In exercise of the powers conferred under Section 49 of the Major Port Trusts Act

रजजस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 xxxGIDHxxx सी.जी.-एम.एxचxx.G-अID.E-x1x3x0 42021-226539 CG-MH-E-13042021-226539 ऄसाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 165] नइ ददल्ली, सोमवार, ऄप्रैल 12, 2021/चत्रै 22, 1943 No. 165] NEW DELHI, MONDAY, APRIL 12, 2021/CHAITRA 22, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण ऄजधसचू ना मुंबइ, 23 माचच, 2021 स.ं टीएएमपी/26/2020-एमबीपीटी.—महापत्तन न्यास अधधधनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 के तहत प्रदत्त शक्तिय ोंका प्रय ग करते हुए महापत्तन प्रशुल्क प्राधधकरण, मुोंबई के धिधिन्न स्थान ोंपर ई-टेंडर-कम-नीलामी धिधध द्वारा आिोंधटत धकए जाने िाले 9 खाली िूखोंड ोंके सोंबोंध में लीज धकराया अनुसूची के अनुम दन के धलए मुोंबई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) से प्राप्त प्रस्ताि का इसके साथ सोंलग्न आदेशानुसार धनपटान करता है । महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला स.ं टीएएमपी/26/2020-एमबीपीटी मबुं इ पत्तन न्यास - - - अवेदक कोरम (i). टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य(जवत्त) (ii). श्री सुनील कुमार ससह, सदस्ट्य (अर्थथक ) अदिे (माच,च 2021 के 16व ेंददन पाररत) यह मामला मुंबइ पत्तन न्यास (एमबीपीटी) में जवजभन्न स्ट्थानों पर इ-टेंडर-सह-नीलामी जवजध द्वारा मुंबइ में अवंरटत दकए जाने वाले 9 खाली भूखंडों के जलए लीज दकराया ऄनुसूची की मंजूरी के जलए मुंबइ पत्तन न्यास (एमबीपीटी) द्वारा दायर एक प्रस्ट्ताव से संबंजधत ह।ै 2.1. एमबीपीटी द्वारा ईनके ददनांक 22 जुलाइ 2020 के प्रस्ट्ताव में ईल्लेजखत सबदओंु का सारांि आस प्रकार ह ै: 2179 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] (i) पृष्ठभजू म (क) एमबीपीटी के पास मुंबइ िहर में लगभग 882 हक्े टेयर भूजम है। ये भूजम क,ख, ग, ड, छ-ईत्तरी, ङ, च ईत्तरी और च दजिणी के ऄजधकार िेत्र में अती ह।ै ईक्त भूजम कोलाबा से वडाला, माजहम, वली, गोवंडी अदद तक फैली हुइ ह ैऔर यह सम्पदा प्रबंधन की दषृ ् रट से 15 प्रिासजनक आकाआयों में जवभाजजत ह।ै आसके ऄजतररक्त, रटटवाला में लगभग 28.09 हक्े टेयर भूजम एमबीपीटी की ह।ै भ-ू संपदाएं मुख्यत: 2 श्रेजणयों ऄथाचत (i) दकराए पर ददए जाने वाली भूजम और (ii) दकराए पर न ददए जाने वाली भूजम में जवभाजजत ह।ै दकराए पर न ददए जाने वाली भूजम में मुंबइ पत्तन न्यास , पत्तन न्यास क्वाटचर, पत्तन न्यास ऄस्ट्पताल अदद के कायाचलयों के कब्ज ेवाले िेत्र िाजमल हैं। दकराए पर दी जाने वाली भूजम की श्रेणी में लंबी ऄवजध के पट्टे, 15 माजसक पट्टे, माजसक दकराए और लाआसेंस वाले, जैसे िेत्र िाजमल हैं। (ख) पोत पररवहन मंत्रालय (एमओएस) द्वारा 2010 में जारी दकए गए मेजर पोर्टसच के जलए भू-नीजत ददिाजनदिे ों को कैजबनेट की मंजूरी नहीं जमली है और आन ददिाजनदिे ों को लाग ूनहीं दकया जा सका। जवत्त मंत्रालय ने सरकार के कब्ज ेऔर जनयंत्रण में भूजम की जबक्री/पट्टे/लाआसेंस के संबंध में ददनांक 25.06.2010 और 02.11.2010 के माध्यम से सरकार द्वारा जनयंजत्रत संस्ट्थाओं को यह सुजनजित करने के जलए जनदजे ित दकया गया है दक सरकारी पररसंपजत्तयों के दकसी भी रूप में जबक्री/ऄनुदान/ऄसाआनमेंट/अवंटन या जनपटान के जलए जवत्त मंत्रालय की तुरत स्ट्वीकृजत प्राप्त की जाए। ईपरोक्त जवषय को ददनांक 21-03-2011 के ऄधच िासकीय पत्र के माध्यम से जजसमें जविेष रूप से सरकार की या सरकार से संबद्ध या सरकारी वैधाजनक प्राजधकरणों द्वारा जनयंजत्रत भूजम के पट्टे या जबक्री के प्रत्येक मामले में कैजबनेट की जवजिष्ट स्ट्वीकृजत की अवश्यकता का हवाला ददया गया ह,ै कैजबनेट के संज्ञान में लाया गया ह ै। (ii) पोत पररवहन मत्रं ालय/भारत सरकार द्वारा जारी नीजतगत ददिाजनदिे : (क) मंत्रालय ने मेजर पोर्टसच द्वारा भूजम प्रबंधन के जलए कैजबनेट की मंजूरी से भू-नीजत ददिाजनदिे 2014 (पीजीएलएम) जारी दकए, जो कांडला, मुंबइ और कोलकाता बंदरगाहों के नगरीय िेत्रों से संबजं धत भूजम को छोड़कर सभी बंदरगाहों के जलए लागू थ े जजसके जलए यह कहा गया था दक ऄलग नीजत तैयार की जाएगी। संिोजधत नीजत ददिाजनदिे 2015 में जारी दकए गए थ,े जो एमबीपीटी के नगरीय िेत्रों पर लाग ू नहीं थे। (ख) मंत्रालय ने पीजीएलएम 2014/15 के जवजभन्न मुद्दों पर 14.05.2018 के पररपत्र (भूजम प्रबंधन) नंबर 1 और 09.03.2019 के स्ट्पष्टीकरण नंबर 2 और ददनांक 29.04.2019 के स्ट्पष्टीकरण पत्र को स्ट्पष्टीकरण पररपत्र जारी दकया, जजसमें पीजीएलएम 2015 की प्रयोज्यता को मुंबइ, कोलकाता और कांडला पत्नों के नगरीय िेत्रों के गैर-घरेलू ऄजधग्रहण/व्यावसाजयक दायरे को बढाया गया ह।ै (ग) भारत सरकार ने नीजत ददिाजनदिे और भूजम प्रबंधन पर 2015 (पीजीएलएम 2015) पर 2019- 20 के स्ट्पष्टीकरण नंबर 1 और 2019 के स्ट्पष्टीकरण नंबर 4 के तहत बोडच को जनदिे ददया है दक पीजीएलएम 2015 के संदभ चमें 30 वषों के जलए जनजवदा सह नीलामी पद्धजत से पत्तन की भूजम को लाआसेंस/पट्टे पर दते े समय आष्टतम मूल्य प्राजप्त सुजनजित की जाए। (घ) तदनुसार, बोडच ने 2020 के टीअर 260 के तहत पीजीएलएम 2015 और स्ट्पष्टीकरण के संदभच में 12 खाली भूखंडों को 30 वषों के जलए पट्टे पर दने े के संबंध में ऑनलाआन जनजवदाएं अमंजत्रत करके सावचजजनक प्रस्ट्तावों को अमंजत्रत करने की मंजूरी दी जजसमें से प्रथम चरण में 09 खाली भूखंड जलए जा रहे हैं। (ङ) सावचजजनक/जनजी/सरकारी/सावजच जनक िेत्र के ईपक्रमों को भूजम के पट्टों के जलए इ-जनजवदा-सह-इ- नीलामी पद्धजत की प्रदक्रया के माध्यम से अवंटन के जलए कुल 09 खाली भूखंडों को जचजननत दकया गया ह।ै ये प्लॉट पांच रेडी रेकनर जोन में अत ेह।ैं (iii) मल्ू याकं न ररपोटच (क) पीजीएलएम 2015 के पैरा 13 में ईल्लेख दकया गया ह ैदक (क) “भूजम अवंटन सजमजत, अम तौर पर पत्तन भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य को जनधाचररत करने के जलए नीच ेवर्थणत कारकों में स ेसबस ेईच च् तम पर जवचार कर सकती है। यदद भूजम अवंटन सजमजत ईच्चतम कारक का चयन नहीं कर रही ह,ै तो ईसके कारणों को जलजखत रूप म ेंदज चदकया जाना चाजहए। (i) समान वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए यदद भूजम मूल्यों का राज्य सरकार के िेत्र म ेंरेडी रेकनर ईपलब्ध ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 3 (ii) पत्तन के असपास के िेत्र म ेंजपछले तीन वषों म ेंपंजीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की ईच्चतम दर (पत्तन के असपास का िेत्र संबंजधत पत्तन न्यास बोडों द्वारा तय दकया जाएगा), पत्तन न्यास बोड चद्वारा ऄनुमोददत ईजचत वार्थषक वृजद्ध दर के साथ। (iii) पत्तन न्यास बोड चद्वारा ऄनुमोददत ऄद्यतन वार्थषक वृजद्ध दर के अधार पर समान लेनदने के जलए पत्तन भूजम की ईच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर। (iv) पत्तन द्वारा आस प्रयोजन के जलए जनयुक्त एक ऄनमु ोददत मूल्य-जनधाचरणकताच द्वारा अकजलत दर । (v) पत्तन द्वारा जचजन्हत कोइ भी ऄन्य प्रासंजगक कारक । (ख) भूजम अवंटन सजमजत, दकसी भी भूजम के जलए नवीनतम बाजार मूल्य की जसफाररि करत ेसमय सामान्य रूप स ेउपर पैरा 13 (क) म ेंईजल्लजखत कारकों को ध्यान म ेंरखेगी। वार्थषक लीज दकराया के संदभ चम ेंअरजित मूल्य पैरा 13 (क) और 13 (ग) के ऄनुसार नवीनतम एसओअर जनधाचररत दकया जाएगा और पत्तन न्यास द्वारा ऄनुिंजसत नवीनतम बाजार मूल्य के 6% स ेकम नहीं होगा। (ग) पत ् तन भूजम के ऄद्यतन दरमान जनधाचररत करन ेके जलए पैरा 13(क) म ेंदी गइ रुपरेखा के ऄनुसार प्रस ् ताव प्राजधकरण को प्रस ् ताव प्रस ् तुत करेगा । प्राजधकरण प्रस ् ताव प्राप ् त होन ेपि ् चात सभी जहतधारकों स ेपरामिच प्रदक्रया पूरी करके 45 ददन के ऄंदर भूजम के जलए ऄद्यतन दरमानों को ऄजधसूजचत करेगा । पत ् तन न ् यास बोड चवार्थषक वृजद्धकारक दर तय करेगा जो 2 प्रजतित स े कम नहीं होगी। दरमानए प्रत ् येक पांच वषच म ेंएक बार पुन: जनधाचररत दकए जाएंग े। (ख) ईपरोक्त ददिाजनदिे ों (पीजीएलएम 2015 के पैरा 13) और ईपयुचक्त स्ट्पष्टीकरणों के ऄनुसार, भूखंडों के मूल्यांकन के जलए पंजीकृत मूल्यांकनकताचओं को सूचीबद्ध दकया गया था। ऄनुभवजन्य मूल्यांकनकताचओं न े ऄपनी भूजम मूल्यांकन ररपोटें प्रस्ट्ततु कीं। ये मूल्यांकन ररपोटें भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी) के ऄध्यि के समि रखी गइ थीं। एमबीपीटी भूखंडों के जलए ईजचत बाजार मूल्य (एफएमवी) और दरमानों (एसओअर) की जसफाररि करने के जलए ईपाध्यि, ऄध य् ि के तौर पर और संपदा प्रबंधक, जवत्तीय सलाहकार और मुख्य लेखा ऄजधकारी, मुख्य ऄजभयंता और रैदफक प्रबंधक सदस्ट्यों के रूप में, गरित सजमजत के सदस्ट्य हैं। (iv). 2020 के टीअर 261 और 301 के तहत, बोडच द्वारा ऄनमु ोददत एलएसी की जसफाररिें: भूजम अबंटन सजमजत द्वारा मल्ू यांकन ररपोटों के ऄवलोकन के बाद, खाली प्लॉटों के प्रत्येक मामले पर जवचार-जवमि च दकया गया और जनम्नानुसार संस्ट्तुत दकया गया ह:ै (क) एलएसी ने मूल्यांकन ररपोटच के अधार पर भूजम के एफएमवी को मंजूरी दे दी है; और, आन 09 खाली भूखंडों के संबंध में बाजार मूल्यों की वतचमान एफएसअइ के ऄनुसार गणना की गइ है और प्रत्येक भूखंड के संबंध में भूजम का ईपयोग वतचमान डीसी जवजनयमों के तहत और सलाहकार (योजना) द्वारा दी गइ ऄनुमेय गजतजवजधयों के जलए दकया गया है। (ख) प्रत्येक प्लॉट के एफएमवी पर पर 6 प्रजतित प्रत्यागम(ररटनच) एफएसअइ के जलए (01.08 2020 तक) प्रजत वग चमीटर दर (रु. में) =1.00 पररकजलत की गइ ह ै। ये दरें प्रत्येक ऄक्टूबर में 4% बढायी जाएंगी। (ग) एमबीपीटी एसपीए / योजना प्राजधकरण के नए डीसी जवजनयमों द्वारा दकसी भी भूखंड के जलए लागू होन े की ऄनुमजत के मामले में दर ऄनुपात में वृजद्ध की जाएगी। (घ) 30 वषों के जलए ऄपफ्रंट प्रीजमयम की गणना, जनजवदा अमंजत्रत करते समय प्रचजलत जी-सेक दर के ऄनुसार की जाएगी। अरजित मूल्य बोली के अधार पर 30 वषों के पट्टे के जलए 09 खाली भूखंडों के संबंध में इ- नीलामी / इ-जनजवदा के माध्यम से सावचजजनक प्रस्ट्ताव को अमंजत्रत करने के जलए एलएसी, भूखंड के एसओएम और एसओअर की ईपरोक्त जसफाररिें मुंबइ पत्तन के न्यासी बोडच द्वारा टीअर नंबर -261 ददनांक 14.01.2020 और 301 ददनांक 25.02.2020 के तहत ऄनुमोददत की गइ थीं। जजसमें से, डीपी 1991 (14.01.2020 के टीअर 261 के पैरा 3) के ऄनुसार एक भूखंड ऄथाचत अरअर 1925 स्ट्कूल के जलए अरजित ह।ै आसजलए, प्रथम चरण में ईस पर जवचार नहीं दकया गया है। (v) प्रस्ट्ताव 09 खाली भूखंडों के संबंध में एलएसी द्वारा पैरा 4 के ऄनुसार ऄनुिंजसत और बोडच के द्वारा 14.01.2020 के टीअर 261 और 25.2.2020 के टीअर 301 द्वारा ऄनुमोददत दरमानों की ऄनुसूची के जलए टीएएमपी की मजं ूरी के जलए ऄनुरोध दकया गया है । टीअर 260 एव ं261 ददनांक 14.01.2020 और 301 ददनांक 25.02.2020 की प्रजतयों के साथ दरमानों की ऄनुसूची सजहत प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत दकया गया है। ये दरें एमबीपीटी में दकराए पर गैर घरेलु पट्टे पर4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] स्ट्वत: ऄजधगृहीत पररसरों के जलए लाग ूहोंगी । ये दरें एमबीपीटी में ‘गैर-गृही व्यवसाय’ हते ु पट्टे धारक द्वारा स्ट्व-कब्ज े वाले पररसर पर लागू होंगी (vi) औजचत्य (i) प्रस्ट्ताव भूजम प्रबंधन 2015 के जलए भू-नीजत ददिाजनदिे के संदभच में तैयार दकया गया ह।ै (ii) एमपीटी एक्ट, 1963 की धारा 49 और पीजीएलएम -2015 के पैरा 13 (ग) के तहत, स्ट्व-ऄजधगृहीत पररसर और खाली भूखंडों के िुद्ध गैर-घरेलू ईपयोग के जलए 01.08.2020 से अरंभ ऄवजध के जलए दरमानों के जलए टीएएमपी की स्ट्वीकृजत मांगी गइ ह ै। 2.2. एमबीपीटी ने ररक्त प्लॉटों के जलए दरमानों की ऄनुसूची को 01.08.2020 से जनम्नानुसार प्रभावी दकया ह:ै खाली भखू डं ों के जलए 01.08.2020 स ेप्रभावी दरमानों की ऄनसु चू ी क्रम अरअर प्लॉट नबं र एफएसअइ 1.00 के जलए ईजचत एफएसअइ 1.00 प्रजत वग च मीटर स.ं ित्रे बाजार मल्ू य प्रजत वग चमीटर पी.एम के जलए 01.08.2020 स ेप्रभावी (रुपयों म)ें दर. (प्रत्यके ऄक्टूबर म ें 4% तक वजृद्ध की जा सकती ह)ै (रुपयों म)ें (1) (2) (3) (4) (5) 1 14/101 अरअर 2023 - औद्योजगक 1,24,400.00 (भूजम) (भूजम) - 622.00 ईपयोग 10,200.00 (ऄवसंरचना (ऄवसंरचना) – 51.00 2 14/101 अरअर नंबर 1823 (एफसीअइ) 1,24,400.00 (भूजम) 622.00 - औद्योजगक ईपयोग 10,200.00 (ऄवसंरचना) 3 14/101 प्लॉट नंबर 25 - औद्योजगक 1,24,400.00 है (भूजम) - 622.00 ईपयोग (ऄवसंरचना) – 51.00 4 14/101 107 - औद्योजगक ईपयोग 1,24,400.00 (622.00 5 11/86 अरअर नंबर 1984 - औद्योजगक 1,30,000.00 650.00 ईपयोग 6 3/35 अरअर नंबर 742 - वाजणजज्यक 1,84,131.58 920.66 ईपयोग 7 रटटवाला सव े नंबर -21 और 166 - ग्रीन 2,760.00 13.80 जोन रटटवाला सव े नंबर -21 और 166 - 22,249.00 111.25 अवासीय / औद्योजगक रटटवाला सव े नंबर -21 और 166 -रोड / 8,000.00 40.00 सावचजजनक ईपयोजगताएं 8 2/22 अरअर नंबर 1304 - वाजणजज्यक 2,06,624.00 1,033.12 ईपयोग 9 2/22 अरअर 1768 2,06,624.00 (भूजम) (भूजम) – 1,033.12 61,115.00 (ऄवसंरचना) (ऄवसंरचना ) - 305.58 नोट : 1. दकराया, वास्ट्तजवक जनर्थमत िेत्र के अधार पर न्यूनतम एफएसअइ 1.00 के ऄध य् धीन अकजलत दकया जाएगा। 2. व-े लीव/स्ट्पेिल वे-लीव प्रभारों के जलए ईपरोक्त दरें लागू नहीं होती ह ैंऔर आनकी गणना एमबीपीटी जनयमों के ऄनुसार ईपरोक्त दरों के अधार पर की जाती ह।ै 3. ईपरोक्त दरें सभी करों (जीएसटी, नगर कर, अदद), सेवा िुल्क, दडं ों, ब्याज अदद से ऄनन्य ह।ैं ये पट्टाधारक द्वारा समान रूप से, यथालागू, दये हैं। 4. ये दरें गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए लाग ूह।ैं 5. ये दरें, संबंजधत भूखंडों पर केवल इ-जनजवदा सह इ-नीलामी के जलए लाग ूहोती हैं। 2.3. एमबीपीटी ने जनम्नजलजखत दस्ट्तावेज भी संलग्न दकए ह:ैं (क) एमबीपीटी प्रस्ट्ताव की प्रजत।