This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

रजिस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 सी.जी.-एम.एच.-अ.-02122021-231534 xxxGIDHxxx CG-MH-E-02122021-231534 xxxGIDExxx असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 630] नई कदल्ली, मगं लवार, नवम्बर 30, 2021/अग्रहायण 9, 1943 No. 630] NEW DELHI, TUESDAY, NOVEMBER 30, 2021/AGRAHAYANA 9, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसचू ना मुंबई, 17 नवम् बर, 2021 स.ंटीएएमपी/52/2021-एमबीपीटी.— इस प्राजधकरण ने, महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49 द्वारा प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोग के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे में संिोधन के जलए एमबीपीटी से प्राप्त प्रस्ट् ताव का 01 नवंबर 2021 को जनपटान कर कदया ह।ै तथाजप, इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत, 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की अवजध के जलए, एमबीपीटी के 19 रेडी रेकनर िोनों के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने वाली, ककराया अनुसूची के जलए स्ट्पीककंग ऑडार को अजधसूजचत करने में लगने वाले समय को ध्यान में रखते हुए, यह प्राजधकरण एमबीपीटी के, 19 रेडी रेकनर िोनों के जलए 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल)जनधााररत करते हुए केवल ककराया अनुसूची जनधााररत करने का जनणाय जलया गया। तदनुसार, इस प्राजधकरण द्वारा एमबीपीटी के जलए 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए, 19 रेडी रेकनर जोनों के जलए, 01 नवंबर 2021 को अनुमोकदत पट्टा ककराया जनधााररत करने वाली ककराया अनुसूची को भारत के रािपत्र में 12 नवंबर 2021 को रािपत्र संख्या 554 पर अजधसूजचत ककया गया ह।ै उि अजधसूचना में कहा गया था कक यह प्राजधकरण उजचत समय पर स्ट् पष् ट आदिे (स्ट् पीककंग आडार) को अजधसूजचत करेगा। तदनुसार, यह प्राजधकरण, एतद्द्वारा, एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए एमबीपीटी के प्रस्ट्ताव के जनपटान से संबंजधत स्ट् पष् ट आदिे (स्ट् पीककंग आडार) को, इसके साथ संलग्न आदिे ानुसार अजधसूजचत करता है। 6925 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला स.ं टीएएमपी/52/2021-एमबीपीटी मबुं ई पत्तन न्यास - - - आवदे क कोरम (i). श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त ) (ii). श्री सुनील कुमार ससंह, सदस्ट्य (आर्थाक ) आदिे (नवंबर 2021 के प्रथम कदवस को पाररत) यह मामला, मुंबई पत्तन न्यास(एमबीपीटी) से उनके पत्र संख्या एफए/ओईए-एल/38(21)/िनरल/265 कदनांक 22 जसतंबर 2021 के तहत एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे में संिोधन के जलए प्राप्त एक प्रस्ट्ताव से संबंजधत है। 2.1. एमबीपीटी द्वारा उनके प्रस्ट्ताव कदनांक 22 जसतंबर 2021 में ककए गए अनुरोध इस प्रकार ह:ैं (i). सरकार ने पत्र संख्या पीडी-13017/2/2014/-पीडी.IV कदनांक 17.07.2015 के तहत सभी महापत् तनों के जलए भूजम प्रबंधन पर नीजतगत कदिाजनदिे िारी ककए ह।ैं 2018 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 14.05.2018, , और 2019-20 के स्ट्पष्टीकरण पररपत्र संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 द्वारा मंत्रालय न े पीिीएलएम 2015 की प्रयोज्यता को मुंबई, कोलकाता और कांडला पोटा टाउनजिप क्षेत्रों के गैर-घरेलू अजधभोग/वाजणजज्यक क्षेत्रों तक बढा कदया ह।ै 2015 के पीिीएलएम के खंड 13 (ग) में पत्तन को पांच साल में एक बार एसओआर को पुन: जनधााररत करने और उस पर टीएएमपी का अनुमोदन प्राप्त करने की आवश्यकता ह।ै (ii). िैसा कक पीिीएलएम के खंड 13 में प्रदत् त ह,ै भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) ने जवजभन्न रेडी रेकनर क्षेत्रों के जलए दरों की जसफाररि की ह।ै एमबीपीटी बोडा ने इसे मंिूरी द ेदी है। इसके बाद, एमबीपीटी ने अपने पत्र कदनांक 14 अक्टूबर 2021 के माध्यम से मुंबई पत्तन न्यास की जवजभन्न रेडी रेकनर जोन(19 िोन) के अंतगात आने वाली ककराए पर दी गई भूजम के संबंध में 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए प्रासंजगक बोडों द्वारा दरों की अनुसूची (एसओआर) को मंिूरी दने े वाले संकल्प प्रस्ट्तुत ककए ह।ैं (iii). इस पृष्ठभूजम में, एमबीपीटी ने, एमबीपीटी के- 19 रेडी रेकनर जोनों म,ें टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे में संिोधन के अनुमोदन के जलए जवषयगत प्रस्ट्ताव प्रस्ट् ताव प्रस्ट् तुत ककया ह ै िो पीिीएलएम 2015 के खंड 13 (ग) के अनुसार एसओआर को अनुमोदन के जलए प्रस्ट्तुत ककया गया ह।ै 2.2 एमबीपीटी द्वारा उनके 22 जसतंबर 2021 के प्रस्ट्ताव में दी गई पृष्ठभूजम और अन्य मुख्य सबंद कु का सारांि नीचे कदया गया ह:ै क. पृष्ठभजू म : (i). मुंबई पत्तन न्यास के पास मुंबई िहर में लगभग 944 हेक्टेयर भूजम ह।ै मुंबई िहर की सीमा में भूजम ए, बी, सी, एम, िी-नॉथ,ा ई, एफ-नॉथा और एफ-साउथ वाडा के क्षेत्राजधकार में आती ह।ै उि भूजम कोलाबा से वडाला, माजहम, वली, गोवंडी, पीर पाऊ, माहुल, रटटवाला आकद तक फैली हुई ह ै और इन सम्पदा क के प्रबंधन के जलए 15 प्रिासजनक इकाइयों में जवभाजित ह।ै भूजम सम्पदा को 2 मुख्य श्रेजणयों अथाात (i) पट्टे पर दने े योग्य भूजम और (ii) गैर-पट्टे योग्य भूजम में जवभाजित ककया गया ह।ै गैर-पट्टे योग्य भूजम में सहायक जवभाग के कायाालय, मुंबई पत्तन न्यास के प्रिासजनक कायाालय, पत्तन न्यास के क्वाटार, पत्तन न्यास के अस्ट्पताल आकद िाजमल हैं। पट्टे पर कदए िाने वाली श्रेणी में लंबी अवजध के पट्टे, 15 माजसक पट्टे, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंस के आधार पर[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 3 ककराए पर कदए गए क्षेत्र िाजमल ह।ैं कुछ भूखंड ऐसे भी ह ैंिो खाली ह ैंऔर ककराए पर कदये िा सकते ह।ैं वतामान प्रस्ट्ताव 01.10.2017-30.09.2022 तक की अवजध के जलए दरों की अनुसूची (एसओआर) के अनुमोदन के जलए ह।ै (ii). बोडा ने 2021 के जवजभन्न टीआर के माध्यम से 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए मुंबई पत्तन न्यास को जवजभन्न रेडी रेकनर जोन (19 िोन) के तहत आने वाली भूजम के संबंध में पट्टों/पंद्रह माजसक पट्टों/माजसक ककरायेदारी/भूखंडों के लाइसेंस गैर गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए समय सीमा समाप्त सभी दरों की अनुसूची (एसओआर) को मंिूरी दी थी। ख. नीजत कदिाजनदिे : (i). मंत्रालय द्वारा िारी महापत् तनों के जलए भूजम प्रबंधन नीजत कदिाजनदिे , 2010 को, बोडा द्वारा, उच्चतम न्यायालय के जनणाय के साथ परित 2011 की टीआर संख्या 21 के तहत अपनाया गया था। कैजबनेट के अनुमोदन से मंत्रालय ने बाद में, महापत् तनों के जलए भूजम प्रबंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 (पीिीएलएम) िारी ककए, िो कांडला, मुंबई और कोलकाता पत्तन के टाउनजिप क्षेत्रों से संबंजधत भूजम को छोड़कर सभी बंदरगाहों के जलए लागू था जिसके जलए कहा गया था कक एक अलग नीजत बनाई िाएगी। संिोजधत नीजत कदिाजनदिे 2015 में िारी ककए गए थे। (ii). मंत्रालय ने स्ट्पष्टीकरण पररपत्र (भूजम प्रबंधन) 2018 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 14.05.2018, 09.03.2019 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 2 और 2019-20 का स्ट्पष्टीकरण संख्या 1 कदनांक 29.04.2019 के माध्यम से पीिीएलएम 2015 की प्रयोज्यता को 31.03.2020 तक अंजतम खंड के साथ मुंबई, कोलकाता और कांडला पोटा के टाउनजिप क्षेत्रों के गैर-घरेलू अजधभोगों/वाजणजज्यक क्षेत्रों तक जवस्ट्त ाररत करते हुए पीिीएलएम 2014/15 के जवजभन्न मु्ों पर स्ट्पष्टीकरण पररपत्र िारी ककया। इस प्रकार पीिीएलएम 2015 मुंबई पत्तन न्यास के टाउनजिप क्षेत्रों पर लागू हो गया ह।ै मंत्रालय ने आगे के पत्र कदनांक 27.01.2021 के माध्यम से स्ट्पष्ट ककया ह ै कक "चूंकक पीिीएलएम 2014 कैजबनेट द्वारा अनुमोकदत ह,ै यह तब तक वैध ह ै िब तक कैजबनेट द्वारा इसमें संिोधन नहीं ककया िाता ह।ै अत: कदनांक 29.04.2019 को िारी संकजलत पीिीएलएम, 2015 पत्र कदनांक 29.04.2019 के पत्र में उजल्लजखत ितों के अघ् यधीन महापत्तन न्यास की भूजम और टाउनजिप क्षेत्र दोनों के जलए लागू होगा। (iii). पीिीएलएम-2015 के अनुसार, भूजम आवंटन सजमजत द्वारा पत्तन की भूजम के बािार मूल्य का जनधाारण करने के जलए जनम्नजलजखत कारकों पर जवचार ककया िाना आवश्यक ह:ै I). "(क) क्षेत्र में, यकद समान वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए राज्य सरकार के भूजम मूल्यों का रेडी रेकनर, उपलब्ध हो। (ख) पत्तन न्यास बोडा द्वारा अनुमोकदत उजचत वार्षाक वृजि दर के साथ पत्तन के आसपास के क्षेत्र में जपछले 3 वषों में पंिीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की उच्चतम दर (पत्तन के आस-पास का पररसर संबंजधत पत्तन न्यास बोडा द्वारा तय ककया िाना ह)ै। (ग) पत्तन न्यास बोडा द्वारा अनुमोकदत वार्षाक वृजि दर के आधार पर समान के अद्यतन लेनदने के जलए पोटा भूजम की उच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर। (घ) इस प्रयोिन के जलए पत्तन द्वारा जनयुि एक अनुमोकदत मूल्यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर। (च) अन्य प्रासंजगक कारक जिन्ह ेंपत्तन द्वारा उपयुक् त माना िाए। II) भूजम आवंटन सजमजत, ककसी भी भूजम के जलए नवीनतम बािार मूल्य की जसफाररि करते समय, सामान्य रूप से ऊपर पैरा 13 (क) में उजल्लजखत उच्चतम कारकों को ध्यान में रखेगी। वार्षाक पट्टा ककराए के संदभा में आरजक्षत मूल्य पैरा 13 (क) और 13 (ग) के अनुसार जनधााररत नवीनतम एसओआर होगा और ककसी भी मामले में पत्तन न्यास द्वारा अनुिंजसत नवीनतम मूल्य के 6% से कम नहीं होगा।4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] III). पत्तन न्यास भूजम के नवीनतम एसओआर को जनधााररत करने के जलए टीएएमपी को पैरा 13 (क) में ककए गए एक उल् लेखानुसार एक प्रस्ट्ताव दगे ा। प्रस्ट्ताव प्राप्त होने के 45 कदनों के भीतर जहतधारकों के साथ परामिा की उजचत प्रकिया का पालन करने के बाद टीएएमपी भूजम के नवीनतम एसओआर को अजधसूजचत करेगा। पत्तन न्यास बोडा वार्षाक वृजि की दर तय करेगा िो 2% से कम नहीं होगी। टीएएमपी द्वारा हर 5 साल में एक बार एसओआर को पुन: जनधााररत (ररकफक्स) ककया िाएगा। ग. काननू ी म्ु े : (i). टीएएमपी ने सभी प्रमुख पत् तनों की समस्ट् त भूजम पर एसओआर की प्रयोज्यता के मु्े पर अपने अजधकार क्षेत्र के संबंध में दरमानों और ितों के जववरण 28.03.2000 की अजधसूचना संख्या टीएएमपी/10/98-जवजवध के तहत कदनांक 15.03.2000 के आदिे के अंतगात िारी ककए थे। उि अजधसूचना को 2000 की ररट याजचका 1153 द्वारा मुंबई पोटा द्वारा चुनौती दी गई थी। ररट याजचका में, अंतररम आदिे कदनांक 02.05.2000 द्वारा, बॉम्बे हाईकोटा ने पोटा सीमा और पोटा की पहुंच के भीतर नहीं आने वाले क्षेत्रों के जलए टीएएमपी के आदिे की प्रयोज्यता पर रोक लगा दी थी। ररट याजचका को वापस लेने और उसके जलए आवश्यक सलाह का मु्ा पीिीएलएम 2015 के आलोक में मंत्रालय के साथ उिाया गया था। पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार ने कदनांक 15.05.2019 के पत्र सं. सजचव(एस)/जवजिट-मुंबई/भूजम प्रबंधन/2018(333951) के माध्यम से टीएएमपी को जनदिे िारी ककया कक भूजम प्रबंधन के जलए नीजत कदिाजनदिे , 2015 (पीिीएलएम 2015) को पीिीएलएम कदनांक 14.05.2018 के स्ट्पष्टीकरण के साथ पढा िाए। टीएएमपी द्वारा मुंबई पत्तन के समस्ट् त क्षेत्रों के जलए टाउनजिप क्षेत्रों सजहत 01.10.2012 से प्रभावी दरमान जनधााररत ककये िाएंगे। मुंबई पत्तन न्यास द्वारा ररट याजचका वापस लेने के बाद ही एसओआर घोजषत ककया िाएगा। प्राजधकरण ने 15 िुलाई 2019 के पत्र के माध्य म से सूजचत ककया ह ैकक पोत पररवहन मंत्रालय के परामिाानुसार प्राजधकरण द्वारा मुंबई के सभी पत् तनों के जलए 1-10-2012 से आगे, दरों की अनुसूची जनधारा रत ककया िाना अपेजक्षत ह ैऔर इसजलए 28 माचा 2000 की अजधसूचना को जनष् फल(अप्रभावी) माना िा सकता ह।