In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

jftLVªh laö Mhö ,yö&33004@99 REGD. NO. D. L.-33004/99 vlk/kj.k EXTRAORDINARY Hkkx III—[k.M 4 PART III—Section 4 izkf/dkj ls izdkf'kr PUBLISHED BY AUTHORITY la- 202] ubZ fnYyh] 'kqØokj] twu 7] 2019@T;s"B 17] 1941 No. 202] NEW DELHI, FRIDAY, JUNE 7, 2019/JYAISTHA 17, 1941 ममममहहहहाााापपपप(cid:5)(cid:5)(cid:5)(cid:5)तत तत नननन (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)शशशश(cid:12)(cid:12)ुु(cid:12)(cid:12)ुु कक कक (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)ााााििििधधधधककककररररणणणण अअअअििििधधधधससससचचूूचचूू ननननाााा मु्ंबई, 8 मई, 2019 सससस..ंं..ंं टटटटीीीीएएएएएएएएममममपपपपीीीी////55559999////2222000011118888----ककककेेेेओओओओपपपपीीीीटटटटीीीी....————महाप(cid:5)न (cid:8)य ास अिधिनयम, 1963 (1963 का 38) क(cid:18) धारा 49 (cid:22)ारा (cid:23)द(cid:5) शि(cid:27)य(cid:28) का (cid:23)योग करन े ए महाप(cid:5)न (cid:23)शु#क (cid:23)ािधकरण एतद ्(cid:22)ारा पासं कुरा ि)थत केओपीटी क(cid:18) भूिम क(cid:18) 0कराया दर क(cid:18) समी1ा के िलए कोलकाता प(cid:5)न (cid:8)य ास (केओपीटी) से (cid:23)ा3त (cid:23))त ाव का, इसके साथ संल5न आदशे ानुसार, िनपटान करता ह।ै ममममहहहहाााापपपप(cid:5)(cid:5)(cid:5)(cid:5)तत तत नननन (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)शशशश(cid:12)(cid:12)ुु(cid:12)(cid:12)ुु कक कक (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)ााााििििधधधधककककररररणणणण ममममााााममममललललाााा सससस(cid:21)(cid:21)ंं(cid:21)(cid:21)ंं यय ययाााा टटटटीीीीएएएएएएएएममममपपपपीीीी////59/2018-ककककेेेेओओओओपपपपीीीीटटटटीीीी ककककोोोोललललककककाााातततताााा पपपप(cid:24)(cid:24)(cid:24)(cid:24)नननन (cid:25)(cid:25)(cid:25)(cid:25) यय ययाााासससस ------------ आआआआववववददददेेेे कककक गगगगणणणणपपपप(cid:28)(cid:28)ूू(cid:28)(cid:28)ूू तततत (cid:29)(cid:29) (cid:29)(cid:29) (i) 6ी टी.एस. बालस9ु मिनयन, सद) य (िव(cid:5)) (ii) 6ी रतन स;च र,,,, सद) य (आ>थ?क) आदेश (माच,? 2019 के 29व@ 0दन पाAरत) मामला पांसकुरा ि)थत केओपीटी क(cid:18) भिू म क(cid:18) 0कराया दर क(cid:18) समी1ा के िलए कोलकाता प(cid:5)न (cid:8) यास (केओपीटी) से (cid:23)ा3 त (cid:23))त ाव स े संबंिधत ह।ै 2793 GI/2019 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] 2.1. (cid:23)ािधकरण ने 29 माच?, 2017 के अपने आदशे संCय ा टीएएमपी/62/2016-केओपीटी (cid:22)ारा कोलकाता और हि#दया ि)थित भूिम और भवन(cid:28) क(cid:18) दरसूची का अनुमोदन 0कया था। वह आदशे भारत के राजपG म@ 31 मई, 2017 को राजपG संCय ा 224 म@ अिधसूिचत आ था। दर सूची पूवा?पे1ी (cid:23)भार 7 अ(cid:23)ैल 2016 से 5 वष? के िलए (cid:23)भावी ई थी यानी 6 अ(cid:23)ैल, 2021 तक। 2.2. हि#दया ि)थत केओपीटी क(cid:18) भूिम और भवन(cid:28) क(cid:18) 0कराया अनुसूची म@ पांसकुरा ि)थत भूिम के 0कराये भी िनधा?Aरत ह।ै हि#दया गोदी पAरसर (एचडीसी) क(cid:18) पांसकुरा ि)थत भूिम का 0कराया 1206/=L. (cid:23)ित 100 वग ? मीटर (cid:23)ित माह ह।ै अनुमो0दत 0कराया 2% (cid:23)ित वष? के वा>ष?क सचू कांकन के अधीन ह।ै सवं >ध?त 0कराया 06 अ(cid:23)ैल, 2018 को 1254.72 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह बनता ह।ै यह 06 अ(cid:23)ैल 2019 को 1279.81 L. (cid:23)ित 100 वग ? मीटर (cid:23)ित माह हो जायेगा। 3.1. इस पृN ठभूिम म,@ केओपीटी 24 जुलाई 2018 के अपने पG संCय ा एडी/ई/टी/लॉ/पांसकुरा/2017/2550 के (cid:22)ारा पांसकुरा ि)थत भूिम का 0कराया घटाकर 869.19 L. (cid:23)ित 100 वग ? मीटर करन े का (cid:23))त ाव रखा। केओपीटी (cid:22)ारा अपने (cid:23))त ाव म@ उठाये गए मुCय मुS(cid:28) का सारांश इस (cid:23)कार ह।ै (i) केओपीटी पांसकुरा ि)थत भूिम काफ(cid:18) लबं े समय से एक काननू ी मामले म@ माननीय िजला (cid:8) यायालय, तामलुक के अिभर1ण म@ थी। माननीय (cid:8)य ायालय ने 3.9.2017 को )थ ानीय पुिलस क(cid:18) सहायता से अितUमण हटाने के पVच ात् एचडीसी को ह)त ांतAरत कर दी थी। (ii) तW पV चात,् एचडीसी ने 2017 म@ दो बार पांसकुरा क(cid:18) 32.5 एकड़ भिू म के पYे के िलए िनिवदाए ं आमंिGत क(cid:18)। दोन(cid:28) ही बार, अपZंट 0कराये क(cid:18) आरि1त दर (cid:23)ािधकरण (cid:22)ारा अिधसूिचत दर के आधार पर िनयत क(cid:18) गई थी। तथािप, एचडीसी (cid:22)ारा कोई बोली (cid:23)ा3त नह[ क(cid:18) गई। बोली- पूव? बैठक म@ भी कोई भाग लेने नह[ आया। इसिलए एचडीसी भूिम का आबंटन नह[ कर सका। (iii) इसके अितAर\ त, पांसकुरा अWय िधक अितUमण ])त 1Gे ह ै और एचडीसी से कोई 70 0क.मी. दरू ह ै और 1ेG म@ िनयिमत िनगरानी भी संभव नह[ ह।ै 1ेG को अितUमण मु\त रखने के िलए िनजी सुर1ा गाड? तैनात 0कय े गए ह।^ इसिलए, इस भूिम को लबं ी अविध के पYे पर देना ज_री हो गया ह।ै (iv) पांसकुरा म@ भूिम का वत?मान 0कराया 1254.72 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह ह,ै जो हि#दया म@ औ‘ोिगक भूिम के 1123.63 L. (cid:23)ित 100 वग ? मीटर (cid:23)ित माह स े अिधक ह।ै इसके अितAर\त , पांसकुरा ि)थत भूिम के बजाए एचडीसी के औ‘ोिगक 1ेG म@ अ;छ ा रेल, सड़क सपं क? और जल b यव) था ह।ै इसिलए, यह िनण?य िलया गया ह ै 0क (cid:23)ािधकरण (cid:22)ारा हाल ही म@ अनमु ो0दत 0कराये क(cid:18) दर क(cid:18) िविधवत् मू# याकं न के साथ, समी1ा क(cid:18) ज_रत ह।ै (v) एचडीसी न े मैसज ? कॉिलयस? इंटरनैशनल (इंिडया) (cid:23)ापटd स>व?सज़ (cid:23)ाइवेट िलिमटेड को मू# यांकक भी िनयु\ त 0कया। िजसन े पांसकुरा भूिम का ताजा मू#य ाकं न करन े के िलए, पांसकुरा भूिम के¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 3 मौजूदा मू# यांकन क(cid:18) समी1ा क(cid:18)। मू# यांकक ने पांसकुरा ि)थत भूिम क(cid:18) केओपीटी के िलए मू# यांकन Aरपोट? (cid:23)) ततु कर दी ह।ै [केओपीटी (cid:22)ारा मू# यांकक (cid:22)ारा (cid:23))त ुत मू#य ाकं न Aरपोट? भी भेजी गई ह।ै ] (vi) 25 जून 2018 को भ-ू आबंटन सिमित क(cid:18) बैठक क(cid:18) कायव? ाही के अनुसार, (क) मैसज? कॉिलयस? इंटरनैशनल (इंिडया) (cid:23)ापटd स>व?सज़ (cid:23)ाइवेट िलिमटेड एचडीसी (cid:22)ारा िनयु\त मू# यांकक ने पांसकुरा ि)थत 32.5 एकड़ भूिम के िलए 31 मई,,,, 2017 के राजपG सCं या 224 म@ (cid:23)ािधकरण (cid:22)ारा अिधसूिचत मौजूदा दर क(cid:18) समी1ा करते समय,,,, िनh निलिखत Aट3 पिणयां (cid:23))त ुत क(cid:18):- (i) उ(cid:8) ह(cid:28)ने िवषयक भूिम के बारे म@ पांसकुरा रेल )ट ेशन के पास अवरोह पात के िवकिसत 1Gे म@ अिधकतर तुलनाWम क )थ ान(cid:28) का मू#य ाकं न 0कया और 1206/- L. 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह क(cid:18) दर िनकाली ह।ै तथािप, भूिम के िलए पांसकुरा रेलव े ) टेशन स े उिचत माग ? और प चं उपलkध नह[ ह ै तथा यह अिधकतर कम िवकिसत ज़ोन म@ ि)थत ह।ै (ii) इसके अितAर\त , एचडीसी ने उ\त भूिम के िलए, हाल ही म@, दो बार िनिवदा- सह-बोली अयोिजत क(cid:18) थी। 0फर भी, दोन(cid:28) ही मामल(cid:28) म@ एचडीसी सभं ािवत Uेताl से (cid:23)Wय ु(cid:5)र (cid:23)ा3त नह[ कर पाया। तWस बं ंधी कारण 0कराये क(cid:18) दर ही रहा होगा, जो बाजार क(cid:18) दर से मेल खाता (cid:23)तीत नह[ होता और अिधक जान पड़ता ह।ै इसके अितAर\त , भूिम पर अितUमण का मुSा भी भारी पड़ता ह ै िजसस े अंतत: और बाजार दर और कम हो जाती ह।ै उपरो\त को mय ान म@ रखकर उ(cid:8) ह(cid:28)ने िवषयक भूिम का नए िसरे स ेमू#य ांकन 0कया। (iii) िवषयक भूिम क(cid:18) अवि)थित का िनधा?रण िव)त ार से 0कया तथा )थ ान, संपक? माग? तथा प चं , साव?जिनक पAरवहन सुिवधा क(cid:18) उपलkध ता, आस-पास का िवकास (cid:23)ोफाइल, वत?मान हिै सयत और अितUमण का आकार आ0द जैसे िविभ(cid:8) न पहलुl का िवVल ेषण 0कया। य‘िप, िवषयक भूिम पांसकुरा रेलवे ) टेशन से 2 0क.मी. दरू ह,ै इसके आस-पास के 1Gे का ब त नपा-तलु ा िवकास आ ह ै और काफ(cid:18) अपया?3त प चं ह ै साव?जिनक पAरवहन सुिवधाl (cid:22)ारा बड़ा सीिमत संपक? हो सकता ह।