Date: 2021-12-09 Category: Extra Ordinary State: Union Government Country: India

This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

Issued by Tariff Authority for Major Ports · Not Applicable

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Executive Summary & Key Takeaways

                    Okay, I'm ready to analyze the provided government policy text and generate the report. Given the document's content, it seems to be related to an *amendment* of existing regulations concerning land management and lease rates for Mumbai Port Trust (MBPT) properties.

Here's the policy analysis report:

**1. Executive Summary:**

This report analyzes an amendment related to the fixation of Schedule of Rates (SOR) and revision of rent compensation for Mumbai Port Trust (MBPT) land. The core purpose is to revise lease rentals for let-out land falling under various Ready Reckoner (RR) Zones of MBPT for the periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022. Key findings include revised rates based on the Land Policy Guidelines and Fair Market Value (FMV), different calculation methodologies for different plots within the same zones, and strong objections from tenants regarding retrospective application.

**2. Introduction:**

The purpose of this report is to provide an informative overview and analysis of a government policy amendment, based solely on the provided text. This report focuses on the amendment concerning the Schedule of Rates (SOR) and rent compensation for land under the management of the Mumbai Port Trust (MBPT).

**3. Policy Overview:**

*   **Original Policy (Inferred):** The amendment pertains to an existing land management policy framework governing major ports, likely including guidelines on lease rates and land use.
*   **Core Objective(s) (Inferred):**
    *   Fixation of Schedule of Rates (SOR) for MBPT land.
    *   Revision of rent compensation for let-out land falling under various RR Zones.
    *   Implementation of the Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2015.
    *   Ensuring fair and reasonable lease rentals based on market value.

**4. Background and Rationale:**

The primary reason for this amendment appears to be the need to revise and update lease rentals for MBPT land to align with the Land Management Policy Guidelines, 2015. The original lease rates were established in 1982, and subsequent legal challenges and government advisories necessitated a review and revision. The provided text also suggests the need to extend the applicability of the Policy Guidelines to non-home occupation commercial areas of township areas. The implementation aims to rectify the earlier rates fixed as per the compromise formula upheld by the Hon’ble Supreme court.
This amendment aims to address issues concerning long-term leases and licenses.

**5. Key Provisions / Changes:**

The amendment introduces the following key changes:

*   **Specific Part of Original Policy Changed (Inferred):** The provisions governing the determination of lease rentals for MBPT land.
*   **New Rule/Provision:**
    *   Fixation of SOR and revision of rent compensation for 7 plots for the periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022.
    *   Application of revised rates to Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies, and Licenses.
    *   Use of the State Government Ready Reckoner (RR) and Fair Market Value (FMV) for land valuation.
    *   Implementation of 6% annual return on market value to calculate lease rentals.
    *   Different valuation methodologies for different plots within the same RR Zone.
*   **Difference/Effect of Change:** The implementation of the new rates is expected to result in a significant increase in lease rentals for tenants, which tenants themselves have objected to, given the retrospective application. The changes bring the lease rates in line with current market values and the Land Management Policy Guidelines, replacing the earlier agreed formula.

**6. Target Audience and Stakeholders:**

Based on the provided text, the primary target audience and stakeholders are:

*   Tenants and lessees of MBPT land, particularly those with expired leases, monthly tenancies, and licenses.
*   Mumbai Port Trust (MBPT) as the implementing agency.
*   The Tariff Authority for Major Ports (TAMP).
*   The Ministry of Shipping (MOS).
* Land Allotment Committee (LAC)

**7. Implementation Aspects (Inferred):**

*   **Responsible Agency/Bodies:**
    *   Mumbai Port Trust (MBPT) is responsible for implementing the revised rates and collecting rent.
    *   Tariff Authority for Major Ports (TAMP) is responsible for approving and notifying the SOR.
    *   Land Allotment Committee (LAC) is responsible for determining the market value of the land.
*   **Timelines/Procedures:**
    *   The revised rates are applicable from 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022.
    *   MBPT will issue demand notices for differential arrears.
    *   Interest will be charged for delayed payments.

**8. Expected Outcomes / Impact of Changes:**

The likely intended outcomes of these changes are:

*   Increased revenue for MBPT from land leases.
*   Standardization of lease rentals based on market value.
*   Alignment of MBPT's land management practices with government policy guidelines.

The potential impact of the amendment includes:

*   Financial strain on existing tenants due to increased lease rentals and arrears.
*   Potential legal challenges from tenants objecting to the retrospective application.
*   Increased transparency and fairness in lease rate determination.

**9. Conclusion:**

The amendment represents a significant shift in the determination of lease rentals for MBPT land, bringing them in line with current market values and government policy guidelines. While this is expected to increase revenue for the Port Trust, it also raises concerns about the financial impact on existing tenants. The policy's significance lies in its potential to modernize land management practices and ensure fair compensation for port land usage.
                

Key Entities Referenced

NEW DELHI: The city where the notification was issued. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS: The organization responsible for tariff regulation at major ports. Mumbai Port Trust MBPT: The port trust that submitted the proposal for Schedule of Rates (SoR) fixation and rent compensation revision. Major Port Trusts Act, 1963: The governing legislation under which the Tariff Authority for Major Ports exercises its powers. Schedule of Rates: Document that specifies rates and conditions of the port properties Land Allotment Committee LAC: Committee responsible for recommending the rates for the Ready Reckoner Zones Policy Guidelines on Land Management: Guidelines issued by the Government for all major ports Kolkata: City where PGLM 2015 extended applicability in township areas. Kandla Port: Port where PGLM 2015 extended applicability in township areas. Ready Reckoner Zones: Areas that fall under jurisdiction of wards, stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, Pir Pau, Mahul, Titwala etc Mumbai City: Location of Mumbai Port Trust land, within jurisdiction of wards such as A, B, C, M, GNorth, E, FNorth and FSouth. Colaba: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Wadala: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Mahim: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Worli: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Govandi: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Pir Pau: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Mahul: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Titwala: Area in Mumbai city where the land of Mumbai Port Trust stretches from. Jawahar Dweep: Location that contains land at existing JD Island. Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010: Policy guidelines issued by the Ministry and adopted by the Board Land Policy Guidelines for Land Management by Major Ports 2014 PGLM: Policy guidelines issued by the Ministry applicable for all Ports except for the land relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Port Ministry of Shipping MOS: The ministry that directed TAMP to fix the SoR for all areas of Mumbai Port including Township Areas. Bombay High Court: Court where MBPT withdrew the Writ Petition. JD Island: Island in Mumbai region. New Mangalore Port Trust NMPT: Port Trust used as an example in a previous case of retrospective lease rental revision. Gujarat High Court: High Court that held that retroactiveness would not make it unsustainable