ै घ. एलएसी रपोटा: (i). पीिीएलएम 2015 के पैरा 13 के अनुसार, रेडी रेकनर 19 िोनों/मंडलों में आने वाले खाली भूखडं ों सजहत जवजभन्न भूखंडों के मूल्यांकन के जलए मूल्यांकनकताा क की जनयुजि की गई थी। एफएसआई-1 बेस यूजनट के जलए, 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए एसओआर से संबंजधत 19 जोनों(क्षेत्रों) के एसओआर मूल्य वाले रेडी रेकनर को दिााने वाला एक जववरण संलग्न ह।ै मूल्यांकनकताा क द्वारा ककए गए मूल्यांकन के आधार पर, भूजम आवंटन सजमजत ने जवचार-जवमिा के बाद कदनांक 01.10.2017 से 30.09.2022 तक नए एसओआर की जसफाररि करते हुए अपनी ररपोटा तैयार की जिसे बोडा द्वारा जवजभन्न प्रस्ट्तावों अथाात टीआर 141 कदनांक 24.08.2021 टीआर 128 कदनांक 24.08.2021, टीआर 131 कदनांक 24.08.2021, टीआर 128 कदनांक 24.08.2021, टीआर 129 कदनांक 24.08.2021, टीआर 130 कदनांक 24.08.2021, टीआर 140 कदनांक 24.08.2021, टीआर 127 कदनांक 24.08.2021, टीआर 132 कदनांक 24.08.2021, टीआर 133 कदनांक 24.08.2021, टीआर 134 कदनाकं 24.08.2021, टीआर TR 152 कदनांक 24.08.2021, टीआर 150 कदनांक 24.08.2021, टीआर 154 कदनांक 24.08.2021, टीआर 135 कदनांक 24.08.2021, टीआर 138 कदनांक 24.08.2021, टीआर 148 कदनांक 24.08.2021 और टीआर 146 कदनांक 24.08.2021 के माध्यम स े अनुमोकदत ककया गया ह।ै एलएसी द्वारा अनुिंजसत और बोडा द्वारा अनुमोकदत पीिीएलएम के संदभा में ररटना की दर (एसओआर) के साथ भूजम मूल्यों का क्षेत्र-वार जववरण जववरणी में कदया गया ह।ै (ii). इनमें से प्रत्येक मामले में, भूजम आवंटन सजमजत ने 01.10.2017 से आरंभ होने वाली अवजध के जलए एफएसआई 1.00 के जलए आधार दर के जलए पीिीएलएम के अनुसार 5 कारकों में से उच्चतम के आधार पर भूजम के उजचत बािार मूल्य (एफएमवी) को ध्यान में रखा है और दरमान जनकालने के जलए अपनायी गयी प्रत् यागम दर(ररटना) 6% प्रजत वषा ह ै िो कक हर अक्टूबर में जपछले वषा की दर से 4% सालाना की दर से बढा दी िाएगी। यकद एफएसआई उपयोग 1.00 से ऊपर है, तो उि दर आनुपाजतक रूप से बढ िाएगी। अनुिंजसत एसओआर, संबंजधत[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 5 19 रेडी रेकनर जोनों के अंतगात आने वाले सभी समाप्त पट्टों, पंद्रह-मासी पट्टों, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंस के साथ-साथ खाली भूखंडों (आवंटन के जलए अजग्रम प्रीजमयम की गणना के जलए) पर लागू होंगे। ङ. मआु विे की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना म ेंएफएसआई कारक का अनप्रु योग। (i). उपभोग की गई एफएसआई और क्षेत्रों के आधार पर ककराये/मुआविे की गणना प्रजत वगा मीटर भूजम के आधार पर टीएएमपी द्वारा एसओआर दरों के अनुमोदन के बाद भी इसके जववादास्ट्पद मु्ा बनने की संभावना होगी। इमारतों/संरचना क की उपभोग की गई एफएसआई के साथ भूजम की एसओआर दरों को िोड़ने के कई पररणाम और िरटलताएं ह ैंिैसे कक एफएसआई की गणना कैसे करें, डीसी जनयमों के अनुसार फंजगबल एफएसआई की छूट और अनुमेय एफएसआई, आकद । टीआर 122 के माध्यम से इन पहलु क का जवस्ट्तार से अध्ययन करने के जलए, बोडा ने, एमसीिीएम के एक सेवाजनवृत्त मुख्य अजभयंता/योिना जनदिे क, उच्च न्यायालय के सेवाजनवृत्त न्यायाधीि और एमबीपीटी अजधकाररयों के एक समूह से युि जविेषज्ञ जिसमें सलाहकार (योिना), मुख्य अजभयंता, सीएलओ, एफए और सीएओ सरकार के साथ पंिीकृत मूल् यांकक सजचव और संपदा प्रबंधक (आई/सी) सजहत एमबीपीटी पैनल पर पंिीकृत मूल्यांकक की एक सजमजत के गिन की मंिूरी दी है। सजमजत उपरोि मु्ों पर अपनी जसफाररिें दगें े और सजमजत द्वारा अनुिजं सत कारकों पर वास्ट्तजवक ककराए/मुआविे की गणना के जलए मामले को एलएसी और बोडा के समक्ष लाया िाएगा। (ii). पत्तन न्यास, एससी के फैसले के अनुसारमाजसक ककरायेदारों को एमसीिीएम संपजत्त उपकर (डब्ल्यूबीटी, एसबीटी, ईिीसी और ईडी) के साथ वार्षाक ककराए का 55.5% जबल द े रहा ह ै और उसी की वसूली करना एमबीपीटी की जिम्मेदारी थी। एलएसी ने कदनांक 23.08.2021 की ररपोटा के माध्यम से जसफाररि की कक भजवष्य में भी इसी पिजत का पालन ककया िाना ह,ै तथाजप, एमसीिीएम उपकरों की गणना प्रस्ट्ताजवत एसओआर 2017-2022 के अनुसार पुन: पररकजलत की िाएगी, िैसा कक टीएएमपी द्वारा अनमु ोकदत ककया िा सकता है, मुंबई पत्तन न्यास भजू म के सभी रेडी रेकनर क्षेत्रों की सभी माजसक ककराएदारी और लाइसेंस के संबंध में 11 महीने तक की ककरायेदारी और लाइसेंस। इसे बोडा द्वारा 2021 के टीआर 155 द्वारा अनुमोकदत ककया गया ह।ै (iii). 2017-2022 के जलए संिोजधत एसओआर के अनुसार अंतर बकाया के सभी मांग नोरटस सभी माजसक ककरायेदारी, पंद्रह माजसक पट्टों, समाप्त पट्टों और लाइसेंसों के जलए जबना ब्याि के, पररसर के गलत उपयोग के जलए मुआविे के रूप में और मांग नोरटस प्राप्त होने की तारीख से 3 महीने की समय सीमा दते े हुए िारी ककए िाएंगे। और जवलंजबत भुगतानों के जलए, टीएएमपी का अनमु ोदन प्राप्त होने की िता के अध्य धीन लागू दरों पर ब्याि लगाया िाएगा। 2.3. इस प्रकार, एमबीपीटी ने 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए जवजभन्न बोडा प्रस्ट्तावों के आधार पर एसओआर के जलए टीएएमपी की मंिूरी मागं ी ह।ै उि दर 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए प्रत्येक अक्टूबर में 4% वार्षाक वृजि के साथ लागू होगी। ये दरें संबंजधत रेडी रेकनर िोन के अंतगात आने वाले खाली प्लॉटों (आवंटन के जलए अजग्रम प्रीजमयम की गणना के जलए) के साथ-साथ सभी समाप्त पट्टों, पंद्रह माजसक पट्टों, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंसों पर लागू होंगी। जिसका जववरण नीचे कदया गया ह:ै गैर-घरेल ूव्यवसायों के जलए 01.10.2017 को दरमान दिाना ेवाला जववरण एफएसआई=1 के जलए िम स.ं आरआर क्षत्रे यजूनट प्रभाग /मडं ल 01.10.2017 की पीिीएलएम 2015 के अनसु ार जस्ट्थजत के अनसु ार 01.10.17 को प्रत्य ागम की दर भजूम(भखू डं ) की दर प्रजत वग ामीटर प्रजत वग ामीटर प्रजत माह @ 6% प्रजत वष ा(रुपय ेम)ें (रुपय ेम.ें) 1 14/101क एनडी - यूजनट 1 दादर-नैगौम 1,15,640 578.20 11/86 एनडी/सीडी/बंडर परेल-सीवरी 2 1,20,200 601.00 यूजनट 1, 5,136 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] िम स.ं आरआर क्षत्रे यजूनट प्रभाग /मडं ल 01.10.2017 की पीिीएलएम 2015 के अनसु ार जस्ट्थजत के अनसु ार 01.10.17 को प्रत्य ागम की दर भजूम(भखू डं ) की दर प्रजत वग ामीटर प्रजत माह @ 6% प्रजत वग ामीटर प्रजत वष ा(रुपय ेम)ें (रुपय ेम.ें) 3 11/85क एनडी- यूजनट 3 परेल-सीवरी 1,78,450 892.25 11/85 एनडी/सीडी/बंडर परेल-सीवरी 4 1,68,450 842.25 यूजनट 4, 5,13 5 11/84 एनडी- यूजनट 2 परेल-सीवरी 1,71,310 856.55 6 11/84क एनडी- यूजनट 2 परेल-सीवरी 1,71,310 856.55 7 10/79क एनडी- यूजनट 3 मझगांव 1,85,590 927.95 8 10/78क सीडी - यूजनट -6, 8 मझगांव 1,70,240 851.20 9 10/78ख सीडी- यूजनट 8 मझगांव 1,70,240 851.20 3/36 एसडी - यूजनट 9 रािकुमारी 10 1,70,240 851.20 डॉक 3/35 एसडी/बंडर - यूजनट रािकुमारी 11 1,70,240 851.20 9, 10,14 डॉक 3/35ख एसडी - यूजनट 9, 10 रािकुमारी 12 1,89,640 948.20 डॉक 2/23 एसडी/बंडसा यूजनट 9, ककला 13 2,11,500 1057.50 11, 15 14 2/9 एसडी - यूजनट 11 ककला 2,11,500 1057.50 15 2/12 एसडी - यूजनट 12 ककला 2,90,640 1453.20 1/6क एसडी/बंदर यूजनट कोलाबा 16 2,90,640 1453.20 12, 14 1/4 बंडर यूजनट-14 कोलाबा 17 2,90,640 1453.20 (पायलट बंदर) 18 1/3 एसडी - यूजनट 12 कोलाबा 2,90,640 1453.20 19 1/3क एसडी - यूजनट 12 कोलाबा 3,31,600 1658.00 [ भूजम मूल्य के जलए सभी दरों को जनकटतम दहाई तक पूणाांककत ककया गया ह ै] नोट : 1. ककराए की वास्ट्तजवक मात्रा की गणना मूलाधार ककराए और कारक के आधार पर की िाएगी, िैसा कक एफएसआई की प्रयोज्यता के उ्ेश्य से जनयुि सजमजत द्वारा जसफाररि की िा सकती है। 2. उपरोि दरों में कर, सेवा िुल्क, दडं , ब्याि दरें िाजमल नहीं हैं। 3. िल जनकायों के आवंटन की दर एसओआर दरों के 50% पर लागू ह।ै 4. 01.10.2017 से 30.9.2022 तक की अवजध के जलए बकाया अंतर (जडफरेंजियल एररयसा), दने दाररयों और अन्य दये राजियों/प्रभारों की गणना उपरोि दरों के आधार पर की िाएगी।[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 7 5. ये दरें संबंजधत रेडी रेकनर िोनों में खाली पड़े प्ल ाटों सजहत सभी समाप्त पट्टों, माजसक ककराएदाररयों, पंद्रह मासी पट्टों और लाइसेंसों पर (आबंटन के जलए अपफ्रंट जप्रजमयम की गणना करने के जलए) लागू होगा 6. ये दरें सावािजनक जनकायों और सावािजनक सुजवधा क के जलए नाममात्र के ककराए पर कदए गए व्यवसायों पर लागू नहीं हैं। 7. अनुमेय अवजध से अजधक समय पर, बोडा की नीजत के अनुसार, समय समय पर लागू ब्याि प्रभाया होगा। 8. मांगे गए या नहीं, एक महीने के जलए ककराए/मुआविे/लाइसेंस िुल्क का भुगतान ककरायेदारों/पट्टेदारों/लाइसेंसधाररयों/अजधभोजगयों को प्रत्येक आगामी (बाद के) महीने के 15 वें कदन या उससे पहले करना होगा। 2.4. एमबीपीटी ने कहा ह ैकक यह प्रस्ट्ताव भूजम प्रबंधन के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 और 2019 के स्ट्पष्टीकरण संख्या 2 के संदभा में तैयार ककया गया ह ै और इसे जिसपंग मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा भारत के पत्र संख्या पीडी/13007/2/2014-पीडी-IV (पीडी-III) कदनांक 27.01. 2021 के तहत जवस्ट्ताररत ककया गया ह।ै इसके अलावा, एमबीपीटी ने कहा ह ै कक एमपीटी अजधजनयम, 1963 की धारा 49 और पीिीएलएम-2015 के पैरा 13 (ग) के तहत, 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए एसओआर को टीएएमपी का अनुमोदन, सभी समाप्त पट्टों पर लागू, पंद्रह संबंजधत रेडी रेकनर िोन के अंतगात आने वाले खाली प्लॉटों (आवंटन के जलए अजग्रम प्रीजमयम की गणना के जलए) के साथ माजसक पट्टे, माजसक ककरायेदारी और लाइसेंस के जलए अपेजक्षत ह।ै । 2.5. प्रस्ट्ताव के साथ एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत एलएसी ररपोटा के अवलोकन पर, भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के पांच कारकों और एलएसी द्वारा अनुिंजसत एफएसआई 1 के जलए भूजम मूल्य के आधार पर भूजम मूल्य के अनुमान का जनम्नजलजखत सारांि इस प्रकार ह:ै पीिीएलएम, 2014 म ेंजनधारारत जवजभन्न कारकों के तहत बािार मल्ू य का सारािं िम आरआर यजूनट प्रभाग राज्य पत्तन के पत्तन स्ट्वीकृत पत्त न एलएसी द्वारा स.ं क्षत्रे /मडं ल सरकार आसपास म ें भजूम की मूल्याकं क द्वारा द्वारा अनिु जंसत दर का वष ा जपछल े3 उच्चतम गजणत की गई पहचाना 2018-19 वषों म ें स्ट्वीकृत दर गया जनजवदा कोई म ेंरेडी वास्ट्तजवक सह अन्य रेकनर रेट प्रासजंगक कारावाई प्रासजंगक लने देन की दर कारक उच्चतम दर 1 14/10 एनडी - दादर- 1. स्ट्टॉल ऐसा कोई ऐसा रु..1,28,482/- िून्य रू. 1,15,632 1 यूजनट 1 नैगौम नंबर 2 = लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर। प्रजत वगा मीटर लेनदेन ₹ फ्रीहोल्ड भूजम प्रजत नहीं के जलए अजधक एफएसआई 65,200 रू. 1,15,632 =1 प्रजत वगामीटर। प्रजत वगामीटर। लीि होल्ड 2. दकु ान भूजम के जलए पट्टा ककराया संख्या प्रजत वगा मीटर 1=₹ प्रजत वषा = 65,200 रू. 578.16 प्रजत वगा मीटर। 2 11/86 एनडी/सी परेल- रू. ऐसा कोई ऐसा रू. 1,30, 000 िून्य रू. 1,20,200 डी/बंदर सीवरी लेनदेन नहीं कोई 31300 प्रजत वगामीटर। प्रजत वगा मीटर यूजनट 1, प्रजत लेनदेन कदसंबर 2019 प्रजत नहीं 5,13 वगामीटर। तक एफएसआई =1 रू.. 1,20,200 पट्टा ककराया अक्टूबर 2017 प्रजत वगा मीटर तक8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] पीिीएलएम, 2014 म ेंजनधारारत जवजभन्न कारकों के तहत बािार मल्ू य का सारािं िम आरआर यजूनट प्रभाग राज्य पत्तन के पत्तन स्ट्वीकृत पत्त न एलएसी द्वारा स.ं क्षत्रे /मडं ल सरकार आसपास म ें भजूम की मूल्याकं क द्वारा द्वारा अनिु जंसत दर का वष ा जपछल े3 उच्चतम गजणत की गई पहचाना 2018-19 वषों म ें स्ट्वीकृत दर गया जनजवदा कोई म ेंरेडी वास्ट्तजवक सह अन्य रेकनर रेट प्रासजंगक कारावाई प्रासजंगक लने देन की दर कारक उच्चतम दर प्रजत वषा = रू. 601.00 3 11/85 एनडी- परेल- रू. ऐसा कोई ऐसा रू. 11,78,448 िून्य रू. 