ै इन पहलुl क(cid:18) समी1ा करने के पVच ात् मू#य ाकं क न े समान (cid:23)ोफाइल वाल े 1ेG और अिधकतर मोजाl म@ जहां िवषयक भूिम अवि)थत ह,ै के बाजार म@ लेन-दने के साnय (cid:28) का िवशलेषण 0कया ता0क उिचत बाजार भाव का िनधा?रण 0कया जा सके।4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] (ख) मू# याकं क ने 2015 म@ यथा संशोिधत भ-ू नीित 0दशािनदशo 2014, के अनुपालन म@ भिू म के मू# य का पता लगाया/संशोधन 0कया:- (i) पिqम बंगाल म@ राrय सरकार का रेिड-रै\न र उपलkध नह[ ह।ै तथािप, पिqमी बगं ाल के िव(cid:5) िवभाग के अंतग?त पंजीकरण और )ट ाh प डयूटी और पंजीकरण शु# क के िनधा?रण के िलए संपि(cid:5) के बाजार मू#य का ऑनलाइन पोट?ल काया?ि(cid:8)वत 0कया ह,ै िजस पर सरकारी 0दशािनदशo मान के _प म@ सुिवचार म@ िलया गया ह।ै (ii) हाल ही म@ िवषयक संपि(cid:5) के आस-पास पांसकुरा उप-पंजीयक काया?लय (एसआरओ) से वा)त िवक भ-ू लेन दने (cid:28) के कागजात (cid:23)ा3त 0कये गए। (iii) पांसकुरा म @ िनिवदा-सह-बोली दर के अभाव म@ इस (cid:23)ितमान पर मू#य ांकक (cid:22)ारा मू# यांकन नह[ 0कया जा सका। (iv) मू# यांकक (cid:22)ारा भूिम के बाजार मू#य का आकलन (cid:23)Wय 1 तुलनाW मक पtि(cid:5) और समायोजना कारक(cid:28) (cid:22)ारा 0कया गया ह।ै इस संबंध म@ िव)त ार से िवVल ेषण का उ#ल ेख मू#य ांकक (cid:22)ारा (cid:23))त ुत मू#य ांकन Aरपोट? म@ 0कया गया ह।ै (ग) मू# यांकक (cid:22)ारा केओपीटी क(cid:18) पांसकुरा ि)थत भूिम के िविभन न् मू#य िनधा?रण, भू- नीित 0दशािनदशo (cid:28) म@ उि#लिखत िविभ(cid:8)न (cid:23)ितमान(cid:28) के आधार पर 0कया गया ह,ै िजनका kय ौरा नीचे सारणी म@ 0दया गया ह ै भभभभििूूििूू मममम ककककाााा पपपपजजंंजजंं ीीीीककककररररणणणण औऔऔऔरररर ककककेेेेओओओओपपपपीीीीटटटटीीीी कककक(cid:29)(cid:29)(cid:29)(cid:29) उउउउ(cid:11)(cid:11)(cid:11)(cid:11)चच चच ततततमममम मममम(cid:16)(cid:16)ूू(cid:16)(cid:16)ूू यय यय ााााककककंंंं कककक ’’’’ाााारररराााा सससस (cid:1)(cid:1)ंं(cid:1)(cid:1)ंं तत तत ततततुुुु भभभभ---ूू-ूू मममम(cid:16)(cid:16)ूू(cid:16)(cid:16)ूू यय यय ििििववववववववररररणणणण (cid:1)(cid:1)(cid:1)(cid:1) टट टटाााापपंंपपंं ररररााााजजजज(cid:1)(cid:1)(cid:1)(cid:1)वव वव पपपपााााससससंंंं ककककुुुुरररराााा िििि(cid:1)(cid:1)(cid:1)(cid:1)थथथथतततत ििििननननििििववववददददाााा ददददरररर भभभभििूूििूू मममम मममम(cid:16)(cid:16)ूू(cid:16)(cid:16)ूू यय यय ककककाााा (((((cid:19)(cid:19)(cid:19)(cid:19)....////एएएएककककड़ड़ड़ड़)))) ििििननननददददशशेेशशेे ााााललललयययय ककककेेेे भभभभििूूििूूमममम ककककेेेे आआआआसससस---- ककककेेेे अअअअननननससससुुुु ाााारररर आआआआककककललललनननन अअअअननननससुुससुु ाााारररर भभभभििूूििूूमममम ककककाााा पपपपाााासससस ििििपपपपछछछछलललल ेे ेे3333 &&&&िििितततत एएएएककककड़ड़ड़ड़ (((((cid:19)(cid:19)(cid:19)(cid:19)....////एएएएककककड़ड़ड़ड़)))) उउउउ(cid:11)(cid:11)(cid:11)(cid:11)चच चच ततततमममम मममम(cid:16)(cid:16)ूू(cid:16)(cid:16)ूू यय यय ववववषषषष!!!! मममम "" ""पपपपजजंंजजंं ीीीीककककृृृृतततत भभभभ---ूू-ूू मममम(cid:16)(cid:16)ूू(cid:16)(cid:16)ूू यय यय (((((cid:19)(cid:19)(cid:19)(cid:19)....////एएएएककककड़ड़ड़ड़)))) ललललननेेननेे ----ददददननेेननेे कककक(cid:29)(cid:29)(cid:29)(cid:29) उउउउ(cid:11)(cid:11)(cid:11)(cid:11)चच चच ततततमममम ददददरररर ककककेेेे अअअअननननससुुससुु ाााारररर भभभभििूूििूू मममम ककककाााा मममम(cid:16)(cid:16)ूू(cid:16)(cid:16)ूू यय यय (((((cid:19)(cid:19)(cid:19)(cid:19)....////एएएएककककड़ड़ड़ड़)))) पांसकुरा म (cid:10) 63,00,000/- 70,00,000/- कोई 70,35,000/- 70,35,000/- केओपीटी क(cid:14) िनिवदादर 32.50 एकड़ उपल(cid:17)ध भिू म। नह(cid:21) (घ) भू-नीित 0दशािनदशo , के खंड– 13 (ख) के अनुसार, दरसूची का िनधा?रण भ-ू नीित 0दशािनदशo के खंड-13 (क) म@ िनधा?Aरत िविभ(cid:8)न मू#य (cid:28) म@ से अिधकतम मू#य के आधार¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 5 पर 0कया जाना चािहए। इस (cid:23)कार, परामश?दाता न े िविभ(cid:8)न मू#य (cid:28) म@ स े उ; चतम म#ू य अथा?त् 70,35,000/- L. (cid:23)ित एकड़ को दर सूची के िनधा?Aरत के (cid:23)योजन से भूिम मू# य के _प म@ िलया था। (ङ) मू# यांकक ने दर सूची के िनधा?रण के िलए खंड 13 (ख) के अनुसार 6% आय को भी िलया ह।ै तदनुसार, मू#य ांकक (cid:22)ारा 0कराय े क(cid:18) दर 869.19 L. (cid:23)ित वग? मीटर (cid:23)ित माह िनधा?Aरत क(cid:18) ह।ै (vii) पांसकुरा क(cid:18) मौजूदा दर सचू ी क(cid:18) समी1ा, एचडीसी क(cid:18) भू-आबंटन सिमित (एलएसी) के सम1 रखी गई थी। एलएसी न े- (क) पांसकुरा ि)थत केओपीटी क(cid:18) भूिम के िलए मैसज? कॉिलयस? इंटरनैशनल (इंिडया) (cid:23)ापटd स>वस? ज़ (cid:23)ाइवेट िलिमटेड (cid:22)ारा (cid:23))त तु ताज़ा मू#य ांकन Aरपोट? को )व ीकार 0कया। (ख) पांसकुरा ि)थत केओपीटी क(cid:18) भूिम के िलए 869.19 L. (cid:23)ित वग? मीटर (cid:23)ित माह क(cid:18) संशोिधत 0कराया दर को अनुमो0दत कर 0दया। (ग) 869.19 L. (cid:23)ित वग? मीटर (cid:23)ित माह क(cid:18) संशोिधत 0कराया दर को (cid:8)य ासी मंडल स े अनुमोदन के पV चात् (cid:23)ािधरकण का अनुमोदन चाहा। (viii) एलएसी क(cid:18) स)ं त ुितय(cid:28) को 28.06.2018 को (cid:8)य ासी मंडल के सम1 रखा गया था। केओपीटी के न् य ासी मडं ल ने संक# प संCय ा आर/76/एचडीसी/एडिमन/3/06/2018 के (cid:22)ारा ताज़ा मू# यांकन Aरपोट? के आधार पर पांसकुरा ि)थत भूिम के 0कराय े क(cid:18) संशोिधत दर के (cid:23))त ाव(cid:28) अनुमो0दत 0कया। 3.2. एलएसी (cid:22)ारा क(cid:18) गई सं)त िु तयां और िवषयक (cid:23))त ाव का अनुमोदन करन े वाले बोड? के संक#प को केओपीटी (cid:22)ारा (cid:23)) तुत 0कया गया ह।ै 3.3. तदनुसार, केओपीटी ने पांसकुरा ि)थत केओपीटी क(cid:18) भिू म क(cid:18) 1254.72 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह क(cid:18) मौजूदा 0कराया दर को घटा कर 869.19 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह क(cid:18) संशोिधत 0कराया दर को अनुमो0दन करने का अनुरोध 0कया ह।ै 3.4. पांसकुरा भूिम के मू#य ांकन और 0कराया दर जैसा केओपीटी के (cid:23))त ाव के साथ संल5 न द)त ावेज़(cid:28) से दखे ा जा सकता ह,ै का पAरकलन नीच े0दया जाता ह:ै-6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] भूिम के मू#यांकन पAरकलन ललललननेेननेे ----ददददननेेननेे ििििलललल !!!!टटटटंंगगंंगग ििििववववषषषषययययकककक ससससपपंंपपंं िििि(cid:24)(cid:24)(cid:24)(cid:24) ततततललुुललुु ननननाााा(cid:5)(cid:5)(cid:5)(cid:5)मम मम कककक –––– 1111 ततततललुुललुु ननननाााा(cid:5)(cid:5)(cid:5)(cid:5)मम मम कककक –––– 2222 ततततललुुललुु ननननाााा(cid:5)(cid:5)(cid:5)(cid:5)मम मम कककक –––– 3333 िििि!!!!थथथथिििितततत ललललाााागगगग ूू ूूननननहहहह&&&& ललललननेेननेे ----ददददननेेननेे ’’’’ककककययययाााा गगगगययययाााा ललललननेेननेे ----ददददननेेननेे ’’’’ककककययययाााा गगगगययययाााा ललललननेेननेे ----ददददननेेननेे ’’’’ककककययययाााा गगगगययययाााा कोलकाता म @ जे.एन.संC या 206, िजला- पूरब िजला- पूरब िजला- पूरब अवि)थित िमदनापुर थाना- िमदनापुर थाना- िमदनापुर थाना- मौजा-केदारपुर, पांसकुरा , मौजा पांसकुरा , मौजा पांसकुरा , मौजा जे.एल.संC या 208, दि1ण चंिचयारा उ(cid:5)र चंिचयारा ]ाम केदारपुर, ]ाम मौजा-उ(cid:5)र ]ाम पंचायत: पंचायत: (cid:23)तापपुर-I, पंचायत: (cid:23)तापपुर-I, चंिचयारा, जे.एल. (cid:23)तापपुर-I, 3ल ॉट नं. 3ल ॉट नं. 3ल ॉट नं. संC या 209, मौजा 00319/0000 00881/0000. 00509/0000. दि1णी चंिचयारा खाता संCय ा. खाता सं. खाता सं. थाना-पासकुरा 00358/00 00465/01 00202/01 िजला पूरब िमदनापुर ििििववववषषषषययययकककक !!!!थथ थथ लललल सससस ेेेे ललललाााागगगग ूू ूूननननहहहह&&&& 1.5 1.5 1.5 ददददररररूूूू ीीीी ((((’’’’कककक....ममममीीीी....)))) भभभभििूूििूू मममम ककककाााा ----..ेे..