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                रजजस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99
xxxGIDHxxx
सी.जी.-एम.एxxचxG.-IअDE.-x1x0x1 22021-231760
CG-MH-E-10122021-231760
ऄसाधारण
EXTRAORDINARY
भाग III—खण् ड 4
PART III—Section 4
प्राजधकार स ेप्रकाजित
PUBLISHED BY AUTHORITY
स.ं 640] नइ कदल्ली, बृहस्ट्प जतवार, कदसम्ब र 9, 2021/ऄग्रहायण 18, 1943
No. 640] NEW DELHI, THURSDAY, DECEMBER 9, 2021/AGRAHAYANA 18, 1943
महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण
ऄजधसचू ना
मुंबइ, 26 नवंबर, 2021
स.ंटीएएमपी/53/2021-एमबीपीटी.—आस प्राजधकरण ने, महापत्तन न्यास ऄजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49
द्वारा प्रदत्त िजियक का प्रय ग करते एए, एमबीपीटी के जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक में पड़ने वाली 7 प्लाटक की भूजम क , 01.10.2012
से 30.09.2017 तक और 1-10-2017 से 30-09-2022 तक द पंचवर्षीय ऄवजध के जलए ककराए पर दने े के जलए दरक की ऄनुसूची
के जनधाारण और ककराए/मुअवजे में संि धन के जलए, एमबीपीटी से प्राप्त प्रस्ट्ताव का 01 नवंबर 2021 क जनपटान कर कदया ह।ै
तथाजप, एमबीपीटी के जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक के तहत पड़ने वाली 07 प्लाटाभूजम क , 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 1-
10-2017 से 30-09-2022 तक ककराए पर दने े के जलए, दरक की ऄनुसूची(एसओअर) हते ु ऄनुम कदत पट्टा ककराया जनधााररत करन े
वाली ककराया ऄनुसूची के जलए, स्ट्पीककग ऑडार क ऄजधसूजचत करने में लगने वाले समय क ध्यान में रखते एए, प्राजधकरण ने, तुरंत,
एमबीपीटी के जलए पट्टा ककराया(लीज रेंटल) ऄजधसूजचत करने का जनणाय जलया गया । तदनुसार, आस प्राजधकरण द्वारा एमबीपीटी के
जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक के तहत पड़ने वाली 07 प्लाटक भूजम क , 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 1-10-2017 से 30-09-
2022 तक ककराए पर दने े के जलए, दरक की ऄनुसूची(एसओअर) हते ु ऄनुम कदत पट्टा ककराया जनधााररत करते एए, 01 नवंबर 2021
क आस प्राजधकरण द्वारा ऄनुम कदत पट्टा ककराया ऄनुसूची क , भारत के राजपत्र में राजपत्र संख्या 555 पर, 12 नवंबर 2021 क ,
ऄजधसूजचत ककया गया था। ईि ऄजधसूचना में कहा गया था कक यह प्राजधकरण ईजचत समय पर एक स्ट्पष्ट, अदिे (स्ट्पीककग अडार) क
ऄजधसूजचत करेगा। तदनुसार, यह प्राजधकरण, एतद्द्वारा, जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक के तहत पड़ने वाले 7 प्लाटक की भूजम क ,
01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 1-10-2017 से 30-09-2022 तक ककराए पर दने े के जलए के जलए दरक की ऄनुसूची के
जनधाारण और ककराए/मुअवजे के संि धन के जलए एमबीपीटी के प्रस्ट्ताव के जनपटान से संबंजधत स्ट्पष्ट अदिे (स्ट्पीककग अडार) क , आसके
साथ संलग्न अदिे ानुसार ऄजधसूजचत करता है।
7159 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
मामला स.ं टीएएमपी/53/2021-एमबीपीटी
मबुं इ पत्तन न्यास - - - अवेदक
क रम
(i). श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त )
(ii). श्री सुनील कुमार ससह, सदस्ट्य (अर्थथक)
अदिे
(नवंबर 2021 के प्रथम कदन पाररत)
यह मामला, मुंबइ पत्तन न्यास(एमबीपीटी) से ईनके पत्र संख्या एफए/ओइए-एल/38(21)/जनरल/267 कदनांक 23
जसतंबर 2021 के तहत एमबीपीटी के जवजभन् न रेडी रेकनर 7 ज नक में पड़ने वाली भूजम क 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और
01 ऄिूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की ऄवजध के जलए ककराए पर दने े के जलए दरक की ऄनुसूची के जनधाारण और
ककराए/मुअवजे में संि धन के जलए मुंबइ पत्तन न्यास(एमबीपीटी) से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव से संबंजधत है।
2.1. एमबीपीटी के प्रस्ट्ताव कदनांक 23 जसतंबर 2021 की मुख्य जवजिष्टताएं आस प्रकार ह:ैं
(i). सरकार ने पत्र संख्या पीडी-13017/2/2014/-पीडी.IV कदनांक 17.07.2015 के तहत सभी महापत्त्नक के जलए
भूजम प्रबंधन पर नीजतगत कदिाजनदिे जारी ककए ह।ैं 2018 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 14.05.2018
और 2019-20 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 द्वारा मंत्रालय ने पीजीएलएम 2015 की
प्रय ज्यता क , मुंबइ, क लकाता और कांडला पत्तन टाईनजिप क्षेत्रक के गैर-अवासीय ऄजधभ ग/वाजणजज्यक क्षेत्रक
तक बढा कदया है। 2015 के पीजीएलएम के खंड 13 (ग) के ऄनुसार पत्तन द्वारा एसओअर क पांच साल में एक
बार पुन: जनधााररत करना और ईस पर टीएएमपी का ऄनुम दन प्राप्त करना ऄपेजक्षत ह।ै
(ii). जैसा कक पीजीएलएम के खंड 13 में प्रदत्त है, भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी) ने जवजभन्न रेडी रेकनर क्षेत्रक के जलए
दरक की जसफाररि की है, एमबीपीटी ब डा ने आसे मंजूरी द े दी ह।ै (एमबीपीटी ने एलएसी की जसफाररिक का
ऄनुम दन करने वाले ब डा के संकल्प की प्रजत प्रस्ट्तुत की है।)
(iii). आस पृष्ठभूजम में, एमबीपीटी न,े एमबीपीटी के जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक के तहत अने वाली 07 प्लाटक की भूजम
क , 01.10.2012 से 30.09.2017 तक और 1.10.2017 से 30.09.2022 तक ककराए पर दने े के जलए दरक की
ऄनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुअवजे में संि धन के ऄनुम दन के जलए जवर्षयगत प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया ह ै ज
पीजीएलएम 2015 के खंड 13 (ग) के ऄनुसार एसओअर के ऄनुम दन के जलए प्रस्ट्तुत ककया गया ह।ै
2.2 एमबीपीटी द्वारा ईनके 23 जसतंबर 2021 के प्रस्ट्ताव में दी गइ पृष्ठभूजम और ऄन्य मुख्य सबदओंु का सारांि नीच े
कदया गया ह:ै
क. पृष्ठभजू म :
(i) मुंबइ पत्तन न्यास के पास मुंबइ िहर में लगभग 944 हेक्टेयर भूजम ह।ै मुंबइ िहर की सीमा में भूजम ए, बी, सी,
एम, जी-नॉथ,ा इ, एफ-नॉथा और एफ-साईथ वाडा के और मुंबइ के बाहरी द्वीप िहर में ककराए पर दी गइ भूजम
क्षेत्राजधकार में अती ह।ै ईि भूजम क लाबा से वडाला, माजहम, वली, ग वंडी, पीर पाउ, माएल, रटटवाला अकद
तक फैली एइ ह ैऔर आन सम्पदाओं के प्रबंधन के जलए 15 प्रिासजनक आकाआयक में जवभाजजत ह।ै भूजम सम्पदा क 2
मुख्य श्रेजणयक ऄथाात (i)ककराए पर दने े य ग्य भूजम और (ii) ककराए पर न दने े य ग्य भूजम में जवभाजजत ककया गया
ह।ै गैर-पट्टे य ग्य भूजम में सहायक जवभाग के कायाालय, मुंबइ पत्तन न्यास के प्रिासजनक कायाालय, पत्तन न्यास के
क्वाटार, पत्तन न्यास के ऄस्ट्पताल अकद िाजमल ह।ैं ककराए पर कदए जाने वाली श्रेणी में लंबी ऄवजध के ककराए पट्टे,
15 माजसक पट्टे, माजसक ककरायेदारी और लाआसेंस के अधार पर ककराए पर कदए गए क्षेत्र िाजमल ह।ैं कुछ भूखंड
ऐसे भी ह ैंज खाली ह ैंऔर ककराए पर कदये जा सकते ह।ैं वतामान प्रस्ट्ताव 1-10-2017 से 30-09-2022 तक दरक
की ऄनुसूची के के ऄनुम दन के बारे में ह ै।
(ii) ब डा ने 2021 के जवजभन्न टीअर के माध्यम से मुंबइ पत्तन न्यास के संबंध में 01.10.2012 से 30.09.2017 तक
और 01 ऄक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की ऄवजध के जलए जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक के िेर्ष ज नक के[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 3
तहत पड़ने वाली ककराए पर दी गइ भूजम के संबंध में, सभी समय सीमा समाप्त पट्टक/पंद्रह माजसक पट्टक/माजसक
ककरायेदारी/भूखंडक के लाआसेंस गैर घरेलू ऄजधभ गेां के जलए लागू दरक की ऄनुसूची (एसओअर) क मंजूरी दी थी।
ख. नीजत कदिाजनदिे :
(i). मंत्रालय द्वारा जारी महापत्तनक के जलए भूजम प्रबंधन नीजत कदिाजनदिे , 2010 क , ब डा द्वारा, ईच्चतम न्यायालय
के जनणाय के साथ परित 2011 की टीअर संख्या 21 के तहत ऄपनाया गया था। कैजबनेट के ऄनुम दन से मंत्रालय
ने बाद में, महापत्तनक के जलए भूजम प्रबंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 (पीजीएलएम) जारी ककए, ज
कांडला, मुंबइ और क लकाता पत्तन के टाईनजिप क्षेत्रक से संबंजधत भूजम क छ ड़कर सभी बंदरगाहक के जलए लागू
था जजसके जलए कहा गया था कक एक ऄलग नीजत बनाइ जाएगी। संि जधत नीजत कदिाजनदिे 2015 में जारी ककए
गए थे।
(ii) मंत्रालय ने स्ट्पष्टीकरण पररपत्र (भूजम प्रबंधन) 2018 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 14.05.2018,
09.03.2019 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 2 और 2019-20 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 के माध्यम
से पीजीएलएम 2015 की प्रय ज्यता क 31.03.2020 तक, ऄंजतम खंड के साथ, मुंबइ, क लकाता और कांडला
पत्तन के टाईनजिप क्षेत्रक के गैर-घरेलू ऄजधभ गक/वाजणजज्यक क्षेत्रक तक जवस्ट्ताररत करते एए पीजीएलएम
2014/15 के जवजभन्न मुद्दक पर स्ट्पष्टीकरण पररपत्र जारी ककया। आस प्रकार पीजीएलएम 2015 मुंबइ पत्तन न्यास
के टाईनजिप क्षेत्रक पर लागू ह गया ह।ै मंत्रालय ने अगे के पत्र कदनांक 27.01.2021 के माध्यम से स्ट्पष्ट ककया ह ै
कक "चूंकक पीजीएलएम 2014 कैजबनेट द्वारा ऄनमु कदत है, यह तब तक वैध ह ै जब तक कैजबनेट द्वारा आसम ें
संि धन नहीं ककया जाता ह।ै ऄत: कदनांक 29.04.2019 क जारी संकजलत पीजीएलएम, 2015 पत्र कदनांक
29.04.2019 में ईजल्लजखत ितों के ऄघ्यधीन महापत्तन न्यास की भूजम और टाईनजिप क्षेत्र द नक के जलए लागू
ह गा।
(iii). पीजीएलएम-2015 के ऄनुसार, भूजम अवंटन सजमजत द्वारा पत्तन की भूजम का बाजार मूल्य का जनधाारण
करने के जलए जनम्नजलजखत कारकक पर जवचार ककया जाना अवश्यक ह:ै
I. पांच घटक
"(क) यकद, क्षेत्र में समान वगीकरण/गजतजवजधयक के जलए राज्य सरकार के भूजम मूल्यक का रेडी
रेकनर, ईपलब्ध ह ।
(ख) पत्तन न्यास ब डा द्वारा ऄनुम कदत ईजचत वार्थर्षक वृजि दर के साथ पत्तन के असपास के क्षेत्र में
जपछले 3 वर्षों में पंजीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की ईच्चतम दर (पत्तन के अस-पास का
पररसर, संबंजधत पत्तन न्यास ब डा द्वारा तय ककया जाएगा)।
(ग) पत्तन के न्यासी ब डा द्वारा ऄनुम कदत वार्थर्षक वृजि दर के अधार पर ऄद्यजतत समान लेनदने
के जलए पत्तन भूजम की ईच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर।
(घ) आस प्रय जन के जलए पत्तन द्वारा जनयुि एक ऄनुम कदत मूल्यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर।
(ङ) ऄन्य प्रासंजगक कारक जजन्ह ेंपत्तन द्वारा ईपयुि माना जाए।
II. भूजम अवंटन सजमजत, ककसी भी भूजम के जलए नवीनतम बाजार मूल्य की जसफाररि करते समय, सामान्य
रूप से उपर पैरा 13 (क) में ईजल्लजखत ईच्चतम कारकक क ध्यान में रखेगी। वार्थर्षक पट्टा ककराए के संदभ ा
में अरजक्षत मल्ूय पैरा 13 (क) और 13 (ग) के ऄनुसार जनधााररत नवीनतम एसओअर ह गा और ककसी
भी मामले में पत्तन न्यास द्वारा ऄनुिंजसत नवीनतम मूल्य के 6% से कम नहीं ह गा।
III. पत्तन न्यास भूजम के नवीनतम एसओअर क जनधााररत करने के जलए टीएएमपी क पैरा 13 (क) में ककए
गए एक ईल्लेखानुसार एक प्रस्ट्ताव दगेा। प्रस्ट्ताव प्राप्त ह ने के 45 कदनक के भीतर जहतधारकक के साथ
परामिा की ईजचत प्रकिया का पालन करने के बाद टीएएमपी भूजम के नवीनतम एसओअर क
ऄजधसूजचत करेगा। पत्तन न्यास ब डा वार्थर्षक वृजि की दर तय करेगा ज 2% से कम नहीं ह गी।
टीएएमपी द्वारा हर 5 साल में एक बार एसओअर क पुन: जनधााररत (ररकफक्स) ककया जाएगा।4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
ग. काननू ी मद्दु े :
टीएएमपी ने सभी प्रमुख पत्तनक की समस्ट्त भूजम पर एसओअर की प्रय ज्यता के मुद्दे पर ऄपने ऄजधकार क्षेत्र के
संबंध में दरमानक और ितों के जववरण 28.03.2000 की ऄजधसूचना संख्या टीएएमपी/10/98-जवजवध के तहत
कदनांक 15.03.2000 के अदिे के ऄंतगात जारी ककए थे। ईि ऄजधसूचना क 2000 की ररट याजचका 1153 द्वारा
मुंबइ पत्तन द्वारा चुनौती दी गइ थी। ररट याजचका में, ऄंतररम अदिे कदनांक 02.05.2000 द्वारा, बॉम्बे हाइक टा
ने, पत्तन की सीमा और पत्तन की पएचं के भीतर नहीं अने वाले क्षेत्रक के जलए टीएएमपी के अदिे की प्रय ज्यता
पर र क लगा दी थी। ररट याजचका क वापस लेने और ईसके जलए अवश्यक सलाह का मुद्दा पीजीएलएम 2015 के
अल क में मंत्रालय के साथ ईिाया गया था। प्राजधकरण ने 15 जुलाइ 2019 के पत्र के माध्यम से सूजचत ककया ह ै
कक प त पररवहन मंत्रालय के परामिाानुसार प्राजधकरण द्वारा मुंबइ के सभी पत्तनक के जलए 1-10-2012 से अगे,
दरक की ऄनुसूची जनधााररत ककया जाना ऄपेजक्षत ह ै और आसजलए 28 माचा 2000 की ऄजधसूचना क
जनष्फल(ऄप्रभावी) माना जा सकता ह।ै आसजलए, ईच्च न्यायालय के अदिे कदनांक 08-08-2019 के द्वारा ररट
पेटीिन क वापस ले जलया गया था।
घ. एलएसी की ऄनिु सं ाएं:
(i) गैर घरेल ूऄजधभ गक के जलए िेर्ष रेडी रेकनर ज नक के जलए एसओअर दरक का जनधारा ण
आससे पहले 2015 के टीअर नंबर 222 के माध्य म स ेब डा ने 23 रेडी रेकनर ज नक के जलए दरक क मंजूरी दी थी।
रेडी रेकनर 2012 पर 4% वार्थर्षक वृजि के साथ 6% ररटना की समान पिजत क िेर्ष क्षेत्रक के जलए एसओअर की
अधार दर के रूप में ऄपनाया गया ह।ै आन ज नक में पड़ने वाली गैर-घरेलू ऄजधभ गक, घरेलू ऄजधभ गक और
जमजश्रत (घरेलू + गैर-घरेलू), पी.टी. संरचना के जलए ककराया मुअवजा की गणना करने के जलए ज नेां की सूची
लागू कराइ जाएगी ।
कदनांक 01.10.2012 से 30.09.2017 की ऄवजध के जलए 3 भूखंडक के जलए प्रस्ट्ताजवत भूजम मूल्य और पट्टे के
ककराये का सारांि नीच ेसारणीबि है:
िम स.ं अर अर यजू नट मडं ल भजू म का प्रस्ट्त ाजवत ककराया
ज न
1 17/116 यूजनट-14 लेडी जमिेदजी र ड-जसटी लाआट जसनेमा रेडी रेकनर 2012 के ऄनुसार भूजम का मूल्य
(माजहम बंदर) जंक्िन से माजहम चचा जंक्िन के बीच का 1.10.2012 क रू.71,800 प्रजत वगा मीटर
भाग। ह।ै
1.10.2012 से पट्टा ककराया = रू.359 प्रजत
वगा मीटर प्रजत माह
2 1/5 यूजनट-14 कफ परेड का जहस्ट्सा डॉ. ह मीभाभा र ड रेडी रेकनर 2012 के ऄनुसार 1.10.2012
(पायलट के ईत्तर की ओर और प्रकाि पेिे मागा के क भूजम का मूल्य रू.2,14,000 प्रजत वगा
बदं र) पूवी जहस्ट्से की ओर मीटर ह।ै
1.10.2012 से पट्टा ककराया = रू. 1070
प्रजत वगा मीटर प्रजत माह.
3 2/13 यूजनट-15 पी डी मेल र ड (फ्रेरे र ड) सामान्य रेडी रेकनर 2012 के ऄनुसार भूजम का मूल्य
डाकघर से नॉटा ऑफ ए वाडा की सीमा 1.10.2012 क रू. 1,25,800 प्रजत वगा
तक मीटरह।ै
1.10.2012 से पट्टा ककराया = रू. 629
प्रजत वगा मीटर प्रजत माह[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 5
(ii). जविेर्ष ध्यान दने ेकी अवश्यकता वाल ेक्षत्रे क के जलए एसओअर 2012-17 (01.10.2012 स े30.09.2017 तक) का
जनधारा ण
(क). ससनू डॉक के मछली अधाररत व्यवसाय (1/6क): मूल्यांकक द्वारा दी गइ भूजम दर (ऄथाात
एसडीअरअर 2019-20 की भूजम दर का 80%) ऄप्रैल 2019 क अधार दर के रूप में ली गइ
(01.10.2018 की जस्ट्थजत के ऄनुसार रू.1,50,880/- प्रजत वगा मीटर,) और एसओअर 2012-17 के
जलए प्रत्त्येक ऄक्टूबर क 4% कम की गइ। ईपर ि भूजम दर/एसओअर प्रत्त्येक ऄक्टूबर में 4% के साथ
बढेगी।
(ख). मौजदू ा जेडी द्वीप पर भजू म: जवाहर द्वीप (जेडी) द्वीप में मौजूदा भूजम के जलए ईजचत बाजार मूल्य के रूप
में 01.10.2012 क भूजम दर रु.23,444/- प्रजत वगा मीटर ह।ै 6% प्रजत वर्ष ा प्रत्त् यागम पर जवचार करते
एए दरक की ऄनुसूची (एसओअर) = रू.117.22/- प्रजत वगा मीटर प्रजत माह। ईपर ि भूजम
दर/एसओअर प्रत्त्येक ऄक्टूबर म ें4% दर से बढेगा।
(ग). फेरी व्हाफा (3/36) पर मछली अधाररत व्यवसायक के जलए भजू म/घाट/जट्टे ी ककराए पर दने ा: एलएसी न े
01.10.2012 की जस्ट्थजत के ऄनुसार जनम्नजलजखत दर की जसफाररि की है, ज प्रत्त्येक ऄक्टूबर में 4% के
साथ 01.10.2017 की भूजम/जेटी दर क कम करके जनकाली गइ ह।ै 01.10.2012 क एफएसअइ 1 के
जलए भूजम/जेट्टी दर ₹1,17,098/- प्रजत वगा मीटर। 6% प्रजत वर्षा प्रत्त्य ागम पर जवचार करते एए दरक की
ऄनुसूची (एसओअर) जववरणी (01.10.2012 की जस्ट्थजत के ऄनुसार)। भूजम/जेट्टी के जलए = रू.585.49
प्रजत वगा मीटर प्रजत माह। ईपर ि भूजम/जेट्टी दर/एसओअर प्रत्त्येक ऄक्टूबर में 4% की दर से बढेगा।
(घ). फेरी घाट पर मछली अधाररत व्यवसायक के जलए िेड/एमबीपीटी सरं चना (3/36) क ककराए पर दने ा:
एलएसी ने 01.10.2012 क एफएसअइ 1 के जलए िेड दर/एमबीपीटी संरचना दर रु.1,36,856/-
प्रजत वगा मीटर की जसफाररि की। 6% प्रजत वर्षा प्रत्त् यागम पर जवचार करते एए रू.684.28 प्रजत वगा
मीटर प्रजत माह की दरक (एसओअर) की ऄनुसूची। जववरणी (01.10.2012 की जस्ट्थजत के ऄनुसार)।
भूजम दर/एसओअर प्रत्त्येक ऄक्टूबर में 4% के साथ बढेगा।
(iii). जविेर्ष ध्यान दने े की अवश्यकता वाल े क्षत्रे क के जलए एसओअर 2017-2022 (01.10.2017 स े 30.09.2022
तक) का जनधारा ण, ।
(क). मछली अधाररत व्यवसाय ससनू डॉक (1/6क): ऄप्रैल 2019 क मूल्यांकक द्वारा दी गइ भूजम दर (ऄथाता
एसडीअरअर 2019-20 की भूजम दर का 80%) क अधार दर के रूप म ेंजलया गया (01.10.2018 क
प्रजत वगा मीटर रु.1,50,880/-), घटाया(डी-एस्ट्केलेट ककया) और एसओअर 2017-22 के जलए हर
ऄक्टूबर में 4% बढाया गया ।
(ख). मौजदू ा जेडी द्वीप पर भजू म: जवाहर द्वीप (जेडी) द्वीप में मौजूदा भूजम के जलए ईजचत बाजार मूल्य के रूप
में 01.10.2017 क भूजम दर रु.28,523/- प्रजत वगा मीटर। 6% प्रजत वर्षा प्रत्त् यागम पर जवचार करके
दरक की ऄनुसूची (एसओअर) = रू.142.62/- प्रजत वगा मीटर प्रजत माह। ईपर ि भूजम दर/एसओअर
प्रत्त्येक ऄक्टूबर म ें4% के साथ बढेगा।
(ग). जवाहर द्वीप (जडे ी) द्वीप स े सटी एइ लगभग 15 हेक्टेयर भजू म क्षत्रे (2019-22 की ऄवजध के जलए
एसओअर): 01.10.2019 क भूजम की दर 24680 / - प्रजत वगा मीटर क भूजम क्षेत्र के जलए जवाहर
द्वीप (जद) भू-द्वीप से सटे रीक् लेमेिन ऄधीन भूक्षेत्र के जलए ईजचत बाजार मूल्य के रूप में ह ै । 6% प्रजत
वर्षा प्रत्त् यागम पर जवचार करके दरक की ऄनुसूची (एसओअर) = रू.123.40/- प्रजत वगा मीटर प्रजत माह
ह ै। ईपर ि भूजम दर/एसओअर प्रत्त्येक ऄक्टूबर में 4% के साथ बढेगा। एसओअर, जेडी की रीक् लेम की
गइ भूजम के नए अवंटन के जलए लाग ूह गी।
(घ). जवाहर द्वीप म ें मरािा मकं दर भवन (2019-22 की ऄवजध के जलए एसओअर): जवाहर भ-ू द्वीप (जद) म ें
मरािा मंकदर भवन के जलए ईजचत बाजार मूल्य के रूप में 01.10.2019 क 48,426/- प्रजत वगा मीटर
की दर (44,773/ की दर पर 4% की वृजि के साथ )। 6% प्रजत वर्षा प्रत्त् यागम पर जवचार करके दरक की
ऄनुसूची (एसओअर) वापसी = रू.242.13/- प्रजत वगा मीटर प्रजत माह। ईपर ि दर/एसओअर प्रत्त्येक
ऄक्टूबर में 4% के साथ बढेगा। ईपर ि एसओअर एमबीपीटी मरािा मंकदर कायाालय भवन में समाप्त
छूट और लाआसेंस / ककराएदारी और नए अवंटन के जलए लाग ूह गा।6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
(ङ). फेरी घाट(व्हाफा) (राजकुमारी ग दी(सप्रससे डॉक) का अरअर ज न 3/36) पर मछली अधाररत
व्यवसायक के जलए भजू म/घाट/जट्टे ी की ककराएदारी: 01.10.2018 से 30.09 2019 के जलए फेरी घाट
पर भूजम/जेटी के जलए भूजम दर रू.1,48,166/- प्रजत वगा मीटर। ईपर ि दर पर 4% डी-एस्ट्केलेिन
लेते एए एलएसी ने 01.10.2017 क एफएसअइ 1 के जलए भूजम/जेट्टी दर रु.1,42,467/- प्रजत वग ा
मीटर की जसफाररि की। 6% प्रजत वर्षा प्रत्त् यागम(01.10.2017 की जस्ट्थजत के ऄनुसार) पर जवचार करत े
एए रू.712.34 प्रजत वगा मीटर प्रजत माह की दरक (एसओअर) की ऄनुसूची। भूजम दर/एसओअर प्रत्त्येक
ऄक्टूबर में 4% के साथ बढेगा।
(च). फेरी घाट पर मछली अधाररत व्यवसायक के जलए िेड/एमबीपीटी सरं चना की ककराएदारी (3/36): फेरी
घाट पर एमबीपीटी संरचनाएं 01.10.2018 से 30.09.2019 तक यात्री िेड के जलए िेड /एमबीपीटी
संरचना दर रु.1,73,166/- प्रजत वगा मीटर।. ईपर ि दर पर 4% डी-एस्ट्केलेिन लेते एए एलएसी ने
01.10.2017 क एफएसअइ 1 के जलए िडे दर/एमबीपीटी संरचना दर रु.1,66,506/- प्रजत वगा मीटर
की जसफाररि की। 6% प्रजत वर्षा प्रत्त् यागम (01.10.2017 की जस्ट्थजत के ऄनुसार)पर जवचार करते एए
रू. 832.53 प्रजत वगा मीटर प्रजत माह की दर (एसओअर) की ऄनुसूची। भूजम दर/एसओअर प्रत्त्यके
ऄक्टूबर में 4% की दर से बढेगा।
(छ). जमिेदजी बंदर (क लाबा मडं ल का अरअर ज न 1/6क): 01.10.2017 की जस्ट्थजत के ऄनुसार
एफएसअइ-1 के जलए भूजम दर रू.1,74,381/- प्रजत वग ा मीटर। एलएसी, 6% प्रजत वर्षा प्रत्त् यागम
(01.10.2017 की जस्ट्थजत के ऄनुसार)पर जवचार करके दरक की ऄनुसूची (एसओअर) एफएसअइ-1 के
जलए प्रजत माह रु.871.91 प्रजत वगा मीटर की जसफाररि करती ह।ै । भूजम दर/एसओअर प्रत्त्येक ऄक्टूबर
में 4% के साथ बढेगा।
ङ. संदभागत प्रस्ट्ताव के साथ ऄग्रेजर्षत मूल्यांकन ररप टा के ऄनुसार, 01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध के जलए
जवजभन्न अरअर ज न में पड़ने वाले 7 भखू ंडक में से प्रत्त्येक और एफएसअइ 1 के जलए जवर्षयगत भूखंडक का
एफएमवी प्रजत वगा मीटर की दर का सारांि नीचे सारणीबि रूप में कदया गया है:
पीजीएलएम, 2014 म ेंजनधारारत जवजभन्न कारकक के तहत बाजार मल्ू य का सारािं
मडं ल/प्रभाग राज्य सरकार प टा के पत्तन भूजम स्ट्वीकृत प टा द्वारा एलएसी द्वारा
वर्ष ा2018- असपास के की ईच्चतम मल्ू याकं क द्वारा ईल्ल जेखत ऄनिु जंसत दर
19 म ेंरेडी क्षत्रे म ेंजपछल े स्ट्वीकृत गजणत दर क इ ऄन्य
अर
िम रेकनर रेट 3 वर्षों म ें जनजवदा सह प्रासजंगक
अर यजूनट
स.ं वास्ट्तजवक कारावाइ दर कारक
ज न
प्रासजंगक
लने देन की
ईच्चतम दर
1 1/6क यूजनट-12 पूवी सागर पर, 1.10.2018 ऐसा क इ ऐसा क इ 1.10.2018 जवकल्प 1. 1.10.2018 स े
और 14 पजिम िहीद की जस्ट्थजत के लेनदेन नहीं लेनदेन नहीं क रू. रू.1,50,880 प्रजत वग ा
1-10-2012
(ससून भगत ससह र ड ऄनुसार 1,50,880 मीटर। रेडी रेकनर का
क
डॉक के पर, दजक्षण रू.1,88,600 प्रजत वगा मीटर। 80 प्रजतित )
रू.98,900/-
मछली ह मी भाभा र ड प्रजत वगा (रेडी रेकनर का
प्रजत वगा 1.10.2017 क
अधाररत पर ईत्तर मंडल मीटर' 80 प्रजतित )
मीटर रू.1,45,077 प्रजत वगा
व्यवसाय) की सीमा पर।
मीटर
(न ट संख्या 9 जवकल्प 1।
देख)ें जवकल्प 2. (1,50,880/104*100
पट्टा ककराया =
1-10-2012
रू.725.38प्रजत वगा
क
मीटर प्रजत वर्ष ा
रू.79120/-[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 7
प्रजत वगा
मीटर
(रेडी
रेकनर2012
का 80
प्रजतित)
2 1/6क यूजनट -14 पूवी सागर पर, रू. ऐसा क इ लेन ऐसा क इ 1.10.2018 िून्य 1.10.2017 की जस्ट्थजत
(जमिेदजी पजिम िहीद 1.10.2017 देन नहीं लेन देन नहीं तक के ऄनुसार रू.
बंदर के भगत ससह र ड की जस्ट्थजत के रू.1,74,381 1,74,381 प्रजत वग ा
मछली पर, दजक्षण ऄनुसार प्रजत वगा मीटर। मीटर।
अधाररत ह मी भाभा र ड 1,88,600
(पट्टा धाररत पट्टा ककराया =
व्यवसाय) पर ईत्तर मंडल प्रजत वगा
भूजम पर दर म ें रू.871.91 प्रजत वग ा
की सीमा पर। मीटर
40% की कमी मीटर प्रजत वर्ष ा
रू.2,90,635)
3 3/36 बन्दर पीडी 'मेल र ड 1.10.2018 ऐसा क इ लेन 1.10.2018 1.10.2018 िून्य 1.10.2018 क
यूजनट-14 के पूव ाकी ओर की जस्ट्थजत के देन नहीं क 56,400 क रू.1,48,166 प्रजत वगा
(नौका समुद्र के ककनारे ऄनुसार रुपय ेप्रजत रू.1,48,166 मीटर।
घाट- (जवक्ट ररया रू.56,400 वगा मीटर प्रजत वगा मीटर
1.10.2017 की जस्ट्थजत
भूजम/जेट्टी डॉक और सप्रसेस प्रजत वगा (2018 म ें प्रजत भूजम
के ऄनुसार
का मछली डॉक) तक बी मीटर' ककराया
रू.1,42,467 प्रजत वग ा
अधाररत वाडा के सभी चाजार प्रजत
मीटर।
व्यवसाय) जहस्ट्से। नया घाट
रू.705 प्रजत (1,48,166/104*100)
वगा मीटर पट्टा ककराया =
प्रजत माह रू..712.34 प्रजत वगा
15% रेडी मीटर प्रजत वर्ष ा
रेकनर की
दर से
4 3/36 बन्दर पीडी 'मेल र ड रू. 56,400 ऐसा क इ लेन ऐसा क इ 1.10.2018 िून्य 1.10.2018 क
यूजनट-14 के पूव ाकी ओर per Sqm देन नहीं लेन दने नहीं क रू.
रू. 1,73,166 प्रजत वग ा
(नौका - समुद्र के ककनारे as on 1,48,166
मीटर।
पीटी (जवक्ट ररया 1.10.2018 प्रजत वगा मीटर
संरचना डॉक और सप्रसेस प्रजत भूखंड 1.10.2017 की जस्ट्थजत
घाट के डॉक) तक बी के ऄनुसार
ख. रू.
मछली वाडा के सभी रू.1,66,506 प्रजत वगा
25,000 प्रजत
अधाररत जहस्ट्से। मीटर।
वगा मीटर प्रजत
व्यवसाय) वतामान िेड (1,73,166/104*100)
का जनमााण पट्टा ककराया =
ग= रू. रू..832.52 प्रजत वगा
मीटर प्रजत वर्ष ा
1, 48,166
+रू. 25,0008 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
=रू.
1,73,166
प्रजत वगा मीटर
5 -- यूजनट -12 जद भ-ू द्वीप पर रू. 19,400 ऐसा क इ 2 ककमी के मुख्य भूजम पर िून्य 1.10.2017 की जस्ट्थजत
मौजूदा भूखंड प्रजत वगा लेनदेन नहीं असपास के जेएनपीटी और के ऄनुसार रू.28,523
जद भ-ू
मीटर प्रजत क्षेत्र में ऐसा अइओसीएल प्रजत वग ामीटर।
द्वीप
भूखंड क इ लेनदेन में समझौता ज
पट्टा ककराया =
जनकटतम नहीं मौजूदा
रू.142.62
माएल ज न जवकजसत जेडी
। हालांकक,
90/419 द्वीप के जलए प्रजत वगा मीटर प्रजत वर्ष ा
जेएनपीटी
01.10.2019
अइओसीएल
क जबना
ऄनुबंध की
जप्रजमयम रू.
भूजम के जलए
रु.30,850/-
दर
प्रजत वगा मीटर
रु.28,523/-
ह।ै
प्रजत वग ा
मीटर ह ै 1.10.2017
क
रू.28523/-
प्रजत वगा मीटर
[रू.30,850
/(1.04*1.04)]
6 -- यूजनट -12 जद भ-ू द्वीप स े रू. 19,400 ऐसा क इ ऐसा क इ 01.10.201 9 िून्य रू. 24,680 प्रजत वगा
सटी रीक ल ेम प्रजत वगा लेनदेन नहीं लेनदेन नहीं क जेएनपीटी मीटर। 1.10.2019 की
जद द्वीप
की गइ भूजम मीटर प्रजत और जस्ट्थजत के ऄनुसार
भूजम अइओसीएल
1.10.2019 क पट्टा
जनकटतम म ेंसमझौता
ककराया = रू. 123.40
माएल ज न
रु.30,850/- प्रजत वगा मीटर प्रजत
90/419
प्रजत वगा मीटर माह ।
ह।ै
रीक्ल ेम की गइ
भूजम के जलए
24680 रूपय े
प्रजत वगा मीटर
(30850 रूपये
पर 20 प्रजतित
डस्ट् काईंट)
7 -- जद द्वीप जद द्वीप पर रू. 43,450 ऐसा क इ ऐसा क इ िून्य 1.10.2017 की जस्ट्थजत
मरािा मंकदर प्रजत वगा लेनदेन नहीं लेनदेन नहीं के ऄनुसार रू. 44,773
01.10.2019
मीटर प्रजत प्रजत वगा मीटर।
क जेएनपीटी
भूजम
और 1.10.2019
अइओसीएल
क रू.48,426 प्रजत[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 9
समझौता वगामीटर
रु.30,850/- (रू.44773 x 1.04 x
प्रजत वगा मीटर 1.04)
ह।ै
1.10.2017
1.10.2019 स ेपट्टा
की जस्ट्थजत के
ककराया = रू. 242.13
ऄनुसार
प्रजत वगा मीटर प्रजत
रू.28,523
माह ।
प्रजत वग ामीटर।
[रू.30,850
/(1.04*1.04)]
भूजम और
संरचनाओं की
लागत 44773
रुपय ेप्रजत वग ा
मीटर बनती है।
(च). मअु वजे की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना म ेंएफएसअइ कारक का ऄनप्रु य ग।
टीएएमपी द्वारा, ईपभ ग की गइ एफएसअइ और क्षेत्रक के अधार पर एसओअर दरक के ककराये/मुअवजे की
गणना प्रजत वगा मीटर भूजम के अधार पर ऄनुम दन के बाद भी आसके जववादास्ट्पद मुद्दा बनने की संभावना ह गी।
आमारतक/संरचनाओं की ईपभ ग की गइ एफएसअइ के साथ भूजम की एसओअर दरक क ज ड़ने के कइ पररणाम
और जरटलताएं हैं जैसे कक एफएसअइ की गणना कैसे करें, डीसी जनयमक के ऄनुसार फंजगबल एफएसअइ की छूट
और ऄनुमेय एफएसअइ, अकद । आन पहलुओं का जवस्ट्तार से ऄध्ययन करने के जलए, 2021 के टीअर 122 के
माध्यम से ब डा ने, एमसीजीएम के एक सेवाजनवृत्त मुख्य ऄजभयंता/य जना जनदिे क, ईच्च न्यायालय के सेवाजनवृत्त
