In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

रजिस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 सी.जी.-एम.एच.-अ.-12062021-227546 xxxGIDHxxx CG-MH-E-12062021-227546 xxxGIDExxx असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 224] नई ददल्ली, िुक्राार, िून 11, 2021/ज्य ष्‍टे ठ 21, 1943 No. 224] NEW DELHI, FRIDAY, JUNE 11, 2021/JYAISTHA 21, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसचू ना मुंबई, 25 मई, 2021 स.ंटीएएमपी/54/2020-िएे नपीटी.— महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए, महापत्तन प्रिुल्क प्राजधकरण, एतत द्वारा, महाराष्‍टर िलना मशु िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) क्षेत्र मशु पट्टे (लीज़) पर भूजम के आबंटन के जलए आरजक्षत मूल् य अजधसूजचत करने के जलए िााहरलाल नेहु प्‍ तन न् यास(िेएनपीटी) से प्रा‍ त प्रस्ट्त ाा का कसके सास संलन आदेिानुसार जनपटान करता ह ै। महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला स.ं टीएएमपी/54/2020-िएे नपीटी िााहरलाल नहे ु प्‍त न न्य ास - - - आादे क कोरम (i). श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन , सदस्ट्य (जात्त ) (ii). श्री सुनील कुमार ससंह, सदस्ट्य (आर्सट)क ) आदेि (मई 2021 के 13ाशु ददन पाररत) यह मामला, महाराष्ट्र के िलना म शु िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) क्षेत्र म शु पट्टे के आधार पर भूजम के आांटन के जलए आरजक्षत मूल् य अजधसूजचत करन े के जलए प्राप्त िााहरलाल नेहरू प्‍ तन न् यास (िेएनपीटी) स े प्राप्त प्रस्ट्ताा स ेसंबंजधत ह ै। 3153 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 2.1. िेएनपीटी द्वारा उनके 28 अक्टूबर 2020 के पत्र म शुउल्ल ेजखत जाारण नीच ेसंक्षेप म शु प्रस्ट्तुत दकए गए ह:ैं (i). िेएनपीटी, िलना म शु िुष्‍टक प्‍त न (्ाई पोटट)) का जाकास कर रहा ह ै जिसके जलए आाश्यक भूजम की पहचान कर ली गई ह ैऔर अजधग्रहण की औपचाररकताएं परू ी कर ली गई ह।ैं (ii). यह प्‍ तन क्षत्रे म शु पट्टे के आधार पर एक िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))के जाकास और संचालन के जलए जनिी ऑपरेटर / डेालपर को भूजम आांरटत करन े का कच् छुक ह।ै तदनुसार, भूजम को पट्टे के आधार पर आांटन के जलए प्राजधकरण (टीएएमपी) द्वारा आरजक्षत मल्ू य को अजधसूजचत दकया िाना अपेजक्षत ह।ै (iii). कस संबंध मशु, िुष्‍टक प्‍ तन क्षत्रे म शु भूजम पट्टे की दर (बोडट) द्वारा अनुमोददत) के जनधाट)रण का प्रस्ट्ताा समीक्षा और अनुमोदन के जलए टीएएमपी को भेिा िाता (गया) ह।ै 2.2. िेएनपीटी द्वारा 28 अक्टूबर 2020 के प्रस्ट्ताा म शु दकए गए अन्य मुख्य सबंद ुनीच े ददए गए ह:ैं (i). पररयोिना स्ट्सल, महाराष्ट्र के िलना जिल े के मराठााडा क्षत्रे म शु जस्ट्सत ह।ै मराठााडा क्षत्रे म शु औरंगाबाद, नांदेड, बीड, उस्ट्मानाबाद, लातूर, िलना , परभणी और सहगं ोली जिल े िाजमल ह।ैं यह साकट ददल्ली मुंबई औद्योजगक गजलयारे (डीएमआईसी) के प्र्‍यक्ष प्रभाा क्षत्रे के अतं गतट) आती ह।ै स्ट्स ल का कुल क्षेत्रफल 182 हक्े टेयर ह।ै (ii). पररकजल्पत पररयोिना को दो जाकल्पों के तहत जाकजसत करन े का प्रस्ट्ताा ह।ै 'जाकल्प I', के तहत केाल चरण- I का जाकास जिसमशु प्रमुख आईसीडी संबंजधत क्षत्रे और कसका संचालन और 'जाकल्प II' म शु पूरे क्षत्रे का जाकास जिसम शु प्रमुख आईसीडी से संबंजधत संचालन/पररचालन का जाकास और औद्योजगक भूखंडों का आांटन और औद्योजगक जाकास िाजमल ह ै। स्ट्स ल(साकट) के गणु और जाजिजष्‍टट या ं: स्ट्स ल की जाजिजष्‍टट या ं जाारण क्षत्रे का जाारण कुल जनधाररत क्षेत्र 182 हक्े टेयर स्ट्ााजम्‍ा की जस्ट्सजत स्ट् सल का जाारण साकट का 100% िालौन जिले के अजधकार क्षेत्र मशु आता है, िो िॉसगााँा और दारेगााँा गााँाों मशु है स्ट् सल (साकट) के अजधग्रहण की जस्ट्सजत 100% स्ट् सल िााहरलाल नेहरू प्‍ तन न् यास द्वारा अजधग्रहीत स्ट् सल (साकट) का उपयोग भूजम के जलए गैर-कृजि (एनए) प्रमाण पत्र प्राप्त दकया गया है स्ट्स ल स ेसपं कट) और िुडाा साकट पहुचं सडक स्ट्टेट हाई-ाे(एसएच)-30 (औरंगाबाद-नागपुर रोड) साकट एक्सेस रोड कनेजक्टजाटी स्ट्साजपत करने के जलए िेएनपीटी द्वारा 1.5 दकमी लंबी एक एप्रोच रोड जाकजसत की िा रही है। रेल सपकट) ( कनेजक्टजाटी ) रेल लाकन साकट मशु, 3-4 दकलोमीटर के भीतर िलना रेलाे स्ट्टेिन से िुडती है मौिूदा प्राेि और जनकास सबंद ु ससंगल-लेन सडक मागट) के माध्यम से, रािमागट) से 4 दकमी पडोस और जनकटाती जाारण[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 3 एमआईडीसी ाालूि से दरू ी और औरंगाबाद-नागपुर रोड। लगभग 72 दक.मी. कनेजक्टजाटी एमआईडीसी औद्योजगक क्षेत्र से दरू ी औरंगाबाद-नागपुर रोड। लगभग 10 दक.मी. और कनेजक्टजाटी (प्रसम चरण और II) िलना-नगर से दरू ी लगभग 15 दक.मी. (iii). प्रस्ट्ताजात जाकास के जलए एक अंतदेिीय कंटेनर जडपो (सह-जस्ट्सत प्राकाेट फ्रेट टर्मट)नल (पीएफटी)) सह औद्योजगक पाकट) के रूप म शु पररकजल्पत दकया गया ह,ै जिसमशु क्षत्रे के एक भाग को लॉजिजस्ट्टक्स पाकट) (आईसीडी सजहत) के रूप म शु जाकजसत दकया िाएगा, िबदक अन्य भाग िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) के जलए कैज‍टा मांग के जलए एक औद्योजगक क्षत्रे के रूप मशु जाकजसत दकए िाएंगे। । पररयोिना का प्रस्ट्तााक िााहरलाल नेहरू प्‍ तन रस्ट्ट पररयोिना स्ट्सल िलना , महाराष्ट्र सीमादं कत पररयोिना क्षत्रे 182 हक्े टेयर पररयोिना के प्रमखु जाकास घटक प्राकाेट फ्रेट टर्मट)नल(पीएफटी) के सास सह-जस्ट्सत अतं दिे ीय कंटेनर जडपो उद्योगों और क्षत्रे ों का प्रकार औद्योजगक क्षेत्र राज्य के प्रमखु जाकास कशुद्र / स्ट्टील, आयरन और स्ट्क्रैप की ास्ट्त ुएं, कृजि आधाररत (प्रसंस्ट्कृत फल और नोड्स स ेदरू ी रस) और प्रसंस्ट्कृत सजजियां, ‍लाजस्ट्टक िीट, दफल् मशु/ कागज़, पेपरबोडट) और उ्‍पाद (iv). चरणों म शुप्रस्ट्ताजात जाकास के जलए क्षत्रे का जाारण िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))को चरण ब्ध तरीके से जाकजसत करन े का प्रस्ट्त ाा िैसा दक नीचे उल् लखे दकया गया ह ै: चरण 1 समस्ट्त क्षत्रे (हैक्ट ेयर म)शु (हैक्ट ेयर म)शु जाक्रय हते ु क्षेत्र 12.91 169.31 साझा क्षेत्र और सुजाधाएं 15.67 12.58 कुल 28.58 181.89 कुल योग 182 हैक्ट ेयर चरण- I मशु आांटन के मामले म,शु लगभग 12.91 हक्े टेयर क्षत्रे आांटन के जलए उपलजध होगा, िबदक रेलाे कायट)िाला, आरटीिी कायट)िाला, रेलाे हडैं सलगं -आरएचएस, रेलाे हडैं सलगं - एलएचएस और रेलाे याडट) के जाकास के जलए लगभग 15.67 हक्े टेयर क्षत्रे का उपयोग दकया िाएगा।4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (v). अनमु ाजनत पररयोिना जाकास लागत पररयोिना की अनुमाजनत पूंिी लागत का सारांि जनम्न ानुसार ह।ै लागत ककाई चरण-1 की लागत कुल लागत (करोड ु पयाे ंम)शु (करोड ु पयाे ंम)शु िेएनपीटी की लागत 148.04 148.04 डेालपर की लागत 60.64 60.64 जसजाल ाक्सट) की कुल लागत (करोड ु पए मशु) 208.68 208.68 चरण-I की जाकास लागत िेएनपीटी द्वारा केाल चरण- I को जाकजसत करने के जाकल्प (चरण- I पर) पर जाचार करत े हुए, लागत की पररकल्पना जनम्नानुसार ह:ै घटक राजि (करोड ु पयाे ंम)शु 1) रेलाे साकसडंग का जनमाट)ण 64.32 2) आरओबी का जनमाट)ण 39.26 3) एप्रोच रोड का जनमाट)ण 4.75 4) साकट लेासलंग और कंसोजलडेिन 17.74 5) भान जनमाट)ण कायट) (प्रिासन + सुरक्षा) 2.50 6) आंतररक सडकों का जनमाट)ण 6.66 7) कलेजक्रक सब-स्ट्टेिन और एररया लाकटटंग का जनमाट)ण 2.70 8) जमजश्रत दीाार का जनमाट)ण 4.81 9) जाजभन्न भानों / भूखंडों के जलए कएसआर और िल आपूर्तट) पाकप लाकनों का 1.27 जनमाट)ण 10) एसटीपी और एसटीपी लाकनों का जनमाट)ण 1.03 11) रेलाे याडट) के अलााा अन्य रेलाे हडैं सलंग क्षेत्र का जनमाट)ण 1.32 12) प्राेि - जनकास द्वार का जनमाणट) 1.05 फुटकर(कॉजन् टनिशुसी) @ 3% (मद 5 से 12) 0.64 कुल (जसजाल काय)ट) 148.04 (vi). भ-ू नीजत ददिाजनदेिों का पालन ातट)मान प्रस्ट्ताा म शु भ-ू नीजत म शुउजल्लजखत ददिाजनदेिों का पालन दकया गया ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 5 (vii). भूजम उपयोग योिना भू-नीजत ददिाजनदेिों के अनुसार, भूजम को, लाकसशुस या पट्टे के आधार पर अनुमोददत भूजम उपयोग योिना/ज़ोन के अनुसार ही आांरटत दकया िा सकता ह।ै चूंदक िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) क्षेत्र न्हााािेाा, नाी मुंबई मशु प्‍ तन क्षत्रे म शु नहीं ह,ै कसजलए कलेक्टर, िलना द्वारा िारी एनए प्रमाण पत्र के अनुसार उि भूजम के जलए जाकास योिना और भूजम उपयोग ागीकरण, “गरै -कृजि क्षत्रे ”ह।ै संबंजधत साेक्षण संख्याए ाँ दी गईं ह।ैं (viii). प्‍त न के सीमा प्रजतबजं धत क्षत्रे के बाहर भजू म आाटं न मेिर पोर्टसट), 2015 के जलए लडैं पॉजलसी के क्लॉि 16 के अनुसार, प्‍ तन के सीमा िुल् क प्रजतबंजधत क्षेत्र के बाहर की िमीन जलजखत म शु दि ट) दकए गए कारणों के आधार पर केाल पट्टा(लीज़) के आधार पर दी िा सकती ह।ै हालांदक, जाजिष्ट मामलों म,शु िमीन को प्‍ तन संबंधी गजतजाजधयों के जलए लाकसशुस पर ददया िा सकता ह।ै भूजम उपयोग योिना के अनुसार, िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोट)ट) के जलए जचजन् हत क्षेत्र, िेएन प्‍ तन के सीमा िुल् क प्रजतबंजधत क्षेत्र स े बाहर पडता ह।ै यह क्षत्रे केाल चयजनत आईसीडी जाकासकताट)(डेालपर)/ सह- जाकासकताट)(डेालपर) को पट्टे के आधार पर आांरटत दकया िाएगा। (ix). भूजम की आाटं न अाजध महाप्‍ तनों के जलए भू-नीजत 2015 के खंड 16.2 के अनुसार, भूजम को बोडट) की मंिूरी स े अजधकतम 30 साल की संचयी अाजध के जलए पट्टे पर ददया िा सकता ह।ै पूंिी की गहनता के पररप्रक्ष्े य म शु पररयोिना के जलए, प्‍ तन 30 स े अजधक ािों के जलए पट्टे के कायट)काल को तय करन े का जनणट)य ले सकता ह।ै कस तरह के प्रस्ट्ताा बोड ट) की जसफाररिों के सास उच्चाजधकार प्राप्त सजमजत को प्रस्ट्तुत दकए िाने होत े ह।ैं प्‍ तन को अपनी भूजम-उपयोग योिना म शु उस भूजम की पहचान करनी चाजहए, जिसे पट्टे के आधार पर दीघट)काजलक असाट)त 30 ाि ट) और उससे अजधक के कायट)काल के जलए आांरटत दकया िा सकता ह।ै कस संबंध म,शु भूजम के आांटन के जलए लागू ददिाजनदेि के अनुसार यह अाजध 30 ाि ट) के जलए जनधाट)ररत की िाती ह।ै तसाजप, औद्योजगक भखू डं ों और पिूं ी-गहन पररयोिनाओं के जलए भजू म आारं टत करन े के जलए यह लबं ी अाजध असातट) 60 साल की योिना बनाई गई ह ै। (x). भूजम आाटं न सजमजत महाप्‍ तनों के जलए भ-ू नीजत , 2015 के खंड 16.2 (ई) के अनुसार; प्‍ तन न् यास बोड ट) द्वारा एक भूजम आबंटन सजमजत का गठन दकया िाएगा, जिसम शु प्‍ तन के उपाध् यक्ष और जात्त, संपदा और परराहन के जाभागाध्यक्ष िाजमल होंगे। भूजम आांटन सजमजत आरजक्षत मूल्य को अंजतम रूप दगे ी। प्‍ तन म शु एक भूजम आांटन सजमजत जिसम शु उपाध्यक्ष, मुख्य प्रबंधक (जात्त), मुख्य प्रबंधक (पीपीडी) और मख्ु य प्रबंधक (परराहन) िाजमल ह,ैं का गठन दकया गया ह।ै (xi). भूजम आाटं न दरों का पररकलन और भजू म आाटं न सजमजत का जनणयट) महाप्‍ तनों के जलए भू-नीजत म शु यसाजनर्दष्टट) , भूजम के आरजक्षत मूल्य के मल्ू यांकन के जलए जनधाट)रण की प्ध जत को अपनाया गया ह।ै महाप्‍ तनों के जलए भ-ू नीजत 2015 के जलए भ-ू नीजत के खंड 11 और खडं 13 के अनुसार, भूजम के जलए पट्टे की दर तय करने के जलए नीजत मशु यसाजनर्दष्टट) मापदंडों के अनुसार जाचार दकया गया ह:ै6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (क). यदद, कस क्षत्रे म शु भूजम मल्ू यों संबंधी समान ागीकरण/गजतजाजधयों के जलए राज्य सरकार का रेडी रेकनर उपलजध हो - कस क्षेत्र के भूजम उपयोग को "गैर-कृजि" के रूप म शु ागीकृत दकया गया ह।