ेे फफफफलललल 3250.00 5.00 1 1 ((((ददददशशशशममममललललवववव)))) ममममौौौौजजजजददूूददूू ाााा भभभभ--ूू--ूू (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)ययययोोोोगगगग औऔऔऔ1111ोोोोििििगगगगकककक2222 ससससममममववववगगगग3333 4444ररररहहहहााााययययशशशशीीीी ((((बबबबाााा!!!!तततत ))ुु))ुु Aरहायशी (बा)त )ु Aरहायशी (बा)त )ु पपपप6666चचचचंंंं ममममाााागगगग (cid:29)(cid:29) (cid:29)(cid:29) चचचचौौौौड़ड़ड़ड़ााााईईईई 10 12 12 12 ((((फफफफुुुुटटटट)))) ससससपपंंपपंं िििि(cid:24)(cid:24)(cid:24)(cid:24) ककककाााा ससससााााममममनननन ेे ेे ककककाााा 0 10 10 10 ििििहहहह!!!!सस सस ाााा ((((फफफफुुुुटटटट)))) ववववततततमम(cid:29)(cid:29)मम(cid:29)(cid:29) ाााानननन िििि!!!!थथथथिििितततत खखखखााााललललीीीी खखखखााााललललीीीी खाली खाली ककककुुुुलललल ललललननेेननेे ----ददददननेेननेे कककक2222 ललललाााागगगग ूू ूूननननहहहह&&&& 70000 66000 70000 गगगगईईईई////ममममाााागगंंगगंं ीीीी गगगगईईईई कककक2222 कककक2222ममममतततत ((((<<<<.... मममम == == (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)िििितततत ददददशशशशममममललललवववव)))) ककककुुुुलललल ललललननेेननेे ----ददददननेेननेे कककक2222 ललललाााागगगग ूू ूूननननहहहह&&&& 7000000 6600000 7000000 गगगगईईईई////ममममाााागगंंगगंं ीीीी गगगगईईईई कककक2222 कककक2222ममममतततत ((((<<<<.... मममम == == (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)िििितततत एएएएककककड़ड़ड़ड़)))) ससससममममााााययययोोोोजजजजनननन ििििलललल !!!!टटटटंंगगंंगग छछछछूूूूटटटट 0.00% 0.00% 0.00% ससससममममयययय 0.00% 1.00% 1.50% आआआआककककाााारररर -2.00% -2.00% -2.00% !!!!थथ थथ ाााानननन वववव पपपप6666चचचचंंंं -7.00% -7.00% -7.00% ररररेेेेललललवववव ेे ेेससससााााइइइइ डडडडंगंगंगंग 30.00% 30.00% 30.00% भभभभ ूू ूू(cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)ययययोोोोगगगग -7.00% -7.00% -7.00% ममममााााििििललललककककााााननननाााा -15.00% -15.00% -15.00%¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 7 ककककुुुुलललल ससससममममााााययययोोोोजजजजनननन -1.00% 0.00% 0.50% ससससममममााााययययोोोोििििजजजजतततत इइइइककककााााईईईई 69.300 66.000 70.350 ददददरररर ((((<<<<.... (cid:9)(cid:9)(cid:9)(cid:9)िििितततत ककककAAAAााााहहहह)))) ममममााााििििससससकककक ’’’’ककककरररराााायययय ेे ेेककककेेेे ििििललललएएएए पपपप4444ररररककककललललनननन आआआआककककििििललललतततत भभभभििूूििूू मममम मममम(cid:12)(cid:12)ूू(cid:12)(cid:12)ूू यय यय ((((<<<<.... मममम//==//== आआआआककककििििललललतततत भभभभूिूिूिूिमममम मममम(cid:12)(cid:12)ूू(cid:12)(cid:12)ूू यय यय ((((<<<<.... मममम//==//== ससससििुुििुु ववववचचचचाााा4444ररररतततत ववववाााा(cid:28)(cid:28)(cid:28)(cid:28)षषषषकक(cid:29)(cid:29)कक(cid:29)(cid:29) ममममााााििििससससकककक ददददशशशशममममललललवववव)))) 111100000000 ववववगगगग (cid:29)(cid:29) (cid:29)(cid:29)ममममीीीीटटटटरररर)))) ववववाााा(cid:28)(cid:28)(cid:28)(cid:28)षषषषकक(cid:29)(cid:29)कक(cid:29)(cid:29) आआआआयययय ’’’’ककककररररााााययययाााा ’’’’ककककररररााााययययाााा 70,350 173841 6% 10430 869 4444.... िनधा?Aरत परामशd (cid:23)0Uया के अनुसार,,,, केओपीटी के 24 जुलाई,,,, 2018 के (cid:23))त ाव क(cid:18) एक (cid:23)ित संबंिधत (cid:23)यो\त ाl/(cid:23)यो\ ता संगठन(cid:28),,,, पYाधारक(cid:28) के साथ-साथ वािणrय मंडल को भी हमारे 24 अग)त , 2018 और बाद म @ 4 िसतबं र, 2018 ((((केओपीटी (cid:22)ारा दी गई सचू ी के अनसु ार) के पG के (cid:22)ारा उनक(cid:18) Aट3 पिणय(cid:28) के िलए भेजी गई। केवल एक (cid:23)यो\ ता यानी वीर(cid:23)भु माकouटंग िलिमटेड (वीएमएल) न े 10 अग)त , 2018 के अपने पG के (cid:22)ारा अपनी Aट3प िणयां भेज[ ह।^ उ\ त Aट3 पिणयां फ(cid:18)ड बकै सूचना के _प म@ केओपीटी को भेजी गv थ[। केओपीटी ने 9999 अ\ तबू र,,,, 2018 के ई-मेल के (cid:22)ारा उसका उ(cid:5)र 0दया। 5555.... हमारे अनुरोध पर,,,, केओपीटी ने 11 अ\त बू र, 2018 के ई-मेल (cid:22)ारा यह सूिचत 0कया 0क पांसकुरा ि)थत केओपीटी क(cid:18) भूिम के 0कराये क(cid:18) (cid:23)) तािवत संशोिधत दर क(cid:18) वैधता अविध को कोलकाता और हि#दया ि)थित केओपीटी क(cid:18) भूिम और भवन(cid:28) क(cid:18) मौजूदा 0कराया अनुसचू ी क(cid:18) वैधता के साथ सह-समा3य रखी जा सकती ह।ै 6. संदभा?धीन मामले म@ 1 नवबं र, 2018 को केओपीटी पAरसर म@ संयु\त सुनवाई का आयोजन 0कया गया। संयु\त सुनवाई म,@ केओपीटी ने (cid:23)) ताव का पावर 3व ाvट (cid:23))त ुतीकरण 0दया। संयु\त सुनवाई म@ केओपीटी और अ(cid:8) य (cid:23)यो\त ा/(cid:23)यो\ ता संगठन(cid:28) ने अपन-े अपने िनवेदन रखे। 7777....1111.... संयु\ त सुनवाई के दौरान,,,, (cid:23)यो\त ाl म@ स े एक नामत: वीर(cid:23)भु माकouटंग िलिमटेड (वीएमएल) ने केओपीटी क(cid:18) पांसकुरा ि)थत भूिम के बारे म@ िनधा?Aरत 0दये जाने वाले 0कराये के समथन? म@ द) तावज़े (cid:23))त ुत करना )व ीकार 0कया और िजसके आधार पर केओपीटी पांसकुरा ि)थत भूिम के 0कराये क(cid:18) समी1ा कर सकता ह,,,,ै य0द प(cid:5)न ऐसी वांछा रखता ह।ै तदनुसार,,,, हमारे 12 नवबं र, 2018 के पG के (cid:22)ारा केओपीटी स े अनुरोध 0कया गया था। 0क य0द यह चाहग@ े तो अपने (cid:23))त ाव क(cid:18) समी1ा कर सकत े ह।^ वीएमएल को भी हमारे 12 नवबं र, 2018 के पG के (cid:22)ारा केओपीटी को वांिछत द)त ावज़े भजे न े का अनुरोध 0कया गया। 7777....2222.... एक और (cid:23)यो\ ता नामत: व)े ट बंगाल लािजि)ट\स (cid:23)ाइवटे िलिमटेड (डk# य बू ीएल) ने 26 नवबं र,,,, 2018 के अपने ई-मेल के (cid:22)ारा बताया 0क उ(cid:8)ह (cid:28)ने पांसकुरा म@ िन>म?त क(cid:18) जान ेवाली पAरयोजना के औिचWय के साथ एक (cid:23))त ाव (cid:23)) ततु 0कया ह।ै तथािप,,,, डk# य बू ीएल ने (cid:23))त ाव क(cid:18) (cid:23)ित (cid:23)ािधकरण को नह[ दी ह।ै केओपीटी क(cid:18) सचू ना के िलए 28 नवबं र, 2018 के अपने पG के साथ डk# य बू ीएल के 26 नवबं र, 2018 के ई-मेल क(cid:18) (cid:23)ित भेजी गई ह।ै8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] 7777....3333.... 28 नंबवर 2018, 31 0दसबं र, 2018 और 28 जनवरी 2019 के अनु)म ारक(cid:28) के पVच ात ् केओपीटी ने 13 माच? 2019 के अपने पG के (cid:22)ारा उ(cid:5)र भजे ा। केओपीटी का उ(cid:5)र इस (cid:23)कार ह:ै (i) 1.11.2018 को आयोिजत संयु\त सुनवाई के दौरान,,,, यह िनण?य िलया गया था 0क एक (cid:23)यो\ ता नामत: वीर(cid:23)भु माकouटंग िलिमटेड (वीएमएल) (cid:22)ारा भेजे जाने वाले द)त ावेज़(cid:28) के आधार पर केओपीटी पांसकुरा ि)थत भूिम के 0कराय(cid:28) क(cid:18) समी1ा करेगा।इस सबं ंध म@ वीएमएल को आवV यक द) तावज़े भजे ने का अनुरोध 0कया गया। तथािप,,,, (cid:23)Wय ायन के बावजूदभी केओपीटी को और कोई द) तावेज़ (cid:23)ा3 त नह[ आ ह।ै (ii) जहां तक डk# यबू ीएल का संबंध ह,,,,ै यह बताया जाता ह ै 0क,,,, डk# य ूबीएल ने एक िविशN ट पAरयोजना क(cid:18) bय वहाय?ता के आधार पर,,,, जो पAरयोजना से पAरयोजना िभ(cid:8)न हो सकती ह,,,,ै 99 वष? के पYे के िलए मािलकाना मोड पर 0कराय े क(cid:18) कम दर का (cid:23))त ाव 0कया ह।ै इस (cid:23)कार,,,, डk # यबू ीएल (cid:22)ारा 0दया गया औिचWय भ-ू नीित 0दशािनदoश(cid:28) म@ 0दये गए मू#य ांकन (cid:23)ितमान(cid:28) के अनु_प नह[ ह।^ अत: उनके तक? )व ीकार नह[ 0कये जा सकते। 8. इस मामले म@ परामश? संबंधी कार?वाई इस (cid:23)ािधकरण के काया?लयी Aरकॉड? म@ उपलkध ह।ै संबंिधत प1(cid:28) (cid:22)ारा 0दए गए मत(cid:28) का सार उनको पृथक _प स े (cid:23)ेिषत 0कया जाएगा। ये िववरण हमारी वबे साइट http://tariffauthority.gov.in पर उपलkध कराए जाएगं े। 9. मामले के संसाधन के दौरान एकG क(cid:18) गई सूचना क(cid:18) सम]ता के आधार पर िनhन िलिखत सूचना उभर कर सामन े आती ह:ै (i) (cid:23)ािधकरण न े 29 माच,,?,, 2017 के अपने आदशे संC या टीएएमपी/62/2016-केओपीटी (cid:22)ारा कोलकाता और हि#दया ि)थित भूिम और भवन(cid:28) क(cid:18) दरसूची का अनुमोदन 0कया था। दर सचू ी पूवा?