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 5 (ख) मूल् यांकनकताच (पटवधचन कंसल्टेंर्टस प्राआवेट जलजमटेड) की ररपोटच की प्रजत। (ग) भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी) की ररपोटच की प्रजत। (घ) एमबीपीटी बोडच के बोडच संकल् प/प्रस् ताव की प्रजतजलजप जजसमें एलएसी द्वारा जसफाररि की गइ है (टीअर सं.260 & 261 ददनांक 14.01.2020 और 301 ददनांक 25.02.2020) को स्ट्वीकार करती है। 2.4. चूंदक एमबीपीटी से प्राप्त प्रस्ट्ताव में ईन ईपयोगकताचओं का जववरण नहीं था, संदभचगत मामले में जजनसे परामिच की अवश्यकता ह ै आसजलए 31 जुलाइ 2020 के पत्र के माध् यम से, एमबीपीटी को ईपयोगकताचओं की सूची प्रस्ट्तुत करने का ऄनुरोध दकया गया था। एमबीपीटी ने ईनके 11 जसतंबर 2020 के तहत ईत्तर ददया ह ैजो हमारे द्वारा 21 जसतंबर 2020 को प्राप्त हुअ था। 3. जनधाचररत परामिच प्रदक्रया के ऄनुसार, 22 जुलाइ 2020 को एमबीपीटी के प्रस्ट्ताव की एक प्रजत संबंजधत ईपयोगकताचओं/ईपयोगकताच संगिनों/अवंरटयों (एमबीपीटी द्वारा दी गइ सूची के ऄनुसार) को आस पर ईनकी ऄभ य् ुक् जतयों की मांग करते हुए इ-मेल ददनांक 07 ऄक् तूबर 2020 के तहत को भेज दी गइ थी। जवाब में, कुछ ईपयोगकताचओं/ईपयोगकताच संगिनों ने ऄपनी रटप्पणी प्रस्ट्तुत की ह।ै ईक्त रटप्पजणयों को प्रजतदक्रयात म् क सूचना के रूप में एमबीपीटी को भेज ददया गया। एमबीपीटी ने मामले पर ऄंजतम कारचवाइ करने तक कोइ प्रजतदक्रया नहीं दी है। 4.1. प्रस्ट्ताव की प्रारंजभक छानबीन पर, यह दखे ा गया दक एमबीपीटी से कुछ जानकारी/स्ट्पष्टीकरण की अवश्यकता ह।ै तदनुसार, एमबीपीटी के 10 नवंबर, 2020 के पत्र के तहत ऄजतररक्त सूचना/स्ट्पष्टीकरण मांगा गया था। 18 ददसंबर 2020 और 05 जनवरी 2021 के स् मरण पत्रों के बाद, एमबीपीटी ने ऄपने पत्र क्रमांक एफए/ओइए-एल-13(20)/सामान य् /226 ददनांक 28 जनवरी 2021 को ईत्तर ददया। मांगी गइ सूचना/स् पष ट् ीकरण और एमबीपीटी की प्रजतदक्रयाएं नीचे सारणीबद्ध ह:ैं क्रम सं. सूचना / स्ट्पष्टीकरण प्राजधकरण द्वारा मांगा गया एमबीपीटी की प्रजतदक्रया (i). 01 ऄगस्ट्त 2020 से पूवचव्यापी दकराये के जलए ऄनुमोदन की प्रस्ट्ताव 22.07.2020 को प्राजधकरण को भेजा गया था। मांग करने का कारण 01 ऄगस्ट्त 2020 की जतजथ के महत्व के आसजलए, 01.08.2020 से स्ट्वीकृजत मांगी गइ थी। साथ ईल् लेख दकया जाए। (ii) टीअर नं 260 और 261 ददनांक 14 जनवरी 2020 का जहस्ट्सा टीअर सं.260 और 261 दोनों ददनांक 14.01.2020 के बनने वाले दोनों ऄनुलग् नकों को प्रस् तुत दकया जाए। ऄनुलग्नक प्रस् तुत हैं। [ऄनुलग्नक खाली भूखंडों को दिाचने वाले कथनों से संबंजधत ह]ैं । (iii). अरअर - 2023, अरअर - 1823 में प्लॉट न.ं 25, और प्लॉट न.ं 107 भूजम के संबंध में, मूल् यांकनकताच ने जसतंबर 2019 की ऄपनी ररपोटच में जमीन का बाजार मूल्य पर रु.1,20,479/- प्रजत वगचमीटर जनकाला ह।ै एलएसी ने ऄपनी ररपोटच म,ें हालांदक, अरअर - 2023 में भूजम के बाजार मूल्य पर जवचार करने का जनणचय जलया रु.1,24,400/- प्रजत वगचमीटर। यह टीअर नं 112 ददनांक 20.08.2019 द्वारा ऄनुमोददत एसओअर पर अधाररत 01.10.2017 से 30.09.2022 की ऄवजध तक रेडी रेकनर जोन 14/101 के जलए रु.1, 15,000/- प्रजत वगचमीटर की दर से 01 ऄक्टूबर 2019 तक 4% वृजद्ध के साथ भूजम का मूल्य होने की सचू ना ह।ै । आस संबंध में , एमबीपीटी जनम्नजलजखत को स्ट्पष्ट / प्रस्ट्तुत करे (क) जमीन के 1 लाख 15 हजार रूपये के बाजार मूल्य के समथचन में रू.115,000/- के मूल्यांकन के जलए ररपोटच की प्रजत ददनांक दस्ट्तावेजी साक्ष्य प्रस् तुत करें । 27.04.2019 प्रस् तुत की गइ ह।ै (ख) यह दखे ते हुए दक मूल् यांकनकताच ने ऄपनी मूल् यांकन ररपोटच में मूल्यांकनकताचओं ने अरअर 2023 के जलए ददनांक अरअर - 2023 पर भूजम के मूल्य को जविेष रूप से जनधाचररत 27.09.2019 की मूल्यांकन ररपोटच के ऄनुसार, दकया है, वैकजल्पक दजृष्टकोण पर जवचार करने का कारण ददया रु.1,20,479/- प्रजत वगचमीटर का मूल्य ददया था। जो जाए। अरअर जोन 14/101 में अता ह।ै एलएसी ने 01.10.2019 से 30.09.2020 की ऄवजध के जलए ईक्त मूल्य पर जवचार दकया ह।ै बोडच ने अरअर जोन 14/101 में अन े वाले भूखंडों के जलए हर वषच 4% की वृजद्ध के साथ ददनांक 20-08-2019 के टीअर नंबर 112 के तहत औद्योजगक ईपयोग के जलए 01.10.2017 तक ऄनुमोददत 1,15,000 रुपये प्रजत वगचमीटर के मूल्य को मंजूरी दी थी। प्राजधकरण की स्ट्वीकृजत के जलए अरअर जोन 14/101 के जलए प्रस्ट्ताव तैयार करते6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] समय, जस्ट्थजत जनम्नानुसार थी: ऄवजध 2019 के ददनाकं टीअर 112 27.09.2019 के ऄनसु ार की मल्ू याकं न ररपोटच के ऄनसु ार 01.10.2017 रू.115,000 से 30.09.2018 01.10.2018 रू.119,600 से 30.09.2019 01.10.2019 रू.124,384 रू.120,479 से 30.09.2020 आसजलए, पीजीएलएम ददिाजनदिे ों के ऄनुसार, ईच्चतम मूल्य रू.1,24,384 पर जवचार दकया गया । (ग) टीअर नं 112 ददनांक 20.08.2019 की एक प्रजत सभी टीअर नंबर 112 ददनांक 20-08-2019 और ईनके ऄनुबंधों के साथ प्रस्ट्तुत की जाए । ऄनुलग न् क प्रस् तुत दकए गए ह।ैं (iv) आसी तरह, अरअर-1304 और अरअर-1768 की जमीन के सबं ंध में, मूल् यांकनकताच ने ऄपनी ररपोटच में जमीन का रु. 1,90,717/- प्रजत वगचमीटर बाजार मूल्य पररकजलत दकया है। । हालांदक, एलएसी ने जून 2018 की ऄपनी ररपोटच में, अरअर - 1304 भूजम के बाजार मूल्य रू. 2,06,624/- प्रजत वगचमीटर पर जवचार करने का फैसला दकया ह।ै यह 2019 के टीअर नं 150 द्वारा ऄनुमोददत 1-10- 2017 तक जोन 2/22 के रेडीरेकनर के ऄनुसार ऄनुमोददत एसओअर पर अधाररत भूजम का मूल्य 01 ऄक्टूबर 2019 तक प्रजत वष च 4% वृजद्ध के साथ रू.19,91,036/- प्रजत वगचमीटर होने की सूचना ह।ै आस संबंध में, एमबीपीटी जनम्नजलजखत स्ट्पष्ट/प्रस्ट्तुत करे: (क) जमीन के बाजार मूल्य रू.1,91,036/- के समथचन में दस्ट्तावेजी रू.191,036 के मूल्यांकन की ररपोटच की प्रजत संलग्न ह।ै साक्ष्य । (ख) यह दखे ते हुए दक मूल् यांकनकताच ने ऄपनी मूल् यांकन ररपोटच म ें मै. पटवधचन कंसल्टेंर्टस प्रा. जलजमटेड ने 20.05.2019 की अरअर - 1304 पर भूजम के मूल्य को जवजिष ट् रूप से ऄपनी ररपोटच द्वारा अरअर जोन 2/22 के जलए जनधाचररत दकया ह,ै वैकजल्पक दजृष्टकोण पर जवचार करने का रु.1,91,036 की दर पेि की ह।ै टीअर सं. 150 ददनांक कारण बताया जाए। 24.09.2019 के तहत हर वषच 4% वृजद्ध के साथ 01.10.2017 को रू.191,036 की दर को ऄनुमोददत दकया गया है। अरअर सं. 1304 प्लॉट भी अरअर जोन 2/22 म ें पड़ता है। एमबीपीटी पैनल के एक ऄन्य मूल् यांकनकताच श्री ऄजवनाि पेंडसे ने अरअर सं.1304 के जलए 01.10.2017 को 1,90,717 रुपये प्रजत मीटर की दर पेि की थी । आसजलए, पीजीएलएम के ददिाजनदिे ों के ऄनुसार, 1,91,036 की ईच्चतम दर पर जवचार दकया गया। 01.10.2018 और 01.10.2019 को 4% वार्थषक वृजद्ध पर जवचार करने के बाद, 01.10.2019 से 30.09.2020 की ऄवजध के जलए रु. 206,624 प्रजत वगचमीटर गजणत की गइ। (ग) टीअर नं 150 ददनांक 2019 की एक प्रजत सभी ऄनुलग् नकों के टीअर सं. 150 ददनांक 24.09.2019 की प्रजत और ऄनुलग्नक साथ प्रस्ट्तुत करें। संलग न् दकए गए ह।ै (घ) एलएसी ररपोटच से दखे ा गया है अरअर नंबर 1304 और 01.10.2020 तक 4% की वृजद्ध पर जवचार करने के बाद, अरअर नंबर 1768 के जलए 01.10.2019 को बाजार मूल्य रू. 01.10.2020 से 30.09.2021 की ऄवजध के जलए दर रू.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 7 2,06,624 प्रजत वग च मीटर ह।ै एमबीपीटी द्वारा ऄनुसूची दरों 214,889 प्रजत वगचमीटर गजणत होती ह ै। की मंजूरी के जलए ऄनुरोध करने की जतजथ से बाजार के मूल्यों और दकराए की दरों को 01 ऄगस्ट्त 2020 तक ऄद्यजतत दकया जाए । (v) अरअर नं. 742 के िेत्र के संबंध में, और एलएसी ररपोटच के 01.10.2020 तक 4% की वृजद्ध पर जवचार करने के बाद, ऄनुसार 24 फरवरी 2020 को, भूजम का बाजार मूल्य, 01.10.2020 से 30.09.2021 की ऄवजध के जलए दर 1,84,131.58 प्रजत वगचमीटर ह।ै बाजार मूल्य का 6% प्रजत रू.191,497 प्रजत वगचमीटर गजणत होती ह।ै माह वगचमीटर प्रजत माह की दर से दकराया रू. 920.66 बनता ह,ै जजसे एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत दरों के ऄनुसार जनधाचररत दकया गया है। हालााँदक, श्री ऄजवनाि पेंडसे की मूल्यांकन ररपोटच के ऄनुसार वष च2019 का बाजार मूल्य। रू. 1,84,131.58 प्रजत वगचमीटर है। वषच 2020 तक भूजम का बाजार मूल्य रू. 1,91,496.85 ह ैजैसा दक मूल्यांकन ररपोटच में दिाचया गया ह।ै चूंदक एमबीपीटी ने 01 ऄगस्ट्त 2020 से दरमान की ऄनुसूची के ऄनुमोदन की मांग की है, भूजम का बाजार मूल्य और दकराए की दर को वषच 2020 तक ईपयुक्त रूप से दिाचते हुए ऄद्यजतत दकया जाना चाजहए। (vi) आस िेत्र के संबंध में, अरअर-1768 में मूल् यांकनकताच की ददनांक 02.12.2019 की मूल्यांकन ररपोटच की प्रजत संलग्न हैं। ररपोटच संरचना के बाजार मूल्य को रू. 61,115/ - प्रजत मूल्यांकन ररपोटच के पृष्ठ संख्या 4 पर क्रम सं. 4 पर दी गइ वगचमीटर नहीं दिाचती ह।ै आस प्रकार संरचना के बाजार मूल्य के जवजध दखे ें। समथचन में रू.61,115/- रुपये प्रजत वगचमीटर पर दस्ट्तावेजी साक्ष्य प्रस्ट्तुत दकए जाने चाजहएं। (vii) एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत दकराया ऄनुसूची के में प्रस त् ाजवत नोट में दकया गया संिोधन आस प्रकार ह ै - "ये दरें व-े नोट नं. 2 में स्ट्पष्टता का ऄभाव है। एम.बी.पी.टी. ईक्त नोट की लीव/स्ट्पेिल वे-लीव प्रभारों पर लाग ूनहीं ह"ैं जांच और पररवतचन का प्रस्ट्ताव करे तादक दकसी भी ऄस्ट्पष्टता को दरू दकया जा सके। (viii) दकराए पर वार्थषक वृजद्ध और प्रस्ट्ताजवत दकराया ऄनुसूची की नोट में संिोधन दकया गया है - "ये दरें प्रत्येक ऄक्तूबर में 4% वैधता को जनधाचररत करने वाले नोटों में 5 वषच तक का प्रस्ट्ताव की वृजद्ध के साथ 30.09.2022 तक वैध हैं " दकया जाना चाजहए। 4.2. ऄजतररक्त सूचना/स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए एमबीपीटी ने ऄपने ईक्त पत्र ददनांक 28 जनवरी 2021 के माध् यम से दरों की ऄद्यतन ऄनुसूची 1-10-2020 से 30-9-2021 तक के जलए प्रस्ट्तुत की ह,ै जो नीचे दी गइ ह:ै ररक्त भखू ंडों के जलए 01.10.2020 स े30.09.2021 की ऄवजध के जलए एफएमवी और दरमान(एसओअर) क्रम स.ं अरअर प्लॉट नबं र ईजचत बाजार मल्ू य प्रजत वग च मीटर दरमान [एफएसअइ 1.00 के जलए ित्रे एफएसअइ 1.00 के जलए एफएमवी पर 6 प्रजतित प्रजत (रुपयों म)ें वगमच ीटर प्रजत वष च प्रत य् ागम (प्रत्येक ऄक्टूबर म ें4% तक वजृ द्ध सजहत ) (रुपयों म)ें (1) (2) (३) (4) (5) 1 14/101 अरअर नंबर 1823 (एफसीअइ) 1,29,376.00 647.00 - औद्योजगक ईपयोग 2 14/101 अरअर 2023 - औद्योजगक 1,29,376.00 (भूजम) 647.00 (भूजम) ईपयोग 10,608.00 (ऄवसंरचना) 53.00 (ऄवसंरचना) 3 14/101 प्लॉट नंबर 25 - औद्योजगक 1,29,376.00 (भूजम) 647.00 (Land) ईपयोग 10,608.00 (ऄवसंरचना) 53.00 (ऄवसंरचना) 4 14/101 107 - औद्योजगक ईपयोग 1,29,376.00 647.00 5 11/86 अरअर नंबर 1984 - औद्योजगक 1,35,200.00 676.00 ईपयोग 6 3/35 अरअर नंबर 742 - वाजणजज्यक 1,91,497.00 957.00 ईपयोग 7 रटटवाल सवे नंबर -2 और 166 - ग्रीन जोन 2,870.00 14.008 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] क्रम स.ं अरअर प्लॉट नबं र ईजचत बाजार मल्ू य प्रजत वग च मीटर दरमान [एफएसअइ 1.00 के जलए ित्रे एफएसअइ 1.00 के जलए एफएमवी पर 6 प्रजतित प्रजत (रुपयों म)ें वगमच ीटर प्रजत वष च प्रत य् ागम (प्रत्येक ऄक्टूबर म ें4% तक वजृ द्ध सजहत ) (रुपयों म)ें (1) (2) (३) (4) (5) रटटवाल सवे नंबर -2 और 166 - अवासीय 23,139.00 116.00 / औद्योजगक रटटवाल सवे नंबर -2 और 166 -रोड / 8,320.00 42.00 सावचजजनक ईपयोजगताओं 8 2/22 अरअर नंबर 1304 - वाजणजज्यक 2,14,889.00 1,074.00 ईपयोग 9 2/22 अरअर 1768 2,14,899.00 (भूजम) 1074.00 (भूजम ) भाग ख- वाजणजज्यक ईपयोग 63,560.00 (ऄवसंरचना) 318.00 (ऄवसंरचना) नोट : 1. ये दरें 30.09.2022 तक वैध हैं, जजसमें प्रत्येक ऄक्टूबर में 4% की वृजद्ध की जाएगी । 4% की ऐसी पहली वृजद्ध 01.10.2021 को की जाएगी । 2. दकराया वास्ट्तजवक जनर्थमत िेत्र के अधार पर न्यूनतम एफएसअइ 1.00 के ऄध्यधीन अकजलत दकया जाएगा। 3. व-े लीव/स्ट्पेिल वे-लीव प्रभारों के जलए ईपरोक्त दरें लाग ूनहीं होती हैं 4. ईपरोक्त दरें सभी करों (जीएसटी, नगर कर, अदद), सेवा िुल्क, दडं ों, ब्याज अदद से ऄनन्य ह।ैं ये पट्टाधारक द्वारा समान रूप से, यथालाग,ू दये ह।ैं 5. ये दरें गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए लाग ूह।ैं 6. ये दरें, संबंजधत भूखंडों पर केवल इ-जनजवदा सह इ-नीलामी के जलए लाग ूहोती हैं। 5. संदभचगत के मामले में एक संयुक्त सुनवाइ 17 नवंबर 2020 को वीजडयो कॉन्फ्रेंससग के माध्यम से अयोजजत की गइ थी। संयुक्त सुनवाइ में, एमबीपीटी ने ऄपने प्रस्ट्ताव पर एक संजिप्त पावर पॉआंट प्रस्ट्तुजत दी । एमबीपीटी और ईपयोगकताचओं/ईपयोगकताच संगिनों ने संयुक्त सुनवाइ के दौरान ऄपना ऄपना पि रखा: 6. आस मामले में परामिच से संबंजधत कायचवाही आस प्राजधकरण के कायाचलय में ररकॉडच पर ईपलब्ध है। ईपयोगकताचओं/ईपयोगकता च संगिनों से प्राप्त रटप्पजणयों और सबं ंजधत पिों द्वारा ददए गए तकों का एक ऄंि ईन्ह ेंऄलग से भेजा जाएगा। ये जववरण हमारी वेबसाआट http://tariffauthority.gov.in पर भी ईपलब्ध कराए जाएंगे। 7. आस मामले के प्रसंस्ट्करण के दौरान एकत्र की गइ जानकारी की समग्रता के संदभच में, जनम्न जस्ट्थजत ईभरती है: (i) मुंबइ पत्तन न्यास (एमबीपीटी) मुंबइ िहर में जविाल भू-िेत्र ऄपने जनयंत्रणाधीन करना चाहता ह ै जो कोलाबा स े वडाला, माजहम, वली, गोवंडी और रटटवाला तक फैला है। एमबीपीटी ने सावचजजनक/जनजी/सरकारी/सावचजजनक िेत्र के ईपक्रम को इ-टेंडररग-कम-इ-नीलामी की प्रदक्रया के माध्यम से पट्टे पर अवंटन के जलए 09 खाली भूखंडों (जवजभन्न रेडी रेकनर जोन में जस्ट्थत) को जचजननत दकया है। तदनुसार, एमबीपीटी ने इ-टेंडर-कम-नीलामी पद्धजत द्वारा अवंरटत दकए जाने वाले ईक्त 9 खाली भूखंडों के संबंध में पट्टे के दकराये के जनधाचरण का प्रस्ट्ताव दकया है। बंदरगाह के प्रस्ट्ताव को ईसके न्यासी बोडच की मंजूरी प्राप्त है। (ii) एमबीपीटी ने जुलाइ 2020 में ऄपना प्रस्ट्ताव दायर दकया ह।