ै िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) के जलए अाधाररत मास्ट्टर ‍लान म शु जाजभन्न क्षेत्रों के जलए जचजन् हत जाजभन्न आकारों के भूखंडों की पररकल्पना की गई ह।ै हालााँदक, कुल भूजम का उपयोग सभी क्षेत्रों असाट)त् गरै - कृजि/औद्योजगक क्षेत्र के जलए समान होगा। प्रस्ट्ताजात िुष्‍टक प्‍त न (्ाई पोटट)) के जलए जचजन् हत क्षत्रे उस क्षत्रे म शुजस्ट्सत ह ैजिसमशु जनम्नजलजखत गांा / तालुके सजम्मजलत ह:ैं क. ग्राम िॉसगााँा, तालूका-बदनपुर, जिला-िलना ख. ग्राम डेरागांा, तालूका-िलना , जिला- िलना ऊपर जचजन् हत/ददए गए गााँा की भूजम के रेडी-रेकनर मूल्यों के जलए महाराष्ट्र सरकार के पंिीकरण और रटकट जाभाग की ाेबसाकट, िो महाराष्ट्र के जाजभन्न जिलों म शु भूजम के गणु ों और संपदाओं के रेडी रेकनर मल्ू यों स े संबंजधत डेटा का रख-रखाा और प्रदिट)न करती ह,ै का उपयोग एक संदभट)-स्रोत के रूप म शु दकया गया ह।ै । ाेबसाकट से एकत्र दकए गए डेटा को नीच े संक्षेप म शुप्रस्ट्तुत दकया गया ह;ै ाि ट)2019-20 के जलए रेडी- रेकनर दरशु (रू. प्रजत ाग ट)मीटर) क्रम स.ं गाााँ दर ागीकरण (रू. प्रजत ाग ट)मीटर) 1. ग्राम िॉसगााँा, तालूका -बदनापुर, 1370 गैर-कृजि जिला-िलना ग्राम दरगांा, तालूका िलना , जिला- 2. 670 गैर-कृजि िलना स्रोत : महाराष्ट्र सरकार के पंिीकरण और रटकट जाभाग की ाबे साकट उपयुट)क् त जाारणों का आधार लीज़ दकराया का जनम्न ानुसार पररकलन ह ै: ककाई कीमत स्रोत भूजम के भूखंड का रू. 1370 आईिीआर महाराष्ट्र की सरकारी जनर्दष्‍टट) ट मूल्य ाेबसाकट। िॉसगांा और डारेगांा (प्रजत ागट) मीटर) के जलए अजधकतम प्रजत ागट) मीटर की दर पर जाचार दकया गया ह।ै पट्टा(लीज़) दकराया @ रू. ाार्िट)क 82.2 6% प्रजत ाि ट) िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))के जलए उपरोि दरों पर जाचार और भूजम के उपयोग को "गैर-कृजि" के रूप म शु ागीकृत करत े हुए, पट्टा(लीज़) रशुटल की औसत दर (खंड 13 (ख) के अनुसार मल्ू य का @ 6% ”महाप्‍ तनों द्वारा भ-ू प्रबंधन के जलए नीजत ददिाजनदिे 2015” के अनुसार) 83 रूपय े प्रजत ागट)मीटर प्रजत ािट) पररकजलत होता ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 7 (ख). प्‍ तन के आसपास के क्षत्रे म शु जपछल े तीन ािों म शु पंिीकृत ाास्ट्तजाक प्रासंजगक लने देन की उच्चतम दर - प्‍ तन के आसपास के क्षत्रे को िॉसगांा और दारेगांा के गांाों को कार करने ााला क्षत्रे माना िा सकता ह।ै हालांदक, यह दखे ा गया दक िेएनपीटी द्वारा अजधग्रहीत ातट)मान भूजम क्षत्रे म शु भूजम का नाीनतम लेनदेन दकया गया ह ै और उि दरों को नाीनतम माना िा सकता ह।ै प्‍ तन द्वारा अजधग्रहीत भूजम की दर रू. 19.22 लाख प्रजत एकड यानी 475 ु पय े प्रजत ागट)मीटर आंकी गई ह।ै पट्टा(लीज़) रशुट के जलए राजि लगभग 28 ु पय े प्रजत ागट) मीटर प्रजत ािट) पररकजलत होता ह।ै (ग). प्‍ तन न् यास बोड ट) द्वारा अनुमोददत ाार्िट)क ाृज्ध दर के आधार पर समान लेनदेन के जलए प्‍ तन की भूजम की स्ट्ाीकृत उच्चतम जनजादा-सह-नीलामी दर - नीजत के अनुसार, प्‍ तन न् यास बोड ट) द्वारा अनुमोददत ाार्िट)क ाृज्ध दर के आधार पर समान लेन-दने के जलए प्‍ तन भूजम की उच्चतम स्ट्ाीकृत जनजादा-सह-नीलामी दर पर जाचार दकया िाना चाजहए। हालााँदक, प्‍ तन न े िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) क्षत्रे म शु भूजम के जलए ऐसी कोई नीलामी-सह-जनजादा नहीं मंगाई ह।ै कसजलए, ऐसी दरशु जाचारासट) उपलजध नहीं ह।ैं (घ). कस प्रयोिन के जलए प्‍त न द्वारा जनयिु एक अनुमोददत मल्ू य-जनधाट)रणकताट) द्वारा जनकाली गई दर - मूल्यांकनकताट) की जनयुजि की पररकल्पना नहीं की गई ह ै क्योंदक जिला कलेक्टर द्वारा उल् लेजखत दरों के आधार पर हाल ही म शु प्‍त न द्वारा जाियगत भूजम का अजधग्रहण दकया गया ह ै और प्‍ तन द्वारा ाास्ट्तजाक जनाेि जाारण उपलजध ह।ै एक नए मूल्यांकनकताट) की आाश्यकता नहीं ह ै क्योंदक मूल् यांकनकता ट) भी महाप्‍ तनों द्वारा भूजम प्रबधं न के जलए नीजत ददिाजनदिे ों, 2015 द्वारा सूचीब्ध समान कारकों के आधार पर ही दरों का जाश्लेिण करेगा। कसजलए, सजमजत ने कहा दक बािार मूल्य पर आने के जलए एक अनुमोददत मूल्यांकनकताट) की जनयुजि आाश्यक नहीं ह ै और भूजम की नाीनतम लागत प्‍ तन होन े के कारण, प्‍ तन के द्वारा जाकास खचट) के ाहन करने के सास अजधग्रहण लागत पर जाचार दकया िा सकता ह।ै (ङ). प्‍ तन द्वारा जचजन् हत कोई भी अन्य प्रासंजगक कारक - भूजम आबंटन सजमजत न े जनम्नजलजखत दजृ ष्टकोण के अनुसार भूजम की पट्टा(लीज़) दर को पररकजलत करन े का जनणट)य जलया ह।ै i). जनम्नजलजखत दो कारकों के आधार पर भूजम मल्ू य जनधाट)रण गजणत दकया गया ह:ै (क). चरण-- I के जाकास के दौरान िेएनपीटी द्वारा की िाने ााली कुल जाकास लागत (आम उपयोजगताओं की लागत पर आनुपाजतक रूप स े जाचार दकया िाएगा) । (ख). चरण-I क्षत्रे म शु जाकजसत की िाने ााली भूजम के अजधग्रहण की आनुपाजतक लागत । (ii). कन दोनों कारकों को अपनान े के पीछे जाचार यह सा दक जाचाराधीन भूजम के जलए ये दोनों कारक िेएनपीटी द्वारा दकए गए ाास्ट्तजाक खचट) ह ैं और िेएनपीटी का करादा फेि -1 के जाकासकताट) (डेालपर) स ेासूलन े का ह।ै (iii). िेएनपीटी द्वारा ाहन की गई भूजम की कुल जाकास लागत पट्टा(लीज़) राजि के माध्यम स े जाकासकता/ट) ककाकयों स े ासूल दकए िाने ााले कुल जनाेि के रूप म शुली गई ह।ै जनाेि को 3 साल की अाजध म शु चरणब्ध दकया गया ह ै और समग्र पररयोिना8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] लागत पर अजतररि िल्ु क पर जाचार दकया गया ह।ै भूजम की ककाई लागत गजणत की गई ह ै और भूजम के बािार मल्ू य के रूप म शु ही जलया गया ह,ै जिस पर पट्टा(लीज़) दकराया 6% के आधार पर गजणत दकया गया ह।ै (iv). चूंदक िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) की पररयोिना स े िेएन प्‍ तन के परराहन के बहुत अजधक पूरक होन े की उम्मीद ह,ै कसजलए िमीन स े उच्च रािस्ट्ा अर्िट)त करन े की कोई अलग अपेक्षा नहीं ह।ै लेदकन कसका उद्देश्य रोिगार पदै ा करना, ऐसी सुजाधा का जनमाट)ण करना ह ै िो व्यापार और प्‍ तन को सुकर बनाए और जनाेि के प्रयोिन को िल्द स ेिल्द परू ा करे। (v). कसके अलााा, जाियगत भूजम एक प्‍ तन स्ट्स ल की जनयजमत भूजम भी नहीं ह,ै लेदकन एक िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))क्षत्रे ह ै और कसजलए उसी के जलए पट्टा(लीज़) रशुट को अलग करने के एक अलग दजृष्टकोण की आाश्यकता ह।ै प्‍ तन दकसी भी जस्ट् सजत म शु भूखंडों के आांटन के समय जाकासकता/ट) उद्योगों के जलए पट्टे के दकराय/ेअन्य गारंटीकृत दकराय े के जलए नीलामी आयोजित करेगा। (vi). ासूल की िाने ााली कुल लागते गजणत करने के बाद, िेएनपीटी ने 2% की स्ट्ाीकृत ाृज्ध ािों के पट्टा(लीज़) दकराया पर जाचार करके स े रािस्ट्ा का अनुमान लगाया ह ै और सबस े लंबी अाजध के िी-सेक दर के बराबर (िनू 2020 के आरबीआई बलु ेरटन म शु यसाप्रकाजित) छूट कारक का उपयोग करके छूट दी ह।ै िेएनपीटी द्वारा ऐसा करके, एनपीाी की दर को अपफ्रंट पट्टा भुगतान (आरजक्षत मूल्य) के रूप म शु प्रस्ट्ताजात दकया गया ह।ै । (vii). कस संबंध म शुगणन जनम्नानुसार ह:ैं (क). समग्र पररयोिना जाकास लागत िैस े दक आकजस्ट्मक व्यय, बीमा, जापणन व्यय आदद के सास-सास भूजम जाकास पर पहल े स े ही खच ट) की गई लागत, जनम्न ानुसार गजणत की गई ह:ै मानक कीमत (रूपयों म)शु 163 हेक्टेयर सरकारी भजू म के जलए भजू म अजधग्रहण की लागत (10% के टीडीएस सजहत) 74,80,67,000 जनिी भूजम के कारण रेडी रेकनर दर के 75% के जलए डीएम, िलना को भुगतान 8,58,50,250 दकसानों को दी िाने ााली मुआािा राजि 3,99,20,550 खरीद का ािट) 2015 िेएनपीटी द्वारा स्ट्टाम्प ड्यूटी का भुगतान 52,81,030 चरण- I जाकास के जलए कुल भूजम क्षेत्र 71.45 Acres भूजम का कुल अजधग्रहण लागत 87,91,18,830 1) एररया लेासलंग: ‍लॉटों का काटना(कटटंग) / भराई(दफसलंग) 17,74,00,000 2) एप्रोच रोड का जनमाट)ण (0.75 दकमी) 74,56,192 3) आंतररक सडकों + स्ट्रीट लाकटटंग का जनमाट)ण 6,66,00,000[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 9 4) कलेजक्रक सब-स्ट्टेिन और क्ष् ोत्रीय प्रकाि व् ययास्ट्स ा का जनमाट)ण 2,70,00,000 5) कम्पाउंड की दीाार का जनमाट)ण @ 7.5 दक.मी. 75,55,189 6) जाजभन्न भान / भूखंडों के जलए ईएसआर और िल आपूर्तट) पाकप लाकनों का जनमाट)ण 1,26,80,000 7) एसटीपी और एसटीपी लाकनों का जनमाट)ण 1,03,00,000 8) प्राेि-जनकास द्वार का जनमाट)ण 16,49,948 फुटकर @ 3% (आकटम 3 से 8) 37,73,554 आधार जनमाणट) लागत (बीसीसी) 31,44,14,883 नोट: उपरोि ताजलका म शु उल्लजे खत फुटकर लागत बािार म शुप्रचलन के अनुरूप गजणत की गयी ह।ै (ख). रेलाे साकसडंग पर होने ााली जाकास लागत और मुख्य आरओबी और आरओबी तक पहुचं को िेएनपीटी स े एक अजग्रम जनाेि के रूप म शु मानते हुए कस े पररयोिना को संचाजलत करन े और कीमतों को प्रजतस्ट्पधी बनाए रखन े के जलए पट्टा(लीज़) गणना के जलए िाजमल नहीं दकया गया ह।ै (ग). चयजनत डेालपर प्रिासकीय भान का जनमाट)ण करेगा और िुष्‍टक पत त् न (्ाई पोटट))उपयोगकताट)ओं को कायाट)लय के जलए स्ट्सान प्रदान करेगा। कसजलए, लागत को िेएनपीटी के व्यय िीि ट) म शु िाजमल नहीं दकया गया ह।ै (घ). पररयोिना के जलए ईंधन स्ट्टेिन को जाकास के जलए तीसरे पक्ष को आांरटत करने की योिना ह।ै कसजलए, िेएनपीटी के खचों म शुिाजमल नहीं ह।ै (ङ). रेलाे हडैं सलगं क्षत्रे जनिी पाटी के दायरे म शु होगा। कसजलए, िेएनपीटी के खचों म शु कस े िाजमल नहीं दकया गया ह।ै (च). कसके अलााा, आधार जनमाट)ण लागत (बीसीसी) म शु ईंधन-लागत, श्रम-लागत आदद के जलए जाचलन की 2% सीमा तक और 2% पीएमसी िुल्क िोडा गया ह।ै घटक ककाई मल्ू य ाृज्ध के कारण जभन्नता सीमा बीसीसी का 2% 62,88,298 ईंधन लागत, श्रम लागत आदद मशु। बीसीसी का 2% 62,88,298 (छ). कसके अलााा, पररयोिना जनमाट)ण चक्र को 3 ािों म शु चरणाार माना गया ह।ै प्रजत ािट) जनमाट)ण का प्रजतित पूरा होने को िेएनपीटी द्वारा की गई समान पररयोिनाओं के जनमाट)ण कायक्रट) म और ईपीसी के सामान्य उद्योग के ु झानों को ध्यान म शुरखत े हुए माना गया ह,ै िैसा दक नीचे ददखाया गया ह:ै10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] जनमाणट) - ािाट) ार (प्रजतित म)शु ािट) 1 ािट) 2 ािट) 3 35% 50% 15% (ि). िुु की गई पररयोिना लागत जनकालने के जलए ािट)ाार जापणन के सास सास मॉनीटटरंग व् यय को भी िोड जलया गया ह।ै प्र्‍ येक िीि ट) (बीमा, फुटकर, जापणन आदद) आदद के जलए लागत पर, सामान् य उद्योग काय ट) व् यापार और ाैसी ही पररयोिनाओं के मापदडं ों को ध् यान मे रखत े हुए जाचार दकया गया ह ै। मानक ककाई ाि ट) 1 2 3 ाृज्ध कारक (y-o-y) 2% ाार्िट)क 1.000 1.020 1.040 प्रजतित जनमाट)ण कारक 35% 50% 15% कुल नागररक लागत (ाृज्ध सजहत) रू. 11,00,45,209 16,03,51,590 4,90,67,587 बीमा / कर y-o-y लागत का 1% 11,00,452 16,03,516 4,90,676 प्रारंजभक लागत y-o-y लागत का 1% 11,00,452 16,03,516 4,90,676 आकजस्ट्मकता लागत y-o-y लागत का 3% 33,01,356 48,10,548 14,72,028 जापणन और जाज्ञापन लागत y-o-y लागत का 1% 11,00,452 16,03,516 4,90,676 कुल पररयोिना लागत (आईडीसी को रू. 