पे1ी (cid:23)भार 7 अ(cid:23)ैल 2016 स े 5555 वष ? के िलए (cid:23)भावी ई थी यानी 6666 अ(cid:23)ैल,,,, 2021 तक । हि#दया गोदी पAरसर ि)थत केओपीटी के भूिम और भवन(cid:28) क(cid:18) अनुमो0दत 0कराया अनुसूची म @ पांसकुरा के िलए 0कराया भी शािमल ह।ै (ii) वष? 2017 म@ पांसकुरा के िलए मािसक 0कराया िनधा?Aरत करते समय, केओपीटी (cid:22)ारा पांसकुरा ि)थत भूिम का बाजार मू#य के बाजार मू# य 2414/- L. (cid:23)ित वग? मीटर सुिवचार म@ 0कया गया था, जो उस समय मू# यांकक (cid:22)ारा भूिम के बाजार मू#य पर आधाAरत था। भूिम के बाजार मू# य के 6% पर पYा 0कराया पर सुिवचार करते ए, केओपीटी (cid:22)ारा पांसकुरा 1ेG के िलए 1206/- L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह िनधा?Aरत 0कया गया था। यह बताया गया था 0क उ\त 0कराया 2% (cid:23)ित वष? के वा>ष?क सूचकांकन के अधीन होगा और इस (cid:23)कार 06 अ(cid:23)ैल 2018 को पासं कुरा का सवं >ध?त 0कराया 1254.72 L. (cid:23)ित 100 वग ?मीटर (cid:23)ित माह सूिचत 0कया गया ह।ै¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 9 (iii) एक काननू ी मामले को दखे ते ए, पांसकुरा ि)थत केओपीटी भूिम माननीय िजला (cid:8) यायालय, तामलुक क(cid:18) अिभर1ा म@ काफ(cid:18) लबं े समय स े थी और इस केओपीटी को िसतबं र, 2017 म@ ह) तांतAरत 0कया गया। पांसकुरा 1ेG अWय िधक अितUमण (cid:23)धान 1ेG ह।ै पांसकुरा 1ेG एचडी स े लगभग 70 0क.मी. दरू ह।ै इसिलए केओपीटी के िलए इस 1ेG क(cid:18) िनयिमत _प से िनगरानी करना काफ(cid:18) कAठन होता ह।ै जब केओपीटी ने दीघ?कालीन आधार पर पांसकुरा क(cid:18) 32.5 एकड़ भूिम को आबAं टत करने का (cid:23)यास 0कया तो यह िनNफ ल रहा \य (cid:28)0क कोई बोली (cid:23)ा3त नह[ ई। इस ि)थित को दखे ते ए, केओपीटी ने वष? 2017 म@ िनधा?Aरत पासं कुरा 1ेG के 0कराय(cid:28) को घटाये जाने क(cid:18) ज_रत को महसूस 0कया। (iv) पांसकुरा 1ेG के पYा 0कराय(cid:28) क(cid:18) समी1ा के उSVे य स,े केओपीटी ने एक मू#य ांकक क(cid:18) िनयुि(cid:27) क(cid:18) िजसने पांसकुरा ि)थत भूिम का 0फर से मू#य ांकन 0कया और पांसकुरा क(cid:18) भूिम का संशोिधत 0कराया िनकाला। (v) केओपीटी न े प(cid:5)न के उपाmय 1 क(cid:18) अmय 1ता म @ एक भ-ू आबंटन सिमित का गठन 0कया। इस सिमित के अ(cid:8) य सद)य िव(cid:5), यातायात, और एमएंडएस िवभाग(cid:28) के अmय 1 तथा संपदा िवभाग स े एक (cid:23)ितिनिध थे। (vi) जैसा एलएसी क(cid:18) Aरपोट? से दखे ा जा सकता ह,ै एलएसी ने यह संxान िलया 0क वष? 2017 म @ िनयत पांसकुरा 1ेG का 1206/- L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर 0कराया भी उस समय एक मू# यांकक ने ही िनकाला था जो तब बाजार मू#य आधाAरत था जो उसने पांसकुरा रेलवे )ट ेशन के िनकट िवकिसत जोन(cid:28) और नोड(cid:28) के भीतर ि)थित िविभ(cid:8)न तुलनाWम क 1ेG(cid:28) को सिु वचार म@ लके र िनकाला था। तथािप, पांसकुरा ि)थत िवषयक भूिम पांसकुरा रेलवे )ट ेशन स े दरू ह ै और पया?3 त माग? अथव प चं क(cid:18) भी कमी ह,ै और कम िवकिसत जान े म@ ि)थत ह।ै इसके अितAर\त , एलएसी न े अपनी Aरपोट? म@ बताया ह ै 0क भावी बोली लगाने वाल(cid:28) से (cid:23)ित0Uया का असफल होना पांसकुरा 1ेG का 0कराया बाजार के साथ मेल नह[ खा रहा ह ैऔर अिधक भी ह ैतथा अितUमण का मुSा भी ह ैजो पांसकुरा ि)थत भूिम का िवपणनता को कम करने के िलए िजhम दे ार ह।ै (vii) (क) संशोिधत भूिम नीित 0दशािनदoश 2014 के खंड 13 (क) म@ िनधा?Aरत पांच कारक(cid:28) के आधार पर भूिम के बाजार मू#य के िनधा?रण के िलए काय?(cid:23)णाली िनधा?Aरत क(cid:18) जाती ह।ै 2014 के संशोिधत भूिम नीित 0दशािनदशo म@ उ#ल िे खत खंड के अनुसार भूिम आबंटन सिमित (एलएसी) सामा(cid:8)य त: उसम@ व>णत? कारक(cid:28) को सवा?िधक महWव दते ी ह,ै जो इस (cid:23)कार ह-ै (1) य0द उस 1ेG म@ सामान वगdकरण/गितिविधय(cid:28) के िलए राrय सरकार (cid:22)ारा पहले से अनुमािनत भूिम मू#य उपलkध हो, (2) प(cid:5)न (cid:8)य ास बोड ? (cid:22)ारा अनुमो0दत उिचत वा>ष?क वृिt दर के साथ, प(cid:5)न के आस-पास के 1ेG(cid:28) म@ अंितम तीन वषy म@ पंजीकृत क(cid:18) गई वा) तिवक (cid:23)ासंिगक सzदो क(cid:18) उ;च तम दर, (3) प(cid:5)न (cid:8)य ास बोड ? (cid:22)ारा अनुमो0दत वा>ष?क वृिt दर के आधार पर अ‘तन 0कए गए इसी तरह के सzद े के िलए प(cid:5)न भूिम क(cid:18) सबसे r यादा ) वीकृत िनिवदा और नीलामी क(cid:18) दर, (4) उSेVय (cid:28) क(cid:18) पू>त? के िलए पोट? (cid:22)ारा10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] िनयु\त एक सh मत मू#य िनधा?रक के (cid:22)ारा (cid:23)चािलत दर (5) तथा प(cid:5)न (cid:22)ारा (cid:23)ांसिगक समझे जाने वाले अ(cid:8)य कारक। 2014 के संशोिधत भूिम नीित 0दशािनदoश वह अपे1ा करत े ह ^ 0क य0द एलएसी इन 0दए गए अिधकतम कारक(cid:28) का चयन नह[ करती ह ैतो इसके िलए उ(cid:8) ह @कारण(cid:28) को भी दज? करना होगा। (ख) इस संबंध म,@ एलएसी ने मू#य ांकक क(cid:18) Aरपोट? स े यह दखे ा ह ै 0क पिqमी बगं ाल सरकार के िव(cid:5) िवभाग के अतं गत? पंजीकरण और )ट ापं राज)व िनदशे ालय के अनुसार भूिम का बाजार मू# य 63 लाख L. (cid:23)ित एकड़ ह।ै िपछले 10 वषy म@ कोई सफल िनिवदा-सह-बोली नह[ लगी ह।ै िपछले तीन वषy म@ पंजीकृत वा)त िवक लेन-दने क(cid:18) उ;च तम दर 70 लाख L. (cid:23)ित एकड़ ह।ै मू#य ांकक ने बाजार मू#य िनकालने के िलए आस-पास म@ ए लेन-दने क(cid:18) िबU(cid:18) क(cid:18) अिधकतम दर पर सुिवचार 0कया और तWप Vच ात उसने मू#य 1ेG और तुलनाWम क 1ेG(cid:28) के बीच असगं ितय(cid:28) को दरू करने के िलए (cid:23)ीिमयम/िड)क ाऊंट कारक(cid:28) को लागू 0कया और तब पासं कुरा 1ेG का मौजूदा मू#य 70.35 लाख L. (cid:23)ित एकड़ िनकाला ह।ै तW पVच ात,् मू#य ांकक ने अपनी Aरपोट? म@ मू#य ांकक न े पांसकुरा 1ेG म@ िलए 90.35 लाख L. (cid:23)ित एकड़ बाजार मू#य क(cid:18) सं)त ृित क(cid:18), जो इस (cid:23)कार िनधा?Aरत भूिम के बाजार मू#य(cid:28) म@ से उ; चतम ह,ै जैसा ऊपर चचा? क(cid:18) गई ह।ै (ग) 0दशािनदशo के खंड 13 (ख) म@ िविन}दN? ट 0कया गया ह ै 0क वा>ष?क पYा 0कराये के _प म@ आरि1त क(cid:18)मत पैरा 13 (क) के अनुसार पांच कारक(cid:28) के आधारर िनधा?Aरत भिू म के अ‘तन बाजार मू#य के (cid:23)ितशत _प म@ िनधा?Aरत क(cid:18) जाएगी और 0क (cid:23)ितशत प(cid:5)न (cid:8) यास बोड? (cid:22)ारा िनधा?Aरत 0कए जाने वाल े स े 6 (cid:23)ितशत स े कम नह[ होनी चािहए। केडीएम तथा एचडीसी म@ भूिमय(cid:28) के िलए भूिम के िडराइव 0कए गए बाजार मू#य के आधार पर केडीएस तथा एचडीसी म@ भिू मय(cid:28)के िलए वा>षक? पYा 0कराये के अनुसार आरि1त क(cid:18)मत ऐसे िडराइव 0कए गए केडीएस तथा एचडीसी क(cid:18) भूिम के बाजार मू#य के 8 (cid:23)ितशत पर मू# यांकनकता ? (cid:22)ारा अनुशािसत 0कया गया ह।ै पांसकुरा म@ भूिम का बाजार मू# य 70.35 लाख L. (cid:23)ित एकड़ के उ;च तम मू#य के आधार पर, पांसकुरा 1ेG के िलए वा>ष?क पYा 0कराया के संदभ? म@ आरि1त मू#य पांसकुरा 1ेG म@ भूिम का इस (cid:23)कार िनधा?Aरत भूिम के बाजार मू# य के 6% पर स)ं त ुित करते ए 869.19 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह रखी ह।ै (घ) अ त: उ\ त ि)थित के आधार पर, एलएसी न े मू#य ांकक क(cid:18) मू#य ांकन Aरपोट? म@ अंत>व?N ट स)ं तुितय(cid:28) का ) वीकार 0कया। दसू रे शkद (cid:28) म,@ पांसकुरा 1ेG म@ भूिम का बाजार मू#य के साथ-साथ पांसकुश 1ेG म@ भूिम के वा>ष?क पYा 0कराये के संदभ? म@ आरि1त मू# य, मूलय् ांकक (cid:22)ारा जैसी िनकाला गया ह।ै , एलएसी ने अपनी Aरपोट? म@ सं)त तु 0कया ह।ै (viii) जैसा पहले चचा? क(cid:18) गई ह,ै एलएसी ने अपनी Aरपोट? म@ यह अवलो0कत 0कया ह ै 0क वष? 2017 म@ मू# यांकक (cid:22)ारा पांसकुरा 1ेG का बाजार मू#य पांसकुरा रेलवे )ट शे न के आस-पास क(cid:18) िवकिसत¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 11 जोन(cid:28) और नाड(cid:28) को सुिवचार म@ लेने के पVच ात् आकिलत 0कया गया था जब0क पासं कुरा ि)थत केओपीटी क(cid:18) िवषयक भूिम तक पांसकुश रेलव े )ट ेशन स े उपयु\त प चं माग? व सुलभता नह[ ह ै और कम िवकिसत जोन म @ ि)थत ह।ै भूिम का बाजार म#ू य िनधा?