न्यायाधीि और एमबीपीटी ऄजधकाररयक के एक समूह से युि जविेर्षज्ञ जजसमें सलाहकार (य जना), मुख्य
ऄजभयंता, सीएलओ, एफए और सीएओ, सजचव और संपदा प्रबंधक (अइ/सी) सजहत एमबीपीटी पैनल पर पंजीकृत
मूल्यांकक के साथ एक सजमजत के गिन की मंजूरी दी ह।ै सजमजत ईपर ि मुद्दक पर ऄपनी जसफाररिें दगे ी और
सजमजत द्वारा ऄनुिजं सत कारकक पर वास्ट्तजवक ककराए/मुअवजे की गणना के जलए मामले क एलएसी और ब डा के
समक्ष लाया जाएगा।
पत्तन न्यास, एससी के फैसले के ऄनुसार माजसक ककरायेदारक क एमसीजीएम संपजत्त ईपकर (डब्ल्यूबीटी,
एसबीटी, इजीसी और इडी) के साथ वार्थर्षक ककराए का 55.5% जबल द े रहा ह ै और ईस की वसूली करना
एमबीपीटी की जजम्मेदारी थी।
एलएसी ने कदनांक 23.08.2021 की ररप टा के माध्यम से जसफाररि की कक भजवष्य में भी आसी पिजत का पालन
ककया जाना है, तथाजप , एमसीजीएम ईपकरक की गणना प्रस्ट्ताजवत एसओअर 2012-2017 के ऄनुसार पुन:
पररकजलत की जाएगी, जैसा कक टीएएमपी द्वारा ऄनुम कदत ककया जा सकता है, मुंबइ पत्तन न्यास भूजम के सभी
रेडी रेकनर क्षेत्रक (गैर घरेलू ऄजधभ गक) की सभी माजसक ककराएदारी और लाआसेंस के संबंध में 11 महीने तक की
ककरायेदारी और लाआसेंस। आसे ब डा द्वारा 2021 के टीअर 155 द्वारा ऄनुम कदत ककया गया ह।ै आसे 2017-2022
के एसओअर के जलए लागू ककया जाएगा ।
2012-2017 और 2017-2022 के जलए संि जधत एसओअर के ऄनुसार ऄंतर के बकाया के सभी मांग न रटस
सभी माजसक ककरायेदारी, पंद्रह माजसक पट्टक, समाप्त पट्टक और लाआसेंसक के जलए, जबना ब्याज के, पररसर के गलत
ईपय ग के जलए मुअवजे के रूप में और मांग न रटस प्राप्त ह ने की तारीख से 3 महीने की समय सीमा दते े एए
जारी ककए जाएंगे और जवलंजबत भुगतानक के जलए, टीएएमपी का ऄनुम दन प्राप्त ह ने की िता के ऄध्यधीन लागू
दरक पर ब्याज लगाया जाएगा।10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
2.3. आस प्रकार, एमबीपीटी ने ब डा के जवजभन्न संकल्पक के अधार पर जनकाली गइ दरक की ऄनुसूची के जलए
01.10.2012 से 30.09.2022 तक ब डा द्वारा ऄनुम कदत एसओअर के जलए टीएएमपी की मंजूरी का ऄनुर ध ककया है। ये दरें संबंजधत
रेडी रेकनर ज न के तहत अने वाले प्लाटक/ऄवसंरचनाओं के खाली पड़े एए प्लाटक,भूखंडक/ऄवसरंचनाओं सजहत समय सीमा समाप्त
पट्टक/पंद्रह माजसक पट्टक/माजसक ककरायेदारी/भूखंडक के लाआसेंसक (अबंटन के जलए अरजक्षत मूल् य, वार्थर्षक ककराया/ ऄपफ्रंट जप्रजमयम की
गणना करने के जलए) के जलए लागू हकगी। जजनका जववरण नीचे कदया गया ह ै:
(i) गैर घरेल ूऄजधभ गक के जलए 01-10-2012 स े30-09-2017 तक के जलए एसओअर म ेंसिं धन
िम स.ं अर अर यजू नट रेडी रेकनर के ऄनसु ार टीअर स.ं एफएसअइ- रेडी रेकनर 2012
ज न जववरण 1.00 रेकनर 01.10.12 स े30.9.13
2012 के जलए के ऄनसु ार 4% वार्थर्षक
राज्य सरकार वजृ ि के साथ भजू म
अरअर 2012 मल्ू यक पर एफएसअइ
प्रजत वग ामीटर के 1.00 (भजू म नीजत के
ऄनसु ार खलु ी सदं भ ाम ें6% ररटन ाप्रजत
भजू म का भजू म वर्ष ा के ऄनसु ार) के जलए
मल्ू य प्रजत वग ा मीटर प्रजत
माह प्रस्ट्ताजवत अधार
(रू.।)
दर (रू.)
यूजनट-14 लेडी जमिेदजी र ड- टीअर 153 71800 359
(माजहम जसटी लाआट जसनेमा कदनांक
1 17/116
बंदर) जंक्िन से माजहम चचा 24.08.2021
जंक्िन के बीच का भाग।
यूजनट-14 कफ परेड का जहस्ट्सा डॉ. टीअर 153 214000 1070
(पायलट ह मीभाभा र ड के ईत्तर कदनांक
2 1/5 बंदर) की ओर और प्रकाि पेिे 24.08.2021
माग ाके पूवी जहस्ट्से की
ओर
यूजनट-15 पी डी मेल र ड (फ्रेरे टीअर 153 125800 629
र ड) सामान्य डाकघर से कदनांक
3 2/13
नॉटा ऑफ ए वाडा की 24.08.2021
सीमा तक
न ट :
1. ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना, एफएसअइ की प्रय ज्यता के ईद्देश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि के ऄनुसार
अधारभूत ककराए और कारक के अधार पर की जाएगी।
2. ईपर ि दरक में कर, सेवा िुल्क, ऄथादडं , ब्याज-दरें िाजमल नहीं हैं।
3. जल जनकायक के अवंटन की दर, एसओअर दरक के 50% पर लागू ह गी ।
4. कदनांक 01.10.2012 से 30.09.2017 तक की ऄवजध के जलए बकाया-ऄंतर (जडफरेंजियल एररयर), दने दाररयक और ऄन्य
दये राजियक/प्रभारक की गणना ईपर ि दरक के अधार पर की जाएगी।
5. ये दरें गैर-घरेलू ऄजधग्रहणक/व्यवसायक के जलए लागू ह।ैं
6. ब डा की नीजत के ऄनुसार समय-समय पर ऄनुमेय से ऄजधक ऄवजध के जलए ब्याज प्रभाया ह गा।
7. ककरायेदारक/पट्टेदारक/लाआसेंसधाररयक/रहने वालक क एक महीने के माह के ककराए/मुअवजे/लाआसेंस िुल्क की मांग सूचना
जमलने या नहीं जमलने पर भी, अगामी माह के 15 वें कदन या ईससे पहले भुगतान करना ह गा।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 11
(ii) गैर-घरेल ूव्यवसायक के जलए 01.10.2012 स े30.09.2017 की ऄवजध के जलए एसओअर म ेंसिं धन
िम स.ं अर अर यजू नट रेडी रेकनर के ऄनसु ार टी. अर. एफएसअइ- रेडी रेकनर 2012
ज न जववरण सख्ं य ा. 1.00 रेकनर 01.10.12 स े
2012 के जलए 30.9.13 के ऄनसु ार
राज्य सरकार 4% वार्थर्षक वजृ ि के
अरअर 2012 साथ भजू म मल्ू यक पर
प्रजत वग ामीटर के एफएसअइ 1.00
ऄनसु ार खुली (भजू म नीजत के सदं भ ा
भजू म का भजू म म ें6% ररटन ाप्रजत
मल्ू य (रूपय)े वर्ष ाके ऄनसु ार) के
जलए प्रजत वग ामीटर
प्रजत माह प्रस्ट्ताजवत
अधार दर (रूपय)े
1 1/6क यूजनट-12 और पूवी सागर पर, पजिम टीअर 135 1,19,243 596.11
14 (ससून डॉक िहीद भगत ससह र ड पर, कदनांक
के मछली दजक्षण ह मी भाभा र ड 24.08.2021
अधाररत पर ईत्तर मंडल की सीमा
व्यवसाय) पर। (न ट संख्या 9 दखे ें)
2 3/36 यूजनट -14 (फेरी पीडी 'मेल र ड के पूवा की टीअर 139 1,17,098 585.49
वाफा भूजम /जेट्टी ओर समुद्र के ककनारे कदनांक
के मछली (जवक्ट ररया डॉक और 24.08.2021
अधाररत सप्रसेस डॉक) तक बी वाडा
ऄजधभ ग) के सभी जहस्ट्से।
3 3/36 बंदर यूजनट-14 पीडी 'मेल र ड के पूवा की टीअर 139 1,36,856 684.28
(नौका घाट-पीटी ओर समुद्र के ककनारे कदनांक
संरचना के (जवक्ट ररया डॉक और 24.08.2021
मछली अधाररत सप्रसेस डॉक) तक बी वाडा
ऄजधभ ग) के सभी जहस्ट्से।
4 -- जेडी द्वीप जेडी द्वीप पर मॉजूदा टीअर 137 23,444 117.22
रीक्लेम की गइ भूजम कदनांक
24.08.2021
न ट :
1. ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना, एफएसअइ की प्रय ज्यता के ईद्देश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि के ऄनुसार
अधारभूत ककराए और कारक के अधार पर की जाएगी।
2. ईपर ि दरक में कर, सेवा िुल्क, ऄथादडं , ब्याज-दरें िाजमल नहीं हैं।
3. जल जनकायक के अवंटन की दर, एसओअर दरक के 50% पर लागू ह गी ।
4. कदनांक 01.10.2012 से 30.09.2017 तक की ऄवजध के जलए बकाया-ऄंतर (जडफरेंजियल एररयर), दने दाररयक और ऄन्य
दये राजियक/प्रभारक की गणना ईपर ि दरक के अधार पर की जाएगी।
5. ये दरें गैर-घरेलू ऄजधग्रहणक/व्यवसायक के जलए लागू ह।ैं
6. ब डा की नीजत के ऄनुसार समय-समय पर ऄनुमेय से ऄजधक ऄवजध के जलए ब्याज प्रभाया ह गा।12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
7. ककरायेदारक/पट्टेदारक/लाआसेंसधाररयक/रहने वालक क एक महीने के माह के ककराए/मुअवजे/लाआसेंस िुल्क की मांग सूचना
जमलने या नहीं जमलने पर भी, अगामी माह के 15 वें कदन या ईससे पहले भुगतान करना ह गा।
(iii) गैर-घरेल ूव्यवसायक के जलए01.10.2017 स े30.09.2022 तक की ऄवजध के जलए एसओअर म ेंसिं धन
िम स.ं अर अर यजू नट रेडी रेकनर के ऄनसु ार टी अर स.ं वर्ष ा 2017-18 एफएसअइ 1.00 के
. ज न जववरण के जलए जलए प्रजत वग ामीटर प्रजत
मल्ू याकं नकताओंा माह प्रस्ट्ताजवत अधार
की ररप टा के दर (भजू म नीजत के सदं भ ा
ऄनसु ार खलु ी म ें 6% ररटन ा प्रजत वर्ष ा के
भजू म का ईजचत ऄनसु ार) एफएमवी पर
बाजार मल्ू य 01.10.17 स े 30.9.18
एफएसअइ- तक 4% वार्थर्षक वजृ ि के
1.00 के जलए साथ (रू. )
प्रजत वग ा मीटर
(रु.)
1 1/6क यूजनट-12 और पूवी सागर पर, पजिम टी अर 135 1,45,077 725.38
14 (ससून डॉक िहीद भगत ससह र ड कदनांक
के मछली पर, दजक्षण ह मी भाभा 24.08.2021
अधाररत र ड पर ईत्तर मंडल की
व्यवसाय) सीमा पर। (न ट संख्या 9
दखे ें)
2 1/6क यूजनट -14 पूवी सागर पर, पजिम टी अर 136 1,74,381 871.91
(जमिेदजी बंदर िहीद भगत ससह र ड कदनांक
के मछली पर, दजक्षण ह मी भाभा 24.08.2021
अधाररत र ड पर ईत्तर मंडल की
व्यवसाय) सीमा पर। (न ट संख्या 9
दखे ें)
3 3/36 बंदर यूजनट-14 पीडी 'मेल र ड के पूव ा टी अर 139 1,42,467 712.34
(नौका घाट- की ओर समुद्र के ककनारे कदनांक
भूजम/जेट्टी का (जवक्ट ररया डॉक और 24.08.2021
मछली अधाररत सप्रसेस डॉक) तक बी वाडा
व्यवसाय) के सभी जहस्ट्से।
4 3/36 बंदर यूजनट-14 पीडी 'मेल र ड के पूव ा टी अर 139 1,66,506 832.53
(नौका घाट के की ओर समुद्र के ककनारे कदनांक
मछली अधाररत (जवक्ट ररया डॉक और 24.08.2021
व्यवसाय - पीटी सप्रसेस डॉक) तक बी वाडा
संरचना) के सभी जहस्ट्से।
5 -- यूजनट-12 जेडी द्वीप पर मौजूदा टी अर 137 28,523 142.62
भूजम कदनांक
जेडी द्वीप
24.08.2021
6 -- यूजनट -12 जेडी द्वीप से सटी एइ री- टी अर 137 24,680 123.40*
क् लमे की गइ भूजम कदनांक
जेडी द्वीप
24.08.2021[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 13
7 -- जेडी द्वीप जेडी द्वीप पर मरािा टी अर 137 48,426 242.13#
मंकदर dated
24.08.2021
* जेडी द्वीप से सटी एइ भूजम के जलए 01.10.2017 के बजाय 01.10.2019 से प्रभावी एसओअर ।
# जेडी द्वीप पर मरािा मंकदर के जलए 01.10.2017 के बजाय 01.10.2019 से प्रभावी एसओअर ।
क. न ट :
1. ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना मूलाधार ककराए और कारक के अधार पर की जाएगी, जैसा कक एफएसअइ की
प्रय ज्यता के ईद्देश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि की जा सकती ह।ै
2. ईपर ि दरक में कर, सेवा िुल्क, दडं , ब्याज दरें िाजमल नहीं हैं।
3. जलाियक के अबंटन के जलए दर, एसओअर का 50 प्रजतित लागू ह गी ।
4. 01.10.2017 से अगे की ऄवजध के जलए जडफरेंजियल एररयसा दने दाररयां ऄन् य बकाया और प्रभार ।
5. ये दरें गैर घरेलू ऄजधभ गक पर लागू ह ैं।
6. ऄनुमेय ऄवजध से ऄजधक समय पर, ब डा की नीजत के ऄनुसार, समय समय पर लागू ब्याज प्रभाया ह गा।
7. मांगे गए या नहीं, एक महीने के जलए ककराए/मुअवजे/लाआसेंस िुल्क का भुगतान ककरायेदारक/पट्टेदारक/
लाआसेंसधाररयक/ऄजधभ जगयक क प्रत्त्येक अगामी (बाद के) महीने के 15 वें कदन या ईससे पहले करना ह गा।
2.4 एमबीपीटी ने कहा है कक यह प्रस्ट्ताव भूजम प्रबंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 के संदभा में तैयार ककया
गया ह।ै आसके अगे, एमबीपीटी ने कहा ह ै कक एमपीटी ऄजधजनयम, 1963 की धारा 49 और पीजीएलएम-2015 के पैरा 13(ग) के
तहत, 1-10-2012 से 30-09-2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध हते ु एसओअर के जलए टीएएमपी का ऄनुम दन,
संबंजधत रेडी रेकनर ज न के तहत अने वाले गैर घरेलू ऄजधभ गक के सभी समाप्त पट्टक पंद्रह माजसक पट्टक, माजसक ककरायेदारी और
लाआसेंसक के जलए ऄपेजक्षत है।
3.1. पत्तन के प्रस्ट्ताव के संबंध में, आस प्राजधकरण ने 15 माचा 2000 क एक अदिे पाररत ककया था जजसमें पत्तन की संपदाओं के
ईपय ग के जलए दरक के पैमाने और ितों के जववरण के संबंध में प्राजधकरण के ऄजधकार क्षेत्र के बारे में कानूनी जस्ट्थजत जनधारा रत की गइ
थी।
3.2. मुंबइ पत्तन न्यास (एमबीपीटी) न े ऄप्रैल 2000 में बॉम्बे हाइक टा में एक ररट याजचका दायर की जजसमें 15 माचा 2000 के
अदिे क चुनौती दी गइ और ऄनुर ध ककया गया कक प्राजधकरण के पास एमबीपीटी से संबंजधत और पत्तन की सीमा से बाहर जस्ट्थत
ईन पररसरक की दरें तय करने का क इ ऄजधकार नहीं ह।ै ।
3.3. बॉम्बे हाइ क टा की माननीय जडवीजन बेंच ने 2 मइ 2000 क एक ऄंतररम अदिे पाररत ककया जजसमें प्राजधकरण क , 15
माचा 2000 के अदिे क प्रभावी करने से र क कदया गया था कक ईसमें जलया गया जनणाय पत्तन या पत्तन के पएंच की सीमा में ककसी
भी संपजत्त या स्ट्थान पर लागू नहीं ह गा ।
3.4. भूतल पररवहन मंत्रालय के (तत्त्कालीन) जिसपग जवभाग के साथ ऄतीत म ें टीएएमपी द्वारा आस मुद्दे क सुलझाने का सुझाव
दने े वाले ककए गए प्रयास कक क्या प्राजधकरण के पास न्याजयक समीक्षा की ऄपेक्षा सरकार के नीजत जनदिे के माध्यम से पत्तन न्यास की
सभी संपदाओं पर ऄजधकार-क्षेत्र है या नहीं, का ऄभी तक क इ पररणाम नहीं जनकला। चूंकक मामला सुनवाइ के ऄंजतम चरण में था और
आस संबंध में सरकार की ओर से क इ प्रजतकिया नहीं अइ थी, आसजलए टीएएमपी ने दी गइ सलाह के अधार पर बॉम्बे के ईच्च न्यायालय
में टीएएमपी द्वारा पाररत 15 माचा 2000 के अदिे का वररष्ठ ऄजधविा द्वारा बचाव करने के जलए, एक कानूनी ऄजधविा क जनयुि
ककया ह।ै ।
3.5. आस पृष्ठभूजम में, जिसपग मंत्रालय (एमओएस) ने ऄपने पत्र सं. सजचव (एस)/जवजजट-मुंबइ/भूजम प्रबंधन/2018(333951)
कदनांक 25 माचा 2019 में 21 ऄगस्ट्त 2018 क मुंबइ में भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2015 पर स्ट्पष्टीकरण के संबंध में सजचव, एमओएस
की ऄध्यक्षता में अय जजत बैिक के कायावृत्त की एक प्रजत क ऄग्रेजर्षत ककया था। कायावृत्त की प्रजतजलजप क ऄग्रेजर्षत करते एए, कायावृत्त
के भाग के रूप में अगे बढने से संकेत जमलता ह ैकक एमबीपीटी ररट याजचका वापस ले लेगा और मंत्रालय टीएएमपी क सलाह दगे ा कक14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
कदनांक 14 मइ 2018 के स्ट्पष्टीकरण के साथ परित पीजीएलएम 2015, के तहत टीएएमपी द्वारा मुंबइ पत्तन के टाईनजिप क्षेत्रक सजहत
सभी क्षेत्रक के जलए 01.10.2012 से एसओअर, जनधााररत ककये जाएंगे।
3.6. एमओएस के कदनांक 25 माचा 2019 के पत्र के जवाब में, हमने ऄपने पत्र कदनांक 28 माचा 2019 के माध्यम से, ऄन्य बातक
के साथ-साथ, तत्त्कालीन एमओएस क सूजचत ककया था कक टीएएमपी एमबीपीटी भूजम के जलए 01 ऄक्टूबर 2012 से अगे की ऄवजध
के जलए पट्टा ककराया/लाआसेंस िुल्क के संबंध में एमबीपीटी द्वारा ररट याजचका क वापस लेने के ऄध्यधीन, सदभााधीन मामले में
तत्त्कालीन एमओएस के जनदिे क का ऄनुपालन करेगा।
3.7. आस पृष्ठभूजम में, एमओएस न े ऄपने इ-मेल कदनांक 16 मइ 2019 के माध्यम से टीएएमपी क ऄन्य बातक के साथ-साथ,
एमबीपीटी द्वारा पीजीएलएम कदनांक 14.05.2018 पर स्ट्पष्टीकरण के साथ परित, भूजम प्रबंधन के जलए नीजत कदिाजनदिे 2015
(पीजीएलएम 2015) के पररणामस्ट्वरूप, टाईनजिप क्षेत्रक सजहत मुंबइ पत्तन के सभी क्षेत्रक की के जलए ररट याजचका वापस लेने के बाद
ही, 01.10.2012 से एसओअर क जनधााररत करने का जनदिे कदया था। ईि पत्र के माध्यम से, एमओएस ने एमबीपीटी से ररट
याजचका संख्या 2000 का 1153 क बॉम्बे हाइ क टा से वापस लेने और एमओएस और टीएएमपी क आसकी सूचना दने े का ऄनुर ध
ककया ।
3.8. आस संबंध में, एमबीपीटी ने ररट याजचका क वापस ले जलया ह ै और माननीय बॉम्बे हाइक टा ने ऄपने अदिे कदनांक 08
ऄगस्ट्त 2019 के द्वारा ररट याजचका क वापस जलए जाने के रूप में जनपटान करने का अदिे पाररत ककया ह।ै
3.9. आस प्रकार, एमबीपीटी ने जवजभन्न अरअर ज नक के ऄंतगात अने वाली 07 प्ल ाटक की भूजम क 01.10.2012 से
30.09.2017 की ऄवजध के जलए और 01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध के जलए 07 प् लाटक की भूजम क ककराये पर दने े के
जलए दरक की ऄनुसूची और ककराए/मुअवजे के संि धन हते ु ऄनुम दन के जलए एक प्रस्ट्ताव पेि ककया ह।ै आसके साथ ही, एमबीपीटी न े
भी एमबीपीटी के टाईनजिप क्षत्रे क में, जवजभन्न अरअर ज न के ऄंतगात अने वाली भूजम क ककराए पर दने े के जलए, गैर-घरेलू
ऄजधभ गक/घरेलू ऄजधभ गक के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2020 की पंचवर्षीय ऄवजध के जलए
दरक की ऄनुसूची और ककराए/मुअवजे के संि धन के ऄनुम दन के जलए 6 समान प्रस्ट्ताव दायर ककए ह।ैं जजनका ऄलग से जनपटान ककया
गया ह।ै
4. प्रस्ट्ताव क स्ट्वीकार करते एए, एमबीपीटी क कदनांक 01 ऄक्टूबर 2021 के पत्र द्वारा कुछ जानकारी/स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करने
का ऄनुर ध ककया गया था। एमबीपीटी ने ऄपने पत्र संख्या एफए/ओइए/-एल/38 (21)/जनरल/313 कदनांक 13 ऄक्टूबर 2021 के
द्वारा जवाब कदया है। मांगी गइ सूचना/स्ट्पष्टीकरण और ईस पर एमबीपीटी की प्रजतकिया नीचे सारणीबि ह:ै
िम स.ं प्राजधकरण द्वारा मागं ी गइ सचू ना एमबीपीटी का ईत्त्त र
1. एमबीपीटी वतामान में जवजभन्न पंजीकृत ईपय गकतााओं/ एमबीपीटी द्वारा जवजभन्न पंजीकृत ककरायेदारक/पट्टेदारक पर
ककरायेदारक/ पट्टेदारक पर एमबीपीटी द्वारा लगाए जा रहे लगाए जा रहे क्षेत्रवार प्रचजलत/मौजूदा लीज रेंट/मुअवज ेकी
क्षेत्रवार प्रचजलत/मौजूदा पट्टा ककराया की तुलना में प टा तुलनात्त्मक जस्ट्थजत और एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत नए
द्वारा ऄपन े जवर्षयगत प्रस्ट्ताव में प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराया की एसओअर के अधार पर प्रस्ट्ताजवत ककराया/मुअवजा प्रस्ट्तुत
तुलनात्त्मक जस्ट्थजत प्रस्ट्तुत करेगा। ककया गया ह।ै
2. प्रस्ट्ताव की प्रारंजभक जांच म ें पाया गया कक 17/116 एमबीपीटी ने अरअर ज न 17/116 (माजहम बंदर- यूजनट
अरअर ज न के तहत यूजनट-14 (माजहम बंदर) 1/5 अरअर 14), अरअर ज न 1/5 (पायलट बंदर- यूजनट 14), अरअर
ज न के तहत यूजनट-14 (पायलट बंदर) और यूजनट-15 ( ज न 2/13 (पीडीमेल र ड - यूजनट 15)के संबंध में एलएसी
2/13 अरअर ज न के तहत पी.डी'मेल ) प्रस्ट्ताव कदनांक 23 की 18-08-2021क एइ बैिक की प्रत्त् येक कायावाही की
जसतंबर 2021 के जलए एलएसी ररप टा/मूल्यांकन ररप टा, के प्रजत प्रस्ट् तुत कर दी ह ै ।
संलग्न नहीं पाए गए ह।ैं एमबीपीटी ईि तीन भूखंडक में से
प्रत्त्येक के जलए एलएसी ररप टा/मूल्यांकन ररप टा प्रस्ट्तुत करे।
3. (i) अरअर ज न 1/6क के तहत प्लाट नं. यूजनट-12 और 14 यह स्ट्पष्ट ककया जाता है कक अरअर ज न 1/6क (ज पूव ा में
(ससून डॉक का मछली अधाररत व्यवसाय) में वर्षा 2012- समुद्र से जघरा ह;ै पजिम में िहीद भगतससह र ड से; दजक्षण
17 की ऄवजध के जलए पट्टा ककराया की अधार दर रेडी में ह मी भाभा र ड; ईत्तर में जडवीजन सीमा से) 03 भागक में
रेकनर 2019-20 की भूजम दर के 80% और 4% प्रजत वर्षा फैला एअ ह;ै भाग-1 यूजनट 12 (ससून डॉक क्षेत्र क
की दर से डी-एस्ट्केलेटेड के अधार पर, 01 ऄक्टूबर 2012 छ ड़कर) में है, भाग-3 जमिेदजी बंदर (यूजनट-14) में है[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 15
क बाजार मूल्य पर पएचं ने के जलए रू.596.11 प्रजत वगा और भाग-2 ससून डॉक क्षेत्र (यूजनट 12 और 14) म ें ह ै और
मीटर प्रजत माह प्रस्ट्ताजवत ह।ै हालांकक, एमबीपीटी के पहले आसे एसओअर 2012-17 के जलए अरअर ज न 1/6ए
प्रस्ट्तुत एक ऄन्य प्रस्ट्ताव कदनाकं 6 ऄगस्ट्त 2021, में (भाग -1) के जलए प्रस्ट्ताव कदनांक 06.08.2021 के तहत
एमबीपीटी ने प्रजत माह प्लॉट नं. 12 (पूवी सागर पर, 01.10.2012 क 494.50 रुपये प्रजत वगा मीटर प्रजत माह
पजिम िहीद भगत ससह र ड पर, दजक्षण ह मी भाभा र ड की दर के प्रस्ट्ताव से प्रस्ट्तुत ककया गया था; जजसम ें ससून
पर ईत्तर जडवीजन सीमा पर) ईसी अरअर ज न 1/6 क के डॉक (यूजनट 12 और 14) का क्षेत्र िाजमल नहीं ह ै ज मुख्य
तहत रेडी रेकनर 2012 पर अधाररत 1.10.2012 पट्टा रूप से मछली अधाररत व्यवसायक के जलए ईपय ग ककया
ककराया रू.494.50 प्रजत वगा मीटर प्रस्ट्ताजवत ककया ह।ै । जाता ह।ै आसका एसओअर 2012-17 के जलए प्रस्ट् ताव
कदनांक कद. 06.08.2021 के पैरा 6(एच) में और ऄनुलग्नक-I
(ii)। आसी प्रकार प्लॉट न.ं अरअर ज न 3/36 के ऄंतगात
(एसओअर दरक की ताजलका) के न ट संख्या 9 में भी के स्ट्पष्ट
बन्दर यूजनट-14 (नौका घाट-भूजम/जेट्टी का मछली अधाररत
रूप से ईल् लेख ककया गया था जैसे कक पुराने ससून डॉक, फेरी
व्यवसाय), 2012-17 की ऄवजध के जलए पट्टे के ककराये की
घाट और जवाहर द्वीप की संपदा भूजम क ईपर ि दरक से
अधार दर बाजार के अधार पर ₹ 585.49 प्रजत वगा मीटर
बाहर रखा गया ह।ै तदनुसार, यह प्रस्ट्ताव ऄलग से प्रस्ट्तुत
प्रजत माह प्रस्ट्ताजवत की गइ ह।ै भूजम का मूल्य रू148166
ककया गया ह ै क्यककक अरअर ज न 1/6ए (भाग -2) के
प्रजत वगा मीटर। 1.10.2018 की जस्ट्थजत के ऄनुसार
ऄंतगात अन े वाले ससून डॉक के क्षेत्र क एसओअर 2012-
मूल्यांकक द्वारा प्राप्त ककया गया और @ 4% प्रजत वर्षा की
17 के पहले के प्रस्ट्ताव कदनांक 06.08.2021 ।
दर स े घटाया गया। 01.10.2012 क बाजार मूल्य पर
पएचं ने के जलए। आसके ऄलावा, अरअर ज न 3/36 के तहत ईि ससून डॉक क्षेत्र का मूल्यांकन ऄलग से ककया गया था
बन्दर यूजनट-14 (फेरी घाट - पीटी संरचना के मछली और वैल्यूऄर ने एफएमवी क 2019-20 की रेडी रेकनर
अधाररत व्यवसाय) के मामले में, एमबीपीटी न े भूजम के भूजम दर के 80% के रूप म ें यह दखे ते एए ऄनुिंजसत ककया
बाजार मूल्य के अधार पर ₹684.28 प्रजत वगा मीटर प्रजत था, कक ससून डॉक अरजक्षत है और मछली पकड़ने के ईद्य गक
माह पर पट्टा ककराया प्रस्ट्ताजवत ककया ह।ै .148166 प्रजत और संबंजधत गजतजवजधयक के जलए ईपय ग ककया जाता है।
वगा मीटर। और 1.10.2018 की जस्ट्थजत के ऄनुसार 2019 की जस्ट्थजत के ऄनुसार मूल्यांकनकताा द्वारा प्राप्त दर
संरचनाओं के जलए रु.25,000 प्रजत वगा मीटर, जैसा कक क की अधार दर क 01.10.2017 क 725.38 रु.प्रजत वग ा
मूल्यांकनकता ा द्वारा प्राप्त ककया गया था, कुल जमलाकर मीटर प्रजत माह पर पएचं ने के जलए 4% स े कम कर कदया
रु.1,73,166 प्रजत वगा मीटर ज @4% प्रजत वर्षा की दर से गया था ज कक 01.10.2012 क रुपये 596.11 प्रजत वगा
घटाया गया ह।ै 1.10.2012 क बाजार मूल्य पर पएचं ने के मीटर प्रजत माह की दर पर अन ेके जलए 4% से और कम कर
जलए। हालांकक, पहले प्रस्ट्तुत ककए गए 6 ऄगस्ट्त 2021 के कदया गया ह ै। रू.494.50 प्रजत वग ा मीटर प्रजत माह की दर
एक ऄन्य एमबीपीटी प्रस्ट्ताव में, एमबीपीटी ने लीज रेंटल 2012 के रेडी रेकनर पर 6% प्रत्त् यागम पर अधाररत ह,ै ज
रू.134 प्रजत वगा मीटर का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै प्रजत माह प्लॉट ससून डॉक की एस्ट्टेट भूजम क छ ड़कर अरअर ज न 1/6 क
न.ं 8, डॉक [पी.डी' मेल र ड के पूव ाकी ओर समुद्र के ककनारे के ऄंतगात अन े वाले क्षेत्र के जलए ह।ै चूंकक ससून डॉक क्षेत्र
(जवक्ट ररया डॉक और सप्रसेस डॉक) तक बी वाडा का पूरा 1/6 ए (भाग - 2) क्षेत्र के जलए और ससून डॉक क्षेत्र के बाहर
जहस्ट्सा] ईसी अरअर ज न 3/36 के तहत रेडी रेकनर 2012 अरअर ज न 1/6 ए (भाग -1) के ऄंतगात अन े वाले भूखंडक
पर अधाररत 1.10.2012 । के जलए ऄलग-ऄलग तरीकक पर जवचार ककया जाता है
आसजलए, पट्टा ककराये के जलए, ईसी एक ही अरअर ज न के
जलए ऄलग-ऄलग दरें प्रस्ट्ताजवत की जाती ह ैं।
(iii)। आस संबंध में, एमबीपीटी से यह स्ट्पष्ट करने का ऄनुर ध यह स्ट्पष्ट ककया जाता ह ै कक अरअर ज न 3/36 एमबीपीटी
ककया जाता है कक एक ही अरअर ज न में अन े वाले प्रत्त्येक डॉक क्षेत्र, यूजनट 9 के वाडी बंदर क्षेत्र, यूजनट 14 (भाग -1)
प्लॉट के जलए एक ऄलग और एक ही अरअर ज न में अन े के मैलेट बंदर क्षेत्र और यूजनट 14 के न्यू फेरी घाट क्षेत्र में
वाले प्लॉटक के जलए लीज रेंटल की जवजभन्न दरक के जनधाारण फैले द भागक म ें ह।ै (भाग 2)। फेरी घाट क्षेत्र में दी गइ प टा
क न्याय जचत िहराने की पिजत क्यक ऄपनाइ गइ है । रस्ट्ट संरचना (यात्री िेड) के साथ ककरायेदारी भी ह ै ज
घाट/जेट्टी पर ह ै और ईस पर यात्री िेड (एमबीपीटी
संरचना) (3/36, भाग-2)। अरअर ज न 3/36 (भाग-2) के
ऄंतगात अन े वाले फेरी वाफा क्षेत्र क पहले के एसओअर
2012-17 के प्रस्ट्ताव कदनांक 06.08.2021 में िाजमल नहीं
ककया गया था जजसका स्ट्पष्ट रूप से एसओअर 2012-17
प्रस्ट्ताव कदनांक 06.08.2021 के पैरा 6(एच) और ऄनुलग्नक-16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
I (एसओअर दरक की ताजलका) के न ट संख्या 9 में भी
ईल् लेख ककया गया था।
मूल्यांकक ने ऄपनी ररप टा म ें जमीन का मूल्य.
1,48,166/- रुपये प्रजत वगा मीटर और साथ में संरचना
(यात्री िेड) रु. 01.10.2018 की जस्ट्थजत के ऄनुसार
1,73,166/- प्रजत वगा मीटर (25,000/- रुपये प्रजत वगा
मीटर ज ड़कर) कदया है। आसे 1.10.2012 क फेरी घाट की
भूजम/घाट/जेट्टी क्षेत्र के जलए 585.49 रुपये प्रजत वगा मीटर
प्रजत माह और फेरी घाट पर एमबीपीटी संरचना (यात्री िेड)
के साथ भूजम के जलए 684.28 रुपये प्रजत वगा मीटर प्रजत
माह के बाजार मूल्य पर पएचं ने के जलए 4% तक कम कर
कदया गया था।
अरअर ज न 3/36 (भाग -1) के तहत भूजम, ऄन्य
ककराए पर दी गइ भूजम क भी कवर करती है ज जेट्टी / घाट
पर नहीं है और आसजलए, जैसा कक एसओअर ताजलका
2012-17 के नीचे न ट संख्या 9 में ईल्लेख ककया गया ह ै
(ऄथाात ऄनुबंध- I में) जैसे " ओल्ड ससून डॉक, फेरी व्हाफा
और जवाहर द्वीप की संपदा भूजम क ईपर ि दरक से बाहर
रखा गया है।
भूजम के जलए एसओअर की गणना के जलए जवजभन्न
पिजतयक का ईपय ग ककया जाता ह ै ज अरअर ज न 3/36
(भाग-1) के तहत जेटी/घाट पर नहीं ह ैज 01.10.2012 क
ज न 3/36 के अरअर मूल्य के 6% ररटन ा पर अधाररत ह।ै
जबकक फेरी वाफा (3/36, भाग -2) क्षेत्र के जलए, यात्री िेड
का मूल्यांकन करने के जलए मूल्याकं नकताा क जनयुि ककया
गया था और जेट्टी / घाट द नक प टा रस्ट्ट द्वारा जनर्थमत और
ऄनुरजक्षत प टा रस्ट्ट संरचनाएं ह ैं और आसजलए, ऄलग-ऄलग
अधार-दर एसओअर के संि धन के जलए जवचार ककया
जाता है।
4. 2017-2022 की ऄवजध के जलए ज न 1/6ए और 3/36 में जैसा कक उपर के पैरा में बताया गया ह,ै चूंकक अरअर ज न
अन े वाले जवजभन्न भूखंडक के जलए समान ऄंतर ककराया 1/63क, 03 भागक में और 3/36 02 भागक में जवभाजजत है।
एमबीपीटी के प्रस्ट्ताव कदनांक 03 ऄगस्ट्त 2021 और संदभा एसओअर 2017-22 के जवर्षयगत प्रस्ट्ताव म,ें अरअर ज न
म ें प्रस्ट्ताव में दखे ा गया ह।ै एमबीपीटी से ऄनुर ध ह ै कक वह 1/6क क 3 भागक म ें जवभाजजत ककया गया ह ै (यूजनट 12 -
एक ही अरअर ज न में अने वाले प्लॉटक के जलए लीज रेंटल ससून डॉक, यूजनट 14-जमिेदजी बंदर और ससून डॉक-
की जवजभन्न दरक के जनधाारण क न्याय जचत िहराए। यूजनट 12 और 14 क छ ड़कर) रेडी रेकनर ज न और
अरअर ज न 3 /36 क द भागक में जवभाजजत ककया गया है
(फेरी घाट क्षेत्र- यूजनट 14 और फेरी घाट क्षेत्र के ऄलावा-
यूजनट 9 और 14) प्रस्ट्तुत ककए गए ह।ैं कदनांक 03.08.2021
के प्रस्ट्ताव में, अरअर ज न 1/6क और 3/36 के जलए क इ
एसओअर प्रस्ट्तुत नहीं ककया गया था और 23.09.2021 क
आसे ऄलग से जवर्षयगत िेर्ष 19 क्षेत्रक के जलए साथ एसओअर
प्रस्ट्ताव संख्या 1 और 1.10.2017 से 30.09.2022 की
ऄवजध के जलए प्रस्ट्ताव नं. 4 प्रस्ट्तुत ककया गया था। ।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 17
5.1. एमबीपीटी द्वारा सुझाइ गइ पंजीकृत ककरायेदारक/पट्टेदारक की जविाल सूची क ध्यान में रखते एए, एमबीपीटी क , कदनांक
01 ऄक्टूबर 2021 के पत्र द्वारा, जवर्षयगत प्रस्ट्ताव क , पत्तन के पते के साथ-साथ टीएएमपी के जनर्ददष्ट इमेल के पते सजहत ऄपनी
वेबसाआट पर ऄपल ड करने और 15 कदनक के समय के भीतर रटप्पजणयां प्रस्ट्तुत करने के जलए ऄनुर ध ककया गया था।
5.2. तदनुसार, एमबीपीटी ने ऄपने इमेल कदनांक 7 ऄक्टूबर 2021 द्वारा पुजष्ट की ह ै कक ईसने संदभा में जवर्षयगत प्रस्ट्ताव पर
ईपय गकतााओं की रटप्पजणयां/राय मंगाने के जलए जवर्षयगत प्रस्ट्ताव ऄपल ड करने के बारे में सभी ककरायेदारक/पट्टेदारक क सूजचत कर