1,78,448 क यूजनट 3 सीवरी 31300 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन प्रजत प्रजत नहीं एफएसआई वगामीटर। =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू.892.24 4 11/85 एनडी/सी प्रेल रू.3130 रू.34308 ऐसा रू. 1,68,454 िून्य रू. 1,68,454 डी/बंदर सेवरी कोई 0 प्रजत 5 प्रजत वगा प्रजत वगा मीटर . प्रजत वगा मीटर यूजनट 4, लेनदेन प्रजत वगा मीटर मीटर . नहीं 5,13 एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू. 842.27 5 11/84 एनडी- प्रेल रू. ऐसा कोई ऐसा रू. 1,71,310 िून्य रू.1,71,310 यूजनट 2 सेवरी 95,100 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन प्रजत प्रजत वगा नहीं एफएसआई मीटर =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू. 856.55 6 11/84 एनडी- प्रेल रू. ऐसा कोई ऐसा रू. 1,71,310 िून्य रू. 1,71,310 क यूजनट 2 सेवरी 56,400 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन प्रजत प्रजत वगा नहीं एफएसआई मीटर =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा =[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 9 पीिीएलएम, 2014 म ेंजनधारारत जवजभन्न कारकों के तहत बािार मल्ू य का सारािं िम आरआर यजूनट प्रभाग राज्य पत्तन के पत्तन स्ट्वीकृत पत्त न एलएसी द्वारा स.ं क्षत्रे /मडं ल सरकार आसपास म ें भजूम की मूल्याकं क द्वारा द्वारा अनिु जंसत दर का वष ा जपछल े3 उच्चतम गजणत की गई पहचाना 2018-19 वषों म ें स्ट्वीकृत दर गया जनजवदा कोई म ेंरेडी वास्ट्तजवक सह अन्य रेकनर रेट प्रासजंगक कारावाई प्रासजंगक लने देन की दर कारक उच्चतम दर रू. 856.55 7 10/79 एनडी- मझगांव रू. ऐसा कोई ऐसा रू.. 1,85,585 िून्य रू. 1,85,585 क यूजनट 3 28,100 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन प्रजत प्रजत वगा नहीं एफएसआई मीटर =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू. 928.00 8 10/78 सीडी- मझगांव रू.51,60 ऐसा कोई ऐसा रू.1,70,240 िून्य रू.1,70,240 क यूजनट-6, 0 प्रजत लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन 8 वगा मीटर प्रजत नहीं एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू. 851.20 9 10/78 सीडी- मझगांव रू.37,50 ऐसा कोई ऐसा रू.1,70,240 िून्य रू. 1,70,240 ख यजूनट- 8 0 प्रजत लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन प्रजत वगा मीटर नहीं एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू. 851.20 10 3/36 सीडी- सप्रंसेस रू.56,40 ऐसा कोई ऐसा रू.1,70,240 िून्य रू. 1,70,240 यूजनट- 9 डॉक 0 प्रजत लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन प्रजत वगा मीटर नहीं एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा =10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] पीिीएलएम, 2014 म ेंजनधारारत जवजभन्न कारकों के तहत बािार मल्ू य का सारािं िम आरआर यजूनट प्रभाग राज्य पत्तन के पत्तन स्ट्वीकृत पत्त न एलएसी द्वारा स.ं क्षत्रे /मडं ल सरकार आसपास म ें भजूम की मूल्याकं क द्वारा द्वारा अनिु जंसत दर का वष ा जपछल े3 उच्चतम गजणत की गई पहचाना 2018-19 वषों म ें स्ट्वीकृत दर गया जनजवदा कोई म ेंरेडी वास्ट्तजवक सह अन्य रेकनर रेट प्रासजंगक कारावाई प्रासजंगक लने देन की दर कारक उच्चतम दर रू. 851.20 11 3/35 एसडी/ सप्रंसेस रू.78,40 ऐसा कोई ऐसा रू.1,70,240 िून्य रू. 1,70,240 बंदर- डॉक लेनदेन नहीं कोई 0प्रजत वगा प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर इकाई लेनदेन प्रजत मीटर 9,10,14 नहीं एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू. 851.20 12 3/35ख एसडी - सप्रंसेस रू.77,90 ऐसा कोई ऐसा रू0.1,89,663 िून्य रू.1,89,663 यूजनट 9, डॉक 0 प्रजत लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर लेनदेन 10 वगा मीटर प्रजत नहीं एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू..948.32 13 2/23 एसडी/बंद फोटा रू.97,00 ऐसा कोई ऐसा रू..2,11,500 िून्य रू. 2,11,500 र यूजनट लेनदेन नहीं कोई 0 प्रजत प्रजत वगा मीटर . प्रजत वगा मीटर 9,11,15 लेनदेन प्रजत वगा मीटर नहीं एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू.1057.50 14 2/9 एसडी - फोटा रू. ऐसा कोई ऐसा रू..2,11,500 िून्य रू. 2,11,500 यूजनट 11 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर . प्रजत वगा मीटर 1,50,00 लेनदेन प्रजत 0 प्रजत नहीं एफएसआई वगा मीटर =1 . पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू.1057.50[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 11 पीिीएलएम, 2014 म ेंजनधारारत जवजभन्न कारकों के तहत बािार मल्ू य का सारािं िम आरआर यजूनट प्रभाग राज्य पत्तन के पत्तन स्ट्वीकृत पत्त न एलएसी द्वारा स.ं क्षत्रे /मडं ल सरकार आसपास म ें भजूम की मूल्याकं क द्वारा द्वारा अनिु जंसत दर का वष ा जपछल े3 उच्चतम गजणत की गई पहचाना 2018-19 वषों म ें स्ट्वीकृत दर गया जनजवदा कोई म ेंरेडी वास्ट्तजवक सह अन्य रेकनर रेट प्रासजंगक कारावाई प्रासजंगक लने देन की दर कारक उच्चतम दर 15 2/12 एसडी - फोटा रू.. ऐसा कोई ऐसा रू.2,90,635 िून्य रू.3,31,600 यूजनट 12 2,29,80 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर . प्रजत वगा मीटर लेनदेन प्रजत 0 प्रजत नहीं एफएसआई वगा मीटर =1 . (गेट ऑफ इंजडया से जनकटता) की प्रमुख भूजम पर जवचार करते हुए आर आर िोन 1/3 क के जलए अनुिंजसत मूल् य लीज ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा per = रू1658.00 16 1/6क एसडी/बंद कोलाबा रू. ऐसा कोई ऐसा रू..2,90,635 िून्य रू.2,90,635 र यूजनट लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर . प्रजत वगा मीटर 12,14 1,88,60 लेनदेन प्रजत 0 प्रजत नहीं एफएसआई वगा मीटर =1 . पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू.1453.17 17 1/4 बंदर कोलाबा रू. ऐसा कोई ऐसा रू.2,90,635 िून्य रू.2,90,635 यूजनट 14 (पायलट लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर . प्रजत वगा मीटर बंदर) 1,30,40 लेनदेन प्रजत 0 प्रजत नहीं एफएसआई वगा मीटर =1 . पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू.1453.17 18 1/3 एसडी - कोलाबा रू ऐसा कोई ऐसा रू.2,90,635 िून्य रू.2,90,635 यूजनट 12 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर 1,88,60 लेनदेन प्रजत12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] पीिीएलएम, 2014 म ेंजनधारारत जवजभन्न कारकों के तहत बािार मल्ू य का सारािं िम आरआर यजूनट प्रभाग राज्य पत्तन के पत्तन स्ट्वीकृत पत्त न एलएसी द्वारा स.ं क्षत्रे /मडं ल सरकार आसपास म ें भजूम की मूल्याकं क द्वारा द्वारा अनिु जंसत दर का वष ा जपछल े3 उच्चतम गजणत की गई पहचाना 2018-19 वषों म ें स्ट्वीकृत दर गया जनजवदा कोई म ेंरेडी वास्ट्तजवक सह अन्य रेकनर रेट प्रासजंगक कारावाई प्रासजंगक लने देन की दर कारक उच्चतम दर 0 प्रजत नहीं एफएसआई वगा मीटर =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर रू.1453.17 19 1/3 एसडी - कोलाबा रू ऐसा कोई ऐसा रू.3,31,600 िून्य रू.3,31,600 यूजनट 12 लेनदेन नहीं कोई प्रजत वगा मीटर प्रजत वगा मीटर 2,39,30 लेनदेन प्रजत 0 नहीं एफएसआई =1 पट्टा ककराया प्रजत वगा मीटर प्रजत वषा = रू.1658.00 3.1. पत्तन के प्रस्ट्ताव के संबंध में, यह याद ककया िा सकता ह ैकक, इस प्राजधकरण ने 15 माचा 2000 को एक आदिे पाररत ककया था जिसमें पत्तन संपजत्तयों के उपयोग के जलए दरों के पैमाने और ितों के जववरण के संबंध में प्राजधकरण के अजधकार क्षेत्र के बारे में कानूनी जस्ट्थजत जनधााररत की गई थी। 3.2. मुंबई पत्तन न्यास (एमबीपीटी) ने अप्रैल 2000 में बॉम्बे हाईकोटा में एक ररट याजचका दायर की जिसमें 15 माचा 2000 के आदिे को चुनौती दी गई और प्राथाना की गई कक प्राजधकरण के पास एमबीपीटी से संबंजधत और पत्तन की सीमा से बाहर जस्ट्थत उन पररसरों की दरें तय करने का कोई अजधकार नहीं है। । 3.3. बॉम्बे हाई कोटा की माननीय जडवीिन बेंच ने 2 मई 2000 को एक अंतररम आदिे पाररत ककया जिसमें प्राजधकरण को, 15 माचा 2000 के आदिे को प्रभावी करने से रोक कदया गया था कक उसमें जलया गया जनणाय पत्तन या पत्तन के पहुंच की सीमा में ककसी भी संपजत्त या स्ट्थान पर लागू नहीं होगा । 3.4. भूतल पररवहन मंत्रालय के (तत्कालीन) जिसपंग जवभाग के साथ अतीत म ेंटीएएमपी द्वारा इस मु्े को सुलझाने का सुझाव दने े वाले ककए गए प्रयास कक क्या प्राजधकरण के पास न्याजयक समीक्षा की अपेक्षा सरकार के नीजत जनदिे के माध्यम से पत्तन न्यास की सभी संपदा क पर अजधकार-क्षेत्र है या नहीं का अभी तक कोई पररणाम नहीं जनकला। चूंकक मामला सुनवाई के अंजतम चरण में था और इस संबंध में सरकार की ओर से कोई प्रजतकिया नहीं आई थी, इसजलए टीएएमपी ने दी गई सलाह के आधार पर बॉम्बे के उच्च न्यायालय में टीएएमपी द्वारा पाररत 15 माचा 2000 के आदिे का वररष्ठ अजधविा द्वारा बचाव करने के जलए एक कानूनी वकील को जनयुि ककया ह।ै । 3.5. इस पृष्ठभूजम में, जिसपंग मंत्रालय (एमओएस) ने अपन े पत्र सं. सजचव (एस)/जवजिट-मुंबई/भूजम प्रबंधन/2018(333951) कदनांक 25 माचा 2019 में 21 अगस्ट्त 2018 को मुंबई में भूजम नीजत कदिाजनदेि, 2015 पर स्ट्पष्टीकरण के संबंध में सजचव, एमओएस की अध्यक्षता में आयोजित बैिक के कायावृत्त की एक प्रजत को अग्रेजषत ककया था। कायावृत्त की प्रजतजलजप को अग्रेजषत करते हुए, कायावृत्त के भाग के रूप में आगे बढने से संकेत जमलता है कक एमबीपीटी ररट याजचका वापस ले लेगा और मंत्रालय टीएएमपी को[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 13 सलाह देगा कक कदनांक 14 मई 2018 के स्ट्पष्टीकरण के साथ परित पीिीएलएम 2015, के तहत टीएएमपी द्वारा मुंबई पोटा के टाउनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए 01.10.2012 से एसओआर, जनधााररत ककये िाएंगे। 3.6. एमओएस के कदनांक 25 माचा 2019 के पत्र के िवाब में, हमने अपने पत्र कदनांक 28 माचा 2019 के माध्यम स,े अन्य बातों के साथ-साथ, एमओएस को सूजचत ककया था कक टीएएमपी एमबीपीटी भूजम के जलए 01 अक्टूबर 2012 से आगे की अवजध के जलए पट्टा ककराया/लाइसेंस िुल्क के संबंध में एमबीपीटी द्वारा ररट याजचका को वापस लेने के अध्य धीन सदभााधीन मामले में एमओएस के जनदिे ों का अनुपालन करेगा। 3.7. इस पृष्ठभूजम में, एमओएस ने अपने ई-मेल कदनांक 16 मई 2019 के माध्यम से टीएएमपी को अन्य बातों के साथ-साथ, एमबीपीटी द्वारा पीिीएलएम कदनांक 14.05.2018 पर स्ट्पष्टीकरण के साथ परित, भूजम प्रबंधन के जलए नीजत कदिाजनदिे 2015 (पीिीएलएम 2015) के पररणामस्ट्वरूप, टाउनजिप क्षेत्रों सजहत मुंबई पोटा के सभी क्षेत्रों की के जलए ररट याजचका वापस लेने के बाद ही, 01.10.2012 से एसओआर को जनधााररत करने के जलए जनदिे कदया था। उि पत्र के माध्यम से, एमओएस ने एमबीपीटी से ररट याजचका संख्या 2000 का 1153 को बॉम्बे हाई कोटा से वापस लेने और एमओएस और टीएएमपी को इसकी सूचना दने े का अनुरोध ककया । 3.8. इस संबंध में, एमबीपीटी ने ररट याजचका को वापस ले जलया ह ै और माननीय बॉम्बे हाईकोटा ने अपने आदिे कदनांक 08 अगस्ट्त 2019 के द्वारा ररट याजचका को वापस जलए िाने के रूप में जनपटाने का आदिे पाररत ककया ह।ै 3.9. इस प्रकार, एमबीपीटी एक प्रस्ट्ताव लेकर आया ह ै जिसमें एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे के संिोधन के अनुमोदन की मांग की गई ह।ै इसके साथ ही, एमबीपीटी ने भी एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू व्यवसायों/गृह व्यवसायों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे में संिोधन के अनुमोदन के जलए 6 समान प्रस्ट्ताव दायर ककए ह,ैं जिन पर टीएएमपी द्वारा पृथक रुप से जवचार/कारावाई की िा रही ह।ै । 4.1. एमबीपीटी द्वारा सुझाई गई पंिीकृत ककरायेदारों/पट्टेदारों की जविाल सूची को ध्यान में रखते हुए, एमबीपीटी को, कदनांक 01 अक्टूबर 2021 के पत्र द्वारा, जवषयगत प्रस्ट्ताव को, पोटा के पते के साथ-साथ टीएएमपी के जनर्दष्टा ईमेल के पते सजहत अपनी वेबसाइट पर अपलोड करने और 15 कदनों के समय के भीतर रटप्पजणयां प्रस्ट्तुत करने के जलए अनुरोध ककया गया था। 