रण के िलए आस-पास म@ 1ेG म@ उपयु\ त (cid:23)ितदश? तथा तुलनाWम क सुिवधाl पर िवचार करना वांछनीय होता ह।ै 2017 म@ 0कय े गए मू# यांकन म,@ मू# यांकक ने इस पहलु को अनदखे ा कर 0दया (cid:23)तीत होता ह।ै यह भी एक त~ य ह ै 0क पांसकुरा म@ भूिम के दीघ?कालीन पYे के िलए कोई बोली लगाने वाला ही नह[ आता, िजसस े केओपीटी क(cid:18) भूिमय(cid:28) और भवन(cid:28) क(cid:18) मौज़ूदा 0कराया अनुसूची के रहते पांसकुरा भूिम के मू# याकं न क(cid:18) समी1ा 0कये जाने क(cid:18) ज_रत ह।ै उ\ त संशोिधत मू# यांकन का (cid:23)भाव यह ह ै 0क मई 2018 को पासं कुरा भूिम के 1254.72 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह के संव>ध?त 0कराये के (cid:23)ित 30 मई 2018 को संशोिधत 0कराया 869.19 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह िनकलता ह ै जो मई 2018 को िनधा?Aरत 0कराये से लगभग 31% कम ह।ै यह भी 869.19 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह का (cid:23))त ािवत 0कराया भी उस 0कराये से कम ह ै जो 2011 म@ 1042/- L. (cid:23)ित 100 वग ? मीटर (cid:23)ित माह िनधा?Aरत 0कया गया था। 0फर भी, प(cid:5)न (cid:22)ारा (cid:23))त तु दलील(cid:28) के आधार पर और यह 0क एलएसी ने म#ू य ांकक (cid:22)ारा यथािनधा?Aरत पांसकुरा 1ेG के िलए भूिम के संशोिधत बाज़ार मू#य (कारक(cid:28) के अनसु ार मू# यां0कत भूिम के बाजार मू# य म@ स े अिधकतम) क(cid:18) सं)त ुित क(cid:18) ह ै और चूं0क एलएसी क(cid:18) सं) तिु त को केओपीटी के (cid:8)य ासी ने अनमु ो0दत कर 0दया ह,ै यह (cid:23)ािधकरण पांसकुरा भिू म के िलए िनधा?Aरत कम 0कराये के 869.19 L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह के प(cid:5)न के (cid:23))त ाव को अनुमो0दत करन े को (cid:23)वृ(cid:5) ह।ै (ix) य‘िप (cid:23)यो\ ताl नामत: वीर(cid:23)भु माकouटंग िलिमटेड (वीएमएल) और वे)ट बगं ाल लॉिजि)ट\ स (cid:23)ाइवेट’’ (डk # यबू ीएल) ने प(cid:5)न (cid:22)ारा (cid:23))त ािवत 0कराय(cid:28) क(cid:18) समी1ा का अनुरोध 0कया ह ै और उनके (cid:22)ारा यथा(cid:23)) तािवत 0कराय(cid:28) के समथ?न म@ गणना (cid:23))त तु करना भी )व ीकार कर िलया था, केओपीटी सूिचत 0कया ह ै 0क उ(cid:8) ह @ वीएमएल स े ऐसी कोई संसूचना काफ(cid:18) समय बीत जाने पर भी (cid:23)ा3 त नह[ ई ह।ै डk # यूबीएल का 0कराये क(cid:18) कम दर का (cid:23))त ाव मािलकाना आधार पर 99 वष? के पYे का था िजसक(cid:18) केओपीटी ने स)ं त ुित नह[ क(cid:18) ह।ै (x) भूिम का मू# याकं न 30 मई 2018 को ह।ै केओपीटी का (cid:23))त ाव दर का 1254.72 L. (cid:23)ित 100 वग ? मीटर (cid:23)ित माह से घटा कर 869.19 L. (cid:23)ित 100 वग ? मीटर (cid:23)ित माह करने का ह।ै 1254.72 L. क(cid:18) दर मई 2018 क(cid:18) सवं >ध?त दर ह।ै ऐसा ह ै तो, पांसकुरा 1ेG का संशोिधत 0कराया 30 मई 2018 से (cid:23)भावी समझा जायेगा और इसक(cid:18) वैधता हि#दया और कोलकाता ि)थत केओपीटी क(cid:18) भूिमय(cid:28) और भवन(cid:28) क(cid:18) मौजदू ा 0कराया अनुसचू ी के साथ सह-समा3य होगी यानी 6 अ(cid:23)ैल 2021. 2% क(cid:18) वा>ष?क वृिt 869.19 L. क(cid:18) लागू दर पर 30 मई 2018 से एक वष ? क(cid:18) समाि(cid:127) के पV चात् लाग ू 0कया जायेगा।12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] 10.1. पAरणाम म@, और ऊपर 0दये गए कारण(cid:28) तथा सामूिहक िवचार-िवमश ? के आधार पर, मौजूदा अनुल5न क– VII – क(cid:18) Uम संC या 12 हि#दया गोदी पAरसर (एचडीसी) क(cid:18) भूिम का 0कराया को िनhन िलिखत स े (cid:23)ित)थ ािपत 0कया जाए: (L. (cid:23)ित 100 वग? मीटर (cid:23)ित माह) FFFF....सससस..ंं..ंं भभभभििूूििूू मममम कककक2222 िििि!!!!थथथथिििितततत औऔऔऔरररर ििििववववववववररररणणणण ’’’’ककककररररााााययययाााा 12 पांसकुरा 869.19 10.2. वष? 2017 म@ अनुमो0दत 0कराया अनुसूची का भाग बने अ(cid:8)य िनबंधन और शत,(cid:128) पांसकुरा 1ेG क(cid:18) संशोिधत दर को भी शािसत करना जारी रख@गी। 10.3. पांसकुरा 1ेG का सशं ोिधत 0कराया 30 मई 2018 से (cid:23)भावी समझा जायेगा और इसक(cid:18) वधै ता हि#दया और कोलकाता ि)थत केओपीटी क(cid:18) भिू मय(cid:28) और भवन(cid:28) क(cid:18) मौजूदा 0कराया अनुसूची के साथ सह-समा3 य होगी यानी 6 अ(cid:23)ैल 2021. 0दया गया अनुमोदन उसके पश च् ात् )व त: bय पगत हो जायगे ा जब तक 0क उसका इस (cid:23)ािधकरण (cid:22)ारा िवशेष _प से िव) तार नह[ कर 0दया जाता। टी.एस. बालस9ु मिनयन, सद) य (िवWत ) [िव(cid:3)ापन-III/4/असा./87/19] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 8th May, 2019 No. TAMP/59/2018-KOPT.—In exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Kolkata Port Trust (KOPT) for review of rate of rent of KOPT’s land at Panskura, as in the Order appended hereto. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS Case No. TAMP/59/2018-KOPT Kolkata Port Trust --- Applicant QUORUM (i) Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii) Shri. Rajat Sachar, Member (Economic) ORDER (Passed on this 29th day of March 2019) This case relates to a proposal received from Kolkata Port Trust (KOPT) for review of rate of rent of KOPT’s land at Panskura. 2.1. This Authority vide its Order no. TAMP/62/2016-KOPT dated 29 March 2017 had approved Schedule of Rent (SOR) for Land and Buildings of KOPT at Kolkata and Haldia. This Order was notified in the Gazette of India on 31 May 2017 vide Gazette No. 224. The SOR came into effect retrospectively from 7 April 2016 and is valid for a period of 5 years i.e. upto 6 April 2021.¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 13 2.2. The Rent Schedule for the lands and buildings of KOPT at Haldia, interalia, prescribed rentals for land at Panskura at Haldia Dock Complex (HDC) at `.1206/- per 100 sq. mtrs. per month. The approved rental is subject to an annual indexation of 2% per annum. The escalated rent is reported to be at ` 1254.72 per 100 sq. mtrs. per month as on 6 April 2018. It will be `. 1279.81 per 100 sq. mtrs. per month as on 6 April 2019. 3.1. In this backdrop, the KOPT vide its letter no. Ad/E/T/Law/Panskura/2017/2550 dated 24 July 2018 has filed a proposal to reduce the rent of land at Panskura to ` 869.19 per 100 sq. mtrs. per month. The main points made by KOPT in its proposal dated 24 July 2018 are summarized below: (i) The KOPT land at Panskura was under the custodianship of Hon’ble District Court, Tamluk, in pursuance of a legal case for a long period of time. The Hon’ble Court had handed over the land to HDC after removing encroachment with the assistance of local police on 3.9.2017. (ii) Thereafter, the HDC had invited tender for leasing of 32.5 acres of land at Panskura twice in 2017. In both occasions, the reserve rate of upfront rent was fixed on the basis of the rate notified by TAMP. However, no bids were received by HDC. There was no participant in the pre-bid meeting also. Therefore, the land could not be allotted by HDC. (iii) Further, Panskura is highly encroachment prone and is located about 70 km away from HDC and it is difficult to carry out regular monitoring of the area. Private guards have been deployed to keep the area encroachment free. Therefore, there is a need for allotting this land on long term lease. (iv) The current rent of land at Panskura is `. 1254.72 per 100 sq. mtrs. per month which is higher than the land rent of `. 