In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

रजिस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 xxxGIDHxxx सी.जी.-एम.एxxचxG.-IअDE.-x0x1x1 22021-231506 CG-MH-E-01122021-231506 असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 622] नई कदल्ली, मगं लवार, नवम्बर 30, 2021/अग्रहायण 9, 1943 No. 622] NEW DELHI, TUESDAY, NOVEMBER 30, 2021/AGRAHAYANA 9, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसचू ना मुंबई, 11 नवम्बर, 2021 स.ं टीएएमपी/45/2021-एमओपीटी.—महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49, म ें प्रदत्त िजियों का प्रयोग करत े हुए के एतद ् द्वारा मरमुगाव पत्तन न् यास (एमओपीटी) स े एमओपीटी में अतं रराष्ट्रीय और स्ट्वदेिी क्रूज़ टर्मिनल, रो-पेक्स, फेरी के जवकास और अन्य अनषु ंगी कायिकलापों की पररयोिना के लाइसेंस िल्ु क जनयतन करने के प्रस्ट् ताव का महापत्तन प्रिुल्क प्राजधकरण ने जनपटान ककया था। लेककन, इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत दरमानों के साथ सकारण आदिे को अजधसूजचत कराने म ें लगन े वाले समय पर सुजवचार करत े हुए, प्राजधकरण न े एमओपीटी म ें अंतरराष्ट्रीय और स्ट्वदेिी क्रूज़ टर्मिनल, रो-पेक्स, फेरी के जवकास और अन्य अनुषंगी कायिकलापों की पररयोिना के लाइसेंस िुल्क जनयतन को 25 अक्टूबर, 2021 को अजधसूजचत करान े का जनणिय जलया था। यह आदेि भारत के रािपत्र म ें 01 नवम्बर, 2021 के रािपत्र सख्ं या 533 म ें अजधसूजचत कराया गया। उि अजधसूचना म ें यह कहा गया था कक यह प्राजधकरण िीघ्र ही सकारण आदेि अजधसूजचत कराएगा। तद्नुसार, यह प्राजधकरण एतद्वारा एमओपीटी म ें अंतरराष्ट्रीय और स्ट्वदेिी क्रूज़ टर्मिनल, रो-पेक्स, फेरी के जवकास और अन्य अनुषगं ी कायिकलापों की पररयोिना के लाइसेंस िल्ु क जनयतन करने के प्रस्ट्त ाव के जनपटान से संबंजधत सकारण आदेि, इसके साथ संलग्न आदेिानुसार, अजधसूजचत करता ह।ै महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला सख्ं य ा टीएएमपी/45/2021-एमओपीटी मरमगु ाव पत्तन न्य ास - - - आवदे क गणपर्ू त ि (i). श्री टी.एस. बालासुब्रमजनयन, सदस्ट् य (जवत्त) (ii). श्री सुनील कुमार ससंह, सदस्ट् य (आर्थिक) 6916 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] आदेि (अिूबर, 2021 के 25 वें कदन पाररत) यह मामला मरमगु ाव पत्तन न् यास (एमओपीटी) से एमओपीटी में अतं रराष्ट्रीय और स्ट्वदेिी क्रूज़ टर्मिनल, रो-पेक्स, फेरी और अन्य अनुषगं ी कायिकलापों के जवकास की पररयोिना के लाइसेंस िुल्क जनयत करन े के प्रस्ट्त ाव से संबंजधत ह।ै 2. एमओपीटी द्वारा ककये गए मुख्य जनवेदन इस प्रकार ह ै- (i). भारत सरकार न े देि में पयिटन को बढावा देने के जलए एक कायिनीजत कदम के रूप म ें क्रूज़ पयिटन के जवकास की संकल् पना की ह।ै तदनुसार, सरकार ने देि म ें क्रूज़ पत्तनों के जवकास के जलए पांच महापत्तनों की पहचान की ह।ै अत इसे पूरा करने के जलए मरमगु ांव पत्तन न् यास ने मौिूदा क्रूज़ बथि के साथ लगेखाली पडे हुए 134 एकड़ क्षेत्र में एक पररयोिना पर जवचार ककया ह ै और यह डब्‍ल् य आू ईएसएल द्वारा खाली ककये िान े के बाद से अनुपयुक्त पड़ा ह।ै पररयोिना में जव्‍ वस्ट् तरीय अंतररा्र ीय और घरेल ू क्रूि टर्मिनल का जवकास जनजहत ह ैिो गोवा के जलए गेट-वे के रूप में कायि करेगा और इसमें रो-पैक्स और फैरी सेवा की सुजवधा भी होगी जिससे क्रूज़ याजत्रयों को उत्तरी गोवा और अन् य पयिटन स्ट् थलों तक पहुचं ने में आसानी होगी। (ii). पररयोिना की अनुमाजनत लागत 101.72 करोड़ रु. ह ै (िीएसटी, पीएमसी और फुटकर आकद सभी लागतों सजहत) और पररयोिना 18 महीने के भीतर परू ी हो िायेगी। ‘‘सागरमाला कायिक्रम’’ के अंतगति पररयोिना का जनजधयन पत्तन, पोत पररवहन और िलमागि मंत्रालय द्वारा समान रूप से ककया िायेगा और पयिटन मंत्रालय (एमओटी) द्वारा “पयिटन अवसंरचना जवकास के जलए केंद्रीय एिेंजसयों को सहायता” के अतं गति प्रत् येक द्वारा 50 करोड़ रु. तक की सहायता दी िायेगी। िेष जनजधयन पत्तन द्वारा ककया िायेगा। (iii). प्रस्ट्त ाव का ब्‍य ौरा - (क). भू-प्रबंधन नीजत कदिाजनदिे , 2014 (पीिीएलएम कदिाजनदेि) के अनुसार, पररचालक को लाग ू दरमानों के आधार पर वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र पर लाइसेंस िुल् क का भगु तान करना होगा। (ख). क्रूज़ टर्मिनल भवन को पररचालन और वाजणज् यक दो भागों में बांटा गया है - पीिीएलएम लाइसेंस िुल् क केवल वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र पर लाइसेंस िुल् क का भुगतान करना होगा। पररचालक को लागू दरमान के आधार पर वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र पर लाइसेंस िल्ु क का भुगतान करना होगा, पीिीएलएम 2014 में यथापेजक्षत। हाबरि , मरमगु ाव पत्तन के मौिूदा क्रूज़ टर्मिनल भवन का लागू लाइसेंस िुल् क, मौिूदा दरमान के अनुसार 21.12.2017 के रािपत्र संख् या 483 के आधार पर) 225/-रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह ह ै (अनलु ग्न क 1 के रूप में प्रजत संलग् न)। लेककन, पत्तन ने 350/-रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह के लाइसेंस िुल् क का प्रस्ट्ताव ककया ह ै ( पाररयोिना के पहल े वष ि म ें यानी जवत्त वष ि 2022) िो मौिूदा दरमान म ें जनधािररत लाइसेंस िल्ु क का अथाित 273/-रु. प्रजत माह (225/-रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह िो 4 वष ि म ें @5% की दर से बढा) के प्रीजमयम लाइसेंस िल्ु क का 25% - 30% ह।ै इससे आग,े मौिूदा दरमान के अनुसार, लाइसेंस िुल् क म ें वष-ि दर-वषि 5% की वृजि भी की िायेगी। वार्षकि लाइसेंस िुल् क 2.15 करोड़ प्रजत वषि + 5% वृजि – 5982 वगि मीटर के वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र के जलए बनता ह।ै (ग). इसी प्रकार, लाइसेंस िुल् क वाजणज् यक भूजम पर भी लागू होगा। मौिूदा दरमान के अनुसार, (21.12.2017 का रािपत्र संख्य ा 483) 59/-रु. प्रजत माह ह।ै लेककन पत्तन न े 70/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह के लाइसेंस िल्ु क का प्रस्ट्ताव ककया ह ै ( पाररयोिना के पहले वषि में यानी जवत्त वष ि 2022) िो मौिूदा दरमान म ें जनधािररत लाइसेंस िुल् क का अथाित 64/-रु. प्रजत माह (59/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह िो 4 वष ि म ें @2% की दर से बढा) के प्रीजमयम लाइससें िुल् क का 25% - 30% ह।ै इससे आग,े मौिूदा दरमान के अनसु ार, लाइसेंस िल्ु क म ें वष-ि दर- वषि 2% की वृजि भी भी की िायेगी। वार्षिक लाइसेंस िुल्क 9441 वगि मीटर वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र पर 0.79 करोड़ रु. प्रजत वष ि जनकलता ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 3 (घ). लेककन, लाइसेंस िल्ु क दरों में कोई पपरी संिोधन से पीपीपी-ओएमटी पररचालक को पररयोिना की व् यवहायिता पर प्रजतकूल प्रभाव डाल सकता ह।ै पत्तन ने मुंबई पत्तन न् यास के प्रस्ट् ताव को आंजिक रूप स े अपनाया ह ै जिसमें उन् होंन े भूजम को पा ा पर दने े के स्ट्थान पर पा े और लाइसेंस प्रणाली को व् युत् पन् न ककया ह,ै पा े और लाइसेंस की अजधकतम अवजध 5 वष ि ह।ै मुंबई पत्तन में, पररवतिन वाजणज् यक क्षेत्र उपयोग का ही ह ै न कक पररचालन क्षेत्र उपयोग का भी। (ङ). मरमुगाव पत्तन में अंतररा्र ीय और घरेलू क्रूज़ टर्मिनल, रो-पैक्स और अन् य अनुषगं ी कायिकलापों के जवकास के लाइसेंस िल्ु क जनधािरण के प्रस्ट् ताव को अनुमोदन के जलए बोड ि के समक्ष रखा गया और बोड ि ने 16 िुलाई 2021 के संकल्प संख्य ा 124 के द्वारा उसे अनुमोकदत कर कदया। 3. प्रस्ट् ताव की प्रारंजभक संवीक्षा ककये िान े पर, उसमें कुछ अंतर पाय े गए और हमारे 26 अगस्ट्त , 2021 के पत्र के द्वारा एमओपीटी को कुछेक मद्दु ों के साथ-साथ भू-नीजत कदिाजनदेि 2015 का हर प्रकार स े अनुपालन सुजनजित करत े हुए पूरे प्रस्ट्त ाव पर अजतररक्त सूचना/स्ट् प्ट ीकरण भेिन े का अनरु ोध ककया गया। तदनंतर, हमारे अनुरोध पर, एमओपीटी ने 23 जसतंबर 2021 के पत्र संख् या एफए/सीओएसटी/125/2021/78 के अतं गति 24 जसतंबर 2021 के अपने ई-मेल के द्वारा अपना उत्तर भेिा। हमारे द्वारा मांगी गई सूचना/स्ट् प्ट ीकरण और उस पर एमओपीटी के उत्तर का सारांि नीच े सारणीबि ककया िाता ह ै क्र.स.ं हमारे द्वारा मागं ी गई सचू ना/स्ट्प ्ट ीकरण एमओपीटी का उत्तर (i). संिोजधत महापत्तन भू-नीजत कदिाजनदेि 2014 के यह पुजि की िाती ह ै कक इस प्रस्ट् ताव में वाजणज् यक अनुपालन में एमओपीटी भूजम के संपदा ककरायों के पररचालन के जलए प्रस्ट् ताजवत पा ा ककराया प्रस्ट् ताव संिोजधत पा ा ककराये इस प्राजधकरण के 14 नवंबर, अंतररा्र ीय और घरेल ू क्रूज़ टर्मिनल के जलए पत्तन 2017 के आदेि संख् या टीएएमपी/38/2017-एमओपीटी द्वारा जवकजसत ककये िाने वाल े अलग भवन के संदभ ि के द्वारा अनुमोकदत ककये गए थे। उक्त आदेि के में ह।ै अनलु ग् नक-III में भाग-v हाबिर जस्ट्थत क्रूज़ टर्मिनल भवन, एमओपीटी, वास्ट् को, गोवा के पा ा ककराये जनधािररत करता ह।ै उक्त आदिे म ें क्रूज़ टर्मिनल भवन के जनधािररत पा ा ककराये 17 िून 2017 स े पांच वषि की अ वजध के जलए प्रभावी ह ैं अथाित ् 16 िनू , 2022 तक और 5% वार्षिक वृजि के अधीन ह।ैं यह समझा िाता ह ै कक मौिूदा प्रस्ट् ताव में एमओपीटी द्वारा वाजणज् यक पररचालन के जलए प्रस्ट्त ाजवत पा ा ककराये अंतराि्र ीय और घरेल ूक्रूज़ टर्मिनल के जलए पत्तन द्वारा जवकजसत ककय े िान े वाल े अलग भवन के संदभि म ें ह।ै एमओपीटी यह पुजि करे कक इस बारे म ें हमारी व् याख् या सही ह।ै आग े और, पत्तन न े 14 नवंबर, 2017 के आदिे के साथ अंतराि्र ीय और घरेलू क्रूज़ टर्मिनल के जवकास की संलग् न अनलु ग् नक –II में अनसु ूची -1 के क्रमांक 1 पर पररयोिना डब्‍ल् यूआईएसएल द्वारा पहल े आकूपाई की मरमुगाव हाबिर जस्ट्थत पत्तन भजू म के जलए 590/-रु. प्रजत हुई भूजम पर प्रस्ट् ताजवत ह ै िो मरमुगांव हाबिर म ें 10 वग ि मीटर/ प्रजत माह (यानी 59/-रु. प्रजत वग ि मीटर जस्ट्थत ह।ै इसजलए बुजनयादी भूजम पर 14 नवंबर, प्रजत माह) के लाइसेंस िुल् क पर वषि 2018 से 2021 2017 के आदेि द्वारा अजधसूजचत दर 590/-रु. प्रजत तक के चार वषों के जलए @2% प्रजत वष ि की वृजि लाग ू 10 वग ि मीटर/ प्रजत माह (यानी 59/-रु. प्रजत वग ि करने के प्‍ चात ् वाजणज् यक भूजम पर 8%-10% मीटर प्रजत माह) के लाइसेंस िुल् क पर वषि 2018 स े प्रीजमयम लाग ू करत े हुए 70/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत 2021 तक के चार वषों के जलए @2% प्रजत वषि की माह के लाइसेंस िुल् क का प्रस्ट्त ाव ककया ह।ै प्रस्ट्त ाव से वृजि लागू करने के प्‍ चात् अपनाया गया ह।ै यह4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] यह स्ट् प्ट नह होता कक प्रस्ट्त ाजवत लाइसेंस िुल् क पत्तन संभव ह ै कक प्राजधकरण द्वारा 14.11.2020 को की ककस भूजम के संदभि में ह।ै पत्तन उसे स्ट् प्ट करें। अजधसूजचत दरें 16.06.2022 तक वैध ह ैं और पत्तन ने पहल े ही भ-ू नीजत कदिाजनदेि 2014 के अनुसार यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा कक उक्त आदेि भूजम की दरों के संिोधन की प्रकक्रया िुरू कर दी ह।ै की अनुसूची -1 में जनधािररत भजू म का लाइसेंस िुल्क 16 तथाजप, संिोजधत दरों की अनुपलब्‍ धता के कारण िून 2022 तक वैध ह।ै एमपीटी अजधजनयम, 1963 की पत्तन न े इस पूविधारणा से 70/-रु. प्रजत वग ि मीटर धारा 49 महापत्तन न् यासों को यह िजि प्रदान करता ह ै प्रजत माह की दर को अपनाया ह ै कक 17.06.2022 कक वे अथवा उसके अजधपत् य अथवा आकूपिे न म ें बोड ि को लाइसेंस िुल् क म ें नाममात्र की वृजि होगी, िो की ककसी भी भूजम अथवा िेड को प्रजधकरण द्वारा एमपीटी अजधजनयम, 1963 की धारा 49 के अंतगित अजधसूजचत दर से पंची दर पर पा े पर द े सकता है। उक्त ग्राह्य ह।ै 350/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह की सम् मजु ि के आलोक म,ें पत्तन वह कारण बताय े कक िब लाइसेंस िुल् क दर क्रूि टर्मिनल भवन के वाजणज् यक उसके पास मरमगु ाव हाबिर व वास्ट् को खाड़ी, बैना, जनर्मित क्षेत्र के जलए ह ैं और 70/-रु. प्रजत वग ि मीटर वास्ट् को, जडबोजलम, हडै लैंड साडा और बोगड़ा में जस्ट्थत प्रजत माह मरमगु ाव हाबिर म ें वाजणज् यक भूजम के जलए पत्तन भूजम का वैध लाइसेंस िल्ु क होत े हुए भी वह भूजम ह ै जिसे पररयोिना के भावी नकद प्रवाह के मूल् यांकन के लाइसेंस िल्ु क का प्रस्ट् ताव कर रहा ह।