यम से, एमओएस ने एम ीपीटी से ररट याजचका संख्या 2000 का 1153 को ॉम् े हाम कोटा से वापस लेने और एमओएस और टीएएमपी को इसकी सूचना दने े का अनुरोध ककया । 3.8. इस सं ंध में, एम ीपीटी ने ररट याजचका को वापस ल े जलया ह ै और माननीय ॉम् े हामकोटा ने अपने आदिे कदनांक 08 अगस्ट्त 2019 के द्वारा ररट याजचका को वापस जलए िाने के रूप में जनपटान करने का आदिे पाररत ककया ह।ै 3.9. इस प्रकार, एम ीपीटी ने एक प्रस्ट्ताव प्रस्ट् तुत ककया ह ै जिसमें एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआवि े के संिोधन के अनुमोदन की मांग की गम है। इसके साथ ही, एम ीपीटी ने भी एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों/गृह अजधभोगों के जलए (i).एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की पंचवषीय अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे में संिोधन, (ii). 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए 7 प् लाटों के जलए और 1-10-2017 से 30-09-2022 तक के जलए आरआर िोन में आने वाले 7 प्ल ाटों की भूजम के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे में संिोधन ; (iii). जवजभन्न आरआर िोन के अंतगात आने वाले पत्तन न्यास की संरचनाओं के जलए 01.10.2012 स े 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे का संिोधन, (iv). एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों (परीक्षण) के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे का संिोधन, (v), एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए - 19 आरआर िोन् स म ें दरों की अनुसूची और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए ककराए/मुआविे का संिोधन और (vi). 01.10.2012 स े 30.09.2017 (12 िोन) और 01.10.2017 से 30.09.2022 (09 िोन) की अवजध के जलए दरों की अनुसूची (एसओआर) और ककराए/मुआविे का संिोधन; की मांग करते हुए 6 अन् य प्रस्ट्ताव दायर ककए हैं, जिन पर टीएएमपी द्वारा पृथक रुप से कारावाम की गम ह।ै 4.1. एम ीपीटी द्वारा सुझाम गम पंिीकृत ककरायेदारों/पट्टेदारों की जविाल सूची को ध्यान में रखते हुए, एम ीपीटी को, कदनांक 04 अक्टू र 2021 के पत्र द्वारा, जवषयगत प्रस्ट्ताव को, पत्त् तन के पते के साथ-साथ टीएएमपी के जनर्दष्टा ममेल के पते सजहत अपनी वे साइट पर अपलोड करने और 15 कदनों के समय के भीतर रटप्पजणयां प्रस्ट्तुत करने के जलए अनुरोध ककया गया था। 4.2. तदनुसार, एम ीपीटी ने अपने ममेल कदनांक 07 अक्टू र 2021 द्वारा पुजष्ट की ह ै कक उसने संदभा में जवषयगत प्रस्ट्ताव पर उपयोगकतााओं की रटप्पजणयां/राय मंगाने के जलए जवषयगत प्रस्ट्ताव अपलोड करने के ारे में सभी ककरायेदारों/पट्टेदारों को सूजचत कर कदया ह।ै एम ीपीटी ने अपने नोरटस संख्या मएम/एएस(िी)/एफ-382/1925 कदनांक 06 अक्टू र 2021 की एक प्रजत प्रस्ट्तुत की ह,ै जिसमें एम ीपीटी न े एम ीपीटी की वे साइट में जवषयगत प्रस्ट्ताव को अपलोड करने के ारे में ककरायेदारों/पट्टेदारों को सूजचत ककया ह ैऔर मांग की ह ैकक संदभागत जवषयगत प्रस्ट्ताव पर प्रयोिाओं की रटप्पजणयां/राय, प्राजधकरण के साथ-साथ एम ीपीटी को भी भेिी िानी चाजहएं। 4.3. इस सं ंध में जवजभन्न पट्टेदारों/ककरायेदारों से, ड़ी संख्या में जनवेदन/रटप्पजणया ं प्राप्त हुम ह।ैं िैसा कक एम ीपीटी न े अपन े नोरटस में सजू चत ककया ह,ै उि रटप्पजणयों की एक-एक प्रजत पट्टेदारों/ककरायेदारों/उपयोगकतााओं द्वारा एम ीपीटी को भी भेिी गम ह।ै तदनुसार, एम ीपीटी को पत्र कदनांक 23 अक्टू र 2021 द्वारा जवजभन्न पट्टेदारों/ककरायेदारों द्वारा उिाए गए मुद्दों पर अपनी प्रजतकिया प्रस्ट्तुत करने का अनुरोध ककया गया था। एम ीपीटी ने अपने ममेल कदनांक 23 अक्टू र 2021 के माध्यम से अपनी प्रजतकिया दी ह।ै 5. इस मामले में परामिा से सं ंजधत कायावाही इस प्राजधकरण के कायाालय के ररकाडा में दि ाहै। उपभोिाा्ओं/उपभोिार संगिनों से प्राप्ते रटप्पकजणयों के उिरण उन्ह ें अलग से भेि कदए िाएंगे। ये जववरण हमारी वे सामट http://tariffauthority.gov.in. पर भी उपलब्ध करा कदए िाएंग े।18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 6.1. प्रस्ट्ताव के जवश्लेषण में िाने से पहले, यह ध्याभन मे रखना आवश्यक है कक एम ीपीटी ने एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों म ें गैर-घरेलू अजधभोगों(परीक्षण) के जलए अगस्ट्त 2021 के पहले सप्ताह में दरों की अनुसूची के अनुमोदन और 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की पंचवषीय अवजधयों के जलए ककराए/मुआवि ेके संिोधन के जलए दो प्रस्ट्ताव दायर ककए ह।ैं । उि प्रस्ट्तावों को सं ंजधत उपयोगकतााओं/ककरायेदारों/ पट्टेदारों के परामिा पर जलया गया था। हमें जवजभन्न व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों से उि प्रस्ट्ताव पर कड़ी आपजत्त िताते हुए कम अभ्यावेदन प्राप्त हुए हैं, इस आधार पर कक महापत्तवन न्यास अजधजनयम, 1963 के तहत कोम प्रावधान नहीं ह,ै जिसमें, एम ीपीटी को पूवाव्यापी रूप से ककराया वसूलने की अनुमजत प्रदान की गम हो। यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन (पूवाव्यापी अजधभोजगयों के जलए अत्त्यजधक हाजनकारक होगा और इसे न्यायालय म ें चुनौती कदए िाने की संभावना ह ै । कुछ पट्टेदारों/ककरायेदारों ने यह भी कहा है कक पूवाव्यापी संिोधन उनके व्यवसाय के जलए एक जवत्तीय झटका होगा और उनके जलए इसे जवत्तीय रूप से वहन करना हुत करिन होगा। इसके अलावा, व्यापार पर कोजवड-19 महामारी के प्रजतकूल प्रभाव को दखे ते हुए, आग े कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन और उस पर काया का भुगतान, पट्टेदारों/ककरायेदारों की जवत्तीय जस्ट्थजत को और अजधक करिन ना देगा। तत्त्पिात, उि प्रस्ट्ताव पर 03 जसतं र 2021 को एक संयुि सुनवाम हुम, जिसमें उपयोगकतााओं/ ककरायेदारों/पट्टेदारों ने जलजखत प्रस्ट्तुतीकरण में लाए गए मुद्दों िैसे समान मुद्दों को ही उिाया ह।ै इसके ाद, उपयोगकतााओं/ककरायेदारों/ पट्टेदारों को संयुि सुनवाम के दौरान एम ीपीटी द्वारा ककए गए प्रस्ट्ताव की पावर प्वाइंट प्रस्ट्तुजत पर अपनी जलजखत प्रस्ट्तुजत, यकद कोम हो, प्रस्ट्तुत करने का अवसर कदया गया। हमें जवजभन्न उपयोगकताा/ उपयोगकतााओं/ ककरायेदारों/पट्टेदारों से पहले और संयुि सुनवाम के दौरान ककए गए अनुरोधों को दोहराते हुए इस प्राजधकरण के ध्यान में लाये गये जलजखत अनुरोध प्राप्त हुए ह।ैं 6.2. उि आदिे को भारत के रािपत्र में अजधसूजचत करने की कारावाम पहले ही िुरू कर दी गम है। इसके साथ ही, एम ीपीटी न े अनुमोदन की मांग करते हुए जवजभन्न रेडी रेकनर िोनों के अंतगात आन े वाली भूजम को 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए ककराये पर दने े के जलए, 6 अन्य प्रस्ट्ताव, दरों की अनुसूची (एसओआर) और ककराए/मुआवि े में संिोधन हते ु भी दाजखल ककए ह ैं जिनका अलग से जनपटान ककया गया ह।ै 6.3. एम ीपीटी, 19 आरआर क्षेत्रों के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2012 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि ेके संिोधन के जलए अनुमोदन की मांग करने वाल े वतामान प्रस्ट्ताव पर पहले ही परामिा जलया िा चुका है, जिसे 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) जनकालने के जलए राज्य सरकार रेडी रेकनर मूल् य, 2012 को अपनाने की समतुल्य कायाप्रणाली पर तैयार ककया गया ह ैऔर 01.10.2017 से 30.09.2018 तक की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल)जनकालने के जलए पीिीएलएम, 2014 के अनुसार जनधारा रत उच्चतम ािार मूल्य पर जवचार ककया गया ह।ै दसू रे िब्दों में, गैर-घरेलू अजधभोग के जलए एम ीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराया आवासीय और जमजित उपयोग वाले अजधभोगों के जलए कक्वजनअल अवजध के जलए अपनाया िा रहा है। एम ीपीटी के प्रस्ट्तावों के सं ंध में प्रयोिाओं/ ककरायेदारों/ पट्टेदारों ने ककराए/मुआवि े में संिोधन के हते ु अपना प्रस्ट्तुतीकरण, पूवावती प्रस्ट्ताव के समान ही ककया है जिसमें एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए दरों की अनुसूची और 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक, की पंचवार्षाक अवजधयों के जलए अनुमोदन करने का अनुरोध ककया गया ह ै । जिन्ह ें रटप्पजणयों के जलए एम ीपीटी को भिे कदया गया ह।ै एम ीपीटी की प्रजतकिया भी पहले के प्रस्ट्तावों में दी गम प्रजतकिया के समान है। 6.4. चूंकक, उपयोगकतााओं द्वारा ककए गए अनुरोध/उन पर एम ीपीटी की प्रजतकिया, एम ीपीटी के पहले के प्रस्ट्तावों के समान ह,ै जिनमें एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 स े 30.09.2022 की पंचवषीय अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अनुमोदन की मांग की गम है और यह दखे ते हुए कक संदभागत प्रस्ट्ताव जहतधारकों के साथ पहले ही परामिा करके जलया गया है, िैसा कक पीिीएलएम, 2014 म ें उल्लेजखत ह,ै इस प्राजधकरण ने, संदभागत मामले पर संयुि सुनवाम नहीं करने का जनणाय जलया ह।ै 6.5. इस सं ंध में यह नोट ककया िाए कक, केवल संयुि सुनवाम न करने का यह अथा नहीं लगाया िाना चाजहए कक इस प्राजधकरण ने परामिी प्रकिया का पालन नहीं ककया ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 19 7. मामले की कायावाही के दौरान एकत्र की गम संपूणा िानकारी के संदभा में, जनम्नजलजखत जस्ट्थजत उिागर होती ह:ै (i). मुं म िहर में िमीन का ड़ा जहस्ट्सा मुं म पत्तन न्यास (एम ीपीटी) के पास ह।ै यह उल्लेख ककया िाता ह ै कक पत्तन की संपदा के जलए पट्टा ककराया एम ीपीटी द्वारा जपछली ार वष ा 1982 में जनधााररत ककया गया था, यानी इस प्राजधकरण के वषा 1997 में अजस्ट्तत्त्व में आन े से डेढ दिक से अजधक समय पहले। एम ीपीटी द्वारा ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण से, यह समझा िाता ह ै कक वषा 1982 में एम ीपीटी द्वारा ककए गए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) के संिोधन ने मुकदमों को िन्म कदया, िो अंततः सुप्रीम कोटा द्वारा एक आदिे पाररत करने पर समाप्त हुआ, जिसम ें एम ीपीटी की भूजम के जलए न्यासी ोडा द्वारा अनुमोकदत पट्टा ककराया (लीि रेंटल) समझौता फामूाले के अनुसार 1982 से 30 जसतं र 2012 तक की अवजध के जलए, भारत के माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा रकरार रखा गया था। इस प्रकार, सरकार ने एम ीपीटी को मम 2019 में टाउनजिप क्षेत्रों सजहत मुं म पत्त् तन के सभी क्षेत्रों के जलए एसओआर को 01 अक्टू र 2012 से प्रभावी करने की सलाह दी है। यह इस पृष्ठभूजम में ह ैकक एम ीपीटी ने दरों की अनुसूची के जलए पट्टा ककरायों के पूवाव्यापी जनधाारण और गैर-घरेलू अजधभोगों/आवासीय और जमजित अजधभोगों/एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में पत्तन न्यास संरचनाओं के जलए ककराए/मुआवि े मे संिोधन की मांग करते हुए 01 अक्टू र 2012 से 30 जसतं र 2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक की पंचवषीय अवजध के जलए अवजध के जलए पांच अलग-अलग प्रस्ट्ताव पेि ककए ह।ैं संदभागत वतामान प्रस्ट्ताव, एम ीपीटी के जवजभन् न आरआर िोनों में आने वाले क्षेत्रों में 01 अक्टू र 2012 स े 30 जसतं र 2017 तक और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 तक के जलए आवासीय और जमजित उपयोग हते ु अजधभोग के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआवि ेमें संिोधन के जलए है। (ii). इस सं ंध में, हमें जवजभन्न व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों से कम अभ्यावेदन प्राप्त हुए हैं, जिन्होंने पट्टा ककराया(लीि रेंटल के पूवाव्य ापी जनधाारण पर, इस आधार पर कड़ी आपजत्त िताम ह ै कक महापत्तन न्यास अजधजनयम,1963 के तहत कोम प्रावधान नहीं ह ै कक एम ीपीटी को भूतलक्षी प्रभाव से ककराया प्रभाररत करने की अनुमजत दी गम हो। यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन, सभी अजधभोजगयों के जलए अत्त्यजधक हाजनकारक होगा और संभावना ह ै कक इसे न्यायालय में चुनौती दे दी िाए। कुछ पट्टेदारों/ककरायेदारों ने यह भी कहा ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन, उनके व्यवसाय के जलए एक जवत्तीय झटका होगा और उनके जलए इसे जवत्तीय रूप से वहन करना हुत करिन होगा। इसके अलावा, व्यापार पर कोजवड-19 महामारी के प्रजतकूल प्रभाव को दखे ते हुए, यह कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन और उस पर काया का भुगतान, पट्टेदारों/ककरायेदारों की जवत्तीय जस्ट्थजत को और अजधक करिन ना दगे ा। इस सं ंध में यह उल् लेख करना प्रासंजगक होगा कक एम ीपीटी की भूजम के जलए 01 अक् तू र 1982 से 30 जसतं र 2012 तक समझौता सूत्र के साथ न् यासी ोडा द्वारा अनमु ोकदत ककराये को भारत के सवोच् च न् यायलय द्वारा रकरार रखा गया ह।ै इस प्रकार सरकार ने मम 2019 में, एम ीपीटी को, मुं म पत्त् तन को टाऊनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए 01 अक् तू र 2012 से आगे, एसओआर जनधााररत करने की सलाह दी ह ै। िैसा कक पट्टेदारों/ककरायेदारों का कथन ह ैकक महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 के अंतगात कोम प्रावधान नहीं है, िो एम ीपीटी को भूतलक्षी प्रभाव से ककराया वसूलने की अनुमजत दते ा हो। लेककन, साथ ही, यह ध्यान भी कदया िाना चाजहए कक महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 भी दरों के पूवाव्यापी संिोधन को प्रजत ंजधत भी नहीं करता ह।ै इस संदभा में, यह उल्लेखनीय ह ै कक यह प्राजधकरण भी सामान्यतया आदिे को भूतलक्षी प्रभाव नहीं दते ा ह।ै लेककन, जविेष पररजस्ट्थजतयों के तहत िाजसत मामलों म,ें इसके आदिे के पूवाव्यापी कियान्वयन की आवश्यकता होती ह।ै ऐसे कम उदाहरण हैं, िहां इस प्राजधकरण ने पूवाव्यापी रूप से दरें जनधााररत की हैं। कुछ उदाहरणों को उद्धृत करने के जलए, कानून मंत्रालय की सलाह पर न्यू मैंगलोर पत्तन न्यास और कुद्रमे ुख आयरन ओर कंपनी जलजमटेड के ीच एक समझौते से सं ंजधत मामले में, भूतल पररवहन मंत्रालय ने अपने संचार संख्या पीआर-14011/5197-पी4 कदनांक 16 माचा 1998 में इस प्राजधकरण को पूवाव्यापी प्रभाव दने े की सलाह दी। इसी प्रकार, एम ीपीटी से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के आधार पर, ओएनिीसी और एम ीपीटी के ीच करार के अनुसार दये व े लीव प्रभारों की वसूली के जलए पूवाव्यापी प्रभाव कदया गया था। साथ ही, इस प्राजधकरण ने20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] एम ीपीटी से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के आधार पर, अपने आदिे सं.टीएएमपी/62/2019-एम ीपीटी कदनांक 08 जसतं र 2020 के तहत पाइपलाइनों के जलए व े लीव प्रभार लगाने हते ु 01 अक्टू र 2012 से 30 जसतं र 2017 तक 5 वषों की अवजध के जलए, पूवाव्यापी स्ट्वीकृजत प्रदान की ह।ै इसके अलावा, यह उल्लेा्खनीय है कक इस प्राजधकरण ने कायाान्वयन की प्रभावी जतजथ से 5 वषा की समाजप्त पर अथाात 20 फरवरी 2007 से पूव ा में संिोजधत दरों से, न्यू मैंगलोर पत्त न न्याकस (एनएमपीटी) की भूजम के लीि रेंटल/लाइसेंस िुल्क को संिोजधत करते हुए, पूवाव्यापी प्रभाव से एक आदिे संख्या टीएएमपी/15/2007- एनएमपीटी कदनांक 16 िून 2010, पाररत ककया था। उि आदिे भारत के रािपत्र में 23 िुलाम 2010 को रािपत्र सं. 