11,66,47,922 16,99,72,686 5,20,11,642 छोडकर) कुल पररयोिना लागत (आईडीसी को छोडकर और पीएम प्रभार और 2% की जभन्नता सीमा रू् 35,12,08,845 सजहत) (झ). िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))क्षेत्र के जलए पहचान की गई भूजम ािट) 2015 म शु िेएनपीटी द्वारा अजधग्रहीत की गई सी। भूजम के अजधग्रहण की लागत को भी िेएनपीटी स े जनाेि के रूप म शु जलया गया ह।ै चूंदक, भूजम अजधग्रहण के जलए मूल्य का भगु तान ािट) 2015 म शु दकया गया ह,ै कसजलए यह माना िाता ह ैदक ज याि का कोई नुकसान नहीं हुआ ह ै और कीमत समान बनी हुई ह।ै कसके बाद, चरण- I के जलए भूजम की लागत आनुपाजतक रूप स े कम कर दी गई ह ै और जनाेि ासूली के जलए जाचार दकया गया ह।ै परै ामीटर ककाई कीमत 163 हक्े टेयर सरकारी भूजम के जलए भूजम अजधग्रहण की लागत (10% का टीडीएस सजहत) रू. 74,80,67,000 डीएम को भुगतान, जनिी भूजम के जलए तैयार रेकनर दर के 75% के जलए िलना 22.09 हक्े टेयर रू. 8,58,50,250[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 11 दकसानों को दी िाने ााली मआु ािा राजि रू. 3,99,20,550 खरीद का ाि ट) ािट) 2015 िेएनपीटी द्वारा स्ट्टाम्प ड्यूटी का भुगतान रू.. 52,81,030 कुल भूजम क्षत्रे एकड 454.72 चरण- I जाकास के जलए कुल भजू म क्षत्रे एकड 71.45 िष्‍टु क प्‍त न जाकास के जलए भजू म की लागत रू. 87,91,18,830 ाि ट) 2021 के जलए प्रजत ाि ट)@ 8% की ाजृ ्ध के बाद भजू म की लागत रू.. 1,19,60,31,483 गणु न कारक (एकड म शुक्षत्रे फल का अनपु ात) - 0.157 असातट) ् चरण- I क्षत्रे / कुल क्षत्रे फल = 71.45 / 454.73 रू. 18,79,41,844 (ञ). चरण- I म शु , 32.27 एकड का जबक्री योग्य क्षेत्रीय पररयोिना स े ासूल की िान े ााली कुल लागत रू. 53,91,50,689/- [भूजम लागत रू. 18,79,41,844/- + मलू भूत आधार जनमाणट) लागत 35,12,08,845/- ह ै । कस प्रकार भूजम का बािार मल्ू य रू. 4130 प्रजत ागट)मीटर हो िाता ह।ै भूजम के मूल्यांदकत, बािार मूल्य का 6% (जनकटतम दिम पूणाांक ) को तय करन े स,े ाार्िट)क पट्टा(लीज़) दकराया रू. 248 प्रजत ागट)मीटर प्रजत ािट) (मान लो 250/-)बनता ह,ै , िैसा दक नीच े ददखाया गया ह:ै कीमत डेालपर से ासूल की िाने ााली कुल लागत रू. 53,91,50,689 सभी चरणों के क्षेत्र मशु प्रजत एकड (जाकास िुल्क सजहत) भूजम की लागत रू. 167 लाख प्रजत एकड (32.27 एकड क्षेत्र को ध्यान मशु रखते हुए) भूजम का बािार मूल्य प्रजत ागट)मीटर। रू. 4130 प्रजत ाग ट)मीटर ाार्िट)क पट्टा(लीज़) रशुटल प्रजत ागट)मीटर। (6% लागत) रू. 248 प्रजत ाग ट)मीटर (मानलो 250/- प्रजत ाग ट) मीटर) (ट) क्षत्रे म शु समान सम्पदा या औद्योजगक पाकों म शु मौिूदा दरों पर भूजम दरों के जनधाट)रण के जलए जाचार दकया गया ह।ै कसी तरह की सजु ाधाओं के एक क्षेत्रीय भूजनमाणट) पर, िलना और औरंगाबाद िैसे स्ट्सानों म शु महाराष्ट्र औद्योजगक जाकास जनगम (एमआईडीसी) द्वारा पिे दकए गए कुछ बेहतरीन सम्पदाओं पर जाचार करत े हुए, यह देखा गया ह ै दक ्ाई पोट ट) िलना स े 200 दकलोमीटर के भीतर आस-पास के क्षेत्रों म शु एमआईडीसी की औसत दरशु 200/- स े2050/- , रूपय.े प्रजत ागट) मीटर की सीमा म शु ह।ै औरंगाबाद स े दरू के क्षेत्रों म शु औद्योजगक भूजम दर काफी कम ह,ै क्योंदक एमआईडीसी क्षत्रे औरंगाबाद के जनकट जस्ट्सत ह,ैं जिसम शु सुजाधाओं, कनेजक्टजाटी और एक ग्राहक आधार स्ट्साजपत दकया गया ह,ै जिससे12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] भूजम की दर अजधक हो सकती ह।ै सबस े अजधक दर औरंगाबाद (ाालूि, औरंगाबाद और जचकलसाना) म शु भारतीय ु पय े 2050 प्रजत ागमट) ीटर ह।ै 2.2. िेएनपीटी द्वारा जाजभन्न तरीकों के तहत बािार मल्ू य का सारांि प्राप्त हुआ ह ै और बािार मूल्य का 6% पर पट्टा(लीज़) दकराया जनम्न ताजलका म शु ददया गया ह:ै बािार मल्ू य और चरण- I के जलए पट्टा-दकराया (राजि रूपयों म)शु घटक राज्य सरकार ाास्ट्त जाक टेडर कम अनमु ोददत कोई अन्य प्रासजं गक घटक का रेडी प्रासजं गक लने दने जनलामी की मल्ू य ाकं क (जाकास की कुल लागत + रेकनर की उच् चतम दर उच्च तम द्वारा जनकाली चरण-। के जलए भजू म के स्ट् ाीकृत दर गई दर अजधग्रहण की लागत) बािार मूल्य (प्रजत ाग ट)मीटर) 1370 475 िून् य िून् य 4130 बािार मूल्य के 6% प्रजत ाग ट) 83 28 िून् य िून् य 248 मीटर के जहसाब से दकराए पर 250 पर िून् यांदकत लशु। प्रजत ािट) 2.3. िेएनपीटी द्वारा प्रस्ट् ततु दरमानों का प्रासंजगक उ्ध रण नीच ेप्रस्ट्तुत दकया गया ह:ै “प्‍त न लडैं के आाटं न के जलए दरमान : िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))के जाकास के जलए नीचे दिाट)ई गई दरों के अनुसार भूजम का आांटन: क्रम क्षत्रे ाार्िट)क लीज़ दकराया के संदभ ट) म शु स.ं आररक्षत मल्ू य (रू. प्रजत ाग ट)मीटर ाार्िट)क) िॉसगांा और दारेगांा, जिला िलना , महाराष्ट्र मशु 1 िुष्‍ट क प्‍ तन (्ाई पोटट))क्षेत्र के अंदर चरण- I के 250/- रूप मशु पहचान की गई भूजम, 3. जनधाट)ररत परामि ट) प्रदक्रया के अनुसार, िेएनपीटी के ददनांक 28 अक्टूबर 2020 के प्रस्ट्ताा की एक प्रजत संबंजधत उपयोगकताट)ओं/उपयोगकताट) सगं ठनों/भााी बोलीदाताओं (िएे नपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत सूची के अनुसार) को भेि दी गई सी। मामले को अंजतम रूप दने े तक दकसी भी संगठन/भााी बोलीदाता ने अपनी रट‍पणी प्रस्ट्तुत नहीं की ह।ै 4. कोजाड - 19 के प्रकोप को देखते हुए और त्‍कालीन पोत परराहन मंत्रालय (एमओएस) पत्र क्रमांक 11053/30/2020/कोआड ट)ददनांक 16 अप्रैल 2020 के अनुसरण म शु ाचुट)अल बैठकशु आयोजित करने के जलए, संदभट)गत मामल े पर ाीजडयो कॉन्फ्रशुससगं के माध्यम स े 19 फरारी 2021 को संयुि सुनााई आयोजित की गई सी। िेएनपीटी न े प्रस्ट्ताा का पाार पॉकंट प्रेिशुटेिन प्रस्ट् तुत दकया गया। संयुि सुनााई म,शु न तो उपयोगकता ट) और न ही संभाजात बोलीदाता मौिूद से। संयुि सुनााई के दौरान िेएनपीटी ने अपनी प्रस्ट्तुजतयााँ दी ह।ैं[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 13 5. कस मामल े म शु आयोजित संयुि सुनााई स े संबंजधत कायट)ााही कस प्राजधकरण के कायाट)लय म शु ररकॉडट) पर उपलजध ह।ैं पक्षों द्वारा दकए गए तकों का एक अंि संबंजधत पक्षों को अलग स े भेिा िाएगा। ये जाारण हमारी ाेबसाकट http://tariffauthority.gov.in पर भी उपलजध करा ददए िाएंगे। 6. िेएनपीटी द्वारा दायर प्रस्ट्ताा और िेएनपीटी द्वारा ददए गए औजच्‍य के संदभट) म,शु जनम्नजलजखत जस्ट्सजत उभरती ह:ै (i). िेएनपीटी न े महाराष्ट्र के िलना जिल े के मराठााडा क्षत्रे म शु एक िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))क्षत्रे जाकजसत करने की पररयोिना की पररकल्पना की ह।ै िेएनपीटी न े दो चरणों म शु िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))के जाकास के जलए 182 हक्े टेयर भूजम का अजधग्रहण दकया ह।ै कसम शु स े लगभग 28.58 कंच के क्षत्रे , चरण-1 म शु एक अंतदेिीय कंटेनर जडपो (आईसीडी) और कसे संचालन के जलए जाकजसत करने की पररकल्पना की गई ह ै और दसू री श्रणे ी म,शु संतुलन क्षत्रे को औद्योजगक क्षत्रे के रूप म शु जाकजसत दकया िाएगा। िएे नपीटी का प्रस्ट्ताा केाल प्रसम चरण म शु भूजम के आांटन के जलए आरजक्षत मूल्य के रूप म शु पट्टा दकराया तय करने के संबंध म शु ह।ै (ii). ािट) 2015-16 म शु िेएनपीटी द्वारा दकसानों को चुकाई गई मआु ािा राजि, स्ट्टांप ड्यूटी और पंिीकरण िुल्क सजहत 87.91 करोड ु पये भूजम के अजधग्रहण की लागत की सूचना ह।ै भूजम की उि लागत 2019-20 की लागत पर पहुचं ने के जलए @ 8% ाार्िट)क की दर से बढाया गया िो रू. 119.60 करोड (रू। 87.91 x 1.08 x 1.08 x 1.08 x 1.08 = रू. 119.60 करोड) बनता ह।ै उि राजि को चरण-I म शु 18.79 करोड म शु जाकजसत की िाने ााली भूजम क्षत्रे के जलए आनुपाजतक रूप स े माना गया ह।ै प्रॉस्ट्पेजक्टा डेालपर, आईसीडी और संबंजधत सुजाधाओं को जाकजसत करेगा। िेएनपीटी ने सामान्य बुजनयादी ढााँचे को जाकजसत करने के जलए ‍लॉट काटने और भरन े (एररया लेासलगं ), एप्रोच-रोड, कंटरनल रोड, स्ट्रीट लाकटटंग, कलेजक्रक सब-स्ट्टेिन और एररया लाकटटंग, कंपाउंड ाॉल, िल आपूर्त,ट) सीाेि रीटमशुट ‍लांट (एसटीपी), प्राेि और जनकास द्वार आदद के जलए रू. 35.12 करोड की राजि खच ट) करने की भी पररकल्पना की ह।ै कस प्रकार, प्‍ तन का प्रस्ट्ताा, आईसीडी के जाकास और के जाकास के चरणों के पहल े चरण म शु संबंजधत सजु ाधाओं के जलए संिोजधत भू-नीजत 2014 म शु जनधाररत ददिाजनदेिों के अनुसार भााी डेालपर को, भूजम क्षत्रे के आांटन के जलए पट्टे के दकराये को तय करने के बारे मशु ह।ै प्‍ तन के प्रस्ट् ताा को अपने न्यासी बोडट) की मंिूरी प्रा‍ त ह।ै एलएसी ने अपनी ररपोटट) म शु दो पररदश्ृ यों के तहत ाार्िट)क पट्टा(लीज़) दकराया के संदभट) म शु दो अलग- अलग दरों की जसफाररि की ह।ै भूजम के आांटन के चरण I म शुक्षत्रे की दर रू. 250 प्रजत ाग ट)मीटर की दर कीअनुिंजसत ह ै और िलना म शु िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))क्षेत्र के जाकास के जलए पूरे क्षत्रे के जलए भूजम के आांटन के मामले म शु(चरण-I + चरण-II + चरण-III संयुि) रू.83 प्रजत ागट)मीटर प्रजत ाि ट) की जसफाररि की गई ह ै । हालांदक, िेएनपीटी के न्यासी बोड ट) ने चरण- I क्षत्रे (आईसीडी के जाकास के जलए) के जलए िलना िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))क्षेत्र म शु भूजम के आांटन के जलए ाार्िट)क दकराया दकराए को 250 / - प्रजत ागट)मीटर प्रजत ाि ट) की दर स े अनुमोददत दकया ह।ै कस जस्ट्सजत को देखते हुए, िलना िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))म शु आईडीसी के चरण- I जाकास के जलए पट्टा(लीज़) दकराया जनधाट)ररत करने के कस प्रस्ट्ताा को लने े के जलए जााि ह।ै िेएनपीटी, भू-नीजत ददिाजनदिे ों का पालन करत े हुए अपने बोड ट) की मंिरू ी के सास िलना िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) के िेि क्षत्रे के जलए पट्टा(लीज़) दकराया के अनुमोदन के जलए कस प्राजधकरण स े संपकट) कर सकता ह।ै (iii). प्‍ तन रस्ट्टों स े संबंजधत भूजम के जलए पट्टे के दकराय े का जनधाट)रण करने के उद्देश्य स,े कस प्राजधकरण को समय-समय पर सरकार द्वारा िारी भूजम नीजत ददिाजनदेिों का पालन करना अजनााय ट) ह।ै िेएनपीटी न े कहा ह ै दक भूजम नीजत ददिाजनदेिों के अनुसार पट्टे का दकराया तय दकया िाना ह।ै तदनुसार, िेएनपीटी14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] का प्रस्ट्ताा, जिसपंग मंत्रालय (एमओएस) द्वारा 17 िलु ाई 2015 को सभी प्रमुख प्‍ तन रस्ट्टों को िारी नाीनतम भूजम नीजत 2014 के ददिाजनदेिों के अनुसार पट्टे के दकराय े को तय करने के जलए जलया गया ह।ै (iv). संिोजधत भूजम नीजत ददिाजनदेि 2014 के खंड 11.2 (ङ) के सास परठत खडं 13 (क) के अनसु ार, प्‍ तन न् यास बोडट) द्वारा गरठत, एक भूजम आांटन सजमजत (एलएसी), जिसम शु प्‍ तन के उपाध्यक्ष और जात्त जाभाग, संपजत्त और परराहन के प्रमुख िाजमल ह,ैं खंड 13 (क) म शु जनधाट)ररत प्ध जत के अनसु ार भूजम के बािार मूल्य का जनधाट)रण करेगी। तदानुसार, िेएनपीटी ने उपसभापजत की अध्यक्षता म शु और मख्ु य प्रबंधक (जात्त), मुख्य प्रबंधक (यातायात) और मख्ु य प्रबंधक (पीपीडी) के सदस्ट् य के ु प म शु एक भूजम आांटन सजमजत (एलएसी) का गठन दकया ह।ै िेएनपीटी ने एलएसी की ररपोटट) की एक प्रजत प्रस्ट्तुत की ह।ै (v). (क). 2014 के संिोजधत भूजम नीजत ददिाजनदेिों के खंड 13 (क) म शुजनधाट)ररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के बािार मूल्य के जनधाट)रण के जलए कायट)प्रणाली का ाणट)न दकया गया ह।