ै के जलए अपनाया गया ह।ै (iii). पत्तन ने मौिूदा लाइसेंस िल्ु क पर 25%-30% का प्रीजमयम लागू करके वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र पर हाबिर म ें मौिूद क्रूज़ टर्मिनल भवन के जलए 350/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह के लाइसेंस िुल् क का प्रस्ट्त ाव ककया है और मरमुगाव हाबिर जस्ट्थत पत्तन भूजम के जलए जनधािररत लाइसेंस िल्ु क पर 8%-10% प्रीजमयम लाग ू करके वाजणज् य भूजम पर 70/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह के लाइसेंस िुल् क का प्रस्ट्ताव ककया ह।ै पत्तन भली-भांजत िानता ह ै कक एमओपीटी और प्राजधकरण दोनों ही पत्तन न् यासों की भूजमयों/संरचना के पा ा ककराये और लाइसेंस िुल् क जनधािरण के जलए सरकार द्वारा िारी भ-ू नीजत कदिाजनदेि 2015 का अनुपालन करन े के अजधदिे ाधीन ह।ैं पा ा ककराये/ लाइसेंस िल्ु क जनधािरण संबंधी उक्त कदिाजनदेिों की मुख्य जविेषताएं जनम्न वत् ह ैं- (क). भ-ू प्रबंधन नीजत कदिाजनदेि, 2015 का खडं 11.2(ड) के भू-आबंटन सजमजत (एलएसी) की ररपोटि की प्रजत साथ परित खंड 13(क) के अनुसार पत्तन न्यास मडं ल अनलु ग् नक-क पर संलगन ह ै जिसमें क्रूज़ टर्मिनल भवन द्वारा पत्तन के उपाध्यक्ष की अध् यक्षता में एक भ-ू आबंटन के वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र के जलए 350/-रु. प्रजत वग ि सजमजत का गिन ककया िायेगा और उसके अन् य सदस्ट् य मीटर प्रजत माह के और वाजणज् यक भे-क्षेत्र के जलए जवत्त सलाहकार एवं मुख्य लेखा अजधकारी, मुख्य 70/-रु जरर त वगि मीटर प्रजत माह के लाइसेंस िुल् क के अजभयंता, जवभागध्यक्ष जवत्त, संपदा तथा यातायात प्रस्ट् ताव की जसफाररि की गई ह।ै प्रबंधक होंग,े यह सजमजत 13(क) में जनधािररत प्रणाली के अनुसार भूजम का बािार मूल्य जनधािररत करेगी। (ख). पीिीएलएम 2015 का पैरा 13(क) जनधािररत पांच भू-नीजत कदिाजनदेि के खंड 13(क) म ें अनुबि पांच कारकों के आधार पर भूजम के बािार मूल् य जनधािरण की कारकों के आधार पर भूजम के बािार मूल् य के जवजध जनधािररत करता ह।ै संिोजधत भ-ू नीजत कदिाजनदेि जनधािरण के जलए अपनायी गई प्रणाली का तलु नात् मक 2014 का पैरा 13(क) यह भी अनुबि करता ह ैकक यकद जववरण अनुलग्न क ‘ख’ के रूप में संलग् न ह।ै भू आबंटन सजमजत उच् चतम कारक का चयन नह करती ह ैतो जलजखत में इसके कारण दिि करन े होंगे।[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 5 (ग). भ-ू नीजत कदिाजनदेिों का खंड 13(ख) अनुबि करता ह ै भू- नीजत कदिाजनदेिों का खंड 13(ख) के अनुसार कक वार्षिक पा ा ककराय े के जनबंधन में आरजक्षत मूल् य वार्षिक पा ा ककराये के जनबधं न म ें आरजक्षत मल्ू य प्रजतित के रूप म ें जनकाला िायेगा िो पत्तन न् यास द्वारा नवीतम बािार मल्ू य के @6% जनकाला गया ह।ै जनधािररत भूजम के बािार मूल् य से 6% से कम नह ब्‍ यौरा के जलए देख ेअनलु ग् नक ‘ख’ । होगा। (घ ). पत्तन न् यास मंडल वार्षिक वृजि की दर जनयत करेगा। िो पत्तन न् यास मंडल न े क्रूज़ टर्मनि ल भवन के वाजणज् यक 2% से कम नह होगी। जनर्मित क्षेत्र के लाइसेंस िल्ु क की वार्षिक वृजि @5% जनयत की ह ै और वाजणज् यक भ-ू क्षेत्र के लाइसेंस िल्ु क की 2% पर। (ङ). दरमानों को प्राजधकरण द्वारा प्रत् येक 5 वष ि में पुन चूंकक लाइसेंस िल्ु क के उपरर संिोधन स े पीपीपी- जनधािररत ककया िायेगा। ओएमटी पररचालक पर प्रजतकूल प्रभाव डालेगा, अत पत्तन न् यास बोड,ि प्रत् यके 5 वष ि की समाजप पर लाइसेंस िल्ु क दरों म ें उपरी संिोधन का कोई प्रस्ट्त ाव नह करता ह।ै अनलु ग् नक-क पर रखी एलएसी के कायिवृत्त की प्रजत और सोपाजधकता सजहत प्रस्ट् ताजवत ककराया अनुसूची अनुलग्न क-ग के रूप म ेंप्रस्ट् ततु ह।ै पत्तन द्वारा दायर प्रस्ट् ताव एलपीिी 2015 म ें जनधािररत [हमारे द्वारा मांगी गई सूचना/स्ट् प्ट ीकरण का उत्तर गुणकों के अनुसार भूजम का बािार मल्ू य जनधािरण नह देते समय एमओपीटी ने 24 जसतंबर, 2021 के अपन े करता और न ही इसके साथ एलएसी के कायिवृत्त पाये पत्र के साथ संबंजधत दस्ट्त ावेिों के साथ परू ा प्रस्ट् ताव गए ह।ैं न ही पत्तन के प्रस्ट् ताव के साथ सोपाजधकता भेिा ह।ै ] सजहत प्रस्ट् ताजवत ककराया अनुसूची संलग् न ह।ै ससी जस्ट्थजत म,ें वतिमान फामि में प्रस्ट् ताव का संसाधन नह ककया िा सकता। यहां यह कहना समीचीन होगा कक मुंबई पत्तन न् यास द्वारा घरेलू क्रूि की भूजम और संरचना की दर अनुसूची हमारे 28 अक् तूबर 2020 के आदिे संख्या टीएएमपी/16/2020- एमबीपीटी द्वारा अनुमोकदत में एलपीिी का अनुपालन ककया गया ह।ै एमओपीटी, यकद आव्‍ क हो तो एमबीपीटी के उक्त आदेि का संदभि ले सकता ह।ै इसजलए,एमओपीटी से अनुरोध ह ै कक वे एलपीिी, 2015 का अनुपालन करते हुए, हर प्रकार से पूरा प्रस्ट् ताव दायर करें। (iv). पत्तन न े अपन े प्रस्ट् ताव म ें बताया ह ै कक क्रूज़ टर्मिनल पररयोिना के वाजणज् यक और पररचालन अलग से दो भवन को पररचालन और वाजणज् यक दो भागों म ें बांटा भाग जनम्न ानुसार होंगे। िायेगा और कक लाइसेंस िुल्क केवल वाजणज् यक भाग पर लगगा। बेहतर स्ट् प्ट ता के जलए पत्तन जस्ट्थजत स्ट्प ्ट करे। कुल भ-ू क्षेत्र 13.40 एकड़ 11.07 एकड़ (44,786 पररचालन प्रयोग वगि मीटर ) 2.33 एकड़ (9,441 वग ि वाजणज् यक प्रयोग मीटर)6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] कुल जनर्मित क्षेत्र 13,128 वग िमीटर पररचालन प्रयोग 7,146 वग िमीटर वाजणज् यक प्रयोग 5,982 वग िमीटर जिसमें, वाजणज्य क भ-े क्षत्रे का जनधारि ण जनम्न जलजखत का योग होगा (क). पार्किंग स्ट् थल - ~5,504 वगि मीटर में भूतल पार्किंग (ख). अनुषगं ी वाजणज् यक भवन पदजचह्न– ~2,203 वगि मीटर – चूंकक सारा भवन वाजणज् यक ह,ै इसके 100% पदजचह्न सुजवचार म ेंजलए गए (ग). क्रूि टर्मिनल -~1,684 वगि मीटर– 27.6% भवन पदजचह्न (~6,100 वगि मीटर) सुजवचाररत, िो वाजणज् यक अनुपात और क्रूि टर्मिनल भवन के कुल बीयूए के बराबर ह।ै वाजणज्य क जनर्मति क्षत्रे (बीयएू ) जनम्न जलजखत का योग ह ै (क). अनुषगं ी वाजणज् यक भवन का बीयूए। (ख). टर्मिनल भवन के भीतर रािस्ट्व अििन क्षेत्र का बीयूए। (ग). देखे अनलु ग् नक-घ उपरोक्त क्षत्रे ों और भवनों का ल-े आउट और ब्‍ यौरा। वाजणज्य क और पररचालन क्षत्रे ों के बीच जवभािन का तकाधि ार – टर्मिनल में पररचालन क्षेत्र व े क्षेत्र होते ह ैं िो क्रूज़ यात्री और कागो के प्रहस्ट् तन के जलए िरूरी होत े ह-ैं जिनसे पररचालक को कोई आय नह होती और जिन्ह ें क्रूज़ टर्मिनल के संचालन के जलए रखना आव्‍ यक होता ह।ै पररचालक वाजणज् यक उपयोग से प्रार त ककराये पर और वाजणज् यक रूप से व् यवहायि पर जनभरि रहता ह।ै एमओपीटी ससे पररचालन क्षत्रे ों पर कोई लाइसेंस िुल् क प्रभाररत नह करता। इसजलए पररचालक द्वारा लाइसेंस िुल् क केवल वाजणज् यक भ-ू क्षेत्र और वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र पर संदये होता ह।ै वाजणज् यक क्षेत्र और पररचालन क्षेत्र में ससा जवभािन मुंबई क्रूज़ टर्मिनल के समान जवभािन के पूवोदाहरण पर आधाररत ह।ै (v). एलपीिी 2015 के अनुसार पूरा प्रस्ट् ताव दायर करते पत्तन के प्रस्ट् ताव पर परामिि के जलए लाइसेंस[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 7 समय एमओपीटी को प्रयोक्त ा / लाइसेंस धारकों/पा ाधारकों/ जहतधारकों की सूची उनके परू े धारकों/पा ाधारकों/ जहतधारकों की सूची उनके परू े पत े पते संपकि का ब्‍ यौरा ई-मेल आईडी सजहत अनलु ग् नक संपकि का ब्‍ यौरा ई-मेल आईडी सजहत देने का भी अनरु ोध (ङ) पर संलग् न ह।ै ककया था ताकक पत्तन द्वारा दायर प्रस्ट् ताव पर उनस े परामिि ककया िा सके। 4. एमओपीटी के न् यासी मंडल न े एमओपीटी के उपाध् यक्ष की अध् यक्षता में भ-ू आबंटन सजमजत का गिन ककया गया। इस सजमजत म ें एफएएडं सीएओ, सीई, और टीएम सदस्ट् य के रूप म ें रखे गए। एलएसी की 12 िलु ाई 2021 को आयोजित बैिक के कायिवृत्त का सारांि इस प्रकार ह ै- (i). पररयोिना का जवस्ट्त ार- प्रस्ट् ताजवत क्रूज़ टर्मिनल का जवकास मौिूदा बथि संख् या 1 से 4 के पीछे 13.40 एकड़ में ककया िायेगा। टर्मिनल म ें घरेल ू और अंतराि्र ीय क्रूज़ यातायात को पहस्ट् त करने के जलए अलग से टर्मिनलों की पहचान कर ली गई ह।ै आप्रवास काउंटर, चैक-इन काउंटर, प्रतीक्षा लॉंि, समान-चक्रदोला, पार्किंग, लैंडस्ट् केसपंग, आगमन और प्रस्ट् तान सुजवधा, ड्यूटी-फ्री ररटेल, लांिन, फूड-कोट,ि मनोरंिन िोन, िलपान गृह, आकद सजहत वाजणज् यक अनुषगं ी भवन भी पररयोिना का जहस्ट्स ा होंगे। मौिूदा रो-रो और रो-पैक्स सुजवधा का भी उन् नयन ककया िायेगा। टर्मिनल और वाजणियक पररसरों का जवकास मौिूदा बेकार पड़ी संरचना की मरम् मत करके ककया िायेगा। पत्तन द्वारा टर्मिनल का जवकास ककये िाने के प्‍ चात ् ओएडं एम पररचालक को टर्मिनल संचालन के जलए लगाया िायेगा। (ii). पररयोिना लागत– पररयोिना जवकास लागत 101.72 करोड़ रु. ह ै जिसमें स े 50.86 करोड़ रु. एमओपीएसडब्‍ल् यू स े और 50 करोड़ रु. पयिटन मंत्रालय (एमओएस) की जनजधयां होंगी। िेष अतं र राजि का जनजधयन पत्तन द्वारा ककया िायेगा। पररयोिना का कायािन् वयन इस प्रकार होगा (क). ईपीसी संजवदा के माध् यम से क्रूज़ टर्मिनल का जवकास जिसके जलए कोचीन पत्तन न् यास को पीएमसी के रूप में जनय क्ु त ककया गया ह।ै (ख). ईपीसी मोड से क्रूज़ टर्मिनल पररयोिना का जवकास परू ा होने के प्‍ चात ् पीपीपी मोड स े जवकजसत टर्मिनल के ओएडं एम पररचालनों के जलए ओएडं एम पररचालक की जनयुजि की िायेगी। (ओएडं एम पररचालक का प्रत्याजित जनवेि 21 करोड़ रु. ह)ै । पररसर/जनमािता लागत (मल्ू य) दिािने वाला ब्‍ यौरा एलएसी की बैिक के कायिवृत्त के अनलु ग् नक- 1 के रूप म ेंसंलग्न ह।ै (iii). प्रस्ट्त ाजवत लाइससें िल्ु क (क). पा ा ककराये भू-नीजत कदिाजनदेि, 2014 के खंड 13(क) में बताये गए 5 कारकों पर सुजवचार करके जनयत ककये िायेंगे। (ख). एमओपीटी के अतं ररा्र ीय और घरेल ू क्रूज़ टर्मिनल भवन का पीिीएलएम 2015 के अनुसार पांच कारकों के अंतगित एलएसी द्वारा यथा सुजवचाररत मूल्य ांकन का तलु नात् मक जववरण, एलएसी बैिक के कायिवृत्त के अनुलग् नक-III के रूप में संलग् न ह,ै सारणी नीचे दी गई ह ै- क्र.स.ं सपं जत का जनर्मति राज्य राज्य पत्तन के समान कॉलम 3 म ेंकदय ेगए जनर्मति क्षत्रे का अजधकृत अजधकृत मल्ू य ाकं क अन्य खडं प्रस त् ाजवत जववरण क्षत्रे सरकार सरकार आस- कारबार मल्ू य ाकं क द्वारा सरं चना के कोई 13(क) ककराया अजधकृत मल्ू य ाकं क द्वारा पत्तन सरं चना के रेजड- रेजड- पास के जलए के अनसु ार मल्ू य ाकं न पर @6% सगं त के प्र.व.मी.प्र. (वग ि मल्ू य ाकं न का ब्‍य ौरा रॉकनर के रॉकनर के सबं जंधत उच्च तम पत्तन भजूम माजसक के जलए कारक अनसु ार मा. मीटर) अनसु ार अनसु ार कारबार दर भजूम (मल्ू य ) पररसर/जनमाणि 04.11.2014 और आरजक्षत मल्ू य (पा ा 5 भजूम का बािार प्रजत वग ि (पा ा की लागत को जमजश्रत सरं चना ककराया कारकों बािार मल्ू य के मीटर ककराया (मल्ू य ) मल्ू य का बािार प्र.व. म ेंस े8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] मल्ू य रु. @6% प्रजत प्रजत मल्ू य प्र.प्र.मा) उ च्च तम प्रजत वग ि पर माह व.मी. 5% मीटर माजसक प्र.मा.) वजृि के प्रजत वष ि पा ा बाद ककराय े आरजक्षत मल्ू य 1 2 3 4 5= 6 7 8 9 10=कॉलम 8 11= 12= कॉलम 11x6% 13 14 15 कॉलम 4 + कॉलम 9 कॉलम /12 10/ x6% कॉलम 3/12 1 क्रूज़ टर्मिनल भवन (भूतल + प्रथम तल) 13,128 3,500 17.50 - - 183,792,000 732,190,799 915,982,799 5,814.43 348.87 273.00 348.87 350.00 और अनुषंगी वाजणज् यक भवन+ 2 वाजणज् यक 54,227 3,500 17.50 - - 759,178,000 0 759,178,000 1,166.67 70.00 65.20 70.00 70.00 भू क्षेत्र (ग). अत वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र के प्रस्ट् ताजवत लाइसेंस िल्ु क का पररकलन इस प्रकार ककया िाता ह ै 21.12.2017 के रािपत्र संख्य ा 483 (16.06.2022 तक वैध) के द्वारा अजधसूजचत पत्तन भूजम के मौिूदा दरमान के अनसु ार मरमुगाव हाबिर के भू-क्षेत्र के जलए 59/- रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह की दर जनधािररत ह।ै 4 वषि के जलए @ 2% की वृजि करने के प्‍ चात् मौिूदा दर 65.20 रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह बनती ह।