ै आस मामले में जवश्लेषण के प्रसंस्ट्करण के दौरान आस प्रस्ट्ताव पर एमबीपीटी द्वारा दी गइ जानकारी/स्ट्पष्टीकरण के अधार पर जवचार दकया गया है। (iii) यह प्राजधकरण पत्तन रस्ट्टों से संबंजधत भूजम के जलए पट्टे के दकराये का जनधाचरण करने के ईद्देश्य से समय-समय पर सरकार द्वारा जारी भू-नीजत ददिाजनदिे ों का पालन करने के जलए ऄजधदजे ित ह।ै भारत सरकार में पोत पररवहन मंत्रालय ने जनवरी 2014 में महापत्तनों के जलए भू-नीजत ददिाजनदिे 2014 की घोषणा की है, जो 2 जनवरी 2014 से प्रभावी ह।ैं आसके बाद, पोतपररवहन मंत्रालय ने एमपीटी ऄजधजनयम, 1963 की धारा 111 के तहत 17 जुलाइ 2015 से प्रभावी होने के जलए संिोजधत भू-नीजत ददिाजनदिे , 2014 जारी दकये हैं। आस प्रकार, एमबीपीटी ने भूजम ददिाजनदिे 2014 ,जुलाइ 2015 में यथासंिोजधत के प्रावधानों, और समय-समय पर पत्तन, पोत-पररवहन और जलमाग च मंत्रालय (एमओपीएसडब्यू) [तत्कालीन पोत पररवहन मंत्रालय (एमओएस)] द्वारा जारी दकए गए परित जवजभन्न स्ट्पष्टीकरण पररपत्रों के अधार पर इ-टेंडर-कम-नीलामी जवजध से 9 खाली भूखंडों के संबंध में भूजम अवंटन के जलए दरमान (एसओअर) तय करने का प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत दकया ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 9 (iv) भ-ू नीजत ददिाजनदिे 2014 के खंड 11.2 (ङ) के साथ परित खंड 13 (क) के ऄनुसार, पत्तन न्यास बोडच द्वारा गरित एक भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी), जजसमें पत्तन के ईपाध्यि और जवत्त, संपदा और रैदफक खंड जवभाग के प्रमुख िाजमल हैं, 13 (क) में जनधाचररत पद्धजत के ऄनुसार भूजम के बाजार मूल्य का जनधाचरण करेगी। तदनुसार, एमबीपीटी न े पत्तन के ऄध्यि के नेतृत्व में एक भूजम अवंटन सजमजत (एलएसी) के गिन की सूचना दी है और जवत्त, यातायात और संपदा जवभाग के प्रमुख ऄन्य सदस्ट्य ह।ैं आस प्रकार गरित की गइ एलएसी ने अवंरटत दकये जाने वाल ेप्रस्ट्ताजवत 9 भूखंडों में से प्रत्येक के बाजार मूल्य का जनधाचरण करते हुए ऄलग-ऄलग ररपोटच प्रस्ट्तुत की ह।ै (v) (क) जुलाइ 2015 की भू-नीजत ददिाजनदिे ों के पैरा 13 (क) में जनधाचररत पांच कारकों के अधार पर भूजम के बाजार मूल्य के जनधाचरण के जलए कायचप्रणाली जनधाचररत ह।ै 2014 के संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदिे ों के ईक्त पैरा के संदभ चमें, भूजम अबंटन सजमजत सामान्य रूप से ईसमें ईजल्लजखत ईच्चतम कारक को ध्यान में रख सकती ह,ै जैसे (i) राज्य सरकार आस तरह के वगीकरण / गजतजवजधयों के जलए ईस िेत्र में भूजम मूल्यों के जलए ईपलब्ध राज्य सरकार का रेडीरेकनर (ii) पत्तन न्यास बोडच द्वारा ईजचत वार्थषक वृजद्ध दर के साथ ऄनुमोददत की जाने वाली दर सजहत पत्तन के असपास के िेत्र में जपछले तीन वषों में पंजीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की ईच्चतम दर (iii). समान लेनदने के जलए पत्तन न्यास बोडच, द्वारा ऄनुमोददत वार्थषक वृजद्ध दर के अधार पर पत्तन भूजम की ईच्चतम ऄद्यजतत स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर। (iv). और पत्तन द्वारा आस प्रयोजन के जलए जनयुक्त एक ऄनुमोददत मूल्यांकनकताच द्वारा दर गजणत दर। (v). पत्तन द्वारा तय दकया जाने वाला कोइ भी ऄन्य प्रासंजगक कारक। संिोजधत भू-नीजत ददिाजनदिे 2014 यह भी जनधाचररत करता है दक यदद एलएसी ईच्चतम कारक का चयन नहीं कर पा रही है, तो आसके कारणों को दजच करना होगा। (ख) संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदिे ों में जनधाचररत पांच कारकों के अधार पर भजू म के जवजभन्न भूखंडों के बाजार मूल्य का जनधाचरण करने के जलए, एमबीपीटी ने मूल्यांकनकताच जनयुक्त दकया ह।ै प्रत्येक भूखंड के जलए भूजम के बाजार मूल्य का जनधाचरण करते हुए, मूल्यांकनकताच ने भूजम के प्रत्येक भूखंड के जलए ऄपनी ररपोटच प्रस्ट्तुत की है, जजसे एलएसी ने माना ह।ै (vi) प्रत्येक 9 खाली भूखंडों के जलए मूल्यांकनकताच द्वारा सुझाइ गइ भूजम के मूल्य के अधार पर, एलएसी ने 9 खाली भूखंडों में से प्रत्येक के जलए लीज दकराया की जसफाररि ऄलग से की है, जजसके अधार पर एमबीपीटी ने 9 खाली भूखंडों के जलए पट्टा दकराया की ऄनुसूची का प्रस्ट्ताव ददया ह ै । भूजम के प्रत्येक भूखंड के संबंध में दकए गए जवश्लेषण की नीचे चचाच की गइ ह:ै (क) रेडी रेकनर जोन 14/101 - जजसम ेंप्लॉट न.ं 2023, 1823 (एफसीअइ), 25 और 107 जजनका (सभी) औद्योजगक ईपयोग दकए जान ेका प्रस्ट्ताव ह ै- (i) ददिाजनदिे ों में जनधारच रत जवजभन्न जवजधयों के ऄनुसार जोन 14/101 के संबंध में संबंजधत जसतंबर 2019 की मूल्यांकन ररपोटच में, रेडी रेकनर में, 2019-20 में स्ट्टैम्प ड्यूटी रेडी रेकनर के ऄनुसार भूजम के 42,200/- रुपये प्रजत वगचमीटर और जनमाचण लागत पर मूल्यह्रास रू.10181.80 प्रजत वगचमीटर मूल्य दिाचया गया ह ै(ऄथाचत 2631.82 वग चमीटर के जनर्थमत िेत्र के जलए जनमाचण लागत का मूल्यह्रास 2.68 करोड़ रुपए)। मूल्यांकनकताच ने कहा ह ैदक समान लेन-दने के जलए भूजम के जलए पत्तन की और से न तो कोइ जनजवदा और न ही असपास के िेत्र में जपछले 3 वषों में कोइ जबक्री लेनदेन हुअ ह।ै मूल्यां1कनकताच ने मौजूदा बुजनयादी सुजवधाओं जैस े दक वाटर फ्रंट िेत्र, बेजसन िेत्र, भावी ईपयोग और स्ट्थान की ऄजद्वतीयता के मद्देनजर भूजम का बाजार मूल्य 1,20,479/- रूपये और रुपये पर जनमाचण लागत पर मल्ू यह्रास । रू.3818.18 प्रजत वगचमीटर (यानी 2631.82 वगच मीटर के जनर्थमत िेत्र के जलए जनमाचण लागत पर मूल्यह्रास रु. 1.01 करोड़) जनधाचररत दकया है। (ii) हालांदक, एलएसी ने ऄपनी ररपोटच में रेडी रेकनर जोन 14/101 की जमीन का बाजार मूल्य 1,24,000/- रूपये प्रजत वगचमीटर की दर से जवचार करने का जनणचय जलया है । पर यह एसओअर पर अधाररत रेडी रेकनर जोन 14/101 के जलए, टीअर नं. 112 ददनांदकत 20.08.2019 द्वारा 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की ऄवजध के जलए 1 ऄक्टूबर 2019 तक प्रजत वषच 4% वृजद्ध के साथ रु.1,15,000/- प्रजत वगमच ीटर के जहसाब से ऄनुमोददत भूजम का मूल्य होने की जानकारी ह।ै चूाँदक, 4% वार्थषक वृजद्ध पर जवचार करने के बाद मूल्यांकनकताच के ऄनुसार जनधाचररत रु.1,24,400/- प्रजत वगचमीटर के बढे हुए बाजार मूल्य को मूल्यांकनकताच द्वारा जनधाचररत भूजम के बाजार मूल्य से ऄजधक माना गया ह,ै एलएसी ने रेडी रेकनर जोन 14/101 के ऄनुसार भूजम के 1,24,400/- रुपये प्रजत वगचमीटर के बाजार मूल्य की जसफाररि की है। (iii) यह ईल्लेखनीय ह ै दक जनवरी 2021 में ऄजतररक्त सूचना/स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए एमबीपीटी न ेजानकारी दी ह ैदक भूजम के बाजार मूल्य को 4% से ऄजधक तय दकया है, तादक 0110 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] ऄक्टूबर 2020 तक भूजम का ऄद्यतन बाजार मूल्य 1,29,376/- रुपये प्रजत वगचमीटर पर गजणत दकया जा सके। यह ऄब प्लॉट नं. 2023, 1823 (एफसीअइ), 25 और 107, जो रेडी रेकनर जोन 14/101 के भीतर अते हैं के जलए बाजार मूल्य के रूप में मान जलया गया है। (iv) जहां तक संरचनाओं की लागत का संबंध है, एलएसी द्वारा 2019-20 के स्ट्टाम्प ड्यूटी रेडी रेकनर पर अधाररत जनमाचण लागत पर मूल्यह्रास 10181.80 रु. प्रजत वगचमीटर की जसफाररि की गइ ह,ै जजसे एमबीपीटी द्वारा रु.10200/- प्रजत वगचमीटर के जहसाब से िून्यांरतक बना ददया गया ह।ै संयोगवि, एमबीपीटी ने जनवरी 2021 में ऄजतररक्त जानकारी/स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए ऄवसंरचनाओं के बाजार मूल्य को 4% से ऄजधक बढाया है तादक 01 ऄक्टूबर 2020 तक भूजम का ऄद्यतन बाजार मूल्य 10608/- रुपये प्रजत वगचमीटर तक गजणत दकया जा सके। आसे ऄब प्लॉट सं. 2023 और 25 की संरचनाओं के बाजार मूल्य के रूप में मान जलया गया ह ै जो रेडी रेकनर जोन 14/101 के भीतर अत ेह।ैं । (v) ददिाजनदिे ों के खंड 13 (ख) में जनधाचररत है दक वार्थषक लीज दकराया के संदभ चमें अरजित मूल्य पैरा 13 (क) के ऄनुसार पांच कारकों के अधार पर जनधाचररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य का एक तय प्रजतित का होगा और वह प्रजतित पत्तन न्यास बोडच द्वारा तय दकए जाने वाले 6% से कम नहीं होना चाजहए। तदनुसार, प्लॉट सं. 2023, 1823 (एफसीअइ), 25 और 107,के जलए रेडी रेकनर जोन 14/101 के भीतर, लीज दकराया एमबीपीटी द्वारा भूजम के बाजार मूल्य पर 6% की दर से रू.1,29,376/- प्रजत वगचमीटर पर रु. 647/- प्रजत वगचमीटर प्रजत माह गजणत दकया गया ह ै। आसी तरह, प्लॉट सं. 2023 और 25 में संरचनाओं के जलए लीज दकराया रेडी रेकनर जोन 14/101 के भीतर अन े वाली एमबीपीटी द्वारा संरचना की मूल्यह्रास लागत का रु. 1,29,376/- प्रजत वगचमीटर पर 6% के जहसाब से रु. 53/- प्रजत वगचमीटर प्रजत माह गजणत दकया गया है। (ख) रेडी रेकनर जोन 11/86 म ेंप्लॉट न.ं 1984, जजसका औद्योजगक ईपयोग दकया जाना प्रस्ट्ताजवत ह ै- (i) ददिाजनदिे ों में जनधाचररत जवजभन्न जवजधयों के ऄनुसार रेडी रेकनर जोन 11/86 से संबंजधत मूल्यांकन के संबंध में, ददसंबर 2019 की मूल्यांकन ररपोटच में, 2019-20 के स्ट्टैम्प ड्यूटी रेडी रेकटर के ऄनुसार भूजम का मूल्य रू. 27,200/- प्रजत वगचमीटर ददया गया है । मूल्यांकनकताच ने ईल्ले्ख दकया ह ै दक समान लेन-दने के जलए पत्तन भूजम की न तो कोइ जनजवदा ह ै और न ही असपास के िेत्र में जपछले 3 वषों में कोइ जबक्री/लेनदने हुअ ह।ै मूल्यांनकनकताच ने भूजम के बाजार मूल्य का जनधाचरण, मौजूदा बुजनयादी सुजवधाओं जैसे दक वाटर फ्रंट िेत्र, बेजसन िेत्र, भावी ईपयोग और स्ट्थान की ऄजद्वतीयता के मद्देनजर 1,30,000/- रुपये प्रजत वगचमीटर जनधाचररत दकया ह।ै (ii) एलएसी ने रेडी रेकनर जोन 11/86 पर भूखंड के जलए ऄपनी ररपोटच में भूजम के ईच्चतम बाजार मूल्य रु. 1,30,000/- प्रजत वगचमीटर पर जवचार करने का जनणचय जलया ह।ै (iii) यह ईल्लेखनीय है दक जनवरी 2021 में ऄजतररक्त सूचना/स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए 01 ऄक्टूबर 2020 तक एमबीपीटी ने भूजम के बाजार मूल्य को 4% से ऄजधक पर ऄद्यजतत दकया ह ै तादक भूजम के ऄद्यतन बाजार मूल्य पर रु.1,35,200/- प्रजत वगच पर पहुचं ा जा सके। यह ऄब रेडी रेकनर जोन 11/86 के प्लॉट नं 1984 के जलए बाजार मूल्य के रूप में माना गया ह।ै (iv) ददिाजनदिे ों के खंड 13 (ख) में जनधाचररत ह ैदक वार्थषक लीज दकराया के संदभच में अरजित मूल्य पैरा 13 (क) के ऄनुसार पांच कारकों के अधार पर जनधाचररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य गजणत दकया जाएगा, और वह प्रजतित 6% से कम नहीं होना चाजहए होना चाजहए जो पत्तन न्यास बोडच द्वारा तय दकए जाएगा । तदनुसार, एमबीपीटी द्वारा रेडी रेकनर जोन 11/86 के भीतर प्लॉट नं 1984 के जलए लीज दकराया भूजम के बाजार मूल्य रू. 1,35,200/- प्रजत वगचमीटर पर 6% की दर से पर गजणत दकया गया ह ैजो प्रजत माह रू. 676/- प्रजत माह गजणत हुअ है। (ग) रेडी रेकनर जोन 3/35 - जजसम ेंप्लॉट न.ं 742, जजसका व्यावसाजयक ईपयोग दकया जाना प्रस्ट्ताजवत ह ै- (i) ददिाजनदिे ों में जनधाचररत जवजभन्न जवजधयों के ऄनुसार रेडी रेकनर जोन 3/35 से संबंजधत प्लॉट नं. 742, मूल्यांकन के संबंध में, फरवरी 2020 की मूल्यांकन ररपोटच में, 2019-20 के स्ट्टैम्प[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 11 ड्यूटी रेडी रेकनर के ऄनुसार भूजम के 78,400/- रुपये प्रजत वगचमीटर मूल्य का ईल्लेख दकया गया ह।ै मूल्यांकनकताच ने कहा ह ैदक एक जैसे लेन-दने के जलए पत्तन की भूजम की न तो कोइ जनजवदा हुइ ह ैऔर न ही असपास के िेत्र में जपछले 3 वषों में कोइ जबक्री/लेनदने हुअ है। मूल्यांकनकताच ने जबक्री और खरीद के मूल्यों को ध्यान में रखते हुए पर भूजम का बाजार मूल्य 1,84,131.58 रुपये प्रजत वगचमीटर जनधाचररत दकया ह।ै (ii) एलएसी ने ऄपनी ररपोटच में रेडी रेकनर जोन 3/35 में भूखंड के ईच्चतम बाजार मूल्य रु.1,84,131.58 प्रजत वगचमीटर पर जवचार करने का जनणचय जलया है। (iii) यह ईल्लेखनीय ह ै दक जनवरी 2021 में ऄजतररक्त सूचना / स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए एमबीपीटी ने भूजम के बाजार मूल्य को 4% से ऄजधक ऄद्यजतत दकया है, तादक भूजम का 01 ऄक्टूबर 2020 तक ऄद्यतन बाजार मूल्य रु.1,91,497/- प्रजत वगच पर अ जाए। यह ऄब प्लॉट नं 742 रेडी रेकनर जोन 3/35 के जलए बाजार मूल्य के रूप में मान जलया गया ह।ै (iv) ददिाजनदिे ों के खंड 13 (बी) में जनधाचररत ह ैदक वार्थषक लीज दकराया के संदभच में अरजित मूल्य पैरा 13 (क) के ऄनुसार, पांच कारकों के अधार पर जनधाचररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य के प्रजतित के रुप में जनकाला जाएगा, और वो 6% से कम नहीं होना चाजहए जो पत्तन न्यास बोडच द्वारा तय दकया जाएगा । तदनुसार, लीज दकराया एमबीपीटी द्वारा रेडी रेकनर जोन 11/86 के भीतर अने वाले प्लॉट नं. 1984 के जलए, भूजम के बाजार मूल्य रू.1,91,497/- प्रजत वगचमीटर के 6% पर गजणत दकया गया ह ैजो प्रजत वगचमीटर प्रजतमाह रू.957/- बनता ह।ै (घ) रेडी रेकनर जोन रटटवाला - म ें सव े न.ं 21 और 166 िाजमल हैं, जजसका हररत ित्रे (ग्रीन जोन), अवासीय/औद्योजगक सड़क ईपयोग के साथ-साथ जन सजु वधाओं के जलए ईपयोग दकया जाना प्रस्ट्ताजवत ह ै - (i) रटटवाला में सवेिण सं. 21 और 166 से संबंजधत मूल्यांकन के संबंध में, ददिाजनदिे ों में जनधाचररत जवजभन्न जवजधयों के ऄनुसार, फरवरी 2019 की मूल्यांकन ररपोटच में 2018-19 के स्ट्टैम्प ड्यूटी रेडी रेकनर के ऄनुसार दोनों सव ेनंबरों के जलए भूजम का मूल्य 6,900/- रुपये प्रजत वग चमीटर ह।ै मूल्यांकनकताच ने कहा ह ैदक एक जैसे लेन-दने के जलए पत्तन भूजम की न तो कोइ जनजवदा हुइ है और न ही असपास के िेत्र में जपछले 3 वषों में कोइ जबक्री/लेनदने हुअ ह।ै मल्ू याकं नकता चन ेअवासीय सपं जत्त की जबक्री और खरीद के औसत मल्ू य पर जवचार करके भूजम का भी बाजार मूल्य रू. 22,249/- प्रजत वगचमीटर जनधाचररत दकया है। भूजम को ग्रीन जोन के रूप में ईपयोग दकए जाने के संबंध में, मूल्यांकनकताच ने 2018-19 के स्ट्टैम्प ड्यूटी रेडी रेकनर याजन रु. 