4.2. तदनुसार, एमबीपीटी ने अपने ईमेल कदनांक 07 अक्टूबर 2021 द्वारा पुजष्ट की है कक उसने संदभा में जवषयगत प्रस्ट्ताव पर उपयोगकताा क की रटप्पजणयां/राय मंगाने के जलए जवषयगत प्रस्ट्ताव अपलोड करने के बारे में सभी ककरायेदारों/पट्टेदारों को सूजचत कर कदया ह।ै एमबीपीटी ने अपने नोरटस संख्या ईएम/एएस(िी)/एफ-382/1925 कदनांक 06 अक्टूबर 2021 की एक प्रजत प्रस्ट्तुत की है, जिसमें एमबीपीटी न े एमबीपीटी की वेबसाइट में जवषयगत प्रस्ट्ताव को अपलोड करने के बारे में ककरायेदारों/पट्टेदारों को सूजचत ककया ह ै और मांग की ह ै कक संदभागत जवषयगत प्रस्ट्ताव पर प्रयोिा क की रटप्पजणयां/राय, प्राजधकरण के साथ-साथ एमबीपीटी को भी भेिी िानी चाजहएं। 4.3. इस संबंध में जवजभन्न पट्टेदारों/ककरायेदारों से, बड़ी संख्या में जनवेदन/रटप्पजणयां प्राप्त हुई हैं। िैसा कक एमबीपीटी ने अपने नोरटस में सूजचत ककया है, उि रटप्पजणयों की एक-एक प्रजत पट्टेदारों/ककरायेदारों/उपयोगकताा क द्वारा एमबीपीटी को भी भेिी गई ह।ै तदनुसार, एमबीपीटी को पत्र कदनांक 23 अक्टूबर 2021 द्वारा जवजभन्न पट्टेदारों/ककरायेदारों द्वारा उिाए गए मु्ों पर अपनी प्रजतकिया प्रस्ट्तुत करने का अनुरोध ककया गया था। इसके साथ ही, एमबीपीटी ने अपने ईमेल कदनांक 26 अक्टूबर 2021 के माध्यम से प्रजतकिया दी ह।ै 5. इस मामले में परामि ा स े सबं जंधत कायवा ाही इस प्राजधकरण के कायाला य के ररकाड ा म ें दि ा ह ै । उपभोक्त ा क/उपभोक्त ा संगिनों से प्राप्त रटप्प जणयों के उिरण उन् हें अलग से भेि कदए िाएंगे। ये जववरण हमारी वेबसाईट http://tariffauthority.gov.in. पर भी उपलब् ध करा कदए िाएंगे । 6.1. प्रस्ट्ताव के जवश्लेषण में िाने से पहले, यह ध्य ान मे रखना आवश् यक ह ै कक एमबीपीटी ने एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों म ें गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए अगस्ट्त 2021 के पहले सप्ताह में दरों की अनुसूची के अनुमोदन और 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की पंचवषीय अवजधयों के जलए ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए दो प्रस्ट्ताव दायर ककए हैं। । उि प्रस्ट्तावों को संबंजधत उपयोगकताा क/ककरायेदारों/पट्टेदारों के परामिा पर जलया गया था। हमें जवजभन्न व्यजिगत14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] ककरायेदारों/पट्टेदारों से उि प्रस्ट्ताव पर कड़ी आपजत्त िताते हुए कई अभ्यावेदन प्राप्त हुए हैं, इस आधार पर कक महापत् तन न्यास अजधजनयम, 1963 के तहत कोई प्रावधान नहीं है, जिसम,ें एमबीपीटी को पूवाव्यापी रूप से ककराया वसूलने की अनुमजत प्रदान की गई हो। यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन (पूवाव् यापी अजधभोजगयों के जलए अत्यजधक हाजनकारक होगा और इसे न्यायालय में चुनौती कदए िाने की संभावना ह ै । कुछ पट्टेदारों/ककरायेदारों ने यह भी कहा ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन उनके व्यवसाय के जलए एक जवत्तीय झटका होगा और उनके जलए इसे जवत्तीय रूप से वहन करना बहुत करिन होगा। इसके अलावा, व्यापार पर कोजवड-19 महामारी के प्रजतकूल प्रभाव को दखे ते हुए, आगे कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन और उस पर बकाया का भुगतान, पट्टेदारों/ककरायेदारों की जवत्तीय जस्ट्थजत को और अजधक करिन बना देगा। तत्पश्चात, उि प्रस्ट्ताव पर 03 जसतंबर 2021 को एक संयुि सुनवाई हुई, जिसमें उपयोगकताा क/ ककरायेदारों/पट्टेदारों ने जलजखत प्रस्ट्तुतीकरण में लाए गए मु्ों िैसे समान मु्ों को ही उिाया ह।ै इसके बाद, उपयोगकताा क/ककरायेदारों/पट्टेदारों को संयुि सुनवाई के दौरान एमबीपीटी द्वारा ककए गए प्रस्ट्ताव की पावर प्वाइंट प्रस्ट्तुजत पर अपनी जलजखत प्रस्ट्तुजत, यकद कोई हो, प्रस्ट्तुत करने का अवसर कदया गया। हमें जवजभन्न उपयोगकताा/उपयोगकताा क/ककरायेदारों/पट्टेदारों से पहले और संयुि सुनवाई के दौरान ककए गए अनुरोधों को दोहराते हुए इस प्राजधकरण के ध्यान में लाये गये जलजखत अनुरोध प्राप्त हुए हैं। 6.2. उि आदिे को भारत के रािपत्र में अजधसूजचत करने की कारावाई पहले ही िुरू कर दी गई है। इसके साथ ही, एमबीपीटी न े अनुमोदन की मांग करते हुए जवजभन्न रेडी रेकनर िोनों के अंतगात आने वाली भूजम को ककराये पर दने े के जलए, 6 अन्य प्रस्ट्ताव िैसे कक - (i).एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की पंचवषीय अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे में संिोधन, (ii). आवासीय और जमजश्रत अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए / मुआविे का संिोधन (iii). जवजभन्न आरआर िोन के अंतगात आने वाले पत्तन न्यास की संरचना क के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे का संिोधन, (iv). एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे का संिोधन, (v), एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए - 19 आरआर िोन् स में दरों की अनुसूची और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए ककराए/मुआविे का संिोधन और (vi). 01.10.2012 से 30.09.2017 (12 िोन) और 01.10.2017 से 30.09.2022 (09 िोन) की अवजध के जलए दरों की अनुसूची (एसओआर) और ककराए/मुआविे का संिोधन; भी दाजखल ककए ह ैं जिनका अलग से जनपटान ककया िा रहा ह।ै 6.3. एमबीपीटी, 19 आरआर क्षेत्रों के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2017 से 30.09.2012 की अवजध के जलए दरों की अनुसूची के जनधाारण और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अनुमोदन की मांग करने वाले वतामान प्रस्ट्ताव पर पहले ही परामिा जलया िा चुका है, जिसे 01.10.2012 से 30.09.2017 की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) जनकालने के जलए राज्य सरकार रेडी रेकनर मूल् य, 2012 को अपनाने की समतुल् य कायाप्रणाली पर तैयार ककया गया ह ै और 01.10.2017 से 30.09.2018 तक की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल)जनकालने के जलए पीिीएलएम, 2014 के अनुसार जनधााररत उच्चतम बािार मूल्य पर जवचार ककया गया ह।ै दसू रे िब्दों में, गैर-घरेलू अजधभोग के जलए एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराया आवासीय और जमजश्रत उपयोग वाले व्यवसायों के जलए कक्वजनअल अवजध के जलए अपनाया िा रहा ह।ै एमबीपीटी के प्रस्ट्तावों के संबंध में प्रयोिा क/ककरायेदारों/पट्टेदारों ने ककराए/मुआविे में संिोधन के हते ु अपना प्रस्ट्तुतीकरण, पूवावती प्रस्ट्ताव के समान ही ककया ह ै जिसमें एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए दरों की अनुसूची और 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 तक, की पंचवार्षाक अवजधयों के जलए अनुमोदन करने का अनुरोध ककया गया है । जिन्ह ेंरटप्पजणयों के जलए एमबीपीटी को भेि कदया गया ह।ै एमबीपीटी की प्रजतकिया भी पहले के प्रस्ट्तावों में दी गई प्रजतकिया के समान ह।ै 6.4. चूंकक, उपयोगकताा क द्वारा ककए गए अनुरोध/उन पर एमबीपीटी की प्रजतकिया, एमबीपीटी के पहले के प्रस्ट्तावों के समान ह,ै जिनमें एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 01.10.2012 से 30.09.2017 और 01.10.2017 से 30.09.2022 की पंचवषीय अवजध के जलए दरों की अनुसूची और ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अनुमोदन की मांग की गई ह ै और यह दखे ते हुए कक संदभागत प्रस्ट्ताव जहतधारकों के साथ पहले ही परामिा करके जलया गया है, िैसा कक पीिीएलएम, 2014 में उल् लेजखत है, इस प्राजधकरण ने संदभागत मामले पर संयुि सुनवाई नहीं करने का जनणाय जलया ह।ै 6.5. इस संबंध में यह नोट ककया िाए कक, केवल संयुि सुनवाई न करने का यह अथा नहीं लगाया िाना चाजहए कक इस[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 15 प्राजधकरण ने परामिी प्रकिया का पालन नहीं ककया ह।ै 7. मामले की कायावाही के दौरान एकत्र की गई संपूणा िानकारी के संदभा में, जनम्नजलजखत जस्ट्थजत उिागर होती ह:ै (i). मुंबई िहर में िमीन का बड़ा जहस्ट्सा मुंबई पत् तन न् यास(एमबीपीटी) के पास है। यह उल् लेख ककया िाता ह ै कक पत् तन की संपदा के जलए पट्टा ककराया एमबीपीटी द्वारा जपछली बार वषा 1982 में जनधारा रत ककया गया था, यानी इस प्राजधकरण के वषा 1997 में अजस्ट्तत्व में आने से डेढ दिक से अजधक समय पहले। एमबीपीटी द्वारा ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण से, यह समझा िाता ह ैकक वषा 1982 में एमबीपीटी द्वारा ककए गए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) के संिोधन ने मुकदमों को िन्म कदया, िो अंततः सुप्रीम कोटा द्वारा एक आदिे पाररत करने पर समाप्त हुआ, जिसमें एमबीपीटी की भूजम के जलए न्यासी बोडा द्वारा अनुमोकदत पट्टा ककराया(लीि रेंटल) समझौता फामूाले के अनुसार 1982 से 30 जसतंबर 2012 तक की अवजध के जलए, भारत के माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा बरकरार रखा गया था। इस प्रकार, सरकार ने एमबीपीटी को मई 2019 में टाउनजिप क्षेत्रों सजहत मुंबई पोटा के सभी क्षेत्रों के जलए एसओआर को 01 अक्टूबर 2012 से प्रभावी करने की सलाह दी ह।ै यह इस पृष्ठभूजम में ह ै कक एमबीपीटी ने दरों की अनुसूची के जलए पट्टा ककरायों के पूवाव्यापी जनधाारण और गैर- घरेलू अजधभोगों/आवासीय और जमजश्रत उपयोग वाले अजधभोगों/एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में पत् तन न् यास संरचना क के जलए ककराए/मुआविे मे संिोधन की मांग करते हुए 01 अक्टूबर 2012 से 30 जसतंबर 2017 तक और 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की पंचवषीय अवजध के जलए अवजध के जलए छह अलग-अलग प्रस्ट्ताव पेि ककए हैं। संदभागत वतामान प्रस्ट्ताव में दरों की अनुसूची के जनधाारण एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों म ें अजधभोग और गैर-घरेलू अवजध के जलए ककराए/मुआविे में संिोधन के जलए ह।ै जवषयगत प्रस्ट्ताव 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक पंचवषीय अवजधयों से संबंजधत ह।ै (ii). इस संबंध में, हमें जवजभन्न व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों से कई अभ्यावेदन प्राप्त हुए हैं, जिन्होंने 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक पट्टा ककराया(लीि रेंटल के जनधाारण पर, इस आधार पर कड़ी आपजत्त िताई है कक महापत् तन न् यास अजधजनयम, 1963 के तहत कोई प्रावधान नहीं ह ै कक एमबीपीटी को भूतलक्षी प्रभाव से ककराया प्रभाररत करने की अनुमजत दी गई हो। यह भी कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन सभी रहने वालों के जलए अत्यजधक हाजनकारक होगा और संभावना ह ै कक इसे न्यायालय में चुनौती द े दी िाए। कुछ पट्टेदारों/ककरायेदारों ने यह भी कहा ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन, उनके व्यवसाय के जलए एक जवत्तीय झटका होगा और उनके जलए इसे जवत्तीय रूप से वहन करना बहुत करिन होगा। इसके अलावा, व्यापार पर कोजवड-19 महामारी के प्रजतकूल प्रभाव को दखे ते हुए, यह कहा गया ह ै कक पूवाव्यापी संिोधन और उस पर बकाया का भुगतान, पट्टेदारों/ककरायेदारों की जवत्तीय जस्ट्थजत को और अजधक करिन बना दगे ा। िैसा कक पट्टेदारों/ककरायेदारों का कथन है कक महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 के अंतगात कोई प्रावधान नहीं ह,ै िो एमबीपीटी को भूतलक्षी प्रभाव से ककराया वसूलने की अनुमजत दते ा हो। लेककन, साथ ही, यह ध्यान भी कदया िाना चाजहए कक महापत् तन न् यास अजधजनयम, 1963 भी दरों के पूवाव्यापी संिोधन को प्रजतबंजधत भी नहीं करता है। इस संदभा में, यह उल्लेखनीय ह ै कक यह प्राजधकरण भी सामान्यतया आदिे को भूतलक्षी प्रभाव नहीं दते ा ह।ै लेककन, जविेष पररजस्ट्थजतयों के तहत िाजसत मामलों में, इसके आदिे के पूवाव्यापी कियान्वयन की आवश्यकता होती ह।ै ऐसे कई उदाहरण हैं, िहां इस प्राजधकरण ने पूवाव्यापी रूप से दरें जनधााररत की हैं। कुछ उदाहरणों को उद्धृत करने के जलए, कानून मंत्रालय की सलाह पर न्यू मैंगलोर पत् तन न् यास और कुद्रमे ुख आयरन ओर कंपनी जलजमटेड के बीच एक समझौते से संबंजधत मामले में, भूतल पररवहन मंत्रालय ने अपने संचार संख्या पीआर-14011/5197-पी4 कदनांक 16 माचा 1998 में इस प्राजधकरण को पूवाव्यापी प्रभाव दने े की सलाह दी। इसी प्रकार, एमबीपीटी स े प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के आधार पर, ओएनिीसी और एमबीपीटी के बीच करार के अनुसार दये वे लीव प्रभारों की वसूली के जलए पूवाव्यापी प्रभाव कदया गया था। साथ ही, इस प्राजधकरण ने एमबीपीटी से प्राप्त एक प्रस्ट्ताव के आधार पर, अपने आदिे सं.