In exercise of the powers conferred under Section 49 of the Major Port Trusts Act,

रजजस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 xxxGIDHxxx सी.जी.-एम.एxचxx.G-अID.-E1x9xx0 12021-224537 CG-MH-E-19012021-224537 असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 32] नई ददल्ली, सोमवार, जनवरी 18, 2021/पौष 28, 1942 No. 32] NEW DELHI, MONDAY , JANUARY 18, 2021/PAUSHA 28, 1942 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसूचना मुंबई, 06 जनवरी, 2021 स.ं टीएएमपी/46/2020-एमबीपीटी : महापत्तन न् यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए महापत्तन प्रिुल् क प्राजधकरण एतद ् द्वारा मुंबई पत्तन न् यास मएमबीपीटीस से एमबीपीटी की गोबंडी जस्ट्थत भूजम की दर सूची का 01 अक् तूबर, 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की अवजध के जलए जनयतन का अनुमोदन प्राप् त करने के प्रस्ट्त ाव का, इसके साथ संलग्न ददेिानुसार, जनपटान करता ह।ै टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट् य मजवत्तस महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला सख्ं य ा टीएएमपी/46/2020-एमबीपीटी मबुं ई पत्तन न्य ास - - - दवदे क गणपर्तू त (i). श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट् य मजवत्तस (ii). श्री सुनील कुमार ससह, सदस्ट् य मदर्तथकस 317 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] ददिे (ददसबं र, 2020 के 28 व ेंददन पाररतस यह मामला मुंबई पत्तन न् यास मएमबीपीटीस के 14 अक् तूबर, 2020 के पत्र संख् या ए/ए/एईए-एल-7 (02)/यू- 5/101 के साथ प्राप् त एमबीपीटी की गोवंडी जस्ट्थत भूजम की 01 अक्त ूबर 2017 स े 30 जसतंबर, 2022 तक की अवजध की दर सूची के अनुमोदन के प्रस्ट् ताव से संबंजधत ह।ै 2. एमबीपीटी ने 14 अक्त ूबर, 2020 के अपने प्रस्ट् ताव म ेंजो मुख्य मु्े रखे ह उनका सार नीचे ददया गया ह:ै- (i). पष्ृ ठ भजू म मुंबई पत्तन न् यास के पास मुंबई िहर म ें 882 हक्ै ट ेयर भूजम ह।ै यह भूजम ए,बी, सी, एम, जी-उत्तर, ई., ए/-उत्तर और ए/-दजिण वाडों में जस्ट्थत ह।ै इस भूजम का /ैलाव कोलाबा से वाडला, माजहम, वली, गोवंडी ददद तक ह ै और इन सपं दाओं के प्रबंधन के जलए इस े 15 प्रिासजनक इकाइयों म ें बाटं ा गया ह।ै इसके अजतररक्त , एमबीपीटी की 28.09 हक्ै ट ेयर भूजम रटटवाला में भी ह।ै भूजम संपदाओं को 2 मख्ु य श्रेजणयों में बांटा गया ह ै अथाात मi) दकराया योग् य भूजम और मii) गैर- दकराया योग् य भूजम। गैर-दकराया योग् य भूजम में सहयोगी जवभागों के कायाालय, मुंबई पत्तन न्य ास के प्रिासजनक कायाालय, पत्तन न् यास क्व ाटार, पत्तन न् यास अस्ट्प ताल ददद िाजमल ह। दकराया योग् य िेत्रों म ें व े िेत्र िाजमल ह जो दीघाकालीन पट्टा दकराये पर, 15 माह के पट्टे पर, माजसक दकरायेदारी पर और लाइसेंस पर ददये जाते ह। कुछ ऐसे भी भू-खंड ह जो खाली ह और जजन् हें दकराये पर ददया जा सकता ह।ै गोवंडी जस्ट्थत प्ल ॉट खाली ह ै और इस े दकराये पर ददया जा सकता ह,ै जैसा बोडा जनणाय करे। (ii). नीजतगत ददिाजनदेि मंत्रालय द्वारा जारी महापत्तन भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदेि 2010 को बोड ा न े 2011 की टीदर सख्ं य ा 21 के द्वारा, माननीय उच् चतम न् यायालय के जनणाय के साथ परठत, अपनाया था। बाद में मंत्रालय ने, मंजत्रमंडल के अनुमोदन से महापत्तन भू-प्रबंधन भ-ू नीजत ददिाजनदेि 2014 मपीजीएलएमस जारी दकये। य े सभी महापत्तनों पर लागू थे जसवाए कांडला, मुंबई और कोलकाता पत्तन के नगर-िेत्र की भूजम के, जजसके जलए यह कहा गया था दक इनके जलए अलग स े नीजत बनायी जायेगी। संिोजधत नीजत ददिाजनदेि 2015 में जारी दकये गए। मंत्रालय ने 14.05.2018 के स्ट्प ष्ट ीकरण पररपत्र मभू-प्रबंधनस संख् या 2018 का 1 के द्वारा स्ट् पष्ट ीकरण पररपत्र जारी दकया और पीजीएलएम 2015 को मुंबई कोलकाता और कांडला पत्तनों के नगर िेत्र के वाजणज् यक गैर-गृह अजधवास िेत्रों के जलए जवस्ट्त ार करके लागू दकया। इस प्रकार, पीजीएलएम 2015 मुंबई पत्तन न् यास के नगर िेत्र के वाजणज् यक अजधवाजसयों पर भी लाग ूहो गए। (iii). जवजधक म्ु े प्राजधकरण न े 15.03.2000 की अजधसूचना सख्ं या टीएएमपी/10/98-जवजवध के द्वारा सभी महापत्तनों की सारी भूजम के दरमानों की अनुप्रयोज्य ता के मु्े पर दरमान बनान े और जस्ट्थजत कथन के अपन े अजधकार िेत्र पर ददेि जारी दकये। उक्त अजधसूचना को मुंबई पत्तन द्वारा ररट याजचका संख्य ा 2000 की 1153 के द्वारा चुनौती दी। उक्त ररट याजचका में मुंबई उच्च न् यायालय ने 02.05.2000 को अंतररम ददेि जारी करते हुए पत्तन सीमा और पत्तन पहुचं मागों के भीतर पड़न े वाल े िेत्रों के बारे में प्राजधकरण के ददिे की अनुप्रयोज्य नीयता पर रोक लगा दी। बाद म,ें मंत्रालय की परामिी के अतं गता , ररट याजचका को वापस ले जलया गया। (iv). एलएसी ररपोटा पीजीएलएम 2015 के परै ा 13 के अनुबंधों के अनुसार, मैसजा महिे िेट्टी, परामिादाता और मूल् यांकन को गोवंडी मरेजड रैक्न र जोन 100/471स के भ-ू खंड के मल्ू यांकन के जलए तनै ात दकया गया। उपाध् यि की अध् यिता में एक भू दबंटन सजमजत मएलएसीस का गठन दकया गया जजसमें अन् य सदस्ट् यों के मप में संपदा प्रबंधक, जवत्तीय सलाहकर व मुख्य लेखा अजधकारी, मुख्य अजभयंता तथा यातायात प्रबंधक जलए गए। सजमजत को 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की संपदा दकराया दर अनुसूची की संस्ट् तुजत करनी थी। पीजीएलएम 2015 के अनुसार, सजमजत को पत्तन भूजम का बाजार मल्ू य जनधाारण म ें जन्‍न जलजखत घटकों पर सुजवचार करना अपेजित ह:ै- (कस. िेत्र में समान वगीकरण/कायाकलापों के जलए भू-मूल् यों का राज्य सरकार का रेजड-रैक्न र, यदद उपलब् ध हो। (खस. पत्तन के समीप जपछल े 3 वषों म ें पंजीकृत वास्ट् तजवक संबंजधत सौदों की औसत दर जमा प्रजत वषा 2% की वृजि के साथ, मुंबई पत्तन न् यास के मामले म ें4% की वार्तषक वृजि दर पर। (गस. इसी प्रकार के सौदों के जलए पत्तन भूजम की उच् चतम स्ट् वीकृत जनजवदा।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 3 (घस. पत्तन द्वारा इस प्रयोजन के जलए जनयुक्त एक अजधकृत मल्ू यांकक द्वारा जनकाली गई दर। (ङस. अन् य कोई संगत घटक, जजसका पत्तन द्वारा पता लगाया गया हो। (v). (कस. बोडा ने 31.05.2019 के सकं ल् प संख् या 43 द्वारा ए/एसदई-1 के जलए एलएसी की 6.5.2019 की ररपोटा म ें संस्ट् ततु 1,55,800/-रु. प्रजत वगा मीटर को स्ट् वीकार कर जलया जैसा गोवंडी के भ-ू खंड की मूल् यांकन ररपोटा में ददया गया ह।ै (खस. जवषयक भूजम के जलए मल्ू यांकक द्वारा ए/एसदई-1 के जलए 1,55,800/-रु. की दर जसतंबर, 2018 को दी गई थी। इस प्रकार दरमान रेजड रैक्न र जोन 100/471 के अंतगात पड़ने वाली भूजम के जलए अनुसूची वषा 2017-18 के जलए लाग ू होगी। 6% प्रजत वषा ररटना पर जनकाली गई दर अनुसूची 9348/-रु. प्रजत वग ा मीटर प्रजत वष ा और ए/एसदई-1 के जलए प्रत् येक अक्त ूबर म ें 4% की वार्तषक वृजि के साथ 779/-रु. प्रजत वगा मीटर प्रजत माह जनकलती ह।ै (vi). प्रस्ट् ताव भ-ू प्रबधन हते ु भूजम नीजत ददिाजनदेि 2015 के जनबंधनों के अंतगात तैयार दकया गया ह।ै एमपीटी अजधजनयम 1963 की धारा 49 और पीजीएलएम-2015 के परै ा मगस के अंतगात स्ट् टा्‍ प ्ूटी रेजड रैक्न र जोन 100/471 में पड़ने वाली गोवंडी जस्ट्थत भू-खंड के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए दरमानों को प्राजधकरण के अनुमोदन का अनुरोध दकया गया ह।