6,900/- प्रजत वगचमीटर का 40% माना ह ैऄथाचत दोनों सवेिण नंबरों के बाजार मूल्य के रूप में रु. 2760/- प्रजत वगचमीटर ह।ै (ii) एलएसी ने ऄपनी ररपोटच में अवासीय/औद्योजगक ईपयोग और ग्रीन जोन के मूल्य के जलए, भूजम का ईच्चतम बाजार मूल्य रु.22,249/- प्रजत वगचमीटर मानने का जनणचय जलया है। जैसा दक मूल्यांकनकताच द्वारा दोनों सव े नबं रों के जलए ददया गया है। जहां तक सड़कों/सावचजजनक ईपयोजगताओं के जलए ईपयोग की जाने वाली भूजम का संबंध है, एलएसी ने मूल्यांकनकताच की ररपोटच के भाग के नोट को सही मानते हुए, रु. 8000/- प्रजत वगचमीटर पर बाजार मूल्य पर जवचार करने का जनणचय जलया ह ै जजससे दक असपास के िेत्र में टीडीअर रु. 4000/- प्रजत वगचमीटर, प्रचजलत दर का संकेत जमलता है, जो बाजार की ईतार-चढाव की जस्ट्थजतयों पर जनभचर करता है और सड़क बुजनयादी ढांचे के जलए टीडीअर की मात्रा दोगुना होगा। (iii) यह ईल्लेखनीय है दक जनवरी 2021 में ऄजतररक्त जानकारी / स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए एमबीपीटी ने भूजम के बाजार मूल्य को 4% से ऄजधक ऄद्यजतत दकया ह,ै तादक ग्रीन जोन के जलए सूचीबद्ध सभी प्रकार की भूजम के जलए उपर ईल् लेजखत अवासीय/औद्योजगक ईपयोग के जलए, रु. 8,320/- सड़कों/सावचजजनक ईपयोजगताओं के जलए और रु. 2,870/- प्रजत वगचमीटर 01 ऄक्टूबर 2020 को ऄद्यतन बाजार मूल्य रु. 23,139/- प्रजत वगचमीटर गजणत दकया जा सके। ऄब आसे रटटवाला में सवेिण संख्या 21 और 166 के जलए बाजार मूल्य के रूप में मान जलया गया ह ै जजसका ग्रीन जोन, अवासीय/औद्योजगक ईपयोग के साथ-साथ सड़क/सावचजजनक ईपयोजगताओं के जलए ईपयोग दकया जाना प्रस्ट्ताजवत है। (iv) ददिाजनदिे ों के खंड 13 (ख) में जनधाचररत ह ैदक वार्थषक लीज दकराया के संदभच में अरजित पैरा 13 (क) के ऄनुसार पांच कारकों के अधार पर जनधाचररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य का12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] प्रजतित मूल्य होगा और वह प्रजतित पत्तन न्यास बोडच द्वारा तय दकए जाने वाले जनधाचरण 6% से कम नहीं होना चाजहए। तदनुसार, एमबीपीटी द्वारा अवासीय/औद्योजगक ईपयोग के जलए पट्टा दकराया भूजम के रू.23,139/- प्रजत वग च मीटर के बाजार मूल्य के 6% पर रु.116/- प्रजत वगचमीटर प्रजत माह, ग्रीन जोन के जलए भूजम के बाजार मूल्य 2870/- रूपये के जलए रु.14/- प्रजत वगचमीटर प्रजत माह और सड़क/सावचजजनक ईपयोजगताओं के जलए लीज दकराया भूजम के बाजार मूल्य रु. 8,320/- प्रजत वगचमीटर माह के जलए रु.42/- प्रजत वगचमीटर प्रजत माह पर पररकजलत दकया गया है। (ङ) रेडी रेकनर जोन 2/22 - जजसम ेंप्लॉट न.ं 1304 और 1768 (प्लॉट ख) जजसके जलए वाजणजज्यक ईपयोग का प्रस्ट्ताव ह ै– (i) ददिाजनदिे ों में यथाजनधाचररत जवजभन्न जवजधयों के ऄनुसार रेडी रेकनर जोन 2/22 से संबंजधत मूल्यांकन के संबंध में, जून 2018 की मूल्यांकन ररपोटच 2018-19 में भूजम के मूल्य रू.1,01,300/- प्रजत वगचमीटर का ईल्लेख, स्ट्टैम्प ड्यूटी रेडी रेकटर के ऄनुसार दकया गया ह।ै मूल्यांकनकताच ने ईल्लेख दकया है दक एक जैसे लेन-दने के जलए पत्तन की भूजम की न तो कोइ जनजवदा हुइ ह ै और न ही असपास के िेत्र में जपछले 3 वषों में कोइ जबक्री/लेनदने हुअ ह।ै मूल्यांकनकताच ने मौजूदा ऄवसंरचना सुजवधाओं के जलए भी भूजम के बाजार मूल्य का जनधाचरण रु.1,90,717/- प्रजत वग चमीटर दकया ह।ै (ii) हालांदक, एलएसी ने ऄपनी ररपोटच में रेडी रेकनर जोन 2/22 पर जमीन के बाजार मूल्य का रू.2,06,624 प्रजत वगचमीटर तय करने का फैसला दकया है। ददनांक 1-10-2019 को 4 प्रजतित वार्थषक वृजद्ध की दर से रेडी रेकनर जोन 2/22 के जलए 2019 के टीअर नं. 150 द्वारा 1-10- 2017 को ऄनुमोददत एसओअर के अधार पर रू,1,91,036/- रुपए प्रजत वगचमीटर के जहसाब से भूजम का मूल्य होने की जानकारी है। चूाँदक 4% वार्थषक वृजद्ध पर जवचार करने के बाद रु. 1,91,036/- प्रजत वगचमीटर के बाजार मूल्य को, भूजम के बाजार मूल्य से ऄजधक मूल्य के रूप में दखे ा गया है, एलएसी ने रेडी रेकनर जोन 2/22 रु. 1,91,036/- प्रजत वग च मीटर के भूजम के बाजार मूल्य की जसफाररि की ह ै। (iii) यह ईल्लेखनीय ह ैदक एमबीपीटी ने जनवरी 2021 में ऄजतररक्त सूचना/ स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए भूजम के बाजार मूल्य को 4% से ऄद्यजतत दकया है, तादक 01 ऄक्टूबर 2020 भूजम के ऄद्यतन बाजार मूल्य रू. 2,14,889/- प्रजत वग चमीटर को हाजसल दकया जाए, ऄब आसे रेडी रेकनर जोन 2/22 के भीतर प्लॉट नं. 1304 और 1768 (प्लॉट ख), के बाजार मूल्य के रूप में मान जलया गया ह।ै (iv) क्योंदक ददिाजनदिे ों के खंड 13 (ख) में जनधाचररत ह ैदक अरजित मूल्य वार्थषक लीज दकराया के संदभच में पैरा 13 (क) के ऄनुसार पांच कारकों के अधार पर जनधाचररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य के प्रजतित के अधार पर गजणत दकया जाएगा और वह प्रजतित पत्तन न्यास बोडच द्वारा तय दकए जाने वाले 6% से कम नहीं होना चाजहए। आसजलए, एमबीपीटी द्वारा तदनुसार, रेडी रेकनर जोन 2/22 के भीतर प्लॉट नं. 1304 और 1768 (प्लॉट ख) के जलए लीज दकराया भूजम के बाजार मूल्य रु. 2,14,889/- प्रजत वगचमीटर के 6% पर गजणत दकया गया है जो रु. 1074/- प्रजत वगचमीटर प्रजत माह गजणत होता है। (v) जहां तक रेडी रेकनर जोन 2/22 के भीतर प्लॉट नं 1768 (प्लॉट बी)पर संरचना का संबंध ह।ै मूल्यांकनकताच ने वगचमीटर रु. 61,115/- प्रजत वगचमीटर जनधाचररत दकया है। एमबीपीटी ने ऄजतररक्त जानकारी / स्ट्पष्टीकरण प्रस्ट्तुत करते हुए, जनवरी 2021 में भूजम के बाजार मूल्य को 4% से ऄद्यजतत दकया ह ै तादक 01 ऄक्टूबर 2020 तक संरचना के ऄद्यतन बाजार मूल्य रु. 63,560/- प्रजत वगचमीटर को हाजसल दकया जा सके। ददिा-जनदिे ों के खंड 13 (ख) के ऄनुसार यथा-ईल्लेजखत रेडी रेकनर जोन 2/22 के भीतर प्लॉट नं 1768 (प्लॉट बी) पर संरचना के ईक्त भूजम के बाजार मूल्य के 6% की दर से जो रु. 318/- प्रजत वगचमीटर पररकजलत दकया गया है, दकराये के रूप में जनधाचररत दकया गया ह।ै (च) ऄलग-ऄलग पद्धजतयों के तहत भूजम के बाजार मूल्य को दिाचने वाला एक जववरण और प्रजत वग च मीटर माजसक-दर नीचे दी गइ ह:ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 13 जवजभन्न पद्धजतयों और दरमानों के तहत भजू म का बाजार मल्ू य रेडी रेकनर स्ट्टैंप ड्यटू ी 01.10.2020 को जपछल े 3 पत त् न एक ऄनमु ोददत दर : जोन रेडी रेकनर जनमाणच की वषों म ें की भजू म मलू य् ांकनकता च द्वारा एलएसी के प्रजत वग चमीटर दर मल्ू यह्राजसत वास्ट्तजवक की सबस े गजणत दर ऄनसु ार प्रजत माह (रु. प्रजत वग च लागत प्रासजं गक ऄजधक (प्रजत वग चमीटर) बाजार मल्ू य भजू म सरं चना मीटर) (रु. प्रजत लेनदने स्ट्वीकृत (प्रजत भजू म सरं चना 2019-20 वगमच ीटर) की जनजवदा- वगमच ीटर) ईच्चतम सह- दर नीलामी दर 14/101 42,200 10,608 िून् य िून् य 120,479 3818.18 129,376 647 53 11/86 27,200 िून् य िून् य िून् य 130,000 शून् य 135,200 676 िून् य (प् लॉट स.ं 1984) 3/35 78,400 िून् य िून् य िून् य 184,1312 शून् य 191,497 957 िून् य (प्लॉट सं.742) रटटवाला 6,900 िून् य िून् य िून् य 22,249 शून् य 23,139 116 िून् य (सव े सं. 21 और 166) (अवासीय /औद्योजगक) हररत िेत्र िून् य िनू ् य िून् य िून् य 2,760 शून् य 2,870 14 िून् य सड़के/ िून् य िून् य िून् य िून् य िून् य शून् य 8,320 42 िून् य सावचजजनक सुजवधाएं 2/22 (प्लॉट 101,300 िून् य िून् य िून् य 190,717 61,115 भूजम के 1074 318 सं. 1304 जलए और 1768) 214,889 संरचना के जलए 63,560 नोट : 1. मोटे ऄिरों में(बोल्ड) में ददखाए गए अंकड़े एलएसी द्वारा ऄनुिंजसत ईच्चतम बाजार मूल्य और एमबीपीटी बोडच द्वारा ऄनुमोददत ह।ैं 2. प्रजत वगचमीटर प्रजत माह भूजम दर और संरचना के ईच्चतम बाजार मूल्य के 6% पर एलएसी द्वारा गजणत दकया गया है। (vii) ददिाजनदिे ों के खंड 13 (ख) में जनधाचररत है दक वार्थषक लीज रेंट के संदभच में ररजवच मूल्य पैरा 13 (क) के ऄनुसार पांच कारकों के अधार पर जनधाचररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल्य की प्रजतितता से जनकाला जाएगा, और वह जजसे पत्तन न्यास बोडच द्वारा जनधाचररत दकया जाना ह,ै जो 6% से कम नहीं होनी चाजहए । तदनुसार, पट्टे का दकराया एमबीपीटी द्वारा बाजार मूल्य के 6% पर गजणत दकया गया ह।ै (viii) यह मानते हुए दक मूल्यांकनकताच द्वारा जनधाचररत भूजम का बाजार मूल्य एलएसी द्वारा ऄनुिंजसत दकया गया है, एलएसी द्वारा अिोजधत बाजार मूल्य में संिोधन के ऄधीन है, और यह दखे ते हुए दक एमबीपीटी के न्यासी बोडच ने एलएसी की जसफाररि को मंजूरी द ेदी ह ैऔर चूंदक दकसी भी ईपयोगकताच की ओर से, जजनसे आस संदभचगत मामले म ें परामिच दकया गया है, कोइ अपजत्त नहीं अइ है, यह प्राजधकरण, एमबीपीटी के जवजभन्न िेत्रों में खाली भूखंडों के जलए ऄनुसूची दकराया जनधाचररत करने का आच्छुक है। (ix) जवषयगत प्रस्ट्ताव में, एमबीपीटी ने 01 ऄक्टूबर 2020 से, पूवचव्यापी प्रभाव के साथ पट्टे के दकराए के जलए ऄनुमोदन मांगा ह।ै यह ईल्लेखनीय ह ैदक यह प्राजधकरण साधारणतया अदिे ों म ें पूवचव्यापी प्रभाव प्रदान नहीं करता ह।ै लेदकन, कइ जविेष पररजस्ट्थजतगत मामलों में जहां ऄपने अदिे के पूवचव्यापी प्रभाव की वास्ट्तव में अवश्यकता होती ह।ै न्यू मंगलौर पत्तन न्यास और कुद्रमे ुख अयरन ओर कंपनी जलजमटेड के बीच एक समझौते से संबंजधत मामले में, जवजध मंत्रालय की सलाह पर, (तत्कालीन) भूतल पररवहन मंत्रालय ने ऄपने पत्र सं. पीअर-14011/ 5197-पी4 ददनांक14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] 16 माचच 1998 के तहत आस प्राजधकरण को पूवचव्यापी प्रभाव दने े दने े का परामिच ददया ह ै। आसी प्रकार, एमबीपीटी स े प्राप्त प्रस्ट्तावों के अधार पर, ओएनजीसी और एमबीपीटी के बीच समझौते के ऄनुसार और साथ ही स्ट्पेिल व े लीव चाज चके जलए लेवी िुल्क और गोवंडी के जलए भूजम के जलए लीज रेंट की वसूली के जलए पूवचव्यापी प्रभाव ददया गया था। (x) एमबीपीटी ने एमबीपीटी के जवजभन्न अरअर जोन में 9 खाली भूखंडों के जलए जमीन के बाजार मूल्य के जनधाचररत करने के साथ-साथ लीज रेंट के जलए भी मंजूरी मांगी ह।ै आस संबंध में, यह ईल्लेख करना ह ै दक महापत्तन न्यास ऄजधजनयम, 1963 आस प्राजधकरण को पत्तन की संपदा के ईपयोग के जलए दरमानों और ितो के जववरण को ऄजधसूजचत करने के जलए ऄजधदजे ित करता है। नीजत ददिाजनदिे , भी आस प्राजधकरण को भूजम के बाजार मूल्य के अधार पर पट्टा दकराया जनधाचररत करने के जलए ऄजधदजे ित करते हैं। आस प्रकार, यह प्राजधकरण केवल पट्टा दकराए को ऄजधसूजचत करता ह ैन दक जमीन के बाजार मूल्य को। (xi) एमबीपीटी ने आस अिय का एक नोट प्रस्ट्ताजवत दकया गया ह ैदक लीज रेंटल्स 30.09.2022 तक मान्य ह,ैं जो प्रत्येक ऄक्टूबर में 4% की वृजद्ध के साथ है और यह पहली बार की गइ यह वृजद्ध 01 ऄक्टूबर 2021 से प्रभावी होगी। आस संबंध में, यह ईल्लेख करना प्रासंजगक है दक 2014 के भू-नीजत ददिाजनदिे ों के खंड 13(ग) में कहा गया है दक पत्तन न्यास बोडच वार्थषक वृजद्ध की दर तय करेगा जो 2% से कम नहीं होगी और आसमें एसओअर का भी ईल्लेख है दकया गया ह ैदक ये दरमान प्राजधकरण द्वारा 5 वषों में एक बार पुनः जनधाचररत दकये जाएंगे। तदनुसार, एमबीपीटी न े 4% वार्थषक वृजद्ध का प्रस्ट्ताव दकया ह।ै आसके ऄलावा, चूंदक लीज रेंट स्ट्वीकृत दकया जा रहा है, जो 01 ऄक्टूबर 2020 से िुरू होने वाली ऄवजध के जलए है, ईक्त लीज, भ-ू नीजत ददिाजनदिे , 2014 के ऄनुसार, 01 ऄक्टूबर 2021 को आसकी पहली वार्थषक वृजद्ध के ऄध्यधीन होगा। हालांदक, एमबीपीटी ने वैधता 30.9.2022 तक यानी केवल 2 साल के जलए प्रस्ट्ताव दकया ह ैजजसे बदलकर 30.09.2025 कर ददया गया है। तदनुसार, जनधाचररत नोट को आस अिय में बदल ददया जाता ह।ै (xii) एमबीपीटी ने आस अिय का एक और नोट प्रस्ट्ताजवत दकया है दक दकराया वास्ट्तजवक जनर्थमत-िेत्र के अधार पर गजणत दकया जाएगा, जो दक न्यूनतम एफएसअइ 1.00 के ऄधीन होगा। चूंदक ईक्त नोट स्ट्पष्टता प्रदान करता ह ै और ऄस्ट्पष्टता से बचता ह,ै आसजलए प्रस्ट्ताजवत नोट स्ट्वीकृत दकया जाता ह।ै हालांदक, ऄगर ईच्च एफएसअइ के जलए दर में वृजद्ध होगी, तो एमबीपीटी को ईजचत औजचत्य के साथ आस ईच्च दर के जलए आस प्राजधकरण की मंजूरी लेने की सलाह दी जाती ह।ै (xiii) एमबीपीटी ने आस अिय का एक और नोट प्रस्ट्ताजवत दकया है दक दरें वे लीव/स्ट्पेिल वे लीव चाजच पर लाग ूनहीं हैं। आस संबंध में, यह ईल्लेाख दकया जाता ह ै दक एमबीपीटी ने भूजम के ईक्त भूखंडों में दकसी भी तरह के वे लीव/स् पेिलवे-लीव ऄवकाि िुल्क की पररकल्पना नहीं की है। आस संबंध में बंदरगाह का जनणचय जवश्वस्नीय है। हालााँदक, यदद एमबीपीटी भजवष्य में ईक्त 9 खाली भूखंडों में दकसी भी तरह की लीव/जविेष वे-लीव की पररकल्पना करता है, तो एमबीपीटी को भू-नीजत ददिाजनदिे , 2014 के ऄनुसारण से ईजचत औजचत्य के साथ आस लीव/जविेष वे- लीव के जलए आस प्राजधकरण की स्ट्वीकृजत लेने की सलाह दी जाती ह।ै (xiv) एमबीपीटी ने आस अिय का एक नोट का भी प्रस्ट्ताव दकया ह ै दक दरें सभी कर (जीएसटी, नगर कर, अदद), दडं , ब्याज से ऄनन्य ह।ैं अदद और जो दक कम से कम, यथा लाग,ू पट्टाधारक द्वारा ऄलग से दये ह ैं। आस संबंध में, यह भी ईल्लेख दकया जाता ह ैदक आस प्राजधकरण द्वारा स्ट्वीकृत प्रिुल्क दकसी भी कर और वैधाजनक कतचव्यों से ऄनन्य ह।ै आस प्राजधकरण द्वारा ऄनुमोददत टैररफ पर लागू दरों पर पत्तन द्वारा करों और वैधाजनक डयूरटयों को लगाया जाएगा । आस जस्ट्थजत को दखे ते हुए, पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत नोट ऄनुमोददत दकया जाता ह।ै (xv) एमबीपीटी ने आस अिय का एक नोट भी प्रस्ट्ताजवत दकया ह ैदक दरें गैर-गृह व्यवसायों के जलए लागू हैं। जैसा दक पहले भी ईल्लेतख दकया गया है, भूजम के जवजभन्न भूखंडों को वाजणजज्यक और औद्योजगक ईपयोग के जलए अवंरटत दकए जाने की सूचना है। आस प्रकार प्रस्ट्ताजवत नोट स्ट्वीकृत दकया जाता ह।