184. पर अजधसूजचत ककया गया था। जवजभन्न पक्षों के द्वारा कनााटक के उच्च न्यायालय में अनेक ररट पेटीिन दायर की गईं थी िनमें मुख्यतया पट्टा ककराया के पूवाव्यापी प्रभाव को चुनौती दी गम थी । कनााटक के माननीय उच्च न्यायालय ने 28 िून 2013 के अपने आदिे के तहत सभी ररट पेटीिनों का जनपटान कर कदया है। माननीय उच्च न्यायालय ने अपने आदिे के पैराग्राफ नं र 16 पर जनम्न उल्लेख ककया ह:ै “इस पर कोम जववाद नहीं हो सकता ह ैकक पूवाव्यापी प्रभाव से ढाए गए लाइसेंस िुल्क का संग्रहण अवैध ह ैिैसा कक एल.आर. द्वारा लाला राम (डी) के ॉय एलआर एंड अदसा नाम मामले में सवोच्च न्यायालय द्वारा आयोजित ककया गया था। - भारत संघ और अन्य ने 2013 एसएआर (जसजवल) 347 में ररपोटा दिा है। लेककन अगर प्राजधकरण ने िुरुआत में ही लाइसेंसधाररयों को यह स्ट्पष्ट कर कदया है कक िो िुल्क जलया िा रहा है वह टीएएमपी द्वारा अनुमोदन के ाद केवल एक अनंजतम लाइसेंस िुल्क ह,ै तो एनएमपीटी की कारावाम को अवैध नहीं कहा िा सकता। लाइसेंस िारी करने के साथ-साथ लाइसेंस के नवीनीकरण के समय, एनएमपीटी द्वारा यह स्ट्पष्ट ककया गया ह ैकक उसने टीएएमपी को लाइसेंस िुल्क में संिोधन का प्रस्ट्ताव कदया ह ैऔर ऐसे समय तक केवल अनंजतम लाइसेंस िुल्क जलया िाएगा और लाइसेंसधाररयों को टीएएमपी की मंिूरी के ाद संिोजधत लाइसेंस िुल्क का भुगतान करना होगा। अनुज्ञजप्तधाररयों ने उि ितों से सहमत होने के ाद अनु ंध में प्रवेि ककया ह।ै इसजलए लाइसेंसधारकों के जलए अनु ंध की ितों के जवरुि िान ेऔर यह तका दनेे का अजधकार नहीं ह ैकक प्राजधकरणों के जलए 20.02.2007 से लाइसेंसधाररयों के पुनरीक्षण लाइसेंस िुल्क को वसूल सकें । उपरोि को ध्यान में रखते हुए, लाइसेंस िुल्क में 20.2.2007 से संिोधन से सं ंजधत पररपत्र को चुनौती अनुलग्नक-ि के अनुसार व्यथा ह।ै" इस संदभा में, संदभागत में मामले से सं ंजधत कायावाही म,ें एम ीपीटी ने स्ट्पष्ट रूप से कहा ह ै कक उसने कदसं र 2012 में िारी एक पररपत्र के माध्यम से सभी जहतधारकों को सूजचत ककया था कक वे-लीव प्रभारों में 01 अक्टू र 2012 से संिोधन ककया िाना है। एम ीपीटी ने यह भी कहा ह ैकक एम ीपीटी द्वारा ककरायेदारों/पट्टेदारों के जलए उिाए गए ज लों में भी, एक फुटनोट के माध्यम से यह इंजगत ककया गया ह ैकक एम ीपीटी द्वारा उिाया गया ज ल अनंजतम ह ैऔर 01 अक्टू र 2012 से संिोधन के अध्ययधीन है। संयोग से, माचा 2017 में गुिरात उच्च न्यायालय द्वारा पाररत आदिे का भी संदभ ा जलया िाता है, जिसमें गुिरात के माननीय उच्च न्यायालय ने जवचार ककया और माना कक टीएएमपी प्रस्ट्ताव पर जवचार करेगा और जहतधारकों से सुझाव और रटप्पजणयों को आमंजत्रत करने सजहत जनधााररत प्रकिया का पालन करेगा। इसके ाद दरमान का जनधाारण ककया िाएगा और अभ्यास की इस प्रकृजत के कारण, ि वास्ट्तजवक मांग उिाम िाएगी, तो यह जपछली अवजध से सं ंजधत होगी। यह पूवाव्यापीता ह ै न कक अनुदिी। मागं का पश्च्व्व्यापी संचालन कदए गए तथ्यों के पररप्रेक्ष्य में इसे अजस्ट्थर नहीं नाएगा। इस प्रकार, गुिरात उच्च न्यायालय ने इस आधार पर एक जवचार रखा था कक यह मांग पूवाव्यापी है, इसजलए, प्रथम दष्टृ या तकासंगत नहीं है। इन पररजस्ट्थजतयों में और जपछले पैराग्राफ में कदए गए कारणों से, 01 अक्टू र 2012 से 30 जसतं र 2017 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 की अवजध के जलए एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में आवासीय और जमजित अजधभोगों के जलए जवजभन् न रेडी रेकनर िोनों के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) की वसूली के जलए, एम ीपीटी का प्रस्ट्ताव जवचाराथा जलया गया है। (iii). जवजभन्न ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा ार- ार यह ताया गया ह ै कक एम ीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत संिोधन िमिेद होमुासिी वाजडया नाम ॉम् े पत्तन के न्यासी ोडा के मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत कदिाजनदिे ों के जवपरीत ह।ै इस आधार पर कक माननीय सवोच्च न्यायालय ने एम ीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत "समझौता[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 21 प्रस्ट्तावों" को सही िहराया था और पट्टेदारों पर ककराए और ब्याि के ोझ को काफी कम कर कदया था। पट्टेदारों ने एम ीपीटी के सं ंध में कजथत तौर पर समझौता प्रस्ट्ताव का पालन नहीं करने के ारे में भी कहा है और इसके पररणामस्ट्वरूप कुछ ररट याजचकाएं अभी भी माननीय उच्च न्यायालय ॉम् े के समक्ष लंज त ह।ैं यह मानते हुए कक मामला जवचाराधीन ह,ै ककरायेदारों/पट्टेदारों का जवचार ह ै कक 2012 से 2017 और उसके ाद की अवजध के जलए एसओआर के प्रस्ट्ताजवत संिोधन का प्रश्न ही नहीं उिता। इस सं ंध में, यह कहना ह ै कक, िनवरी 2004 में िमिेद होमासिी वाजडया नाम ॉम् े पत्तन के न्यासी ोडा के मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत आदिे के आधार पर, समझौता प्रस्ट्ताव में दो अवजध के जलए अथाात एक 01 अक्टू र 1982 से 30 जसतं र 1992 की अवजध के जलए और दसू री 01 अक्टू र 1992 से 30 जसतं र 2012 की अवजध के जलए संिोधन िाजमल था। । इसके ाद, एम ीपीटी द्वारा सही कहा गया ह,ै एम ीपीटी को सरकार द्वारा िारी भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के आधार पर पट्टा ककराया तय करने के जलए स्ट्वतंत्र ह।ै वास्ट्तव में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंजगक ह ै कक माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा यथा मान्य 'समझौता फॉमूाला' ने पत्तन को 20 वषों के ाद ककराये की (अथाात 01 अक्टू र 1992 से 31 जसतं र 2012 तक) अच्छें और पयााप्त कारणों से दरों की समीक्षा और सिं ोधन करने की अनुमजत दी ह।ै इस प्रकार, सरकार ने एम ीपीटी को मम 2019 में मुं म पत्त् तन के टाउनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए एसओआर को 01 अक्टू र 2012 से प्रभावी करने की सलाह दी है। एम ीपीटी ने अपन े प्रस्ट्ताव में घटनाओं के कालिम का जवस्ट्तार से उल्लेख ककया ह,ै जिसके कारण अंततः संदभा के तहत वतामान प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया गया ह।ै कफर भी, अत्त्यजधक सावधानी के उपाय के रूप में, यह माना िा सकता ह ै कक एक वैधाजनक जनकाय के रूप में एम ीपीटी ने लंज त मुकदमों को ध्यान में रखा होगा और जवषयगत प्रस्ट्ताव के साथ इस प्राजधकरण से संपका करने से पहले अपनी ओर से समुजचत पररिम ककया होगा। इस प्रकार, एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में आवासीय और जमजित अजधभोगों के जलए 01 अक्टू र 2012 से 30 जसतं र 2017 और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 की अवजध के जलए ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अ एम ीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट्ताव को, पट्टा ककराया के जपछले संिोधन या लंज त ररट याजचकाओं से प्रभाजवत हुए ज ना, अलग से ककया िा रहा है। (iv). कम ककरायेदार/पट्टेदार ककरायेदारी से सं ंजधत अपने जविेष मुद्दों को सामने लाये हैं, िैसे - पट्टा समझौतों का नवीनीकरण, वाररस के नाम पर पट्टे का हस्ट्तांतरण नहीं, एम ीपीटी द्वारा पट्टेदारों/ककरायेदारों को ज ल/इनवॉइस िारी न करना आकद। यहां तक कक एम ीपीटी ने भी ककरायेदारों द्वारा अपनी संपदाओं में सेंध लगाने/स -लेटटंग करने और स -लेट रेंटल को िे में डालने(स्ट्वयं रखने)/एम ीपीटी को उसके सही जहस्ट्से/अजतिमण/ अनजधकृत जनमााण करने आकद को एम ीपीटी को सूजचत न करके िानकारी से वंजचत रखने के मुद्दों पर प्रकाि डाला ह।ै इस सं ध में उल्लेृख ककया िाता ह ै कक महापत्तन न्याा्स अजधजनयम 1963, की धारा 49 के तहत, ोडा के कब्ि े या अजधभोग में, पत्तन की सीमा के भीतर या पत्त न की पहुचं में ककसी भी स्ट्थान पर ककसी भी संपजत्त, के जलए अजधजनयम की धारा 49 के तहत जनर्दष्टा उद्देश्यों के जलए दरमान (एसओआर) और ितों का जववरण जनधााररत करने के जलए अजधदजे ित ह।ै अत:, इस प्रकार, इस प्राजधकरण से अजधजनयम के तहत पत्तन सम्पदाओं के जलए पट्टा ककराया जनधारा रत करने की अपेक्षा की िाती ह।ै ककराएदारी से सं ंजधत मामले पत्तन के क्षेत्राजधकार में हैं। उि मामलों में इस प्राजधकरण की कोम भूजमका नहीं ह।ै इस प्रकार, ककरायेदारों/पट्टेदारों को ककराएदारी से सं ंजधत अपने मामलों में एम ीपीटी से संपका करने की सलाह दी िाती ह ै । एम ीपीटी को ककरायेदारों/पट्टेदारों की जिकायतों पर गौर करने और मुद्दों को सौहादपा ूणा ढंग से सुलझाने के जलए गंभीर कदम उिाने की भी सलाह दी िाती ह।ै (v). एम ीपीटी ने जसतं र 2021 में अपना प्रस्ट्ताव दायर ककया है। ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण और मामले की प्रकिया के दौरान एम ीपीटी द्वारा दी गम िानकारी/स्ट्पष्टीकरण के साथ उि प्रस्ट्ताव पर इस जवश्लेषण में जवचार ककया गया ह।ै (vi). पट्टेदारों/ककरायेदारों ने माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा द्वारकाडा माफाजतया एंड संस नाम पत्त् तन ऑफ ॉम् े के न्यासी ोड,ा ा ूराव िांताराम मोरे नाम ॉम् े हाउससंग ोडा, रत्ती िी कपाजड़या नाम महाराष्ट्र राज्य आकद, के मामले में की गम रटप्पजणयों को व्यापक रूप से उद्धृत ककया ह।ै ताकक उनकी ात सामने रखी िा सके कक एम ीपीटी से एक साधारण िमींदार की तरह मनमानी या सनक के साथ व्यवहार करने और कमरतोड़ ककराए22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] लेने, मुनाफाखोरी करने और सनकी या अनुजचत सौद े ािी में जलप्त होने की उम्मीद नहीं की िाती है, लेककन उम्मीद की िाती ह ैककराया जनधााररत करने के जलए जनष्पक्ष और उजचत तरीके से व्यवहार ककया िाए। इस सं ंध में, यह उल् लेख ककया िाता ह ै कक यह प्राजधकरण, पत्तन न्यासों से सं ंजधत भूजम के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने के उद्देश्य से सरकार द्वारा समय-समय पर िारी भूजम नीजत कदिाजनदिे ों का पालन करने के जलए अजधदजे ित ह।ै भारत सरकार, पोत पररवहन मंत्रालय ने िनवरी 2014 में महापत्तनों के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे 2014 घोजषत ककए िो 2 िनवरी 2014 से प्रभावी हो गए हैं। इसके ाद, पोत पररवहन मंत्रालय न े एमपीटी अजधजनयम, 1963 की धारा 111 के तहत 17 िुलाम 2015 से संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014, लाग ू करने के जलए िारी ककए हैं। 01 अक्टू र 2012 से 30 जसतं र 2017 और 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) में संिोधन की मांग करने वाले एम ीपीटी का जवषयगत प्रस्ट्ताव, तत्त्कालीन जिसपंग मंत्रालय (एमओएस) भारत सरकार द्वारा िारी ककए गए महापत्तन न्यासों के जलए संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 के प्रावधानों पर आधाररत है। (vii). भूजम नीजत कदिाजनदिे 2014 के खंड 11.2 (म) के साथ परित खंड 13 (क) के अनुसार, पत्तन न्यास ोडा द्वारा एक भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) गरित की गम है, जिसमें पत्तन के उपाध्यक्ष और जवत्त, संपदा जवभाग और यातायात के प्रमुख िाजमल हैं। खंड 13(क) में जनधााररत पिजत के अनुसार भूजम के ािार मूल्य का जनधाारण करेगी। तदनुसार, पत्तन के जवत्त, यातायात और संपदा जवभाग के प्रमुखों के अन्य सदस्ट्य के रुप में, एम ीपीटी न े उपाध्य क्ष की अध्यक्षता में एक भजू म आवंटन सजमजत (एलएसी) के गिन के ारे में सूचना दी है। (viii). (क) िुलाम 2015 के भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के पैरा 13 (क) में जनधााररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के ािार मूल्य के जनधाारण के जलए एक कायाप्रणाली जनधााररत की गम ह।ै 2014 के संिोजधत भूजम नीजत कदिा-जनदिे ों के उि पैरा के अनुसार, भूजम आवंटन सजमजत सामान्य रूप से उसमें उजल्लजखत उच्चतम कारकों: अथाात (i) राज्य सरकार क्षेत्र में भूजम मूल्यों का रेडी रेकनर यकद समान वगीकरण / गजतजवजधयों के जलए उपलब्ध है, (ii) पत्तन न्यास ोडा द्वारा अनुमोकदत उजचत वार्षाक वृजि दर के साथ पत्तन के आसपास के क्षेत्र में जपछले तीन वषों में पंिीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की उच्चतम दर, (iii) पत्तन न्यातस ोडा द्वारा अनमु ोकदत वार्षाक वृजि दर के आधार पर अद्यतन समान लेनदने के जलए पत्त् तन भूजम की उच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, (iv) पत्तन द्वारा इस प्रयोिन के जलए जनयुि एक अनुमोकदत मल्ू यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर और (v) कोम अन्य प्रासंजगक कारक जिसे पत्तन द्वारा पहचाना िा सकता ह,ै को ध्यान में रख सकती ह।ै 2014 के संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे यह भी जनधााररत करते ह ैं कक यकद एलएसी उच्चतम कारक नहीं चुन रही ह,ै तो उसके कारणों को दि ा करना होगा। (ख). कदिाजनदिे ों में जनधााररत जवजभन् न पिजतयों के अनुसार इस मूल् यांकन सं ंध में ररपत्त् तन में अजभलेजखत कारणों से एलएसी ने भूजम का मूल् य जनम् न आधार पर जनधााररत करने का जनणाय जलया ह ै। (i) आरआर के 26 िोनों के जलए 01-10-2012 से 30-09-2017 तक की अवजध के के जलए पट्टा ककराया जनकालने के जलए वषा 2012 के जलए राज्य सरकार के रेडी रेकनर ,2012 में यथालागू आधार पर । (ii) आरआर के 27 िोनों के जलए 01-10-2017 से 30-09-2022 तक की अवजध के के जलए पट्टा ककराया जनकालने के जलए पीिीएलएम, 2014 में जनधााररत जवजभन्न पिजतयों मूल् यांकन के आधार पर । (ग). कदिा-जनदिे ों का खंड 13 (ख) जनधााररत करता ह ै कक वार्षाक पट्टा ककराए के संदभा में आरजक्षत मूल्य, पैरा 13 (क) के अनुसार पांच कारकों के आधार पर जनधााररत भूजम के नवीनतम ािार मूल्य के प्रजतित के रूप में जनकाला िाएगा और प्रजतित 6% से कम नहीं होना चाजहए िो कक पत्तन न्यास ोडा द्वारा जनधााररत ककया िाएगा। तद्नुसार, एम ीपीटी द्वारा भूजम के ािार मूल्य के 6% पर अथाात वष ा2012[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 23 तक के जलए सभी 26 रेडी रेकनर (आरआर) िोनों के जलए पैरा 8(viii)(ख) (i) में यथा-उल् लेजखत, एलएसी द्वारा 27 आरआर िोनों के जलए अनुिंजसत मूल् यांकन ररपोटा के आधार पर भूजम का ािार मूल् य िैसा कक पैरा 8(viii)(ख) (ii) में उल् लेख ककया गया है, पट्टे का ककराया जनकाला गया है। िैसा कक ऊपर ताया गया है, एलएसी ने अपनी ररपत्त् तन में प्रलेजखत कारणों से 26 रेडी रेकनर (आरआर) िोनों के जलए वषा 2012 के जलए भूजम मूल्य जनधााररत करने के जलए लागू रेडी रेकनर, 2012 का अनुकरण करने और वषा 2017 को 27 आरआर िोनों के जलए भूजम का ािार मूल् य जनधााररत करन े के जलए पीिीएलएम, 2014 में दी गम जवजभन् न पिजतयों के अनुसार अनुकरण करने की अनुिंसा की है, और िमि: 2012-17 और 2017-22 तक की पंचवषीय अवजधयों के जलए इन पट्टा ककरायों की जसफाररि की ह ै । एम ीपीटी के न्यासी ोडा ने एलएसी की जसफाररिों के अनसु ार पट्टा ककराया(लीि रेंटल) को भी मंिूरी द ेदी ह ैऔर पत्त् तन द्वारा इसे अपने प्रस्ट्ताव में प्रस्ट्ताजवत ककया गया ह।