ै अत: गोवंडी जस्ट्थत भ-ू खंड के संबंध में टीदर संख् या 2019 की 43 के दधार पर जनकाली गई दर-सूची को प्राजधकरण के अनुमोदन के जलये अनरु ोध दकया जाता ह।ै 3.1. एमबीपीटी ने गोवंडी जस्ट्थत मदरदरजोन 100/471) भूखंड की दर अनुसूची जन्‍न वत् प्रस्ट् ततु की ह:ै- ए/एसदई =1 01.10.2017 दरदर क्र.सं. भूखंड संख्य ा के जलए प्रजत वगा मीटर भूजम को प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा दर जोन का मूल् य मरु. में.स मरु; में.स 1 2 3 5 1 100/471 गोवंडी जस्ट्थत 1,55,800 रु. 9,348 रु. भूखंड रटप् पजणया:ं 1. उक्त दर @ 4% प्रजत वष ा की वृजि के अधीन ह।ै ऐसी पहली वृजि 01.10.2018 से प्रभावी होगी। 2. ऊपर ददया गया भू-मूल् य और दर ए/एसदई = 1 के जलए प्रजत वग ा मीटर के जहसाब स े लागू ह।ै उच् च ए/एसदई के जलए भ-ू मूल् य और दर म ेंवृजि होगी। 3. उक्त दरों में सभी कर मजीएसटी, नगर पाजलका कर दददस िाजस्ट्तयां और ब् याज ददद िाजमल नहह ह।ै इनका भुगतान पट्टाधारकों द्वारा, यथा लागू , अलग से दकया जाएगा। 3.2 एमबीपीटी ने मलू य् ांकक की ररपोटा की प्रजत भ-ू दबंटन सजमजत मएलएसीस की ररपोट ा की प्रजत और एलएसी की संस्ट् तुजत को एमबीपीटी बोडा का अनुमोदन म31.05.2019 की टीदर संख् या 43) संबंधी बोडा के संकल् प की प्रजत भी प्रस्ट्त ुत की ह।ै 4.1. मूल् यांकन ररपोटा स े यह देखा गया ह ै दक मल्ू यांकक न े भ-ू नीजत ददिाजनदेि के परै ा 13 (कस म ें यथा जनधााररत पत्तन भूजम का बाजार मल्ू य जनकालन े के जलए मूल् यांकन की जभन् न जवजध पर सुजवचार करके जवजभन् न जवजधयों के अतं गता जन्‍न जलजखत बाजार मल्ू य जनकाले ह: - जवजध -I राज्य रेजड रैक् नर के अनुसार भूजम का बाजार मूल् य 1,06,600.00/-रु. जवजध -II पास-पड़ोस में जपछले 3 वषों में पंजीकृत वास्ट् तजवक संगत सौदों ऐसा कोई सौदा नहह की उच् चतम दर हुद जवजध-III समान प्रकार के सौदों में पत्तन भूजम की स्ट्व ीकृत उच् चतम जनजवदा- हुई नहह सह बोली। जवजध –IV अन् य संगत घटक वास्ट् तजवक संगत सदद ेका उच् चतम मूल् य मबाजार 1,32,310.00 रु. मूल् य दष्ृ टांतस जवजध – V मौजूदा अवसंरचना सुजवधाओं का सुजवचाररत मूल् य- भू-मूल् यांकन 1,55,800.00 रु. की व् यवहाररक जवजध।4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 4.2. भ-ू दबंटन सजमजत ने मल्ू यांकक द्वारा अपनी मूल् यांकन ररपोटा म ेंजनकाला गया 1,55,800.00 रु. प्रजत वगा मीटर के उच् चतम बाजार मूल् य की संस्ट्त ुजत की ह।ै मल्ू यांकक द्वारा जनकाला गया 1,55,800.00 रु. प्रजत वग ामीटर का बाजार मूल् य, मौजूदा अवसंरचना सुजवधाओं को सुजवचार कर जनकाला गया ह ैजैसा नीचे ददया गया ह:ै - क्र.स.ं जववरण इकाई पररकलन 1. भूखंड का िेत्र/ल वगा मीटर 69848.84 2. डीपी दरिण वगा मीटर कस नगर पाजलका बाजार वगा मीटर 3497.92 खस. बगीचा भूखंड वगा मीटर 2258.80 गस. वेघर दश्रय वगा मीटर 2483.54 घस जवद्यालय वगा मीटर 1211.87 ङस अस्ट् पताल वगा मीटर 2763.17 चस. प्रस्ट् ताजवत डीपी रोड वगा मीटर 857.99 छस. सैट ब क िेत्र वगा मीटर 742.90 जस. कुल दरिण वगा मीटर 13816.19 3. भूखंड का िेत्र/ल वगा मीटर 56032.64 4. खुले स्ट् थान की कटौती वगा मीटर 00 5. दंतररक सड़क की कटौती वगा मीटर 00 6. भूखंड का जनवल िेत्र/ल म3 -4 और 5स वगा मीटर 56032.64 7. अनुज्ञेय ए/एसदई ए/एसदई 1 8. अनुज्ञेय तल िेत्र/ल म6 x 1ए/एसदईस वगा मीटर 56032.64 9. अजतररक् त ए/एसदई डीपी दरजित िेत्र मएच x 1 एसए/दईस वगा मीटर 13816.19 10. अनुज्ञेय तल िेत्र/ल वगा मीटर 69848.84 11. दधार ए/एसदई 1 ए/एसदई 69848.84 12 अजतररक् त 0.5 28016.33 ए/एसदई 13 टीडीदर 0.7 39222.86 ए/एसदई 14 प्रजतमोच् य ए/एसदई 0.35 47980.81 ए/एसदई 15 भूखंड का कुल ए/एसदई म11 से 14स वगा मीटर 185068.83 16 अनुज्ञेय तल िेत्र मजव क्रीयोग्य िेत्र/लस 20 लेसडग के साथ म15.20 स वगा मीटर 222082.59 कुल प्रत् याजित दऊटपुट 17 2,15,280/-रु. वगा मीटर अथवा 20,000/-रु. प्रजत वगा /ुट पर मूल् यांकन के `. 215280.00 जलए सुजवचाररत दर 18 कुल प्रत् याजित दऊटपुट म16 x 17स `. 47809944492.00 पररयोजना की कुल लागत 19 जनमााण लागत @27500/-रु. प्रजत वगा मीटर म16xजनमाणा लागत प्रजत वगा `. 6107271291.00 /ुटस 20 दरिण के जलए जनमााण लागत @27500/- रु. प्रजत वगा मीटर मएचx जनमाणा `. 379945225.00 लागत प्रजत वगा मीटरस म13816.19 x 27500स 21 अन् य व् यय 7 जनमााण लागत मवास्ट् तुजवद िुल् क 3 , नकिा अनुमोदन 1 `. 427508990.00 उपररव् यय 3 स 22 /ुटकर व् यय म19220स x5 `. 324360826.00 23 अनुमोदन लागत मएमसीजीएम अनुमोदन 10764/-रु. वगा मीटरस म16 x `. 2390497025.00 10764स 24 स्ट् थल जवकास प्रभार म1 x 1076 वगा मीटरस 75157352.00 25 टीडीदर/अजतररक् त ए/एसदई लागत मसरकारी भूजम की दर 50 स x 6141225307.00 106600 म12 2 13 2 14 x 50 रेजड रैक् नर दरस 26 पररयोजना की कुल लागत मखस `. 15845966016.00 27 भ-ू लागत सजहत जनवल दय मक-खस `. 31963974476.00 28 घटा- जनमााण के दौरान ब् याज लागत `. 3169193203.00 29 घटा- जवकासक का लाभ 30 म27x30 स `. 9589192343.00 30 जवकजसत भजू म की कुल लागत म27-28-29स `. 19205588930.00 31 भजू म का कुल सभं ाजवत मल्ू य `. 19205588930.00 32 भूजम दर प्रजत वगा मीटर ए/एसदई 2.2. म31/3स 342757.00[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 5 1ए/एसदई को सजु वचार म ेंलते ेहुए भजू म की प्रजत वग ामीटर दर प्रजत वग ा 155799.00/-रु. मीटर या मान लो 155800.00/-रु. 5. जनधााररत परामिी प्रदक्रया के अनुसार, एमबीपीटी के 14 अक् तूबर, 2020 के प्रस्ट् ताव की एक प्रजत हमारे 22 अक्त ूबर, 2020 के पत्र के द्वारा संबंजधत प्रयोक्त ाओं/प्रयोक्त ा सगं ठनों मएमबीपीटी द्वारा दी गई प्रयोक्त ा सूची के अनुसारस को उनकी रटप् पजणयां प्राप् त करने के जलए भेजी गई। दकसी भी प्रयोक्त ाओं/प्रयोिा संगठन ने मामले को अंजतम मप ददये जाने तक रटप् प् ाजणयां नहह भेजी। 6. कोजवड-19 महामारी और वचुायल बैठकों के दयोजन के बारे म ें पोत पररवहन मंत्रालय के 16 अप्रलै 2020 के पत्र संख् या 11053/30/2020-समन्व य को ध् यान म ें रखकर संदभााधीन मामले म ें वीजडयो कान् रेससग के माध् यम स े 17 नवंबर, 2020 को एक संयुक् त सुनवाई का दयोजन दकया गया। संयुक्त सुनवाई म,ें एमबीपीटी न े अपने प्रस्ट् ताव का पावर प् वाईंट प्रस्ट् तुतीकरण ददया। एमबीपीटी और प्रयोक्त ाओं/प्रयोक्त ा सगं ठनों ने संयुक्त सुनवाई के दौरान अपन-े अपने जनदेदन रखे। 7. प्रस्ट् ताव की दरंजभक संवीिा के दधार पर हमारे 26 नवंबर, 2020 के पत्र के द्वारा एमबीपीटी से अजतररक्त सूचना/स्ट् पष्ट ीकरण मांग े गए। एमबीपीटी ने 04 ददसंबर, 2020 के अपन े पत्र के द्वारा उत्तर ददया। हमारे द्वारा मांगी गई सूचना और उस पर एमबीपीटी का उत्तर नीचे सारणीबि दकया जाता ह:ै - क्र.स.ं मागं ी गई सचू ना/ स्ट्प ष्ट ीकरण एमबीपीटी का उत्तर (i) ए/एसदई-1 के जलए मूल् याकं क द्वारा जनकाला गया। गोवंडी जस्ट्थत भूजम दकराये पर नहह ह।ै पहले उस भूजम पर 1,55,800 रु. प्रजत वगा मीटर का बाजार मूल् य ररहायिी क्व ाटार हुद करते थे। एमबीपीटी अब उस भूजम जसतंबर 2018 का ह।ै इसजलए, प्रस्ट् ताजवत दकरायों के को पट्टे पर देन े का प्रस्ट् ताव करता ह।ै इसजलए जलए 01 अक्त ूबर, 2017 से पूवाव् यापी अनुमोदन पीजीएलएम 2014-15 के अनुबंधों के अनुसार, चाहने का औजचत् य तथा 01 अक् तूबर 2017 की प्राजधकरण के अनुमोदन से दरमान का जनधाारण दवश् यक तारीख का महत् त् व बताया जाये। ह।