कदया ह।ै एमबीपीटी ने ऄपने न रटस संख्या इएम/एएस(जी)/एफ-382/1922 कदनांक 06 ऄक्टूबर 2021 की एक प्रजत प्रस्ट्तुत की है,
जजसमें एमबीपीटी न े एमबीपीटी की वेबसाआट में जवर्षयगत प्रस्ट्ताव क ऄपल ड करने के बारे में ककरायेदारक/पट्टेदारक क सूजचत ककया
ह ैऔर मांग की ह ैकक संदभागत जवर्षयगत प्रस्ट्ताव पर प्रय िाओं की रटप्पजणयां/राय, प्राजधकरण के साथ-साथ एमबीपीटी क भी भेजी
जानी चाजहएं।
5.3. आस संबंध में जवजभन्न पट्टेदारक/ककरायेदारक से, बड़ी संख्या में जनवेदन/रटप्पजणया ं प्राप्त एइ ह।ैं जैसा कक एमबीपीटी न े ऄपन े
न रटस में सजू चत ककया है, ईि रटप्पजणयक की एक-एक प्रजत पट्टेदारक/ककरायेदारक/ईपय गकतााओं द्वारा एमबीपीटी क भी भेजी गइ ह।ै
तदानुसार, एमबीपीटी क पट्टेधारकक/ककरायेदारक द्वारा ईिाए गए आन मुद्दक पर ऄपनी प्रजतकिया दने े का ऄनुर ध ककया गया था।
एमबीपीटी ने ऄपने इमेल कदनांक 23 ऄक्टूबर 2021 के माध्यम से ऄपनी प्रजतकिया दी ह।ै
6. आस मामले में परामिा से संबंजधत कायावाही आस प्राजधकरण के कायाालय के ररकाडा में दजा ह ै । ईपभ िा ओं/ईपभ िार
संगिनक से प्राप्त रटप्पजणयक के ईिरण ईन्ह ेंऄलग से भेज कदए जाएंगे। ये जववरण हमारी वेबसाइट http://tariffauthority.gov.in. पर
भी ईपलब्ध करा कदए जाएंगे ।
7.1. प्रस्ट्ताव के जवश्लेर्षण में जाने से पहले, यह ध्यान मे रखना अवश्यक ह ैकक एमबीपीटी ने एमबीपीटी के टाईनजिप क्षेत्रक में गैर-
घरेलू ऄजधभ गकके जलए ऄगस्ट्त 2021 के पहले सप्ताह में दरक की ऄनुसूची के ऄनुम दन और 01.10.2012 से 30.09.2017 और
01.10.2017 से 30.09.2022 तक की पंचवर्षीय ऄवजधयक के जलए ककराए/मुअवजे के संि धन के जलए द प्रस्ट्ताव दायर ककए ह।ैं ।
ईि प्रस्ट्तावक क संबंजधत ईपय गकतााओं/ककरायेदारक/ पट्टेदारक के परामिा पर जलया गया था। हमें जवजभन्न व्यजिगत
ककरायेदारक/पट्टेदारक से ईि प्रस्ट्ताव पर कड़ी अपजत्त जताते एए कइ ऄभ्यावेदन प्राप्त एए हैं, आस अधार पर कक महापत्तवन न्यास
ऄजधजनयम, 1963 के तहत क इ प्रावधान नहीं ह,ै जजसमें, एमबीपीटी क पूवाव्यापी रूप से ककराया वसूलने की ऄनुमजत प्रदान की गइ
ह । यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संि धन (पूवाव्यापी ऄजधभ जगयक के जलए ऄत्त्यजधक हाजनकारक ह गा और आसे न्यायालय म ें
चुनौती कदए जाने की संभावना ह ै । कुछ पट्टेदारक/ककरायेदारक ने यह भी कहा है कक पूवाव्यापी संि धन ईनके व्यवसाय के जलए एक
जवत्तीय झटका ह गा और ईनके जलए आसे जवत्तीय रूप से वहन करना बएत करिन ह गा। आसके ऄलावा, व्यापार पर क जवड-19
महामारी के प्रजतकूल प्रभाव क दखे ते एए, अगे कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संि धन और ईस पर बकाया का भुगतान,
पट्टेदारक/ककरायेदारक की जवत्तीय जस्ट्थजत क और ऄजधक करिन बना देगा। तत्त्पिात, ईि प्रस्ट्ताव पर 03 जसतंबर 2021 क एक संयुि
सुनवाइ एइ, जजसमें ईपय गकतााओं/ ककरायेदारक/पट्टेदारक ने जलजखत प्रस्ट्तुतीकरण में लाए गए मुद्दक जैसे समान मुद्दक क ही ईिाया
ह।ै आसके बाद, ईपय गकतााओं/ककरायेदारक/ पट्टेदारक क संयुि सुनवाइ के दौरान एमबीपीटी द्वारा ककए गए प्रस्ट्ताव की पावर प्वाआंट
प्रस्ट्तुजत पर ऄपनी जलजखत प्रस्ट्तुजत, यकद क इ ह , प्रस्ट्तुत करने का ऄवसर कदया गया। हमें जवजभन्न ईपय गकताा/ ईपय गकतााओं/
ककरायेदारक/पट्टेदारक से पहले और संयुि सुनवाइ के दौरान ककए गए ऄनुर धक क द हराते एए आस प्राजधकरण के ध्यान में लाये गये
जलजखत ऄनुर ध प्राप्त एए ह।ैं
7.2. ईि अदिे क भारत के राजपत्र में ऄजधसूजचत करने की कारावाइ पहले ही िुरू कर दी गइ है। आसके साथ ही, एमबीपीटी न े
ऄनुम दन की मांग करते एए जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक के ऄंतगात अने वाली भूजम क ककराये पर दने े के जलए, 6 ऄन्य प्रस्ट्ताव जैसे कक -
(i).एमबीपीटी के टाईनजिप क्षेत्रक में गैर-घरेलू/घरेलू ऄजधभ गक के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की पंचवर्षीय ऄवजध के जलए
दरक की ऄनुसूची और ककराए/मुअवजे का संि धन, (ii). अवासीय और जमजश्रत ऄजधभ गक के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017
और 01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध के जलए दरक की ऄनुसूची और ककराए / मुअवजे का संि धन, (iii). जवजभन्न अरअर
ज न के ऄंतगात अने वाली पत्तन न्यास संरचनाओं के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की
ऄवजध के जलए दरक की ऄनुसूची और ककराए / मुअवजे का संि धन, (iv). एमबीपीटी के टाईनजिप क्षेत्रक में गैर-घरेलू ऄजधभ गक के
जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की ऄवजध के जलए दरक की ऄनुसूची और ककराए/मुअवजे का संि धन, (v), एमबीपीटी के
टाईनजिप क्षेत्रक में - 19 अरअर ज न्स में गैर-घरेलू ऄजधभ गक के जलए दरक की ऄनुसूची और 01.10.2017 से 30.09.2022 ऄवजध
के जलए ककराए/मुअवजे का संि धन और (vi). 12 ज न के बारे में 01.10.2012 से 30.09.2017 और 09 ज न के बारे में
01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध के जलए दरक की ऄनुसूची (एसओअर) और ककराए/मुअवजे का संि धन; भी दाजखल ककए ह ैं
जजनका ऄलग से जनपटान ककया जा रहा हैं।18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
7.3. संदभागत वतामान प्रस्ट्ताव क पहले ही परामिा पर जलया जा चुका ह ै और ईपय गकतााओं/ककरायेदारक/पट्टेदारक ने एमबीपीटी
के प्रस्ट्तावक के संबंध में पूवा में ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण के समान ही ऄपना प्रस्ट्तुतीकरण ककया ह ै जजसमें दरक की ऄनुसूची के जलए
ऄनुम दन और ककराए में संि धन/ एमबीपीटी के टाईनजिप क्षेत्रक में गैर-घरेलू व्यवसायक के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और
01.10.2017 से 30.09.2022 की पंचवर्षीय ऄवजध, जजसे एमबीपीटी क ईसकी रटप्पजणयक के जलए भेज कदया गया ह।ै एमबीपीटी
की प्रजतकिया भी पूवावती समतुल् य प्रस्ट्तावक में दी गइ प्रजतकिया के समान ह।ै
7.4. चूंकक, ईपय गकतााओं द्वारा ककए गए ऄनुर ध/ईन पर एमबीपीटी की प्रजतकिया, एमबीपीटी के पहले के प्रस्ट्तावक के समान है,
जजनमें एमबीपीटी के टाईनजिप क्षेत्रक में गैर-घरेलू ऄजधभ गक के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से
30.09.2022 की पंचवर्षीय ऄवजध के जलए दरक की ऄनुसूची और ककराए/मुअवजे के संि धन के जलए ऄनुम दन की मांग की गइ ह ै
और यह दखे ते एए कक संदभागत प्रस्ट्ताव जहतधारकक के साथ पहले ही परामिा करके जलया गया है, जैसा कक पीजीएलएम, 2014 म ें
ईल्लेजखत है, आस प्राजधकरण ने, संदभागत मामले पर संयुि सुनवाइ नहीं करने का जनणाय जलया ह।ै
7.5. आस संबंध में यह न ट ककया जाए कक, केवल संयुि सुनवाइ न करने का यह ऄथा नहीं लगाया जाना चाजहए कक आस प्राजधकरण
ने परामिी प्रकिया का पालन नहीं ककया ह।ै
8. मामले की कायावाही के दौरान एकत्र की गइ संपूणा जानकारी के संदभा में, जनम्नजलजखत जस्ट्थजत ईजागर ह ती ह:ै
(i). मुंबइ िहर में जमीन का एक बड़ा जहस्ट्सा मुंबइ पत्तन न्यास (एमबीपीटी) के पास है। यह ईल्लेख ककया जाता ह ैकक
पत्तन की संपदा के जलए पट्टा ककराया एमबीपीटी द्वारा जपछली बार वर्षा 1982 में जनधााररत ककया गया था, यानी
आस प्राजधकरण के वर्षा 1997 में ऄजस्ट्तत्त्व में अने से डेढ दिक से ऄजधक समय पहले। एमबीपीटी द्वारा ककए गए
प्रस्ट्तुतीकरण से, यह समझा जाता ह ै कक वर्षा 1982 में एमबीपीटी द्वारा ककए गए पट्टा ककराया(लीज रेंटल) के
संि धन ने मुकदमक क जन्म कदया, ज ऄंततः सुप्रीम क टा द्वारा एक अदिे पाररत करने पर समाप्त एअ, जजसम ें
एमबीपीटी की भूजम के जलए न्यासी ब डा द्वारा ऄनुम कदत पट्टा ककराया (लीज रेंटल) समझौता फामूाले के ऄनुसार
1982 से 30 जसतंबर 2012 तक की ऄवजध के जलए, भारत के माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया
था। आस प्रकार, सरकार ने एमबीपीटी क मइ 2019 में टाईनजिप क्षेत्रक सजहत मुंबइ पत्तपन के सभी क्षेत्रक के जलए
एसओअर क 01 ऄक्टूबर 2012 से प्रभावी करने की सलाह दी है।
यह आस पृष्ठभूजम में ह ैकक एमबीपीटी ने दरक की ऄनुसूची के जलए पट्टा ककरायक के पूवाव्यापी जनधाारण एमबीपीटी के
टाईनजिप क्षेत्रक में जवजभन्न रेडी रेकनर ज नक के जलए लीज ककराए की ऄनुसूची के जनधाारण के जलए 06 ऄलग-
ऄलग प्रस्ट्ताव पेि ककए हैं।
(ii) आस संबंध में हमें जवजभन्न व्यजिगत ककरायेदारक/पट्टेदारक से कइ ऄभ्यावेदन प्राप्त एए हैं, जजन्हकने पट्टा ककराया(लीज
रेंट) के पूवाव्यापी जनधाारण पर, आस अधार पर कड़ी अपजत्त जताइ ह ै कक महापत्तन न्यास ऄजधजनयम,1963 के
तहत क इ प्रावधान नहीं ह ै कक एमबीपीटी क भूतलक्षी प्रभाव से ककराया प्रभाररत करने की ऄनुमजत दी गइ ह ।
यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संि धन, सभी ऄजधभ जगयक के जलए ऄत्त्यजधक हाजनकारक ह गा और संभावना
ह ै कक आसे न्यायालय में चुनौती दे दी जाए। कुछ पट्टेदारक/ककरायेदारक ने यह भी कहा ह ै कक पूवाव्यापी संि धन,
ईनके व्यवसाय के जलए एक जवत्तीय झटका ह गा और ईनके जलए आसे जवत्तीय रूप से वहन करना बएत करिन
ह गा। आसके ऄलावा, व्यापार पर क जवड-19 महामारी के प्रजतकूल प्रभाव क दखे ते एए, यह कहा गया ह ै कक
पूवाव्यापी संि धन और ईस पर बकाया का भुगतान, पट्टेदारक/ककरायेदारक की जवत्तीय जस्ट्थजत क और ऄजधक करिन
बना दगे ा।
आस संबंध में यह ईल्लेख करना प्रासंजगक ह गा कक एमबीपीटी की भूजम के जलए 01 ऄिूबर 1982 से 30 जसतंबर
2012 तक समझौता सूत्र के साथ न्यासी ब डा द्वारा ऄनुम कदत ककराये क भारत के सवोच्चब न्यायालय द्वारा
बरकरार रखा गया ह।ै आस प्रकार सरकार ने मइ 2019 में, एमबीपीटी क , मुंबइ पत्तन क टाउनजिप क्षेत्रक सजहत
सभी क्षेत्रक के जलए 01 ऄिूबर 2012 से अगे, एसओअर जनधााररत करने की सलाह दी ह।ै
जैसा कक पट्टेदारक/ककरायेदारक का कथन ह ैकक महापत्तन न्यास ऄजधजनयम, 1963 के ऄंतगात क इ प्रावधान नहीं है,
ज एमबीपीटी क भूतलक्षी प्रभाव से ककराया वसूलने की ऄनुमजत दते ा ह । लेककन, साथ ही, यह ध्यान भी कदया
जाना चाजहए कक महापत्तन न्यास ऄजधजनयम, 1963 भी दरक के पूवाव्यापी संि धन क प्रजतबंजधत भी नहीं करता
ह।ै आस संदभा में, यह ईल्लेखनीय ह ै कक यह प्राजधकरण भी सामान्यतया अदिे क भूतलक्षी प्रभाव नहीं दते ा ह।ै
लेककन, जविेर्ष पररजस्ट्थजतयक के तहत िाजसत मामलक में, आसके अदिे के पूवाव्यापी कियान्वयन की अवश्यकता
ह ती ह।ै ऐसे कइ ईदाहरण हैं, जहां आस प्राजधकरण ने पूवाव्यापी रूप से दरें जनधााररत की हैं।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 19
कुछ ईदाहरणक क ईद्धृत करने के जलए, कानून मंत्रालय की सलाह पर न्यू मैंगल र पत्तन न्यास और कुद्रमे ुख
अयरन ओर कंपनी जलजमटेड के बीच एक समझौते से संबंजधत मामले में, भूतल पररवहन मंत्रालय ने ऄपने संचार
संख्या पीअर-14011/5197-पी4 कदनांक 16 माचा 1998 में आस प्राजधकरण क पूवाव्यापी प्रभाव दने े की सलाह
दी। आसी प्रकार, एमबीपीटी से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के अधार पर, ओएनजीसी और एमबीपीटी के बीच करार के
ऄनुसार दये वे-लीव प्रभारक की वसूली के जलए पूवाव्यापी प्रभाव कदया गया था। साथ ही, आस प्राजधकरण ने
एमबीपीटी से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के अधार पर, ऄपने अदिे सं.टीएएमपी/ 62/2019-एमबीपीटी कदनांक 08
जसतंबर 2020 के तहत पाआपलाआनक के जलए वे लीव प्रभार लगाने हते ु 01 ऄक्टूबर 2012 से 30 जसतंबर 2017
तक 5 वर्षों की ऄवजध के जलए, पूवाव्यापी स्ट्वीकृजत प्रदान की ह।ै
आसके ऄलावा, यह ईल्ले खनीय है कक आस प्राजधकरण ने कायाान्वयन की प्रभावी जतजथ से 5 वर्षा की समाजप्त पर
ऄथाात 20 फरवरी 2007 से पूवा में संि जधत दरक से, न्यू मैंगल र पत्तन न्यास (एनएमपीटी) की भजू म के लीज
रेंटल/लाआसेंस िुल्क क संि जधत करते एए, पूवाव्यापी प्रभाव से एक अदिे संख्या टीएएमपी/15/ 2007-
एनएमपीटी कदनांक 16 जून 2010, पाररत ककया था। ईि अदिे भारत के राजपत्र में 23 जुलाइ 2010 क
राजपत्र सं. 184. पर ऄजधसूजचत ककया गया था। जवजभन्न पक्षक के द्वारा कनााटक के ईच्च न्यायालय में ऄनेक ररट
पेटीिन दायर की गईं थी जनमें मुख्यतया पट्टा ककराया के पूवाव्यापी प्रभाव क चुनौती दी गइ थी । कनााटक के
माननीय ईच्च न्यायालय ने 28 जून 2013 के ऄपने अदिे के तहत सभी ररट पेटीिनक का जनपटान कर कदया है।
माननीय ईच्च न्यायालय ने ऄपने अदिे के पैराग्राफ नंबर 16 पर जनम्न ईल्लेख ककया ह:ै
"आस पर क इ जववाद नहीं ह सकता ह ैकक पूवाव्यापी प्रभाव से बढाए गए लाआसेंस िुल्क का संग्रहण ऄवैध ह ैजैसा
कक एल.अर. द्वारा लाला राम (डी) के बॉय एलअर एंड ऄदसा बनाम - भारत संघ और ऄन्य ने 2013 एसएअर
(जसजवल) 347 में दजा मामले में सवोच्च न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया था। लेककन ऄगर प्राजधकरण न े
िुरुअत में ही लाआसेंसधाररयक क यह स्ट्पष्ट कर कदया ह ैकक ज िुल्क जलया जा रहा ह ैवह टीएएमपी द्वारा
ऄनुम दन के बाद केवल एक ऄनंजतम लाआसेंस िुल्क ह,ै त एनएमपीटी की कारावाइ क ऄवैध नहीं कहा जा
सकता। लाआसेंस जारी करने के साथ-साथ लाआसेंस के नवीनीकरण के समय, एनएमपीटी द्वारा यह स्ट्पष्ट ककया गया
ह ैकक ईसने टीएएमपी क लाआसेंस िुल्क में संि धन का प्रस्ट्ताव कदया ह ैऔर ऐसे समय तक केवल ऄनंजतम
लाआसेंस िुल्क जलया जाएगा और लाआसेंसधाररयक क टीएएमपी की मंजूरी के बाद संि जधत लाआसेंस िुल्क का
भुगतान करना ह गा। ऄनुज्ञजप्तधाररयक ने ईि ितों से सहमत ह ने के बाद ऄनुबंध में प्रवेि ककया ह।ै आसजलए
लाआसेंसधारकक के जलए ऄनुबंध की ितों के जवरुि जान ेऔर यह तका दनेे का ऄजधकार नहीं ह ैकक प्राजधकरणक के
पास 20.02.2007 से लाआसेंसधाररयक से संि जधत लाआसेंस िुल्क क वसूल सकें । ईपर ि क ध्यान में रखते एए,
ऄनुलग्नक-ज के ऄनुसार लाआसेंस िुल्क में 20.2.2007 से संि धन से संबंजधत पररपत्र क चुनौती, व्यथा ह।ै"
आस संदभा में, संदभागत में मामले से संबंजधत कायावाही में, एमबीपीटी ने स्ट्पष्ट रूप से कहा ह ै कक ईसने कदसंबर
2012 में जारी एक पररपत्र के माध्यम से सभी जहतधारकक क सूजचत ककया था कक वे-लीव प्रभारक में 01 ऄक्टूबर
2012 से संि धन ककया जाना है। एमबीपीटी ने यह भी कहा ह ैकक एमबीपीटी द्वारा ककरायेदारक/पट्टेदारक के जलए
ईिाए गए जबलक में भी, एक फुटन ट के माध्यम स ेयह आंजगत ककया गया ह ैकक एमबीपीटी द्वारा बनाया गया जबल
ऄनंजतम ह ैऔर 01 ऄक्टूबर 2012 से संि धन के ऄध्यधीन है।
संय ग से, माचा 2017 में गुजरात ईच्च न्यायालय द्वारा पाररत अदिे का भी संदभा जलया जाता है, जजसमें गुजरात
के माननीय ईच्च न्यायालय ने जवचार ककया और माना कक टीएएमपी प्रस्ट्ताव पर जवचार करेगा और सुझाव और
जहतधारकक से रटप्पजणयक क अमजं त्रत करने सजहत जनधारा रत प्रकिया का ऄनुपालन करेगा। आसके बाद एसओअर
का जनधाारण ककया जाएगा और आस कारावाइ की प्रकृजत के कारण, जब वास्ट्तजवक मांग ईिाइ जाएगी, त यह
जपछली ऄवजध से संबंजधत ह गी। यह पूवाव्यापीता ह ै न कक ऄनुदिी। मांग का एक पूवाव्यापी संचालन कदए गए
तथ्यक के सेट में आसे ऄजस्ट्थर नहीं बना दगे ा। आस प्रकार, गुजरात ईच्च न्यायालय ने एक जवचार रखा था कक यह
अधार कक मांग पूवाव्यापी है, आसजलए, प्रथम दष्टृ या तकासंगत नहीं ह।ै
आन पररजस्ट्थजतयक में और जपछले पैराग्राफ में कदए गए कारणक से, 07 प्लाटक के जलए 01 ऄक्टूबर 2012 से 30
जसतंबर 2017 तक और 07 प्लाटक के जलए 01 ऄक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की ऄवजध के जलए
एमबीपीटी के जवजभन्न अरअर ज नक के तहत अने वाली भूजम क ककराए पर दने े के जलए पट्टा ककराया(लीज रेंटल)
की वसूली के जलए, एमबीपीटी का प्रस्ट्ताव जवचाराथा जलया गया है।20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
(iii). जवजभन्न ककरायेदारक/पट्टेदारक द्वारा यह बताया गया ह ै कक एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत संि धन जमिदे ह मुासजी
वाजडया बनाम बॉम्बे पत्तन के न्यासी ब डा के मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत कदिाजनदिे क के
जवपरीत है। आस अधार पर कक माननीय सवोच्च न्यायालय ने एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत "समझौता प्रस्ट्तावक" क सही
िहराया था और पट्टेदारक पर ककराए और ब्याज के ब झ क काफी कम कर कदया था। पट्टेदारक ने एमबीपीटी के
संबंध में कजथत तौर पर समझौता प्रस्ट्ताव का पालन नहीं करने के बारे में भी कहा है और आसके पररणामस्ट्वरूप
कुछ ररट याजचकाएं ऄभी भी माननीय ईच्च न्यायालय बॉम्बे के समक्ष लंजबत ह।ैं यह मानते एए कक मामला
जवचाराधीन ह,ै ककरायेदारक/पट्टेदारक का जवचार ह ै कक 2012 से 2017 और ईसके बाद की ऄवजध के जलए
एसओअर के प्रस्ट्ताजवत संि धन का प्रश्न ही नहीं ईिता।
आस संबंध में, यह कहना ह ै कक, जनवरी 2004 में जमिेद ह मासजी वाजडया बनाम बॉम्बे पत्तन के न्यासी ब डा के
मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत अदिे के अधार पर, समझौता प्रस्ट्ताव में द ऄवजध के जलए
ऄथाात एक 01 ऄक्टूबर 1982 से 30 जसतंबर 1992 की ऄवजध के जलए और दसू री 01 ऄक्टूबर 1992 से 30
जसतंबर 2012 की ऄवजध के जलए संि धन िाजमल था। । आसके बाद, एमबीपीटी द्वारा सही कहा गया है,
एमबीपीटी क सरकार द्वारा जारी भूजम नीजत कदिाजनदिे क के अधार पर पट्टा ककराया तय करने के जलए स्ट्वतंत्र ह।ै
वास्ट्तव में, यहां यह ईल्लेख करना प्रासंजगक ह ैकक माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा यथा मान्य 'समझौता फॉमूाला'
ने पत्तन क 20 वर्षों के बाद ककराये की (ऄथाात 01 ऄक्टूबर 1992 से 30 जसतंबर 2012 तक) ऄच्छे और पयााप्त
कारणक से दरक की समीक्षा और सिं धन करने की ऄनुमजत दी ह।ै आस प्रकार, सरकार ने एमबीपीटी क मइ 2019
में मुंबइ पत्तन के टाईनजिप क्षेत्रक सजहत सभी क्षेत्रक के जलए एसओअर क 01 ऄक्टूबर 2012 से अगे प्रभावी
करने की सलाह दी ह।ै एमबीपीटी ने ऄपने प्रस्ट्ताव में घटनाओं के कालिम का जवस्ट्तार से ईल्लेख ककया है, जजसके
कारण ऄंततः संदभा के तहत वतामान प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया गया है। कफर भी, ऄत्त्यजधक सावधानी के ईपाय के रूप
में, यह माना जा सकता है कक एक वैधाजनक जनकाय के रूप में एमबीपीटी ने लंजबत मुकदमक क ध्यान में रखा ह गा
और जवर्षयगत प्रस्ट्ताव के साथ आस प्राजधकरण से संपका करने से पहले ऄपनी ओर से समुजचत पररश्रम ककया ह गा।
आस प्रकार, एमबीपीटी की भूजम क ककराए पर दने े के जलए जवजभन् न अर अर ज नक के जलए 01 ऄक्टूबर 2012 से
30 जसतंबर 2017 तक 07 प् लाटक के जलए और 01 ऄक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की ऄवजध के जलए 07
प्ल ाटक के जलए ककराए/मुअवजे के संि धन के जलए ऄब एमबीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट्ताव पर, पट्टा ककराया के
जपछले संि धन या लंजबत ररट याजचकाओं से प्रभाजवत एए जबना, ऄलग से कारावाइ की जा रही है।
(iv). कइ ककरायेदार/पट्टेदार ककरायेदारी से संबंजधत ऄपने जविेर्ष मुद्दक क सामने लाये हैं, जैसे - पट्टा समझौतक का
नवीनीकरण, वाररस के नाम पर पट्टे का हस्ट्तांतरण नहीं, एमबीपीटी द्वारा पट्टेदारक/ककरायेदारक क जबल/आनवॉआस
जारी न करना अकद। यहां तक कक एमबीपीटी ने भी ककरायेदारक द्वारा ऄपनी संपदाओं में सेंध लगाने/सब-लेटटग
करने और सब-लेट रेंटल क जेब में डालने(स्ट्वयं रखने)/एमबीपीटी क ईसके सही जहस्ट्से/ऄजतिमण/ ऄनजधकृत
जनमाणा करने अकद क एमबीपीटी क सूजचत न करके जानकारी से वंजचत रखने के मुद्दक पर प्रकाि डाला ह।ै आस
संबध में ईल्लेृख ककया जाता ह ै कक महापत्तन न्या स ऄजधजनयम 1963, की धारा 49 के तहत, ब डा के कब्जे या
ऄजधभ ग में, पत्तन की सीमा के भीतर या पत्त न की पएचं में ककसी भी स्ट्थान पर ककसी भी संपजत्त, के जलए
ऄजधजनयम की धारा 49 के तहत जनर्ददष्ट ईद्देश्यक के जलए दरमान (एसओअर) और ितों का जववरण जनधााररत
करने के जलए ऄजधदजे ित ह।ै ऄत:, आस प्रकार, आस प्राजधकरण से ऄजधजनयम के तहत पत्तन सम्पदाओं के जलए
पट्टा ककराया जनधारा रत करने की ऄपेक्षा की जाती ह।ै ककराएदारी से संबंजधत मामले पत्तन के क्षेत्राजधकार में हैं।
ईि मामलक में आस प्राजधकरण की क इ भूजमका नहीं ह।ै आस प्रकार, ककरायेदारक/पट्टेदारक क ककराएदारी से
संबंजधत ऄपने मामलक में एमबीपीटी से संपका करने की सलाह दी जाती ह ै । एमबीपीटी क ककरायेदारक/पट्टेदारक
की जिकायतक पर गौर करने और मुद्दक क सौहादपा ूणा ढंग से सुलझाने के जलए गंभीर कदम ईिाने की भी सलाह दी
जाती ह।ै
(v). एमबीपीटी ने जसतंबर 2021 में ऄपना प्रस्ट्ताव दायर ककया है। ककरायेदारक/ पट्टेदारक द्वारा ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण
और मामले की प्रकिया के दौरान एमबीपीटी द्वारा दी गइ जानकारी/स्ट्पष्टीकरण के साथ ईि प्रस्ट्ताव पर आस
जवश्लेर्षण में जवचार ककया गया ह।ै
(vi). पट्टेदारक/ककरायेदारक ने माननीय ईच्चतम न्यायालय द्वारा द्वारकाडा माफाजतया एंड संस बनाम पत्तन ऑफ बॉम्बे के
न्यासी ब डा, बाबूराव िांताराम म रे बनाम बॉम्बे हाईससग ब डा, अकद, के मामले में की गइ रटप्पजणयक क व्यापक
रूप से ईद्धृत ककया ह ै ताकक ईनकी बात सामने रखी जा सके कक एमबीपीटी से एक साधारण जमींदार की तरह
मनमानी या सनक के साथ व्यवहार करने और कमरत ड़ ककराए लेने, मुनाफाख री करने और सनकी या ऄनुजचत[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 21
सौदबे ाजी में जलप्त ह ने की ईम्मीद नहीं की जाती है, लेककन ईम्मीद की जाती ह ैककराया जनधारा रत करने के जलए
जनष्पक्ष और ईजचत तरीके से व्यवहार ककया जाए।
आस संबंध में, यह ईल्लेख ककया जाता ह ै कक यह प्राजधकरण, पत्तन न्यासक से संबंजधत भूजम के जलए पट्टा ककराया
जनधााररत करने के ईद्देश्य से सरकार द्वारा समय-समय पर जारी भूजम नीजत कदिाजनदिे क का पालन करने के जलए
ऄजधदजे ित ह।ै तत्त्कालीन, भारत सरकार, प त पररवहन मंत्रालय ने जनवरी 2014 में महापत्तनक के जलए भूजम
नीजत कदिाजनदिे 2014 घ जर्षत ककए ज 2 जनवरी 2014 से प्रभावी ह गए ह।ैं आसके बाद, प त पररवहन
मंत्रालय ने 17 जुलाइ 2015 से संि जधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014, लागू करने के जलए जारी ककए हैं। 01
ऄक्टूबर 2012 से 30 जसतंबर 2017 और 01 ऄक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की ऄवजध के जलए पट्टा
ककराया(लीज रेंटल) में संि धन की मांग करने वाले एमबीपीटी का जवर्षयगत प्रस्ट्ताव, तत्त्कालीन जिसपग मंत्रालय
(एमओएस) भारत सरकार द्वारा जारी ककए गए महापत्तन न्यासक के जलए संि जधत भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015
के प्रावधानक पर अधाररत है।
(vii). भूजम नीजत कदिाजनदिे 2014 के खंड 11.2 (ङ) के साथ परित खडं 13 (क) के ऄनुसार, पत्तन न्यास ब डा द्वारा
एक भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी) गरित की गइ है, जजसमें पत्तन के ईपाध्यक्ष और जवत्त, संपदा जवभाग और
यातायात के प्रमुख िाजमल हैं। खंड 13(क) में जनधााररत पिजत के ऄनुसार भूजम के बाजार मूल्य का जनधाारण
करेगी। तदनुसार, पत्तन के जवत्त, यातायात और संपदा जवभाग के प्रमुखक के ऄन्य सदस्ट्य के रुप में, एमबीपीटी न े
ईपाध्यक्ष की ऄध्यक्षता में एक भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी) के गिन के बारे में सूचना दी है।
(viii). (क) जुलाइ 2015 के भूजम नीजत कदिाजनदिे क के पैरा 13 (क) में जनधााररत पांच कारकक के अधार पर भूजम के
बाजार मूल्य के जनधाारण के जलए एक कायाप्रणाली जनधााररत की गइ ह।ै 2014 के संि जधत भूजम नीजत
कदिा-जनदिे क के ईि पैरा के ऄनुसार, भूजम अवंटन सजमजत सामान्य रूप से ईसमें ईजल्लजखत ईच्चतम
कारकक: ऄथाात (i) राज्य सरकार क्षेत्र में भूजम मूल्यक का रेडी रेकनर यकद समान वगीकरण / गजतजवजधयक
के जलए ईपलब्ध है, (ii) पत्तन न्यास ब डा द्वारा ऄनुम कदत ईजचत वार्थर्षक वृजि दर के साथ पत्तन के
असपास के क्षेत्र में जपछले तीन वर्षों में पंजीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की ईच्चतम दर, (iii) पत्तन
के न्यासी ब डा द्वारा ऄनुम कदत वार्थर्षक वृजि दर के अधार पर ऄद्यतन समान लेनदने के जलए पत्तन भूजम
की ईच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, (iv) पत्तन द्वारा आस प्रय जन के जलए जनयुि एक
ऄनुम कदत मल्ू यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर और (v) क इ ऄन्य प्रासंजगक कारक जजसे पत्तन द्वारा
पहचाना जा सकता है, क ध्यान में रख सकती ह।ै 2014 के संि जधत भूजम नीजत कदिाजनदिे यह भी
जनधााररत करते ह ैं कक यकद एलएसी ईच्चतम कारक नहीं चुन रही है, त ईसके कारणक क दजा करना
ह गा।
(ख). कदिाजनदिे क में जनधााररत जवजभन्न पिजतयक के ऄनुसार आस मूल्यांकन के संबंध में ररप टा में ऄजभलेजखत
कारणक से एलएसी ने भूजम का मूल्य जनम्न अधार पर जनधााररत करने का जनणाय जलया ह:ै
(1). राज्य सरकार रेडी रेकनर वर्षा 2012 के जलए जनम्नजलजखत 3 भूखंडक के जलए लागू है:
(i). अरअर ज न 17/116 के तहत यूजनट-14 (माजहम बंदर) लेडी जमिेदजी र ड-िहर
की लाआट जसनेमा जंक्िनक से माजहम चचा जंक्िन के बीच;
(ii). यूजनट-14 (पायलट बंदर), कफ परेड का जहस्ट्सा डॉ. ह मीभाभा र ड के ईत्तर की
ओर और अरअर ज न 1/5 के तहत प्रकाि पेिे मागा का पूवी जहस्ट्सा;
(iii). यूजनट-15, पीडी मेल र ड (फ्रेरे र ड) सामान्य डाकघर से अरअर ज न 2/13 के
तहत ए वाडा के ईत्तर की सीमा तक 01.10.2012 से 30.9.2017 की ऄवजध के
जलए लीज ककराया जनकालने के जलए ।
(2). एलएसी द्वारा ऄनुिंजसत जवजभन्न तरीकक के ऄनुसार जनम्नजलजखत 04 रेडी रेकनर (अरअर)
ज न के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की ऄवजध के जलए लीज रेंटल जनकालने के जलए
मूल्यांकन।
(i) ससून डॉक के मछली अधाररत व्यवसाय (1/6क):22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
ऄप्रैल 2019 क मूल्यांकक द्वारा दी गइ भूजम दर (ऄथाात एसडीअरअर 2019-20
की भूजम दर का 80%) क अधार दर के रूप में जलया गया और एसओअर 2012-
17 के जलए हर ऄक्टूबर में 4% घटाया गया।
(ii) मौजूदा जेडी द्वीप पर भूजम:
जवाहर द्वीप (जेडी) भू-द्वीप पर मौजूदा भूजम के जलए ईजचत बाजार मूल्य के रूप में
01.10.2012 क भूजम दर। ऄक्टूबर।
(iii) फेरी व्हाफा (3/36) पर मछली अधाररत व्यवसायक के जलए भूजम/घाट/जेट्टी ककराए
पर दने ा:
01.10.2012 की जस्ट्थजत के ऄनुसार भूजम की दर प्रत्त्येक ऄक्टूबर में 4% के साथ
01.10.2017 की भूजम/जेटी दर क कम करके प्राप्त की गइ। 01.10.2012 क
एफएसअइ 1 के जलए भूजम/जेट्टी दर;
(iv) फेरी घाट पर मछली अधाररत व्यवसायक के जलए िेड/एमबीपीटी संरचना (3/36)
ककराए पर दने ा:
01.10.2012 क एफएसअइ 1 के जलए िेड दर/एमबीपीटी संरचना दर।
(3). 01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध के जलए लीज रेंटल जनकालने के जलए जनम्नजलजखत
07 रेडी रेकनर (अरअर) ज न के जलए एलएसी द्वारा ऄनुिंजसत जवजभन्न तरीकक के ऄनुसार
मूल्यांकन।
(i) मछली अधाररत व्यवसाय ससून डॉक (1/6क): मूल्यांकक द्वारा दी गइ भूजम दर
(ऄथाात एसडीअरअर 2019-20 की भूजम दर का 80%) ऄप्रैल 2019 क अधार
दर के रूप में ली गइ।
(ii) मौजूदा जेडी द्वीप पर भूजम: जवाहर द्वीप (जेडी) द्वीप में मौजूदा भूजम के जलए
01.10.2017 क ईजचत बाजार मूल्य के रूप में भूजम दर।