1123.63 per 100 sq. mtrs. per month of the industrial land of HDC at Haldia. Moreover, industrial zone of HDC is having good connectivity of rail, road and water than land located at Panskura. Therefore, it has been decided that the rate of rent for the land at Panskura fixed in the recent past with approval of TAMP after carrying out due valuation, needs to be reviewed. (v) HDC had also appointed Valuer i.e M/s Colliers International (India) Property Services Pvt Ltd who had carried out review of the current SOR of Panskura land, to carry out fresh valuation of Panskura land. The Valuer has submitted Valuation Report for the KOPT land at Panskura. [The Valuation Report submitted by Valuer is furnished by KOPT.] (vi) As per proceedings of the Land Allotment Committee Meeting held on 25 June 2018, (a) M/s. Colliers International (India) Property Services Pvt. Ltd., the Valuer engaged by HDC while reviewing the prevailing rate of rent notified by TAMP vide G. No. 224 dated 31st May 2017 for the subject 32.5 acres of land at Panskura has submitted following :- (i) They had derived the rate of rent of `.1206/- per 100 sq. mtrs. per month in respect of the subject land considering various comparables mostly located within developed zones of node near to Panskura Railway Station. However, the land lacks proper approach and accessibility from Panskura Railway Station and is located in substantially less developed zone. (ii) Further, HDC had conducted tender–cum–auction, twice in recent past for the said land parcel. However in both the cases, HDC have failed to get response from the potential buyers. The relevant reasons would be the rate of rent which appears to be not consistent with the market and seems to be higher side. Moreover, the land has encroachment issue which eventually reduces14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] the marketability further. In the above premise, they have carried out fresh valuation of the subject land. (iii) The location of the subject land has been assessed in detail and analysis of various aspects like location, approach road and accessibility, availability of public transport facility, surrounding development profile, current status & encroachment size etc., has been carried out. Though the subject land is located nearly 2 Km away from Panskura Railway Station, the surrounding area adjacent to it are sparsely developed with very inadequate accessibility and limited connectivity through public transport facilities. After reviewing these aspects, the Valuer has analyzed the market transaction evidences of similar profiled area and mostly from the mouzas wherein the subject land is located to determine the fair market value. (b) The Valuer has ascertained/ amended the value of the land, in compliance with Land Policy Guidelines 2014 as amended in 2015:- (i) No State Govt. Ready Reckoner is available in West Bengal. However, Directorate of Registration & Stamp Revenue under Finance Department of West Bengal has recently implemented online portal of market value of property for assessment of stamp duty and registration fees, which has been considered as Govt. guidelines value. (ii) Actual land transaction instances registered in Panskura Sub-registry Office (SRO) in the vicinity of the subject property in recent times have been collected. (iii) In absence of tender-cum-auction rate at Panskura the assessment of valuation on this parameter could not be done by the Valuer. (iv) Estimation of the market value of the land by the valuer through Direct Comparison Approach and adjustment factors. The detailed analysis in this regard are mentioned in the Valuation Report submitted by the Valuer. (c) The Valuer has assessed different value of the KOPT land at Panskura on the basis of different parameters mentioned in the Land Policy Guidelines, the details of which are given in the table below: Description Highest Land Land value as Land Land value Suggested of land Value as per per highest value as estimated by land value Directorate of rate of actual per Valuer (in (In INR / Registration transactions Highest INR/ acre) acre) and Stamp registered in Tender Revenue (in last three rate per INR /acre) years in the acre vicinity areas of the KOPT land at Panskura (in INR / acre) KOPT land 63,00,000/- 70,00,000/- No tender 70,35,000/- 70,35,000/- msg about rates are 32.50 acres available at Panskura¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 15 (d) As per Clause- 13(b) of the Land Policy Guidelines, the SOR is to be fixed on the basis of the highest value from amongst the different values to be assessed on the basis of the different parameters prescribed at Clause -13(a) of the Land Policy Guidelines. As such, the consultant had taken the highest of the different values i.e. `.70,35,000/- per acre as the land value for the purpose of assessing the SOR. (e) The valuer has taken 6% yield as per clause -13(b) to assess the SOR. The rate of rent has accordingly, been assessed to be `. 869.19/- per 100 sq. mtrs. Per month by the Valuer. (vii) The review of the current SOR of Panskura was placed before the Land Allotment Committee (LAC) of HDC. The LAC has - (a) Accepted the fresh Valuation Report submitted by M/s Colliers International (India) Property Services Pvt Ltd for the KOPT land at Panskura. (b) Approved the proposed revised rate of rent of `. 869.19 per 100 sq. mtr. Per month for KOPT land at Panskura. (c) Sought approval of TAMP, after approval by the Board of Trustees of the revised rate of `. 869.19 per 100 sq. mtr. Per month. (viii) The recommendation made by LAC was placed before the Board of Trustees on 28.06.2018. The Board of Trustees of KOPT vide Resolution no. R/76/HDC/ADMN/3/06/2018 has approved the proposal of revised rate of rent of land at Panskura based on the fresh valuation Report. 3.2. The recommendation made by LAC and Board Resolution approving the subject proposal are furnished by KOPT. 3.3. Accordingly, the KOPT has requested to approve the revision of the rate of rent for the KOPT land at Panskura to `. 869.19/- per 100 sq. mtr. per month from current rate of rent of `. 1254.72/- per 100 sq. mtr. per month and to notify the same appropriately. 3.4. The calculation for valuation of Panskura land and the rate of rental as seen from the documents attached with their proposal of KOPT are given below: Calculation for Valuation of Land Transaction /Listing Subject Property Comparable – 1 Comparable – 2 Comparable – 3 Status NA Transacted Transacted Transacted Location in Kolkata J.L No. 206, District-Purba District – Purba District – Purba Mouza- Mindapore. P.S. Mindnapore, P.S. Mindnapore, P.S. Kedarpur, J.L. Panskura, Panskura, Panskura, No. 208, Mouza- Mouza-Dakshin Mouza-Uttar Mouza- Ulter Chanchiara, Chanchiara. Kedarpur, Gram Chanchiara. J.L. Gram Panchyat: Gram Panchayat Panchayat No. 209, Mouza Pratappur-I, Pratrappur-I, Pratrappur-I, Dakshin Plot No. Plot No. Plot No. ` Chanchiara. P.S. 00319/0000. 00881/0000. 