ै लेककन पत्तन न े 70/-रु. रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह की उच् च दर का प्रस्ट् ताव ककया ह ै क्य ोंकक कजथत दरमान संिोधन के जलए अपेजक्षत ह ै और पत्तन यह मान कर चला ह ै कक 17.06.2022 स े लाइसेंस िल्ु क म ें मामूली सी बढोतरी तो होगी ही, िो एमपीटी अजधजनयम 1963 की धारा 49 के अनुसार अनुमत ह।ै चूंकक, मरमुगाव हाबिर में प्रस्ट्त ाजवत क्रूज़ टर्मिनल भवन जनर्मित ककया िाने वाला एक नया भवन होगा, उसका मूल् यांकन उपलब्‍ ध नह ह।ै संपजत्त का जमजश्रत मल्ू यांकन 91,59,82,799/- रु. ह।ै पत्तन ने संपजत्त के अनुमाजनत मल्ू यांकन के जलए जनम् नजलजखत जवजध को अपनाया ह,ै ब्‍ यौरा इस प्रकार ह ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 9 जववरण दर प्रजत व.मी. प्र. वष ि पीिीएलएम के पैरा 13 (ख) के मूल्य ाकं न अनसु ार पा ा ककराया नवीनतम (रु. म)ें बािार मल्ू य स े6% स ेकम नह होगा (1) (2) (3) (4) भूजम का मूल् य (70 / व.मी. / माह x 13,128 व.मी. x 12 माह) कालम (2) / 6% 18,37,92,000 पररसर/जनमािण लागत एलएसी की बैिक के कायिवृत का अनुलग् नक-I 73,21,90,799 जनमािण लागत का अनुमान बताता ह ै कुल लागत 91,59,82,799 उपरोक्त सारणी के अनुसार, प्रस्ट् ताजवत क्रूज़ टर्मिनल भवन का मूल् यांकन 91,59,82,799/- रु. अथाित ् 5814.43 रु. प्रजत वग ि मीटर जरर त माह जनकलता ह।ै पीिीएलएम के खडं 13(ख) के अनुसार, पा ा ककराया हर हाल म ें नवीनतम बािार मल्ू य के 6% से कम नह होना चाजहए। अत उक्त संपजत की आरजक्षत कीमत 348.87 रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह (5814.43x6%) ह ै जिसे 350/रु. रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह पूणािंककत कर कदया गया ह।ै [प्रस्ट् ताजवत क्रूज़ टर्मिनल भवन का कुल मल्ू य (क). कुल मल्ू य 91,59,82,799 लाख रु. (ख). कुल जनर्मित क्षेत्र 13128 वग िमीटर (ग). मूल् य प्रजत वग िमीटर (क/ख) 69773 /व.मी.प्र.मा. (घ). पा ा ककराया @ 6% 348.87/[69773x6%]/12 महीने वग िमीटर प्रजत माह (ङ). पूणािंकन के प्‍ चात ् प्रस्ट् ताजवत पा ा ककराया ` 350/वगि मीटर/ माह] मौिूदा क्रूज़ टर्मिनल भवन के 273/- रु. प्रजत वगि मीटर / माह की अजधसूजचत दर की तलु ना म ेंप्रस्ट् ताजवत क्रूज़ टर्मिनल भवन के जलए 350/-रु. प्रजत वगि मीटर/माह की लाइसेंस िुल् क दर 28.20% पंची ह।ै (iv). लाइसेंस िुल् क उगाही की मोडाजलटी– जवत्तीय परामििदाता ने जनम्न जलजखत मोडाजलटी प्रस्ट्त ुत की ह ै (क). भूजम (i). कुल जवकजसत भूजम 13.40 एकड ह।ै (ii). पररचालन भूजम क्षेत्र 11.07 एकड़ ह।ै (iii). िेष 2.33 एकड़ को वाजणज् यक भू-क्षेत्र माना गया ह।ै (iv). वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र 5982 वगि मीटर ह।ै (ख). वार्षिक ररयायत िुल् क (एसीएफ) 4% वार्षिक वृजि के साथ बोली जवचलन और प्रजत वषि संदेय (ग). लाइसेंस िुल् क पीिीएलएम कदिाजनदेिों में यथा अपेजक्षत, वाजणज् यक क्षेत्र पर संदेय लाइसेंस िल्ु क (i). 5982 व.मी. @350/- रु. प्रजत वग ि मीटर + क्रूज़ टर्मिनल भवन के जलए वार्षिक वृजि @ 5% प्र.व. (ii). 9441 व.मी. @70/- रु. प्रजत वगि मीटर + वाजणज् यक भ ू क्षेत्र के जलए @ 2% प्र.व. की वार्षिक वृजि।10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (घ). जमजश्रत प्रभार क्रूज़ से जमजश्रत प्रभार, एमओपीटी को अर्िित और द्वारा संग्रहण, िो पररचालक के साथ बोली फ्लोटटंग तारीख को 25% जहस्ट्स े के नाममात्र के जमजश्रत प्रभार का जहस्ट्स ा हाै और उस पर 4% वार्षिक वृजि। (ङ). उप पा ा िल्ु क भूजम के पा ा के स्ट्थ ान पर लीव और लाइसेंस की प्रणाली अपनायी ह ैऔर लीव और लाइसेंस की अजधकतम अवजध मात्र 5 वषि ह।ै पररचालनात् मक और वाजणज् यक भू-क्षेत्र तथा पररचालनात् मक और वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र का ब्‍ यौरा एलएसी की बैिक के कायिवृत्त के अनलु ग् नक II के रूप म ेंप्रस्ट् ततु ह।ै (v). जन्क षि क्रूज़ टर्मिनल भवन के वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र के जलए 350/- रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह तथा वाजणज् यक भू-क्षेत्र के जलए 70/- रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह का प्रस्ट् ताजवत लाइसेंस िल्ु क उपयुक् त ह ै क्य ोंकक यह पीएमटी अजधजनयम, 1963 द्वारा अनुमत ह।ै सजमजत जनम्न जलजखत प्रस्ट् ताजवत लाइसेंस िल्ु क और वार्षिक वृजि पर सहमत ह ै क्र.स.ं स्ट्थ ल लाइससें िल्ु क प्रजत वग ि वृजि (%) मीटर प्रजत माह (रु. माह) 1. क्रूज़ टर्मिनल भवन (भतू ल+ प्रथम तल) 350.00 5 और अनषु ंगी वाजणज् यक भवन 2. वाजणज् यक भू- क्षेत्र 70.00 2 (vi). जवस्ट् तार स े चचाि और पररचचाि के प्‍ चात,् एलएसी सदस्ट् यों ने प्रस्ट् ताजवत लाइसेंस िुल्क की अजधसूचना के जलए प्राजधकरण को प्रस्ट् ताव भेिने का जनणिय जलया। उपरोक्त स्ट् थलों के लाइसेंस िुल् क के प्रस्ट् ताजवत दरमान एलएसी बैिक के कायिवृत्त के साथ अनुलग् नक-IV के रूप में प्रस्ट् तुत ह।ै (viii). एमओपीटी के न् यासी मडं ल न े16 िुलाई, 2021 के संकल्प के द्वारा जनम्न जलजखत का अनुमोदन ककया (क). मरमुगांव पत्तन में अंतररा्र ीय और घरेलू क्रूज़ टर्मिनल, आरओ-पैक्स , फैरी और अन् य अनुषगं ी कायिकलापों पररयोिना के वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र के लाइसेंस िुल् क के जनधािरण के जलए प्राजधकरण को प्रस्ट् ताव प्रस्ट् तुत करना। (ख). आव्‍ यक पररवतिन, यकद अपेजक्षत हो, करने के जलए अध् यक्ष को अजधकृत करना। (ग). पररयोिना के जनर्मित वाजणज् यक क्षेत्र के लाइसेंस िल्ु क म ें5% प्रजत वष ि की वृजि। 5. तदनंतर, एमओपीटी न े 13 अक् तूबर, 2021 के अपने ई-मेल के द्वारा पीिीएलएम 2015 के पांचों कारकों के अंतगति एमओपीटी जस्ट्थत अंतररा्र ीय और घरेल ू क्रूज़ टर्मनि ल भवन के भूजम तथा भवन/संरचना के मूल् यांकन का संिोजधत प्रजतस्ट् पधाित् मक मूल् याकं न जववरण प्रस्ट् ततु ककया। 6. संक्षेप म,ें एमओपीटी द्वारा प्रस्ट्त ाजवत मरमगु ांव हाबिर जस्ट्थत क्रूज़ टर्मिनल भवन के वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र तथा वाजणज् यक भू-क्षेत्र के अंतराि्र ीय तथा घरेल ूक्रूज़ टर्मिनल, रो-पैक्स , फैरी और अनुषगं ी कायों की दर अनुसूची इस प्रकार ह ै क्र.स.ं स्ट्थ ल लाइससें िल्ु क प्रजत वग िमीटर प्रजत वृजि (%) माह (रु. माह) 1. क्रूज़ टर्मिनल भवन (भतू ल+ प्रथम तल) और अनुषगं ी 350.00 5 वाजणज् यक भवन[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 11 2. वाजणज् यक भू- क्षेत्र 70.00 2 रटरप ण दर अनुसूची में दी गयी दरें दरमान के कायािन्वयन होने की प्रभावी तारीख से एक वषि की समाजप पर, क्रमांक 1 में कदये गये पररसरों के जलये स्ट्वत ही 5% प्रजत वष ि की वृजि और क्रमांक 2 में दी गयी भूजम के पा ा ककरायों म ें 2% प्रजत वष ि की वृजि होगी और संवर्िति दरों को संबंजधत वष ि के जलये प्रचजलत दर अनुसूची समझा िायेगा। इस प्रकार जनकाली गयी दर को निदीकी रुपये म ेंपूणािककंत ककया िायेगा। 7. जनधािररत परामिी प्रकक्रया के अनुसार, 23 अगस्ट् त, 2021 और 24 जसतंबर, 2021 के प्रस्ट् ताव को हमारे 01 अक् तूबर, 2021 के पत्र के द्वारा प्रयोक्त ा /प्रयोक्त ा सगं िनों का उनकी रटर पजणयों के जलए पररचाजलत ककया गया। 8. इस मामल े म ें वीजडयो कान्फ्र ेससंग के माध् यम स े 12 अिूबर, 2021 को एक संयुक् त सुनवाई का आयोिन ककया गया। संयुक् त सुनवाई म ें एमओपीटी और प्रयोक्त ा / लाइसेंस धारकों / पा ाधारकों / जहतधारकों न े अपन-े अपन े जनवेदन रखे। 9. इस मामले में संयुि सुनवाई संबंधी कायिवाही इस प्राजधकरण के कायािलयी ररकॉडि में उपलब्‍ ध ह।ै संबंजधत पक्षों द्वारा कदए गए जनवेदनों का सार उनको पृथक रूप से प्रेजषत ककया िाएगा। य े जववरण हमारी वेबसाइट http://tariffauthority.gov.in पर उपलब्‍ ध कराए िाएगं े।. 10. मामले की प्रकक्रया के दौरान एकत्र की गई सूचना की समग्रता के हवाले से जनम्न जलजखत सूचना उभर कर सामन े आती ह ै (i). देि म ें पयिटन को बढावा देन े के एक कायिनीजत कदम के तौर पर, भारत सरकार ने देि म ें क्रूज़ पत्तनों के जवकास के जलए पांच महापत्तनों की पहचान की ह।ै अत इसे पूरा करने के जलए मरमगु ांव पत्तन न् यास 134 एकड़ क्षेत्र म ें एक पररयोिना की संकल् पना की ह ै िो मौिूदा क्रूज़ बथ ि के साथ लगा हुआ ह।ै पररयोिना में जव्‍ वस्ट् तरीय अतं राि्र ीय और घरेल ू क्रूि टर्मिनल का जवकास जनजहत ह।ै इसमें रो-पैकस और फैरी सेवा की सुजवधा भी होगी। इस पृ्ि भूजम म,ें एमओपीटी भू-प्रबंधन नीजत कदिाजनदिे 2015 (पीिीएलएम 2015) के उपबंधों के अनुसार, पररयोिना पररचालन और अंतराि्र ीय और घरेल ू क्रूज़ टर्मिनल (आईडीसीटी) के जलए वाजणज् यक भू-क्षेत्र और क्रूज़ टर्मिनल भवन तथा अनुषंगी वाजणज् यक भवन के आबंटन के जलए लाइसेंस िुल् क जनधािरण का प्रस्ट् ताव लेकर आया ह।ै एमओपीटी का 23 अगस्ट् त, 2021 और 23 जसतंबर, 2021 के प्रस्ट् ताव के साथ संदभािधीन प्रस्ट् ताव की संकक्रया के दौरान एमओपीटी द्वारा प्रस्ट् तुत सूचना/स्ट् प्ट ीकरण को इस जव्‍ लेषण में सुजवचार के जलए जलया िाता ह।ै (ii). पररयोिना क्षेत्र को वाजणज् यक और प्रचालन प्रयोग म ें बांटा गया ह।ै पत्तन ने स्ट् प्ट ककया ह ै कक टर्मिनल में पररचालन क्षेत्र वे क्षेत्र होते ह ैं िो क्रूज़ यात्री और कागो के प्रहस्ट् तन के जलए िरूरी होते हैं- जिनस े पररचालक को कोई आय नह होती और जिन् हें क्रूज़ टर्मिनल के संचालन के जलए रखना आव्‍ यक होता ह।ै पररचालक वाजणज् यक उपयोग से प्रार त ककराये पर और वाजणज् यक रूप से व् यवहायि पर जनभिर रहता ह।ै एमओपीटी ससे पररचालन क्षेत्रों पर कोई लाइसेंस िल्ु क प्रभाररत नह करता। इसजलए पररचालक द्वारा लाइसेंस िुल् क केवल वाजणज् यक भ-ू क्षेत्र और वाजणज् यक जनर्मित क्षेत्र पर संदेय होता ह।ै जिसके जलए एमओपीटी न े मौिूदा प्रस्ट्त ाव दायर ककया ह।ै (iii). (क). भू-प्रबंधन नीजत कदिाजनदिे 2015 (पीिीएलएम 2015) का खंड 13 पत्तन भूजमयों के बािार मूल् य और नवीनतम दरमान के जनधािरण की प्रकक्रया तथा अपनायी िाने वाली प्रणाली जनधािररत करता ह।ै (ख). एमओपीटी न े पीिीएलएम 2015 के उपबंधों के अनुपालन म ें उपाध् यक्ष, एफए एडं सीओए, मुख्य अजभयंता और यातायात प्रबंधन से युक् त एक भ-ू आबंटन सजमजत (एलएसी) का गिन ककया ह।ै12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] एमओपीटी द्वारा दायर प्रस्ट् ताव, पत्तन द्वारा गरित एलएसी द्वारा भूजम के बािार मूल् य और लाइसेंस िल्ु क की संस्ट्त ुजत के आधार पर अनुमोकदत ह ै और उसे एमओपीटी बोड ि का अनुमोदन प्रार त ह,ै पत्तन पररसर के दरमान के जनधािरण के जलए पीिीएलएम 2015 के उपबंधों के अनुपालन म ेंह ैंऔर इसजलए, यह मामला जनपटान के जलए भरोसे योग् य ह।ै (iv). (क). पीिीएलएम 2015 का पैरा 13(क) जनधािररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के बािार मल्ू य जनधािरण की जवजध जनधािररत करता ह।ै उि परै ा के अनुसार भ ू आबंटन सजमजत, उजल्लजखत कारकों में से, सामान् यत उच् चतम कारक पर जवचार करेगी अथाित (i) क्षेत्र में भूजम मूल् यों का राज्य सरकार का रेजड-रॉक्न र, यकद इसी प्रकार के वगीकरण/कायिकलापों के जलए उपलब्‍ध ह।ै (ii) पत्तन के आस-पास के क्षेत्र में जपछल े 3 वषों म ें पंिीकृत लने -देन की वास्ट्त जवक उच् चतम दर (पत्तन के आस-पास के बारे म ें जनणिय संबंजधत पत्तन न् यास बोडि द्वारा जलया िायेगा।) और उस पर पत्तन न् यास बोड ि द्वारा अनमु ोकदत वार्षिक वृजि दर के साथ। (iii) इसी प्रकार के लने -देनों के जलए पत्तन भूजम की उच् चतम स्ट् वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, जिसे पत्तन न् यास बोडि द्वारा अनुमोकदत वार्षिक वृजि की दर के आधार पर अद्यतन ककया िायेगा। (iv) पत्तन द्वारा इस प्रयोिन के जलए जनयुक्त अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाली गई दर। (v) अन् य कोई सगं त कारक, जिसका पत्तन द्वारा पता लगाया गया हो। पीिीएलएम 2015 का पैरा 13(क) यह भी अनुबि करता ह ै कक यकद भ ू आबंटन सजमजत उच् चतम कारक का चयन नह करती ह ै तो जलजखत म ें इसके कारण दि िकरने होंगे। (ख). एमओपीटी के अंतराि्र ीय और घरेलू क्रूज़ टर्मिनल भवन का पीिीएलएम 2015 के अनुसार पांच कारकों के अंतगित मामल े की संकक्रया के दौरान एमओपीटी द्वारा यथा प्रस्ट् तुत नीच े सारणीबि ह ै- पत्तन द्वारा पह्चान ककया गया अन्य कोई कारक क्र.