ै (ix). इस सं ंध में, सभी व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों, जिनसे संदर्भात मामले में परामि ा पर ककया गया ह,ै ने पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराये पर इस आधार पर कड़ी आपजत्त व्यि है कक प्रस्ट्ताजवत ककराया उस मौिूदा ककराये की तुलना में कम गुना अजधक है जिसे ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा भुगतान ककया िा रहा है। ककरायेदारों/पट्टेदारों ने मूल्यांकनकताा/(ओं) द्वारा ककए गए मूल्यांकन पर भी सवाल उिाया ह,ै जिसके आधार पर एम ीपीटी द्वारा जवषयक प्रस्ट्ताव तैयार ककया गया ह।ै इसके अजतररि, यह दखे ते हुए कक ककराया पूवाव्यापी रूप से जनधााररत ककया िा रहा ह,ै ककरायेदारों/पट्टेदारों को काया राजि के जलए डर ह ै िो प्रस्ट्ताजवत संिोधन के कारण संजचत हो िाएगा। इसके अजतररि, यह दखे ते हुए कक कोजवड-19 महामारी के पिात, वैजिक अथाव्यवस्ट्था अभी सामान्य जस्ट्थजत में वापस आन े के जलए संघषा कर रही ह।ै ककसी भी पूवाव्यापी संिोधन से ककरायेदारों पट्टेदारों को भारी जवत्तीय झटका दने े वाला समझा िाता है। ककरायेदारों/पट्टेदारों ने यह भी जनवेदन ककया है कक व ेअपने ककराए और करों का समय पर जवजधवत भुगतान करते रह े ह ैं और इस प्रकार, उन्ह ें एम ीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट्ताजवत ककराये में वृजि के अधीन नहीं ककया िाना चाजहए। ककरायेदारों न े यह भी उल्लेख ककया है कक चूंकक एम ीपीटी द्वारा आवंरटत भूजम में जु नयादी सुजवधाओं/आवश्यकताओं का अभाव है, एम ीपीटी को ककराये में वृजि नहीं करनी चाजहए और कक पत्तन को माननीय उच्चतम द्वारा रकरार रखे गए 'समझौता फॉमूाला/सूत्र' के आधार पर ककराये को िारी रखना चाजहए। इस पररप्रेक्ष्य में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंजगक ह ै कक सरकार द्वारा िारी भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों म ें भूजम के प्रचजलत ािार मूल्य के आधार पर हर पांच साल में पट्टे के ककराये को संिोजधत ककए िाने की आवश्यकता होती ह।ै माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा यथा जनधााररत/मान्य 'समझौता फॉमूाला' ने पत्तन को 20 वषों के ाद (अथाात 01 अक्टू र, 1992 से 31 जसतं र, 2012 तक) तकासंगत और पयााप्त कारणों से ककराये की दरों की समीक्षा और संिोधन करने की अनुमजत दी थी । समय ीतने के साथ, जविेष रूप से महानगर में भूजम का ािार मूल्य ढना तय होता ह।ै इसके अजतररि, मुं म िैसे िहर में, िहां भूजम अत्त्यंत दलु ाभ संसाधन है, ककराय े में साल दर साल वृजि की प्रवृजत्त कदखाम दते ी है। साथ ही, यह उल्लेखनीय ह ैकक वषा 2012 से अ तक के वषों के दौरान ककरायेदारों / पट्टेदारों द्वारा भुगतान ककया गया ककराया उस 'समझौता फॉमूाला' पर आधाररत है जिस े माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा रकरार रखा गया है। यह 'समझौता फॉमूाला' भूजम के तत्त्कालीन प्रचजलत ािार मूल्य पर आधाररत नहीं था, जल्क जनचले स्ट्तर पर जनधााररत ककया गया था। यह दखे ते हुए कक उस समय जनधााररत ककराए का आधार कम था, यहां तक कक प्रजत वषा ककराये में 4% की वृजि के साथ, पररणामी ककराया िो वष ा 2012 में प्रचजलत था (और जिसके आधार पर ककरायेदारों/पट्टेदारों ने एम ीपीटी को ककराए का भुगतान ककया ह)ै भूजम के ािार मूल्य के आधार पर अ वषा 2012/2017 के जलए जनधााररत ककराये की तुलना में काफी कम है। यह दखे ते हुए कक एम ीपीटी की सम्पदाओं के जलए ककराया के आधार के जलए भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों म ें जनजहत ितों का अनुसरण करने पर भूजम का ािार मूल्य जनधारा रत ककया िा रहा ह,ै ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा भुगतान ककए िा रह े मौिूदा लीि रेंटल, िो भूजम के ािार मूल्य पर आधाररत नहीं ह,ैं की तुलना में लीि रेंटल ढना तय ह।ै यह उल्लेखनीय ह ैकक एम ीपीटी ने भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों का अनुपालन करते हुए अपना प्रस्ट्ताव तैयार ककया ह ैऔर इस प्रकार, पट्टे के ककराये में वृजि अपररहाया ह।ै24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] भूजम एक मूल्यवान संसाधन होने के कारण, पत्तन को अपने सम्पदाओं से अजधकतम आय सुजनजित करने का प्रयास करना चाजहए। एलपीिी 2015 के खंड 4(ii) में व्यवस्ट्था ह ै कक उि नीजत में एक जनधााररत उद्देश्य यह सुजनजित करना ह ै कक पत्तन के जलए अजधकतम संसाधन सृिन को सक्षम करने के जलए पत्तन भूजम को लाइसेंस/पट्टे पर देकर और दरों में संिोधन करके इष्टतम मूल्य प्राप्त ककया िाए। यद्यजप एम ीपीटी ने पैरा 13 (क) में उजल्लजखत पांच कारकों में से स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर के एकल कारक के आधार पर दरों को अपनाया ह,ै केवल एक दजृष्टकोण के आधार पर भूजम के ािार मूल्य का जनधाारण हमेिा सही जस्ट्थजत को नहीं दिाा सकता ह।ै कफर भी, इस जस्ट्थजत को ध्यान में रखते हुए कक राज्य सरकार के रेडी रेकनर पर आधाररत भूजम के ािार मूल्य की एलएसी द्वारा जसफाररि की गम ह ै और यह दखे ते हुए कक एम ीपीटी के न्यासी मंडल/ ोडा ने एलएसी की जसफाररि का अनुमोदन कर कदया है, यह प्राजधकरण एम ीपीटी द्वारा यथा प्रस्ट्ताजवत स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर दर 2012 के आधार पर 1.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए घरेलू और जमजित अजधभोगों के जलए 26 आरआर क्षेत्रों के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने के जलए इच्छुक है। पत्तन द्वारा, 27 आरआर क्षेत्रों के सं ंध में, पीिीएलएम के अनुसार भूजम के उजचत ािार मूल्य (एफएमवी) को, 5 कारकों में से उच्चतम पर मानते हुए जनधााररत पट्टा ककराया एलएसी द्वारा अनुिंजसत ककया गया ह ै और इसे एम ीपीटी न्यासी ोडा द्वारा भी अनुमोकदत ककया गया ह।ै यह दखे ते हुए कक पट्टा ककराये के जनधाारण के जलए पत्तन का प्रस्ट्ताव भूजम के उजचत ािार मूल्य (एफएमवी) के 5 कारकों में से उच्चतम पर आधाररत है, िो भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे , 2015 में जनजहत ितों/जन ंधनों पर आधाररत है, और इसकी एलएसी द्वारा जसफाररि की गम ह ै और न्यासी ोडा द्वारा भी अनुमोदन ककया गया है, और चूंकक यह प्राजधकरण भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे , 2015 से ाध्य ह,ै यह प्राजधकरण घरेलू और जमजित (घरेलू और गैर- घरेलू) के जलए एम ीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में पत्तन द्वारा यथा प्रस्ट्ताजवत 01 अक्टू र 2017 से 30 जसतं र 2022 की अवजध के अजधभोग के जलए 27 आरआर क्षेत्रों के जलए पट्टे के ककराये के जनधाारण का अनुमोदन करता ह।ै (x) 27 आरआर क्षेत्रों के सं ंध में वषा 2017 को ािार मूल्य की गणना/जनधाारण करने के जलए मूल्याकं नकताा द्वारा ककए गए पत्तन की भूजम के मूल्याकं न पर आपजत्त के सं ंध में, यह उल्लेखनीय ह ैकक पत्तन भूजम का मूल्यन पत्तन के अजधकार क्षेत्र में ह ै और इस तरह इस प्राजधकरण के दायरे में नहीं आता ह।ै इस प्राजधकरण के पास मूल्यन के जवजभन्न पहलुओं की गहराम तक िाने की तकनीकी जविेषज्ञता नहीं ह।ै भूजम नीजत जवषयक कदिाजनदिे ों के जलए इस प्राजधकरण को पत्तन द्वारा दि ाप्रस्ट्ताव के आधार पर ककराया जनधााररत करना अपेजक्षत ह।ै कुछ ककरायेदारों/पट्टेदारों ने यह तका कदया ह ै कक यह दखे ते हुए कक एम ीपीटी प्रजत वष ा 4% की दर से ककराये में वृजि करता रहा है, एम ीपीटी द्वारा अ ककराये में वृजि के प्रस्ट्ताव करने का प्रश्न ही नहीं उिता ह।ै इस सं ंध में, यह कहना ह ै कक, ककसी भी अन्य उत्त्पादों की तरह, प्रजत वष ा ककराये में वृजि ढती हुम मुद्रास्ट्फीजत लागत को पूरा करने के जलए है। लेककन संदर्भात मामले म,ें ककराये के आधार की समीक्षा की िा रही ह,ै ताकक इसे वष ा 2012/2017 में प्रचजलत भूजम के ािार मूल्य के स्ट्तर पर लाया िा सके। यह दखे ते हुए कक एम ीपीटी के जलए पट्टा ककराया ढाया िा रहा है, एम ीपीटी को ककरायेदारों/पट्टेदारों के परामिा से पट्टे/लाइसेंस प्राप्त भूखंडों में ुजनयादी सुजवधाओं/अवसंरचना/सुजवधाओं की आवश्यकताओं पर गौर करने और उन्ह ेंपट्टेदारों/ककरायेदारों को उपलब्ध कराने के जलए उपाय करने की सलाह दी िाती ह।ै इसके अजतररि, यह दखे ते हुए कक पट्टेदारों/ककरायेदारों को वषा 2012 से अ तक की अवजध के जलए काया का भुगतान करना होगा और यह देखते हुए कक कोजवड-19 महामारी की चपेट में आन े के ाद अथाव्यवस्ट्था अभी सामान्य जस्ट्थजत में आ रही है, एम ीपीटी को सलाह दी िाती ह ै कक पट्टेदारों/ककरायेदारों को वषा 2012 से िुरू होने वाली अवजध से सं ंजधत ककराए के काया का भुगतान करने के जलए लं ी अवजध प्रदान करे। (xi) वष ा 2014 के भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के खंड 13 (ग) पत्तनों को वार्षाक वृजि जनधााररत करने के जलए छूट दते ा है िो 2% से कम नहीं होगी। तदनुसार, एम ीपीटी ने अपने प्रस्ट्ताव में संकेत कदया ह ै कक सं ंजधत आरआर क्षेत्रों के जलए वष ा 2012-13 और 2017-18 के जलए जनधााररत पट्टा ककराया िमिः 1.10.2012 से 30.09.2017 और 1.10.2017 से 30.9.2022 की अवजध के जलए 4% की वार्षाक वृजि से कम जनधााररत ककया िाएगा। तथाजप, पत्तन द्वारा इस मामले में ककसी नोट का प्रस्ट्ताव करते हुए नहीं दखे ा गया है। इस प्रकार, अनुसूची के नोट में यह[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 25 उल्लेख करते हुए जनधााररत ककया गया ह ै जिसमें कहा गया है कक लीि रेंट 4% प्रजत वषा की दर से वृजि के अध्य धीन ह ैऔर यह कक पहली ऐसी वृजि िमिः 01 अक्टू र 2013 और 01 अक्टू र 2018 से प्रभावी होगी। (xii) संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 के खंड 13 (ग) में यह जन ंधन ह ै कक इस प्राजधकरण द्वारा हर पांच साल में एक ार दरों को संिोजधत ककया िाएगा। चूंकक 26 आरआर िोन के मामले म ें 01 अक्टू र, 2012 से और 27 आरआर िोन के मामले में 01 अक्टू र, 2017 से ककराया जनधााररत ककया िा रहा है, तदनुसार, ककराया अनुसूची में एक नोट जनधााररत ककया िा रहा ह ैकक वार्षाक पट्टा ककराया पांच साल की अवजध के जलए लागू रह सकता ह।ै (xiii) एम ीपीटी ने इस आिय के नोट का प्रस्ट्ताव रखा ह ैकक ककराए की गणना वास्ट्तजवक जनर्मात क्षेत्र के आधार पर की िाएगी, िो न्यूनतम एफएसआम 1.00 के अधीन होगी। यह देखते हुए कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत ेस/आधार पट्टा ककराया रकरार रहगे ा और केवल एफएसआम के आधार पर आनुपाजतक रूप से ढाया िाएगा, यह प्राजधकरण इस सं ंध में एम ीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत नोट का अनमु ोदन करने के जलए इच्छुक है। (xiv) एम ीपीटी ने इस आिय के एक और नोट का प्रस्ट्ताव रखा ह ै कक ये दरें सभी करों (िीएसटी, नगरपाजलका कर, आकद), सेवा िुल्क, दडं और ब्याि आकद को छोड़कर हैं और यह कक वह, िो भी लाग ू हों, पट्टेदारों/ ककरायेदारों/लाइसेंसधाररयों द्वारा अलग से दये होती ह।ैं इस सं ंध में, यह उल्लेख करना ह ै कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत प्रिुल्क/टैररफ ककसी भी कर और वैधाजनक कर इत्त्याकद को छोड़्कर हैं। इस प्राजधकरण द्वारा इस प्रकार के अनुमोकदत टैररफ पर लाग ू दरों से पत्तन द्वारा कर और सांजवजधक िुल्क लगाए िाने ह।ैं इस जस्ट्थजत को दखे ते हुए, पत्तन द्वारा यथा प्रस्ट्ताजवत नोट का अनुमोदन ककया िाता ह।ै (xv) एम ीपीटी ने इस आिय के नोट प्रस्ट्ताव रखा ह ै कक ये दरें घरेलू और जमजित (घरेलू और गैर-घरेलू) अजधभोगों/अजधभोग पर लागू होती ह।ैं चूंकक, प्रस्ट्ताजवत नोट उन पट्टेदारों/ककरायेदारों की िेजणयों के सं ंध में पूरी स्ट्पष्टता प्रदान करते हैं, िो संदर्भात प्रस्ट्ताव के द्वारा अनुमोकदत पट्टा ककराये से कवर ककए िाएंगे, प्रस्ट्ताजवत नोटों को गैर-घरेलू अजधभोगों/ अजधभोग के जलए एसओआर में संिोधन करने के जलए पहले के आदिे में जनधााररत रटप्पजणयों के अनुरूप मामूली संिोधन के साथ अनुमोकदत ककया िाता ह।ै (xvi) एम ीपीटी ने इस आिय का नोट का भी प्रस्ट्ताव रखा ह ै कक ोडा की नीजतयों के अनुसार अनुमेय अवजध से अजधक के जलए समय-समय पर ब्याि प्रभाया होगा और यह भी कक चाह े मांग की गम हो या नहीं, ककरायेदार/पट्टेदार/लाइसेंसधारी/अजधभोगी द्वारा माह के ककराया/मुआवि/े लाइसेंस िुल्क का भुगतान प्रत्त्येक अगले माह के 15वें कदन अथवा उससे पहले ककया िाना होगा। चूंकक, प्रस्ट्ताजवत नोट जस्ट्थजत को स्ट्पष्ट करते ह ैं और संकदग्धता/अस्ट्पष्टता से चाव करते ह ैं और इससे ककरायेदारों / पट्टेदारों में ककराए के भुगतान प्रजत अनुिासन उत्त्पन्न होगा, इसजलए प्रस्ट्ताजवत नोट का अनुमोदन ककया िाता ह।ै (xvii) एम ीपीटी ने इस आिय के नोट का भी प्रस्ट्ताव रखा ह ैकक उपरोि दरों में एम ीपीटी द्वारा जनर्मात /स्ट्वाजमत्त्व की संरचनाओं अथाात पी.टी. संरचनाओं को ककराये पर दने े की दरें सजम्मजलत नहीं हैं, ये दरें पीटी संरचनाओं के ककराए पर लाग ू नहीं होती ह,ैं प्रचजलत एम ीपीटी के जवजनयमनों के अनुसार पुराने ससून डॉक, फेरी घाट की संपदा भूजम लाग ू होंगी और िवाहर द्वीप की संपजत्त भूजम को उपरोि दरों से ाहर रखा िाता है, सावािजनक जनकायों के और सावािजनक सुजवधाओं के जलए मामूली ककराए पर कदए गए अजधभोगों पर दरें लाग ू नहीं ह।ैं चूंकक, प्रस्ट्ताजवत नोट उन पट्टेदारों/ककरायेदारों की िेजणयों पर स्ट्पष्टता प्रदान करते हैं, िो संदर्भात प्रस्ट्ताव के द्वारा अनुमोकदत पट्टा ककराये/लीि रेंटल में सजम्मजलत होंग,े प्रस्ट्ताजवत नोट का अनमु ोदन ककया िाता ह।ै (xviii) एम ीपीटी ने इस आिय के नोट प्रस्ट्ताव रखा है कक कदनांक 01.01.2017 से आग े की अवजध के जलए काया अंतर, दये ताएं और प्रभारों की अन्य राजियां दये ह।ैं उि नोट में अस्ट्पष्टता दखे ी गम ह ैइसजलए, यह दिााने के जलए प्रस्ट्ताजवत नोट में थोड़ा संिोधन ककया गया है कक सं ंजधत अवजध के जलए काया अंतर, दने दाररयों और अन्य दये धनराजियों/प्रभारों की गणना उपरोि दरों के आधार पर की िाती ह।ै 8. उपरोि के पररणामस्ट्वरूप और वर्णात कारणों के जलए तथा सामूजहक सोच के आधार पर यह प्राजधकरण एम ीपीटी हते ु 26 आरआर क्षेत्रों के सं ंध में कदनांक 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए और 27 आरआर िोन के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए आवासीय और जमजित उपयोग वाले अजधभोग/अजधभोगों की भूजम को ककराए पर दने े के जलए पट्टा26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] ककराया जनधााररत करने के जलए ककराया अनुसूची का अनुमोदन करता ह,ै जिसे अलग से कदनांक 12 नवं र 2021 के रािपत्र संख्या 556 के तहत अजधसूजचत ककया गया ह।ै टी.एस. ालसुब्रमजनयन,सदस्ट्य (जवत्त) [जवज्ञापन-III/4/असा./487/2021-22] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 24th November 2021 No. TAMP/54/2021-MBPT.