ै 2014 की संिोजधत भ-ू नीजत के ददिाजनदेिों के उि पैरा के संदभ ट) म,शु एलएसी सामान्यतः उजल्लजखत कारकों म शु स े सबस े उच् च घटक को ध्यान म शु रखती ह ै िो कस प्रकार ह:ैं (i) राज्य सरकार कस क्षत्रे मशु तरह के भूजम मूल्यों के जलए ागीकरण/गजतजाजधयों के जलए उपलजध रेडी रेकनर (ii) प्‍ तन न् यास बोड ट) म शु जपछले तीन ािों म शु पंिीकृत ाास्ट्तजाक प्रासंजगक लेनदेन की उच्चतम दर, प्‍ तन न् यास बोड ट) द्वारा अनुमोददत करन े के जलए उजचत ाार्िट)क ाृज्ध दर के सास (iii) प्‍ तन न् यास बोडट), द्वारा अनुमोददत ाार्िट)क ाृज्ध दर के आधार पर अद्यतन दकए गए समान लेनदेन के जलए प्‍ तन भूजम की उच्चतम स्ट्ाीकृत जनजादा-सह-नीलामी दर। प्‍ तन और (iv) प्‍ तन द्वारा जनयुि अनुमोददत मल्ू य-जनधाट)रणकताट) द्वारा कस प्रयोिन के जलए जनकाली गई दर (v) प्‍ तन द्वारा प्रस्ट् ततु कोई भी अन्य प्रासंजगक कारक। (ख). कसके अलााा, भूजम नीजत ददिाजनदेि 2014 के खंड के खंड 13 (क) और (ख) के सास परठत 13 (ग) के अनुसार, प्‍ तन, बािार मूल्य के आधार पर भूजम के नाीनतम एसओआर के जनधाट)रण के जलए कस प्राजधकरण को एक प्रस्ट्ताा दायर करेगा जिसमशु सामान्यतया एलएसी द्वारा अनुिंजसत भूजम के जलए, 2014 के भूजम नीजत ददिाजनदेिों परै ा 13 (क) म शु जनधाट)ररत भूजम के बािार मूल्य के पांच कारकों म शु स े सबस े अजधक को ध्यान म शु रखा िाएगा। 2014 के संिोजधत भू-नीजत ददिाजनदेिों मशु यह भी उल्ल ेजखत ह ै दक यदद एलएसी उच्चतम कारक का चयन नहीं कर रही ह,ै तो कसके कारणों को दिट) दकया िाना चाजहए। (ग). एलएसी ने देखा ह ै दक िलना म शु िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोट)ट) के चरण-I के जाकास के जलए भूजम के बािार मूल्य पर पहुचं न े के जलए 2014 म शु संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदेिों म शु जनधाट)ररत पांच कारकों म शु स,े पट्टे के दकराए पर भूजम-खंड का आांटन राज्य सरकार की रेडी रेकनर दर के आधार पर, रू.83.00 प्रजत ागमट) ीटर प्रजत ाि ट) से भूखंडों को जाकजसत करने और िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) क्षेत्र के संचालन के जलए बुजनयादी ढांच े के जनमाट)ण मशु िेएनपीटी के जनाेि को दफर स े भरपाई(री-कूप) नहीं करेगा। एलएसी ने िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट))क्षेत्र के आसपास के क्षत्रे म शु दिट) दकए गए जबक्री लेनदने को कस आधार पर ध्यान म शु नहीं रखन े की सूचना दी ह,ै दक िेएनपीटी द्वारा भूजम का अजधग्रहण क्षत्रे म शु दकया गया नाीनतम भूजम लेनदने ह ै और कस के जलए गजणत रू.28/- प्रजत ागट) मीटर प्रजत ािट) पट्टा(लीज़) दकराया उि अजधग्रहण लागत के आधार पर िेएनपीटी द्वारा दकए गए जनाेि को दफर स े भरन े के जलए पयाट)प्त नहीं होगा। कसके अलााा, चूंदक प्‍ तन ने िुष्‍टक प्‍ तन क्षत्रे म शु भूजम की नीलामी के जलए कोई जनजादा नहीं मंगाई[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 15 सी, कसजलए एलएसी के जाचारासट) ऐसी दरशु उपलजध नहीं सीं। कसके अलााा, चूंदक हाल ही म शु प्‍ तन द्वारा भूजम का अजधग्रहण दकया गया ह ै और चूंदक प्‍ तन द्वारा ाास्ट्तजाक जनाेि उपलजध ह,ै कसजलए एलएसी को सूजचत दकया िाता ह ै दक ाह एक अनुमोददत ाैल्यूएटर द्वारा भूजम के बािार मूल्य को जनधाट)ररत करने की आाश्यकता महसूस नहीं करता ह।ै उपरोि जस्ट्सजत के मद्देनिर, एलएसी ने ददिाजनदिे ों म शु जनधाट)ररत 'दकसी भी अन्य कारक' को अपनाने का जनणयट) जलया ह।ै कस संबंध म,शु एलएसी ने भूजम अजधग्रहण लागत और पररयोिना के चरण-I के जलए िेएनपीटी द्वारा खचट) की िाने ााली अासंरचना सुजाधाओं के जाकास की लागत को ध्यान म शु रखते हुए भूजम मूल्य जनधाट)रण का काम दकया ह।ै (घ). अनुमाजनत जाकास लागतों के सास-सास अजधग्रहण की लागत को ध्यान म शु रखते हुए, जाकजसत दकए िाने ााले पररकजल्पत क्षत्रे के जलए भूजम का बािार मूल्य 2019-20 तक चरण-I म शु रू.53.92 करोड पर आ गया ह।ै बािार मूल्य रू. 167 लाख प्रजत एकड (रू.53.92 करोड / 32.27 एकड) गजणत हुआ ह।ै भूजम का बािार मूल्य। रू.4130/- प्रजत ागट)मीटर गजणत होती ह।ै कसके बाद, संिोजधत भूजम नीजत ददिाजनदेिों के खंड 13(ख) म शु जनधाट)ररत सीमा के आधार पर दक ाार्िट)क पट्टा दकराए के मामले म शु आरजक्षत मल्ू य दकसी भी मामले म शु नाीनतम बािार मल्ू य के 6% स े कम नहीं होगा, भूजम के बािार मूल्य का 6% पर पट्टा दकराया (लीज़ रशुटल) को रू. 248/- प्रजत ागट)मीटर प्रजत ािट) के जहसाब स े जनकाला गया ह ै जिसे िेएनपीटी द्वारा, रू. 250/- प्रजत ागट)मीटर प्रजत ाि ट)दकया गया ह।ै (ङ). िेएनपीटी द्वारा, 30 ािट) की अाजध के जलए रू. 250/- प्रजत ागट)मीटर के पट्टा दकराया(लीज़ रशुटल) पर 2% प्रजत ाि ट) की ाार्िट)क ाृज्ध को ध्यान म शु रखत े हुए और 6.55% के जडस्ट्काउंटटंग फैक्टर को लाग ू करत े हुए, 30 ािट) के पट्टा (लीज़) के आधार पर भूजम के आांटन के जलए अपफ्रंट जप्रजमयम के संदभट) मशु आरजक्षत मूल्य के तौर पर, आांरटयों द्वारा भुगतान दकए िाने ााल े एक बारगी अपफ्रंट राजि का जािु्ध ातट)मान मान (मल्ू य)पररकजलत दकया िाना ह।ै (vi). मूल्य जनधारट) ण की कायट)नीजत की समीक्षा िेएनपीटी और एलएसी के बोडट) द्वारा जनष्ठापूाट)क की गई ह,ै और कस े िुष्‍टक प्‍ तन (्ाई पोटट)) क्षेत्र (प्रसम चरण) के जलए बोली-लगान े के जलए उपयुि पाया गया ह।ै यह देखत े हुए दक एलएसी न े ऊपर बताए अनुसार भूजम के बािार मूल्यांकन पर जाचार करन े के बाद, प्रस्ट्ताजात पट्टा(लीज़) रशुटल पर जनकाला ह ै और यह भी स्ट्ाीकार करत े हुए दक िेएनपीटी के न्यासी बोड ट) ने एलएसी द्वारा स्ट् ाीकृत दर को मंिूरी द े दी ह,ै और दक िेएनपीटी द्वारा दायर प्रस्ट्ताा 2014 की भू- नीजत के ददिाजनदेिों मशु उल् लजे खत प्रदक्रया के अनुरूप ह,ै यह प्राजधकरण रू.250/- प्रजत ागट)मीटर प्रजतािट) के प्रस्ट्ताजात पट्टे को स्ट्ाीकार करने के जलए कच्छुक ह।ै (vii). िेएनपीटी ने 'बोडट)', 'टीएएमपी' 'चेयरमैरन', और 'भूजम' िैसे िज दों के जलए पररभािाए ाँ प्रस्ट्ताजात की हिैं ो महाप्‍ तन न् यास अजधजनयम, 1963 म शु जनधाट)ररत पररभािाओं के अनुु प ह ैं और कसजलए स्ट्ाीकायट) ह।ैं (viii). िेएनपीटी ने कस आिय का एक नोट प्रस्ट्ताजात दकया ह ै दक जनधाट)ररत दरमान म शु लीि रशुटल पर, 2% ाार्िट)क ाृज्ध लागू होगी िब तक दक लागू संिोजधत कानूनों के अध् यधीन उस े अन्यसा संिोजधत न दकया िाए। संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदेि, 2014 के खडं 13 (ग) म शु ाार्िट)क ाृज्ध की दर 2% स े कम तय न करन े का प्रााधान ह।ै तदनुसार, िएे नपीटी ने प्रस्ट्ताजात दकराय े के जलए 2% प्रजत ािट) की ाार्िकट) ाृज्ध को अपनाया ह।ै कस संदभ ट) म,शु यहां यह उल्लेख करना प्रासंजगक ह ै दक अभी जनधाट)ररत दकराया अनुसूची (भााी) पांच ािट) की अाजध के जलए ाैध होगी। कस प्रकार, पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजात 2% की ाार्िट)क ाृज्ध 16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] अब दकराया अनुसूची की ाैधता की अाजध के दौरान भी मान्य रहगे ी, िब तक दक एक अलग ाृज्ध कारक जनधाट)ररत करने ााली एक नई भू-नीजत उस अाजध के दौरान प्रभााी न हो िाए। तदनुसार, िेएनपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजात नोट स्ट्ाीकार दकया िाता ह।ै (ix). िेएनपीटी ने कस आिय के जलए एक नोट प्रस्ट्ताजात दकया ह ै दक पांच साल के बाद सक्षम प्राजधकारी के अनुमोदन स े ्ाई पोट ट) क्षत्रे म शु लाग ू भ-ू नीजत ददिाजनदेिों के अनुसार भूजम के पट्टे के दरमान म शु संिोधन/समीक्षा की िाएगी। संिोजधत पट्टा दकराया सक्षम प्राजधकारी द्वारा पाररत प्रभााी आदेि के कायाट)न्ायन की तारीख स े नए पट्टों पर लाग ू होगा। संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदेि, 2014 के खंड 13 (ग) म शु यह प्राजधकरण प्र्‍येक पांच साल म शु एक बार दरमान संिोजधत करन े के जलए अजधदेित ह।ै तद्नुसार, िेएनपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजात नोट स्ट्ाीकृत दकया िाता ह।ै (x). िेएनपीटी ने कस आिय का एक नोट प्रस्ट्ताजात दकया ह ै दक दरमान भूजम प्रबंधन, 2015 के जलए नीजतगत ददिाजनदेिों म शु जनधाट)ररत जनबंधन और ितों और सरकार द्वारा बाद म शु समय-समय पर सूजचत संिोधन अन्य लाग ू कानून और जाजनयमों (यदद कोई हो) के अध्य धीन होंग े । प्रस्ट्ताजात नोट स्ट्ाीकृत ह।ै (xi). ऐसा देखा गया ह ै दक िेएनपीटी ने ाे-लीा/स्ट् पेिल-लीा प्रभार लगाने के संबंध म शु कोई रट‍पणी का प्रस्ट्ताा नहीं दकया ह।ै कस संबंध म,शु ऐसा प्रतीत होता ह ै दक िेएनपीटी न े िलना म शु िुष्‍टक प्‍ तन क्षत्रे म शु आईसीडी के चरण-I के जाकास म शु दकसी भी तरह की ा-े लीा/स्ट् पेिल-लीा प्रभार लगान े की पररकल्पना नहीं की ह,ै जिसे संभाजात संचालकों को ददया िाए। हालांदक, यदद िेएनपीटी दकसी भी तरह की ाे- लीा/स्ट् पिे ल-लीा प्रभार की पररकल्पना की िाती ह,ै तो िेएनपीटी को सलाह दी िाती ह ै दक ाह भू- नीजत ददिाजनदिे , 2014 का पालन करत े हुए उजचत औजच्‍य के सास ा-े लीा/स्ट्प ेिल-लीा प्रभार के जलए कस प्राजधकरण का अनुमोदन प्राप्त करे। 7.1. पररणामत: और ऊपर ददए गए कारणों सेसमग्र सोच जाचार के पश् चात, चरण-I क्षत्रे के जलए िलना म शु ्ाई पोट ट) पर जाकास के जलए भूजम आांटन के जलए दरमान सलं न अनबु धं के रूप म शुितों सजहत अनुमोददत दकय े िात े ह।ैं 7.2. पोट ट) संपदाओं के जलए दकराय े के पहली बार जनधाट)रण के समय के दौरान 30 ददनों के लीड समय के सास संभाजात प्रभाा से दकराया अनुसूची के जलए कस प्राजधकरण द्वारा अपनाये िाने ााल े सामान्य दजृष्टकोण के अनुसार, दरमान, भारत के रािपत्र म शु कस आदेि की अजधसूचना की तारीख 30 ददनों की समाजप्त के बाद प्रभााी हो िाएंगे और पांच साल की अाजध के जलए लागू होंगे। यह स्ट् ाीकृजत उसके बाद स्ट्ातः ही समाप्त हो िाएगी िब तक दक कस प्राजधकरण द्वारा कसकी अाजध मशु जािेि रूप स े जास्ट्तार नहीं दकया िाता ह।ै टी.एस.बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जात्त) [जाज्ञापन-III/4/असा./97/2021-22] अनबु धं िलना, महाराष्ट्र म शु िष्‍टु क प्‍त न के जाकास के जलए अजधग्रहीत क्षत्रे मशु, िााहरलाल नहे रू प्‍त न न्य ास की भजू म के आाटं न के जलए दरमान(एसओआर)। 1. संजक्षप्त िीिकट) , प्रारंभ और अनप्रु योग : क) कसे महाराष्ट्र म शु "िलना म शु िुष्‍टक प्‍ तन के जाकास के जलए प्‍ तन के स्ट्ााजम्‍ा ााली भूजम को पट्टे पर आांटन के जलए िााहरलाल नहे रू प्‍ तन न् यास का दरमान" कहा िा सकता ह।ै ”. ख) यह, महाप्‍ तन प्रिल्ु क प्राजधकरण (टीएएमपी) द्वारा जनर्दष्टट) तारीख पर लागू होगा.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 17 ग) यह िेएन प्‍ तन के स्ट्ााजम्‍ा ााले िलना जिले के िॉसगांा और दारेगांा ग्राम मशु जस्ट्सत भूजम पर लाग ू होता ह ैऔर बोड ट)की मंिूरी की तारीख से िुष्‍टक प्‍ तन के जाकास के जलए पहचाना िाता ह।ै 2. पररभािा क) प्‍ तन के संदभट) मशु "बोडट)" का असट) ह ै - महाप्‍ तन न् यास अजधजनयम, 1963 के तहत प्‍ तन के जलए गरठत न्यासी बोडट)। ख) "टीएएमपी" का अस ट) ह,ै महाप्‍ तन न् यास अजधजनयम, 1963 की धारा 47-क के तहत गरठत महाप्‍ तन प्रिुल् क प्राजधकरण। ग) "अध्यक्ष" का अजभप्राय ह ैबोडट) का अध्यक्ष और कसमशु महाप्‍ तन न् यास अजधजनयम, 1963 की धारा 14 के तहत उनके स्ट्सान पर कायट) करने के जलए जनयिु व्यजि सजम् मजलत ह।ै घ) "भजू म" का ाही असट) होगा िो महाप्‍ तन न् यास अजधजनयम, 1963 की धारा 2 (ट) म शुददया गया ह।