स.ं सपं जत का जनर्मति राज्य राज्य पत्तन के समान अजधकृत कॉलम 3 म ेंकदय ेगए जनर्मति क्षत्रे का अजधकृत (क) (ख) खडं प्रस्ट्त ाजवत जववरण क्षत्रे (वग ि सरकार सरकार आस-पास कारबार मल्ू यकं ाक अजधकृत मल्ू य ाकं क द्वारा पत्तन मल्ू य ाकं क लागत लाइससें 13(क) के ककराया मीटर) रेजड- रेजड-रॉकनर सबं जंधत के जलए द्वारा सरं चना के मल्ू य ाकं न का ब्‍य ौरा के अनसु ार आकलन के िल्ु क अनसु ार 5 प्र.व.मी.प्र. रॉकनर के के अनसु ार कारबार उच्च तम जनकाली भजूम (मल्ू य ) पररसर/जनमाि जमजश्रत पत्तन भजूम आधार पर प्र.व मी. कारकों म ें मा. अनसु ार बािार मल्ू य प्रजत वग ि दर (पा ा गयी दर ण की लागत मल्ू य और पत्तन द्वारा प्र..मा स े भजूम का के @6% मीटर प्रजत ककराया (मल्ू याकं ा (मल्ू य ) सरं चना सरं चना के मौिदू ा उच्च तम बािार पर माजसक माह प्रजत क जनयिु का बािार मल्ू य ाकं न दरमान मल्ू य रु. पा ा ककराय े व.मी. नह ) मल्ू य पर @6% पर 4 वष ि प्रजत वग ि आरजक्षत प्र.मा.) माजसक के के जलय े मीटर प्रजत मल्ू य जलए 5% वजृि वष ि आरजक्षत लाग ू मल्ू य करन ेके बाद 1 2 3 4 5= 6 7 8 9 10 11= कॉलम 12= 13=कॉल 14 15 16 कॉलम 4 9 + कॉलम कॉलम म /12 x6% 10 11/ 12x6% कॉलम 3/12 1 क्रूज़ टर्मिनल 183,792,0732,190,79915,982,7 भवन 13,128 3,500 17.50 - - - 5,814.43 348.87 273.00 348.87 350.00 00 9 99 (भूतल + प्रथम तल)[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 13 और अनुषंगी वाजणज् यक भवन+ 2 वाजणज् यक 759,178,0 759,178,0 54,227 3,500 17.50 - - - 0 1,166.67 70.00 65.20 70.00 70.00 भू क्षेत्र 00 00 (ग). आईडीसीटी में वाजणज् यक भ-ू क्षेत्र और क्रूज़ टर्मिनल भवन और अनषु ंगी वाजणज् यक भवन का एलएसी द्वारा भ-ू नीजत कदिाजनदेि में जनधािररत पांच कारकों के अंतगित सुजवचाररत मूल् यांकन को इसमें इसके बाद नीच ेसंक्षेप में स्ट्प ्ट ककया िा रहा ह ै (i). राज्य सरकार रेजड-रॉक्न र दर पहले जवकल् प म,ें पत्तन ने वाजणज् यक भूजम के साथ-साथ क्रूज़ टर्मिनल भवन/सरं चना के जलए 3500/-रु. प्रजत व. मी प्रजत वषि की एक समान रेजड-रॉक्न र दर जनकली ह।ै (ii). पत्तन के आस-पास जपछल ेतीन वषों में वास्ट् तजवक पंिीकृत कारबार की उच् चतम दर इस जवकल् प म,ें एलएसी ने बािार मूल् य ‘िून् य’ जलया ह ै क्य ोंकक जवकजसत ककया िाने वाला यह एक नया क्रूि टर्मिनल ह ैजिसके जलए कोई दर उपलब्‍ ध नह ह।ै (iii). समान कारबार के जलए उच् चतम जनजवदा-सह-बोली दर इस जवकल् प के अंतगित पत्तन न े भूजम के साथ-साथ भवनों/संरचना का बािार मूल् य िून् य जलया ह ै क्य ोंकक जवकजसत ककया िाने वाला यह एक नया क्रूि टर्मनि ल ह ै जिसके जलए कोई दर उपलब्‍ध नह ह।ै (iv). अजधकृत मल्ू यांकक द्वारा जनकाली गई दर पत्तन द्वारा भेिे गए प्रस्ट् ताव से यह देखा िाता ह ै कक पत्तन न े आईडीसीटी जस्ट्थत भूजम/संरचना के मूल् यांकन के जलए ककसी मल्ू यांकक की जनयुजि नह की ह।ै (v). पत्तन द्वारा पता लगाया गया अन् य कोई कारक इस जवकल् प के अंतगित पत्तन न े आईडीसीटी जस्ट्थत प्रस्ट् ताजवत क्रूज़ टर्मिनल भवन और वाजणज् यक भू-क्षेत्र के जलए बािार मल्ू य और लाइसेंस िल्ु क जनकालन े के जलए दो जवजधयां अपनायी ह ै- (क). पहली जवजध के अनुसार, पत्तन ने वाजणज् यक भूजम का 70/-रु. प्रजत वगि मीटर/ माह का लाइसेंस िुल् क जनकाला ह।ै इसके जलए इस प्राजधकरण के 14 नवंबर, 2017 के आदेि संख् या टीएएमपी/38/2017-एमओपीटी द्वारा अनुमोकदत 59/- रु. प्रजत वग ि मीटर/ माह के लाइसेंस िल्ु क को अपनाया ह ै और 4 वषों के जलए प्रजत वषि @ 2% की वार्षिक वृजि लागू करने के प्‍ चात् लाइसेंस िुल् क 65.20 रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह बनता ह।ै लेककन, पत्तन न े इस आधार पर पररयोिना के पहल े वषि म ें वाजणज् यक भूजम के जलए 70/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह के लाइसेंस िुल् क का प्रस्ट्त ाव ककया ह ै कक मौिूदा लाइसेंस िुल् क संिोधन के जलए अपेजक्षत ह ै और पत्तन यह मान कर चलता ह ै कक लाइसेंस िुल् क म ें नाममात्र की वृजि होगी ही। नया जनर्मित ककय े िान े वाल े क्रूज़ टर्मिनल भवन के जलए पत्तन न े पररसर का जमजश्रत मूल् य 91,59,82,799/- रु. जनकाला ह।ै ससा 12 माह के जलए 13,128 वगि मीटर भूजम के जलए 70/ रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह के ककराया को 6% द्वारा भाग देकर सुजवचार में लेते हुए 18,37,92,000 रु. जनकलता ह ै तथा जनमािण लागत 73,21,90,799 रु. जनकलती ह।ै 91,59,82,799/-रु. के जमजश्रत मूल् य पर 6% लागू करते हुए और 13,128 वगि मीटर जनर्मित क्षेत्र को14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] सुजवचार में लेत े हुए पररसर का लाइसेंस िुल् क 348.87 रु. प्रजत वग ि मीटर / प्रजत माह जनकलता ह ै जिसे पणू ािंककत कर 350/- रु. प्रजत वग ि मीटर / प्रजत माह रखा गया ह।ै (ख). अन् य कोई संगत कारक की दसू री जवजध के अतं गति , पत्तन न े 14 नवंबर 2017 के इस प्राजधकरण के आदिे संख् या टीएएमपी/38/2017-एमओपीटी में मरमुगांव हाबिर जस्ट्थत पत्तन की भूजम की पा ा ककराया अनुसूची में जनधािररत 59/- रु. प्रजत वगि मीटर / प्रजत माह के लाइसेंस िुल् क को सुजवचार में लेकर और उस पर 4 वष ि के जलए @ 2% प्रजत वषि की वार्षिक वृजि लागू करके 65.20 रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह के प्रस्ट् ताजवत लाइसेंस िुल् क पर पहुचं ा ह।ै नये क्रूज़ टर्मिनल भवन के वाजणज् यक प्रयोग के जलए लाइसेंस िल्ु क एमओपीटी हाबिर में जस्ट्थत क्रूज़ टर्मिनल भवन के जलए 14 नवंबर, 2017 के इस प्राजधकरण के आदेि संख् या टीएएमी/38/2017-एमओपीटी में अनुमोकदत 225/- रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह के 225/-रु. के पा ा ककराय े को सुजवचार में लेकर और उस पर 4 वष ि के जलए @ 5% प्रजत वषि की वृजि लागू करत े हुए 273/-रु. प्रजत वग ि मीटर प्रजत माह जनकला ह।ै (v). जवस्ट् तार से चचा ि और पररचचाि के बाद, एलएसी ने 12 िलु ाई 2021 को हुई अपनी बैिक म ें एमओपीटी की वाजणज् यक भूजम और आईडीसीटी के क्रूि टर्मिनल भवन के बािार मूल् य के रूप में और भूजम तथा भवन के बािार मूल् य के 6% पर लाइसेंस िुल् क के रूप म ें सभी कारकों में उच् चतम की संस्ट् तुजत की। तदनुसार एलएसी न े भूजम पर लाइसेंस िल्ु क 70/- रु. प्रजत वगि मीटर प्रजत माह + 2% प्रजत वषि की वार्षिक वृजि और वाजणियक जनर्मित क्षेत्र के जलए 350/- रु. प्रजत वग ि मीटर /प्रजत माह + @ 5% प्रजत वषि की वार्षिक वृजि की संस्ट् तुजत की। एमओपीटी बोडि ने 16 िुलाई 2021 के अपन े संकल् प म ेंएलएसी की संस्ट् तुजत का अनुमोदन ककया। पीिीएलएम, 2015 का खंड 13(ख) अनुबि करता ह ै कक वार्षिक पा ा ककराय े के जनबंधन में आरजक्षत मूल् य प्रजतित के रूप में जनकाला िायेगा िो भू-नीजत कदिाजनदेिों के पैरा 13(क) के अनुसार जनधािररत नवीनतम बािार मूल् य के 6% से कम नह होगा। एमओपीटी द्वारा आईडीसीटी पररयोिना की भूजम और सरं चना का वार्षिक लाइसेंस िुल् क भूजम के बािार मूल् य के 6% पर ही जनकाला गया ह ै िो पीिीएलएम 2015 के उपबंधों के अनरूु प ह।ै चूंकक एमओपीटी का प्रस्ट् ताव एलएसी की संस्ट् तुजत पर आधाररत ह ै और एमओपीटी के न् यासी मंडल द्वारा अनुमोकदत ह ै और भ-ू नीजत कदिाजनदेि 2015 के उपबंधों के अनुपालन में ह,ै यह प्राजधकरण एमओपीटी के वाजणज् यक भ ू क्षेत्र और आईडीसीटी के जस्ट्थत क्रूज़ टर्मिनल भवन तथा अनुषगं ी वाजणज् यक भवन के माजसक पा ा ककराये, एमओपीटी द्वारा यथा प्रस्ट् ताजवत, अनुमोकदत करता ह।ै (vi). मैसिि िे.एम.बक्िी पोटिस एंड लॉजिजस्ट्टक्स जलजमटेड न े जनर्मति क्षेत्र के जलए मौिूदा अजधसूजचत दरमान के अनुसार 225 रु. प्रजत वगि मीटर/ प्रजत माह पर और वाजणज् यक भूजम पर 59 रु./ प्रजत वगि मीटर/ माह पर लाइसेंस िुल् क की उगाही करने का सुझाव कदया और यह भी जनवेदन ककया कक जनर्मिन क्षेत्र और भूजम के जलए पररयोिना की उच् च दरों के जनधारि ण से पररयोिना की व् यवहायिता के प्रभाजवत होन े की संभावना हो सकती ह।ै िैसा एमओपीटी ने अपने प्रस्ट् ताव में बताया ह ै कक प्रस्ट् ताजवत लाइसेंस िुल् क नए क्रूज़ टर्मिनल के जवकास के जलए ह ैं न कक मौिूदा पररसर के एमओपीटी न े सही कहा ह ै कक क्रूि टर्मिनल भवन के वाजणज् यक जनर्मित क्षत्रे के जलए 350/-रु. प्रजत वगि मीटर/ माह और वाजणज् यक भूजम के जलए 70/-रु. प्रजत वगि मीटर/ माह की प्रस्ट् ताजवत दर नए भवन के जलए ह ै और दर पीिीएलएम, 2015 के आधार पर जनकाली गई ह।ै (vii). एमओपीटी न े इस आिय की एक रटरपणी का प्रस्ट्ताव ककया ह ै कक लाइसेंस िल्ु क अनुसूची म ें दी गयी, लाइसेंस िुल्क अनुसूची के कायािजन्वत होने की प्रभावी तारीख से एक वष ि की समाजप पर, क्रूज़ टर्मिनल भवन और अनषु ंगी वाजणज्यक भवन के जलय े 5% प्रजत वष ि की वृजि और वाजणज्यक भ-ू क्षेत्र के पा ा[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 15 ककरायों में 2% प्रजत वषि की वजृ ि होगी और संवर्िति लाइसेंस िुल्क को संबंजधत वषि के जलये प्रचजलत लाइसेंस िुल्क अनुसूची समझा िायेगा। पीिीएलएम 2015 का खंड 13(ग) पत्तन को यह लचीलापन प्रदन करता ह ै कक पत्तन वार्षिक वृजि जनयत करे िो 2% से कम नह होगी। तदनुसार, एमओपीटी के न् यासी मंडल ने वाजणज् यक भूजम के जलए 2% और वाजणज् यक प्रयोग के क्रूि टर्मिनल भवन के जलए 5% की वार्षिक वृजि का अनुमोदन ककया ह।ै प्रस्ट् ताजवत वार्षिक वृजि दर पीिीएलएम, 2015 के उपबंधों के अनरूु प ह ैऔर इसजलए अनमु ोकदत ह।ै (viii). माजसक लाइसेंस िुल् क की प्रभावी तारीख वही रहगे ी िैसी भारत के रािपत्र में 25 अिूबर 2021 को अजधसूजचत पथृ क आदेि में पहले ही दी गई ह।ै (ix). पत्तन न े प्रस्ट् ताजवत लाइसेंस िुल्क की वैधता के बारे म ें सामान्य रटर पण का प्रस्ट् ताव नह ककया ह।ै पत्तन का प्रस्ट् ताव बताता ह ै कक पररचालक की लीव और लाइसेंस अजधकतम 5 वष ि की अवजध के जलए ही कदया िायेगा। भू-प्रबंधन नीजत कदिाजनदेिों का खंड 13(ग) अनुबंि करता ह ै कक दरों में संिोधन 5 वषि में एक बार ही ककया िायेगा। तदनसु ार, एम रटर पण जनधािररत ककया िाता ह ै कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत लाइसेंस िुल् क इसके प्रभावी होने की तारीख से पांच वषि की अवजध तक प्रभावी रहगे ा। इसी प्रकार का एक रटर पण मुंबई पत्तन न् यास की बथ ि संख् या 15 पर घरेलू क्रूज़ टर्मिनल (डीसीटी) के पररचालन और अनुरक्षण पररयोिना के लाइसेंस िुल् क का अनुमोदन 28 अक्त ूबर, 2020 के आदिे संख् या टीएएमपी/16/2020-एमबीपीटी में भी जनधािररत ककया ह।ै (x). इस प्राजधकरण के 15 जसतंबर, 2021 के आदेि टीएएमपी/22/2021-एमओपीटी के द्वारा एमओपीटी के 35 पररसरों की मौिूदा संपदा ककराया अनुसूची म ें एक रटर पण जनधािररत ककया गया ह ै कक लाइसेंस िुल्क को िासी करन े वाली सारी ित ें तत्कालीन पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा िारी 29 अप्रैल, 2019 के स्ट्पिकारी पररपत्र (भू प्रबंधन) संख्या 2019-20 का 1 के साथ परित भू प्रबंधन नीजत कदिाजनदेि 2015, पोत पररवहन मंत्रालय द्वारा समय समय पर यथासंिोजधत, के अनुसार होंगी। उक्त रटर पणी को हल्के स े आिोधन के साथ कक लाइसेंस िुल्क को िासी करने वाली सारी ितें तत्कालीन पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा िारी 29 अप्रलै , 2019 के स्ट्पिकारी पररपत्र (भू प्रबंधन) संख्या 2019-20 का 1 के साथ परित भू प्रबंधन नीजत कदिाजनदेि 2015, पत्तन पोत पररवहन एवं िलमाग ि मंत्रालय द्वारा समय समय पर यथासंिोजधत, के अनुसार होंगी। 11. पररणाम म ें और पपर कदय े गए कारणों से तथा सामूजहक जवचार-जवमिि के आधार पर, यह प्राजधकरण एमओपीटी म ें अतं रराष्ट्रीय और स्ट्वदेिी क्रूज़ टर्मिनल के लाइससें िुल्क अनुमूकदत करता ह ै िो 01 नवंबर 2021 को भारत के रािपत्र म ें रािपत्र संख्या 533 में अलग स े अजधसूजचत ककये गय े ह।ैं माजसक लाइसेंस िल्ु क अनुसूची की प्रभावी होन े की तारीख वही रहगे ी िो भारत के रािपत्र में 25 अिूबर 2021 को कजथत पथृ क आदेि म ें पहले से दिाियी गयी ह ै और लाईसेंस िुल्क अनुसूची के प्रभावी होने की तारीख से पांच वषि की अवजध के जलए लाग ूरहगे ी। 