टीएएमपी/62/2019-एमबीपीटी कदनांक 0816 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] जसतंबर 2020 के तहत पाइपलाइनों के जलए वे लीव प्रभार लगाने हेतु 01 अक्टूबर 2012 से 30 जसतबं र 2017 तक 5 वषों की अवजध के जलए, पूवाव्यापी स्ट्वीकृजत प्रदान की ह।ै इसके अलावा, यह उल् लेखनीय ह ै कक इस प्राजधकरण ने कायाान्वयन की प्रभावी जतजथ से 5 वषा की समाजप्त पर अथाात 20 फरवरी 2007 से पूवा में संिोजधत दरों से, न्यू मैंगलोर पत् तन न् यास (एनएमपीटी) की भूजम के लीि रेंटल/लाइसेंस िुल्क को संिोजधत करते हुए, पूवाव्यापी प्रभाव से एक आदिे संख्या टीएएमपी/15/2007- एनएमपीटी कदनांक 16 िून 2010, पाररत ककया था। उि आदिे भारत के रािपत्र में 23 िुलाई 2010 को रािपत्र सं. 184. पर अजधसूजचत ककया गया था। जवजभन्न पक्षों के द्वारा कनााटक के उच्च न्यायालय में अनेक ररट पेटीिन दायर की गईं थी िनमें मुख्यतया पट्टा ककराया के पूवाव्यापी प्रभाव को चुनौती दी गई थी । कनााटक के माननीय उच्च न्यायालय ने 28 िून 2013 के अपने आदिे के तहत सभी ररट पेटीिनों का जनपटान कर कदया है। माननीय उच्च न्यायालय ने अपने आदिे के पैराग्राफ नंबर 16 पर जनम्न उल्लेख ककया ह:ै "इस पर कोई जववाद नहीं हो सकता ह ैकक पूवाव्यापी प्रभाव से बढाए गए लाइसेंस िुल्क का संग्रहण अवैध ह ैिैसा कक एल.आर. द्वारा लाला राम (डी) के बॉय एलआर एंड अदसा बनाम मामले में सवोच्च न्यायालय द्वारा आयोजित ककया गया था। - भारत संघ और अन्य ने 2013 एसएआर (जसजवल) 347 में ररपोटा दिा ह।ै लेककन अगर प्राजधकरण ने िुरुआत में ही लाइसेंसधाररयों को यह स्ट्पष्ट कर कदया ह ैकक िो िुल्क जलया िा रहा ह ैवह टीएएमपी द्वारा अनमुोदन के बाद केवल एक अनंजतम लाइसेंस िुल्क है, तो एनएमपीटी की कारावाई को अवैध नहीं कहा िा सकता। लाइसेंस िारी करने के साथ-साथ लाइसेंस के नवीनीकरण के समय, एनएमपीटी द्वारा यह स्ट्पष्ट ककया गया ह ैकक उसने टीएएमपी को लाइसेंस िुल्क में संिोधन का प्रस्ट्ताव कदया ह ैऔर ऐसे समय तक केवल अनंजतम लाइसेंस िुल्क जलया िाएगा और लाइसेंसधाररयों को टीएएमपी की मंिूरी के बाद संिोजधत लाइसेंस िुल्क का भुगतान करना होगा। अनुज्ञजप्तधाररयों ने उि ितों से सहमत होने के बाद अनुबंध में प्रवेि ककया ह।ै इसजलए लाइसेंसधारकों के जलए अनुबंध की ितों के जवरुि िाने और यह तका दनेे का अजधकार नहीं ह ैकक प्राजधकरणों के जलए 20.02.2007 से लाइसेंसधाररयों के पुनरीक्षण लाइसेंस िुल्क को वसूल सकें । उपरोि को ध्यान में रखते हुए, लाइसेंस िुल्क में 20.2.2007 से संिोधन से संबंजधत पररपत्र को चुनौती अनुलग्नक-ि के अनुसार व् यथा ह।ै" इस संदभा में, संदभागत में मामले से संबंजधत कायावाही में, एमबीपीटी ने स्ट्पष्ट रूप से कहा ह ै कक उसने कदसंबर 2012 में िारी एक पररपत्र के माध्यम से सभी जहतधारकों को सूजचत ककया था कक वे-लीव प्रभारों में 01 अक्टूबर 2012 से संिोधन ककया िाना ह।ै एमबीपीटी ने यह भी कहा ह ै कक एमबीपीटी द्वारा ककरायेदारों/पट्टेदारों के जलए उिाए गए जबलों में भी, एक फुटनोट के माध्यम से यह इंजगत ककया गया ह ै कक एमबीपीटी द्वारा उिाया गया जबल अनंजतम ह ैऔर 01 अक्टूबर 2012 से संिोधन के अध्य धीन ह।ै संयोग से, माचा 2017 में गुिरात उच्च न्यायालय द्वारा पाररत आदिे का भी संदभा जलया िाता है, जिसमें गुिरात के माननीय उच्च न्यायालय ने जवचार ककया और माना कक टीएएमपी प्रस्ट्ताव पर जवचार करेगा और जहतधारकों से सुझाव और रटप्पजणयों को आमंजत्रत करने सजहत जनधााररत प्रकिया का पालन करेगा। इसके बाद दरमान का जनधाारण ककया िाएगा और अभ्यास की इस प्रकृजत के कारण, िब वास्ट्तजवक मांग उिाई िाएगी, तो यह जपछली अवजध से संबंजधत होगी। यह पूवाव्यापीता ह ै न कक अनुदिी। मांग का पश् चव्यापी संचालन कदए गए त्यों के पररप्रेक्ष् य में इसे अजस्ट्थर नहीं बनाएगा। इस प्रकार, गुिरात उच्च न्यायालय ने इस आधार पर एक जवचार रखा था कक यह मांग पूवाव्यापी है, इसजलए, प्रथम दष्टृ या तकासंगत नहीं है। इन पररजस्ट्थजतयों म ें और जपछले पैराग्राफ में कदए गए कारणों से, 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए 19 रेडी रेकनर िोन के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल )की वसूली के जलए, एमबीपीटी का प्रस्ट्ताव जवचाराथा जलया गया है। (iii). जवजभन्न ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा बार-बार यह बताया गया है कक एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत संिोधन िमिेद होमुासिी वाजडया बनाम बॉम्बे पत् तन के न्यासी बोडा के मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत कदिाजनदिे ों के जवपरीत ह।ै इस आधार पर कक माननीय सवोच्च न्यायालय ने एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्तुत "समझौता प्रस्ट्तावों" को सही िहराया था और पट्टेदारों पर ककराए और ब्याि के बोझ को काफी कम कर कदया था। पट्टेदारों ने एमबीपीटी के संबंध में कजथत तौर पर समझौता प्रस्ट्ताव का पालन नहीं करने के बारे में भी कहा है और इसके[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 17 पररणामस्ट्वरूप कुछ ररट याजचकाएं अभी भी माननीय उच्च न्यायालय बॉम्बे के समक्ष लंजबत हैं। यह मानते हुए कक मामला जवचाराधीन ह,ै ककरायेदारों/पट्टेदारों का जवचार ह ैकक 2012 से 2017 और उसके बाद की अवजध के जलए एसओआर के प्रस्ट्ताजवत संिोधन का प्रश्न ही नहीं उिता। इस संबंध में, यह कहना ह ैकक, िनवरी 2004 में िमिेद होमासिी वाजडया बनाम बॉम्बे पत् तन के न्यासी बोडा के मामले में माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा पाररत आदिे के आधार पर, समझौता प्रस्ट्ताव में दो अवजध के जलए अथाात एक 01 अक्टूबर 1982 से 30 जसतंबर 1992 की अवजध के जलए और दसू री 01 अक्टूबर 1992 से 30 जसतंबर 2012 की अवजध के जलए संिोधन िाजमल था। । इसके बाद, एमबीपीटी द्वारा सही कहा गया है, एमबीपीटी को सरकार द्वारा िारी भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के आधार पर पट्टा ककराया तय करने के जलए स्ट्वतंत्र ह।ै वास्ट्तव में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंजगक ह ै कक माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा यथा मान्य 'समझौता फॉमलूा ा' न े पत्तन को 20 वषों के बाद ककराय े की (अथाता 01 अक्टूबर 1992 स े 31 जसतबं र 2012 तक) अच्छ े और पयााप्त कारणों स ेदरों की समीक्षा और संिोधन करने की अनुमजत दी ह।ै । इस प्रकार, सरकार ने एमबीपीटी को मई 2019 में मुंबई पोटा के टाउनजिप क्षेत्रों सजहत सभी क्षेत्रों के जलए एसओआर को 01 अक्टूबर 2012 से प्रभावी करने की सलाह दी है। एमबीपीटी ने अपने प्रस्ट्ताव में घटना क के कालिम का जवस्ट्तार से उल्लेख ककया ह,ै जिसके कारण अंततः संदभा के तहत वतामान प्रस्ट्ताव प्रस्ट्तुत ककया गया ह।ै कफर भी, अत्यजधक सावधानी के उपाय के रूप में, यह माना िा सकता ह ै कक एक वैधाजनक जनकाय के रूप में एमबीपीटी ने लंजबत मुकदमों को ध्यान में रखा होगा और जवषयगत प्रस्ट्ताव के साथ इस प्राजधकरण से संपका करने से पहले अपनी ओर से समुजचत पररश्रम ककया होगा। इस प्रकार, एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए ककराए/मुआविे के संिोधन के जलए अब एमबीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट्ताव को, पट्टा ककराया के जपछले संिोधन या लंजबत ररट याजचका क से प्रभाजवत हुए जबना, अलग से ककया िा रहा है। (iv). कई ककरायेदार/पट्टेदार ककरायेदारी से संबंजधत अपने जविेष मु्ों को सामने लाये हैं, िैसे - पट्टा समझौतों का नवीनीकरण, वाररस के नाम पर पट्टे का हस्ट्तांतरण नहीं, एमबीपीटी द्वारा पट्टेदारों/ककरायेदारों को जबल/इनवॉइस िारी न करना आकद। यहां तक कक एमबीपीटी न ेभी ककरायेदारों द्वारा अपनी संपजत्तयों म ेंसेंध लगाने/सब-लेटटंग करने और सब-लेट रेंटल को िेब में डालने(स्ट् वयं रखने)/एमबीपीटी को उसके सही जहस्ट्से/अजतिमण/ अनजधकृत जनमााण करने आकद को एमबीपीटी को सूजचत न करके िानकारी से वंजचत रखने के मु्ों पर प्रकाि डाला ह।ै इस संबध में उल् लेख ककया िाता ह ैकक महापत् तन न् यास अजधजनयम 1963, की धारा 49 के तहत, बोडा के कब्िे या अजधभोग में, पत्तन की सीमा के भीतर या पत् तन की पहुचं में ककसी भी स्ट्थान पर ककसी भी संपजत्त, के जलए अजधजनयम की धारा 49 के तहत जनर्दष्टा उ्ेश्यों के जलए दरमान (एसओआर) और ितों का जववरण जनधााररत करने के जलए अजधदजे ित ह।ै अत:, इस प्रकार, इस प्राजधकरण से अजधजनयम के तहत पत्तन सम्पदा क के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने की अपेक्षा की िाती ह।ै ककराएदारी से संबंजधत मामले पत्तन के क्षेत्राजधकार में ह।ैं उि मामलों में इस प्राजधकरण की कोई भूजमका नहीं ह।ै इस प्रकार, ककरायेदारों/पट्टेदारों को ककराएदारी से संबंजधत अपने मामलों में एमबीपीटी से संपका करने की सलाह दी िाती ह ै । एमबीपीटी को ककरायेदारों/पट्टेदारों की जिकायतों पर गौर करने और मु्ों को सौहादपा ूणा ढंग से सुलझान ेके जलए गंभीर कदम उिाने की भी सलाह दी िाती ह।ै (v). एमबीपीटी ने जसतंबर 2021 में अपना प्रस्ट्ताव दायर ककया ह।ै ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा ककए गए प्रस्ट्तुतीकरण और मामले की प्रकिया के दौरान एमबीपीटी द्वारा दी गई िानकारी/स्ट्पष्टीकरण के साथ उि प्रस्ट्ताव पर जनम् न जवश्लेषण में जवचार ककया गया ह।ै (vi). पट्टेदारों/ककरायेदारों ने माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा द्वारकाडा माफाजतया एंड संस बनाम पोटा ऑफ बॉम्बे के न्यासी बोडा, बाबूराव िांताराम मोरे बनाम बॉम्बे हाउससंग बोडा, रत्ती िी कपाजड़या बनाम महाराष्ट्र राज्य आकद, के मामले में की गई रटप्पजणयों को व्यापक रूप से उद्धृत ककया ह।ै ताकक उनकी बात सामन े रखी िा सके कक एमबीपीटी से एक साधारण िमींदार की तरह मनमानी या सनक के साथ व्यवहार करने और कमरतोड़ ककराए लेने, मुनाफाखोरी करने और सनकी या अनुजचत सौदबे ािी में जलप्त होने की उम्मीद नहीं की िाती है, लेककन उम्मीद की िाती ह ैककराया जनधााररत करने के जलए जनष्पक्ष और उजचत तरीके से व्यवहार ककया िाए।18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] इस संबंध में, यह बताना ह ै कक यह प्राजधकरण, पत्तन न्यासों से संबंजधत भूजम के जलए पट्टा ककराया जनधााररत करने के उ्ेश्य से सरकार द्वारा समय-समय पर िारी भूजम नीजत कदिाजनदिे ों का पालन करने के जलए अजधदजे ित ह।ै भारत सरकार, पोत पररवहन मंत्रालय ने िनवरी 2014 में महापत् तनों के जलए भूजम नीजत कदिाजनदिे 2014 घोजषत ककए िो 2 िनवरी 2014 से प्रभावी हो गए हैं। इसके बाद, पोत पररवहन मंत्रालय ने एमपीटी अजधजनयम, 1963 की धारा 111 के तहत 17 िुलाई 2015 से संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 लागू करने के जलए िारी ककए हैं। 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए पट्टा ककराया(लीि रेंटल) में संिोधन की मांग करने वाले एमबीपीटी का जवषयगत प्रस्ट्ताव, तत्कालीन जिसपंग मंत्रालय (एमओएस) भारत सरकार द्वारा िारी ककए गए महापत् तन न् यासों के जलए संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 के प्रावधानों पर आधाररत ह।ै (vii). भूजम नीजत कदिाजनदिे 2014 के खंड 11.2 (ई) के साथ परित खंड 13 (क) के अनुसार, पत् तन न् यास बोडा द्वारा एक भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) गरित की गई है, जिसमें पत् तन के उपाध्यक्ष और जवत्त, संपदा जवभाग और यातायात के प्रमुख िाजमल ह।ैं खंड 13(क) में जनधााररत पिजत के अनुसार भूजम के बािार मूल्य का जनधाारण करेगी। तदनुसार, एमबीपीटी ने उप की अध्यक्षता में पत्तन के जवत्त, यातायात और संपदा जवभाग के प्रमुख अन्य सदस्ट्य के तौर पर एक भूजम आवंटन सजमजत (एलएसी) के गिन के बारे में सूचना दी है।. (viii). (क) िुलाई 2015 के भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के पैरा 13 (क) में जनधााररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के बािार मूल्य के जनधाारण के जलए एक कायाप्रणाली जनधााररत की गई ह।