ै पीजीएलएम के अनुबंधो के अनुसार पंचवषीय संिोधन के जलए एमबीपीटी की सारी भूजम की दरों का संिोधन 1.10.2017 स े प्रभावी होगा। तद्नुसार जवषयक भूजम के जलये 1.10.2017 स े 30.09.2022 तक दरमान का प्रस्ट्त ाव, 1.10.2017 की दर पर 4 वार्तषक वृजि के साथ दकया गया ह।ै उक्त भूजम का मल्ू यांकन कर जलया गया ह ै जजसकी ररपोट ा 29.09.2018 को प्रस्ट् ततु की गई। मल्ू यांकक द्वारा 29.09.2018 को ए/एसदई के जलये 1,55,800/-रु. प्रजत वग ा मीटर का मूल् य जनकाला गया जो संिोधन के पहले वषा की अवजध के भीतर ह ै यानी 1.10.2017 से 30.09.2018 । इसजलए दकराये पूवाव् यापी प्रभाव से प्रस्ट्त ाजवत दकये गए ह। (ii) प्रस्ट् ताजवत पट्टा दकराये के जलए उत्तरव् यापी प्रभाव न प्रस्ट् ताजवत दकये जा रह े दरमान की वैधता 1.10.2017 स े चाहने के कारण क्य ा ह जबदक एमबीपीटी से दकसी 30.09.2022 तक 4 वार्तषक वृजि के साथ रहगे ी। प्रस्ट् ताव के अभाव में गोवंडी जस्ट्थजत जवषयक भूजम के उसके पश् चात,् नया पंचवषीय संिोधन लाग ूहो जायेगा। बारे म ें प्राजधकरण द्वारा कोई दकराये अनुमोददत नहह इसजलए दर का 30.09.2022 तक पूवाव् यापी प्रभाव रखा ह। गया ह।ै (iii) प्रस्ट् ताजवत दकराया अनुसूची की वैधता 5 वष ा तक के पीजीएलएम 2014 के परै ा 13 के अनुसार पत्तन के जलए होगी संबंधी एक रटप् पणी जनधााररत की जानी न् यासी मंडल द्वारा पत्तन भूजम के नवीनतम बाजार मल्ू य ह।ै के जनधाारण के जलए पैरा 13 मकस में ददये गए कारको में से उच् चतम घटक का संज्ञान लते े हुए भूजम के दरमान के जलए प्राजधकरण को प्रस्ट् ताव भजे ना अपेजित ह।ै भूजम के नवीनतम दरमान जनधाारण के जलए, पत्तन न् यास मडं ल द्वारा वार्तषक वृजि जनधााररत करना भी दवश् यक ह ै जो 2 से कम नहह होगी। इसके अजतररक्त , यह प्रावधान ह ै दक दरमान प्रत् यके 5 वष ामें जनधााररत दकये जाएं। उक्त पैरा में यह व् यवस्ट्थ ा की गई ह ै दक पैरा 13मकस और 13मगस के अनुसार जनधााररत नवीनतम दरमान हर हाल में पत्तन न् यास द्वारा संस्ट् तुत नवीनतम बाजार मूल् य के 6 से कम नहह होंगे। पीजीएलएम के उक्त उपबंध के साथ सामंजस्ट् य जबठाते हुए, 1,55,800/- रु. के उच् चतम कारक पर 6 प्रजत/ल प्रजत वष ा पर दरमान 1.10.2017 स े प्रभावी ए/एसदई -1 के जलए प्रत् येक अक् तूबर को 4 की वार्तषक वृजि के साथ 9348/-रु. प्रजत वग ा मीटर बैठता ह।ै ऐसी पहली6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] वृजि 1.10.2018 से प्रभावी होगी और दरमान 30.09.2022 तक वैध रहगें े। (iv) च दूं क एमपीटी अजधजनयम, 1963 प्राजधकरण को नोट दकया जाता ह।ै पत्तन संपजत्तयों के प्रयोग के संबध में दरमान और जस्ट्थजत कथन अजधसूजचत करन े का अजधदेि देता ह,ै प्राजधकरण बाजार मल्ू य अजधसूजचत करन े म ें सिम नहह होगा। 8. इस मामल े म ें परामि ा संबंधी कारावाई इस प्राजधकरण के कायाालयी ररकॉड ा म ें उपलब्ध ह।ै संबंजधत पिों द्वारा दी गयी दलीलों का सार उनको पृथक मप स े प्रजे षत दकया जाएगा। य े जववरण हमारी वेबसाइट http://tariffauthority.gov.in पर उपलब् ध कराए जाएगं े। 9. मामले के संसाधन के दौरान एकत्र की गई सूचना की समग्रता के दधार पर, जन्‍न जलजखत सूचना उभर कर सामन े दती ह:ै- (i). मुंबई पत्तन न् यास मएमबीपीटीस के पास गोवंडी में कुछेक खाली भू-खंड ह, जहां कभी दवासीय क्व ाटार हुद करत े थ,े जजन् ह ें अब दकराये पर दने े का जनणाय जलया गया ह।ै तदनुसार, एमबीपीटी ने संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदेि 2014 के उपबंधों के दधार पर गोवंडी जस्ट्थत भूजम का पट्टा दकराया जनधााररत करन े का प्रस्ट् ताव दकया ह।ै पत्तन के प्रस्ट् ताव को न् यासी मंडल का अनमु ोदन प्राप् त ह।ै (ii). एमबीपीटी ने अपना प्रस्ट्त ाव अपने 14 अक् तूबर, 2020 के पत्र के साथ दायर दकया। उक्त प्रस्ट् ताव पर मामले की संदक्रया के दौरान एमबीपीटी से प्राप् त सूचना/स्ट् पष्ट ीकरण के साथ इस जवश्ल ेषण में सुजवचार में जलया गया ह।ै (iii). पत्तन न् यास से संबंजधत भूजम के लाइसेंस िल्ु क/पट्टा दकराया जनधााररत करन े के उ्ेश् य स े सरकार द्वारा समय-समय पर जारी दकए गए भू-नीजत ददिाजनदेिों का पालन करन े के जलए प्राजधकरण अजधदेजित ह। भारत सरकार, पोत पररवहन मंत्रालय ने जनवरी 2014 में महापत्तनों के जलये भूजम नीजत ददिाजनदेि 2014 की घोषणा की ह ै जो 2 जनवरी 2014 से लागू ह। इसके बाद, पोत पररवहन मंत्रालय न े महापत्तन न् यास अजधजनयम 1963 की धारा-111 के अंतगात महापत्तनों के जलए भू‍- नीजत ददिाजनदेि, 2014 में संिोधन दकया जजसे 17 जलु ाई, 2015 से कायाान् वयन के जलए लागू दकया गया । एमबीपीटी महापत्तन न् यास के जलए भ-ू नीजत ददिाजनदेि 2014 यथासंिोजधत जलु ाई 2015 के प्रावधानों के दधार पर गोवंडी जस्ट्थत भूजम के दबंटन के दरमानों के जनधाारण का प्रस्ट् ताव लेकर दया ह।ै (iv). भू-नीजत ददिाजनदेि 2014 की धारा 11.2 (ङस के साथ परठत पैरा 13 (कस के अनुसार पत्तन न् यास बोडा द्वारा गरठत भूजम दबंटन सजमजत मएलएसीस जजसमे पत्तन के अपाध् यि और जवत्त, संपदा और यातायात जवभागों के प्रमुख िाजमल ह ै जो पैरा 13 (कस म ें जनधारा त पिजत के अनुसार भूजम के बाजार मल्ू य का जनधाारण करेगी। तद्नुसार, एमबीपीटी न े सुजचत दकया दक उन्होने पत्तन के उपाध् यि की अध् यिता म ें भू-दबंटन सजमजत का गठन दकया ह ै और अन्य सदस्ट्यों के मप में जवत्त, यातायात व एस्ट् टेट प्रबंधन जवभागों के अध् यि िाजमल ह। (v). (कस. जुलाई 2015 की भूजम नीजत ददिाजनदेि के पैरा 13(कस में जनधााररत पांच कारकों के दधार पर भूजम के बाजार मूल् य के जनधाारण के जलए कायाप्रणाली जनधााररत की गई ह।ै 2014 के संिोजधत भूजम नीजत के ददिाजनदेिों के संदभ ा म ें भूजम दबंटन सजमजत, सामान् यत: उसम ें वर्तणत कारकों में स े उच्चतम कारक पर ध् यान दगे ी , अथाात ् मi) इसी तरह के वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए िेत्र में भूजम के मल्ू यों के राज्य सरकार द्वारा तैयार रेडी-रेक्न र, यदद उपलब् ध हो तो मii) पत्तन न्यास बोड ा को मंजूरी दने े के जलए उजचत वार्तषक वृजि दर के साथ पत्तन के दसपास के िेत्र में जपछले तीन वषों में पजं ीकृत वास्ट् तजवक प्रासंजगक लने देन की उच् चतम दर, (iii) पत्तन रस्ट् ट बोड ा द्वारा अनुमोददत वार्तषक वृजि दर के दधार पर अद्यतन दकए गए इसी तरह के लेन देन के जलए पत्तन भूजम की उच् चतम जनजवदा-सह-नीलामी दर, (iv) उ्ेश् य की पूर्तत के जलए पत्तन द्वारा जनयुक्त मल्ू यांकक द्वारा पररकजलत दर और मv) पत्तन द्वारा दकसी भी अन् य प्रासंजगक कारक को जचजन्हत दकया जाएगा। 2014 के संिोजधत भूजम नीजत के ददिाजनदेिों म ें यह भी कहा गया ह ै दक यदद एलएसी, उप्रोि में से दकसी कारक का चयन नहह कर रही ह,ै तो इसके जलए उसे कारणों को दज ाकरना होगा। (खस. ददिाजनदेिों में यथा अनुबि जवजभन् न जवजधयों के मूल् यांकन के संबंध म,ें जुलाई 2018 की मूल् यांकन ररपोटा के साथ-साथ एलएसी ने पाया ह ै दक जपछले 3 वषों में पत्तन भूजम के जलए कोई जनजवदा-सह-बोली का संगत लेनदेन नहह हुद ह ै और न ही कोई जनजवदा-सह-नीलामी दर उपलब् ध ह ै क्य ोंदक दस-पास के िेत्र में ऐसा कोई लने देन हुद ही नहह ह।ै स्ट् टांप डयूरट रेजड- रैक्न र 2017-18 म ें दिााया गया भूजम का मल्ू य, जैसा मल्ू यांकक न े सूजचत दकया ह,ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 7 1,06,600/-रु. प्रजत वग ा मीटर ह।ै मूल् यांकक न े अपनी ररपोट ा में वास्ट् तजवक सगं त बाजार मूल्य लेनदने की उच् चतम दर 1,32,310/-रु. प्रजत वगा मीटर दिाायी ह।