ै 3. पत्तन भजू म के आाटं न के जलए दरमान: 3.1. िुष्‍टक प्‍ तन के जाकास हते ु नीचे दिाट)ई गई दर के अनुसार भूजम का आांटन: क्रम ाार्िकट) पट्टा दकराया (लीि रशुटल) के सदं भ ट)म शु क्षत्रे स.ं आरजक्षत मल्ू य (रूपय े प्रजत ाग ट)मीटर प्रजत ाि)ट) 1 महाराष्ट्र मशु जिला िलना के िॉसगांा और दारेगांा म शुिुष्‍टक प्‍ तन क्षेत्र के अंदर भूजम की 250/- चरण-I के रूप म शुपहचान की गई। 3.2. ाार्िकट) ाजृ ्ध : उपरोि खडं 3.1 म शु ाार्िट)क लीि रशुटल के जलए उजल्लजखत जनधाट)ररत दरमान 2% प्रजत ािट) की दर स ेाार्िट)क ाृज्ध के अध् यधीन होगा, िब तक दक उसे लाग ूभ-ू नीजत ददिाजनदेिों द्वारा अन्यसा संिोजधत न दकया गया हो। 3.3. दरमान म शुसिं ोधन: िुष्‍टक प्‍ तन क्षेत्र मशु भूजम के पट्टे के जलए दरमानों की लाग ू भ-ू नीजत ददिाजनदेिों के अनुसार सक्षम प्राजधकारी के अनुमोदन से पांच साल बाद सिं ोजधत/समीक्षा की िाएगी। सिं ोजधत पट्टा दकराया सक्षम प्राजधकारी द्वारा पाररत आदेि के कायाट)न्ायन की तारीख से प्रभााी नए पट्टों पर लागू होगा। 4. जनबधं न और ित:ें 4.1. जाजनयम : दरमान, भूजम प्रबंधन नीजत , 2015 के ददिाजनदेिों मशु जनधाट)ररत ितों और समय-समय पर सरकार द्वारा संप्रेजित बाद के संिोधनों (यदद कोई हो) और अन्य लागू काननू ों और जाजनयमों के अध् यधीन होंगे।18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 25th May, 2021 No. TAMP/54/2020-JNPT.— In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Jawaharlal Nehru Port Trust (JNPT) for notification of Reserve Price for allotment of Land in Dry Port Area at Jalna, Maharashtra, on lease basis, as in the Order appended hereto. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS Case No. TAMP/54/2020-JNPT Jawaharlal Nehru Port Trust - - - Applicant QUORUM (i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) O R D E R (Passed on this 13th day of May 2021) This case relates to the proposal dated 28 October 2020 received from Jawaharlal Nehru Port Trust (JNPT) for notification of Reserve Price for allotment of Land in Dry Port Area at Jalna, Maharashtra, on lease basis. 2.1. The submission made by the JNPT in its letter dated 28 October 2020 are summarised below: (i). JNPT is undertaking development of Dry Port at Jalna for which the necessary land has been identified and the acquisition formalities have been completed. (ii). The Port intends to allot the land on lease basis to a private operator/ developer for development and operation of a dry port in the area. Accordingly, the reserve price for the allotment of land on lease basis needs to be notified by TAMP. (iii). In this regard, a proposal for fixation of land lease rate (approved by the Board) in the dry port area is forwarded to TAMP for review and approval. 2.2. The other main points made by the JNPT in its proposal dated 28 October 2020 are given below: (i). The project site is located in the Marathwada region of Jalna district of Maharashtra. The Marathwada region consists of the districts of Aurangabad, Nanded, Beed, Osmanabad, Latur, Jalna, Parbhani and Hingoli. The site falls under direct influence zone of the Delhi Mumbai Industrial Corridor (DMIC). The overall area of the site is 182 Hectares. (ii). The envisaged project is proposed to be developed under two options, viz. ‘Option I’, the development of only Phase-I which includes the core ICD related area & its operations and ‘Option II’, the development of the entire area including the development of the core ICD related operations and the allocation of the industrial plots & industrial development. Site Properties and Features: Site Attributes Description Area Details Total Area Earmarked 182 Hectares Ownership Status 100% of the site falls under the jurisdiction of Jalna Site location district in the villages of Jawasgaon and Daregaon Site Acquisition Status 100% site acquired by Jawaharlal Nehru Port Trust Non-Agricultural (NA) certificate for the land has Site Land Use been obtained[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 19 Connectivity and Linkages Site Approach Road State Highway- SH30 (Aurangabad-Nagpur Road) An approach road of length 1.5km is being Site Access Road developed by JNPT to establish connectivity. Rail line runs across the site, Connects with Jalna Railway Connectivity Railway Station within 3-4 km Existing entry And Exit Point Through Single Lane Road, 4 km from highway Neighborhood and Catchment Distance and Connectivity from Via Aurangabad-Nagpur Road. Approximately 72 MIDC Waluj km Distance and Connectivity from Via Aurangabad-Nagpur Road. Approximately 10 MIDC Industrial area (Phase-I km and II ) Distance from Jalna Town Approximately 15 km (iii). The proposed development is envisaged to be an Inland Container Depot (with Co-located Private Freight Terminal (PFT)) cum Industrial Park wherein a component of the area shall be developed as a Logistics Park (including ICD) while the other component shall be developed as an Industrial Area to provide captive demand for the dry port. Project proponent Jawaharlal Nehru Port Trust Project Location Jalna, Maharashtra Demarcated Project Area 182 hectares Key Development Components Inland Container Depot with co-located Private Freight of the Project Terminal (PFT) Industrial Area Steel, Articles of Iron and Scrap, Agro Based (Processed Fruits & Juices) and Processed Vegetables, Plastic Sheets, Type of Industries and Sectors Films / Paper, Paperboard and Products Alcoholic Beverages, Auto Components, Cosmetics & Toiletries JNPT- 423 km Distance from Major Growth Centre/ nodes of the State Mumbai - 393 km (iv). Area statement for proposed Development in Phases The dry port is proposed to be developed phase wise as mentioned below. Phase-I (in Ha) Entire Area (in Ha) Saleable Area 12.91 169.31 Common Area & Utilities 15.67 12.58 Total 28.58 181.89 Grand Total 182 Ha20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] In case of Phase-I allocation, an area admeasuring around 12.91 Ha. shall be available for allocation, while the area of around 15.67 Ha shall be used on account of development of Railway Workshop, RTG Workshop, Railway Handling-RHS, Railway Handling – LHS and Railway Yard. (v). Estimated Project Development Cost Summary of the estimated capital cost of the project is as indicated below. Cost to Entity Cost for Phase-I Total Cost (in `. Crores) (in ` Crores) Cost to JNPT 148.04 148.04 Cost to Developer 60.64 60.64 Total Cost for Civil Works (in Rs. Crores) 208.68 208.68 Phase-I development Cost Considering the option to develop only the Phase-I, the costs envisaged to be taken up by JNPT (considering Phase-I) are as follows: Amount Components (in ` Crore) 1) 1) Construction of Railway Siding 64.32 2) 2) Construction of ROB 39.26 3) 3) Construction of Approach road 4.75 4) 4) Site Levelling and Consolidation 17.74 5) 5) Construction of Building Work (Admin+ Security) 2.50 6) 6) Construction of Internal roads 6.66 7) 7) Construction of Electric Sub-Station & Area lighting 2.70 8) 8) Construction of Compound wall 4.81 9) 9) Construction of ESR & Water Supply Pipe lines to various buildings / plots 1.27 10) Construction of STP & STP lines 1.03 10) 11) Construction of Railway Handling area other than Railway yard 1.32 11) 12) Construction of Entry Exit Gate 1.05 Contingency @3% (Item 5 to 12) 0.64 Total (Civil Works) 148.04 (vi). Adherence to the Land Policy Guidelines The guidelines mentioned in the Land Policy have been adhered to in the current proposal. (vii). Land Use Plan As per the Land Policy Guidelines, the Land can be allotted either on license or on lease basis as per the approved Land use Plan/Zoning. Since the dry port area is not within the port area in Nhava Sheva, Navi Mumbai, the development plan and land use classification for the said land is “Non- Agricultural Zone” as per the NA certificate issued by the Collector, Jalna. The corresponding survey numbers are furnished.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 21 (viii). Land Allocation outside the Port’s Custom Bound Area As per Clause 16 of the Land Policy for Major Ports, 2015, the Land outside custom bound area of the Port can be given on lease basis only. However, in specific cases, the land can be given on license for port related activities, for the reasons to be provided in writing. As per the Land Use Plan, the area identified for the Dry Port falls outside the Custom Bound Area of JN Port. The area shall be allotted to the selected ICD Developer/Co-Developer on Lease basis only. (ix). Tenure for Land Allocation As per Clause 16.2 of the Land Policy for Major Ports, 2015; land can be leased up to a maximum cumulative period of 30 years with the approval of the Board. For capital intensive project, the Port may decide to fix the tenure of lease for more than 30 years. Such proposals are to be submitted with the recommendations of the Board to the Empowered Committee for its approval. The Port in its land-use plan should identify land which can be allotted on long-term lease basis, i.e. for tenure of 30 years and beyond.In this regard, the tenure for allotment of land is fixed to 30 years as per the applicable guidelines. However, for Industrial plots and capital-intensive projects, it is planned to allot the land for a longer duration i.e 60 years. (x). Land Allotment Committee As per Clause 16.2 (e) of the Land Policy for Major Ports, 2015; a Land Allotment Committee shall be constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic. The Land Allotment Committee will finalize the Reserve Price. A Land Allotment Committee consisting of the Deputy Chairman, Chief Manager (Finance), Chief Manager (PPD) and Chief Manager (Traffic) has been constituted by the port. (xi). Calculation of the Land Lease Rates and Decision of the Land Allotment Committee The methodology for land reserve price fixation as specified in the Land Policy for Major Ports has been adopted for the valuation. As per clause 11 and clause 13 of the Land Policy for Major Ports, 2015 the parameters mentioned for determining the lease rates for land have been considered, as per the parameters specified in the Policy as given below: (a). State Government's ready reckoner of land values in the area, if available for similar classification/ activities – The Land use for the area has been classified as “Non-Agricultural”. The conceptual master plan for the dry port envisages plots of various sizes for different identified sectors. However, the overall land usage shall be same for all sectors i.e. Non-Agricultural/ Industrial zone. The area identified for the proposed Dry Port is located in the area which encompasses the following villages/ taluka: a. Village Jawsgaon, Tal-Badnapur, Dist.