ै 2014 के संिोजधत भूजम नीजत कदिा-जनदिे ों के उि पैरा के अनुसार, भूजम आवंटन सजमजत सामान्य रूप से उसमें उजल्लजखत उच्चतम कारकों: अथाात (i) राज्य सरकार क्षेत्र में भूजम मूल्यों का रेडी रेकनर यकद समान वगीकरण / गजतजवजधयों के जलए उपलब्ध है, (ii) पत् तन न् यास बोडा द्वारा अनुमोकदत उजचत वार्षाक वृजि दर के साथ पत्तन के आसपास के क्षेत्र में जपछले तीन वषों में पंिीकृत वास्ट्तजवक प्रासंजगक लेनदने की उच्चतम दर, (iii) पत् तन न् यास बोडा द्वारा अनुमोकदत वार्षाक वृजि दर के आधार पर अद्यतन समान लेनदने के जलए पोटा भूजम की उच्चतम स्ट्वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, (iv) पत्तन द्वारा इस प्रयोिन के जलए जनयुि एक अनुमोकदत मूल्यांकनकताा द्वारा जनधााररत दर और (v) कोई अन्य प्रासंजगक कारक जिसे पत्तन द्वारा पहचाना िा सकता है, को ध्यान में रख सकती है । 2014 के संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे यह भी जनधााररत करते ह ैं कक यकद एलएसी उच्चतम कारक नहीं चुन रही है, तो उसके कारणों को दिा करना होगा। (ख). कदिा-जनदिे ों में जनधााररत जवजभन्न जवजधयों के अनुसार मूल्यांकन के संबंध में, मूल्यांकन ररपोटा के आधार पर एलएसी ने भूजम नीजत कदिाजनदिे ों में सूचीबि कारकों के आधार पर भूजम के बािार मूल्य का जवश्लेषण ककया है और सभी में से उच्चतम चुनने की जसफाररि की ह।ै जवषय प्रस्ट्ताव का जहस्ट्सा बनने वाले सभी 19 रेडी रेकनर (आरआर) िोनों के जलए इस प्रकार जनधााररत भूजम का बािार मूल्य। (ग). कदिा-जनदिे ों का खंड 13 (ख) जनधााररत करता ह ै कक वार्षाक पट्टा ककराए के संदभा में आरजक्षत मूल्य, पैरा 13 (क) के अनुसार पांच कारकों के आधार पर जनधााररत भूजम के नवीनतम बािार मूल्य के प्रजतित के रूप में जनकाला िाएगा और प्रजतित 6% से कम नहीं होना चाजहए िो कक पत् तन न् यास बोडा द्वारा जनधााररत ककया िाएगा। तद्नुसार, एमबीपीटी द्वारा भूजम के बािार मूल्य के 6% पर पट्टे का ककराया जनकाला गया ह,ै िो कक वषा 2017 के जलए सभी कारकों के बीच बािार मूल्य का उच्चतम मूल् य ह,ै िो जवषयगत प्रस्ट् ताव का जहस्ट्सा बनने वाले सभी 19 रेडी रेकनर (आरआर) क्षेत्रों के जलए है। िैसा कक ऊपर बताया गया है, एलएसी ने अपनी ररपोटा में प्रलेजखत कारणों से भूजम के बािार मूल्य को जनधााररत करने की जसफाररि की है, िो भूजम नीजत कदिाजनदिे ों में सूचीबि जवजभन्न कारकों के आधार पर उच्चतम बािार मूल्य पर आधाररत है और उस पर ककराये की जसफाररि की ह।ै एमबीपीटी के न्यासी बोडा ने एलएसी की जसफाररिों के अनुसार पट्टा ककराया(लीि रेंटल) को भी मंिूरी द े दी ह ैऔर इसे पोटा द्वारा अपने प्रस्ट्ताव में प्रस्ट्ताजवत ककया गया ह।ै .[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 19 (ix). इस संबंध में, सभी व्यजिगत ककरायेदारों/पट्टेदारों, जिन्ह ें संदभा में मामले में परामिा पर ककया गया है, ने पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत पट्टा ककराये पर इस आधार पर कड़ी आपजत्त िताई ह ैकक प्रस्ट्ताजवत ककराया ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा भुगतान ककये गये मौिूदा ककराये की तुलना में कई गुना अजधक ह।ै ककरायेदारों/पट्टेदारों न े मूल्यांकनकताा( क) द्वारा ककए गए मूल्यांकन पर भी सवाल उिाया है, जिसके आधार पर एमबीपीटी द्वारा जवषयगत प्रस्ट्ताव तैयार ककया गया ह।ै इसके अलावा, यह दखे ते हुए कक ककराया पूवाव्यापी रूप से तय ककया िा रहा है, ककरायेदारों/पट्टेदारों को बकाया राजि के जलए डर ह ै िो प्रस्ट्ताजवत संिोधन के कारण इकठ्ठा/िमा हो िाएगा। इसके अलावा, यह दखे ते हुए कक कोजवड-19 महामारी के बाद, वैजिक अथाव्यवस्ट्था अभी सामान्य जस्ट्थजत में वापस आ रही है, ककसी भी पूवाव्यापी संिोधन को ककरायेदारों / पट्टेदारों को भारी जवत्तीय झटका दने े के जलए कहा गया ह।ै ककरायेदारों/पट्टेदारों ने यह भी उल् लेख ककया है कक वे समय पर अपने ककराए और करों का जवजधवत भुगतान कर रहे हैं और इस प्रकार, उन्ह ेंएमबीपीटी द्वारा ककराये में प्रस्ट्ताजवत वृजि के अधीन नहीं ककया िाना चाजहए। ककरायेदारों ने यह भी कहा ह ै कक चूंकक एमबीपीटी द्वारा आवंरटत भूजम म ें बुजनयादी सुजवधा क/आवश्यकता क का अभाव है, एमबीपीटी को ककराये में वृजि के साथ आगे नहीं बढना चाजहए और पत्तन द्वारा 'समझौता सूत्र' के आधार पर ककराया के साथ िारी रखा िाना चाजहए िैसा कक माननीय सुप्रीम कोटा द्वारा बरकरार रखा गया है। इस संदभा में, यहां यह उल्लेख करना प्रासंजगक ह ैकक सरकार द्वारा िारी भूजम नीजत कदिाजनदिे ों के अनुसार भूजम के पट्टे के ककराये को प्रचजलत बािार मूल्य के आधार पर हर पांच साल में संिोजधत करने की आवश्यकता होती ह।ै पत्तन को माननीय उच्चतम न्यायालय द्वारा अच्छे और पयााप्त कारणों से यथा मान्य 'समझौता सूत्र' में 20 वषों के बाद (अथाात 01 अक्टूबर 1992 से 31 जसतंबर 2012 तक) ककराये की दरों की समीक्षा और संिोधन करने की अनुमजत दी गई ह।ै समय बीतने के साथ, जविेष रूप से महानगर में भूजम का बािार मूल्य बढना तय है। इसके अलावा, मुंबई िैसे िहर में, िहां भूजम एक अत्यंत दलु ाभ संसाधन ह ैं वहां, ककराये में साल दर साल वृजि की प्रवृजत्त कदखाई दते ी ह।ै इसके अलावा, यह उल्लेखनीय है कक ककराएदारों/पट्टेदारों द्वारा वषा 2017 से अब तक का भुगतान ककया गया ककराया, 'समझौता फॉमूाला' पर आधाररत है िैसा कक माननीय सवोच्च न्यायालय द्वारा बरकरार रखे गये हैं। यह 'समझौता सूत्र' िमीन के तत्कालीन प्रचजलत बािार मूल्य पर आधाररत नहीं था, बजल्क जनचले स्ट्तर पर तय ककया गया था। यह दखे ते हुए कक तब उस समय जनधााररत ककराए का आधार कम था, यहां तक कक प्रजत वषा ककराये में 4% की वृजि के साथ, पररणामी ककराया िो वषा 2017 में प्रचजलत ककराए (और जिसके आधार पर, ककरायेदारों/पट्टेदारों ने एमबीपीटी को ककराए का भुगतान ककया ह)ै भूजम के बािार मूल्य के आधार पर अब वषा 2017 के जलए जनधााररत ककराये की तुलना में काफी कम है। यह दखे ते हुए कक एमबीपीटी की सम्पदा क के जलए ककराया भूजम के बािार मूल्य के आधार पर भूजम नीजत कदिाजनदिे ों में जनजहत ितों के अनुसार जनधााररत ककया िा रहा है, पट्टा ककराया(लीि रेंटल) मौिूदा पट्टा ककराया(लीि रेंटल )की तुलना में बढना तय है िो भूजम के बािार मूल्य पर आधाररत नहीं ह।ैं यह उल्लेखनीय ह ै कक एमबीपीटी न े अपना प्रस्ट्ताव भूजम नीजत कदिाजनदिे ों का पालन करते हुए तैयार ककया ह ैऔर इस प्रकार, पट्टे के ककराये में वृजि अपररहाया है। िहां तक मूल्यांकनकताा द्वारा ककए गए पत्तन भूजम के मूल्यांकन पर आपजत्त का संबंध है, यह उल्लेखनीय ह ै कक पत्तन भूजम का मूल्यांकन, पत्तन के क्षेत्राजधकार में है और इस प्रकार यह इस प्राजधकरण के क्षेत्राजधकार में नहीं ह।ै इस प्राजधकरण के पास मूल्यांकन पहलु क की गहराई तक िाने की तकनीकी जविेषज्ञता नहीं ह।ै भूजम नीजत कदिाजनदिे ों में इस प्राजधकरण से पत्तन द्वारा दायर प्रस्ट्ताव के आधार पर ककराया जनधााररत ककया िाना अपेजक्षत ह।ै िहां तक एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत वृजि की मात्रा का संबंध है, संयुि सुनवाई के दौरान ककरायेदारों/पट्टेदारों द्वारा उनके जलजखत जनवेदनों के साथ-साथ की गई भारी आपजत्तयों के कारण, संयुि सुनवाई के बाद, एमबीपीटी कोअपने प्रस्ट्ताजवत ककराया पस्ट् ताव की समीक्षा करने का अवसर कदया गया था। लेककन, एमबीपीटी ने ककरायों की समीक्षा करने में असमथाता व्यि की ह।ै यह दखे ते हुए कक पट्टा ककराये के जनधाारण के जलए पत्तन का प्रस्ट्ताव भूजम के उजचत बािार मूल्य (एफएमवी) पर आधाररत ह ैिो भूजम नीजत कदिाजनदिे 2015 में जनजहत ितों के आधार पर 5 कारकों (एफएसआई 1.00 के जलए आधार दर के जलए) में से उच्चतम पर आधाररत है और एलएसी द्वारा अनुिंजसत ककया गया ह ै और न्यासी बोड ा20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] द्वारा भी अनुमोकदत ककया गया है, और चूंकक यह प्राजधकरण भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2015 से बाध्य ह,ै यह प्राजधकरण एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू व् यवसायों के जलए रेडी रेकनर वाले 19 िोनों के जलए पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 की अवजध के जलए लीज ककरायों का अनुमोदन करता है। कुछ ककरायेदारों/पट्टेदारों ने एक तका कदया ह ैकक यह दखे ते हुए कक एमबीपीटी प्रजत वषा 4% की दर से ककराये म ें वृजि कर रहा है, एमबीपीटी द्वारा अब ककराये में वृजि का प्रस्ट्ताव करने का प्रश्न ही नहीं उिता ह।ै इस संबंध में, यह कहना ह ैकक, ककसी भी अन्य उत्पाद की तरह, प्रजत वषा ककराये में वृजि, बढती हुई मुद्रास्ट्फीजत लागत को पूरा करने के जलए है। लेककन संदभा मामले में, ककराये के आधार की समीक्षा की िा रही है, ताकक इसे वषा 2017 म ें प्रचजलत भूजम के बािार मूल्य के स्ट्तर पर लाया िा सके। यह दखे ते हुए कक एमबीपीटी के जलए पट्टा ककराया बढाया िा रहा है, एमबीपीटी को ककरायेदारों/पट्टेदारों के परामिा से पट्टे/लाइसेंस प्राप्त भूखंडों में बुजनयादी सजु वधा क/अवसंरचना/सुजवधा क की आवश्यकता क पर गौर करने और उन्ह ेंपट्टेदारों/ककरायेदारों को उपलब्ध कराने के जलए कदम उिाने की सलाह दी िाती ह।ै इसके अलावा, यह दखे ते हुए कक पट्टेदारों/ककरायेदारों को 2017 की अब तक की अवजध के जलए बकाया का भुगतान करना होगा और यह दखे ते हुए कक अथाव्यवस्ट्था अभी सामान्य जस्ट्थजत में आ रही है, कोजवड-19 महामारी की चपेट में आने के बाद एमबीपीटी को वषा 2017 से िुरू होने वाली अवजध से संबंजधत ककराए के बकाया का भुगतान करने के जलए पट्टेदारों/ककरायेदारों को अजधक समय की अवजध दने े की सलाह दी िाती है। (x). 2014 के भूजम नीजत कदिाजनदिे ों का खंड 13 (ग) बंदरगाहों को वार्षाक वृजि तय करने की छूट दते ा ह ै िो 2% से कम नहीं होगा। तदनुसार, एमबीपीटी ने अपने प्रस्ट्ताव में संकेत कदया ह ै कक वषा 2017-18 के जलए जनधााररत पट्टा ककराया 4% वार्षाक वृजि के अधीन होगा। तथाजप, इस मामले में पत्तन को ककसी नोट का प्रस्ट्ताव करते हुए नहीं पाया गया ह।ै इस प्रकार, इसजलए, अनुसूची म ेंएक नोट जनधारारत ककया गया ह ैजिसम ेंकहा गया ह ैकक पट्टा ककराया(लीि रेंट) @ 4% प्रजत वषा की वृजि के अधीन ह ै और यह कक पहली ऐसी वृजि 01 अक्टूबर 2018 स े प्रभावी होगी। (xi). संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदिे , 2014 के खंड 13 (ग) में कहा गया ह ैकक प्राजधकरण द्वारा हर पांच साल में एक बार दरों को संिोजधत ककया िाएगा। चूंकक ककराया 01 अक्टूबर 2017 से जनधााररत ककया िा रहा है, तदनुसार, ककराया अनुसूची में एक नोट जनधारा रत ककया िा रहा ह ैकक वार्षाक पट्टा ककराया उस पर पांच साल की अवजध के जलए लागू रह सकता ह।ै (xii). एमबीपीटी ने इस आिय का एक नोट प्रस्ट्ताजवत ककया ह ै कक ककराए की गणना वास्ट्तजवक रुप से जनर्मात क्षेत्र के आधार पर की िाएगी, िो न्यूनतम एफएसआई 1.00 के अधीन होगी। यह दखे ते हुए कक पट्टा ककराया प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत आधार पर बरकरार रहेगा और केवल एफएसआई के आधार पर आनुपाजतक रूप से बढाया िाएगा, यह प्राजधकरण इस संबंध में एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत नोट को अनुमोकदत करने का इच्छुक है। (xiii). एमबीपीटी ने इस आिय के एक और नोट का प्रस्ट्ताव ककया ह ै कक दरें सभी करों (िीएसटी, नगरपाजलका कर, आकद), सेवा िुल्क, दडं और ब्याि आकद से इतर (को छोड़कर) ह ैं और यह कक पट्टेदारों/ककरायेदारों /लाइसेंसधाररयों द्वारा यथा लागू अलग से दये हैं। इस संबंध में, यह कहना है कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत टैररफ ककसी भी कर और वैधाजनक कताव्यों से अलग ह।ै इस प्रकार प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत प्रिुल् क पर लागू दरों पर कर और वैधाजनक िुल्क पोटा द्वारा लगाए िाने होंगे। इस जस्ट्थजत को दखे ते हुए, पत्तन द्वारा प्रस्ट्ताजवत नोट को अनुमोकदत ककया िाता ह।