ै मूल् यांकक ने उक्त भूजम का बाजार मूल् य 1,55,800/-रु. प्रजत वग ा मीटर जनकाला ह ै जैसा इस ददेि के पूव ा के परै ाओं में चचाा की गई ह।ै (गस. इसजलए, एलएसी न े गोवंडी जस्ट्थत भूजम के सभी बाजार मूल् यों में से उच् चतम बाजार मूल् य को सुजवचार में लेत े हुए संस्ट्त ुजत की ह,ै जैसा मूल् यांकक ने अपनी मूल् यांकन ररपोटा म ें जनधााररत दकया ह।ै इस प्रकार, एलएसी ने 1,55,800/-रु. प्रजत वग ा मीटर के भूजम के बाजार मूल् य को सभी कारकों में उच् चतम मूल् य को सुजवचार में लने े की संस्ट्त ुजत की ह।ै (घस. ददिाजनदेिों का खंड 13 (खस अनुबि करता ह ै दक वार्तषक पट्टा दकराये के संदभा में दरजित मूल् य परै ा 13 (कस के अनुसार पांचों कारकों के दधार पर भूजम का नवीनतम बाजार मूल् य प्रजतित के मप में जनकाला जायेगा और दक प्रजतित 6% से कम नहह होगा जजसे पत्तन न् यासी मंडल द्वारा जनधााररत दकया जायेगा। तदनुसार, भूजम के बाजार मल्ू य के 6% पर एमबीपीटी द्वारा 1,55,800/-रु. प्रजत वग ामीटरपर जनकाला गया पट्टा दकराया 9,348/-रु. प्रजत वग ा मीटर प्रजत वषा बनता ह।ै (ङस. मूल् यांकक द्वारा यथाजनधााररत भूजम के बाजार मूल् य को सुजवचार में लते े हुए एलएसी ने संस्ट् तुजत दी ह ै और उस पर एमबीपीटी के न् यासी मंडल द्वारा एलएसी की संस्ट् तुजत को अनुमोददत दकया गया ह ै और यह भी दक चूंदक दकसी भी प्रयोक्त ा द्वारा कोई दपजत्त नहह उठायी गई ह,ै जजनसे संदभााधीन मामले में परामिा दकया गया था, यह प्राजधकरण एमबीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट्त ाजवत, गोवंडी जस्ट्थजत भूजम के जलए, 9348/-रु. प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा के पट्टा दकराये को जनधााररत करने को प्रवृत्त ह।ै । (vi). जवषयक प्रस्ट् ताव में, एमबीपीटी ने 01 अक् तूबर, 2017 से दरंभ करके पट्ट दकराये का अनुमोदन 5 वषा के जलए चाहा ह।ै इस संबंध म,ें एमबीपीटी ने बताया ह ै दक मल्ू यांकक द्वारा मल्ू यांकन जसतंबर 2018 म ें दकया गया था, जो संिोधन के पांच वषा की अवजध के पहले वषा के भीतर पड़ता ह ै अथाात ् 01 अक् तूबर, 2017 से 30 जसतंबर, 2018 तक। इस संबंध म,ें यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा दक एमबीपीटी की भूजमयों के पट्टा दकराये न् यासी मंडल द्वारा 1980 से 30 जसतंबर, 2012 तक की अवजध के जलए अनुमोददत दकय े गए थे जो एक समझौता सूत्र के अनुसार थे जजसे भारत के माननीय उच् चतम न् यायालय द्वारा उजचत ठहराया था। इस तरह, सरकार न े एमबीपीटी को मई 2019 म ें नगर िेत्र सजहत मुंबई पत्तन के सभी िेत्रों के दरमान 01 अक् तूबर 2012 से दग े जनधााररत करन े की सलाह दी। चूंदक 01 अक्त ूबर 2012 से 30 जसतंबर, 2017 तक की पांच वषीय अवजध म ें गोवंडी जस्ट्थत भूजम पर केवल ररहायिी क्व ाटार ही थ,े पत्तन न े 01 अक् तूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की पांच वषीय अवजध के जलये गोवंडी जस्ट्थत भूजम को दकराये पर देने का पता लगाया और इसजलए एमबीपीटी ने गोवंडी जस्ट्थत भूजम के 01 अक् तूबर 2017 स े 30 जसतंबर 2022 तक की अवजध के जलए पट्टा दकराये का पूवाव् यापी अनुमोदन करान े के जलए इस प्राजधकरण को संपका दकया ह।ै यह उल्ल ेखनीय ह ै दक यह प्राजधकरण सामान् यत: अपने ददिे ों को पूवाव् यापी प्रभाव नहह देता। परंत ु जविेष पररजस्ट्थजतयों वाल े मामलों में यह अपने ददेिों को पवू ाव् यापी प्रभाव देता ह।ै न् यू मंगलरू पत्तन न् यास और कुरेमेमुख दयरन एर कंपनी जलजमटेड के बीच एक करार के मामले में, जवजध मंत्रालय की सलाह पर, (तत्क ालीनस जल भूतल पररवहन मंत्रालय न े अपने 16 माचा 1998 के पत्र सख्ं या पीदर- 14011/5197-पी4 के द्वारा इस प्राजधकरण को पूवाव् यापी प्रभाव देने की सलाह दी। इसी प्रकार, एमबीपीटी से प्राप् त प्रस्ट् तावों के दधार पर, एएनजीसी और एमबीपीटी के बीच करार के अनुसार प्रभाया मागााजधकार प्रभारों की वसूली के साथ-साथ जविेष मागााजधकार प्रभारों की उगाही को पूवाव् यापी प्रभाव ददया गया था। इन पररजस्ट्थजतयों म ें और पहल े के पैराओं म ें ददय े गए कारणों से एमबीपीटी के प्रस्ट् ताव म ें गोवंडी जस्ट्थत भूजम के पट्टा दकराये को 01 अक्त ूबर, 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की अवजध के जलए मांगा गया पूवाव् यापी प्रभाव अनुमोददत दकया जाता ह।ै (vii). एमबीपीटी ने गोवंडी जस्ट्थत भूजम के बाजार मूल् य के जनधाारण के साथ-साथ पट्टा दकराये का भी अनुमोदन चाहा ह।ै इस संबंध में यह बताया जाता ह ै दक महापत्तन न् यास अजधजनयम, 1963 इस प्राजधकरण को पत्तन संपजत्तयों के प्रयोग के जलए दरमान और जस्ट्थजत कथन अजधसूजचत करने का अजधदिे देता ह।ै यह भी दक भ-ू नीजत ददिाजनदेि इस प्राजधकरण को भूजम के बाजार मल्ू य के दधार पर पट्टा दकराये जनधााररत करन े का भी अजधदेि प्रदान करता ह।ै इस प्रकार यह प्राजधकरण बाजार मूल् य को अजधसूजचत करान े की जस्ट्थजत में नहह ह।ै इस जस्ट्थजत को एमबीपीटी के ध् यान म ें लाया गया ह।ै अत: यह प्राजधकरण पूवा के परै ाओं में की गई चचा ाके दधार पर केवल पट्टा दकराया अजधसूजचत करायगे ा।8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (viii). एमबीपीटी ने एक रटप् प् णी का प्रस्ट् ताव दकया ह ै दक पट्टा दकराया 4% प्रजत वष ा की दर पर वृजि के अधीन होगा और दक ऐसी पहली वृजि 01 अक् तूबर, 2018 से प्रभावी होगी। इस संबंध म,ें यहां यह उल्ल ेख करना समीचीन होगा दक भ-ू नीजत ददिाजनदेि, 2014 का खडं 13 (गस पत्तन को वार्तषक वृजि जनधााररत करने की छूट देता ह ै जो 2% से कम नहह होगी। तदनुसार, एमबीपीटी ने 4% की वार्तषक वृजि का प्रस्ट्त ाव दकया ह।ै यह भी दक चूंदक पट्टा दकराये 01 अक्त ूर 2017 से दरंभ होने वाली अवजध स े अनुमोददत दकये जान े ह,ै उक्त पट्टा दकरायों में पहली वार्तषक वृजि 01 अक्त ूबर, 2018 से लागू होगी। अत: प्रस्ट् ताजवत रटप् पणी अनुमोददत की जाती ह।ै (ix). एमबीपीटी ने इस प्रभाव की एक और रटप् पणी का प्रस्ट् ताव दकया ह ै दक भूजम मूल् य और दर ए/एसदई= 1 के जलए प्रजत वग ा मीटर लाग ू होती ह ै और दक ऊंची ए/एसदई के जलए भूजम मूल् य और दर ब़ जायेगी। चूंदक उक्त रटप् पणी दकसी जद्वअथाकता से बचाव के जलए ह,ै प्रस्ट् ताजवत रटप् पणी अनमु ोददत की जाती ह।ै तथाजप, पहले बताये गए कारणों स े ‘‘भूजम-मूल् य’’ िब् द को जवलुप् त दकया जाता ह।ै यदद उच् च ए/एसदई के भूजम मल्ू य और दर में वृजि होगी, एमबीपीटी को औजचत् य बताते हुए ऐसी ऊंची दर के जलए इस प्राजधकरण स े अनुमोदन प्राप् त करन े की सलाह दी जाती है। प्रस्ट् ताजवत रटप् पणी को उपयुक् त मप से दिोजधत दकया जाता ह।ै (x). एमबीपीटी ने इस प्रभाव की एक और रटप् पणी का प्रस्ट् ताव दकया ह ै दक दर में सभी कर मजी एस टी, नगरपाजलका कर दददस, िाजस्ट्तयों, ब् याज ददद िाजमल नहह ह और दक इन् हें पट्टाधारक को अलग स े भुगतान करना होगा, जो भी लागू हों। इस संबंध म,ें यह उल् लखे दकया जाता ह े दक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत दरों में सभी कर और सांजवजधक िल्ु क िाजमल नहह होते। कर और सांजवजधक िुल् क इस प्राजधकरण द्वारा यथा अनुमोददत प्रिल्ु क पर लागू दर से पत्तन द्वारा लगाये जात े ह। इस जस्ट्थजत को देखत े हुए पत्तन द्वारा यथाप्रस्ट् ताजवत रटप् पणी अनुमोददत की जाती ह।