-Jalna b. Village Daregoan, Tal-Jalna, Dist.- Jalna The Website of Department of Registration & Stamps, Government of Maharashtra, which maintains and displays the data related to the Ready Reckoner values of the land and properties in various districts of Maharashtra has been used as a reference source for the ready reckoner values of the land in the villages identified above. The data gathered from the website has been summarized below; Ready Reckoner Rates (Rs per sq. mt.) for 2019-2020 Rate Sl. No. Village (`. Per Classification sq.mt.) Village Jawasgaon, Tal-Badnapur, Dist.- 3. 1370 Non-Agricultural Jalna 4. Village Daregoan, Tal-Jalna, Dist.- Jalna 670 Non-Agricultural22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] Source: Website of Department of Registration and Stamps, Government of Maharashtra Basis the above details, the calculation of lease rentals is as follows: Unit Value Source Government IGR Maharashtra Website. The Guideline Value of maximum of per sq.m rates for `. 1370 the plot of Land (per Jawasgoan and Daregoan has sq.m) been considered. Lease Rental @ 6% `. Per annum 82.2 per annum Considering the above rates and the Land use classified for the Dry Port as “Non- Agricultural”, the average rate of lease rental (@ 6% of the value as per Clause 13(b) of the “Policy Guidelines for Land Management by Major Ports, 2015”) works out to ` 83 per sq.mt per annum. (b). Highest rate of actual relevant transactions registered in last three years in the Port's vicinity – The vicinity of the port may be referenced to be the region covering the villages of Jawasgoan and Daregoan. However, it was observed that the current land acquired by JNPT is the latest land transaction concluded in the area and the said rates may be treated as the latest ones. The rate of land acquired by the port has been valued at ` 19.22 Lakhs per acre i.e. ` 475 per sqm. The amount for lease rent works out to be around Rs. 28 per sq. mt. per annum. (c). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board – As per the policy, highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board needs to be considered. However, the port has not floated any such auction-cum- tender for the land in dry port area. Hence, such rates are not available for consideration. (d). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port- The appointment of valuer is not envisaged as the subject land has been acquired by the port recently based on the rates indicated by the District Collector and the actual investment by the port is available. A fresh valuation is not required as the valuer shall also analyse the rates based on similar factors as enlisted in the “Policy Guidelines for Land Management by Major Ports, 2015”. Therefore, the Committee opined that the appointment of an approved valuer to arrive at the market value is not necessary and that the acquisition cost, being the latest cost of land can be considered in addition to the development expenses due to be incurred by the port. (e). Any other relevant factor as may be identified by the Port- The Land Allotment Committee has decided to work out the lease rate of the land as per the following approach. (i). The land pricing has been worked out based on the following two factors: (a). total development cost envisaged to be undertaken by JNPT during Phase-I development (the cost of common utilities being proportionately considered) (b). Cost of acquisition of the land proportionately apportioned to the Phase-I area to be developed (ii). The idea of adopting these two factors was that these two are the real expenses incurred by JNPT for the land under consideration and JNPT intends to recover the same from the Phase-I developer. (iii). The total development cost of the land incurred by JNPT has been taken as the total investment to be recovered from the developer/ units by way of lease[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 23 amount. The investments have been phased over a duration of 3 years and additional charges on the overall project cost has been considered. The unit cost of the land has been worked out and the same has been taken as the market value of land, basis which the 6% of lease rentals have been worked out. (iv). As the project of Dry Port is expected to greatly complement the traffic of JN Port, there is no separate expectation of earning high revenues from the land. But the objective is to generate employment, build facility that would facilitate trade and the port and realize investments as soon as possible. (v). Also, the subject land is not a regular port side land, but is a Dry Port area and hence a different approach is needed to finalize the lease rent for the same. The Port would in any case hold auction for the lease rentals/ other guaranteed rentals at the time of the allotment of the plots to developer/industries. (vi). After arriving at the total costs to be recovered, JNPT has projected the revenues from the lease rentals over the years by considering the approved escalation of 2% and have discounted the same using a discount factor equivalent of the longest term G-Sec rate (as published in RBI bulletin dated June 2020). By doing so, the NPV rate arrived has been proposed by the JNPT as the upfront lease payment. (Reserve Price). (vii). The workings in this regard are as follows: (a). The Overall Project Development Cost including the costs such as contingency expenses, insurance, marketing expenses etc.as well as the cost already incurred on the land development, has been worked out, as follows: Parameters Value (In `) Land Acquisition Cost for 163 ha government land (including TDS of 10%) 74,80,67,000 Payment to DM,Jalna for 75% of Ready Reckoner Rate for Private Land 8,58,50,250 Compensation Amount paid to Farmers 3,99,20,550 Year of Purchase 2015 Stamp Duty Paid by JNPT 52,81,030 Total Land Area for Phase-I Development 71.45 Acres Total Acquisition Cost of Land 87,91,18,830 1) Area Levelling : Cutting/Filling of Plots 17,74,00,000 2) Construction of Approach Road (0.75 Km) 74,56,192 3) Construction of Internal Roads + Street Lighting 6,66,00,000 4) Construction of Electric Substation & Area Lighting 2,70,00,000 5) Construction of Compound wall @7.5km 75,55,189 6) Construction of ESR & water supply pipe lines to various building/plots 1,26,80,000 7) Construction of STP & STP Lines 1,03,00,000 8) Construction of Entry Exit Gate 16,49,948 Contingency @ 3% (Item 3 to 8) 37,73,554 Base Construction Cost (BCC) 31,44,14,883 Note: Contingency cost as indicated in the table above has been worked out in line with the market practice. (b). The development cost to be incurred on railway siding and main ROB & approaches to ROB has not been included for lease calculation,24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] considering it as an upfront investment from JNPT to operationalize the project and to keep prices competitive. (c). The selected developer shall construct admin building and provide office space to the dry port users. Hence, the cost has not been included in JNPT’s expense head. (d). The fuel station for the project is planned to be allotted to a third party for development. Hence, not included in JNPT’s expenses. (e). The railway handling area shall be in the scope of the private party. Hence, the same has not been included in the expenses of JNPT. (f). Further, a variation limit of 2% for fuel cost, labour cost etc, and 2% PMC charges has been added to the base construction cost (BCC). Component Unit Value Variation Limit due to increase 2% of BCC 62,88,298 in Fuel Cost, Labor Cost etc. Project Monitoring Consultant Expenses 2% of BCC 62,88,298 (g). Further, the project construction cycle has been assumed to be phase wise across 3 years. The percentage completion of construction per year has been considered keeping in view the construction schedule of similar projects undertaken by JNPT and the general industry trends in EPC works of similar nature, as shown below: Year wise Percentage construction Year 1 Year 2 Year 3 35% 50% 15% (h). Subsequently, the year wise marketing expenses as well as monitoring expenses have been added to arrive at the final value of the landed project cost. The cost expenses for each head (Insurance, contingency, marketing etc.) have been considered keeping in view the general industry practice and projects of similar scale. Parameter Unit Year 1 2 3 Escalation Factor (y-o-y ) 2% per annum 1.000 1.020 1.040 Percentage Construction Factor 35% 50% 15% Total Civil Cost (including Escalation) Rs. 11,00,45,209 16,03,51,590 4,90,67,587 1% of Y-O-Y Insurance/Tax 11,00,452 16,03,516 4,90,676 Cost 1% of Y-O-Y Preliminary cost 11,00,452 16,03,516 4,90,676 Cost 3% of Y-O-Y Contingency Cost 33,01,356 48,10,548 