ै (xvi) संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदिे , 2014 के खंड 13 (ग) में कहा गया है दक आस प्राजधकरण द्वारा दरों में हर पांच साल में एक बार संिोधन दकया जाएगा। चूंदक दकराये को 01 ऄक्टूबर 2020 से प्रभावी दकया जा रहा है, तदनुसार, दकराया ऄनुसूची में एक नोट जनधाचररत दकया गया ह ैदक वार्थषक पट्टा दकराया पांच साल की ऄवजध के जलए लाग ूरहगे ा। 8. पररणामत: और उपर ददए गए कारणों के जलए और सामूजहक सोच-जवचार के अधार पर, यह प्राजधकरण एमबीपीटी को एमबीपीटी के जवजभन्न अरअर जोन में 9 खाली भूखंडों के जलए पट्टा दकराये की ऄनुसूची को 01 ऄक्टूबर 2020 से 30 जसतंबर 2025 की ऄवजध के जलए ऄनुलग्नक के रूप में संलग्न जवजध के ऄनुसार इ-टेंडर-कम नीलामी द्वारा अवंरटत करने की मंजूरी दते ा है। टी. एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त) [जवज्ञापन-III/4/ऄसा./29/2021-22][भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 15 ऄनलु ग्नक 9 भखू डं ों के जलए दरमानों (एसओअर) की ऄनसु चू ी प्लॉट नबं र दर प्रजत वग चमीटर 01.10.2020 को क्रम स.ं अरअर ित्रे (रूपयो म)ें (1) (2) (३) (4) 1 14/101 अरअर नंबर 1823 (एफसीअइ) - औद्योजगक ईपयोग 647.00 2 14/101 अरअर 2023 - औद्योजगक ईपयोग 647.00 (भूजम) 53.00 (ऄवसंरचना) 3 14/101 प्लॉट नंबर 25 - औद्योजगक ईपयोग 647.00 (Land) 53.00 (ऄवसंरचना) 4 14/101 107 - औद्योजगक ईपयोग 647.00 5 11/86 अरअर नंबर 1984 - औद्योजगक ईपयोग 676.00 6 3/35 अरअर नंबर 742 - वाजणजज्यक ईपयोग 957.00 7 रटटवाला सव ेनंबर -2 और 166 - ग्रीन जोन 14.00 रटटवाला सव ेनंबर -2 और 166 - अवासीय / औद्योजगक 116.00 रटटवाला सव ेनंबर -2 और 166 -रोड / सावचजजनक ईपयोजगताओं 42.00 8 2/22 अरअर नंबर 1304 - वाजणजज्यक ईपयोग 1,074.00 9 2/22 अरअर 1768 1074.00 (भूजम ) भाग ख- वाजणजज्यक ईपयोग 318.00 (ऄवसंरचना) नोट : 1. पट्टा दकराया पांच वषच तक लागू रहगे ा जो 01 ऄक् तूबर 2020 से 30 जसतंबर.2025 तक प्रत्येक ऄक्टूबर में 4% वार्थषक वृजद्ध के ऄध य् धीन प्रभावी रहगे ा। 4% की ऐसी पहली वजृ द्ध 01.10.2021 को लाग ूहो जाएगी । 2. दकराया वास्ट्तजवक जनर्थमत िेत्र के अधार पर न्यूनतम एफएसअइ 1.00 के ऄध्यधीन अकजलत दकया जाएगा। 3. व-े लीव/स्ट्पेिल वे-लीव प्रभारों के जलए ये दरें लागू नहीं होती हैं 4. ईपरोक् त दरें सभी करों (जीएसटी, नगर कर, अदद), सेवा िुल्क, दडं ों, ब्याज अदद से ऄनन्य ह।ैं ये पट्टाधारक द्वारा समान रूप से, यथालाग,ू दये ह।ैं 5. ये दरें गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए लाग ूह।ैं 6. ये दरें, संबंजधत भूखंडों पर केवल इ-जनजवदा सह इ-नीलामी के जलए लाग ूहोती हैं। TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 23rd March, 2021 No. TAMP/26/2020-MBPT.—In exercise of the powers conferred under Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) seeking approval of Schedule of Lease Rentals in respect of 9 Vacant Plots at various places in Mumbai to be allotted by E-Tender-cum-Auction method at Mumbai Port Trust (MBPT), as in the Order appended hereto. Tariff Authority for Major Ports Case No. TAMP/26/2020-MBPT The Mumbai Port Trust - - - Applicant16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] QUORUM (i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) ORDER (Passed on this 16th day of March, 2021) This case relates to a proposal filed by the Mumbai Port Trust (MBPT) seeking approval of Schedule of Lease Rentals in respect of 9 Vacant Plots at various places in Mumbai to be allotted by E-Tender-cum-Auction method at Mumbai Port Trust (MBPT). 2.1. The main points made by the MBPT in its proposal dated 22 July 2020 are summarized below: (i) Background (a) MBPT owns about 882 Ha of land in Mumbai City. These land fall under the jurisdiction of A, B, C, M, G-North, E, F-North and F-South wards. The said land stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, etc. and is divided into 15 administrative units for management of these estates. Additionally, about 28.09 Ha of land at Titwala is owned by MBPT. The landed estates are divided into 2 main categories, viz. (i) lettable land and (ii) non-lettable land. Non-lettable land includes areas occupied by offices of Mumbai Port Trust, Port Trust quarters, Port Trust hospital, etc. The lettable category includes areas let out as long term leases, 15 monthly leases, monthly tenancies and licenses. (b) The land policy guidelines for Major Ports issued by the Ministry of Shipping (MoS) in 2010 do not have the sanction of Cabinet and these guidelines could not be implemented. The Ministry of Finance vide OM dated 25.06.2010 & 02.11.2010 with regard to the sale/ lease/ license of land in possession and control of Govt./Govt. controlled entities directed ‗to ensure that express approval of the Finance Ministry is obtained for any sale/grant/assignment/allocation or disposal in any form of Government Assets. The above subject has been further communicated through Cabinet Secretariat‘s D.O. letter dated 21.03.2011 which specifically refers to the need for specific approval of Cabinet in each case of sale or long term lease of land belonging to Govt./ Govt. controlled statutory authorities. (ii) Policy Guidelines issued by MOS / GOI (a) The Ministry, with the approval of the Cabinet, issued Land Policy guidelines for Land Management by Major Ports 2014 (PGLM), which was applicable for all Ports except for the land relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Ports, for which it was stated that separate policy will be formulated. The amended policy guidelines were issued in 2015, which were not applicable to Township areas of MBPT. (b) The Ministry vide clarification Circular (Land Management) No.1 of 14.05.2018 and Clarification No.2 of 09.03.2019 and dated 29.04.2019 issued clarification circular on various issues of PGLM 2014/15 extending the applicability of the PGLM 2015 to the non- home occupation / commercial area of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Ports. (c) Government of India vide Clarification No.1 of 2019-20 and Clarification No.4 of 2019 on Policy Guidelines on Land Management 2015 (PGLM 2015) have directed Board to ensure that optimum value is realized by licensing/leasing Port Land though Tender-cum-auction methodology for 30 years lease in terms of PGLM 2015. (d) Accordingly, Board vide TR 260 of 2020 accorded approval to invite public offers by inviting online tenders in respect of 12 vacant plots on lease for 30 years in terms of PGLM 2015 and above clarifications. Out of which 09 vacant plots are being taken up in the 1st phase. (e) Total 09 vacant plots are earmarked for allotment through the process of e-tendering-cum- e-auction method for leases of land to the Public/ Private/ Government/ PSU Sector. These plots are falling in five Ready Reckoner zones. (iii) Valuation Report[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 17 (a) Para 13 of PGLM 2015 states as under: " (a) Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned herein below to determine the latest market value of Port land. In case the land allotment committee is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded in writing. i. State Government's ready reckoner of land values in the area, if available for similar classification/ activities. ii. Highest rate of actual relevant transactions registered in last three years in the Port's vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port Trust Boards), with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board. iii. Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board. iv. Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port. v. Any other relevant factor as may be identified by the Port. (b) The Land Allotment Committee shall, while recommending the latest Market Value for any land would normally take into account the highest of the factors mentioned in Para 13 (a) above. Reserve Price in terms of the annual lease rent would be latest SoR determined in accordance with Para 13(a) and 13 (c) and would in no case be less than 6% of the latest market value recommended by the Port Trust. (c) The Port Trust would make a proposal as outlined in para 13(a) to TAMP for fixing the latest SoR of the land. The TAMP would notify the latest SoR of the land after following due process of consultation with stake holders within 45 days of receipt of the proposal. The Port Trust Board will fix a rate of annual escalation which would not be less than 2%. SoR would be refixed once in every 5 years by TAMP.” (b) In accordance with the above guidelines (Para 13 of PGLM 2015) and above referred clarifications, Registered Valuers were empaneled for valuation of plots. The empaneled valuers submitted their Land Valuation Reports. These Valuation Reports were placed before the Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman and comprising of Estate Manager, Financial Advisor & Chief Accounts Officer, Chief Engineer and Traffic Manager as members constituted to recommend the Fair Market Value (FMV) and Schedule of Rates (SOR) for the MBPT plots. (iv) Recommendations of LAC approved by the Board vide TR 261 & 301 of 2020: The Land Allotment Committee, after perusal of valuation reports, deliberated each case of vacant plot and recommended as under: (a) LAC has approved the FMV of the land based on the valuation report; and, the market values in respect of these 09 vacant plots have been computed as per the present FSI and land use permissible under the present DC Regulations and for the permissible activities as given by the Advisor (Planning) in respect of each plot. (b) Rates per Sq. Mtr. (in `.) for FSI = 1.00 have been worked out (as on 01.08.2020) @ 6% return on FMV of each plot. These rates shall increase by 4% every October. (c) Rate will be proportionally increased in case the permissible FSI is increased as may be applicable for any plot by MBPT SPA/Planning Authority‘s new DC Regulations. (d) Upfront Premium for 30 years will be calculated as per applicable G-Sec rate prevailing at the time of inviting tender. The above recommendations of LAC, FMV of the plot and SOR to invite public offer through e-auction/e-tender in respect of 09 vacant plots to lease for 30 years on the basis of Reserve Price bidding were approved by the Board of Trustees of Port of Mumbai vide TR No.261 dated 14.01.2020 and 301 dated 25.02.2020. Out of which, one18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] plot i.e. RR 1925 is under reservation for school as per DP 1991 (Para 3 of TR 261 of 14.01.2020). Hence, same is not considered in the 1st Phase. (v) Proposal TAMP‘s approval is requested to the Schedule of Rates recommended by the LAC as per Para 4 above and approved by the Board vide TR 261 of 14.01.2020 and TR 301 of 25.2.2020, in respect of 09 vacant plots. Copies of TR 260 & 261 dated 14.01.2020 and 301 dated 25.02.2020 along with Schedule of Rates are furnished alongwith proposal. These rates will be applicable to self-occupied premises by lessees of Non-Home Occupation lettings in MBPT. (vi) Justification (i) The proposal is formulated in terms of the Land Policy Guidelines for Land Management 2015. (ii) Under section 49 of MPT Act, 1963 and para 13 (c) of PGLM-2015, TAMP‘s approval to the SOR is sought for the period from 01.08.2020 for self-occupied premises and used for purely Non-home occupation of vacant plots. 2.2. The MBPT has furnished the Schedule of Rates for vacant plots with effect from 01.08.2020 as given below: Schedule of Rates for vacant plots with effect from 01.08.2020 Rate for FSI 1.00 per Sq. Mtr. Fair Market Value per Sl. p.m. w.e.f. 01.08.2020 (To be RR Zone Plot No. Sq. Mtr. for FSI 1.00 No. escalated by 4% every October) ( In ₹ ) (In ₹ ) (1) (2) (3) (4) (5) 1 14/101 RR 2023 – Industrial Use 1,24,400.00 (Land) (Land) - 622.00 10,200.00 (Structure) (Structure) - 51.00 2 14/101 RR No. 1823 (FCI) – 1,24,400.00 622.00 Industrial Use 3 14/101 Plot No. 25 – Industrial Use 1,24,400.00 (Land) (Land) - 622.00 10,200.00 (Structure) (Structure) - 51.00 4 14/101 107 – Industrial use 1,24,400.00 622.00 5 11/86 RR No. 1984 – Industrial use 1,30,000.00 650.00 6 3/35 RR No. 742 – Commercial 1,84,131.58 920.66 use 7 Titwala Survey No.21 and 166 - 2,760.00 13.80 Green Zone Titwala Survey No.21 and 166 - 22,249.00 111.25 Residential/ Industrial Titwala Survey No.21 and 166 - 8,000.00 40.00 Road/Public utilities 8 2/22 RR No. 1304 - Commercial 2,06,624.00 1,033.12 use 9 2/22 RR 1768 2,06,624.00 (Land) (Land) – 1,033.12 (Plot B) – Commercial use 61,115.00 (Structure) (Structure) - 305.58 Notes : 1. Rent will be worked out on the basis of Actual Built-Up Area, subject to minimum of FSI 1.00. 