ै (xiv). एमबीपीटी ने इस आिय के नोट का प्रस्ट्ताव ककया ह ैकक दरें गैर-घरेलू व्यवसायों के जलए लागू ह ैंऔर सभी समाप्त पट्टों, माजसक ककरायेदारी, पंद्रह माजसक पट्टों और संबंजधत रेडी रेकनर क्षेत्रों में आने वाले लाइसेंसों पर लागू ह।ैं चूंकक, प्रस्ट्ताजवत नोट जवषयगत प्रस्ट्ताव के तहत स्ट्वीकृत पट्टा ककराया(लीि रेंटल )के तहत िाजमल पट्टेदारों/ककरायेदारों की श्रेजणयों पर स्ट्पष्टता प्रदान करते हैं, प्रस्ट्ताजवत नोटों को मंिूरी दी िाती ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 21 (xv). एमबीपीटी ने इस आिय के नोट का भी प्रस्ट्ताव ककया ह ैकक अनुमेय अवजध से अजधक अवजध के जलए समय-समय पर बोडा की नीजत के अनुसार ब्याि प्रभाया होगा और यह कक चाह े मांग की गई हो या नहीं, ककरायेदारों/पट्टेदार/लाइसेंसधारी/अजधभोजगयों को एक महीने के जलए ककराए/मुआविे/लाइसेंस िुल्क का भुगतान प्रत्येक अगले महीने के 15वें कदन को या उससे पहले करना होगा। चूंकक प्रस्ट्ताजवत नोट स्ट्पष्टता जलए हुए ह ैं और अस्ट्पष्टता से बचने के जलए ह ैं और इनसे ककराए के भुगतान में ककरायेदारों/पट्टेदारों के बीच अनुिासन कायम रहगे ा, इसजलए प्रस्ट्ताजवत नोट मंिूर ककए िाते िाते है। 8. पररणाम म,ें और ऊपर कदए गए कारणों के जलए, और सामूजहक सोच- जवचार के आधार पर, यह प्राजधकरण एमबीपीटी के टाउनजिप क्षेत्रों में गैर-घरेलू अजधभोगों के जलए 19 रेडी रेकनर जोनों के जलए 01 अक्टूबर 2017 से 30 जसतंबर 2022 तक की अवजध के जलए एमबीपीटी की ककराया अनुसूची को स्ट् वीकृजत प्रदान करता है जिसे रािपत्र संख्या 554 कदनांक 12 नवंबर 2021 द्वारा अलग से अजधसूजचत ककया गया है। टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट् य (जवत्त) [जवज्ञापन-III/4/असा./492/2021-22] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 17th November, 2021 No. TAMP/52/2021-MBPT.—This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), has disposed of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non- home occupations in Township Areas of MBPT on 01 November 2021. However, considering the time involved for notifying the Speaking Order along with the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the 19 Ready Reckoner Zones for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, approved by this Authority, this Authority decided to notify only the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the 19 Ready Reckoner Zones for the period 01 October 2017 to 30 September 2022. Accordingly, the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the 19 Ready Reckoner Zones for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, approved by this Authority on 01 November 2021 was notified in the Gazette of India on 12 November 2021 vide Gazette no 554. It was stated in the said Notification that this Authority will notify the Speaking Order, in due course of time. Accordingly, this Authority hereby notifies the Speaking order connected with the disposal of proposal of MBPT for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non- home occupations in Township Areas of MBPT as in the Order appended hereto. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS Case No. TAMP/52/2021-MBPT Mumbai Port Trust - - - Applicant QUORUM (i). Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii). Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) ORDER (Passed on this 1st day of November 2021) This case relates to a proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) vide its letter No. FA/OEA- L/38(21)/Gen/265 dated 22 September 2021 for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT. 2.1. The submissions made by MBPT in its proposal dated 22 September 2021 are as follows: (i). Government has issued Policy Guidelines on Land Management for all major ports vide letter No. PD-13017/2/2014/-PD.IV dated 17.07.2015. By Clarification Circular No. 1 of 2018 dated 14.05.2018, and Clarification Circular No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 Ministry has extended the22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation / commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port. Clause 13 (c) of PGLM of 2015 requires the port to refix the SOR once in five years and obtain TAMP’s approval thereto. (ii). As provided in Clause 13 of PGLM, Land Allotment Committee (LAC) has recommended rates for various Ready Reckoner Zones. Same have been approved by MBPT Board. Subsequently, the MBPT vide its letter dated 14 October 2021 has furnished the relevant Board Resolutions approving the Schedule of Rates (SoR) for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 in respect of Mumbai Port Trust letout land falling under various Ready Reckoner Zones (19 zones (iii). In this backdrop, the MBPT has come up with the subject proposal for seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT – 19 RR Zones which is submitted for approval to the SOR in terms of Clause 13 (c) of PGLM 2015. 2.2 The background and other main points made by the MBPT in its proposal dated 22 September 2021 are summarized below: A. Background : (i). Mumbai Port Trust owns about 944 Ha of land in Mumbai City. The land in the Mumbai city limits falls under the jurisdiction of A, B, C, M, G-North, E, F-North and F-South Wards. The said land stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, Pir Pau, Mahul, Titwala etc. and is divided into 15 administrative units for management of these estates. The landed estates are divided into 2 main categories, viz. (i) lettable land and (ii) non-lettable land. Non-lettable land includes areas occupied by offices of sister department, administrative offices of Mumbai Port Trust, Port Trust quarters, Port Trust hospital, etc. The lettable category includes areas let out on long term leases, 15 monthly leases, monthly tenancies and licenses. There are also a few plots which are vacant and can be let out. The present proposal is for approval of Schedule of Rates (SOR) for the period 01.10.2017-30.09.2022. (ii). The Board vide various TRs of 2021 accorded approval to Schedule of Rates (SoR) for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 in respect of Mumbai Port Trust letout land falling under various Ready Reckoner Zones (19 zones) applicable to all the Expired leases/Fifteen Monthly leases/Monthly Tenancies/Licenses of the plots Non Home occupations. B. Policy Guidelines: (i). The Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010 issued by the Ministry was adopted by the Board vide TR No.21 of 2011 read with Supreme Court Judgement. The Ministry subsequently, with the approval of the cabinet, issued Land Policy guidelines for Land Management by Major Ports 2014 (PGLM), which was applicable for all Ports except for the land relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Port, for which it was stated that separate policy will be formulated. The amended policy guidelines were issued in 2015. (ii). The Ministry vide clarification Circular (Land Management) No.1 of 2018 dated 14.05.2018, Clarification No.2 of 09.03.2019 and Clarification No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 issued clarification circular on various issues of PGLM 2014/15 extending the applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation/ commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port upto 31.03.2020 with a sunset clause. The PGLM 2015 has thus become applicable to the township areas of Mumbai Port Trust. The Ministry vide further letter dated 27.01.2021 has clarified that “since PGLM 2014 has been approved by the cabinet, it is valid until it is revised by the cabinet. Hence, compiled PGLM, 2015 issued on 29.04.2019 will be applicable for both the land of major port trust and the township area subject to the condition mentioned in the letter dated 29.04.2019.” (iii). As per the PGLM-2015, the Land Allotment Committee is required to consider the following factors for determining the market value of the Port land: I). “a) State Government's Ready Reckoner of land values in the area, if available for similar classification/ activities. b) Highest rate of actual relevant transactions registered in the last 3 years in the ports vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port Trust Boards) with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board. c) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transaction updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 23 d) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port. e) Other relevant factor as may be identified by the Port. II) The Land Allotment Committee shall, while recommending the latest market value for any land would normally take into account the highest of the factors mentioned in Para 13(a) above. Reserve price in terms of the annual lease rent would be latest SoR determined in accordance with Para 13 (a) and 13 (c) and would in no case be less than 6% of the latest value recommended by the Port trust. III). The Port trust would make a proposal as outlined in Para 13 (a) to TAMP for fixing the latest SoR of the land. The TAMP would notify the latest SoR of the land after following due process of consultation with stake holders within 45 days of the receipt of the proposal. The Port trust board will fix a rate of annual escalation which would not be less than 2 %. SoR would be refixed once in every 5 years by TAMP”. C. Legal Issues : (i). TAMP had vide notification No. TAMP/10/98-Misc of 28.03.2000 issued orders dated 15.03.2000 on its jurisdiction for framing scale of rates and statement of condition on the issue of applicability of SOR to all lands of all Major Ports. The said notification was challenged by the Mumbai Port by Writ Petition 1153 of 2000. In the writ petition, by interim order dated 02.05.2000, the Bombay High Court had stayed the applicability of TAMP’s order to areas not falling within Port limit and Port approaches. The issue of withdrawal of Writ Petition and necessary advice for the same was been taken up with the Ministry in the light of PGLM 2015. The Ministry of Shipping, Govt. of India vide letter no.Secy(S)/Visit-Mumbai/land management/2018(333951) dated 15.05.2019 issued direction to the TAMP that consequent to the Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM 2015) read with clarification on PGLM dated 14.05.2018, the SoR with effect from 01.10.2012 onwards be fixed by TAMP for all areas of Mumbai Port including Township Areas. The SoR shall be declared only after the Writ Petition is