14,72,028 Cost 1% of Y-O-Y Marketing and advertisement Cost 11,00,452 16,03,516 4,90,676 Cost Total Project Cost (Excluding IDC) Rs. 11,66,47,922 16,99,72,686 5,20,11,642[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 25 Parameter Unit Year 1 2 3 Total Project Cost (Excluding IDC and including PM Charges and variation Rs. 35,12,08,845 limit of 2% each) (i). The land identified for the Dry Port area was acquired by JNPT in the year 2015. The cost of acquisition of the land has also been factored as an investment from JNPT. Since, the price has been paid for land acquisition in the year 2015, it is assumed that there is no loss of interest and the price remains the same. Subsequently, the land cost for Phase-I has been proportionately apportioned and considered for investment recovery. Parameter Unit Value Land Acquisition Cost for 163 ha government land (including TDS of 10%) Rs. 74,80,67,000 Payment to DM, Jalna for 75% of Ready Reckoner Rate for Private Land admeasuring 22.09 ha Rs. 8,58,50,250 Compensation Amount paid to Farmers Rs. 3,99,20,550 Year of Purchase Year 2015 Stamp Duty Paid by JNPT Rs. 52,81,030 Acre Total land Area s 454.72 Acre Total Land Area for Phase-I Development s 71.45 Cost of Land for Dry Port Development Rs. 87,91,18,830 1,19,60,31,48 Cost of Land after escalation @ 8% per year for the Year 2021 Rs. 3 Multiplication Factor (Proportionate to Area in Acres) i.e Phase-I area / Total Area =71.45/454.73 - 0.157 Cost of Land for development of Phase I Rs. 18,79,41,844 (j). The total cost to be recovered from the project in Phase-I is ` 53,91,50,689 /- [Land Cost of `18,79,41,844/- + Base Construction Cost of ` 35,12,08,845/-] on a total saleable area of 32.27 Acres. The market value of the land thus becomes ` 4130 per sq.mt. Fixing 6% of the assessed market value of the land (rounded off to nearest multiple of 10) as the lease rentals gives the Annual Lease Rental at `248 per sq.mt. per annum (Say ` 250/-), as shown below: Value Total Cost to be Recovered from the Developer `. 53,91,50,689 Cost of Land per Acre (including development charges) of All `. 167 Lakhs Phases area (Considering Saleable Area of 32.27 Acres) per Acre Market Value of Land per sq.m. `. 4130 per Sqm. `. 248 per sq.m (Say Annual Lease Rental per sq.m. (6% of cost) 250 per sq.m) (k). Existing rates in the similar estates or industrial parks in the region have been considered for benchmarking the land rates. On a regional26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] landscaping of similar facilities, considering few of the best estates offered by Maharashtra Industrial Development Corporation (MIDC) in locations such as Jalna and Aurangabad, it is seen that the overall MIDC average rates in nearby regions within 200 kms from Dry Port Jalna, is in the range of ` 200/- to ` 2050/- per sq.m. The industrial land rates are significantly lower in regions far from Aurangabad, as MIDC regions nearer to Aurangabad have established facilities, connectivity and a client base, leading to land rates being higher. The highest rates are those in Aurangabad (Waluj, Aurangabad and Chikalthana) at INR 2050 per sqm. 2.2. A summary of the market value arrived at by JNPT under different methods and Lease rent at 6% of the market value is given in the following table: Market value and Lease rent for Phase-I (Amount in ` ) FACTORS State Highest Rate Highest Rate Any other relevant Govt. of actual accepted arrived at factor Ready relevant Tender by (Total development Reckoner transactions cum approved cost + cost of auction value acquisition of the Rate land for phase-I development Market Value (per sq. 1370 475 NIL NIL 4130 mtr.) Lease rent at 6% of 83 28 NIL NIL 248 market value per sq. mtr. per annum rounded off to 250 2.3. The relevant extract of the Scale of Rates furnished by the JNPT is reproduced below: “Scale of Rates for Allotment of Port Land: Allotment of land for the development of Dry Port as per the rates indicated below: Sr. Zone Reserve Price in terms of Annual Lease No. Rentals (` per sq.mt per annum) Land identified as Phase-I inside the Dry 1 Port area in Jawasgaon and Daregaon, 250/- Distt. Jalna, Maharashtra 3. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy of the proposal of JNPT dated 28 October 2020 was forwarded to the concerned users/ user organisations/ prospective bidders (as per the list furnished by JNPT) seeking their comments. None of the users/ user organisations/ prospective bidders have furnished their comments till the case was finalized. 4. In view of the outbreak of COVID – 19 and in pursuance of the then Ministry of Shipping (MOS) letter No. 11053/30/2020-Coord. dated 16 April 2020 to hold virtual meetings, a joint hearing on the case in reference was held on 19 February 2021 through Video Conferencing. The JNPT made a Power point presentation of the proposal. At the joint hearing, neither the users nor prospective bidders were present. The JNPT have made their submissions during the joint hearing. 5. The proceedings relating to joint hearing held in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the arguments made by the parties will be sent separately to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 6. With reference to the proposal filed by the JNPT and the justification given by JNPT, the following position emerges:[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 27 (i). The JNPT has envisaged a project to develop a Dry Port area in the Marathwada region of Jalna district of Maharashtra. The JNPT has acquired land admeasuring 182 hectares for development of Dry Port in two phases. Out of this, an area of about 28.58 hectares is envisaged to be developed in 1st phase as an Inland Container Depot (ICD) and its operations and in 2nd phase, the balance area will be developed as Industrial area. The proposal of JNPT is with regard to fixing lease rent as reserve price for allotment of land in 1st phase only. (ii). The cost of acquisition of land by JNPT in the year 2015-16 is reported to be `. 87.91 crores including compensation amount paid to farmers, stamp duty and Registration charges. The said cost of land was escalated @ 8% p.a. to arrive at the cost as of 2019-20, which works out to `. 119.60 crores (`. 87.91 x 1.08 x 1.08 x 1.08 x 1.08= ` 119.60 crores). The said amount has been proportionally considered for the land area envisaged to be developed in Phase-I at ` 18.79 crores. The Prospective Developer would develop the ICD and the associated facilities. The JNPT also envisages to incur an amount of ` 35.12 crores to develop common infrastructure viz., cutting and filling of plots (area levelling), approach road, internal roads, street lighting, electric sub-station & area lighting, compound wall, water supply, Sewage Treatment Plant (STP), entry and exit gates etc., Thus, the proposal of the port is to fix lease rental for allotment of land area to the Prospective Developer for development of ICD and associated facilities in the first phase of development based on the stipulations contained in the amended Land Policy Guidelines of 2014. The proposal of the port has the approval of its Board of Trustees. The LAC in its report has recommended two different rates in terms of annual lease rentals under two scenarios. A rate of `. 250 per sqm per annum is recommended for the allotment of land of Phase-I area and in case of allotment of land for the entire area (Phase-I + Phase-II + Phase-III combined), a rate of `. 83 per sqm. per annum is recommended for development of Dry port area in Jalna. However, the Board of Trustees of JNPT has approved an annual lease rent for allotment of land in Jalna Dry Port area at ` 250/- per sqm. per annum for Phase-I area (for ICD development). In view of this position, this Authority is constrained to take up the proposal for prescribing lease rental for the Phase-I development of ICD at Jalna Dry Port. The JNPT can approach this Authority for approval of lease rental for the remaining area of Jalna Dry Port with the approval of its Board following the applicable Land Policy Guidelines. (iii). For the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts, this Authority is mandated to follow the land policy guidelines issued by the Government from time to time. The JNPT has stated that the lease rental is to be fixed following the Land Policy Guidelines. Accordingly, the proposal of JNPT has been taken up for fixing lease rentals following the latest Land Policy Guidelines of 2014, issued by the Ministry of Shipping (MOS) to all the Major Port Trusts on 17 July 2015. (iv). As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the amended Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the JNPT has constituted a Land Allotment Committee (LAC) under the chairmanship of the Deputy Chairman and with Chief Manager (Finance), Chief Manager (Traffic) and Chief Manager (PPD) being the other members of the Committee. The JNPT has furnished a copy of the Report of the LAC. (v). (a). Clause 13(a) of the amended land policy guidelines of 2014 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the LAC may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as is identified by the Port. (b). Further, as per clause 13 (c) read with clause 13(a) and (b) of the land policy guidelines of 2014, the port shall file a proposal to this Authority for fixation of latest SOR of the land based on the market value of land recommended by the LAC which will normally take into account the highest of the five factors for market value of land stipulated in Para 13 (a) of the land policy guidelines of 