(iii) जवाहर द्वीप (जेडी) द्वीप से सटे भूजम क्षेत्र का पुनग्राहण ककया जा रहा है: जवाहर
द्वीप (जेडी) द्वीप से सटे भूजम क्षेत्र के जलए भूजम क्षेत्र के जलए 01.10.2019 क
ईजचत बाजार मूल्य के रूप में भूजम दर। दरक की ऄनुसूची (एसओअर)।
(iv) जवाहर द्वीप पर मरािा मंकदर भवन: 01.10.2019 क भूजम दर ।
(v) फेरी व्हाफा (राजकुमारी डॉक का अरअर ज न 3/36) पर मछली अधाररत
व्यवसायक के जलए भूजम/घाट/जेट्टी ककराए पर दने ा: 01.10.2018 से 30.09.2019
के जलए फेरी घाट पर भूजम/जेट्टी के जलए भूजम दर। ईपर ि दर पर 4% डी-
एस्ट्केलेिन लेते एए।
(vi) फेरी घाट पर मछली अधाररत व्यवसायक के जलए िेड/एमबीपीटी सरं चना (3/36)
ककराए पर : 01.10.2018 से 30.09.2019 के जलए फेरी घाट पर यात्री
िेड/एमबीपीटी संरचनाओं के जलए िेड /एमबीपीटी संरचना दर । ईपर ि दर पर
4% डी-एस्ट्केलेिन लेते एए ।
(vii) जमिेदजी बंदर (क लाबा मंडल का अरअर ज न 1/6क): एफएसअइ-1 के जलए
01.10.2017 क भूजम दर।
(ग). कदिा-जनदिे क का खंड 13 (ख) जनधााररत करता ह ै कक वार्थर्षक पट्टा ककराए के संदभा में अरजक्षत मूल्य,
पैरा 13 (क) के ऄनुसार पांच कारकक के अधार पर जनधााररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य के प्रजतित
के रूप में जनकाला जाएगा और प्रजतित 6% से कम नहीं ह ना चाजहए ज कक पत्तन न्यास ब डा द्वारा
जनधााररत ककया जाएगा। तद्नुसार, एमबीपीटी द्वारा भूजम के बाजार मूल्य के 6% पर ऄथाात वर्षा 2012[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 23
क रेडी रेकनर (अरअर) मूल् य पर 03 प्ल ाटक के जलए पैरा 8(viii)(ख) (1) में यथा-ईल्लेजखत, एलएसी
द्वारा 4 प् लाटक के जलए पैरा 8(viii)(ख) (2) में जविेर्ष जवचाराथा ऄनुिंजसत भूजम मूल् य 07 प्ल ाटक के जलए,
भूजम का बाजार मूल्य पैरा 8(viii)(ख) (3) में यथा जविेर्ष जवचाराथा ऄनुिंजसत, पट्टे का ककराया जनकाला
गया ह।ै
(घ) जैसा कक उपर बताया गया है, एलएसी ने ऄपनी ररप टा में प्रलेजखत कारणक के जलए भूजम के बाजार मूल्य
क जनधााररत करने के जलए भूखंडक के प्रत्त्येक समूह (3 भूखंडक / 4 भूखंडक / 7 भूखंडक) के मूल्यांकन के
जवजभन्न तरीकक और ईस पर पट्टा ककराया की जसफाररि की ह।ै एमबीपीटी के न्यासी ब डा ने भी एलएसी
की जसफाररिक के ऄनुसार पट्टा (लीज) ककराया क मंजूरी द े दी ह ै और आसे प टा द्वारा ऄपने प्रस्ट्ताव म ें
प्रस्ट्ताजवत ककया गया ह।ै
(ix). आस संबंध में, सभी व्यजिगत ककरायेदारक/पट्टेदारक, जजनसे संदर्थभत मामले में परामि ा पर ककया गया है, ने पत्तन
द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराये पर आस अधार पर कड़ी अपजत्त व्यि है कक प्रस्ट्ताजवत ककराया ईस मौजूदा ककराये की
तुलना में कइ गुना ऄजधक है जजसे ककरायेदारक/पट्टेदारक द्वारा भुगतान ककया जा रहा है। ककरायेदारक/पट्टेदारक ने
मूल्यांकनकताा/(ओं) द्वारा ककए गए मूल्यांकन पर भी सवाल ईिाया है, जजसके अधार पर एमबीपीटी द्वारा जवर्षयक
प्रस्ट्ताव तैयार ककया गया ह।ै आसके ऄजतररि, यह दखे ते एए कक ककराया पूवाव्यापी रूप से जनधााररत ककया जा रहा
ह,ै ककरायेदारक/पट्टेदारक क बकाया राजि के जलए डर ह ैज प्रस्ट्ताजवत संि धन के कारण संजचत ह जाएगा। आसके
ऄजतररि, यह दखे ते एए कक क जवड-19 महामारी के पिात, वैजिक ऄथाव्यवस्ट्था ऄभी सामान्य जस्ट्थजत में वापस
अने के जलए संघर्षा कर रही ह।ै ककसी भी पूवाव्यापी संि धन से ककरायेदारक पट्टेदारक क भारी जवत्तीय झटका दने े
वाला समझा जाता है। ककरायेदारक/पट्टेदारक ने यह भी जनवेदन ककया है कक वे ऄपने ककराए और करक का समय पर
जवजधवत भुगतान करते रह े ह ैंऔर आस प्रकार, ईन्ह ेंएमबीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट्ताजवत ककराये में वृजि के ऄधीन नहीं
ककया जाना चाजहए। ककरायेदारक ने यह भी ईल्लेख ककया है कक चूंकक एमबीपीटी द्वारा अवंरटत भूजम में बुजनयादी
सुजवधाओं/अवश्यकताओं का ऄभाव है, एमबीपीटी क ककराये में वृजि नहीं करनी चाजहए और कक पत्तन क
माननीय ईच्चतम द्वारा बरकरार रखे गए 'समझौता फॉमूाला/सूत्र' के अधार पर ककराये क जारी रखना चाजहए।
आस पररप्रेक्ष्य में, यहां यह ईल्लेख करना प्रासंजगक ह ै कक सरकार द्वारा जारी भूजम नीजत जवर्षयक कदिाजनदिे क म ें
भूजम के प्रचजलत बाजार मूल्य के अधार पर हर पांच साल में पट्टे के ककराये क संि जधत ककए जाने की
अवश्यकता ह ती ह।ै माननीय ईच्चतम न्यायालय द्वारा यथा जनधााररत/मान्य 'समझौता फॉमूाला' ने पत्तन क 20
वर्षों के बाद (ऄथाात 01 ऄक्टूबर, 1992 से 30 जसतंबर, 2012 तक) तकासंगत और पयााप्त कारणक से ककराये की
दरक की समीक्षा और संि धन करने की ऄनुमजत दी थी । समय बीतने के साथ, जविेर्ष रूप से महानगर में भूजम का
बाजार मूल्य बढना तय ह ता ह।ै आसके ऄजतररि, मुंबइ जैसे िहर में, जहां भूजम ऄत्त्यंत दलु ाभ संसाधन है, ककराय े
में साल दर साल वृजि की प्रवृजत्त कदखाइ दते ी है। साथ ही, यह ईल्लेखनीय ह ैकक वर्षा 2012 से ऄब तक के वर्षों के
दौरान ककरायेदारक / पट्टेदारक द्वारा भुगतान ककया गया ककराया ईस 'समझौता फॉमूाला' पर अधाररत है जजस े
माननीय ईच्चतम न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया है। यह 'समझौता फॉमूाला' भूजम के तत्त्कालीन प्रचजलत बाजार
मूल्य पर अधाररत नहीं था, बजल्क जनचले स्ट्तर पर जनधााररत ककया गया था। यह दखे ते एए कक ईस समय जनधााररत
ककराए का अधार कम था, यहां तक कक प्रजत वर्षा ककराये में 4% की वृजि के साथ, पररणामी ककराया ज वर्षा
2012 में प्रचजलत था (और जजसके अधार पर ककरायेदारक/पट्टेदारक ने एमबीपीटी क ककराए का भुगतान ककया ह)ै
भूजम के बाजार मूल्य के अधार पर ऄब वर्षा 2012/2017 के जलए जनधााररत ककराये की तुलना में काफी कम है। यह
दखे ते एए कक एमबीपीटी की सम्पदाओं के जलए ककराया के अधार के जलए भूजम नीजत जवर्षयक कदिाजनदिे क म ें
जनजहत ितों का ऄनुसरण करने पर भूजम का बाजार मूल्य जनधारा रत ककया जा रहा ह,ै ककरायेदारक/पट्टेदारक द्वारा
भुगतान ककए जा रह े मौजूदा लीज रेंटल, ज भूजम के बाजार मूल्य पर अधाररत नहीं हैं, की तुलना में लीज रेंटल
बढना तय ह।ै यह ईल्लेखनीय ह ैकक एमबीपीटी ने भूजम नीजत जवर्षयक कदिाजनदिे क का ऄनुपालन करते एए ऄपना
प्रस्ट्ताव तैयार ककया ह ैऔर आस प्रकार, पट्टे के ककराये में वृजि ऄपररहाया ह।ै
भूजम एक मूल्यवान संसाधन ह ने के कारण, पत्तन क ऄपनी सम्पदाओं से ऄजधकतम अय सुजनजित करने का
प्रयास करना चाजहए। यद्यजप एमबीपीटी ने पैरा 13 (क) में ईजल्लजखत पांच कारकक में से स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर
के एकल कारक के अधार पर दरक क ऄपनाया है, केवल एक दजृष्टक ण के अधार पर भूजम के बाजार मूल्य का
जनधाारण हमेिा सही जस्ट्थजत क नहीं दिााया जा सकता ह।ै24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
कफर भी, आस जस्ट्थजत क ध्यान में रखते एए कक राज्य सरकार के रेडी रेकनर पर अधाररत भूजम के बाजार मूल्य की
एलएसी द्वारा जसफाररि की गइ है और यह दखे ते एए कक एमबीपीटी के न्यासी ब डा ने एलएसी की जसफाररि क
मंजूरी द े दी है, यह प्राजधकरण 3 भूखंडक के संबंध में पट्टा ककराया ऄथाात अरअर ज न 17/116 के तहत यूजनट -
14 (माजहम बंदर), अरअर ज न 1/5 के तहत यूजनट-14 (पायलट बंदर) और अरअर ज न 2/13 के तहत यूजनट-
15, पीडी मेल र ड (फ्रेरे र ड) के जलए एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर दर 2012 के अधार
पर 1.10.2012 से 30.9.2017 की ऄवजध के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने के जलए आच्छुक ह ै।
ऄन् य क्षेत्रक के संबंध में, पत्तन द्वारा, पीजीएलएम के ऄनुसार भूजम के ईजचत बाजार मूल्य (एफएमवी) क , 5
कारकक में से ईच्चतम पर मानते एए जनधााररत पट्टा ककराया एलएसी द्वारा ऄनुिजं सत ककया गया ह ै और आसे
एमबीपीटी न्यासी ब डा द्वारा भी ऄनुम कदत ककया गया ह।ै यह दखे ते एए कक पट्टा ककराये के जनधाारण के जलए पत्तन
का प्रस्ट्ताव भूजम के ईजचत बाजार मूल्य (एफएमवी) के 5 कारकक में से ईच्चतम पर अधाररत है, ज भूजम नीजत
जवर्षय कदिाजनदिे में जनजहत ितों/जनबंधनक पर अधाररत है, और आसकी एलएसी द्वारा जसफाररि की गइ ह ै और
न्यासी ब डा द्वारा भी ऄनुम दन ककया गया है, और चूंकक यह प्राजधकरण भूजम नीजत जवर्षयक कदिाजनदिे , 2015 से
बाध्य है, यह प्राजधकरण 04 भूखंडक के जलए ऄथाात (i) अरअर ज न 1/6क, के तहत यूजनट 12 और 14 (ससून
डॉक का मछली अधाररत व्यवसाय) (ii) अरअर ज न 3/36 के तहत यूजनट 14 (नौका घाट/भूजम या जेट्टी का
मछली अधाररत व्यवसाय), (iii) अरअर ज न 3/36 के तहत यूजनट 14 (फेरी घाट-पीटी संरचना का मछली
अधाररत व्यवसाय) और (iv) एमबीपीटी के टाईनजिप क्षेत्रक में गैर-घरेलू व्यवसायक के जलए जेडी द्वीप के तहत 07
प्ल ॉट एमबीपीटी 01 ऄक्टूबर 2012 से 30 जसतंबर 2017 की ऄवजध के जलए और 07 प्लॉट ऄथाात (i) अरअर
ज न 1/6क, के तहत यूजनट -12 और 14 (ससून डॉक के मछली अधाररत व्यवसाय) (ii) अरअर ज न 1/6ए के
तहत यूजनट-14 (जमिेदजी बंदर का मछली अधाररत व्यवसाय), (iii) अरअर ज न 3/36 के तहत बंदर यूजनट-14
(फेरी घाट-भूजम/जेट्टी के मछली अधाररत व्यवसाय) (iv) अरअर ज न 3/36 के तहत बंदर यूजनट नं. 14 (फेरी
घाट-भूजम/ पीटी संरचना के मछली अधाररत व्यवसाय) (v) जेडी द्वीप के यूजनट नं.12 - मौजूदा जद द्वीप, (vi)
जेडी द्वीप के यूजनट नं.12 , रीक् लेम की गइ भूजम और (vi) जेडी द्वीप के एमबीपीटी के टाईनजिप क्षेत्रक में गैर-घरेलू
व्यवसायक के जलए जेडी द्वीप के जलए 01 ऄक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की ऄवजध के जलए, जैसा कक
बंदरगाह द्वारा प्रस्ट्ताजवत है के जलए पट्टे के ककराये के जनधाारण का ऄनुम दन करता ह।ै
(x) पत्तन की भूजम के मूल्यांकन पर अपजत्त के संबंध में, यह ईल्लेखनीय ह ैकक पत्तन भूजम का मूल्यन पत्तन के ऄजधकार
क्षेत्र में ह ैऔर आस तरह आस प्राजधकरण के दायरे में नहीं अता ह।ै आस प्राजधकरण के पास मूल्यन के जवजभन्न पहलुओं
की गहराइ तक जाने की तकनीकी जविेर्षज्ञता नहीं है। भूजम नीजत जवर्षयक कदिाजनदिे क के ऄनुपालनाथा, आस
प्राजधकरण द्वारा, पत्तन द्वारा दायर ककए गए प्रस्ट्ताव के अधार पर ककराया जनधााररत करना ऄपेजक्षत ह।ै
कुछ ककरायेदारक/पट्टेदारक ने यह तका कदया ह ै कक यह दखे ते एए कक एमबीपीटी प्रजत वर्षा 4% की दर से ककराये में
वृजि करता रहा है, एमबीपीटी द्वारा ऄब ककराये में वृजि के प्रस्ट्ताव करने का प्रश्न ही नहीं ईिता ह।ै आस संबंध में,
यह कहना ह ैकक, ककसी भी ऄन्य ईत्त्पादक की तरह, प्रजत वर्षा ककराये में वृजि बढती एइ मुद्रास्ट्फीजत लागत क पूरा
करने के जलए है। लेककन संदर्थभत मामले में, ककराये के अधार की समीक्षा की जा रही है, ताकक आसे वर्षा
2012/2017 में प्रचजलत भूजम के बाजार मूल्य के स्ट्तर पर लाया जा सके।
यह दखे ते एए कक एमबीपीटी के जलए पट्टा ककराया बढाया जा रहा है, एमबीपीटी क ककरायेदारक/पट्टेदारक के
परामिा से पट्टे/लाआसेंस प्राप्त भूखंडक में बुजनयादी सुजवधाओं/ ऄवसरं चना/सुजवधाओं की अवश्यकताओं पर गौर
करने और ईन्ह ेंपट्टेदारक/ककरायेदारक क ईपलब्ध कराने के जलए ईपाय करने की सलाह दी जाती ह।ै
आसके ऄजतररि, यह दखे ते एए कक पट्टेदारक/ककरायेदारक क वर्षा 2012 से ऄब तक की ऄवजध के जलए बकाया का
भुगतान करना ह गा और यह देखते एए कक क जवड-19 महामारी की चपेट में अने के बाद ऄथाव्यवस्ट्था ऄभी
सामान्य जस्ट्थजत में अ रही है, एमबीपीटी क सलाह दी जाती ह ै कक पट्टेदारक/ककरायेदारक क वर्षा 2012 से िुरू
ह ने वाली ऄवजध से संबंजधत ककराए के बकाया का भुगतान करने के जलए लंबी ऄवजध प्रदान करे।
(xi) वर्षा 2014 के भूजम नीजत कदिाजनदिे क के खंड 13 (ग) पत्तनक क वार्थर्षक वृजि जनधााररत करने के जलए छूट दते ा ह ैज
2% से कम नहीं ह गी। तदनुसार, एमबीपीटी ने ऄपने प्रस्ट्ताव में सकं ेत कदया ह ै कक संबंजधत 7 अरअर क्षेत्रक के
जलए वर्षा 2012-13 और 2017-18 के जलए जनधााररत पट्टा ककराया िमिः 1.10.2012 से 30.09.2017 और
1.10.2017 से 30.9.2022 की ऄवजध के जलए 4% की वार्थर्षक वृजि से कम जनधााररत ककया जाएगा। तथाजप,
पत्तन द्वारा आस मामले में ककसी न ट का प्रस्ट्ताव करते एए नहीं दखे ा गया है। आस प्रकार, ऄनुसूची के न ट में यह[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 25
ईल्लेख करते एए जनधााररत ककया गया ह ै जजसमें कहा गया ह ै कक पट्टा ककराया 4% प्रजत वर्षा की दर से वृजि के
ऄध्यधीन ह ै और यह कक पहली ऐसी वृजि िमिः संबंजधत 7 अरअर क्षेत्रक के जलए 01 ऄक्टूबर 2013 और 01
ऄक्टूबर 2018 से प्रभावी ह गी।
(xii) संि जधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 के खंड 13 (ग) में यह जनबंधन ह ै कक आस प्राजधकरण द्वारा हर पांच साल म ें
एक बार दरक क संि जधत ककया जाएगा। चूंकक ककराया ऄनुसूची में जनधाारण 01 ऄक्टूबर, 2017 से ककया जा रहा
ह,ै तदनुसार, ककराया ऄनुसूची म ें एक न ट जनधााररत ककया जा रहा ह ै कक वार्थर्षक पट्टा ककराया पांच साल की
ऄवजध के जलए लागू रह सकता ह ैजजसे ऄनुम कदत ककया जाता ह।ै
(xiii) एमबीपीटी ने आस अिय के न ट का प्रस्ट्ताव रखा ह ै कक ककराए की गणना वास्ट्तजवक जनर्थमत क्षेत्र के अधार पर की
जाएगी, ज न्यूनतम एफएसअइ 1.00 के ऄधीन ह गी। यह देखते एए कक आस प्राजधकरण द्वारा ऄनुम कदत
बेस/अधार पट्टा ककराया बरकरार रहगे ा और केवल एफएसअइ के अधार पर अनुपाजतक रूप से बढाया जाएगा,
यह प्राजधकरण आस संबंध में एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत न ट का ऄनमु दन करने के जलए आच्छुक है।
(xiv) एमबीपीटी ने आस अिय के एक और न ट का प्रस्ट्ताव रखा ह ैकक ये दरें सभी करक (जीएसटी, नगरपाजलका कर, अकद),
सेवा िुल्क, दडं और ब्याज अकद क छ ड़कर ह ैं और यह कक वह, ज भी लागू हक, पट्टेदारक/
ककरायेदारक/लाआसेंसधाररयक द्वारा ऄलग से दये ह ती ह।ैं आस संबंध में, यह ईल्लेख करना ह ै कक आस प्राजधकरण
द्वारा ऄनुम कदत प्रिुल्क/टैररफ ककसी भी कर और वैधाजनक कर आत्त्याकद क छ करकर हैं। आस प्राजधकरण द्वारा आस
प्रकार के ऄनुम कदत टैररफ पर लागू दरक से पत्तन द्वारा कर और सांजवजधक िुल्क लगाए जाने ह।ैं आस जस्ट्थजत क
दखे ते एए, पत्तन द्वारा प्रस्ट् तुत न ट का यथा प्रस्ट्ताव ऄनुम दन ककया जाता ह।ै
(xv). एमबीपीटी ने आस अिय के न ट प्रस्ट्ताव रखा ह ै कक ये दरें गैर-घरेलू ऄजधभ गक/ऄजधभ ग पर लाग ू ह ती ह।ैं चूंकक,
प्रस्ट्ताजवत न ट ईन पट्टेदारक/ककरायेदारक की श्रेजणयक के संबंध में पूरी स्ट्पष्टता प्रदान करते हैं, ज संदर्थभत प्रस्ट्ताव के
द्वारा ऄनुम कदत पट्टा ककराये से कवर ककए जाएंगे, प्रस्ट्ताजवत न टक क गैर-घरेलू ऄजधभ गक के जलए मामूली
अि धन के साथ एसओअर में संि धन करने के जलए पहले के अदेि में जनधााररत रटप्पजणयक के ऄनरूु प ऄनुम कदत
ककया जाता ह।ै
(xvi) एमबीपीटी ने आस अिय का न ट का भी प्रस्ट्ताव रखा है कक ब डा की नीजतयक के ऄनुसार ऄनुमेय ऄवजध से ऄजधक के
जलए समय-समय पर ब्याज प्रभाया ह गा और यह भी कक चाह े मांग की गइ ह या नहीं,
ककरायेदार/पट्टेदार/लाआसेंसधारी/ ऄजधभ गयक द्वारा माह के ककराया/मुअवजे/ लाआसेंस िुल्क का भुगतान प्रत्त्येक
ऄगले माह के 15वें कदन ऄथवा ईससे पहले ककया जाना ह गा। चूंकक, प्रस्ट्ताजवत न ट जस्ट्थजत क स्ट्पष्ट करते ह ैंऔर
संकदग्धता/ऄस्ट्पष्टता से बचाव करते ह ैं और आससे ककरायेदारक / पट्टेदारक में ककराए के भुगतान प्रजत ऄनुिासन
ईत्त्पन्न ह गा, आसजलए प्रस्ट्ताजवत न ट का ऄनुम दन ककया जाता ह।ै
(xvii) एमबीपीटी ने आस अिय के न ट का प्रस्ट् ताव ककया ह ै कक जल-जनकायक(जलाियक) के अबंटन के जलए दर, एसओअर
का 50 प्रजतित ह गी। कजथत न ट पीजीएलएम 2014 के ऄनुरुप है, ऄत: ऄनुम कदत ककया जाता ह ै।
(xviii) एमबीपीटी ने आस अिय के न ट प्रस्ट्ताव रखा है कक कदनांक 01.01.2017 से
अगे की ऄवजध के जलए बकाया ऄंतर, दये ताएं और प्रभारक की ऄन्य राजियां दये हैं। ईि न ट में ऄस्ट्पष्टता दखे ी गइ
ह ै आसजलए, यह दिााने के जलए प्रस्ट्ताजवत न ट में थ ड़ा संि धन ककया गया ह ै कक संबंजधत ऄवजध के जलए बकाया
ऄंतर, दने दाररयक और ऄन्य दये धनराजियक/प्रभारक की गणना ईपर ि दरक के अधार पर की गइ है।
9. ईपर ि के पररणामस्ट्वरूप और वर्थणत कारणक के जलए तथा सामूजहक स च के अधार पर यह प्राजधकरण
एमबीपीटी हते ु 07 प्ल ाटक के संबंध में कदनांक 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध के जलए
भूजम क ककराए पर दने े के जलए पट्टा ककराया जनधारा रत करने के जलए ककराया ऄनुसूची का ऄनुम दन करता है, जजसे ऄलग से कदनांक
12 नवंबर 2021 के राजपत्र संख्या 555 के तहत ऄजधसूजचत ककया गया ह।ै
टीएस बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त)
[जवज्ञापन-III/4/ऄसा./506/2021-22]26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS
NOTIFICATION
Mumbai, the 26th November, 2021
No. TAMP/53/2021-MBPT.—This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the
Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), has disposed of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for
fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation in respect of 7 plots for two quinquennial period
01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022, for let out land falling under various RR Zones of MBPT on
01 November 2021. However, considering the time involved for notifying the Speaking Order along with the Rent
Schedule for MBPT, this Authority decided to immediately notify only the Rent Schedule for MBPT prescribing
Lease rentals in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out
land falling under various RR Zones of MBPT. Accordingly, the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals
in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out
land falling under various RR Zones of MBPT, approved by this Authority on 01 November 2021 was notified in the
Gazette of India on 12 November 2021 vide Gazette no.555. It was stated in the said Notification that this Authority
will notify the Speaking Order, in due course of time. Accordingly, this Authority hereby notifies the Speaking order
connected with the disposal of proposal of MBPT for fixation of Schedule of Rates and revision of rent /
compensation in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and for the period 01.10.2017 to
30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones of MBPT, as in the Order appended hereto.
TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS
Case No. TAMP/53/2021-MBPT
Mumbai Port Trust - - - Applicant
QUORUM
(i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance)
(ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic)
O R D E R
(Passed on this 1st day of November 2021)
This case relates to a proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) vide its letter No.
FA/OEA-L/38(21)/Gen/271 dated 23 September 2021 for fixation of Schedule of Rates and revision of rent /
compensation in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and for the period 01.10.2017 to
30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones of MBPT.
2.1. The main highlights of the MBPT proposal dated 23 September 2021 are as follows:
(i). Government has issued Policy Guidelines on Land Management for all major ports vide letter No.
PD-13017/2/2014/-PD.IV dated 17.07.2015. By Clarification Circular No. 1 of 2018 dated
14.05.2018, and Clarification Circular No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 Ministry has extended the
applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation / commercial areas of the township
areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port. Clause 13 (c) of PGLM of 2015 requires the port to
refix the SOR once in five years and obtain TAMP‘s approval thereto.
(ii). As provided in Clause 13 of PGLM, Land Allotment Committee (LAC) has recommended rates for
various Ready Reckoner Zones. Same have been approved by MBPT Board. [MBPT has furnished
Board Resolution approving the LAC recommendations]
(iii). In this backdrop, the MBPT has come up with the subject proposal seeking approval for
fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation in respect of 7 plots for
the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling
under various RR Zones which is submitted for approval to the SOR in terms of Clause 13
(c) of PGLM 2015.
2.2 The background and other main points made by the MBPT in its proposal dated 23 September
2021 are summarized below:[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 27
A. Background :
(i). Mumbai Port Trust owns about 944 Ha of land in Mumbai City. The land in the Mumbai city limits
falls under the jurisdiction of A, B, C, M, G-North, E, F-North and F-South Wards. The said land
stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, Pir Pau, Mahul, Titwala etc. and is
divided into 15 administrative units for management of these estates. The landed estates are divided
into 2 main categories, viz. (i) lettable land and (ii) non-lettable land. Non-lettable land includes
areas occupied by offices of sister department, administrative offices of Mumbai Port Trust, Port
Trust quarters, Port Trust hospital, etc. The lettable category includes areas let out on long term
leases, 15 monthly leases, monthly tenancies and licenses. There are also a few plots which are
vacant and can be let out. The present proposal is for approval of Schedule of Rates (SOR) for the
period 01.10.2017 to 30.09.2022.
(ii). The Board vide various TRs of 2021 accorded approval to Schedule of Rates (SoR) for the period
from 01.10.2017 to 30.09.2022 in respect of Mumbai Port Trust letout land falling under various
Ready Reckoner Zones applicable to all the Expired leases/Fifteen Monthly leases/Monthly
Tenancies/Licenses of the plots Non Home occupations.
B. Policy Guidelines:
(i). The Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010 issued by the Ministry was adopted
by the Board vide TR No.21 of 2011 read with Supreme Court Judgement. The Ministry
subsequently, with the approval of the Cabinet, issued Land Policy Guidelines for Land
Management by Major Ports 2014 (PGLM), which was applicable for all Ports except for the land
relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Port, for which it was stated that
separate policy will be formulated. The amended policy guidelines were issued in 2015.
(ii). The Ministry vide clarification Circular (Land Management) No.1 of 2018 dated 14.05.2018,
Clarification No.2 of 09.03.2019 and Clarification No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 issued
clarification circular on various issues of PGLM 2014/15 extending the applicability of the PGLM
2015 to the non-home occupation/ commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and
Kandla Port upto 31.03.2020 with a sunset clause. The PGLM 2015 has thus become applicable to
the township areas of Mumbai Port Trust. The Ministry vide further letter dated 27.01.2021 has
clarified that ―since PGLM 2014 has been approved by the cabinet, it is valid until it is revised by
the cabinet. Hence, compiled PGLM, 2015 issued on 29.04.2019 will be applicable for both the land
of major port trust and the township area subject to the condition mentioned in the letter dated
29.04.2019.”
(iii). As per the PGLM-2015, the Land Allotment Committee is required to consider the following
factors for determining the market value of the Port land:
I). Five factors
“a) State Government's Ready Reckoner of land values in the area, if available
for similar classification/ activities.
b) Highest rate of actual relevant transactions registered in the last 3 years in
the ports vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port
Trust Boards) with an appropriate annual escalation rate to be approved by the
Port Trust Board.
c) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transaction
updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust
Board.
d) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port.
e) Other relevant factor as may be identified by the Port.
II) The Land Allotment Committee shall, while recommending the latest market value
for any land would normally take into account the highest of the factors mentioned
in Para 13(a) above. Reserve price in terms of the annual lease rent would be
latest SoR determined in accordance with Para 13 (a) and 13 (c) and would in no
case be less than 6% of the latest value recommended by the Port trust.
III). The Port trust would make a proposal as outlined in Para 13 (a) to TAMP for fixing28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
the latest SoR of the land. The TAMP would notify the latest SoR of the land after
following due process of consultation with stake holders within 45 days of the
receipt of the proposal. The Port trust board will fix a rate of annual escalation
which would not be less than 2 %. SoR would be refixed once in every 5 years by
TAMP”.
C. Legal Issues :
TAMP had vide notification No. TAMP/10/98-Misc of 28.03.2000 issued orders dated 15.03.2000
on its jurisdiction for framing scale of rates and statement of condition on the issue of applicability
of SOR to all lands of all Major Ports. The said notification was challenged by the Mumbai Port by
Writ Petition No.1153 of 2000. In the writ petition no. by interim order dated 02.05.2000, the
Bombay High Court had stayed the applicability of TAMP‘s order to areas not falling within Port
limit and Port approaches. The issue of withdrawal of Writ Petition and necessary advice for the
same was taken up with the Ministry in the light of PGLM 2015. TAMP has since by letter dated