12. रािपत्र संख्या 533 कदनांक 01 नवंबर 2021 के रािपत्र प्रजत के अग्रं ेिी संस्ट्करण के पहल े पृष्ठ में मामला संख्या और पोटि के नाम म ें एक अनिाने में हुई एक त्रुरट देखी गई ह ै । इसजलए रािपत्र प्रजत के अग्रं ेिी संस्ट्करण के प्रथम पृष्ठ पर महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण के नाम के नीचे मामला संख्या को 'टीएएमपी/45/2021-एनएमपीटी' के बिाय 'टीएएमपी/45/2021-एमओपीटी' के रूप में पढा िाए। और आवेदक का नाम न्य ू मगैं लोर पोटि रस्ट्ट के बिाय मोरमगु ाओ पोटि रस्ट्ट के रूप म ेंपढा िाए। टी.एस. बालासुब्रमजनयन, सदस्ट् य (जवत्त) [जवज्ञापन-III/4/असा./493/2021-22] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 11th November, 2021 No.TAMP/45/2021-MOPT.—In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Mormugao Port Trust (MOPT) for fixation of License fee for the project relating to development of International and Domestic Cruise Terminal, Ro-Pax, Ferry and other allied activities at MOPT. Considering the time involved for notifying (Speaking) Order along with16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] the Scale of Rates, approved by this Authority, this Authority decided to notify only the License fee for the project relating to development of International and Domestic Cruise Terminal, Ro- Pax, Ferry and other allied activities at MOPT immediately. Accordingly, the License fee for the project of MOPT approved by this Authority on 25 October 2021 was notified in the Gazette of India on 01 November 2021 vide Gazette No.533. It was stated in the said Notification that this Authority will notify the Speaking Order, in due course of time. Accordingly, this Authority hereby notifies the Speaking Order connected with disposal of the proposal of the MOPT for fixation of License fee for the project relating to development of International and Domestic Cruise Terminal, Ro-Pax, Ferry and other allied activities at MOPT as in the Order appended hereto. Tariff Authority for Major Ports No. TAMP/45/2021–MOPT Mormugao Port Trust - - - Applicant QUORUM: (i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) O R D E R (Passed on this 25th day of October 2021) This case relates to the proposal received from Mormugao Port Trust (MOPT) for fixation of License fee for the project relating to development of International and Domestic Cruise Terminal, Ro-Pax, Ferry and other allied activities at MOPT. 2. The main submissions made by the MOPT in its proposal are as follows: (i). The Government of India had envisaged for the Development of Cruise Tourism as a strategic step to boost tourism in the country. Accordingly, they identified five Major Ports to be developed as Cruise Ports in the country, of which Mormugao Port is one amongst them. Hence to fulfill this, Mormugao Port Trust has conceived a project covering an area of 13.4 acres which is adjacent to the existing cruise berth and which was lying vacant and unutilized after being vacated by WISL. The project involves the development of world class International and Domestic Cruise Terminal which would act as a gate way to Goa and also have a facility for Ro-Pax and Ferry Services which will enable the cruise passengers to crossover to North Goa and other tourist destinations. (ii). The estimated cost of the project is `101.72 crores (all-inclusive cost including GST, PMC and contingency) and the project will be completed within a period of 18 months. The project would be equally funded by Ministry of Ports, Shipping and Waterways under “Sagarmala Programme” and Ministry of Tourism (MOT) under “Assistance to Central agencies for Tourism Infrastructure Development” to the extent of `50 crores each and balance funding will be done by the Port. (iii). DETAILS OF THE PROPOSAL:- (a). As per Policy Guidelines for Land Management, 2014 (PGLM guidelines), the operator shall be required to pay license fee on the commercial built up area on the basis of the applicable Scale of Rates (SOR). (b). The Cruise Terminal building is divided into operational and commercial areas – PGLM license fees is applicable on commercial areas only. The operator has to pay license fee on the commercial built up area on the basis of the applicable SOR as required by PGLM, 2014. The applicable License Fee for the existing Cruise Terminal building at Harbour, Mormugao Port, as per the current SOR (as per Gazette No.483 dated 21.12.2017) in INR 225/- per sqm per month (Copy enclosed as Annexure- I). However, Port has proposed a license fee of `350/- per sqm per month[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 17 (in first year of project i.e. FY 2022), which is at 25%-30% premium license fee prescribed in the current current SOR viz `.273/- sqm per month (`225/ sqm per month, escalated @5% for 4 years). Further, as per the current SOR, the year-on-year escalation on License Fee has been taken at 5%. The Annual License Fee per annum works out to `2.51 Cr. P.a. + 5% escalation – for 5982 sqm of Commercial Built up Areas. (c). Similarly, the license fees would be applicable on the commercial land. As per the current SOR (as per Gazette No.483 dated 21.12.2017) is `59/- sqm per month. However, Port has proposed a license fees of `70/- per sqm per month (in first year of project i.e. FY 2022), which is at 8%-10% premium to license fees prescribed in the current SOR viz `64/- sqm per month (`59/- sqm per month, escalated @2% for 4 years). Further, as per the current SOR, the year-on-year escalation on License Fee has been taken at 2%. The Annual License Fee per annum works out to `0.79 Cr p.a. + 2% escalation – for 9441 sqm of Commercial Built up Areas. (d). However, any upward revision in the License Fee rates may adversely impact viability of the Project for the PPP-OMT Operator. The Port has partially adopted Mumbai Port Trust’s proposal for Cruise Terminal wherein, they have derived a methodology of Leave and License, instead of leasing of land, and maximum period of Leave and License is 5 years only. In Mumbai Port Trust the charge is only for commercial area utilization and not for operational area utilization. (e). The proposal for fixation of the license fees for Development of International and Domestic Cruise Terminal, Ro-Pax, Ferry and other allied activities at Mormugao Port was put up before the Board for approval and the Board has approved the same vide board resolution no.124 dated 16 July 2021. 3. On initial scrutiny of the proposal, few gaps were observed in the proposal and the MOPT vide our letter dated 26 August 2021 was requested to furnish additional information / clarification on a few important points alongwith proposal complete in all respects following the Land Policy Guidelines, 2015. Subsequently, at our request, the MOPT vide its email dated 24 September 2021 under cover of its letter No.FA/COST/125/2021/78 dated 23 September 2021 has furnished its response. A summary of the information/ clarification sought by us and reply furnished by MOPT is tabulated below: Sl. Information/ clarification sought by us Reply furnished by MOPT No. (i). The Authority vide Order No. TAMP/38/2017- It is confirmed that the lease rent proposed in MOPT dated 14 November 2017 has approved the current proposal for commercial operations revised lease rent for Estate Rentals of MOPT is with reference to a separate building to be land following the amended Land Policy developed by the port for International and Guidelines for Major Ports, 2014. Schedule V in Domestic Cruise Terminal. Annex-III to the said Order prescribes lease rent for Cruise Terminal Building at Harbour, MOPT at Vasco, Goa. The lease rent prescribed for Cruise terminal building in the said Order is with effect from 17 June 2017 and is valid for five years i.e. till 16 June 2022 subject to 5% annual escalation. It is understood that the lease rent proposed by the MOPT in the current proposal for commercial operation is with reference to separate building to be developed by the port for International and Domestic Cruise Terminal. The MOPT to confirm our understanding is correct in this regard.18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (ii). Further, the port has also proposed license fee of The project for development of International `70/- per sqm per month on the commercial land and Domestic Cruise Terminal is proposed on by applying 8%-10% premium to the license fee the land initially occupied by WISL which is prescribed at `590 per 10 sq mtr/ per month (i.e. located at Mormugao Harbour and hence the `59 per sq mtr per month) for Port land at basic land rate of `590/- per 10 sq. mtr. Per Mormugao Harbour at sr. no.1 under Schedule I month (`59/- per sq. mtr. Per month) notified in Annex – II attached to the Order dated 14 vide order dated 14.11.2017 has been adopted November 2017 after applying escalation @2% after escalation @ 2% per year for 4 years. It is p.a. for the four years from 2018 to 2021. It is agreed that the rates notified by the TAMP not clear from the proposal with reference to vide order dated 14.11.2020 is valid till which land of the port the proposed license fee 16.06.2022 and the port has already initiated pertains to. The port may clarify the same. the process for revision of the land rates of the port as per the Land Policy Guidelines, 2014. It is relevant here to state that the validity of the However, due to unavailability of the revised license fee for land prescribed in Schedule I in rates the port has adopted the rate of `70/- the said Order is valid till 16 June 2022. Section per sq mtr per month on the assumption 49 of the MPT Act, 1963 empowers the Major that there would be nominal increase in the Port Trusts to lease any land or shed belonging license fees from 17.06.2022, which is to the Board or in its possession or occupation at permissible as per section 49 of the MPT Act, a rate higher than that the rate notified by the 1963. The license fee rate of `350/- per sq. Authority. In the light of the above observation, mtr. Per month for Commercial built up area of the port to furnish reasons for the seeking the Cruise Terminal Building and `70/- per sq. approval of the license fee for land when valid mtr. Per month for Commercial land at license fee for port land at Mormugao Harbour & Mormugao Harbour has been adopted for Vasco Bay, Baina, Vasco, Dabolim, Headland evaluating the future cash inflows of the Sada and Bogda are in place. project, for analyzing the viability