00509/0000. Panshkura. Khaitan No. Khaitan No. Khaitan No. District- Purba 00358/00 00465/01 00202/01 Medinipur Distance from subject NA 1.5 1.5 1.5 site (Km.)16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] Land Area (Decimal) 3250.00 5.00 1 1 Current Land Use Industrial Allied Residential (Bastu) Residential (Bastu) Residential (Bastu) Access Road Width 10 12 12 12 (ft) Front of the Property 0 10 10 10 (ft) Current Status Vacant Vacant Vacant Vacant Total Transacted/ NA 70000 66000 70000 Asking Price (INR per Decimal) Total Transacted/ NA 7000000 6600000 7000000 Asking Price (INR per Acre) Adjustment Listing Discount 0.00% 0.00% 0.00% Time 0.00% 1.00% 1.50% Size -2.00% -2.00% -2.00% Location & Acess -7.00% -7.00% -7.00% Railway Siding 30.00% 30.00% 30.00% Land Use -7.00% -7.00% -7.00% Ownership -15.00% -15.00% -15.00% Total Adjustment -1.00% 0.00% 0.50% Adjusted Unit Rates 69.300 66.000 70.350 (INR per Cottah) Calculation for Monthly Rent Estimated Land Value Estimated Land Value Considered Annual Monthly (in INR/Decimal) (in INR/100 Sq. mt) Annual Rent Rent Yield 70,350 173841 6% 10430 869 4. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy of the KOPT proposal dated 24 July 2018 was forwarded to the concerned users/ user organizations, lessees as well as some Chambers of Commerce vide our letter dated 24 August 2018 and subsequent letter dated 4 September 2018, (as per the list furnished by KOPT) seeking their comments. Only one user i.e. Veerprabhu Marketing Ltd (VML) has furnished its comments vide its letter dated 10 August 2018. The said comments was forwarded to KOPT as feedback information. The KOPT vide its email dated 9 October 2018 has responded. 5. At our request, the KOPT vide its email dated 11 October 2018 has stated that the validity period of the proposed revised rate of rent for KOPT land at Panskura may be kept co-terminus with the validity of the existing Schedule of Rent of KOPT’s land and building at Kolkata and Haldia i.e. 06.04.2021. 6. A joint hearing on the case in reference was held on 1 November 2018 at the KOPT premises. At the joint hearing, the KOPT made a Power Point presentation of the proposal. The KOPT and other users / user organisations have made their submissions at the joint hearing. 7.1. During the joint hearing, one of the users viz. Veerprabhu Marketing Ltd (VML) had agreed to furnish documents in support of the rental to be prescribed in respect of land at Panskura to Kolkata Port Trust (KOPT) and based on which the KOPT was to review the rental for the land at Panskura, if the port so desired. Accordingly, the KOPT was requested vide our letter dated 12 November 2018 to review its proposal, if it so desires. The VML was also requested vide our letter dated 12 November 2018 to furnish the requisite documents to KOPT. 7.2. Another user viz. West Bengal Logistics Private Ltd (WBL) vide its email dated 26 November 2018 has stated that they have submitted the proposal to KOPT alongwith the justification for the¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 17 project to be built in Pansukara. However, WBL has not submitted the copy of the proposal to this Authority. The copy of the WBL’s email dated 26 November 2018 was forwarded to KOPT vide our letter dated 28 November 2018 for KOPT’s information. 7.3. After reminders dated 28 November 2018, 31 December 2018 and 28 January 2019, the KOPT has responded vide its letter dated 13 March 2019. The response of KOPT is as follows: (i) During the joint hearing held on 1.11.2018, it was resolved that based on the documents to be furnished by one of the user organization i.e. Veerprbahu Marketing Ltd (VML), KOPT will review the rental of the land at Panskura. VML was requested to furnish the necessary documents to KOPT in this regard. However, despite persuasions, KOPT has not received any further documents from the VML. (ii) With regard to WBL, it is to state that WBL have proposed a lower rate of rent at Panuskura on ownership mode for 99 years lease on the basis of viability of a specific project which may vary from project to project. As such, the justification given by WBL does not conform to the parameter of valuation provided in the Land Policy Guidelines. As such, their contention may not be acceded to. 8. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received and arguments made by the concerned parties will be sent separately to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in 9. With reference to the totality of the information collected during the processing of this case, the following position emerges: (i) The existing Rent Schedule for the Land and Buildings of Kolkata Port Trust (KOPT) at Kolkata and Haldia was last approved by this Authority vide its Order no. TAMP/62/2016- KOPT dated 27 March 2017 for a period of five years. The Rent Schedule has come into effect from 07 April 2016 and is valid for a period of five years upto 06 April 2021. The approved Rent Schedule for the land and buildings of KOPT at Haldia includes rental for the Panskura area. (ii) While fixing the monthly rentals for the Panskura area in the year 2017, the market value of the land for the Panskura area was considered by the KOPT at ` 2414/- per sq.m., based on the market value of the land as assessed by the Valuer then. Considering lease rentals at 6% of the market value of the land, the rental for the Panskura area was determined by KOPT at ` 1206/- per 100 sq.m. per month. Given that the said rental is subject to an annual indexation of 2% per annum, the escalated rent of Panskura is reported at ` 1254.72 per 100 sq. mtrs. per month as on 6 April 2018. (iii) In view of a legal case, the KOPT land at Panskura was under the custodianship of Hon’ble District Court of Tamluk, for a long period of time and it is reported to have been handed over to KOPT in September 2017. The Panskura area is reported to be highly encroachment prone. The Panskura area is located about 70 km away from HDC, making it difficult for the KOPT to carry out regular monitoring of the area. When the KOPT made attempts to allot 32.5 acres of land at Panskura on a long term lease basis, the attempts are reported to have turned futile, as no bids were received. In view of this position, the KOPT has felt the need to review the rentals downward for the Panskura area fixed in the year 2017. (iv) In order to review the lease rental of Panskura area, the KOPT has engaged a Valuer to carry out a fresh valuation of land at Panskura and determine the revised rental for the land at Panskura.18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] (v) The KOPT is seen to have constituted a Land Allotment Committee (LAC) headed by the Deputy Chairman of the port and comprising of Heads of Departments of Finance, Traffic and M&S and a representative from the Estate department. (vi) As seen from the Report