15th July 2019 intimated that TAMP is required to fix the SOR for all areas of Mumbai Port
including Township areas with effect from 01.10.2012 onwards in terms of advisory from the
Ministry of Shipping and therefore notification dated 28th March 2000 may be seen to have become
infructuous. Therefore, the Writ Petition was also withdrawn by High Court order dated 08.08.2019.
D. LAC Recommendations:
(i). Fixation of SoR rates for remaining Ready Reckoner zones for Non-Home occupations.
Earlier TR No.222 of 2015 Board has approved rates for 23 Ready Reckoner zones. The same
methodology of 6% return on Ready Reckoner 2012 with 4% annual escalation is adopted as base
rate of SoR for remaining zones. List of zones will be made applicable for computation of
rental/compensation for Non-Home Occupations, Home Occupations and Mixed (Home + Non-
Home), P.T. Structure falling in these zones.
A summary of the proposed land value and lease rentals for the 3 plots for the period of 01.10.2012
to 30.09.2017 is tabulated below :
Sr.No RR Unit Division Proposed Land value and lease rent
Zone
1 17/116 Unit-14 Lady Jamshetji Road-Portion Value of land as per Ready
(Mahim between city light Cinema junction Reckoner 2012 is `. 71,800 per
Bunder) to Mahim Church Junction. Sqm as on 1.10.2012
Lease Rent = ` 359 per Sqm per month
w.e.f. 1.10.2012.
2 1/5 Unit-14 Cuff parade Portion towards North Value of land as per Ready
(Pilot of Dr. Homibhabha Road and East Reckoner 2012 is `. 2,14,000 per
Bunder) Portion of Prakash Pethe Marg Sqm as on 1.10.2012
Lease Rent = ` 1070 per Sqm per
month w.e.f. 1.10.2012
3 2/13 Unit-15 P D Mello Road (Frere Road)from Value of land as per Ready
General Post Office to Boundary of Reckoner 2012 is `. 1,25,800 per
North of A Ward Sqm as on 1.10.2012
Lease Rent = ` 629 per Sqm per month
w.e.f. 1.10.2012
(ii). Fixation of SoR 2012-17 (From 01.10.2012 to 30.09.2017) for the zones which required
special consideration
(a). Fish based occupations of Sassoon Dock (1/6A): Land rate given by valuer (i.e.80% of
land rate of SDRR 2019-20) as on April 2019 taken as base rate (`.1,50,880/- per sqm as
on 01.10.2018) and de-escalated 4% every October for SoR 2012-17. The above land
rate/SoR will increase with 4% every October.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 29
(b). Land at existing JD Island: Land rate of `.23,444/- per sqm as on 01.10.2012 as Fair
Market Value for existing land at Jawahar Dweep (JD) Island. Schedule of Rates (SoR) by
considering 6% p.a. return = `.117.22/- per sqm per month. The above land rate/SoR will
increase with 4% every October.
(c). Land/Wharf/Jetty letout to Fish based occupations at Ferry Wharf (3/36): LAC
recommends following rate as on 01.10.2012 arrived by de-escalating the land/jetty rate
of 01.10.2017 with 4% every October. Land/Jetty rate of `.1,17,098/- per sqm for FSI 1 as
on 01.10.2012. Schedule of Rates (SoR) by considering 6% p.a. return (As on 01.10.2012).
For Land/Jetty = `.585.49 per sqm per month. The above land/jetty rate/SoR will increase
with 4% every October.
(d). Shed/MbPT Structure letout to Fish based occupations at Ferry Wharf (3/36): LAC
recommends Shed Rate/MbPT structure rate of `.1,36,856/- per sqm for FSI 1 as on
01.10.2012. Schedule of Rates (SoR) of `.684.28 per sqm per month by considering 6%
p.a. return (As on 01.10.2012). The land rate/SoR will increase with 4% every October.
(iii). Fixation of SoR 2017-2022 (From 01.10.2017 to 30.09.2022) for the zones which
required special consideration.
(a). Fish based occupations Sassoon Dock (1/6A) : Land rate given by valuer (i.e.80% of land
rate of SDRR 2019-20) as on April 2019 taken as base rate (`.1,50,880/- per sqm as on
01.10.2018), de-escalated and escalated 4 % every October for SoR 2017-22.
(b). Land at existing JD Island: Land rate of `.28,523/- per sqm as on 01.10.2017 as Fair
Market Value for existing land at Jawahar Dweep (JD) Island. Schedule of Rates (SoR) by
considering 6% p.a. return = `.142.62/- per sqm per month. The above land rate/SoR will
increase with 4% every October.
(c). Land area of about 15 Ha undergoing Reclamation adjoining to Jawahar Dweep (JD)
Island (SoR for the Period 2019-22): Land rate of `.24680/- per sqm as on 01.10.2019 as
Fair Market Value for land area undergoing Reclamation adjoining to Jawahar Dweep (JD)
Island. Schedule of Rates (SoR) by considering 6% p.a. return = `.123.40/- per sqm per
month. The above land rate/SoR will increase with 4% every October. The SoR will apply
for fresh allotments at Reclaimed JD land.
(d). Maratha Mandir Building at Jawhar Dweep (SoR for the period 2019-22): Rate of
`.48,426/- per sqm as on 01.10.2019 (arrived by 4% increase on the rate of `.44,773/) as
Fair Market Value for Maratha Mandir Building at Jawahar Dweep (JD) Island. Schedule of
Rates (SoR) by considering 6% p.a. return = `.242.13/- per sqm per month. The above
rate/SoR will increase with 4% every October. The above SoR will apply for expired leave
& license/letting and for fresh allotments at MbPT Maratha Mandir Office building.
(e). Land/Wharf/Jetty letout to Fish based occupations at Ferry Wharf (RR Zone 3/36 of
Princess Dock): Land rate of `.1,48,166/- per sqm for land/jetty at Ferry Wharf for
01.10.2018 to 30.09.2019. Taking 4% de-escalation on the above rate LAC recommends
Land/Jetty rate of `.1,42,467/- per sqm for FSI 1 as on 01.10.2017. Schedule of Rates (SoR)
of `.712.34 per sqm per month by considering 6% p.a. return (As on 01.10.2017). The
land rate/SoR will increase with 4% every Oct.
(f). Shed/MbPT Structure letout to Fish based occupations at Ferry Wharf (3/36): Shed
Rate/MbPT structure of `.1,73,166/- per sqm for passenger shed/MbPT structures at
Ferry Wharf for 01.10.2018 to 30.09.2019. Taking 4% de-escalation on the above rate LAC
recommends Shed Rate/MbPT structure rate of `.1,66,506/- per sqm for FSI 1 as on
01.10.2017. Schedule of Rates (SoR) of `.832.53 per sqm per month by considering 6%
p.a. return (As on 01.10.2017). The land rate/SoR will increase with 4% every October.
(g). Jamshedji Bunder (RR Zone 1/6A of Colaba Division): The land rate of `.1,74,381/- per
sqm for FSI-1 as on 01.10.2017. LAC recommends Schedule of Rates (SoR) by considering
6% p.a. return (As on 01.10.2017) of `.871.91 per sqm per month for FSI-1. The land
rate/SoR will increase with 4% every October.30 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
E. As per the valuation reports forwarded alongwith the proposal in reference for each of the 7
plots under various RR Zones for the period 01.10.2017 to 30.09.2022, a summary of the
rate per sq.m. and FMV of land for FSI 1 of subject plots are shown in tabular form, which
is as follows :
SUMMARY OF MARKET VALUE UNDER DIFFERENT FACTORS LAID DOWN IN PGLM, 2014
Sr. RR nit Division State Highest rate Highest Rate Any other Rate
No Govt. of actual accepted arrived by relevant Recommended by
Zone
ready relevant tender cum Approved factor LAC
reckoner transactions action rate of Valuer identified
rate in in last 3 years port land by Port
year in Port’s
2018-19 vicinity
1 1/6A Unit-12 & 14 On East `.1,88,600 No such No such `. 1,50,880 Option 1. `.1,50,880 Per Sqm.
(Fish based Sea, on per Sqm as transaction transaction Per Sqm. as as on 1.10.2018
occupations West on on 1.10.2018 `.98,900 per
of Sassoon Shahid 1.10.2018 Sqm as on (80% of the Ready
Dock) Bhagat (80% of the 1.10.2012 Reckoner
Singh Ready
Road, on Reckoner) Option 2 `.1,45,077 Per Sqm.
as on 1.10.2017
South Homi `. 79,120 per
Bhabha Sqm as (1,50880/104*100)
Road on 1.10.2012
North (80% of the Lease Rent =
division Ready `.725.38 per Sqm per
boundary. Reckoner, annum
(Refer Note 2012)
No.9)
2 1/6A Unit-14 (Fish On East `. 1,88,600 No such No such `.1,74,381 Nil `. 1,74,381 Per Sqm.
based Sea, on per Sqm as transaction transaction Per Sqm. as as on 1.10.2017
occupations West on on 1.10.2018
of Jamshedji Shahid 1.10.2017 Lease Rent =
Bunder) Bhagat (40% `.871.91 per Sqm per
Singh reduction on annum
Road, on rate on lease
South Homi hold land
Bhabha `.2,90,635)
Road on
North
division
boundary.
3 3/36 Bunders All portion `.56,400 No such `.56,400 per Sqm `.1,48,166 Nil `.1,48,166 Per Sqm.
Unit-14 (Fish of B Ward per Sqm as transaction as on Per Sqm. per as on 1.10.2018
based on Eastside on 1.10.2018(Rent Land
occupations of P.D' 1.10.2018 Charger per New 1.10.2018 `.1,42,467 Per Sqm.
of Ferry Mello Road wharf in 2018 at as on 1.10.2017
Wharf- upto sea `.705 per Sqm (1,48,166/104*100)
shore Per month at the
Land/Jetty)
(Victoria rate of 15% Lease Rent =
Dock & Ready Reckoner `..712.34 per Sqm
Princess per annum
Dock).
4 3/36 Bunders All portion `. 56,400 No such No such `. 1,48,166 Nil
Unit-14 (Fish of B Ward per Sqm as transaction transaction Per Sqm. per
based on Eastside on Land `. 1,73,166 Per Sqm.
occupations of P.D' 1.10.2018 1.10.2018 as on 1.10.2018
o Wf hF ae rr fr y – PT M ue p sll hto o o R rs eeo aa d b P. e r` . S 2 q5 m,0 p0 e0 r `.1 a, s6 o6 n,5 10 .6 1 0P .e 2r 0 S 1q 7m .
Structure) (Victoria Present (1,73,166 /104*100)
Dock & Construction
Princess of Shed Lease Rent =
Dock). `..832.52 per Sqm
c= `1,
per annum
48,166+`
25,000 =`.
1,73,166 per
Sqm
5 -- Unit-12 Existing `. 19,400 No such No such JNPT & Nil `.28,523 Per Sqm. as
land at JD Per Sqm per transaction transaction IOCL on 1.10.2017
Land agreement on[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 31
JD Island Island nearest within the main land Lease Rent =
Mahul Zone vicinity of 2 which is `. `.142.62
90/419 Kms. However, 30,850/- per
JNPT IOCL Sqm (without per Sqm per annum
agreement rate is premium) as
`.28,523/- per on 01.10.2019
SQ.M for land for existing
developed JD
Island .
`.28,523 Per
Sqm. as on
1.10.2017
[`.30,850
/(1.04*1.04)]
6 -- Unit-12 Reclaimed `.19,400 No such No such JNPT & Nil `. 24,680 Per Sqm. as
land Per Sqm per transaction transaction IOCL on 1.10.2019
JD Island adjoining to Land agreement is
JD Island nearest `.30,850/- per Lease Rent = `.
Mahul Zone Sqm as on 123.40 per Sqm per
90/419 01.10.2019. month w.e.f.
1.10.2019.
`..24680 per
Sqm.
(`.20%
discount on `.
30,850
towards
reclaimed
land)
7 -- JD Island Maratha `. 43,450 No such No such JNPT & Nil `. 44,773 Per Sqm. as
Mandir at Per Sqm per transaction transaction IOCL on 1.10.2017
JD Island Land agreement is
`.30,850/- per `.48,426 per Sqm as
Sqm as on on 1.10.2019
01.10.2019.
(`.44773 x 1.04 x
`.28,523 Per 1.04)
Sqm. as on
Lease Rent = `.
1.10.2017
242.13 per Sqm per
[`.30,850 month w.e.f.
/(1.04*1.04)] 1.10.2019.
The cost of
land and
structures
works out to
`.44773 per
Sqm.
F. Application of FSI factor in calculation of actual quantum of compensation.
The computation of rentals/ compensation based on FSI consumed and areas will be likely to be
contentious issue even after base SoR rates for one sq. mtr. of land are approved by TAMP. Linking
of SoR rates of land to FSI consumed of the buildings / structures have several repercussions and
complexities such as how to compute FSI, exemption of fungible FSI as per DC rules and
permissible FSI, etc. To study these aspects in detail, vide TR 122 of 2021 the Board has accorded
approval for formation of a committee of experts consisting of a retired Chief Engineer / Director
of Planning of MCGM, Retired High Court Judge and a group of MbPT officials comprising Advisor
(Planning), Chief Engineer, CLO, FA&CAO, Secretary and Estate Manager (I/C) alongwith Govt.
registered Valuers on MbPT panel. Committee will give its recommendations on above issues and
the matter will be brought before the LAC and Board for computation of actual
rents/compensation on factors recommended by the Committee.
Port Trust is billing the monthly tenants with MCGM Property Cesses (WBT, SBT, EGC & ED) @
55.5% of Annual Rent as per SC Judgement and recovery of the same was MbPT’s responsibility.
LAC vide report dated 23.08.2021 recommended that same practice is to be followed in future,32 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
however, the MCGM cesses will be reworked out in accordance with the proposed SOR 2012-2017
as may be approved by the TAMP, in respect of all the monthly tenancies and licenses upto 11
months (non-home occupations) of all the Ready Reckoner zones of Mumbai Port Trust land. The
same is approved by the Board vide TR 155 of 2021. The same will be made applicable to SoR
2017-2022.
All the demand notices of differential arrears as per the revised SoR for 2012-2017 and 2017-2022
will be issued to all monthly tenancies, fifteen monthly leases, expired leases and licenses as a
compensation for wrongful use of the premises without interest and giving time limit of 3 months
from the date of receipt of demand notices and interest at the applicable rates will be charged for
delayed payments subject to TAMP’s approval.
2.3. Thus, MBPT has sought TAMP‘s approval to the SOR arrived on the basis of various Board resolutions for
the period from 01.10.2012 to 30.09.2022. The MBPT has stated that these rates will be applicable to all the Expired
Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses along with vacant plots (for calculation of Reserve
Price, Annual Rent / upfront premium for allotment) of the plots / structures falling under the respective ready
reckoner zones. The details of which are as given below :
(i) REVISION OF SOR FOR THE PERIOD FROM 01.10.2012 TO 30.09.2017
FOR NON-HOME OCCUPATIONS
Sr. RR Zone Unit Description as per TR No. Land value of Proposed base rates per
No. Ready Reckoner open land as per sqm per month for FSI
State 1.00 (as per 6 % return
Government RR p.a. in terms of Land
2012 Per SqM for policy) on land Values
FSI-1.00 Reckoner as per Ready Reckoner
2012 2012 01.10.12 TO
30.9.13 with 4% annual
(`.)
escalation (`.)
1 17/116 Unit-14 Lady Jamshetji Road- TR 153 71800 359
(Mahim Portion between city light dated
Bunder) Cinema junction to 24.08.2021
Mahim Church Junction.
2 1/5 Unit-14 Cuff parade Portion TR 153 214000 1070
(Pilot towards North of Dr. dated
Bunder) Homibhabha Road and 24.08.2021
East Portion of Prakash
Pethe Marg
3 2/13 Unit-15 P D Mello Road (Frere TR 153 125800 629
Road)from General Post dated
Office to Boundary of 24.08.2021
Nort of A Ward
NOTES:
1. Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee
appointed for the purpose of applicability of FSI.
2. Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates.
3. Rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates.
4. Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2012 to 30.9.2017 will be calculated
based on above rates.
5. These rates are applicable for Non-Home Occupations.
6. Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 33
7. Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/
licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month.
(ii) REVISION OF SOR FOR THE PERIOD FROM 01.10.2012 TO 30.09.2017
FOR NON-HOME OCCUPATIONS
Sr. RR Unit Description as per Ready TR No. Land value of Proposed base
No. Zone Reckoner open land as per rates per sqm per
State month for FSI 1.00
Government RR (as per 6 % return
2012 Per SqM for p.a. in terms of
FSI-1.00 Reckoner Land policy) on
2012 (`.) land Values as per
Ready Reckoner
2012 01.10.12 TO
30.9.13 with 4%
annual escalation
(`.)
1 1/6A Unit-12 & 14 On East Sea, on West TR 135 dated 1,19,243 596.11
(Fish based Shahid Bhagat Singh Road, 24.08.2021
occupations of on South Homi Bhabha
Sassoon Road on North division
Dock) boundary. (Refer Note
No.9)
2 3/36 Bunders Unit- All portion of B Ward on TR 139 dated 1,17,098 585.49
14 (Fish based Eastside of P.D' Mello 24.08.2021
occupations of Road upto sea shore
Ferry Wharf- (Victoria Dock & Princess
Land/Jetty) Dock).
3 3/36 Bunders Unit- All portion of B Ward on TR 139 dated 1,36,856 684.28
14 Eastside of P.D' Mello 24.08.2021
Road upto sea shore
(Fish based
(Victoria Dock & Princess
occupations of
Dock).
Ferry Wharf –
PT Structure)
4 -- JD Island Existing land at JD Island TR 137 dated 23,444 117.22
24.08.2021
NOTES:
1. Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the
committee appointed for the purpose of applicability of FSI.
2. Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates.
3. Rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates.
4. Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2012 to 30.9.2017 will be
calculated based on above rates.
5. These rates are applicable for Non-Home Occupations.
6. Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time.
7. Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the
tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month.34 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
(iii) REVISION OF SOR FOR THE PERIOD FROM 01.10.2017 TO 30.09.2022
FOR NON-HOME OCCUPATIONS
Sr. RR Unit Description as per TR No. Fair market value of Proposed base rates per
No. Zone Ready Reckoner open land as per sqm per month for FSI
valuers report for the 1.00 (as per 6 % return
year 2017-18 Per SqM p.a. in terms of Land
for FSI-1.00 policy) on FMV as
01.10.17 TO 30.9.18 with
(`.)
4% annual escalation
(`.)
1 1/6A Unit-12 & 14 On East Sea, on TR 135 1,45,077 725.38
(Fish based West Shahid Bhagat dated
occupations Singh Road, on 24.08.2021
of Sassoon South Homi Bhabha
Dock) Road on North
division boundary.
(Refer Note No.9)
2 1/6A Unit-14 (Fish On East Sea, on TR 136 1,74,381 871.91
based West Shahid Bhagat dated
occupations Singh Road, on 24.08.2021
of Jamshedji South Homi Bhabha
Bunder) Road on North
division boundary.
(Refer Note No.9)
3 3/36 Bunders All portion of B TR 139 1,42,467 712.34
Unit-14 (Fish Ward on Eastside of dated
based P.D' Mello Road 24.08.2021
occupations upto sea shore
of Ferry (Victoria Dock &
Wharf- Princess Dock).
Land/Jetty)
4 3/36 Bunders All portion of B TR 139 1,66,506 832.53
Unit-14 (Fish Ward on Eastside of dated
based P.D' Mello Road 24.08.2021
occupations upto sea shore
of Ferry (Victoria Dock &
Wharf – PT Princess Dock).
Structure)
5 -- Unit-12 Existing land at JD TR 137 28,523 142.62
Island dated
JD Island
24.08.2021
6 -- Unit-12 Reclaimed land TR 137 24,680 123.40*
adjoining to JD dated
JD Island
Island 24.08.2021
7 -- JD Island Maratha Mandir at TR 137 48,426 242.13#
JD Island dated
24.08.2021
* SoR for reclaimed land adjoining to JD Island w.e.f 01.10.2019 instead of 01.10.2017
# SoR for Maratha Mandir at JD Island w.e.f 01.10.2019 instead of 01.10.2017
NOTES:
1. Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee
appointed for the purpose of applicability of FSI.
2. Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates.
3. Rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates.
4. Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2017 onwards.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 35
5. These rates are applicable for Non-Home Occupations.
6. Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time.
7. Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/
licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month.
2.4. The MBPT has stated that the proposal is formulated in terms of the Land Policy Guidelines for Land
Management 2015. Further, the MBPT has stated that under Section 49 of MPT Act, 1963 and para 13 (c) of PGLM-
2015, TAMP‘s approval to the SOR for the period from 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022
applicable to all Non-home occupations of the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and
Licenses of the plots falling under the respective Ready Reckoner zones.
3.1. With regard to the proposal of the port, it may be recalled that, this Authority had passed an Order dated 15
March 2000 setting out the legal position about this Authority‘s jurisdiction in respect of framing scale of Rates and
Statement of Conditions for use of port properties.
3.2. The MBPT filed a Writ Petition in the Bombay High Court in April 2000 challenging the Order dated 15
March 2000 and praying, interalia, that this Authority has no power to fix rates of those premises belonging to the
MBPT and situated outside the port limits.
3.3. The Hon‘ble Division Bench of Bombay High Court passed an interim order on 2 May 2000 restraining this
Authority from giving effect to the Order dated 15 March 2000 to the extent that the decision taken therein shall not
apply to any property or place not within the limits of the port or port approaches.
3.4. The efforts taken in the past with the (then) Department of Shipping, Ministry of Surface Transport
suggesting to settle the issue whether or not this Authority has jurisdiction over all the properties of a Port Trust
through policy direction of the Government rather than by a judicial review did not yield result. Since the matter was
in the final stage of hearing and there was no response from the Government in this regard, a legal counsel was
engaged to defend the order of 15 March 2000 passed by this Authority in the High Court of Bombay based on the
advice rendered by the Senior Counsel.
3.5. In this backdrop, the Ministry of Shipping (MOS) under cover of its letter no. Secy(S)/Visit-Mumbai/Land
management/ 2018(333951) dated 25 March 2019 had forwarded a copy of the Minutes of the Meeting held on 21
August 2018 at Mumbai under the Chairmanship of Secretary, MOS with regard to clarifications on the Land Policy
Guidelines, 2015. Forwarding the copy of the Minutes, the Way forward forming part of the Minutes indicated that
MBPT will withdraw the Writ Petition and Ministry will advise TAMP that consequent to PGLM 2015 read with
clarifications dated 14th May 2018, the SOR with effect from 01.10.2012 onwards be fixed by TAMP for all areas of
Mumbai Port including Township area.
3.6. In response to MOS letter dated 25 March 2019, vide letter dated 28 March 2019 interalia, it was
communicated to the MOS that TAMP will abide by the directions of the MOS in the matter in reference, with regard
to fixation of lease rent/ license fee for the MBPT lands for the period from 01 October 2012 onwards, subject to
MBPT withdrawing the Writ Petition.
3.7. In this backdrop, the MOS vide its e-mail dated 16 May 2019 had interalia, directed this Authority fix the
SOR for all areas of Mumbai Port including Township Areas with effect from 01.10.2012 onwards, consequent to the
Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM 2015) read with clarification on PGLM dated 14.05.2018,
only after the writ Petition is withdrawn by MBPT. Vide the said letter, MOS requested MBPT to withdraw the Writ
Petition no. 1153 of 2000 from the Bombay High Court and intimate the same to the MOS and TAMP.
3.8. In this connection, the MBPT has withdrawn the Writ Petition and the Hon‘ble Bombay High Court vide its