— This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), has disposed of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations on 01 November 2021. However, considering the time involved for notifying the Speaking Order along with the Rent Schedule, approved by this Authority, this Authority decided to notify only the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations. Accordingly, the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations, approved by this Authority on 01 November 2021 was notified in the Gazette of India on 12 November 2021 vide Gazette no.556. It was stated in the said Notification that this Authority will notify the Speaking Order, in due course of time. Accordingly, this Authority hereby notifies the Speaking order connected with the disposal of proposal of MBPT for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations as in the Order appended hereto. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS Case No. TAMP/54/2021-MBPT Mumbai Port Trust - - - Applicant QUORUM (i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) ORDER (Passed on this 1st day of November 2021) This case relates to a proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) vide its letter No. FA/OEA- L/38(21)/Gen/267 dated 23 September 2021) received from Mumbai Port Trust (MBPT) seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations. 2.1. The main highlights of the MBPT proposal dated 23 September 2021 are as follows: (i). Government has issued Policy Guidelines on Land Management for all major ports vide letter No. PD-13017/2/2014/-PD.IV dated 17.07.2015. By Clarification Circular No. 1 of 2018 dated 14.05.2018, and Clarification Circular No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 Ministry has extended the applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation / commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port. Clause 13 (c) of PGLM of 2015 requires the port to refix the SOR once in five years and obtain TAMP’s approval thereto. (ii). As provided in Clause 13 of PGLM, Land Allotment Committee (LAC) has recommended rates for various Ready Reckoner Zones. Same have been approved by MBPT Board. [MBPT has furnished Board Resolution approving the LAC recommendations] (iii). In this backdrop, the MBPT has come up with the subject proposal for seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent /compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 27 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations which is submitted for approval to the SOR in terms of Clause 13 (c) of PGLM 2015. 2.2 The background and other main points made by the MBPT in its proposal dated 23 September 2021 are summarized below: A. Background : (i). Mumbai Port Trust owns about 944 Ha of land in Mumbai City. The land in the Mumbai city limits falls under the jurisdiction of A, B, C, M, G-North, E, F-North and F-South Wards and letout lands in outside island city of Mumbai. The said land stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, Pir Pau, Mahul, Titwala etc. and is divided into 15 administrative units for management of these estates. The landed estates are divided into 2 main categories, viz. (i) lettable land and (ii) non-lettable land. Non-lettable land includes areas occupied by offices of sister department, administrative offices of Mumbai Port Trust, Port Trust quarters, Port Trust hospital, etc. The lettable category includes areas let out on long term leases, 15 monthly leases, monthly tenancies and licenses. There are also a few plots which are vacant and can be let out. (ii). The Board vide TR 153 of 2021 accorded approval to Schedule of Rates (SoR) for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 and from 01.10.2017 to 30.09.2022 in respect of Mumbai Port Trust letout land falling under various Ready Reckoner Zones applicable to all the Expired leases/Fifteen Monthly leases/Monthly Tenancies/Licenses of the plots for Residential (Home) & Mixed Use (Home + Non-Home) occupations. B. Policy Guidelines: (i). The Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010 issued by the Ministry was adopted by the Board vide TR No.21 of 2011 read with Supreme Court Judgement. The Ministry subsequently, with the approval of the cabinet, issued Land Policy guidelines for Land Management by Major Ports 2014 (PGLM), which was applicable for all Ports except for the land relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Port, for which it was stated that separate policy will be formulated. The amended policy guidelines were issued in 2015. (ii). The Ministry vide clarification Circular (Land Management) No.1 of 2018 dated 14.05.2018, Clarification No.2 of 09.03.2019 and Clarification No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 issued clarification circular on various issues of PGLM 2014/15 extending the applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation/ commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port upto 31.03.2020 with a sunset clause. The PGLM 2015 has thus become applicable to the township areas of Mumbai Port Trust. The Ministry vide further letter dated 27.01.2021 has clarified that “since PGLM 2014 has been approved by the cabinet, it is valid until it is revised by the cabinet. Hence, compiled PGLM, 2015 issued on 29.04.2019 will be applicable for both the land of major port trust and the township area subject to the condition mentioned in the letter dated 29.04.2019.” (iii). As per the PGLM-2015, the Land Allotment Committee is required to consider the following factors for determining the market value of the Port land: I). Five factors “a) State Government's Ready Reckoner of land values in the area, if available for similar classification/ activities. (b) Highest rate of actual relevant transactions registered in the last 3 years in the ports vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port Trust Boards) with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board. (c) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transaction updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board. (d) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port. (e) Other relevant factor as may be identified by the Port. II) The Land Allotment Committee shall, while recommending the latest market value for any land would normally take into account the highest of the factors mentioned in Para 13(a) above. Reserve price in terms of the annual lease rent would be latest SoR determined in accordance with Para 13 (a) and 13 (c) and would in no case be less than 6% of the latest value recommended by the Port trust.28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] III). The Port trust would make a proposal as outlined in Para 13 (a) to TAMP for fixing the latest SoR of the land. The TAMP would notify the latest SoR of the land after following due process of consultation with stake holders within 45 days of the receipt of the proposal. The Port trust board will fix a rate of annual escalation which would not be less than 2 %. SoR would be refixed once in every 5 years by TAMP”. C. Legal Issues: TAMP had vide notification No. TAMP/10/98-Misc of 28.03.2000 issued orders dated 15.03.2000 on its jurisdiction for framing scale of rates and statement of condition on the issue of applicability of SOR to all lands of all Major Ports. The said notification was challenged by the Mumbai Port by Writ Petition 1153 of 2000. In the writ petition, by interim order dated 02.05.2000, the Bombay High Court had stayed the applicability of TAMP’s order to areas not falling within Port limit and Port approaches. The issue of withdrawal of Writ Petition and necessary advice for the same was been taken up with the Ministry in the light of PGLM 2015. TAMP has since by letter dated 15th July 2019 intimated that TAMP is required to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01.10.2012 onwards in terms of advisory from the Ministry of Shipping and therefore notification dated 28th March 2000 may be seen to have become infructuous. Therefore, the Writ Petition was also withdrawn by High Court order dated 08.08.2019. D. LAC Report: (i). Board vide TR 253 of 1991 had approved the compromise policy for settlement of litigation and renewal of leases and fixed SoR rates of Home and Non-Home occupations based percentage return of land values based on M/s Kirloskar consultants report in 1981. In the said TR, the letting rates for Home occupations were 20% of the Non-Home occupation rates. Further, vide TR No.31 dated 10.3.2004, approval was accorded to the acceptance of the Hon’ble Supreme Court Judgment dated 13.1.2004 with percentage return changed from 15% to 10% for Non-Home occupations and 12% to 8% for Home occupations. The said SC Judgment rates were valid for 20 years from 1992 i.e. upto 30.09.2012. Further on representation from residential occupants of MbPT land, Supreme Court vide order dated 09.01.2006, reduced the rate of return from 8% to 3% for residential (Home) occupations. Presently, all Home and Mixed (Home + Non-Home) occupations are billed as rent/compensation as per SC Judgment rates with 4% annual escalation in every October. (A). The SoR for Home and Mixed (Home + Non-Home) occupations for the period 2012- 2017: (i). In the Ready Reckoner published by State Government, no distinction is made for land values (FMV) of Commercial (Non-Home occupations) and Residential (Home Occupations) lands. The same market value is recommended for residential use/ Home occupations as recommended for Non-Home occupations of the corresponding ready reckoner zones. Accordingly, the same FMV/SoR may be recommended to Mixed (Home + Non-Home) occupations. Since there is fixed percentage of return on FMV i.e. 6% provided in the PGLM 2015. Therefore, SoR for Home and Mixed (Home + Non-Home) occupations will be same as SoR of Non-Home occupations. (ii). The proposed SoR for Home and Mixed (Home + Non-Home) occupations for the period 2012-17 is based on 6% of return on land value as per Stamp Duty Ready Reckoner 2012 with annual escalation of 4% p.a. in every October and with revision of SoR every 5 years. Also for comparison, existing billed rates of compensation for these occupations as per SC Judgment rates are also furnished. The Comparative statement of existing rates vis-à-vis proposed rates as furnished by MBPT is given below:[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 29 COMPARATIVE STATEMENT OF SUPREME COURT RATES AND SOR 2012-17 IN RESPECT OF HOME & MIXED (HOME+NON HOME) OCCUPATIONS Letting rate per Proposed letting rates per sq mtr per sq mtr per month (in `.) month Increase in Rates Sr. ( as per 6 % return p.a. compared with SC No RR Zone Unit S( ui pn r ` e. m) ea s C p oe ur r t in o nt e Lrm ans d o Vf L ala un ed s ap so l pic ey r ) Ju od f g 2m 01e 8n (t N & o .T oR f tN imo. e1 s0 ) 5 Judgment as on Ready Reckoner 2012 as 30.09.2012 on 01.10.2012 1 14/101 1 5.55 120.0 20.6 2 11/86 1, Bunders 5.55 69.0 11.4 3 16/110 1 5.55 259.0 45.7 4 11/84 2 5.55 332.5 58.9 5 10/79 2,6 5.55 168.0 29.3 6 11/85A 3 5.55 103.0 17.6 7 10/79 A 8 5.55 83.5 14 4,7,8,9, 5.55 8 10/80 84.5 14.2 Bunders 4,5, 5.55 9 11/85 86.5 14.6 Bunders 10 10/78B 8 5.55 107.5 18.4 11 3/36 8,Docks 9.64 134.0 12.9 9, 11, 12 2/23 9.64 265.0 26.5 Docks 13 3/35 10 6.38 244.5 37.3 14 2/9 11 10.48 466.5 43.5 15 2/22 11 10.48 273.5 25.1 16 1/6 12, Bunders 9.64 534.0 54.4 17 1/6A 12 9.64 494.5 50.3 18 1/3 12 11.77 1266.0 106.6 19 2/12 12 11.77 667.5 55.7 20 90/419 1 5.55 68.5 11.3 21 96/436 1 5.55 115.0 19.7 22 26/81 5 5.55 34.5 5.2 23 17/119 14 9.37 300.5 31.1  Note : For comparison purpose, the Letting rate per sq. mtr. per month as per Supreme Court Judgment as on 30.09.2012 need to be increased by 4%. (B). The SoR for Home and Mixed (Home + Non-Home) occupations for the period 2017- 2022: (i). In terms of the PGLM, 2015, SOR has to be recommended by LAC and approved by the Board and notified by the TAMP. The Board vide TR 146 of 2014 had constituted Land Allotment Committee headed by Dy. Chairman and comprising of Traffic Manager, FA&CAO, and Estate Manager as members to recommend new Schedule of Rates for Estate lettings. The recommendations of LAC on revision of SOR 2017-22 at 6% return30 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] p.a. on fair market value (FMV) of land for base rate for FSI = 1.0 as per based on valuers report for various Ready Reckoner Zones for the year 2017-18 is worked out as per five factors provided in Para 13 of PGLM 2015 policy guidelines have been accepted by the Board by various Trustees’ Resolutions. LAC has recommended 4% increase every year in October and the same was accepted by Board vide various Trustees Resolutions. (ii). The proposed SoR for Home and Mixed (Home + Non-Home) occupations for the period 2017-22 is based on 6% of return on highest of five factors i.e. Fair Market Value of land as per Valuers report approved by the Board vide various TRs as recommended by LAC with annual escalation of 4% p.a. in every October and with revision of SoR every 5 years. Also, for comparison, existing billed rates of compensation for these occupations as per SC Judgment rates are also furnished. COMPARATIVE STATEMENT OF SUPREME COURT RATES AND SOR 2017-22 IN RESPECT OF HOME & MIXED (HOME+NON HOME) OCCUPATIONS (in `.) Increase in Letting rate Proposed base Rates per sq.mtr. rates per sqm per compared per month month for FSI with SC as per 1.00 (as per 6 % Judgment Sr. No RR Zone Unit Supreme return p.a. in & SoR Court terms of Land 2017-22 Judgment policy) on FMV (No. of as on as 01.10.17 times) 30.09.2017 1 14/101 ND -Unit 1 6.75 575 84.19 2 11/86 ND/CD/ Bunders Unit 1, 5,13 6.75 601 88.04 3 11/85A ND- Unit 3 6.75 892.25 131.19 4 11/85 ND/CD/ Bunders Unit 4, 5,13 6.75 842.25 123.78 5 10/80 ND/CD/ SD/Bunders Unit 4,7,8,9,13 6.75 938.5 138.04 6 10/79 ND/CD- Unit 2, 6,7 6.75 856.55 125.90 7 3/36 SD - Unit 9 6.75 948.165 139.47 8 3/35 SD/Bunders - Unit 9, 10,14 7.78 851.2 108.41 9 3/35B SD - Unit 9, 10 6.75 948.165 139.47 10 2/22 SD- Unit 11 12.75 955.2 73.92 11 2/13 SD/Bunders Unit 9,11,15 12.75 1313 101.98 12 2/9 SD - Unit 11 12.75 1341.5 104.22 13 2/12 SD - Unit 12 14.32 1453.175 100.48 14 1/6A SD/Bunders Unit 12, 14 11.73 1453.175 122.89 15 1/3 SD - Unit 12 14.32 1453.175 100.48 16 1/3A SD - Unit 12 14.32 2693.5 187.09 17 17/119 BD - Unit 14 11.4 950 82.33 18 17/116 BD - Unit 14 11.4 950 82.33 19 90/419 Pir Pau ND - Unit 1 6.75 269.1 38.87 20 100/471 CD - Unit 5 6.75 779 114.41 21 99/463 CD- Unit 5 6.75 779 114.41 22 26/81 (Thane-Kalyan RR) Unit 5 6.75 111.245 15.48 23 Jawahardweep Unit 12 14.32 226.35 14.81 o Note : For comparison purpose, the Letting rate per sq,mtr. per month as per Supreme Court Judgment as on 30.09.2017 need to be increased by 4%. (C) Application of FSI factor in calculation of actual quantum of compensation.