ै (xi). संिोजधत भ-ू नीजत ददिाजनदिे 2014 का खडं 13 (गस अनुबि करता ह ै दक इन दरों को प्रत् येक पांच वष ा में इस प्राजधकरण द्वारा संिोजधत दकया जायगे ा। चूंदक दकराये 01 अक्त ूबर 2017 स े जनधााररत दकय े जा रह े ह, तदनुसार, दकराया अनसु ूची में एक रटप् पणी जनधााररत की जा रही ह ै दक वार्तषक पट्टा दकराये 5 वषा की अवजध के जलए लागू रहगें े, अनुमोददत ह।ै 10. पररणाम म,ें और ऊपर ददय े गए कारणों स े तथा सामूजहक जवचार-जवमिा के दधार पर यह प्राजधकरण गोवंडी जस्ट्थत भूजम के जलए पट्टा दकराया अनुसूची को 01 अक् तूबर 2017 से 30 जसतंबर, 2022 तक की अवजध के जलए अनुमोददत करता ह,ै जो अनलु ग् नक के मप में संलग् न ह।ै टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट् य मजवत्तस [जवज्ञापन III/4/असा./466/2020-21] अनलु ग्न क गोवडं ी जस्ट्थत मदरदर जोन 100/471) भखू डं की दर अनसु चू ी 01.10.2017 क्र.सं. दरदर जोन भूखंड संख् या को प्रजत वग ामीटर प्रजत वष ा दर मरु में.स 1 2 3 5 1 100/471 गोवंडी जस्ट्थत भूखडं 9,348 रु. रटप्प जणया:ं 1. उक्त दर @ 4% प्रजत वष ा की वृजि के अधीन ह।ै ऐसी पहली वृजि 01.10.2018 से प्रभावी होगी। 2. ऊपर दी गयी दर ए/एसदई = 1 के जलए प्रजत वगा मीटर के जहसाब से लागू ह।ै उच् च ए/एसदई के जलए दर में वृजि प्राजधकरण के अनुमोदन के अधीन होगी। 3. उक्त दरों में सभी कर मजीएसटी, नगर पाजलका कर दददस िाजस्ट्तयां और ब् याज ददद िाजमल नहह ह।ै इनका भुगतान पट्टाधारकों द्वारा, यथा लागू , अलग से दकया जाएगा। 4. वार्तषक पट्टा दकराये 01 अक् तबू र 2017 से 30 जसतंबर, 2022 तक की पांच वषा की अवजध के जलए लाग ू रहगें े।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 9 TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 6th January, 2021 No. TAMP/46/2020-MBPT:.—In exercise of the powers conferred under Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), the Tariff Authority for Major Ports hereby disposes of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) seeking approval for fixation of Schedule of Rates for Land at Govandi of MBPT for the period from 01 October 2017 to 30 September 2022, as in the Order appended hereto. T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) Tariff Authority for Major Ports Case No. TAMP/46/2020-MBPT The Mumbai Port Trust - - - Applicant QUORUM (i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) O R D E R (Passed on this 28th day of December, 2020) This case relates to a proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) vide its letter No. FA/OEA-L-7 (02)/U-5/101 dated 14 October 2020 seeking approval of Schedule of Rates for Land at Govandi of MBPT for the period 01 October 2017 to 30 September 2022. 2. The main points made by the MBPT in its proposal dated 14 October 2020 are summarized below: (i). Background Mumbai Port Trust owns about 882 Ha. of land in Mumbai City. These land falls under the jurisdiction of A, B, C, M, G-North, E, F-North and F-South wards. The said land stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, etc. and is divided into 15 administrative units for management of these estates. Additionally, about 28.09 Ha. of land at Titwala is owned by MBPT. The landed estates are divided into 2 main categories, viz. (i) lettable land and (ii) non-lettable land. Non-lettable land includes areas occupied by offices of sister department, administrative offices of Mumbai Port Trust, Port Trust quarters, Port Trust hospital, etc. The lettable category includes areas let out to long term leases, 15 monthly leases, monthly tenancies and licenses. There are also few plots which are vacant and can be let out. Plot at Govandi is vacant and is to be let out as decided by the Board. (ii). Policy Guidelines The Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010 issued by the Ministry were adopted by the Board vide TR No.21 of 2011 read with Supreme Court Judgement. The Ministry subsequently, with the approval of the Cabinet, issued Land Policy guidelines for Land Management by Major Ports 2014 (PGLM), which were applicable for all Ports except for the land relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Port, for which it was stated that separate policy will be formulated. The amended policy guidelines were issued in 2015. The Ministry vide clarification Circular (Land Management) No.1 of 2018 dated 14.05.2018 issued clarification circular extending the applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation / commercial area of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port. Thus the PGLM 2015 have become applicable to the commercial occupations of the township areas of Mumbai Port Trust.10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (iii). Legal Issues TAMP had vide notification No. TAMP/10/98-Misc of 15.03.2000 issued orders on its jurisdiction for framing Scale of Rates and statement of condition on the issue of applicability of SOR to all lands of all Major Ports. The said notification was challenged by the Mumbai Port by Writ Petition 1153 of 2000. In the said writ petition, by interim order dated 02.05.2000 the Bombay High Court has stayed the applicability of TAMP’s order to areas not falling within Port limit and Port approaches. Subsequently, under advisory from the Ministry, the Writ petition has been withdrawn. (iv). LAC Report In terms of para 13 of PGLM 2015 M/s. Mahesh Shetty Consultants and Valuers was appointed for valuation of Plot at Govandi (Ready Reckoner Zone 100/471). Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman and comprising of Estate Manager, Financial Advisor & Chief Accounts Officer, Chief Engineer and Traffic Manager as other members was constituted to recommend Schedule of Rates for Estate lettings with effect from 01.10.2017 up to 30.09.2022. As per the PGLM-2015, the Committee is required to consider the following factors in determining the market value of the Port land. (a). State Government's ready reckoner of land values in the area, if available for similar classification/ activities. (b). Average rate of actual relevant transactions registered in the last 3 years in the ports vicinity adding 2% escalation per annum and in case of Mumbai Port Trust @4% escalation per annum. (c). Highest accepted tender of Port land for similar transactions. (d). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port. (e). Any other relevant factor as may be identified by the Port. (v). (a). Board by Resolution No.43 dated 31.05.2019 accepted the LAC report dated 6.5.2019 recommending rate of `.1,55,800/- per sq. mtr. for FSI-1 as indicated in the Valuation Report for plot of land at Govandi. (b). The rate given by the valuer for the subject land of `.1,55,800/- per Sq. mtr for FSI-1 is as of September 2018. The SoR thus applicable for the year 2017-2018 for land falling under Ready Reckoner zone 100/471. SoR @ 6% per annum return works out `.9348/- per Sq. Mtr. per annum & `.779/- per Sq. Mtr. per month for FSI-1 with 4% annual escalation every October. (vi). The proposal is formulated in terms of the Land Policy Guidelines for Land Management 2015. Under section 49 of MPT Act, 1963 and para 13 (c) of PGLM-2015, TAMP’s approval to the SOR for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 for Plot of land at Govandi falling in Stamp Duty Ready Reckoner zone 100/471 is requested. Thus, TAMP’s approval is requested to the SoR arrived at on the basis of TR No. 43 of 2019 in respect of Plot of land at Govandi. 3.1. The MBPT has furnished the Schedule of Rates for Plot of Land at Govandi (RR Zone 100/471) as given below : Land Value Per Rate Per Sq. Mtr P.A. Sr. Rr Zone Plot No. Sq. Mtr. For Fsi=1 As On 01.10.2017 No. ( In `. ) ( In `.) 1 2 3 5 1 100/471 Plot of land at `.1,55,800 `.9,348 Govandi NOTES : 1. Above rate is subject to increase @ 4% p.a. First such increase will be effective from 01.10.2018. 2. Land value and rate furnished above are applicable per Sq. Mtr. for FSI = 1. For higher FSI, land value and rate will increase. 3. Above rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Penalties, Interest. etc. Same are separately payable by lessees, as may be applicable.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 11 3.2 The MBPT has also furnished the Copy of the Report of the Valuer, Copy of the Land Allotment Committee (LAC) Report and Copy of the Board Resolution of the MBPT Board approving the recommendations of the LAC (TR No.43 dated 31.05.2019). 4.1. From the valuation report, it is seen that the Valuer has considered different method of valuation for determining the market value of the Port land as prescribed at para no. 13 (a) in the Land Policy Guidelines and arrived at the following market value of land under different methods - (Rate per Sq. mtr.) Method-I Market Value of Land as per State Ready Reckoner `.1,06,600.00 Method-II Highest rate of actual relevant transactions registered in last 3 years No such transactions in the vicinity Method-III Highest accepted tender cum action of the port land for similar Not occurred transactions Method –IV Other Relevant Factors - Highest rate of actual relevant transactions ( `.1,32,310.00 Market Sale Instance) Method – V Value Considering existing infrastructure facilities – Feasibility `.1,55,800.00 method of Land valuation 4.2. The Land Allotment Committee has recommended the highest market value of `.1,55,800.00 per sq mtr. arrived by the Valuer in the Valuation Report. The market value of `.1,55,800.00 per sq.mtr. arrived by the Valuer, by considering existing infrastructure facilities, is as given below: Sl. Statement Unit Calculation 1. Area of Plot Sq.mtr 69848.84 2. Dp Reservation Sq.mtr a) Municipal Market Sq.mtr 3497.92 b). Garden Plot Sq.mtr 2258.80 c). Homeless Shelter Sq.mtr 2483.54 d) School Sq.mtr 1211.87 e) Hospital Sq.mtr 2763.17 f). Proposed DP Road Sq.mtr 857.99 g) Set Back Area Sq.mtr 742.90 h). Total Reservation Sq.mtr 13816.19 3. Area of Plot Sq.mtr 56032.64 4. Deduction for Open Space Sq.mtr 00 5. Deduction for Internal Road Sq.mtr 00 6. Net Area of Plot (3 -4 & 5) Sq.mtr 56032.64 7. Permissible FSI FSI 1 8. Permissible Floor Area (6 * 1FSI) Sq.mtr 56032.64 9. Additional FSI DP reservation area (H * 1 FSI) Sq.mtr 13816.19 10. Permissible Floor Area Sq.mtr 69848.84 11. Base FSI 1 FSI 69848.84 12 Additional 0.5 FSI 28016.33 13 TDR 0.7 FSI 39222.86 14 Fungible FSI 0.35 FSI 47980.81 15 Total FSI on Plot (11 to 14) Sq. mtr. 185068.83 16 Permissible Floor Area (Saleable Area) with 20% loading Sq. mtr. 222082.59 (15.20%) Total Expected Output 17 Rate considered for valuation @Rs.2,15,280/- sq.mtr. or ` 215280.00 `.20,000/- per sq. ft 18 Total expected output (16 * 17) `. 47809944492.00 Total cost of the project 19 Construction cost @Rs.27500 per sq. mtr (16*construction cost `. 6107271291.00 per sq. ft.) 20 Construction cost for reservation @Rs.27500 per sq.mtr. `. 379945225.00 (h*construction cost per sq mtr) (13816.19 * 27500)12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 21 Other expenses 7% construction cost (Architect Fees 3%, 1% `. 427508990.00 plan approval and out of expenses 3%) 22 Contingencies (19+20) *5% `. 324360826.00 23 Approvals costs (MCGM approvals cost INR 10764 sq.mtr) (16 * `. 2390497025.00 10764) 24 Site development charges (1 * 1076 sq. mtr) 75157352.00 25 TDR / Addl. FSI Cost (50% of Govt. Land Rate) * 106600 (12 + 6141225307.00 13 + 14 * 50% Ready Reckoner Rate) 26 Total cost of Project (B) `. 15845966016.00 27 Net income inclusive of Land Cost (A-B) `. 31963974476.00 28 Less – Interest cost during construction `. 3169193203.00 29 Less – Developer Profit 30% (27*30%) `. 9589192343.00 30 Total cost of developed Land (27-28-29) `. 19205588930.00 31 Total Potential value of Land `. 19205588930.00 32 Land Rate per sq.mtr. FSI 2.2. (31/3) 342757.00 Land Rate per sq. mtr. considering 1 FSI Per sq. `.155799.00 or say mtr. `.155800.00 5. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy of the MBPT proposal dated 14 October 2020 was forwarded to the concerned users/ user organizations (as per the user list furnished by MBPT) vide letter dated 22 October 2020 seeking their comments. None of the users / user organisations have given comments till the case was finalized. 6. In view of the outbreak of COVID – 19 and in pursuance of the Ministry of Shipping (MOS) letter No. 11053/30/2020-Coord. dated 16 April 2020 to hold virtual meetings, a joint hearing on the case in reference was held on 17 November 2020 through Video Conferencing. At the joint hearing, MBPT made a brief power point presentation of its proposal. The MBPT and the users/ user organisations have made the submissions during the joint hearing. 