2014. The amended Land Policy guidelines of 2014 also28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (c). Of the five factors prescribed in the amended Land Policy Guidelines, 2014 for arriving at the market value of the land for Phase-I development of Dry Port at Jalna, the LAC is reported to have observed that allotment of land parcels at a lease rent of `83.00 per Sq. meter per annum based on State Government’s Ready Reckoner rate would not recoup the investments of JNPT in developing the land parcels and building the infrastructure for operationalizing the Dry port area. The LAC has reported to have not taken into account the sale transactions recorded in the vicinity of the Dry port area, on the ground that acquisition of the land by JNPT is the latest land transaction concluded in the area and that the lease rent so worked out at ` 28 per sq. meter per annum based on the said acquisition cost would not be sufficient to recoup the investment incurred by JNPT. Further, since the port had not floated any tender for auction of the land in dry port area, such rates were not available for consideration of the LAC. Also, since the land has been acquired by the port recently and since the actual investment by the port is available, the LAC is reported to have not felt the necessity to determine the market value of the land by an approved valuer. In view of the above position, the LAC has decided to adopt ‘any other factor’ as stipulated in the Guidelines. In this connection, the LAC is seen to have worked out the land pricing taking into account the land acquisition cost and the cost of development of infrastructure facilities to be spent by JNPT for Phase-I of the Project. (d). By taking into account the acquisition cost along with the estimated development costs related to the Phase-I, the market value of the land as of 2019-20 has been arrived at ` 53.92 crores for area envisaged to be developed in Phase-I Considering the saleable area of 32.27 acres, the market value has been arrived at ` 167 lakh per acre (` 53.92 crores/ 32.27 acres). Market value of land per sq.mtr. works out to ` 4130/-. Thereafter, based on the stipulation in Clause 13(b) of the amended Land Policy Guidelines that the Reserve Price in terms of the annual lease rent would in no case be less than 6% of the latest market value of the land, the Lease rental at 6% of the market value of the land has been worked out to about ` 248/- per sq.m per annum, which has been rounded off to ` 250/- per sq.m per annum by JNPT. (e). Considering an annual escalation of 2% per annum on the lease rental of ` 250/- per sq.m per annum for a period of 30 years and applying a discounting factor of 6.55%, the net present value of the one-time upfront amount to be paid by the allottee has to be arrived by JNPT as a reserve price in terms of upfront premium for allocation of land on 30 year lease basis. (vi). The pricing strategy is reported to have been reviewed diligently by the Board of JNPT and the LAC, and has been found to be appropriate for the first phase of bidding for the Dry Port area (Phase-I). Given that the LAC has, after considering the market valuation of land as explained above, arrived at the proposed lease rental and also recognising that the Board of Trustees of JNPT have approved the rate finalized by the LAC, and considering that the proposal filed by JNPT is in line with the stipulation contained in the Land policy guidelines of 2014, this Authority is inclined to accept the proposed lease rent of ` 250/- per sq.m per annum. (vii). The JNPT has proposed definitions for the terms viz., ‘Board’, ‘TAMP’, ‘Chairman’ and ‘Land’, which are seen to be in line with the definitions prescribed for the said terms in the Major Port Trusts Act, 1963, and hence is approved. (viii). The JNPT has proposed a note to the effect that the prescribed Scale of Rates shall be subject to annual escalation @ 2% per annum on the annual lease rental unless and otherwise revised by the applicable laws. Clause 13(c) of the revised Land Policy Guidelines, 2014, stipulates fixing of the rate of annual escalation at not less than 2%. Accordingly, the JNPT is seen to have adopted an annual escalation of 2% per annum for the proposed rentals. In this context, it is relevant to mention here that the Rent Schedule fixed now will be valid for a period of five years. As such, the annual escalation of 2% as proposed by the port now shall also remain valid during the tenure of the validity of the Rent Schedule, unless and until a new Land Policy prescribing a different escalation factor comes into effect during the tenure of the validity of the Rent Schedule. Accordingly, the note proposed by the JNPT is approved. (ix). The JNPT has proposed a note to the effect that the Scale of Rates for lease of Land in the Dry Port area shall be revised/ reviewed after five years with the approval of Competent Authority in[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 29 accordance with the applicable Land Policy Guidelines. The revised lease rental shall be applicable on fresh leases effective from the date of implementation of the Order passed by the Competent Authority. Clause 13(c) of the revised Land Policy Guidelines, 2014, mandates this Authority to revise Scale of Rates once in every five years. Accordingly, the note proposed by the JNPT is approved. (x). The JNPT has proposed a note to the effect that the Scale of Rates shall be subject to the conditions and stipulations prescribed in the Policy Guidelines for Land Management, 2015 and subsequent amendments (if any) and other applicable laws and regulations communicated by the Government from time to time. The proposed note is approved. (xi). The JNPT is seen to have not proposed any note with regard to levy of Way Leave/ Special Way Leave Charges. In this regard, it appears that the JNPT may not have envisaged levy of any Way leave/ Special way leave charges in Phase-I development of ICD in the dry port area at Jalna, to be allotted to prospective operators. However, if JNPT envisages any Way leave/ Special Way Leave, the JNPT is advised to seek the approval of this Authority for Way leave/ Special Way Leave with due justification following Land Policy Guidelines, 2014. 7.1. In the result, and for the reasons given above and based on the collective application of mind, the Scale of Rates for allotment of Land for development at Dry Port in Jalna for Phase-I area alongwith the conditionalities, as attached as Annex, is approved. 7.2. As per the general approach followed by this Authority to make the Rent Schedule have a prospective effect with the lead time of 30 days during the first time of determination of rentals for port properties, the Scale of Rates shall become effective after expiry of 30 days from the date of notification of this Order in the Gazette of India and shall be in force for a period of five years thereafter. The approval accorded shall automatically lapse thereafter unless specifically extended by this Authority. T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./97/2021-22] Annex SCALE OF RATES (SOR) FOR ALLOTMENT OF JAWAHARLAL NEHRU PORT TRUST LAND IN AREA ACQUIRED FOR DEVELOPMENT OF DRY PORT IN JALNA, MAHARASHTRA. 1. Short Title, Commencement and Application: a) This may be called “The Scale of Rates of Jawaharlal Nehru Port Trust for allotment of Port owned land for leasing purpose for Development of Dry port in Jalna, Maharashtra”. b) The same shall come into force on such date as specified by Tariff Authority for Major Ports (TAMP). c) It applies to the land located at Jawasgaon and Daregaon village in Jalna District owned by JN Port and identified for development of Dry Port from the date of approval of the Board. 2. Definition a) “Board”, in relation to a Port means the Board of Trustees constituted under Major Port Trust Act, 1963 for the Port. b) “TAMP”, means the Tariff Authority for Major Ports constituted under section 47-A of Major Port Trust Act, 1963. c) “Chairman”, means the Chairman of the Board and includes the person appointed to act in his place under section 14 of Major Port Trust Act, 1963. d) “Land”, shall have the meaning assigned to it as in Section 2(k) of Major Port Trust Act, 1963. 3. Scale of Rates for Allotment of Port Land: 3.1. Allotment of land for the development of Dry Port as per the rate indicated below:30 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] Sl. Reserve Price in terms of Annual Lease Zone No. Rental (` per sq.mt per annum) 1 Land identified as Phase-I inside the Dry Port area in 250/- Jawasgaon and Daregoan, Distt. Jalna, Maharashtra 3.2. Annual Escalation: The prescribed Scale of Rates mentioned in Section 3.1 above shall be subject to annual escalation @ 2% per annum on the annual lease rental unless and otherwise revised by the applicable Land Policy Guidelines. 3.3. Revision in Scale of Rates: The Scale of Rates for lease of Land in the Dry Port area shall be revised/reviewed after five years with the approval of Competent Authority in accordance with the applicable Land Policy Guidelines. The revised lease rentals shall be applicable on fresh leases effective from the date of implementation of the Order passed by the Competent Authority. 4. Terms and Conditions: 4.1. Regulations: The Scale of Rates shall be subject to the conditions and stipulations prescribed in the Policy Guidelines for Land Management, 2015 and subsequent amendments (if any) and other applicable laws and regulations communicated by the Government from time to time. 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