2. Above rates are not applicable to Way Leave / Special Way Leave charges and same are calculated based on above rates as per MBPT regulations. 3. Above rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Service Charges, Penalties, Interest. etc. Same are separately payable by lessees, as may be applicable. 4. These rates are applicable for Non-Home Occupations. 5. These rates are applicable to respective plots for E-Tender-cum-E-Auction only. 2.3. The MBPT has also enclosed the following documents:[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 19 (a). Copy of the MBPT Proposal. (b). Copy of the Report of the Valuer (Patwardhan Consultants Pvt. Ltd.). (c). Copy of the Land Allotment Committee (LAC) Report. (d). Copy of the Board Resolution of the MBPT Board approving the recommendations of the LAC (TR no.260 & 261 dated 14.01.2020 and 301 dated 25.02.2020). 2.4. Since the proposal received from MBPT did not have the details of the users who need to be consulted in the case in reference, the MBPT was requested vide letter dated 31 July 2020 to furnish the list of users. The MBPT has responded vide its letter dated 11 September 2020 received by us on 21 September 2020. 3. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy of the MBPT proposal dated 22 July 2020 was forwarded to the concerned users/ user organizations/ allottees (as per the list furnished by MBPT) vide e-mail dated 07 October 2020 seeking their comments. In response, few users/ user organizations have furnished their comments. The said comments were forwarded to MBPT as feedback information. The MBPT has not responded till the case was finalised. 4.1. On a preliminary scrutiny of the proposal, it was seen that some information/ clarification are required from MBPT. Accordingly, additional information/ clarification was sought from MBPT vide letter dated 10 November 2020. After reminders dated 18 December 2020 and 05 January 2021, the MBPT has responded vide its letter No. FA/OEA-L-13(20)/Gen/226 dated 28 January 2021. The information/ clarification sought and the response of MBPT thereon are tabulated below: Sl. Information/ clarification sought by TAMP Response of MBPT No. (i). The reason for seeking approval for the proposed rentals Proposal was sent to TAMP on 22.07.2020. retrospectively from 01 August 2020 to be explained Hence, approval was sought from 01.08.2020 with the significance of date of 01 August 2020. (ii) The Annexures forming part of the TR no. 260 and 261 Annexures to TRs Nos.260 and 261 both dated both dated 14 January 2020 to be furnished. 14.01.2020 are furnished. [Annexures relate to the statements showing vacant plots]. (iii). In respect of the lands at RR – 2023, RR – 1823, Plot no. 25, and Plot no. 107, the Valuer has arrived at the market value of the land at `.1,20,479/- per sq.m. in his Report of September 2019. The LAC in its Reports has however, decided to consider the market value of the land at RR – 2023 at ₹1,24,400/- per sq.m. This is repported to be the Value of the land arrived based on the SOR approved by TR no. 112 dated 20.08.2019 for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for the Ready Reckoner Zone 14/101 at ` 1,15,000/- per sq.m with 4% escalation per annum as on 01 October 2019. In this regard, the MBPT to clarify/ furnish the following: (a) The documentary evidence in support of the market Copy of valuation Report dated 27.04.2019 for value of the land at ₹1,15,000/- ₹115,000/- is furnished. (b) Given that the Valuer has specifically determined the By valuation report dated 27.09.2019, valuers Value of the Land at RR – 2023 in his Valuation Report, had furnished value of ₹120,479/- per sq.mtr. reason for consideration of alternative approach to be for RR 2023 which falls in RR Zone 14/101. explained. LAC considered the said value for the period 01.10.2019 to 30.09.2020. By TR No.112 dated 20.08.2019, Board had approved value of ₹ 115,000 per sq.mtr. as on 01.10.2017 with 4% increase every annum for plots falling in RR Zone 14/101 for industrial use. While formulating proposal for RR Zone 14/101 for TAMP‘s approval, position was as under :20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] Period As Per TR As per 112 of valuation 2019 report dated 27.09.2019 01.10.2017 to ₹115,000 30.09.2018 01.10.2018 to ₹119,600 30.09.2019 01.10.2019 to ₹124,384 ₹120,479 30.09.2020 Therefore, in accordance with PGLM Guidelines, the highest value of ₹124,384 was taken into consideration. (c) To furnish a copy of the TR no. 112 dated 20.08.2019 Copy of TR No.112 dated 20.08.2019 and along with all Annexures. annexures thereto are furnished. (iv) Likewise, in respect of the land at RR – 1304 and RR - 1768, the Valuer has arrived at the market value of the land at ₹1,90,717/- per sq.m. in his Report of June 2018. The LAC in its Report has however, decided to consider the market value of the land at RR – 1304 at ₹ 2,06,624/- per sq.m. This is reported to be the Value of the land arrived based on the SOR approved by TR no. 150 of 2019 as on 01.10.2017 for the Ready Reckoner Zone 2/ 22 at ₹1,91,036/- per sq.m with 4% escalation per annum as on 01 October 2019. In this regard, the MBPT to clarify/ furnish the following: (a) The documentary evidence in support of the market Copy of valuation report for `.191,036 is value of the land at ₹1,91,036/-. attached. (b) Given that the Valuer has specifically determined the M/s. Patwardhan Consultants Pvt. Ltd. by their Value of the Land at RR – 1304 in his Valuation Report, Report dated 20.05.2019 had furnished rate of the reason for consideration of alternate approach to be ₹191,036 for RR Zone 2/22. By TR No.150 explained. dated 24.09.2019 has approved the rate of `.191,036 as on 01.10.2017 with 4% increase every annum. Plot bearing RR N.1304 also falls in RR Zone 2/22. Shri Avinash Pendse, another valuer on MBPT panel had furnished the rate of ₹190,717 per sq. mtr. as on 01.10.2017 for RR No.1304. Hence, in accordance with PGLM guidelines, the highest rate of ₹191,036 was taken into consideration. After considering 4% annual increase as on 01.10.2018 and 01.10.2019, rate for the period 01.10.2019 to 30.09.2020 worked out to ₹206,624 per sq.mtr. (c) To furnish a copy of the TR no. 150 of 2019 along with Copy of TR No.150 dated 24.09.2019 and all Annexures. annexures thereto are furnished. (d) The market value of ₹.2,06,624 per sq. mtr. is as on After considering further 4% increase as on 01.10.2019 as seen from the LAC Report for RR No 01.10.2020, rate for the period 01.10.2020 to 1304 and RR No 1768. The market values and rates of 30.09.2021 works out to ₹.214,889 per sq.mtr. rent to be updated as of 01 August 2020, the date from which the MBPT has sought approval to the Schedule of Rates. (v) In respect of the area at RR No.742, and as per the LAC After considering further 4% increase as on Report dated 24 February 2020, the Market Value of 01.10.2020, rate for the period 01.10.2020 to Land per Sq.mtr is ₹1,84,131.58. The Rate of Rent per 30.09.2021 works out to ₹191,497 per sq.mtr. Sq.mtr per month at 6% of the market value works out to ₹.920.66, which has been proposed by MBPT in the[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 21 proposed schedule of Rates. However, the Market value of ₹.1,84,131.58 per Sq.mtr. is as of the year 2019 as per the Valuation Report of Shri Avinash Pendse. The market value of the land as of the year 2020 is ₹.1,91,496.85 as indicated in the Valuation Report. Since the MBPT seeks approval for the Schedule of Rates w.e.f. 01 August 2020, the market value of land and rate of rent to be updated suitably reflecting the position as of the year 2020. (vi) In respect of the area at RR – 1768, the Valuer‘s Report Copy of valuation report dated 02.12.2019 is does not reflect the market value of the structure at attached. [ Reference to the method is at `.61,115/- per sq.m. Thus documentary evidence in Sl.No.4 on page no.4 of the valuation report] support of the market value of the structure at `.61,115/- . per sq.m., to be furnished. (vii) The note no. 2 proposed by MBPT in the proposed Rent Note is amended as – ―These rates are not Schedule lacks clarity. The MBPT to examine the said applicable to Way Leave / Special Way Leave note and propose changes in the said note so as to Charges‖ remove any ambiguity. (viii) The notes prescribing annual escalation on the rentals Note is amended as – ―These rates are valid and the validity of the proposed Rent Schedule to be 5 upto 30.09.2022 with 4% increase every years to be proposed. October‖. 4.2. The MBPT while furnishing the additional information/ clarification vide its above-said letter dated 28 January 2021 has also furnished the updated Schedule of Rates for the period 01.10.2020 to 30.09.2021, which is given below: FMV and SOR For vacant Plots for the period 01.10.2020 to 30.09.2021 Sl. RR Zone Plot No. Fair Market Value per Sq. SOR [6% return per annum No. Mtr. for FSI 1.00 on FMV per sq. mtr. per ( In `. ) month for FSI 1.00 (with 4% escalation in every October) (In `.) (1) (2) (3) (4) (5) 1 14/101 RR No. 1823 (FCI) – 1,29,376.00 647.00 Industrial Use 2 14/101 RR 2023 – Industrial Use 1,29,376.00 (Land) 647.00 (Land) 10,608.00 (Structure) 53.00 (Structure) 3 14/101 Plot No. 25 – Industrial 1,29,376.00 (Land) 647.00 (Land) Use 10,608.00 (Structure) 53.00 (Structure) 4 14/101 107 – Industrial use 1,29,376.00 647.00 5 11/86 RR No. 1984 – Industrial 1,35,200.00 676.00 use 6 3/35 RR No. 742 – Commercial 1,91,497.00 957.00 use 7 Titwala Survey No.21 and 166 - 2,870.00 14.00 Green Zone Titwala Survey No.21 and 166 - 23,139.00 116.00 Residential/ Industrial Titwala Survey No.21 and 166 - 8,320.00 42.00 Road/Public utilities 8 2/22 RR No. 1304 - 2,14,889.00 1,074.00 Commercial use 9 2/22 RR 1768 2,14,899.00 1074.00 (Land) (Plot B) – Commercial use (Land) 318.00 (Structure) 63,560.00 (Structure)22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] Notes : 1. These rates are valid upto 30.09.2022 with 4% increase every October. First such 4% increase will be due on 01.10.2021 2. Rent will be worked out on the basis of Actual Bulit-Up Area, subject to minimum of FSI 1.00. 3. These rates are not applicable to Way Leave/ Special Way Leave Charges. 4. Above rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Service Charges, Penalties, Interest. etc. Same are separately payable by lessees, as may be applicable. 5. These rates are applicable for Non-Home Occupations. 6. These rates are applicable to respective plots for E-Tender-cum-E-Auction only. 5. A joint hearing on the case in reference was held on 17 November 2020 through Video Conferencing. At the joint hearing, MBPT made a brief power point presentation of its proposal. The MBPT and the users/ user organisations have made their submissions during the joint hearing: 6. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received from the users / user organisations and arguments made by the concerned parties will be sent separately to them. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 7. With reference to totality of information collected during the processing of this case, the following position emerges: (i) The Mumbai Port Trust (MBPT) is reported to own vast areas of land in the City of Mumbai, stretching from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, and Titwala. The MBPT has earmarked 09 vacant plots (located in the different Ready Reckoner Zones) for allotment on lease through the process of e-tendering-cum-e-auction to the Public/ Private/ Government/ PSU Sector. Accordingly, the MBPT has come up with a proposal for fixation of lease rentals in respect of the said 9 Vacant Plots to be allotted by E-Tender-cum-Auction method. The proposal of the port has the approval of its Board of Trustees. (ii) The MBPT has filed its proposal in July 2020. The said proposal alongwith the information/ clarification furnished by MBPT during the processing of the case, is considered in this analysis. (iii) This Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts. The Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014. Subsequently, the Ministry of Shipping has issued amended Land Policy Guidelines, 2014 under Section 111 of the MPT Act, 1963 for implementation with effect from 17 July 2015. Thus, the MBPT has, come up with a proposal for fixing Scale of Rates (SOR) for allotment of land in respect of 9 Vacant Plots following E-Tender-cum-Auction method, based on the provisions of the Land Policy Guidelines 2014, as amended in July 2015, and read along with the various Clarification Circulars issued by the Ministry of Ports, Shipping and Waterways (MOPSW) [erstwhile Ministry of Shipping (MOS)], from time to time. (iv) As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the MBPT has reported about constitution of a Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Traffic and Estate being the other members. The LAC so constituted is seen to have submitted separate Reports determining the market value of each of the 9 plots of land proposed to be allotted. (v) (a) Para 13(a) of the Land policy guidelines of July 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port‘s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 23 Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. The amended Land Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (b) To determine the market value of the various plots of land based on the five factors as prescribed in the amended Land Policy Guidelines, the MBPT is seen to have appointed a Valuer. The Valuer has submitted his Report for each of the plot of land, which has been considered by the LAC, while determining the market value of the land for each of the Plots. (vi) Based on the value of the land as suggested by the Valuer for each of the 9 vacant plots, the LAC has recommended the Lease rentals for each of the 9 vacant plots separately, based on which the MBPT has proposed a Schedule of lease rentals for 9 vacant plots. The analysis in respect of each plot of land is discussed below: (a). Ready Reckoner Zone 14/101 - comprising of Plot no. 2023, 1823 (FCI), 25 and 107 which are all proposed to be put for Industrial Use– (i) In connection with the Valuation pertaining to the Ready Reckoner Zone 14/101 as per various methods as stipulated in the Guidelines, the valuation report of September 2019, has indicated the value of the land as per the Stamp Duty Ready Reckoner of 2019-20 at ₹42,200/- per sq.m. and the depreciated cost of construction at ₹ 10181.80 per sq.m. (i.e. ₹ 2.68 crores being the depreciated cost of construction for a built up area of 2631.82 sq.m.). The Valuer has stated that there are neither any tender cum auction of the port land for similar transactions nor any sale transactions has occurred in the past 3 years in the vicinity. The Valuer has also determined the market value of the land considering the existing infrastructure facilities such as water front area, basin area, future use and uniqueness of location at ₹ 1,20,479/- per sq.m. and the depreciated cost of construction at ₹ 3818.18 per sq.m (i.e. ₹ 1.01 crores being the depreciated cost of construction for a built up area of 2631.82 sq.m.). (ii) However, the LAC in its Report has decided to consider the market value of the land at Ready Reckoner Zone 14/101 at ₹ 1,24,400/- per sq.m. This is reported to be the Value of the land arrived based on the SOR approved by TR no. 112 dated 20.08.2019 for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for the Ready Reckoner Zone 14/101 at ₹ 1,15,000/- per sq.m with 4% escalation per annum as on 01 October 2019. Since the escalated market value of ₹ 1,24,400/- per sq.m after considering 4% annual escalation is seen to be more than the market value of land as determined the Valuer, the LAC has recommended the market value of the land at Ready Reckoner Zone 14/101 at ₹ 1,24,400/- per sq.m. (iii) It is noteworthy that the MBPT while furnishing the additional information/ clarification in January 2021 has further updated the market value of land by 4% so as to arrive at the updated market value of the land at ₹ 1,29,376/- per sq.m. as on 01 October 2020. This has now been considered as the market value for the Plot nos. 2023, 1823 (FCI), 25 and 107, falling within the Ready Reckoner Zone 14/101. (iv) As regards the cost of the structures, the depreciated cost of construction at ₹ 10181.80 per sq.m. has been recommended by the LAC, based on the Stamp Duty Ready Reckoner of 2019-20, which has been rounded off by MBPT to ₹ 10200/- per sq.m. Incidentally, the MBPT while furnishing the additional information/ clarification in January 2021 has further updated the market value of structure by 4% so as to arrive at the updated market value of the land at ₹ 10608/- per sq.m. as on 01 October 2020. This has now been considered as the market value of the structures in the Plot nos. 2023 and 25, falling within the Ready Reckoner Zone 14/101. (v) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental for the Plot nos. 2023, 1823 (FCI), 25 and 107, falling within the Ready Reckoner Zone 14/101, has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land at ₹ 1,29,376/- per sq.m which works out to ₹ 647/- per sq.m per month. Likewise, the lease rental for the structures in the Plot nos. 2023 and 25, falling within the Ready Reckoner Zone 14/101 has been arrived by MBPT at 6% of the depreciated cost of the structure at ₹ 1,29,376/- per sq.m which works out to ₹ 53/- per sq.m per month. (b) Ready Reckoner Zone 11/86 - comprising of Plot no. 1984, which is proposed to be put for Industrial Use – (i) In connection with the Valuation pertaining to the Ready Reckoner Zone 11/86 as per various methods as stipulated in the Guidelines, the valuation report of December 2019, has indicated the value of the land as per the Stamp Duty Ready Reckoner of 2019-20 at ₹ 27,200/- per sq.m. The Valuer has stated that there are neither any tender cum auction of the port land for similar transactions nor any sale transactions has occurred in the past 3 years in the vicinity. The Valuer has also determined the market value of the land considering the existing infrastructure facilities such as water front area, basin area, future use and uniqueness of location at ₹1,30,000/- per sq.m. (ii) The LAC in its Report has decided to consider the highest market value of the land at ₹1,30,000/- per sq.m. for the plot of land at Ready Reckoner Zone 11/86. (iii) It is noteworthy that the MBPT while furnishing the additional information/ clarification in January 2021 has further updated the market value of land by 4% so as to arrive at the updated market value of the land at ₹ 1,35,200/- per sq.m. as on 01 October 2020. This has now been considered as the market value for the Plot no. 1984 falling within the Ready Reckoner Zone 11/86. (iv) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental for the Plot no. 1984 falling within the Ready Reckoner Zone 11/86, has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land at ₹ 1,35,200/- per sq.m which works out to ₹ 676/- per sq.m per month. (c) Ready Reckoner Zone 3/35 - comprising of Plot no. 742, which is proposed to be put for Commercial Use – (i) In connection with the Valuation pertaining to the Ready Reckoner Zone 3/35 as per various methods as stipulated in the Guidelines, the valuation report of February 2020, has indicated the value of the land as per the Stamp Duty Ready Reckoner of 2019-20 at ₹ 78,400/- per sq.m. The Valuer has stated that there are neither any tender cum auction of the port land for similar transactions nor any sale transactions has occurred in the past 3 years in the vicinity. The Valuer has also determined the market value of the land considering the values of sale and purchases at ₹ 1,84,131.58 per sq.m. (ii) The LAC in its Report has decided to consider the highest market value of the land at ₹ 1,84,131.58 per sq.m. for the plot of land at Ready Reckoner Zone 3/35. (iii) It is noteworthy that the MBPT while furnishing the additional information/ clarification in January 2021 has further updated the market value of land by 4% so as to arrive at the updated market value of the land at ₹ 1,91,497/- per sq.m. as on 01 October 2020. This has now been considered as the market value for the Plot no. 742 falling within the Ready Reckoner Zone 3/35.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 25 (iv) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental for the Plot no. 1984 falling within the Ready Reckoner Zone 11/86, has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land at ₹ 1,91,497/- per sq.m which works out to ₹ 957/- per sq.m per month. (d) Ready Reckoner Zone Titwala - comprising of Survey no. 21 and 166, which is proposed to be utilized as a Green Zone, Residential/ Industrial Use as well as to be used for road/ public utilities – (i). In connection with the Valuation pertaining to Survey no. 21 and 166 at Titwala, as per various methods as stipulated in the Guidelines, the valuation report of February 2019, has indicated the value of the land as per the Stamp Duty Ready Reckoner of 2018-19 at `6,900/- per sq.m. for both the Survey numbers. The Valuer has stated that there are neither any tender cum auction of the port land for similar transactions nor any sale transactions has occurred in the past 3 years in the vicinity. The Valuer has also determined the market value of the land considering the average value of sale and purchases of residential property at ₹ 22,249/- per sq.m. As regards land to be used as Green Zone, the Valuer has considered 40% of the Stamp Duty Ready Reckoner of 2018-19 at ₹ 6,900/- per sq.m. i.e. ₹ 2760/- per sq.m as the market value for both the Survey numbers. (ii) The LAC in its Report has decided to consider the highest market value of the land at `22,249/- per sq.m. for residential/ industrial use and the value of Green Zone, as given by the Valuer for both the Survey numbers. As regards land to be used for roads/ public utilities, the LAC has decided to consider the market value at ₹ 8000/- per sq.m, by relying on the Note forming part of the Valuer‘s report which indicates that the prevailing rate of TDR in the vicinity is ₹ 4000/- per sq.m., which fluctuates depends on the market conditions and the quantum of TDR shall be double for the road infrastructure. (iii) It is noteworthy that the MBPT while furnishing the additional information/ clarification in January 2021 has further updated the market value of land by 4% so as to arrive at the updated market value as on 01 October 2020 for all types of land listed above i.e. at ₹ 23,139/- per sq.m. for residential/ industrial use, ₹ 8,320/- for roads/ public utilities and ₹ 2,870/- per sq.m. for Green Zone. This has now been considered as the market value for the Survey no. 21 and 166 at Titwala, which is proposed to be utilized as a Green Zone, Residential/ Industrial Use as well as to be used for road/ public utilities. (iv) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental for the residential/ industrial use