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 31 The computation of rentals/ compensation based on FSI consumed and areas will be likely to be contentious issue even after base SoR rates for one sq. mtr. of land are approved by TAMP. Linking of SoR rates of land to FSI consumed of the buildings / structures have several repercussions and complexities such as how to compute FSI, exemption of fungible FSI as per DC rules and permissible FSI, etc. To study these aspects in detail, vide TR 122 of 2021 the Board has accorded approval for formation of a committee of experts consisting of a retired Chief Engineer / Director of Planning of MCGM, Retired High Court Judge and a group of MbPT officials comprising Advisor (Planning), Chief Engineer, CLO, FA&CAO, Secretary and Estate Manager (I/C) alongwith Govt. registered Valuers on MbPT panel. Committee will give its recommendations on above issues and the matter will be brought before the LAC and Board for computation of actual rents/compensation on factors recommended by the Committee. (D) Port Trust is billing the monthly tenants with MCGM Property Cesses (WBT, SBT, EGC & ED) @ 55.5% of Annual Rent as per SC Judgement and recovery of the same was MbPT’s responsibility. LAC vide report dated 23.08.2021 recommended that same practice is to be followed in future, however, the MCGM cesses will be reworked out in accordance with the proposed SOR 2012-2017 and 2017-2022 as may be approved by the TAMP, in respect of all the monthly tenancies and licenses upto 11 months (home and hon-home occupations) of all the Ready Reckoner zones of Mumbai Port Trust land. The same is approved by the Board vide TR 155 of 2021. (E) All the demand notices of differential arrears as per the revised SoR for 2012-2017 and SoR 2017- 2022 will be issued to all monthly tenancies, fifteen monthly leases, expired leases and licenses as a compensation for wrongful use of the premises without interest and giving time limit of 3 months from the date of receipt of demand notices and interest at the applicable rates will be charged for delayed payments subject to TAMP’s approval. 2.3. Thus, MBPT has sought TAMP’s approval to the SOR approved by the Board vide TR 153 of 2021 for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for Home & Mixed (Home + Non-Home) occupations. These rates will be applicable to all the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses including vacant plots (for calculation of Reserve Price, Annual Rent/Upfront Premium for allotment) of the plots falling under the respective ready reckoner zones. The details of which are as given below: REVISION OF SOR FOR THE PERIOD FROM 01.10.2012 TO 30.09.2017 FOR HOME AND MIXED (HOME+NON-HOME) OCCUPATIONS (in `.) A B C D E F G H I J Sr. RR Unit Description as Land value Proposed Rate per Rate per Rate per Rate per No. Zone per Ready of open land base rates sqm per sqm per sqm per sqm per Reckoner as per State per sqm month month month month for Government per month for FSI- for FSI- for FSI- FSI-1.00 RR 2012 for FSI 1.00 1.00 1.00 01.10.16 Per SqM for 1.00 (as 01.10.13 01.10.14 01.10.15 TO 30.9.17 FSI-1.00 per 6 % TO TO TO (4% Reckoner return p.a. 30.9.14 30.9.15 30.9.16 increase on 2012 in terms (4% (4% (4% Col ' I ') of Land increase increase increase policy) on on Col on Col on Col land 'F') 'G') 'H') Values as per Ready Reckoner 2012 01.10.12 TO 30.9.13 (6% return on Col 'E') 1 14/101 1 All the Portion 24000 120 124.8 129.79 134.98 140.38 on East of Harbour Railway Line. 2 16/110 1 North, East & 51800 259 269.36 280.13 291.34 302.99 South boundary of32 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] A B C D E F G H I J Division, on West Harbour Railway Line (Part) and boundary of the Division. 3 11/86 1, Bunders Portion 13800 69 71.76 74.63 77.62 80.72 towards East of Harbour Line, On South Acharya Donde Marg (King Edward Road) upto Sewri Railway Station, on East sea, on North boundary of ward and on West Harbour Railway Line. All the portion surrounded. 4 11/84 2 On East 66500 332.5 345.8 359.63 374.02 388.98 Barister Nath Pal Marg, T. Jeevraj Marg, Rafi Ahmed Kidwai Marg, on West G.D. Ambedkar Marg, on North Jerbai Wadia Marg. All the portion surrounded. 5 11/85A 3 On East B. P. 20600 103 107.12 111.4 115.86 120.49 T. railway line, on West Harbour railway line, on South Division boundary (First Avenue Road). 6 11/85 4,5,Bunders On East 17300 86.5 89.96 93.56 97.3 101.19 Division boundary, from Sewri Station toward south Hindustan Level Company's East side Road, on West B.P.T. Railway Line, on South Division boundary. 7 10/79 2,6 On East 33600 168 174.72 181.71 188.98 196.54 division boundary (portion of Harbour Railway line[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 33 A B C D E F G H I J and G.D. Ambedkar Marg) on West central railway line, division boundary, on North division boundary, Dattaram Laud Marg, on South Sant Savatmalimarg. 8 10/79 8 On East B.P.T. 16700 83.5 86.84 90.31 93.92 97.68 A railway line, on West central railway harbour line, on North Division boundary upto First Avenue Road, trangular portion of all the land. 9 10/80 4,7,8,9, On West 16900 84.5 87.88 91.4 95.06 98.86 Bunders B.P.T. Railway Line (East Oilfield Freeway) on East sea on South Jijabhai Mulji Rathod Marg (Wadi Bunder Road) and on North B.P.T. Railway line and first Avenue Road. All the portion Surrounded. 10 10/78B 8 On East B.P.T. 21500 107.5 111.8 116.27 120.92 125.76 Railway line, on West Central railway harbour line, on south Jeenabai Rathod Marg (Wadi Bunder Road) trangular portion of all the land. 11 3/36 8,Docks All portion of 26800 134 139.36 144.93 150.73 156.76 B Ward on Eastside of P.D' Mello Road upto sea shore (Victoria Dock & Princess Dock). 12 3/35 10 Area Between 48900 244.5 254.28 264.45 275.03 286.03 North Boundary of B34 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] A B C D E F G H I J Ward (Ramchandra Bhatt Marg,2013), South Boundary of B Ward (Lokmanya Tilak Marg,2013), Central Railway Line and P.D'Mello Road. 13 2/23 9, 11, 15 Indira Dock 53000 265 275.6 286.62 298.08 310 Docks land Portion towards East of P.D'Mello Road upto sea and from G.P.O. to North boundary of Ward. 14 2/9 11 Shahid Bhagat 93300 466.5 485.16 504.57 524.75 545.74 Singh Marg from Regal Cinema to General Post Office. 15 2/22 11 Ballard Estate 54700 273.5 284.44 295.82 307.65 319.96 part. Portion towards East of Shahid Bhagat Singh Marg from Mint to General Post Office upto indira Dock Portion and Dock railway and portion upto division boundary. 16 2/12 12 Madam Cama 133500 667.5 694.2 721.97 750.85 780.88 Road between Regal Cinema and Gateway of India. 17 1/6 12, Bunders Colaba portion: 106800 534 555.36 577.57 600.67 624.7 East portion of Prakash Pethe Marg and Jagannath Bhosale Marg and South portion of Madam Cama Road, except portion of Sub- zone 1/3 above. 18 1/6A 12 On East Sea, 98900 494.5 514.28 534.85 556.24 578.49 on West[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 35 A B C D E F G H I J Shahid Bhagat Singh Road, on South Homi Bhabha Road on North division boundary. (Refer Note No.9) 19 1/3 12 Shahid Bhagat 253200 1266 1316.64 1369.31 1424.08 1481.04 Singh Marg from Colaba to Regal Cinema 20 90/419 1 All the 13700 68.5 71.24 74.09 77.05 80.13 properties of Mahul village 21 96/436 1 All the 23000 115 119.6 124.38 129.36 134.53 properties of Aanik village, except Bhakti Park Complex 22 26/81 5 Zone 2A. 6900 34.5 35.88 37.32 38.81 40.36 Division Manda (34)(A) Manda West - All properties on West of Central Railway Line 23 17/119 14 on South 60100 300.5 312.52 325.02 338.02 351.54 Sitladevi Temple Road, on East Western Railway Line and on North and West Mahim Creek. All the portion surrounded. 24 17/116 14 Mahim Bunder 71800 359 373.36 388.30 403.83 419.98 25 1/5 14 Pilot Bunder 214000 1070 1112.80 1157.31 1203.61 1251.75 (Sea Cadet) 26 2/13 15 PD’Mello 125800 629 654.16 680.33 707.54 735.74 Road NOTES: 1. Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee appointed for the purpose of applicability of FSI. 2. Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates. 3. Above rates are not applicable for letout structures constructed/owned by MbPT i.e. P.T. Structures 4. Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2012 to 30.9.2017 are calculated based on above rates. 5. These rates are applicable for Home and Mixed (Home and Non-Home) [on pro-rata basis] occupations. 6. Estate lands of Old Sassoon Dock, Ferry Wharf and Jawahar Dweep are excluded from the above rates.36 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 7. These rates are not applicable to occupations given on nominal rents to public bodies and for public amenities. 8. Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time. 9. Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. 10. These rates are subject to Audit verification. REVISION OF SOR FOR THE PERIOD FROM 01.10.2017 TO 30.09.2022 FOR HOME AND MIXED (HOME+NON-HOME) OCCUPATIONS (in `.) A B C D E F G H I J Sr. RR Unit Descriptio Fair market Proposed Rate per Rate per Rate per Rate per sqm No. Zone n as per value of base rates sqm per sqm per sqm per per month for Ready open land per sqm per month for month for month for FSI-1.00 Reckoner as per month for FSI-1.00 FSI-1.00 FSI-1.00 01.10.21 TO valuers FSI 1.00 (as 01.10.18 01.10.19 01.10.20 30.9.22 (4% report for per 6 % TO 30.9.19 TO 30.9.20 TO 30.9.21 increase on the year return p.a. in (4% (4% (4% Col ' I ') 2017-18 terms of increase on increase on increase on Per SqM Land policy) Col 'F') Col 'G') Col 'H') for FSI- on FMV as 1.00 01.10.17 TO 30.9.18 (6% (FMV) return on Col 'E') 1 14/101 ND -Unit Dadar- 1,15,000 575 598.00 621.92 646.80 672.67 1 Naigaum 2 14/101 ND – Dadar- 1,15,632 578.16 601.29 625.34 650.35 676.37 A Unit 1 Naigaum 3 11/86 ND/CD/ Parel- 1,20,200 601 625.04 650.04 676.04 703.08 Bunders Sewree Unit 1, 5,13 4 11/85A ND- Unit Parel- 1,78,450 892.23 927.92 965.04 1003.64 1043.78 3 Sewree 5 11/85 ND/CD/ Parel- 1,68,450 842.3 875.99 911.03 947.47 985.37 Bunders Sewree Unit 4, 5,13 6 11/84 ND- Unit Parel- 1,71,310 856.55 890.81 926.45 963.50 1002.00 2 Sewree 7 11/84A ND- Unit Parel- 1,71,310 856.55 890.81 926.45 963.50 1002.00 2 Sewree 8 10/80 ND/CD/ Mazgaon 1,87,700 938.5 976.04 1015.08 1055.68 1097.91 SD/Bund ers Unit 4,7,8,9,1 3 9 10/79 ND/CD- Mazgaon 1,71,310 856.55 890.81 926.44 963.50 1002.04 Unit 2, 6,7 10 10/79A ND- Unit Mazgaon 1,85,585 927.92 965.04 1003.64 1043.79 1085.54 3 11 10/78A CD – Mazgaon 1,70,240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 Unit-6, 8 12 10/78B CD- Unit Mazgaon 1,70,240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 8[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 37 A B C D E F G H I J 13 3/36 SD - Princess 1,70,240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 Unit 9 Dock 14 3/35 SD/Bund Princess 170240 851.2 885.25 920.66 957.48 995.78 ers - Unit Dock 9, 10,14 15 3/35B SD - Princess 1,89,633 948.17 986.10 1025.54 1066.56 1109.22 Unit 9, Dock 10 16 2/22 SD- Unit Fort 1,91,036 955.18 993.39 1033.12 1074.45 1117.43 11 17 2/23 SD/Bune For 2,11,500 1057.50 1099.80 1143.79 1189.54 1237.13 rs Unit 9, 11, 15 18 2/13 SD/Bund Fort 2,52,500 1262.50 1313 1365.52 1420.14 1476.95 ers Unit 9,11,15 19 2/9 SD - Fort 2,11,500 1057.50 1099.80 1143.79 1189.54 1237.13 Unit 11 20 2/12 SD - Fort 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 Unit 12 21 1/6A SD/Bund Colaba 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 ers Unit 12, 14 22 1/4 Bunders Colaba 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 Unit-14 (Pilot Bunder) 23 1/3 SD - Colaba 2,90,635 1453.18 1511.31 1571.76 1634.63 1700.02 Unit 12 24 1/3A SD - Colaba 3,31,600 1658.00 1724.32 1793.30 1865.02 1939.63 Unit 12 25 17/119 BD - Mahim 1,90,000 950 988.00 1027.52 1068.62 1111.37 Unit 14 26 17/116 BD - Mahim 1,90,000 950 988.00 1027.52 1068.62 1111.37 Unit 14 27 90/419 ND - Mahul 53,820 270 280.80 292.03 303.71 315.86 Pir Pau Unit 1 NOTES: 1. Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee appointed for the purpose of applicability of FSI. 2. Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates. 3. Above rates are not applicable for letout structures constructed/owned by MbPT i.e. P.T. Structures 4. Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2012 to 30.9.2017 are calculated based on above rates. 5. These rates are applicable for Home and Mixed (Home and Non-Home) [on pro-rata basis] occupations. 6. Estate lands of Old Sassoon Dock, Ferry Wharf and Jawahar Dweep are excluded from the above rates. 7. These rates are not applicable to occupations given on nominal rents to public bodies and for public amenities. 8. Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time.38 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 9. Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. 10. These rates are subject to Audit verification. 2.4. The MBPT has stated that the proposal is formulated in terms of the Land Policy Guidelines for Land Management 2015. Further, the MBPT has stated that under Section 49 of MPT Act, 1963 and para 13 (c) of PGLM- 2015, TAMP’s approval to the SOR for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 applicable to all Home, Mixed(Home+Non-Home) occupations of the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses including vacant plots (for calculation of Reserve Price, Annual Rent/Upfront Premium for allotment) of the plots falling under the respective Ready Reckoner zones. 3.1. With regard to the proposal of the port, it may be recalled that, this Authority had passed an Order dated 15 March 2000 setting out the legal position about this Authority’s jurisdiction in respect of framing scale of Rates and Statement of Conditions for use of port properties. 3.2. The Mumbai Port Trust (MBPT) filed a Writ Petition in the Bombay High Court in April 2000 challenging the Order dated 15 March 2000 and praying, interalia, that the Authority has no power to fix rates of those premises belonging to the MBPT and situated outside the port limits. 3.3. The Hon’ble Division Bench of Bombay High Court passed an interim order on 2 May 2000 restraining this Authority from giving effect to the Order dated 15 March 2000 to the extent that the decision taken therein shall not apply to any property or place not within the limits of the port or port approaches. 3.4. The efforts taken by TAMP in the past with the (then) Department of Shipping, Ministry of Surface Transport suggesting to settle the issue whether or not the Authority has jurisdiction over all the properties of a Port Trust through policy direction of the Government rather than by a judicial review did not yield result. Since the matter was in the final stage of hearing and there was no response from the Government in this regard, TAMP has engaged a legal counsel to defend the order of 15 March 2000 passed by TAMP in the High Court of Bombay based on the advice rendered by the Senior Counsel. 3.5. In this backdrop, the then Ministry of Shipping (MOS) under cover of its letter no Secy(S)/Visit- Mumbai/Land management/2018(333951) dated 25 March 2019 had forwarded a copy of the Minutes of the Meeting held on 21 August 2018 at Mumbai under the Chairmanship of Secretary, MOS with regard to clarifications on the Land Policy Guidelines, 2015. Forwarding the copy of the Minutes, the Way forward forming part of the Minutes indicated that MBPT will withdraw the Writ Petition and Ministry will advise TAMP that consequent to PGLM 2015 read with clarifications dated 14th May 2018, the SOR with effect from 01.10.2012 onwards be fixed by TAMP for all areas of Mumbai Port including Township area. 3.6. In response to the then MOS letter dated 25 March 2019, we had, vide our letter dated 28 March 2019 interalia, communicated to the then MOS that TAMP will abide by the directions of the then MOS in the matter in reference, with regard to fixation of lease rent/ license fee for the MBPT lands for the period from 01 October 2012 onwards, subject to MBPT withdrawing the Writ Petition. 3.7. In this backdrop, the then MOS vide its e-mail dated 16 May 2019 had interalia, directed TAMP to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township Areas with effect from 01.10.2012 onwards, consequent to the Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM 2015) read with clarification on PGLM dated 14.05.2018, only after the writ Petition is withdrawn by MBPT. Vide the said letter, the then MOS requested MBPT to withdraw the Writ Petition no. 1153 of 2000 from the Bombay High Court and intimate the same to the MOS and TAMP. 3.8. In this connection, the MBPT has withdrawn the Writ Petition and the Hon’ble Bombay High Court vide its Order dated 08 August 2019 has passed an Order disposing off the Writ Petition as withdrawn. 3.9. Thus, the MBPT has come up with a Proposal received from Mumbai Port Trust seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations. Simultaneously, the MBPT has also filed another 6 proposals seeking approval for (i). Schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, (ii). Schedule of Rates and revision of rent / compensation in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 7 plots for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones, (iii). Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for Port Trust structures falling under various RR Zones, (iv). Schedule of rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, (v), Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT – 19 RR Zones and (vi). Schedule of Rates (SOR) and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 (12 Zones) and 01.10.2017 to 30.09.2022 (09 Zones) for let out land falling under various Ready Reckoner Zones, which have been dealt separately by this Authority.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 39 4.1. Considering the huge list of registered tenant / lessees as suggested by the MBPT, the MBPT was requested vide letter dated 04 October 2021 to upload subject proposal in its website and intimate to all the registered users / tenant / lessees about hosting of the subject proposal in the MBPT website and give the designated email address of Port as well as TAMP for furnishing comments within 15 days’ time. 4.2. Accordingly, the MBPT vide its email dated 07 October 2021 has confirmed that it has informed all Tenants / Lessees about hosting of subject proposal for comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference. The MBPT has furnished a copy its Notice No.EM/AS(G)/F-382/1924 dated 06 October 2021, wherein the MBPT has intimated the Tenants/ Lessees about hosting of subject proposal in the website of MBPT and has sought for comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference, to be sent to the Authority as well as MBPT. 4.3. In this connection, large numbers of submissions/ comments have been received from various lessees/ tenants. As intimated by MBPT in its Notice, a copy of the said comments have also been forwarded by the lessees/ tenants/ users to MBPT as well. Accordingly, the MBPT was requested vide letter dated 23 October 2021 to furnish its reply on the issues raised by various lessees / tenants. The MBPT vide its email dated 23 October 2021 has responded. 5. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received from the users / user organisations will be sent separately to them. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 6.1. Before going into the analysis of the proposal, it is noteworthy to mention that MBPT in the first week of August 2021 has filed two proposals seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT. The said proposals were taken up on consultation with the relevant users/tenants/lessees. We have received numerous representations from various individual tenants/ lessees strongly objecting to the said proposal, on the ground that there is no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all the occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants have also stated that the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it will be very difficult for them to sustain it financially. Further, considering the adverse impact that the COVID-19 pandemic had on the business, it has been further stated that the retrospective revision and the payment of arrears thereon, would further strain the financial condition of the lessees/ tenants. Thereafter, a joint hearing was held on 03 September 2021 on the said proposal, wherein, users/tenants/ lessees has raised similar issues no other than issues brought out in written submission. Subsequently, users/tenants/lessees were given an opportunity to submit their writing submission, if any, on the power point presentation of the proposal made by MBPT during the Joint Hearing. We have received written submission from the various user/ users/tenants/lessees reiterating the submissions made earlier and during the joint hearing, which have been duly brought to the notice of the Authority. 6.2. An action has already been initiated to notify the said order in the Official Gazette of India. Simultaneously, the MBPT has also filed another 6 proposals seeking approval for Schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT for let out land falling under various Ready Reckoner Zones, which have been dealt separately. 6.3. The present proposal seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations has already been taken up on consultation, which has been formulated on the similar methodology of adopting State Government Ready Reckoner value, 2012 for arriving lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and considering highest market value as determined as per PGLM, 2014 for arriving lease rentals for the period 01.10.2017 to 30.09.2018 as done in the case of lease rentals for non-home occupations which has been disposed of by this Authority separately. In other words, the lease rentals proposed by the MBPT for non home occupation is being adopted for the residential and mixed used occupations for the respect quinquennial periods. The users/tenants/lessees have made their submissions similar to that of submission made earlier with regard to proposals of MBPT seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, which have been forwarded to MBPT for its comments. The response of the MBPT is also similar to the response given in the earlier similar proposals. 6.4. Since, the submissions made by users/ response of MBPT thereon is akin to the earlier proposals of MBPT seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT and given that the proposal in reference has already been taken on consultation with stakeholders, as provided in PGLM, 2014. This Authority has decided not to hold joint hearing on the case in reference 6.5. In this regard it may be noted that, mere non holding of Joint hearing shall not be construed as this Authority having not followed the consultation process.40 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 7. With reference to totality of information collected during the processing of this case, the following position emerges: (i). The Mumbai Port Trust (MBPT) has large portions of land in the City of Mumbai. It is to state that the lease rentals for the Port estates was last fixed by the MBPT in the year 1982 i.e. more than a decade and a half, before this Authority had come into existence in the year 1997. From the submissions made by MBPT, it is understood that the revision of lease rentals carried out by the MBPT in the year 1982, gave rise to litigations, which eventually culminated in the Supreme Court passing an Order, wherein the lease rentals approved by the Board of Trustees for the lands of MBPT for the period from 1982 upto 30 September 2012 as per the Compromise formula, had been upheld by the Hon’ble Supreme Court of India. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. It is in this backdrop that the MBPT has come up five separate proposals seeking retrospective fixation of lease rentals for Schedule of Rates and revision of rent/ compensation for non-home occupations/ residential and mixed used occupations/ Port Trust structures in Township Areas of MBPT for the quinquennial period from 01 October 2012 to 30 September 2017 and for the period from 01 October 2017 to 30 September 2022. The present proposal in reference is for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations falling under various RR Zones of MBPT. (ii). During processing of this case, numerous representations are received from various individual tenants/ lessees strongly objecting to the retrospective fixation of the lease rentals, on the ground that there is no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all the occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants have also stated that the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it will be very difficult for them to sustain it financially. Further, considering the adverse impact that the COVID-19 pandemic had on the business, it has been stated that the retrospective revision and the payment of arrears thereon, would further strain the financial condition of the lessees/ tenants In this connection, it is relevant here to mention that the lease rentals approved by the Board of Trustees for the lands of MBPT for the period from 01 October 1982 upto 30 September 2012 as per the Compromise formula had been upheld by the Hon’ble Supreme Court of India. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. As pointed out by the lessees/ tenants, there is no provision under Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. But, at the same time, it is to be noted that the Major Port Trust Act, 1963, also does not prohibit retrospective revision of rates. In this context, it is noteworthy that this Authority also does not ordinarily give retrospective effect to the Order. But, in cases governed by special circumstances, it does require retrospective application of its Order. There are various instances, where this Authority has fixed the rates retrospectively. To quote some few instances, in a case relating to an agreement between New Mangalore Port Trust and the Kudremukh Iron Ore Company Ltd., on the advice of Ministry of Law, the (then) Ministry of Surface Transport had vide its Communication No. PR-14011/5197-P4 dated 16 March 1998 advised this Authority to give retrospective effect. Similarly, based on a proposal received from MBPT, retrospective effect was given for recovery of way leave charges leviable as per the agreement between ONGC and MBPT. Also, based on a proposal received from MBPT, this Authority vide its Order no. TAMP/62/2019-MBPT dated 08 September 2020 has retrospectively approved levy of way leave charges for the pipelines for a period of 5 years from 01 October 2012 and upto 30 September 2017. Further, it is to state that this Authority had passed an Order no. TAMP/15/2007-NMPT dated 16 June 2010 revising the lease rentals/ licence fee of the lands of New Mangalore Port Trust (NMPT), retrospectively with effect from 20 February 2007 i.e. on expiry of 5 years from the effective date of the implementation of the previously revised rates. The said Order was notified in the Gazette of India on 23 July 2010 vide Gazette no. 184. A batch of Writ Petitions were filed in the Hon’ble High Court of Karnataka by various parties mainly challenging the retrospective revision of the lease rentals. The Hon’ble High Court of Karnataka vide its Order dated 28 June 2013 has disposed of all the Writ Petitions. The Hon’ble High Court at paragraph no. 16 of the Order has stated the following:[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 41 “There cannot be any dispute that collection of enhanced licence fee with retrospective effect is illegal as held by the Apex Court in the case of LALA RAM (D) by L.R. & ORS. – vs – UNION OF INDIA & ANOTHER reported in 2013 SAR (Civil) 347. But if the authority at the inception itself has made it clear to the licensees that what is being charged is only a provisional licence fee after approval by the TAMP, the action of the NMPT cannot be said to be illegal. At the time of issuing the licence itself as well as the time of renewal of licence, it has been made clear by the NMPT that it has proposed revision of licence fee to the TAMP and till such time only provisional licence fee will be charged and that licensees will have to pay the revised licence fee after approval of the TAMP. The licensees having agreed for the said conditions, entered into the contract. Therefore it is not open for the licensees to go against the terms of the contract and contend that it is not open for the authorities to charge licensees revisional licence fee from 20.2.2007. In view of the above, the challenge to the Circular pertaining to revision of licence fee w.e.f. 20.2.2007 vide Annexure-H fails.” In this context, in the proceedings relating to the case in reference, the MBPT has categorically stated that it had intimated all the stakeholders by way of a Circular issued in December 2012 itself that the lease rentals are due for revision from 01 October 2012 onwards. The MBPT has also stated that even in the bills raised by the MBPT for the tenants/ lessees, it has been indicated by way of a footnote that the bill raised by MBPT is provisional and is subject to revision with effect from 01 October 2012. Incidentally, reference is also drawn to the Order passed by the Gujarat High Court in March 2017, wherein the Hon’ble High Court of Gujarat has taken a view and held that TAMP would consider the proposal and follow the prescribed procedure including inviting suggestions and comments from stakeholders. The determination of Scale of Rates would take place thereafter and that because of very nature of this exercise, when the actual demand would be raised, it would relate to past period. It is the retroactiveness and not retrospectiveness. A retroactive operation of demand would not make it unsustainable in the given set of facts. Thus, the Gujarat High Court had held a view that the ground that the demand is retrospective is, therefore, prima facie not tenable. Under these circumstances and for the reasons given in the earlier paragraphs, the proposal of the MBPT for recovery of Lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations falling under various RR Zones of MBPT, is taken up for consideration. (iii). It has been brought out by various tenants/ lessees that the revision as proposed by MBPT is contrary to the guidelines passed by the Hon’ble Supreme Court in the matter of Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay, on the ground that the Hon’ble Supreme Court had upheld the “Compromise Proposals” mooted by MBPT themselves and considerably reduced the rent and interest burden on the lessees. The lessees have also stated regarding MBPT reportedly not adhering to the Compromise proposal and resultantly some Writ Petitions being still pending before the Hon’ble High Court of Bombay. Considering that the matter is subjudice, the tenants/ lessees are of the view that the question of proposed revision of SOR for the period of 2012 to 2017 and beyond, does not arise. In this regard, it is to state that, based on the Order passed by the Hon’ble Supreme Court in the matter of Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay in January 2004, the compromise proposal covered the revision for two period spans i.e. one for the period from 01 October 1982 to 30 September 1992 and the other for the period from 01 October 1992 to 30 September 2012. Thereafter, as rightly brought by the MBPT, the MBPT has the liberty to fix the lease rentals, albeit based on the Land Policy Guidelines issued by the Government. Infact, it is relevant to mention here that the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court allowed the port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 31 September 2012), for good and sufficient reasons. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. The MBPT in its proposal has brought out in detail, the chronology of the events, which eventually has led to the submission of the present proposal under reference. Nevertheless, as a measure of abundant caution, it can be presumed that the MBPT, as a statutory body, would have kept in view the pending litigations and would have carried out due diligence on its part, before approaching this Authority with the subject proposal. Thus, the proposal filed by MBPT now for revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations falling under various RR Zones of MBPT, is being treated in isolation, without getting influenced by the past revision of lease rentals or the pending writ petitions.42 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (iv). Many of the tenants/ lessees have brought out issues relating to their particular tenancies viz., non- renewal of lease agreements, non-transfer of lease in the name of heirs, non-issuance of bills/ invoices by MBPT to lessees/ tenants etc. Even the MBPT has highlighted issues about the tenants committing breaches in their properties/ sub-letting without knowledge of MBPT and pocketing the sub-let rentals/ depriving MBPT of its rightful share/ encroachments/ carrying unauthorized constructions etc. In this regard, it is to state that this Authority is mandated under Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963, to frame Scale of Rates (SOR) at which, and the statement of conditions under which any property belonging to, or in possession or occupation of the Board or any place within the limits of the port approaches is used for the purposes specified u/s 49 of the said Act. As such, this Authority is required by the Act to fix the lease rentals for the port estates. Matters relating to tenancies are in the domain of the Port. This Authority has no role to play on the said matters. As such, the tenants/ lessees are advised to approach the MBPT in matters relating to their tenancies. The MBPT is also advised to look into the grievances of the tenants/ lessees and take earnest steps to sort out the issues amicably. (v). The MBPT has filed its proposal in September 2021. The said proposal alongwith the submissions made by the tenants/ lessees and the information furnished by MBPT during the processing of the case, is considered in this analysis. (vi). The lessees/ tenants have extensively quoted the observations made by the Hon’ble Supreme Court in the case of Dwarkada Marfatia & Sons v/s Board of Trustees of Port of Bombay, Baburao Shantaram More v/s The Bombay Housing Board, Ratti Ji Kapadia v/s State of Maharashtra etc., so as to put forth their point that the MBPT is not expected to behave like an ordinary landlord with arbitrariness or capriciousness and indulge in rack renting, profiteering and indulging in whimsical or unreasonable bargains but is expected to behave fairly and in a reasonable manner, so as to determine the rentals. In this regard, it is to state that this Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts. The Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014. Subsequently, the Ministry of Shipping has issued amended Land Policy Guidelines, 2014 for implementation with effect from 17 July 2015. The subject proposal of MBPT seeking revision of lease rentals for the period from 01 October 2012 to 30 September 2017 and for the period of 01 October 2017 to 30 September 2020 is based on the provisions of the amended Land Policy Guidelines for Major Port Trusts, 2015, as issued by the Government of India in the then Ministry of Shipping (MOS). (vii). As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the MBPT has reported about constitution of a Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Traffic and Estate being the other members. (viii). (a). Para 13(a) of the Land policy guidelines of July 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. The amended Land Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (b). In connection with the Valuation as per various methods as stipulated in the Guidelines, the LAC for the reasons as documented in its Report has decided to determine the market value of the land on the following basis.