7. Based on a preliminary scrutiny of the proposal, the following additional information/ clarification was sought from MBPT, vide letter dated 26 November 2020. The MBPT has responded vide its letter dated 04 December 2020. The information sought and the response of MBPT thereon are tabulated below: Sl. Information/ clarification sought Response of MBPT No. (i) The market value of `.155,800 per sq. mtr. For FSI – The land at Govandi do not have any letting. I valued by the valuer is as of September 2018. Previously there were residential Quarters on the said Therefore, seeking approval for the proposed land. MbPT proposes to lease out this land and rentals retrospectively from 01 October 2017 to be therefore in terms of PGLM 2014-15, it is necessary justified with the significance of date of 01 October to fix the SOR with the approval of TAMP. As per 2017. the Quinquennial revision in terms of PGLM the revision of rates of all MbPT land would be effective from 1.10.2017. Accordingly, for the subject land, SOR for the period from 1.10.2017 to 30.09.2022 has been proposed with the rate as on 1.10.2017 being escalated by 4% ever year. The valuation of the said land has been carried out and the report submitted on 29.09.2018. The value given by the valuer is `.1,55,800/- per sq.mtr. for FSI 1 as on 29.09.2018, which falls within the period of first year of revision i.e. 1.10.2017 to 30.09.2018. Therefore, the rental has been proposed retrospectively. (ii) The reason as to why no prospective effect is The SOR being proposed would have validity for the sought for the proposed lease rentals, given that no period from 1.10.2017 to 30.09.2022 with 4% annual rentals have been approved by TAMP in respect of increase, whereafter fresh Quinquennial revision the subject land at Govandi, in the absence of any would apply. proposal from MBPT. Thus, rate has prospective effect up to 30.09.2022. (iii) A note prescribing the validity of the proposed According to para 13 of PGLM 2014 the Port Trust[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 13 Rent Schedule to be 5 years, to be proposed. Board is required to make proposal to TAMP, for fixing the SOR of the land taking into account the highest of the 5 factors give in para 13(a) to determine the latest market value of Port land. For fixing the latest SOR for the land, the Port Trust Board is also required to fix annual escalation which could not be less than 2%. Further it is provided that the SOR would be fixed every five years. It is provided in the said para that the latest SOR determined in accordance with para 13(a) and 13(c) would in no case be less than 6% of the latest market value recommended by the Port Trust. In consonance with the above provision of the PGLM, the SOR at 6% return p.a. on the highest factor of `.1,55,800/- works out to `.9348 per sq.mtr. p.a. for FSI=1 effective from 1.10.2017, with annual escalation of 4% every October. The first such increase would be effective on 1.10.2018 and the SOR would be valid till 30.09.2022. (iv) Since the MPT Act, 1963 mandates TAMP to This is noted. notify Scale of Rates and Statement of conditions for use of port properties, TAMP will not be able to notify market value. 8. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the arguments made by the concerned parties will be sent separately to them. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 9. With reference to totality of information collected during the processing of this case, the following position emerges: (i). The Mumbai Port Trust (MBPT) has some few vacant plots in Govandi, where residential quarters were situated, which it has decided to let out. Accordingly, the MBPT has come up with a proposal for fixation of lease rent for the land at Govandi based on the provisions of the amended Land Policy Guidelines, 2014. The proposal of the port has the approval of its Board of Trustees. (ii). The MBPT has filed its proposal vide its letter dated 14 October 2020. The said proposal alongwith the information/ clarification furnished by MBPT during the processing of the case, is considered in this analysis. (iii). This Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts. The Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014. Subsequently, the Ministry of Shipping has issued amended Land Policy Guidelines, 2014 under Section 111 of the MPT Act, 1963 for implementation with effect from 17 July 2015. The MBPT has, come up with a proposal for fixing Scale of Rates (SOR) for allotment of land at Govandi based on the provisions of the Land Policy Guidelines for Major Port Trusts, 2014, as amended in July 2015. (iv). As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the MBPT has reported about constitution of a Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Traffic and Estate being the other members. (v). (a). Para 13(a) of the Land policy guidelines of July 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as is identified by the Port. The amended Land Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (b). In connection with the Valuation as per various methods as stipulated in the Guidelines, the valuation report of September 2018 has indicated that no tender cum auction of the port land for similar transactions has occurred in the past 3 years. The value of the land as reflected in the Stamp Duty Ready Reckoner 2017-18 is reported by the Valuer at `1,06,600/- per sq.m. The Highest rate amongst of actual relevant Market Sale Instance transactions has been indicated by the Valuer in his Report at `1,32,310/- per sq.m. The Valuer has also determined the market value of the land at `1,55,800/- per sq.m., as brought out in the earlier part of this order. (c). Therefore, the LAC in its Report has recommended to take into account, the highest of the market value amongst all the market values of the land at Govandi, as determined by the Valuer in the Valuation Report. Thus, the LAC has recommended to consider the the market value of the land at ` 1,55,800/- per sq.m, being the highest value amongst all the factors. (d). Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land at `1,55,800/- per sq.m which works out to `9,348/- per sq.m. per annum. (e). Considering that the market value of the land as determined by the Valuer has been recommended by the LAC and given that the Board of Trustees of MBPT has approved the recommendation of the LAC and also since there have been no objections from any of the users, who have been consulted in the case in reference, this Authority is inclined to prescribe the Lease Rent for the land at Govandi at ` 9,348/- per sq.m per annum, as proposed by the MBPT. (vi). In the subject proposal, the MBPT has sought approval for the lease rent for a period of 5 years beginning from 01 October 2017. In this regard, the MBPT has stated that Valuation given by the Valuer is in September 2018, which falls within the period of first year of revision i.e. from 01 October 2017 to 30 September 2018. In this connection, it is relevant to mention here that the lease rentals approved by the Board of Trustees for the lands of MBPT for the period from 1980 upto 30 September 2012 as per the Compromise formula had been upheld by the Hon’ble Supreme Court of India. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. Since during the quinquennial period 01 October 2012 to 30 September 2017, there were only residential Quarters on the land at Govandi and the port has identified the land at Govandi for letting out only during the quinquennial period 01 October 2017 to 30 September 2022, the MBPT is presumed to have approached this Authority seeking retrospective approval for lease rent for the land at Govandi from 01 October 2017 to 30 September 2022. It is noteworthy that this Authority does not ordinarily give retrospective effect to the Order. But, in cases governed by special circumstances, it does require retrospective application of its Order. In a case relating to an agreement between New Mangalore Port Trust and the Kudremukh Iron Ore[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 15 Company Ltd., on the advice of Ministry of Law, the (then) Ministry of Surface Transport had vide its Communication No. PR-14011/5197-P4 dated 16 March 1998 advised this Authority to give retrospective effect. Similarly, based on proposals received from MBPT, retrospective effect was given for recovery of way leave charges leviable as per the agreement between ONGC and MBPT as well as for the levy of Special Way Leave Charges. Under these circumstances and for the reasons given in the earlier paragraphs, the proposal of the MBPT seeking retrospective approval for lease rent for the land at Govandi from 01 October 2017 to 30 September 2022, is approved. (vii). The MBPT has sought approval for prescription of market value of the land at Govandi as well as the lease rent. In this regard, it is to state that the Major Port Trusts Act, 1963 mandates this Authority to notify Scale of Rates and Statement of conditions for use of port properties. Also, the Land Policy Guidelines, mandates this Authority to prescribe lease rent based on the market value of the land. Thus, this Authority is not in a position to notify market value. This position has been brought to the notice of MBPT. Thus, this Authority notifies only the lease rent as discussed in the preceding paragraph. (viii). The MBPT is seen to have proposed a note to the effect that the lease rent is subject to increase @ 4% p.a. and that first such increase will be effective from 01 October 2018. In this regard, it is relevant here to mention that Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix annual escalation which would not be less than 2%. Accordingly, the MBPT has proposed 4% annual escalation. Also, since the lease rent to be approved is for the period beginning 01 October 2017, the said lease rent will be subject to its first annual escalation on 01 October 2018. Thus, the proposed note is approved. (ix). The MBPT has proposed another note to the effect that the land value and rate is applicable per Sq. Mtr. for FSI = 1 and that for higher FSI, land value and rate will increase. Since the said note gives clarity and would avoid ambiguity, the proposed note is approved. However, reference to the word ‘land value’ is deleted, for the reasons stated earlier. If the land value and rate will increase for higher FSI, the MBPT is advised to seek the approval of this Authority for such higher rate with due justification. The proposed note is modified suitably. (x). The MBPT has also proposed a note to the effect that the rate is exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Penalties, Interest. etc. and that the same are separately payable by lessees, as is applicable. In this regard, it is to state that the tariff approved by this Authority is exclusive of any taxes and statutory duties. The taxes and statutory duties are to be levied by the Port at the applicable rates on the tariff so approved by this Authority. In view of this position, the note as proposed by the Port is approved. (xi). Clause 13 (C) of the amended Land Policy Guidelines, 2014 stipulates that the rates will be revised once in every five years by this Authority. Since the rental is being prescribed with effect from 01 October 2017, accordingly, a note is being prescribed in the Rent Schedule that the annual lease rentals shall remain in force for a period of five years thereon, which is approved. 10. In the result, and for the reasons given above and based on a collective application of mind, this Authority approves the Schedule of lease rent for land at Govandi for the period 01 October, 2017 to 30 September 2022 which is attached as Annex. T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [Advt. III/4/Exty./466/2020-21]16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] Annex. SCHEDULE OF RATE FOR PLOT OF LAND AT GOVANDI (RR ZONE 100/471) Rate Per Sq. Mtr P.A. As On 01.10.2017 Sr. No. Rr Zone Plot No. ( In `.) 1 2 3 1 100/471 Plot of land at Govandi `.9,348 NOTES: 1. Above rate is subject to increase @ 4% p.a. First such increase will be effective from 01.10.2018 2. Rate furnished above is applicable per Sq. Mtr. for FSI =1. For higher FSI, rate will increase subject to the approval of TAMP. 3. Above rate is exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Penalties, Interest. etc. Same are separately payable by lessees, as may be applicable. 4. The annual lease rental shall remain in force for a period of five years from 01 October 2017 to |30 September, 2022. ------- Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.