Order dated 08 August 2019 has passed an Order disposing off the Writ Petition as withdrawn.
3.9. Thus, the MBPT has come up with a proposal seeking approval for Schedule of Rates and revision of rent /
compensation in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 7 plots for the period 01.10.2017 to
30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones. Simultaneously, the MBPT has also filed another 6
similar proposals seeking approval for Schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial
periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 1.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations / home occupations in
Township Areas of MBPT, which have been dealt separately.
4. While acknowledging the proposal, MBPT was requested vide letter dated 01 October 2021 to furnish some
information/ clarification. The MBPT vide its letter No. FA/OEA/-l/38 (21)/Gen/313 dated 13 October 2021 has
responded. The information/ clarification sought and the response of the MBPT thereon is tabulated below:36 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
Sr. Information/ clarification sought by us Response of MBPT
1. The MBPT to furnish a comparative position of the Comparative position of the zone wise prevailing /
zonewise prevailing/ existing lease rent that is being existing lease rent / compensation that is being levied
levied by the MBPT at present to various registered by the MbPT to various registered tenants / lessees
users/ tenant / lessees, vis-à-vis the lease rent that has and the proposed rent / compensation based on new
been proposed by the Port in its subject proposal. SoR as proposed by MbPT is furnished.
2. On preliminary scrutiny of the proposal, it is found The MBPT has furnished a copy each of the copy of
that LAC report / valuation report for the unit-14 proceedings of LAC Meeting held on 18.08.2021 for
(Mahim Bunder) under 17/116 RR Zone, unit-14 SoR 2012-17 in respect of RR zone 17/116 (Mahim
(Pilot Bunder) under 1/5 RR Zone and unit-15 Bunder- Unit 14), RR zone 1/5 (Pilot Bunder- Unit
(P.D‘Mello) under 2/13 RR Zone are not found 14), RR zone 2/13 (P.D.Mello Road - Unit 15).
attached to the proposal dated 23 September 2021.
The MBPT to furnish the LAC report / valuation
report for each of the said three plots.
3. (i). The base rate of lease rentals for the period 2012- It is to clarify that the RR zone 1/6A (which is
17 in respect of plot no. Unit-12 & 14 (Fish based bounded on East by Sea; on West by Shahid
occupations of Sassoon Dock) under RR Zone 1/6A Bhagatsingh Road; on South by Homi Bhabha Road;
is proposed at `.596.11 per sqm per month based on on North by division boundary) is spread in 03 parts;
80% of Land rate of Ready Reckoner 2019-20 and Part-1 is in Unit 12 (Excluding the Sassoon Dock
de-escalated @ 4% p.a. to arrive the Market value as area), Part-3 is in Jamshedji Bunder (Unit-14) and
on 01 October 2012. However, in another the MBPT Part-2 is in Sassoon Dock area (Unit 12 & 14) & the
proposal dated 6 August 2021, submitted earlier, the same was submitted for SoR 2012-17 proposal dt.
MBPT has proposed lease rentals at `.494.50 per 06.08.2021 proposing the rate of `. 494.50 per sq.m
sqm. per month for plot no. 12 (On East Sea, on per month as on 01.10.2012 for RR zone 1/6A(Part-
West Shahid Bhagat Singh Road, on South Homi 1) which excludes the area of Sassoon Dock (Unit 12
Bhabha Road on North division boundary) under the & 14) which is mainly used for fish based
same RR Zone 1/6A based on Ready Reckoner 2012 occupations. It was clearly brought out in the para
as on 1.10.2012. 6(h) of SoR 2012-17 proposal dt. 06.08.2021 and
also in the note No. 9 of the Annexure-I (Table of
(ii). Similarly, in respect of Plot no. Bunders Unit-14
SoR rates) viz. Estate Land of Old Sassoon Dock,
(Fish based occupations of Ferry Wharf-Land/Jetty)
Ferry Wharf and Jawahar Dweep are excluded from
under the RR Zone 3/36, the base rate of lease
above rates. Accordingly, this proposal is submitted
rentals for the period 2012-17 has been proposed at
separately since the area of Sassoon Dock falling
`.585.49 per sqm per month based on market value
under RR zone 1/6A(Part-2) was excluded in the
of the land at `.148166 per sqm. as on 1.10.2018 as
earlier proposal dt. 06.08.2021 of SoR 2012-17.
arrived by the Valuer and de-escalated @ 4% p.a. to
arrive the Market value as on 01.10.2012. Further, The valuation of the said Sassoon Dock area was
In case of the Bunders Unit-14 (Fish based done separately and Valuer had recommended the
occupations of Ferry Wharf – PT Structure) under FMV as 80% of the Ready Reckoner land rate of
RR Zone 3/36, the MBPT has proposed lease rentals 2019-20 considering that the Sassoon Dock is
at `.684.28 per sqm per month based on market reserved & used for fishing industries and related
value of the land `.148166 per sqm. and `.25,000 per activities. The rate arrived by Valuer as on 2019 was
sqm towards structures as on 1.10.2018 as arrived by de-escalated by 4% to arrive at the base rate of Rs.
the Valuer, aggregated to `.1,73,166 per sqm which 725.38 per sq.m per month as on 01.10.2017 which
has been de-escalated @4% p.a. to arrive the Market is further de-escalated by 4% to arrive the rate as on
value as on 1.10.2012. However, in another MBPT 01.10.2012 which works out to Rs. 596.11 per sq.m
proposal dated 6 August 2021 submitted earlier, the per month. The rate of Rs. 494.50 per sq.m per
MBPT has proposed a lease rental `.134 per sqm. month is based on the 6% return on the Ready
per month for plot no. 8, Docks [All portion of B Reckoner of 2012 is for the area falling under the RR
Ward on Eastside of P.D' Mello Road upto sea shore zone 1/6A excluding the Estate Land of Sassoon
(Victoria Dock & Princess Dock)] under the same Dock. Since the different methods are considered for
RR Zone 3/36 based on Ready Reckoner 2012 as on the area the Sassoon Dock area 1/6A(Part-2) and
1.10.2012. outside Sassoon Dock area falling under RR zone
1/6A (Part-1) therefore different rates of lease rentals
proposed for plots falling under the same RR zone.
(iii). In this regard, the MBPT is requested to clarify It is to clarify that the RR zone 3/36 is in two parts,
as to why a different methodology has been adopted spread over the MbPT dock area, Wadi Bunder area[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 37
for each of the plots falling in the same RR Zone and of Unit 9, Mallet Bunder area of Unit 14(Part-1) and
to justify prescription of different rates of the Lease the New Ferry Wharf area of Unit 14(Part-2). There
rentals for the plots falling in the same RR Zone. are also tenancies along with the Port Trust structure
(Passenger shed) given in the Ferry Wharf area
which is on Wharf/Jetty and the passenger shed
(MbPT structure) thereat (3/36, Part-2). The Ferry
Wharf area falling under RR zone 3/36(Part-2) was
excluded in the earlier SoR 2012-17 proposal dtd
06.08.2021 which was clearly brought out in the para
6(h) and also in the Note no. 9 of the Annexure-I
(Table of SoR rates) of SoR 2012-17 proposal dtd
06.08.2021.
The Valuer in his report has given land value of Rs.
1,48,166/- per sqm and together with structure
(passenger shed) of Rs. 1,73,166/- per sq.m (adding
Rs. 25,000/- per sqm) as on 01.10.2018. The same
was de-escalated by 4% to arrive at the market value
of Rs. 585.49 per sqm per month as on 01.10.2012
for Land/Wharf/Jetty area of Ferry Wharf and
Rs.684.28 per sqm per month for land with MbPT
structure (passenger shed) at Ferry Wharf.
Land under RR zone 3/36(Part-1) also
covers other let out land not on the jetty/wharf and
therefore, as mentioned in Note no.9 below the SoR
table 2012-17 (i.e at Annexure-I) viz ―Estate lands of
Old Sassoon Dock, Ferry Wharf and Jawahar Dweep
are excluded from the above rates‖.
Different methodology is used for
computation of SoR for land which is not on
Jetty/Wharf under RR zone 3/36 (Part-1) which are
based on the 6% return of the RR value of zone 3/36
as on 01.10.2012, whereas for Ferry Wharf (3/36,
Part-2) area, the Valuer was appointed to carry out
valuation of Passenger Shed and the Jetty/Wharf
both are Port Trust structures built and maintained by
Port Trust and therefore, different base-rate is
considered for revision of SoR.
4. Similar differential rentals for different plots falling As explained in preceeding paras above, since the
in the zones 1/6A and 3/36 for the period 2017-2022 RR zone 1/6A is in 03 parts and 3/36 split into 02
has been noticed in the MBPT‘s proposal dated 03 parts. In subject proposal of SoR 2017-22, the RR
August 2021 and the proposal in reference. The zone 1/6A is split into 3 parts (Unit 12 – excluding
MBPT is requested to justify the prescription of Sassoon Dock, Unit 14-Jamshedji Bunder & Sassoon
different rates of the Lease rentals for the plots Dock- Unit 12&14) the Ready Reckoner Zone the
falling in the same RR Zone. and the RR zone 3/36 is split into two parts (Ferry
wharf area- Unit 14 & Other than Ferry Wharf area-
Unit 9 & 14) are submitted. In the proposal dt.
03.08.2021, no SoR for RR zone 1/6A & 3/36 was
submitted and the same were submitted separately
submitted on 23.09.2021 with in subject Proposal no.
1 and the Proposal no. 4 of SOR for the period
1.10.2017 to 30.09.2022 for remaining 19 zones.
5.1. Considering the huge list of registered tenant / lessees as suggested by the MBPT, the MBPT was requested
vide letter dated 01 October 2021 to upload subject proposal in its website and intimate to all the registered tenant /
lessees about hosting of the subject proposal in the MBPT website and give the designated email address of Port as
well as TAMP for furnishing comments within 15 days‘ time.38 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
5.2. Accordingly, the MBPT vide its email dated 07 October 2021 has confirmed that it has informed all Tenants /
Lessees about hosting of subject proposal for comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference. The
MBPT has furnished a copy its Notice No. EM/AS(G)/F-382/1922 dated 06 October 2021, wherein the MBPT has
intimated the Tenants/ Lessees about hosting of subject proposal in the website of MBPT and has sought for
comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference, to be sent to the Authority as well as MBPT.
5.3. In this connection, submissions/ comments have been received from various lessees/ tenants. As intimated by
MBPT in its Notice, a copy of the said comments have also been forwarded by the lessees/ tenants/ users to MBPT as
well. Accordingly, the MBPT was requested to furnish its reply on the issues raised by various lessees / tenants. The
MBPT vide its email dated 23 October 2021 has responded.
6. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority.
An excerpt of the comments received from the users / user organisations will be sent separately to them. These details
will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in.
7.1. Before going into the analysis of the proposal, it is noteworthy to mention that MBPT in the first week of
August 2021 has filed two similar proposals seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation
for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for `non-home occupations in
Township Areas of MBPT. The said proposals were taken up on consultation with the relevant users/tenants/lessees.
We have received numerous representations from various individual tenants/ lessees strongly objecting to the said
proposal, on the ground that there is no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge
the rent retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all the
occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants have also stated that
the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it will be very difficult for them to
sustain it financially. Further, considering the adverse impact that the COVID-19 pandemic had on the business, it has
been further stated that the retrospective revision and the payment of arrears thereon, would further strain the financial
condition of the lessees/ tenants. Thereafter, a joint hearing was held on 03 September 2021 on the said proposal,
wherein, users/tenants/ lessees has raised similar issues no other than issues brought out in written submission.
Subsequently, users/tenants/lessees were given an opportunity to submit their writing submission, if any, on the power
point presentation of the proposal made by MBPT during the Joint Hearing. We have received written submission
from the various user/ users/tenants/lessees reiterating the submissions made earlier and during the joint hearing,
which have been duly brought to the notice of the Authority.
7.2. An action has already been initiated to notify the said orders in the Official Gazette of India. Simultaneously,
the MBPT has also filed another 6 proposals seeking approval for (i). Schedule of rates and revision of rent /
compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas
of MBPT, (ii). Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and
01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations (iii). Schedule of Rates and revision of rent /
compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for Port Trust structures falling
under various RR Zones, (iv). Schedule of rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to
30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, (v), Schedule of Rates and revision of rent /
compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT – 19
RR Zones and (vi). Schedule of Rates (SOR) and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to
30.09.2017 (12 Zones) and 01.10.2017 to 30.09.2022 (09 Zones) for let out land falling under various Ready
Reckoner Zones, which are being dealt separately.
7.3. The present proposal in reference has already been taken up on consultation and the users/tenants/lessees
have made their submissions similar to that of submission made earlier with regard to proposals of MBPT seeking
approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to
30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, which have been
forwarded to MBPT for its comments. The response of the MBPT is also similar to the response given in the earlier
similar proposals.
7.4. Since, the submissions made by users/ response of MBPT thereon is akin to the earlier proposals of MBPT
seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012
to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT and given that
the proposal in reference has already been taken on a consultation with stakeholders, as provided in PGLM, 2014, it
was decided not to hold joint hearing on the case in reference.
7.5. In this regard it may be noted that, mere non holding of Joint hearing shall not be construed as this Authority
having not followed the consultation process.
8. With reference to totality of information collected during the processing of this case, the following position[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 39
emerges:
(i). The Mumbai Port Trust (MBPT) has large portions of land in the City of Mumbai. It is to state that
the lease rentals for the Port estates was last fixed by the MBPT in the year 1982 i.e. more than a
decade and a half, before this Authority had come into existence in the year 1997. From the
submissions made by MBPT, it is understood that the revision of lease rentals carried out by the
MBPT in the year 1982, gave rise to litigations, which eventually culminated in the Supreme Court
passing an Order, wherein the lease rentals approved by the Board of Trustees for the lands of
MBPT for the period from 1982 upto 30 September 2012 as per the Compromise formula, had been
upheld by the Hon‘ble Supreme Court of India. As such, the Government has advised the MBPT in
May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port Trust including Township areas with effect
from 01 October 2012 onwards.
It is in this backdrop that the MBPT has come up with 6 separate proposals seeking retrospective
fixation of Schedule of lease rentals for various Ready Reckoner Zones of MBPT Township.
(ii). In this connection, we have received numerous representations from various individual tenants/
lessees strongly objecting to the retrospective fixation of the lease rentals, on the ground that there is
no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent
retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all
the occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants
have also stated that the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it
will be very difficult for them to sustain it financially. Further, considering the adverse impact that
the COVID-19 pandemic had on the business, it has been stated that the retrospective revision and
the payment of arrears thereon, would further strain the financial condition of the lessees/ tenants
In this connection, it is relevant here to mention that the lease rentals approved by the Board of
Trustees for the lands of MBPT for the period from 01 October 1982 upto 30 September 2012 as per
the Compromise formula had been upheld by the Hon‘ble Supreme Court of India. As such, the
Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port
including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards.
As pointed out by the lessees/ tenants, there is no provision under Major Port Trust Act, 1963,
permitting MBPT to charge the rent retrospectively. But, at the same time, it is to be noted that the
Major Port Trust Act, 1963, also does not prohibit retrospective revision of rates. In this context, it
is noteworthy that this Authority also does not ordinarily give retrospective effect to the Order. But,
in cases governed by special circumstances, it does require retrospective application of its Order.
There are various instances, where this Authority has fixed the rates retrospectively.
To quote some few instances, in a case relating to an agreement between New Mangalore Port Trust
and the Kudremukh Iron Ore Company Ltd., on the advice of Ministry of Law, the (then) Ministry
of Surface Transport had vide its Communication No. PR-14011/5197-P4 dated 16 March 1998
advised this Authority to give retrospective effect. Similarly, based on a proposal received from
MBPT, retrospective effect was given for recovery of way leave charges leviable as per the
agreement between ONGC and MBPT. Also, based on a proposal received from MBPT, this
Authority vide its Order no. TAMP/62/2019-MBPT dated 08 September 2020 has retrospectively
approved levy of way leave charges for the pipelines for a period of 5 years from 01 October 2012
and upto 30 September 2017.
Further, it is to state that this Authority had passed an Order no. TAMP/15/2007-NMPT dated 16
June 2010 revising the lease rentals/ licence fee of the lands of New Mangalore Port Trust (NMPT),
retrospectively with effect from 20 February 2007 i.e. on expiry of 5 years from the effective date of
the implementation of the previously revised rates. The said Order was notified in the Gazette of
India on 23 July 2010 vide Gazette no. 184. A batch of Writ Petitions were filed in the Hon‘ble
High Court of Karnataka by various parties mainly challenging the retrospective revision of the
lease rentals. The Hon‘ble High Court of Karnataka vide its Order dated 28 June 2013 has disposed
of all the Writ Petitions. The Hon‘ble High Court at paragraph no. 16 of the Order has stated the
following:
“There cannot be any dispute that collection of enhanced licence fee with retrospective effect is
illegal as held by the Apex Court in the case of LALA RAM (D) by L.R. & ORS. – vs – UNION OF
INDIA & ANOTHER reported in 2013 SAR (Civil) 347. But if the authority at the inception itself
has made it clear to the licensees that what is being charged is only a provisional licence fee after40 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
approval by the TAMP, the action of the NMPT cannot be said to be illegal. At the time of issuing
the licence itself as well as the time of renewal of licence, it has been made clear by the NMPT that
it has proposed revision of licence fee to the TAMP and till such time only provisional licence fee
will be charged and that licensees will have to pay the revised licence fee after approval of the
TAMP. The licensees having agreed for the said conditions, entered into the contract. Therefore it
is not open for the licensees to go against the terms of the contract and contend that it is not open
for the authorities to charge licensees revisional licence fee from 20.2.2007. In view of the above,
the challenge to the Circular pertaining to revision of licence fee w.e.f. 20.2.2007 vide Annexure-H
fails.”
In this context, in the proceedings relating to the case in reference, the MBPT has categorically
stated that it had intimated all the stakeholders by way of a Circular issued in December 2012 itself
that the lease rentals are due for revision from 01 October 2012 onwards. The MBPT has also stated
that even in the bills raised by the MBPT for the tenants/ lessees, it has been indicated by way of a
footnote that the bill raised by MBPT is provisional and is subject to revision with effect from 01
October 2012.
Incidentally, reference is also drawn to the Order passed by the Gujarat High Court in March 2017,
wherein the Hon‘ble High Court of Gujarat has taken a view and held that TAMP would consider
the proposal and follow the prescribed procedure including inviting suggestions and comments from
stakeholders. The determination of Scale of Rates would take place thereafter and that because of
very nature of this exercise, when the actual demand would be raised, it would relate to past period.
It is the retroactiveness and not retrospectiveness. A retroactive operation of demand would not
make it unsustainable in the given set of facts. Thus, the Gujarat High Court had held a view that
the ground that the demand is retrospective is, therefore, prima facie not tenable.
Under these circumstances and for the reasons given in the earlier paragraphs, the proposal of the
MBPT for recovery of Lease rentals for the 7 plots for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 7
plots for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various RR Zones of
MBPT, is taken up for consideration.
(iii). It has been brought out by various tenants/ lessees that the revision as proposed by MBPT is
contrary to the guidelines passed by the Hon‘ble Supreme Court in the matter of Jamshed Hormusji
Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay, on the ground that the Hon‘ble Supreme
Court had upheld the ―Compromise Proposals‖ mooted by MBPT themselves and considerably
reduced the rent and interest burden on the lessees. The lessees have also stated regarding MBPT
reportedly not adhering to the Compromise proposal and resultantly some Writ Petitions being still
pending before the Hon‘ble High Court of Bombay. Considering that the matter is subjudice, the
tenants/ lessees are of the view that the question of proposed revision of SOR for the period of 2012
to 2017 and beyond, does not arise.
In this regard, it is to state that, based on the Order passed by the Hon‘ble Supreme Court in the
matter of Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay in January
2004, the compromise proposal covered the revision for two period spans i.e. one for the period
from 01 October 1982 to 30 September 1992 and the other for the period from 01 October 1992 to
30 September 2012. Thereafter, as rightly brought by the MBPT, the MBPT has the liberty to fix the
lease rentals, albeit based on the Land Policy Guidelines issued by the Government. Infact, it is
relevant to mention here that the ‗Compromise formula‘ as upheld by the Hon‘ble Supreme Court
allowed the port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 30
September 2012), for good and sufficient reasons. As such, the Government has advised the MBPT
in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from
01 October 2012 onwards. The MBPT in its proposal has brought out in detail, the chronology of
the events, which eventually has led to the submission of the present proposal under reference.
Nevertheless, as a measure of abundant caution, it can be presumed that the MBPT, as a statutory
body, would have kept in view the pending litigations and would have carried out due diligence on
its part, before approaching this Authority with the subject proposal. Thus, the proposal filed by
MBPT now for revision of rent / compensation in respect of 7 plots for the period 01.10.2012 to
30.09.2017 and 7 plots for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for let out land falling under various
RR Zones of MBPT, is being treated in isolation, without getting influenced by the past revision of
lease rentals or the pending writ petitions.
(iv). Many of the tenants/ lessees have brought out issues relating to their particular tenancies viz., non-[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 41
renewal of lease agreements, non-transfer of lease in the name of heirs, non-issuance of bills/
invoices by MBPT to lessees/ tenants etc. Even the MBPT has highlighted issues about the tenants
committing breaches in their properties/ sub-letting without knowledge of MBPT and pocketing the
sub-let rentals/ depriving MBPT of its rightful share/ encroachments/ carrying unauthorized
constructions etc. In this regard, it is to state that this Authority is mandated under Section 49 of the
Major Port Trusts Act, 1963, to frame Scale of Rates (SOR) at which, and the statement of
conditions under which any property belonging to, or in possession or occupation of the Board or
any place within the limits of the port approaches is used for the purposes specified u/s 49 of the
Act. As such, this Authority is required by the Act to fix the lease rentals for the port estates.
Matters relating to tenancies are in the domain of the Port. This Authority has no role to play on the
said matters. As such, the tenants/ lessees are advised to approach the MBPT in matters relating to
their tenancies. The MBPT is also advised to look into the grievances of the tenants/ lessees and take
earnest steps to sort out the issues amicably.
(v). The MBPT has filed its proposal in September 2021. The said proposal alongwith the submissions
made by the tenants/ lessees and the information/ clarification furnished by MBPT during the
processing of the case, is considered in this analysis.
(vi). The lessees/ tenants have extensively quoted the observations made by the Hon‘ble Supreme Court
in the case of Dwarkada Marfatia & Sons v/s Board of Trustees of Port of Bombay, Ratti Ji Kapadia
v/s State of Maharashtra etc., so as to put forth their point that the MBPT is not expected to behave
like an ordinary landlord with arbitrariness or capriciousness and indulge in rack renting,
profiteering and indulging in whimsical or unreasonable bargains but is expected to behave fairly
and in a reasonable manner, so as to determine the rentals.
In this regard, it is to state that this Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines
issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the
lands belonging to the Port Trusts. The Ministry of Shipping in the Government of India has
announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into
effect from 2 January 2014. Subsequently, the Ministry of Shipping has issued amended Land
Policy Guidelines, 2014 under Section 111 of the MPT Act, 1963 for implementation with effect
from 17 July 2015. The subject proposal of MBPT seeking revision of lease rentals for the period
from 01 October 2012 to 30 September 2017 and for the period of 01 October 2017 to 30 September
2020 is based on the provisions of the amended Land Policy Guidelines for Major Port Trusts, 2015,
as issued by the Government of India in the then Ministry of Shipping (MOS).
(vii). As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment
Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port,
and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as
per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the MBPT has reported about
constitution of a Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the
Heads of Departments of Finance, Traffic and Estate being the other members.
(viii). (a). Para 13(a) of the Land policy guidelines of July 2015 prescribes the methodology for
determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In
terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment
Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein,
viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar
classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the
last three years in the Port‘s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be
approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land
for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the
Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by
the Port and (v). Any other relevant factor as is identified by the Port. The amended Land
Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest
factor, the reasons for the same have to be recorded.
(b). In connection with the Valuation as per various methods as stipulated in the Guidelines, the
LAC for the reasons as documented in its Report has decided to determine the market value
of the land on the following basis.
(1). State Government Ready Reckoner as applicable for the year 2012 for the
following 3 plots:42 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
(i). Unit-14 (Mahim Bunder) Lady Jamshetji Road-Portion between city light
Cinema junctions to Mahim Church Junction under RR Zone. 17/116;
(ii). Unit-14 (Pilot Bunder), Cuff parade Portion towards North of Dr.
Homibhabha Road and East Portion of Prakash Pethe Marg under RR Zone
1/5;
(iii), Unit-15, P D Mello Road (Frere Road) from General Post Office to Boundary
of North of A Ward under RR Zone 2/13 for arriving the Lease rentals for
the period 01.10.2012 to 30.9.2017.
(2). Valuation as per various methods recommended by the LAC for the following 04
Ready Reckoner (RR) Zones for arriving the Lease rentals for the period
01.10.2012 to 30.9.2017.
(i). Fish based occupations of Sassoon Dock (1/6A):
Land rate given by valuer (i.e.80% of land rate of SDRR 2019-20) as on April
2019 taken as base rate and de-escalated 4% every October for SoR 2012-
17.
(ii). Land at existing JD Island:
Land rate as on 01.10.2012 as Fair Market Value for existing land at Jawahar
Dweep (JD) Island. October.
(iii). Land/Wharf/ Jetty letout to Fish based occupations at Ferry Wharf (3/36):
Land rate as on 01.10.2012 arrived by de-escalating the land/jetty rate of
01.10.2017 with 4% every October. Land/Jetty rate for FSI 1 as on
01.10.2012;
(iv). Shed/MbPT Structure letout to Fish based occupations at Ferry Wharf
(3/36):
Shed Rate/MbPT structure rate for FSI 1 as on 01.10.2012.
(3). Valuation as per various methods recommended by the LAC for the following 07
Ready Reckoner (RR) Zones for arriving the Lease rentals for the period
01.10.2017 to 30.9.2022.
(i). Fish based occupations Sassoon Dock (1/6A): Land rate given by valuer
(i.e.80% of land rate of SDRR 2019-20) as on April 2019 taken as base
rate
(ii). Land at existing JD Island: Land rate as on 01.10.2017 as Fair Market
Value for existing land at Jawahar Dweep (JD) Island.
(iii). Land area undergoing Reclamation adjoining to Jawahar Dweep (JD)
Island: Land rate as on 01.10.2019 as Fair Market Value for land area
undergoing Reclamation adjoining to Jawahar Dweep (JD) Island.
Schedule of Rates (SoR).
(iv). Maratha Mandir Building at Jawhar Dweep: Land Rate as on 01.10.2019.
(v). Land/Wharf/Jetty letout to Fish based occupations at Ferry Wharf (RR
Zone 3/36 of Princess Dock): Land rate for land/jetty at Ferry Wharf for
01.10.2018 to 30.09.2019. Taking 4% de-escalation on the above rate
(vi). Shed/MbPT Structure letout to Fish based occupations at Ferry Wharf
(3/36): Shed Rate/MbPT structure for passenger shed/MbPT structures
at Ferry Wharf for 01.10.2018 to 30.09.2019. Taking 4% de-escalation on
the above rate
(vii). Jamshedji Bunder (RR Zone 1/6A of Colaba Division): The land rate for
FSI-1 as on 01.10.2017.
(c). Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 43
would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the
five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than
6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental has been
arrived by MBPT at 6% of the market value of the land i.e. Ready Reckoner (RR) value as
on 2012 in respect of 3 plots as brought out at para no. 8 (viii) (b) (1), Land Value as
recommended by the LAC as a special consideration for the 4 plots as brought out at para
no. 8 (viii) (b) (2) and Land Value as recommended by the LAC as a special consideration
for the 7 plots as brought out at para no. 8 (viii) (b) (3).
(d). As brought out above, the LAC for the reasons as documented in its Report has
recommended different methods of valuation for each of group of plots (3 plots / 4 plots/ 7
plots) to determine the market value of the land, and has recommended lease rentals
thereon. The Board of Trustees of MBPT has also approved the lease rentals as per the
recommendations of the LAC and the same has been proposed by the Port in its proposal.
(ix). In this connection, all the individual tenants/ lessees who have been taken on consultation in the
case in reference have strongly objected to the lease rentals proposed by the port on the ground that
the proposed rentals are manifold times higher than the current rentals that are being paid by the
tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also questioned the Valuation undertaken by the
Valuer/(s), based on which the subject proposal has been formulated by MBPT. Further, given that
the rentals is being fixed retrospectively, the tenants/ lessees fear for the arrears that would get
accumulated on account of the proposed revision. Also, given that post the COVID-19 pandemic,
the global economy is just struggling back to normalcy, any retrospective revision is stated to cause
a huge financial shock to the tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also submitted that they
have been duly paying their rentals and taxes on time and as such, they should not be subjected to
the increase in rentals as proposed by the MBPT. The tenants have also stated that since the land
allotted by MBPT lacks basic facilities/ necessities, the MBPT should not go ahead with increasing
the rentals and that the port should continue with the rentals based on the ‗Compromise formula‘ as
upheld by the Hon‘ble Supreme Court.
In this context, it is relevant here to mention that the Land Policy Guidelines issued by the
Government, requires the lease rentals to be revised every five years based on the prevailing market
value of the land. The ‗Compromise formula‘ as upheld by the Hon‘ble Supreme Court allowed the
port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 30 September
2012), for good and sufficient reasons. The market value of the land is bound to go up particularly in
a metropolis, with the passage of time. Moreover, in a city like Mumbai, where land is an extremely
scarce resource, the rentals show an increasing trend on a year on year basis. Further, it is
noteworthy that the rentals which had been paid by the tenants/ lessees during the years from 2012
to till date is based on the ‗Compromise formula‘ as upheld by the Hon‘ble Supreme Court. This
‗Compromise formula‘ was not based on the then prevailing market value of the land, but was fixed
at a lower level. Given that the base of the rentals fixed then was lower, even with the 4% increase
in rentals per annum, the resultant rental that prevailed in the year 2012 (and based on which the
tenants/ lessees have paid rentals to MBPT) is substantially lower than the rental that has been
determined for the year 2012 /2017 now based on the market value of the land. Given that the
rentals for the estates of MBPT is being determined based on the market value of the land following
the stipulations contained in the Land Policy Guidelines, the lease rentals are bound to go up, when
compared to the existing lease rentals being paid by the tenants/ lessees, which are not based on
market value of the lands. It is noteworthy that the MBPT has framed its proposal following the
Land Policy Guidelines and thus, the hike in the lease rentals is inevitable.
Land being a valuable resource, a port must strive to ensure the maximum income from its landed
estates. Though the MBPT is seen to have adopted the rates based on the single factor of Stamp
Duty Ready Reckoner amongst the five factors mentioned in para 13 (a), determining the market
value of land based only on a single approach may not always reflect the correct position.
Nevertheless, taking into account the position that the market value of the land based on the State
Government Ready Reckoner has been recommended by the LAC and given that the Board of
Trustees of MBPT has approved the recommendation of the LAC, this Authority is inclined to
prescribe the Lease Rent in respect of 3 plots viz. Unit-14 (Mahim Bunder) under RR Zone 17/116,
Unit-14 (Pilot Bunder) under RR Zone 1/5 and (iii), Unit-15, P D Mello Road (Frere Road) under
RR Zone 2/13 for the period 1.10.2012 to 30.9.2017 based on Stamp Duty Ready Reckoner Rates
2012, as proposed by the MBPT.44 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4]
As regards to the other plots, the lease rentals determined by the Port considering the Fair Market
Value (FMV) of land being highest of the 5 factors as per PGLM has been recommended by the
LAC and also has been approved by the Board of Trustees of MBPT. Given that the proposal of the
port for fixation of lease rentals is based on valuation taking into account the Fair Market Value
(FMV) of land being highest of the 5 factors as per PGLM, is based on the stipulations contained in
the Land Policy Guidelines 2015, and has been recommended by the LAC and also has been
approved by the Board of Trustees, and also as this Authority is bound by the Land Policy
Guidelines, 2015, this Authority approves to prescribe the lease rentals for 04 plots viz. (i). Unit 12
& 14 (Fish based occupation of Sassoon dock) under RR Zone 1/6A, (ii). Unit 14 (Fish based
occupation of Ferry Wharf/Land or Jetty) under RR Zone 3/36, (iii) Unit 14 (Fish based occupation
of Ferry Wharf- PT Structure) under RR Zone 3/36 and (iv) JD island of MBPT for non-home
occupations in Township Areas of MBPT for the period 01 October 2012 to 30 September 2017 and
07 plots viz. (i). Unit-12 & 14 (Fish based occupations of Sassoon Dock) under RR Zone 1/6A, (ii).
Unit-14 (Fish based occupations of Jamshedji Bunder) under RR Zone 1/6A, (iii) Bunders Unit-14
(Fish based occupations of Ferry Wharf-Land/Jetty) under RR Zone 3/36, (iv). Bunders Unit-14
(Fish based occupations of Ferry Wharf – PT Structure) under RR Zone 3/36, (v) Unit no. 12 of JD
Island – Existing JD Island, (vi) Unit no. 12 of JD Island – Reclaimed land and (vi) JD Island for
non-home occupations in Township Areas of MBPT for the period 01 October 2017 to 30
September 2022, as proposed by the port.
(x). With regard to objection to the Valuation of the port land as carried out by the Valuer, it is
noteworthy that Valuation of the port land is in the domain of the port and as such not within the
purview of this Authority. This Authority does not have the technical expertise to delve deep into
the Valuation aspects. The Land Policy Guidelines requires this Authority to fix the rentals based on
the proposal filed by the port.
Some tenants/ lessees have put forth an argument that given that the MBPT has been increasing the
rentals at the rate of 4% per annum, the question of MBPT now proposing increase in rentals does
not arise. In this regard, it is to state that, like any other products, increase in rentals per annum is to
meet the rising inflationary costs. But in the case in reference, the base of the rental is being
reviewed, so as to bring it to the level of market value of land that had prevailed in the year
2012/2017.
Given that the lease rentals are being enhanced for MBPT, the MBPT in consultation with the
tenants/ lessees, is advised to look into the requirements of the basic amenities/ infrastructure/
facilities in the leased/ licensed plots, and take steps to make them available to the lessees/ tenants.
Further, considering that the lessees/ tenants will have to pay the arrears for the period 2012 till date
and given that the economy is just coming back to normalcy, after it was hit by the COVID-19
pandemic, the MBPT is advised to grant a longer period of time to the lessees/ tenants, to pay the
arrears of rent pertaining to the period beginning from the year 2012.
(xi). Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix annual
escalation which would not be less than 2%. Accordingly, the MBPT in its proposal has indicated
that the lease rental for the 7 plots each as fixed for the year 2012-13 and 2017-18 for the period
1.10.2012 to 30.09.2017 and 1.10.2017 to 30.9.2022 respectively will be subject to 4% annual
escalation. However, no note is seen to have proposed by the port in the matter. Thus, a note is,
therefore, prescribed in the Schedule stating that the lease rent is subject to an increase @ 4% p.a.
and that first such increase shall be effective from 01 October 2013 and 01 October 2018 in case of
respective 7 plots.
(xii). Clause 13 (C) of the amended Land Policy Guidelines, 2014 stipulates that the rates will be revised
once in every five years by the Authority. Since the rental is being prescribed with effect from 01
October 2017, accordingly, a note is being prescribed in the Rent Schedule that the annual lease
rentals may remain in force for a period of five years thereon.
(xiii). The MBPT has proposed a note to the effect that rent will be worked out on the basis of actual Built-
Up Area, subject to minimum of FSI 1.00. Given that the base lease rent approved by the Authority
shall remain intact and would be only proportionately increased based on the FSI, this Authority is
inclined to approve the note as proposed by MBPT in this regard.
(xiv). The MBPT has proposed another note to the effect that the rates are exclusive of all Taxes (GST,
Municipal Taxes, etc.), Service Charges, Penalties, and Interest etc. and that the same are separately[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 45
payable by lessees/ tenants/ licensees, as may be applicable. In this regard, it is to state that the tariff
approved by this Authority is exclusive of any taxes and statutory duties. The taxes and statutory
duties are to be levied by the Port at the applicable rates on the tariff so approved by this Authority.
In view of this position, the note as proposed by the Port is approved.
(xv). The MBPT has proposed notes to the effect that the rates are applicable for non–Home Occupations.
Since the proposed notes gives clarity on the categories of lessees/ tenants, who would be covered
from the lease rentals approved vide the subject proposal, the proposed notes are approved with
slight modification to fall in line with the notes prescribed in the earlier order for revision of SOR
for non home occupations.
(xvi). The MBPT has also proposed notes to the effect that Interest would be chargeable beyond
permissible period as per Board‘s policy from time to time and that whether demanded or not, rent/
compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/
occupants on or before the 15th day of each succeeding month. Since the proposed notes give clarity
and would avoid ambiguity and would instill discipline amongst the tenants/ lessees in the payment
of rentals, the proposed notes are approved.
(xvii). The MBPT has proposed a note to the effect that rate for allotment of water bodies is applicable at
50% of SOR. The said notes is seen to in line with the PGLM, 2014. Hence, it is approved.
(xviii). The MBPT has proposed a note to the effect that differential arrears, liabilities and other dues of
charges for a period from 01.01.2017 onwards. The said note seen to be ambiguous Hence, the
proposed note is slightly modified to reflect that the differential Arrears, liabilities and other
dues/charges for a respective period are calculated based on above rates.
9 In the result, and for the reasons given above, and based on a collective application of
mind, this Authority approves the Rent Schedule prescribing Lease rentals in respect of 7 plots for the
period 01.10.2012 to 30.09.2017 and for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for MBPT for let out land
falling under various RR Zones, which has been notified separately vide Gazette No. 555 dated 12
November 2021.
T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance)
[ADVT.-III/4/Exty./506/2021-22]
Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064
and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.
            

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