of the LAC, the LAC has noted that the rental of ` 1206/- per 100 sq.m for the Panskura area fixed in the year 2017 had been derived by the Valuer based on the market value of the land assessed then, considering various comparable areas mostly located within developed zones or node near to Panskura Railway station. However, the subject land of KOPT at Panskura lacks proper approach and accessibility from Panskura railway station and is located in a substantially less developed zone. Further, the LAC in its Report has attributed the failure to get response from the potential bidders, being that the rent for the Panskura area being not consistent with the market and being on a higher side and the encroachment issue reducing the marketability of the land at Panskura. (vii) (a) Para 13(a) of the amended Land policy guidelines prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. The amended Land Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (b) In this connection, the LAC has observed from the Valuer’s Report that as per the Directorate of Registration and Stamp Revenue under Finance Department of West Bengal, the market value of the land is ` 63 lakhs per acre. No successful tender-cum- auction has taken place during the past ten years. The highest rate of actual transactions registered in the past three years is reported at ` 70 lakhs per acre. The Valuer has considered the highest sale transaction rate in the vicinity for arriving at the market value and thereafter applied premium/ discount factors to remove inconsistencies between value areas and comparables to arrive at the current value of the land at Panskura area at ` 70.35 lakhs per acre. Thereafter, the Valuer in his report has recommended the market value of land at Panskura area at ` 70.35 lakhs per acre, being the highest amongst the market value of the land so determined, as discussed above. (c) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Based on the highest market value of land for the land at Panskura area at ` 70.35 lakhs per acre, the¹Hkkx IIIµ[k.M 4º Hkkjr dk jkti=k % vlk/kj.k 19 Reserve Price in terms of the Annual Lease Rent for the Panskura area has been recommended by the Valuer at 6% of the market value of land so assessed for land at Panskura area at ` 869.19 per 100 sq.m. per month. (d) Thus, based on the above position, the LAC has accepted the recommendations contained in the Valuation Report of the Valuer. In other words, the market value of land at Panskura area as well as the Reserve Price in terms of the Annual Lease Rent for the land at Panskura area, as arrived at by the Valuer has been recommended by the LAC in its Report. (viii) As brought out earlier, the LAC in its Report has observed that the market value of the land at Panskura area had been assessed by the Valuer in the year 2017 considering various areas mostly located within developed zones or node near to Panskura Railway station, whereas, the subject land of KOPT at Panskura lacked proper approach and accessibility from Panskura railway station and was located in a substantially less developed zone. To determine the market value of a land, it may be desirable to consider appropriate samples of land areas in the vicinity having comparable facilities. In the valuation undertaken in 2017, this aspect appears to have been overlooked by the Valuer. Also, the fact that no bidders participated in the bidding process for long term lease of land at Panskura, is seen to have triggered the need to review the valuation of the market value of the Panskura land, during the currency of the existing Rent Schedule for the lands and buildings of KOPT. The impact of the said revised valuation is that, as against the escalated rental for the Panskura land as of May 2018 at `. 1254.72 per 100 sq.m per month, the revised rental has been worked out to ` 869.19 per 100 sq.m per month as of 30 May 2018 which is seen to be about 31% lower than the rental prescribed as of May 2018. Also, the proposed rentals of ` 869.19 per 100 sq.m per month is also seen to be lower than the rentals that had been fixed in the year 2011 at ` 1042/- per 100 sq.m per month. Nevertheless, based on the reasoning furnished by the Port and given that the LAC has recommended to consider the revised market value of land for the Panskura area as assessed by the Valuer (being the highest amongst the market value of land assessed as per other factors), and since the recommendation of the LAC has been approved by the Board of Trustees of KOPT, this Authority is inclined to approve the proposal of the port to prescribe lower rental for the Panskura land at ` 869.19 per 100 sq.m. per month. (ix) Though the users viz., Veerprabhu Marketing Ltd (VML) and West Bengal Logistics Private Ltd (WBL) had made a request to review the rentals proposed by the port and had also agreed to furnish workings in support of the rentals so proposed by them, the KOPT has reported to have not received any such communication from the VML even after lapse of considerable time. The proposal of WBL at lower rate of rent for 99 years lease on ownership mode is not recommended by KOPT. (x) The valuation of land is as on 30 May 2018. The proposal of the KOPT is for revision of rate from `. 1254.72 per 100 sq. mtr. Per month to `. 869.19 per 100 sq. mtr. Per month. The rate of `. 1254.72 is the escalated rate as of May 2018. That being so, the revised rental for the20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] Panskura area shall be deemed to have come into effect from 30 May 2018 and its validity shall remain co-terminus with the validity of the existing Rent Schedule for the lands and buildings of KOPT at Haldia and Kolkata i.e. upto 6 April 2021. The annual escalation of 2% will be made applicable on the rate of `. 869.19 after completion of one year from 30 May 2018. 10.1. In the result, and for the reasons given above, and based on collective application of mind, the existing Sl. No. 12 of Annex – VII – Rentals for the land at Haldia Dock Complex (HDC) should be replaced with the following: “ (` per 100 Sq. mtrs per month) Sl. No. Situation and Description of Land Rentals 12 Panskura 869.19 “ 10.2. The other terms and conditions forming part of the Rent Schedule approved in the year 2017 shall continue to govern the revised rate for the Panskura area also. 10.3. The revised rental for the Panskura area shall be deemed to have come into effect from 30 May 2018 and its validity shall remain co-terminus with the validity of the existing Rent Schedule for the lands and buildings of KOPT at Haldia and Kolkata i.e. upto 6 April 2021. The approval accorded will automatically lapse thereafter unless specifically extended by this Authority. T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./87/19] Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.