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 43 (i). Based on the State Government Ready Reckoner, 2012 as applicable for the year 2012 for the 26 RR Zones for arriving the lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.9.2017. (ii). Based on the valuation as per various methods prescribed in PGLM, 2014 recommended by the LAC for the 27 RR Zones for arriving the Lease rentals for the period 01.10.2017 to 30.9.2022. (c). Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land i.e. Ready Reckoner (RR) value as on 2012 in respect of 26 zones as brought out at para no. 8 (viii) (b) (i), Market Value of land based on the valuation report as recommended by the LAC for the 27 RR Zones as brought out at para no. 8 (viii) (b) (ii). (d). As brought out above, the LAC for the reasons as documented in its Report has recommended to adopt Ready Reckoner, 2012 as applicable for the year 2012 to arrive the land value for 26 RR zones and to consider valuation as per various methods prescribed in PGLM, 2014 for 27 RR zones to determine the market value as 2017 and has recommended lease rentals thereon for the quinquennial periods of 2012-17 and 2017-22 respectively. The Board of Trustees of MBPT has also approved the lease rentals as per the recommendations of the LAC and the same has been proposed by the Port in its proposal. (ix). In this connection, all the individual tenants/ lessees who have been taken on consultation in the case in reference have strongly objected to the lease rentals proposed by the port on the ground that the proposed rentals are manifold times higher than the current rentals that are being paid by the tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also questioned the Valuation undertaken by the Valuer/(s), based on which the subject proposal has been formulated by MBPT. Further, given that the rentals is being fixed retrospectively, the tenants/ lessees fear for the arrears that would get accumulated on account of the proposed revision. Also, given that post the COVID-19 pandemic, the global economy is just struggling back to normalcy, any retrospective revision is stated to cause a huge financial shock to the tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also submitted that they have been duly paying their rentals and taxes on time and as such, they should not be subjected to the increase in rentals as proposed by the MBPT. The tenants have also stated that since the land allotted by MBPT lacks basic facilities/ necessities, the MBPT should not go ahead with increasing the rentals and that the port should continue with the rentals based on the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court. In this context, it is relevant here to mention that the Land Policy Guidelines issued by the Government, requires the lease rentals to be revised every five years based on the prevailing market value of the land. The ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court allowed the port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 31 September 2012), for good and sufficient reasons. The market value of the land is bound to go up particularly in a metropolis, with the passage of time. Moreover, in a city like Mumbai, where land is an extremely scarce resource, the rentals show an increasing trend on a year on year basis. Further, it is noteworthy that the rentals which had been paid by the tenants/ lessees during the years from 2012 to till date is based on the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court. This ‘Compromise formula’ was not based on the then prevailing market value of the land, but was fixed at a lower level. Given that the base of the rentals fixed then was lower, even with the 4% increase in rentals per annum, the resultant rental that prevailed in the year 2012 (and based on which the tenants/ lessees have paid rentals to MBPT) is substantially lower than the rental that has been determined for the year 2012 /2017 now based on the market value of the land. Given that the rentals for the estates of MBPT is being determined based on the market value of the land following the stipulations contained in the Land Policy Guidelines, the lease rentals are bound to go up, when compared to the existing lease rentals being paid by the tenants/ lessees, which are not based on market value of the lands. It is noteworthy that the MBPT has framed its proposal following the Land Policy Guidelines and thus, the hike in the lease rentals is inevitable. Land being a valuable resource, port must strive to ensure the maximum income from its estates. Clause 4(ii) of the LPG 2015 stipulates one of the objective of the said policy is to ensure that optimum value is realised by licensing / leasing of port land and for revision of rates to enable maximum resource generation for ports. Though the MBPT is seen to have adopted the rates based on the single factor of Stamp Duty Ready Reckoner amongst the five factors mentioned in para 1344 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (a), determining the market value of land based only on a single approach may not always reflect the correct position. Nevertheless, taking into account the position that the market value of the land based on the State Government Ready Reckoner has been recommended by the LAC and given that the Board of Trustees of MBPT has approved the recommendation of the LAC, this Authority is inclined to prescribe the Lease Rent for the 26 RR Zones for Home and Mixed Occupations for the period 1.10.2012 to 30.9.2017 based on Stamp Duty Ready Reckoner Rates 2012, as proposed by the MBPT. As regards to 27 RR zones, the lease rentals determined by the Port considering the Fair Market Value (FMV) of land being highest of the 5 factors as per PGLM has been recommended by the LAC and also has been approved by the Board of Trustees of MBPT. Given that the proposal of the port for fixation of lease rentals is based on the Fair Market Value (FMV) of land being highest of the 5 factors, which is based on the stipulations contained in the Land Policy Guidelines 2015, and has been recommended by the LAC and also has been approved by the Board of Trustees, and also as this Authority is bound by the Land Policy Guidelines, 2015, this Authority approves prescription of the lease rentals for 27 RR zones for Home and Mixed (Home and non-home) occupations in Township Areas of MBPT for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, as proposed by the port. (x). As regards objection to the Valuation of the port land as carried out by the Valuer for arriving the market value as on 2017 in respect of 27 RR zones, it is noteworthy that Valuation of the port land is in the domain of the port and as such not within the purview of this Authority. This Authority does not have the technical expertise to delve deep into the Valuation aspects. The Land Policy Guidelines requires this Authority to fix the rentals based on the proposal filed by the port. Some tenants/ lessees have put forth an argument that given that the MBPT has been increasing the rentals at the rate of 4% per annum, the question of MBPT now proposing increase in rentals does not arise. In this regard, it is to state that, like any other products, increase in rentals per annum is to meet the rising inflationary costs. But in the case in reference, the base of the rental is being reviewed, so as to bring it to the level of market value of land that had prevailed in the year 2012/2017. Given that the lease rentals are being enhanced for MBPT, the MBPT in consultation with the tenants/ lessees, be advised to look into the requirements of the basic amenities/ infrastructure/ facilities in the leased/ licensed plots, and take steps to make them available to the lessees/ tenants. Further, considering that the lessees/ tenants will have to pay the arrears for the period 2012 till date and given that the economy is just coming back to normalcy, after it was hit by the COVID-19 pandemic, the MBPT is advised to grant a longer period of time to the lessees/ tenants, to pay the arrears of rent pertaining to the period beginning from the year 2012. (xi). Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix annual escalation which would not be less than 2%. Accordingly, the MBPT in its proposal has indicated that the lease rental for the respective RR zones as fixed for the year 2012-13 and 2017-18 for the period 1.10.2012 to 30.09.2017 and 1.10.2017 to 30.9.2022 respectively will be subject to 4% annual escalation. However, no note is seen to have proposed by the port in the matter. Thus, a note is, therefore, prescribed in the Schedule stating that the lease rent is subject to an increase @ 4% p.a. and that first such increase shall be effective from 01 October 2013 and 01 October 2018 respectively. (xii). Clause 13 (C) of the amended Land Policy Guidelines, 2014 stipulates that the rates will be revised once in every five years by this Authority. Since the rental is being prescribed with effect from 01 October 2012 in case of 26 RR Zones and form 01 October 2017 in case of 27 RR Zones, accordingly, a note is being prescribed in the Rent Schedule that the annual lease rentals may remain in force for a period of five years thereon. (xiii). The MBPT has proposed a note to the effect that rent will be worked out on the basis of actual Built- Up Area, subject to minimum of FSI 1.00. Given that the base lease rent approved by this Authority shall remain intact and would be only proportionately increased based on the FSI, this Authority is inclined to approve the note as proposed by MBPT in this regard. (xiv). The MBPT has proposed another note to the effect that the rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Service Charges, Penalties, and Interest etc. and that the same are separately payable by lessees/ tenants/ licensees, as may be applicable. In this regard, it is to state that the tariff[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 45 approved by this Authority is exclusive of any taxes and statutory duties. The taxes and statutory duties are to be levied by the Port at the applicable rates on the tariff so approved by this Authority. In view of this position, the note as proposed by the Port is approved. (xv). The MBPT has proposed notes to the effect that the rates are applicable for Home and Mixed (Home and Non Home) Occupations. Since the proposed notes gives clarity on the categories of lessees/ tenants, who would be covered from the lease rentals approved vide the subject proposal, the proposed notes are approved with slight modification to fall in line with the notes prescribed in the earlier order for revision of SOR for non home occupations. (xvi). The MBPT has also proposed notes to the effect that interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time and that whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. Since the proposed notes give clarity and would avoid ambiguity and would instill discipline amongst the tenants/ lessees in the payment of rentals, the proposed notes are approved. (xvii). The MBPT has proposed notes to the effect that Rate for let out structures constructed/ owned by MBPT i.e. P.T. Structures is not included in the above rates, the rates are not applicable to the lettings of PT Structures will be mde applicable as per prevailing MBPT regulations, Estate lands of Old Sassoon Dock, Ferry Wharf and Jawahar Dweep are excluded from the above rates, the rates are not applicable to occupations given on nominal rents to public bodies and for public amenities. Since the proposed notes gives clarity on the categories of lessees/ tenants, who would be covered from the lease rentals approved vide the subject proposal, the proposed notes are approved. (xviii). The MBPT has proposed a note to the effect that differential arrears, liabilities and other dues of charges for a period from 01.01.2017 onwards. The said note seen to be ambiguous Hence, the proposed note is slightly modified to reflect that the differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a respective period are calculated based on above rates. 8. In the result, and for the reasons given above, and based on a collective application of mind, this Authority approves the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals in respect of 26 RR zones for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 27 RR zones for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out of land for residential and mixed used occupations, which has been notified separately vide Gazette No. 556 dated 12 November 2021. T.S. BALASUBRAMANIAN,Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./487/2021-22] Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.

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