has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land at ₹ 23,139/- per sq.m which works out to ₹ 116/- per sq.m per month, the lease rental for the Green Zone with a market value of land of ₹ 2,870/- per sq.m. has been worked out at ₹ 14/- per sq.m per month and the lease rental for the road/ public utilities with a market value of land of ₹ 8,320/- per sq.m. has been worked out at ₹ 42/- per sq.m per month. (e) Ready Reckoner Zone 2/22 - comprising of Plot no. 1304 and 1768 (Plot B) which is proposed to be put for Commercial Use – (i) In connection with the Valuation pertaining to the Ready Reckoner Zone 2/22 as per various methods as stipulated in the Guidelines, the valuation report of June 2018, has indicated the value of the land as per the Stamp Duty Ready Reckoner of 2018-19 at ₹1,01,300/- per sq.m. The Valuer has stated that there are neither26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] any tender cum auction of the port land for similar transactions nor any sale transactions has occurred in the past 3 years in the vicinity. The Valuer has also determined the market value of the land considering the existing infrastructure facilities at ₹ 1,90,717/- per sq.m. (ii) However, the LAC in its Report has decided to consider the market value of the land at Ready Reckoner Zone 2/22 at ₹ 2,06,624 per sq.m. This is reported to be the Value of the land as arrived based on the SOR approved by TR no. 150 of 2019 as on 01.10.2017 for the Ready Reckoner Zone 2/22 at ₹ 1,91,036/- per sq.m with 4% escalation per annum as on 01 October 2019. Since the escalated market value of ₹ 1,91,036/- per sq.m after considering 4% annual escalation is seen to be more than the market value of land as determined the Valuer, the LAC has recommended the market value of the land at Ready Reckoner Zone 2/22 at ₹ 1,91,036/- per sq.m. (iii) It is noteworthy that the MBPT while furnishing the additional information/ clarification in January 2021 has further updated the market value of land by 4% so as to arrive at the updated market value of the land at ₹ 2,14,889/- per sq.m. as on 01 October 2020. This has now been considered as the market value for the Plot no. 1304 and 1768 (Plot B), falling within the Ready Reckoner Zone 2/22. (iv) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental for the Plot no. 1304 and 1768 (Plot B) falling within the Ready Reckoner Zone 2/22, has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land at ₹ 2,14,889/- per sq.m which works out to ₹ 1074/- per sq.m per month. (v) As regards the Structure at Plot no. 1768 (Plot B) within the Ready Reckoner Zone 2/22, The Valuer has determined the Value of the Structure at ₹ 61,115/- per sq.m. While furnishing the additional information/ clarification in January 2021, the MBPT has further updated the market value of land by 4% so as to arrive at the updated market value of the structure at ₹ 63,560/- per sq.m. as on 01 October 2020. As stipulated in Clause 13(b) of the guidelines, 6% of the market value of the said land which works out to `.318/- per sq.m., has been prescribed as the rental for the structure at Plot no. 1768 (Plot B) within the Ready Reckoner Zone 2/22. (f) A statement showing the Market value of land under different methods and rate for sq. mtr. per month is given below : Market value of land under different methods and scale of rates Ready Stamp Depreciated Highest rate Highest Rate arrived at by an Market Rate per sq. mtr. Reckoner duty cost of of actual accepted approved valuer value as Per month Zone ready construction relevant Tender- (per sq. mtr.) per LAC reckoner as on transactions cum- (per Land structure rate 01.10.2020 in the last 3 auction sq.mtr) (in ₹ per (₹ Per years rate of port Land Structure sq. mtr.) sq.mtr.) land 2019-20 14/101 42,200 10,608 NIL NIL 120,479 3818.18 129,376 647 53 11/86 27,200 NIL NIL NIL 130,000 NIL 135,200 676 NIL (plot No.1984) 3/35 78,400 NIL NIL NIL 184,1312 NIL 191,497 957 NIL (plot No.742) Titwala 6,900 NIL NIL NIL 22,249 NIL 23,139 116 NIL (Survey No. 21 and 166)[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 27 (Residential/ industrial) Green Zone NIL NIL NIL NIL 2,760 NIL 2,870 14 NIL Roads/ Public NIL NIL NIL NIL NIL NIL 8,320 42 NIL utilities 2/22 (plot no. 101,300 NIL NIL NIL 190,717 61,115 For Land 1074 318 1304 and 214,889 1768) For structure 63,560 Note : 1. Figures shown in bold are the highest market value recommended by LAC and approved by Board of MBPT. 2. Rate per sq.mtr. per month is arrived by LAC at 6% of the highest market value of Land and Structure. (vii) Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental has been arrived by MBPT at 6% of the market value. (viii) Considering that the market value of the land as determined by the Valuer has been recommended by the LAC, subject to modifications in market value as modified by LAC as discussed, and given that the Board of Trustees of MBPT has approved the recommendation of the LAC and also since there have been no objections from any of the users, who have been consulted in the case in reference, this Authority is inclined to prescribe the Schedule Lease Rentals for the 9 vacant plots at various zones of MBPT, as proposed by the MBPT. (ix) In the subject proposal, the MBPT has sought approval for the lease rent with retrospective effect from 01 October 2020. It is noteworthy that this Authority does not ordinarily give retrospective effect to the Order. But, in cases governed by special circumstances, it does require retrospective application of its Order. In a case relating to an agreement between New Mangalore Port Trust and the Kudremukh Iron Ore Company Ltd., on the advice of Ministry of Law, the (then) Ministry of Surface Transport had vide its Communication No. PR-14011/5197-P4 dated 16 March 1998 advised this Authority to give retrospective effect. Similarly, based on proposals received from MBPT, retrospective effect was given for recovery of way leave charges leviable as per the agreement between ONGC and MBPT as well as for the levy of Special Way Leave Charges and for lease rent for Land at Govandi. (x) The MBPT has sought approval for prescription of market value of the land for the 9 vacant plots at various RR Zones of MBPT as well as the lease rent. In this regard, it is to state that the Major Port Trusts Act, 1963 mandates this Authority to notify Scale of Rates and Statement of conditions for use of port properties. Also, the Land Policy Guidelines, mandates this Authority to prescribe lease rent based on the market value of the land. Thus, this Authority notifies only the lease rent and not the market value of the land. (xi) The MBPT is seen to have proposed a note to the effect that the lease rentals are valid upto 30.09.2022 with 4% increase every October and that first such increase will be effective from 01 October 2021. In this regard, it is relevant here to mention that Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 stipulates that the Port Trust Board will fix a rate of annual escalation which would not be less than 2% and also mentions that the SOR would be re-fixed once in 5 years by TAMP. Accordingly, the MBPT has proposed 4% annual escalation. Also, since the lease rent being approved is for the period beginning 01 October 2020, the said lease shall be subject to its first annual escalation on 01 October 2021, in line with the Land Policy Guidelines, 2014. However, the MBPT has proposed the validity upto 30.9.2022 i.e. only for 2 years, which is changed to 30.09.2025. Accordingly, the Note prescribed is changed to the effect. (xii) The MBPT has proposed another note to the effect that the rent will be worked out on the bases of the Actual Built-up area, subject to minimum of FSI 1.00. Since the said note gives clarity and would avoid ambiguity, the proposed note is approved. However, if rate will increase for higher FSI,28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC. 4] the MBPT is advised to seek the approval of this Authority for such higher rate with due justification. (xiii) The MBPT has proposed another note to the effect that the rates are not applicable to Way Leave/ Special Way Leave Charges. In this regard, it is to state that the MBPT has not envisaged levy of any Way leave/ Special way leave charges in the said plots of land. The judgment of the port in this regard is relied upon. However, if MBPT envisages any Way leave/ Special Way Leave in the said 9 vacant plots in future, the MBPT is advised to seek the approval of this Authority for Way leave/ Special Way Leave with due justification following Land Policy Guidelines, 2014. (xiv) The MBPT has also proposed a note to the effect that the rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Penalties, Interest. etc. and that the same are separately payable by lessees, as may be applicable. In this regard, it is to state that the tariff approved by this Authority is exclusive of any taxes and statutory duties. The taxes and statutory duties are to be levied by the Port at the applicable rates on the tariff so approved by this Authority. In view of this position, the note as proposed by the Port is approved. (xv) The MBPT has also proposed a note to the effect that the rates are applicable for Non-Home Occupations. As brought out earlier, the various plots of lands are reported to be allotted for commercial and industrial uses. As such the proposed note is approved. (xvi) Clause 13 (C) of the amended Land Policy Guidelines, 2014 stipulates that the rates will be revised once in every five years by this Authority. Since the rental is being prescribed with effect from 01 October 2020, accordingly, a note has been prescribed in the Rent Schedule that the annual lease rentals shall remain in force for a period of five years thereon. 8. In the result, and for the reasons given above, and based on a collective application of mind, this Authority approves the Schedule of lease rentals for 9 vacant plots at various RR Zones of MBPT to be allotted by E-Tender- cum-Auction method by MBPT for the period 01 October 2020 to 30 September 2025, as attached as Annex. T. S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./29/2021-22] Annex. Schedule of Rates (SOR) for the 9 plots Rate Per Sq. Mtr Sl. Per Month RR Zone Plot No. No. As On 01.10.2020 ( In ₹) (1) (2) (3) (4) 1 14/101 RR No. 1823 (FCI) – Industrial Use 647.00 647.00 (Land) 2 14/101 RR 2023 – Industrial Use 53.00 (Structure) 647.00 (Land) 3 14/101 Plot No. 25 – Industrial Use 53.00 (Structure) 4 14/101 107 – Industrial use 647.00 5 11/86 RR No. 1984 – Industrial use 676.00 6 3/35 RR No. 742 – Commercial use 957.00 7 Titwala Survey No.21 and 166 – Green Zone 14.00 Titwala Survey No.21 and 166 - Residential/ Industrial 116.00 Titwala Survey No.21 and 166 -Road/ Public utilities 42.00 8 2/22 RR No. 1304 - Commercial use 1074.00 1074.00 (Land) 9 2/22 RR 1768 (Plot B) – Commercial use 318.00 (Structure)[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : ऄसाधारण 29 Notes: 1. The lease rental shall remain in force for a period of five years effective from 1 October 2020 to 30 September 2025 subject to increase @ 4% p.a every October. First such 4% increase will be due on 01.10.2021 2. Rent will be worked out on the basis of Actual Built-Up Area, subject to minimum of FSI 1.00. 3. These rates are not applicable to Way Leave / Special Way Leave Charges. 4. Above rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Service Charges, Penalties, Interest. etc. Same are separately payable by lessees, as may be applicable. 5. These rates are applicable for Non-Home Occupations. 6. These rates are applicable to respective plots for E-Tender-cum-E-Auction only. Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.