of the project. (iii). The port has proposed license fee of `350/- per sq mtr per month on the commercial built up area by applying 25%-30% premium to prevailing license fee for the existing Cruise Terminal Building at Harbour and has proposed license fee of `70/- per sqm per month on the commercial land by applying 8%-10% premium to the prevailing license fee prescribed for Port land at Mormugao Harbour. As port is well aware, both the MOPT and the Authority are mandated to follow the Land Policy Guidelines,2015 issued by the Government for the purpose of determining lease rentals / license fee for the lands/ structures belonging to the Port Trusts. The salient point of the said Guidelines as regards determination of lease rent / license fee for port land are as follows: (a). As per clause 13 (a) read with clause 11.2 (e) of The copy of the Land Allotment Committee the Land Policy Guidelines 2014, a Land (LAC) Report with their recommendation Allotment Committee (LAC) constituted by the proposing the license fees rate of `350/- per Port Trust Board consisting of Deputy Chairman sq. mtr. Per month for Commercial built up of the Port, and Heads of Departments of area of the Cruise Terminal Building and `70/- Finance, Estate and Traffic shall determine the per sq. mtr. Per month for Commercial Land market value of land as per the methodology area is furnished as Annexure-A. prescribed in clause 13 (a). (b). Para 13 (a) of the Land policy guidelines of July The comparative statement defining the 2015 prescribes the methodology for methodology adopted for determination of the determination of market value of the land based market value of the land based on the five on the five factors as prescribed therein. The factors as per clause 13(a) of the Land Policy amended Land Policy guidelines of 2014 also Guidelines is furnished as Annexure-B. stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 19 to be recorded. (c). Clause 13 (b) of the Land Policy Guidelines As per clause 13(b) of the Land Policy stipulates that Reserve Price in terms of annual Guidelines, the reserve price in terms of lease rent would be arrived as a percentage not annual lease rent has been arrived @ 6% of less than 6% of latest market value of land the latest market value, refer Annexure-B for determined by the port trust. details. (d). The Port Trust Board will fix a rate of annual The Port Trust Board has fixed annual escalation which would not be less than 2%. escalation @5% for license fees towards Commercial built up area of the Cruise terminal Building and 2% for license fees towards commercial land area. (e). SOR would be refixed once in every 5 years by As any upward revision of License fee rates TAMP. would adversely impact the viability of the project for the PPP-OMT Operator, hence the Port Trust Board has not proposed any upwards revision in license fee rates after every completed 5 years. The copy of LAC minutes is furnished as Annexure-A and schedule of proposed rent along with conditionalities are furnished as Annexure-C. The proposal filed by the port does not assess [The MOPT while responding to information / market value of land as per the factors clarification sought by us has vide its letter prescribed in the LPG 2015, nor is it dated 24 September 2021 furnished complete accompanied with the minutes of the LAC nor proposal with relevant documents.] schedule of proposed rent along with conditionalities are accompanied with the proposal of the port. That being so, the proposal cannot be processed in the present form. It is relevant here to state that the schedule of rates for land and structures for Domestic Cruise terminal filed by the Mumbai Port Trust was following the LPG and approved by the Authority vide Order No.TAMP/16/2020-MBPT dated 28 October 2020. The MOPT may, if necessary, refer the said Order of the MBPT. The MOPT is, therefore, requested to file proposal complete in all respects following the LPG 2015. (iv). The port has stated in its proposal that the Cruise The project areas have been segregated into terminal building is proposed to be divided into Commercial and Operational use as follows: operational and commercial areas and that the Total Land Area 13.40 Acres license fee is applicable on commercial areas only. Port to elucidate the position to have better 11.07 Acres (44,786 Operational Use clarity. sq.m) 2.33 Acres (9,441 Commercial Use sq.m) Total Built- Up 13,128 sq.m Area20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] Operational Use 7,146 sq.m Commercial Use 5,982 sq.m Wherein, Commercial Land Area is defined as sum of (a). Parking Area - ~5,504 sqm of surface parking (b). Footprint of Ancillary Commercial Building – ~2,203 sqm – since the building is entirely of commercial nature, 100% of its footprint has been considered (c). Cruise Terminal - ~1,684 sqm – 27.6% of building footprint (~6,100 sqm) considered, which is equal to ratio of Commercial and Total BUA of Cruise Terminal building Commercial Built-up Area (BUA) is defined as sum of (a). BUA of Ancillary Commercial Building (b). BUA of revenue generating areas within the terminal buildings, (c). Refer to Annexure –D for layout and details of the above areas and buildings. Rationale for division between Commercial and Operational Areas – Operational areas are those areas in the terminal, necessary for handling cruise passengers and cargo – which do not generate any income for the operator and are required for the functioning of the Cruise Terminal. The operator is dependent on rentals from commercial uses and a share of composite charges to be commercially viable. MOPT shall not charge any License Fees from such operational areas. Therefore, License Fee shall be payable by the Operator only on Commercial Land Area and Commercial Built- up Area. Such division of areas into commercial and operational areas is derived from a similar the precedence in Mumbai Cruise Terminal. (v). The MOPT while filing the complete proposal as The list of the users / licensees/ lessees / per the LPG 2015 is also requested to furnish stakeholders to be consulted with complete the list of the users/ licensees/ lessees/ address, contact details and email id is stakeholders to be consulted on the proposal to furnished as Annexure-E. be filed by the port with complete address, contact details and email id. 4. The Board of Trustees of MOPT has constituted the Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of MOPT and FA&CAO, CE and TM as Members. The gist from the minutes of the meeting of the LAC held on 12 July 2021 is given below:[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 21 (i). Scope of the project - The proposed cruise terminal is developed in 13.40 acres behind the existing berths 1 to 4. The terminal will handle domestic and international cruise traffic for which separate terminals have been identified. There will be provision of immigration counters, check in counters, waiting lounge, baggage carousel, parking ,landscaping, separate entry and exit facility, duty free retail, lounges, food court, entertainment zone, snacks bars, etc. including commercial ancillary building is also part of the project . Also, upgradation of existing RoRo and RoPax facility will be taken up. The terminal and commercial premises will be developed by refurbishing existing abandoned structures. After development of terminal by the Port, O&M Operator will be engaged for managing the Terminal. (ii). Project cost – The project development cost is `101.72 crores from which funds of `50.86 crores is from MoPSW and `50 crores from Ministry of Truism (MoT). The balance gap funding will be done by the Port. The Implementation of the project will be as follows:- (a). Development of cruise terminal through EPC contract for which Cochin Port Trust is appointed as PMC. (b). O&M operator will be appointed for O&M operations of the developed terminal through PPP mode after completion of the development of the cruise terminal project through EPC mode (Expected investment by O&M operator is `21 crores) The details of the estimate showing the premises/cost of construction (value) is furnished as Annexure I of the Minutes of the Meeting of LAC held. (iii). Proposed License Fee: (a). Lease rentals are to be fixed considering the 5 factors as stated under clause 13(a) of the Land Policy Guidelines, 2014 (b). A comparative Statement of Valuation of International and Domestic Cruise Terminal Building at MOPT under five factors as per PGLM 2015 as considered by LAC attached as Annexure-III to the Minutes of the Meeting is tabulated below: Sr. DescriptiBuilt Market Reserv Relevant Highest Break up of valuation of Port Market Reserve Any HighesPropos No on Of up Value e Price transacti rate of structures by approved Value of price for Other t ed rent . Property area of land for ons in similar valuer for the built up area Land and monthly Relevanamongper sq. (Sq. as per monthl port’s transacti given in col.3 Port lease rent t factor st 5 mtr. per mts) State y lease vicinity ons Structure @6% on (Lease factors month Govt. rent Per Sq. (Lease Land Premises Composi As Per valuation rent per as per Reckon @6% Mtr. p.m rent per (Value) / Cost of te Value Approved of sqm clause er on sqm p.m) Construct as on Valuer ` structure p.m) 13(a) `.Per Market ion 04.11. Per Sq. by after 5% Sq. Value (Value) 2014 Mtr.p.m approved escalati Mtr. p as per valuer. on .a. State Govt. Reckon er 1 2 3 4 5= 6 7 8 9 10=Col 8 11= 12=Col11* 13 14 15 Col 4 + Col 9 Col10/Col3 6% /12 *6% /12 1 Cruise Terminal Building 13,12 183,792,0732,190,7915,982,7 3,500 17.50 - - 5,814.43 348.87 273.00 348.87 350.00 (Grd flr+ 8 00 99 99 First Flr) and Ancillary22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] Commerc ial Building 2 Commerc 54,22 759,178,0 759,178,0 ial Land 3,500 17.50 - - 0 1,166.67 70.00 65.20 70.00 70.00 7 00 00 Area (c). Hence, the proposed license fees for the Commercial Built up area has been computed as under: As per the existing SOR for Port’s land notified under Gazette No. 483 dated 21.12.2017 (valid till 16.06.2022) rate of `59/- per sqm per month has been prescribed for land area at Mormugao Harbour, after applying escalation @ 2% for 4 years the existing rate works out to `65.20 per sqm per month. However, the port has proposed a higher rate of `70/- per sqm per month as the said SOR is due for revision and the port presumes that there would be nominal increase in the license fees from 17.06.2022 onwards, which is permissible as per Section 49 of the MPT Act, 1963. Since, the proposed Cruise Terminal Building at Mormugao Harbour will be a new building to be constructed, the valuation of the same is not available. Composite valuation for the property has been arrived at `91,59,82,799/-. The Port has adopted the following methodology to arrive at the estimated valuation of the property. The breakup is as under: Particulars Rate per sq m / p.a. As per clause 13(b) Valuation of PGLM- Lease (In `) rent in no case be less than 6% of the latest market value. (1) (2) (3) (4) Land Value (70 / sqm / month * 13,128 Column (2) / 6% 18,37,92,000 sqm * 12 months) Premises / Cost Annexure-I of the LAC 73,21,90,799 of Construction Minutes estimates cost of Construction Total Cost 91,59,82,799 As per the above table, the valuation for the proposed Cruise Terminal Building works out to `91,59,82,799/-i.e. `5814.43 per sqm per month. As per clause 13(b) of PGLM- Lease rent in no case be less than 6% of the latest market value, hence the reserve price of the said property is `348.87 per sqm per month (`5814.43*6%), rounded off to `350/- per sqm per month. [Total value of proposed Cruise Terminal Building: (a). Total Value `91,59,82,799 Lakhs (b). Total Built up Area 13128 sqm (c). Value per Sq.mtr (a/b) ` 69773 / sqmtr (d). Lease rent @ 6% `348.87/[69773x6%]/12months sqmtr/month (e). Proposed lease rent after rounding off: ` 350/sqmtr/month][भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 23 The license fee rate of `350/- per sqm per month for the proposed Cruise Terminal Building is higher by 28.20%, as compared to the rate notified for the existing Cruise Terminal Building of `273/- per sqm per month. (iv). Modalities for levy of License fees – The financial consultant has submitted the modalities as follows: (a). Land (i). Total developed Land is 13.40s acres (ii). Operational land area is 11.07 acre (iii). Balance 2.33 acre is considered as Commercial land area (iv). Commercial built up area is 5982 m2 (b). Annual Concession Fee (ACF) Bid variable and payable every year with annual escalation of 4%. (c). License Fee As required in PGLM guidelines, a Licensee Fee is payable on the Commercial Area (i). 5982 m2 @350/- per m2 + annual escalation @ 5% p.a. for Cruise Terminal Building. (ii). 9441 m2 @70/- per m2 + annual escalation @ 2% p.a. for Commercial Land Area. (d). Composite charges Composite Charge from cruises, accrue to and collected by MOPT, which shares nominal composite charge share of 25% share as on bid floating date with the operator subject to annual escalation of 4% annually. (e). Sub Lease Fee Derived a methodology of Leave and License, instead of leasing of land, and maximum period of Leave and License is 5 years only. The details of the Operational and Commercial land area and Operational and Commercial built up area is furnished as Annexure II to the Minutes of the Meeting of LAC. (v). Conclusion The proposed license fee rate of `350/- per sqm per month for the Commercial builtup area of the Cruise Terminal Building and the rate of `70/- per sqm per month for Commercial land area is appropriate as same is permissible by the MPT Act,1963. The Committee agreed to the following proposed License fees and annual escalation: Sr. Location License fees per Escalation No. sq mtr per month (%) (in `) 1. Cruise Terminal Building (GF+ 350.00 5 FF) and Ancillary Commercial Building 2. Commercial Land Area 70.00 224 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (vi). After detailed deliberations and discussions, LAC members have decided to send the proposal to TAMP for notification of the proposed License fee. The proposed SOR for license fees at above locations is furnished as Annexure IV to the Minutes of the Meeting of LAC. (viii). The Board of Trustees of MOPT vide Resolution dated 16 July 2021 has approved the following: (a). The proposal for submission to TAMP for fixation of License Fees for the commercial built up area for the project – Development of International and Domestic Cruise Terminal, RO-Pax, Ferry and other allied activities at Mormugao Port. (b). Authorise Chairman to make necessary changes, if required. (c). The License Fees for the Built up commercial area for the Project shall be escalated by 5% per annum. 5. Subsequently, the MOPT, vide its email dated 13 October 2021, has furnished revised Comparative Statement of valuation of land and building/structures at International and Domestic Cruise Terminal Building at MOPT under five factors as per PGLM 2015. 6. Thus to summarise, Schedule of rates for Commercial Built-up Area of the Cruise Terminal Building and Commercial land area at Mormugao Harbour for the project- Development of International and Domestic Cruise Terminal, Ro-Pax, Ferry and other allied activities at Mormugao Port proposed by MOPT as follows: License fees per Sr. Escalation Location sq mtr per month No. (%) (in `) 1. Cruise Terminal Building (Grd 350.00 5 flr+ First Flr ) and Ancillary Commercial Building 2. Commercial Land Area 70.00 2 Note: The rates provided in the Scale of Rates shall get automatically escalated by 5% per annum for premises at Sr. No.1 and 2% per annum for lease rentals for land at Sr. no. 2, after expiry of each year from the effective date of implementation of the Scale of rates and the escalated rates shall be considered as the prevailing Scheduled Rent for the concerned year. The rate so arrived is rounded off to nearest Rupee. 7. In accordance with the consultation process prescribed, a copy of MOPT proposal dated 23 August 2021 and 24 September 2021 was circulated vide our letter dated 01 October 2021 to the concerned users/ user organisations seeking their comments. 8. A joint hearing in this case was held on 12 October 2021 through Video Conferencing. The MOPT and the concerned users / licensees/ lessees/ stakeholders have made their submissions at the joint hearing. 9. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received and arguments made by the concerned parties will be sent separately to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 10. With reference to totality of information collected during the processing of this case, the following position emerges: (i). As a strategic step to boost tourism in the country, the Government of India has identified five Major Ports to be developed as Cruise Ports in the country, of which Mormugao Port is one amongst them. Hence, Mormugao Port Trust (MOPT) has[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 25 envisaged a project of development of world class International and Domestic Cruise Terminal having facility for Ro-Pax and Ferry Services covering an area of 13.4 acres which is adjacent to the existing cruise berth. In this backdrop, the MOPT has come up with a proposal for fixation of licence fee for allotment of the Commercial land area and Cruise Terminal building and ancillary commercial building for the project of operation and maintenance of International and Domestic Cruise Terminal (IDCT), following the provisions of Policy Guidelines for Land Management, 2015(PGLM 2015). The MOPT proposal dated 23 August 2021 and 23 September 2021 along with the information/ clarification furnished by the MOPT during the processing of the case in reference, is considered in this analysis. (ii). The project areas have been segregated into Commercial and Operational use. The port has clarified that operational areas are those areas in the terminal, necessary for handling cruise passengers and cargo which do not generate any income for the operator and are required for the functioning of the Cruise Terminal. The operator is dependent on rentals from commercial use and a share of composite charges collected by MOPT to be commercially viable. The MOPT has stated that it shall not charge License Fees from the operator for such operational areas. Therefore, License Fee shall be payable by the Operator to MOPT only on Commercial Land Area and Commercial Built-up Area for which MOPT has filed the current proposal. (iii). (a). Clause 13 of the Policy Guidelines for Land Management, 2015(PGLM 2015) lays down the procedure and the methodology to be adopted for determining the market value and the latest Scale of Rates of the port lands. (b). The MOPT has constituted the Land Allotment Committee (LAC) comprising of Dy.Chairman, FA&CAO, Chief Engineer and Traffic Manager complying with the provisions of the PGLM 2015. The proposal filed by the MOPT which is approved by the LAC constituted by the port recommending the market value of land and license fee and which also has the approval of the MOPT Board is found to be in compliance with the provisions of PGLM 2015 for fixation of scale of rates of port premises and, therefore, relied upon for disposing of this case. (iv). (a). Para 13(a) of the PGLM 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors prescribed therein. As per the said para, the LAC may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port Trust Boards), updated with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. Clause 13 (a) of PGLM 2015 also stipulate that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded in writing. (b). A comparative statement of Valuation of International and Domestic Cruise Terminal Building at MOPT under five factors as per PGLM 2015 as furnished by MOPT during the processing of the case is tabulated below:26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] Any other relevant factor identified by the port Sr. DescriptioBuilt Market Reserve Rele- High- Rate Break up of valuation of Port Market (a). Reserve (b). High- Propo No n Of up Value of Price vant est rate arrived structures by Port based on cost Value of price for License est -sed . Property area land as for trans- of by appro estimates for area given in col.3 Land and monthly fee per amonglicens (Sq. per monthly actionsimilar -ved Port license fee sqm p.m) st 5 e fee mts) State license s in trans- valuer Land Premises / Composit Structure @6% on factors per Govt. fee port’s actions (Value) Cost of e Value prepared valuation of (after as per sq. Reckone @6% vicinit(Licens Constructi by Port as structure applying5 clause mtr. r on y Per e fee (Valuer on (Value) per cost by Port % 13(a) per escalation `.Per Market Sq. per not estimates based on mont on existing Sq. Value as Mtr. sqm appointe cost h Per Sq. SOR rate Mtr. p per p.m p.m) d) estimates. Mtr.p.m for 4 .a. State years) Govt. Reckone r 1 2 3 4 5= 6 7 8 9 10 11=Col 9 12= 13=Col12*6 14 15 16 Col 4 + Col 10 Col11/Col3/ % /12 *6% 12 1 Cruise Terminal Building (Grd flr+ First Flr) 13,12 183,792,0 732,190,79 915,982,7 350.0 3,500 17.50 - - - 5,814.43 348.87 273.00 348.87 and 8 00 9 99 0 Ancillary Commerci al Building 2 Commerci 54,22 759,178,0 759,178,0 al Land 3,500 17.50 - - - 0 1,166.67 70.00 65.20 70.00 70.00 7 00 00 Area (c). The valuation of Commercial land area and Cruise Terminal building and ancillary commercial building at IDCT considered by the LAC under the five methods prescribed in the Land Policy Guidelines is briefly explained hereunder: (i). State Government ready reckoner rate: Under the first option, the port has arrived at the State Govt. ready reckoner rate uniformly at ` 3500/- per sq. mtr p.a. for Commercial land as well as Cruise Terminal building/structures. (ii). Highest actual transaction rate registered in the last three years in the Port’s vicinity: Under this option, the LAC has considered the market value as nil since it is a new Cruse Terminal to be developed for which no rate is available. (iii). Highest tender cum auction rate for similar transactions: Under this option, the port has considered the market value as nil for land as well as building/structures since it is a new Cruise Terminal to be developed for which no rate is available. (iv). Rate arrived at by Approved valuer: It is seen from the proposal forwarded by the port that the port has not appointed any valuer for valuation of land/structures at IDCT. (v). Any other relevant factor identified by the port:[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 27 Under this option, the port has considered two methods to arrive at the market value and license fee for the proposed Cruise Terminal Building and Commercial land area at IDCT: (a). Under the first method, the Port has arrived at license fee for the commercial land at `70 per sqm/month. For this, license fee of `59/- per sq. mtr. per month approved by the Authority vide Order No.TAMP/38/2017-MOPT dated 14 November 2017 has been adopted and after applying annual escalation @ 2% per year for 4 years, current license fees works out to `65.20 per sqm per month. However, Port has proposed a license fees for commercial land at `70/- per sqm per month in first year of project on the ground that the existing license fee is due for revision and the port presumes that there will be nominal increase in license fee. For the proposed Cruise Terminal Building which is to be newly constructed, the port has arrived at Composite value of the premises at `91,59,82,799/-. This is done considering the rent @ `70/ sqm/ month for land for 13,128 sqm for 12 months divided by 6% and arrived at `18,37,92,000 and construction cost is estimated at `73,21,90,799. Applying 6% on composite value of `91,59,82,799/- and considering total Built up Area of 13128 sqm, the license fee for the premises is arrived at `348.87 per sq. mtr./ month which is rounded off to `350/- per sq. mtr. per month. (b). Under the second method under any other relevant factor, the port has arrived at the proposed license fee for the land at `65.20 per sqm/month considering the license fee of `59/- per sqm per month prescribed in the schedule of lease rent for port land area at Mormugao Harbour in the Order No.TAMP/38/2017-MOPT dated 14 November 2017 and after applying annual escalation @ 2% for 4 years. The license fee for the proposed new Cruise Terminal Building for Commercial use is arrived at `273/- per sqm/month considering lease rent of `225/- per sqm/month approved by the Authority vide Order No.TAMP/38/2017-MOPT dated 14 November 2017 for Cruise Terminal Building at Harbour, MOPT after applying applicable annual escalation @ 5% for 4 years. (v). After detailed discussions and deliberations, the LAC in its meeting dated 12 July 2021 has recommended the highest of the factors as the market value of land for commercial land and Cruise Terminal building at IDCT at MOPT and license fee at 6% of the market value of land and building. Accordingly, the LAC has recommended license fee on land at ` 70/- per sq. mtr./ month + annual escalation @ 2% p.a. and for Commercial built up area at ` 350/- per sq. mtr./ month + annual escalation @ 5% p.a. The MOPT Board, vide its resolution dated 16 July 2021, has approved the recommendations of LAC. Clause 13(b) of the PGLM 2015 stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived as a percentage not less than 6% of latest market value of land determined in accordance with para 13(a) of the Land Policy Guidelines. The annual license fee for land and structures for IDCT project has been worked out by MOPT at 6% of the market value of the land, which is seen to be in accordance with the provisions of the PGLM 2015.28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] Since the proposal of the MOPT is based on the recommendation of the LAC and is approved by the Board of Trustees of the MOPT and complies with the provision of the Policy Guidelines for Land Management, 2015, the Authority approves the monthly license fee as proposed by the MOPT for Commercial land area and Cruise Terminal Building and ancillary commercial building at IDCT at MOPT. (vi). M/s.J.M.Baxi Ports and Logistics Limited have suggested to levy the License fee for the built-up area as per the existing notified Scale of Rates at `225/sqm/month and at `59/sqm/month for the commercial land and also stated that prescribing higher rates for the project for built-up area and the land is likely to affect the viability of the project. As brought out by MOPT in its proposal the proposed license fee is for development of new cruise terminal and it is not for existing premises. The MOPT has rightly stated that the proposed rates of `350/sqm/moth commercial built-up area of the Cruise Terminal Building and ` 70/sqm/month for the Commercial land is for a new building and the rate is arrived based on the PGLM 2015. (vii). The MOPT is seen to have proposed a note to the effect that the rates shall automatically be escalated by 5% per annum for Cruise Terminal Building and ancillary commercial building and @2% per annum for Commercial land area after expiry of each year from the effective date of implementation of the SOR and the escalated rates shall be considered as the prevailing scheduled rent for the concerned year. Clause 13(c) of the PGLM 2015 gives flexibility to the ports to fix annual escalation which would not be less than 2%. Accordingly, the Board of Trustees MOPT has approved annual escalation of 2% for commercial land and 5% for the cruise terminal building for commercial use. The proposed annual escalation rate is as per the provision of the PGLM 2015 and hence it is approved. (viii). The effective date of monthly license fee will remain the same as already indicated in the separate Order dated 25 October 2021 notified in the Gazette of India. (ix). The Port has not proposed the general note as regards validity of the proposed license fee. The proposal of the port states that the leave and license to the operator shall be for a maximum period of 5 years only. Clause 13(c) of the Policy Guidelines for Land Management 2015 stipulate that the rates will be revised once in every five years. Accordingly, a note is prescribed that the license fee approved by the Authority shall remain in force for a period of five years from the date it comes into effect. Similar note is also prescribed in Order No TAMP/16/2020- MBPT dated 28 October 2020 approving License fee for the project of operation and maintenance of Domestic Cruise Terminal (DCT) at Berth No. 15 of Mumbai Port Trust. (x). The existing Schedule of Estate Rentals for 35 premises at MOPT approved by the Authority vide Order No.TAMP/22/2021-MOPT dated 15 September 2021 prescribe a note that all the conditions governing the lease rental shall be as per the Policy Guidelines for Land Management 2015 read with Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 dated 29 April 2019 issued by the Ministry of Shipping, Government of India and as may be amended from time to time. The said note is incorporated in the Schedule of license fee with slight modification to state that all the conditions governing the license fees shall be as per the Policy Guidelines for Land Management 2015 read with Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 dated 29 April 2019 issued by the then Ministry of Shipping, Government of India and as may be amended from time to time by the Ministry of Ports Shipping and Waterways. 11. In the result, and for the reasons given above, and based on collective application of mind, this Authority approved the Schedule of license fee for commercial use of land and International and Domestic Cruise Terminal Building at MOPT which has been notified separately[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र असाधारण 29 in the Gazette of India on 01 November 2021 vide Gazette No.533. The effective date of Schedule of monthly license fee will remain the same as already indicated in the said separate Order dated 25 October 2021 notified in the Gazette of India and shall be in force for a period of five years from the date of effect of the said schedule of license fee. 12. An inadvertent error has been observed in Gazette No. 533 dated 01 November 2021 in the first page of the English Version of the Gazette copy in the case number and name of the Port. The case number below the name of the Tariff Authority for Major Ports at first page of the English Version of the gazette copy may therefore, be read as ‘TAMP/45/2021-MOPT’ instead of ‘TAMP/45/2021-NMPT’ and the name of the Applicant may be read as Mormugao Port Trust instead of New Mangalore Port Trust. T. S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./493/2021-22] Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.