withdrawn by Mumbai Port Trust. TAMP has since by letter dated 15th July 2019 intimated that TAMP is required to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01.10.2012 onwards in terms of advisory from the Ministry of Shipping and therefore notification dated 28th March 2000 may be seen to have become infructuous. D. LAC Report: (i). In terms of Para 13 of PGLM 2015, Valuers were appointed for carrying out valuation of various plots including vacant plots falling in the Ready Reckoner 19 Zones/Divisions. A statement showing the Ready Reckoner 19 zones indicating SoR value for base unit FSI 1 is enclosed for the SOR for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022. Based on the valuation carried out by Valuers, the Land Allotment Committee after deliberations prepared its report recommending the new SOR with effect from 01.10.2017 to 30.09.2022 which has been approved by the Board through various Resolutions i.e. TR 141 dated 24.08.2021, TR 128 dated 24.08.2021, TR 131 dated 24.08.2021, TR 128 dated 24.08.2021, TR 129 dated 24.08.2021, TR 130 dated 24.08.2021, TR 140 dated 24.08.2021, TR 127 dated 24.08.2021, TR 132 dated 24.08.2021, TR 133 dated 24.08.2021, TR 134 dated 24.08.2021, TR 152 dated 24.08.2021, TR 150 dated 24.08.2021, TR 154 dated 24.08.2021, TR 135 dated 24.08.2021, TR 138 dated 24.08.2021, TR 148 dated 24.08.2021 and TR 146 dated 24.08.2021. The zone-wise details of the land values with the rate of return (SOR) in terms of PGLM as recommended by the LAC and approved by the Board are shown in the statement. (ii). In each of these cases, the Land Allotment Committee has taken into account the Fair Market Value (FMV) of land based on highest of the 5 factors as per PGLM for base rate for FSI 1.00 for the period from 01.10.2017 and the rate of return adopted for arriving at the SOR is 6% per annum which rate will increase by 4% annually every October over the rate for the previous year. In case the FSI utilization is above 1.00, the said rate will increase proportionately. The SOR as recommended will be applicable to all the expired leases, Fifteen Monthly leases, Monthly tenancies and Licenses along with vacant plots (for calculation of upfront premium for allotment) falling under the respective Ready Reckoner 19 Zones. E. Application of FSI factor in calculation of actual quantum of compensation. (i). The computation of rentals/ compensation based on FSI consumed and areas will be likely to be contentious issue even after base SoR rates for one sq. mtr. of land are approved by TAMP. Linking of SoR rates of land to FSI consumed of the buildings / structures have several repercussions and complexities such as how to compute FSI, exemption of fungible FSI as per DC rules and permissible FSI, etc. To study these aspects in detail, vide TR 122 of 2021 the Board has accorded24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] approval for formation of a committee of experts consisting of a retired Chief Engineer / Director of Planning of MCGM, Retired High Court Judge and a group of MbPT officials comprising Advisor (Planning), Chief Engineer, CLO, FA&CAO, Secretary and Estate Manager (I/C) alongwith Govt. registered Valuers on MbPT panel. Committee will give its recommendations on above issues and the matter will be brought before the LAC and Board for computation of actual rents/compensation on factors recommended by the Committee. (ii). Port Trust is billing the monthly tenants with MCGM Property Cesses (WBT, SBT, EGC & ED) @ 55.5% of Annual Rent as per SC Judgement and recovery of the same was MbPT’s responsibility. LAC vide report dated 23.08.2021 recommended that same practice is to be followed in future, however, the MCGM cesses will be reworked out in accordance with the proposed SOR 2017-2022 as may be approved by the TAMP, in respect of all the monthly tenancies and licenses upto 11 months of all the Ready Reckoner zones of Mumbai Port Trust land. The same is approved by the Board vide TR 155 of 2021. (iii). All the demand notices of differential arrears as per the revised SoR for 2017-2022 will be issued to all monthly tenancies, fifteen monthly leases, expired leases and licenses as a compensation for wrongful use of the premises without interest and giving time limit of 3 months from the date of receipt of demand notices and interest at the applicable rates will be charged for delayed payments subject to TAMP’s approval. 2.3. Thus, MBPT has sought TAMP’s approval to the SOR arrived at on the basis of various Board resolutions for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022. The said rate shall be applicable for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 with 4% annual increase every October. These rates will be applicable to all the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses along with vacant plots (for calculation of upfront premium for allotment) falling under the respective ready reckoner zones. The details of which are as given below : Statement Showing Scale of Rates as on 01.10.2017 for Non-Home Occupations for FSI=1 Rate per Sq. Mtr. per month Sr. Rates for land per Sq. @6% return per annum as RR Zone Unit Division Mtr. as on 01.10.2017 on 01.10.17 as per PGLM No (in `.) 2015 (in `.) Dadar- 1 14/101A ND – Unit 1 1,15,640 578.20 Naigaum ND/CD/ Bunders 2 11/86 Parel-Sewree 1,20,200 601.00 Unit 1, 5,13 3 11/85A ND- Unit 3 Parel-Sewree 1,78,450 892.25 ND/CD/ Bunders 4 11/85 Parel-Sewree 1,68,450 842.25 Unit 4, 5,13 5 11/84 ND- Unit 2 Parel-Sewree 1,71,310 856.55 6 11/84A ND- Unit 2 Parel-Sewree 1,71,310 856.55 7 10/79A ND- Unit 3 Mazgaon 1,85,590 927.95 8 10/78A CD – Unit-6, 8 Mazgaon 1,70,240 851.20 9 10/78B CD- Unit 8 Mazgaon 1,70,240 851.20 10 3/36 SD - Unit 9 Princess Dock 1,70,240 851.20 SD/Bunders - Unit 9, 11 3/35 Princess Dock 1,70,240 851.20 10,14 12 3/35B SD - Unit 9, 10 Princess Dock 1,89,640 948.20 SD/Buners Unit 9, 11, 13 2/23 Fort 2,11,500 1057.50 15[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 25 Rate per Sq. Mtr. per month Sr. Rates for land per Sq. @6% return per annum as RR Zone Unit Division Mtr. as on 01.10.2017 on 01.10.17 as per PGLM No (in `.) 2015 (in `.) 14 2/9 SD - Unit 11 Fort 2,11,500 1057.50 15 2/12 SD - Unit 12 Fort 2,90,640 1453.20 SD/Bunders Unit 12, 16 1/6A Colaba 2,90,640 1453.20 14 Colaba (Pilot 17 1/4 Bunders Unit-14 2,90,640 1453.20 Bunder) 18 1/3 SD - Unit 12 Colaba 2,90,640 1453.20 19 1/3A SD - Unit 12 Colaba 3,31,600 1658.00 [ All the rates for land value has been rounded to the nearest 10s] NOTES: 1. Actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee appointed for the purpose of applicability of FSI. 2. Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates. 3. Rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates. 4. Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 01.10.2017 to 30.9.2022 will be calculated based on above rates. 5. These rates are applicable to all the Expired Leases, Monthly Tenancies, Fifteen Monthly Leases and Licenses along with vacant plots (for calculation of upfront premium for allotment) falling in the respective Ready Reckoner Zones. 6. These rates are not applicable to occupations given on nominal rents to public bodies and for public amenities. 7. Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time. 8. Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. 2.4. The MBPT has stated that the proposal is formulated in terms of the Land Policy Guidelines for Land Management 2015 and clarification no.2 of 2019 and extended the same by Ministry of Shipping, Govt. of India vide letter no. PD/13007/2/2014-PD-IV (PD-III) dated 27.01.2021. Further, the MBPT has stated that under Section 49 of MPT Act, 1963 and para 13 (c) of PGLM-2015, TAMP’s approval to the SOR for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 applicable to all the Expired Leases, Fifteen Monthly Leases, Monthly Tenancies and Licenses alongwith vacant plots (for calculation of upfront premium for allotment) falling under the respective Ready Reckoner zones. 2.5. On perusal of the LAC report submitted by the MBPT along with proposal, the following summary of estimation of Land value for FSI 1 based on five factors of Land Policy Guidelines and the land vaue recommended by the LAC: SUMMARY OF MARKET VALUE UNDER DIFFERENT FACTORS LAID DOWN IN PGLM, 2014 Sr. RR Unit Division State Highest Highest Rate Any Rate No. Govt. rate of accepted arrived by other Recommended Zone ready actual tender cum Approved relevant by LAC reckoner relevant action rate Valuer factor rate in transaction of port land identifie year 2018- s in last 3 d by 19 years in Port Port’s vicinity26 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 1 14/101 ND – Unit 1 Dadar- 1.Stall No No such No such `.1,28,482/ NIL `. 1,15,632 per A Naigau 2= ₹ transaction transaction - per Sqm. Sqm per FSI m 65,200 Per For =1 Sqm. Freehold Lease Rent per Land abnd 2. Shop no Sqm per `. 1,15,632 1=₹ 65,200 annum= per Sqm. Per Sqm. for lease `. 578.16 hold land 2 11/86 ND/CD/ Parel- `. 31300 No such No such `. 1,30, NIL `. 1,20,200 per Bunders Sewree Per Sqm. transaction transaction 000 Per Sqm per FSI Unit 1, 5,13 Sqm. as on =1 Dec 2019 Lease Rent per `. 1,20,200 Sqm per as on Oct annum= 2017 `. 601.00 3 11/85 ND- Unit 3 Parel- `. 31300 No such No such `. 1,78,448 NIL `. 1,78,448 per A Sewree Per Sqm transaction transaction per Sqm. Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `.892.24 4 11/85 ND/CD/ Parel- `. 31300 `. 343085 No such `. 1,68,454 NIL `. 1,68,454 per Bunders Sewree Per Sqm Per Sqm. transaction per Sqm. Sqm per FSI Unit 4, 5,13 =1 Lease Rent per Sqm per annum= `. 842.27 5 11/84 ND- Unit 2 Parel- `. 95,100 No such No such `. 1,71,310 NIL `.1,71,310 per Sewree Per Sqm transaction transaction per Sqm Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `. 856.55 6 11/84 ND- Unit 2 Parel- `. 56,400 No such No such `. 1,71,310 NIL `. 1,71,310 per A Sewree Per Sqm transaction transaction per Sqm Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `. 856.55 7 10/79 ND- Unit 3 Mazgao `. 28,100 No such No such `.. NIL `. 1,85,585 per A n Per Sqm transaction transaction 1,85,585 Sqm per FSI per Sqm =1 Lease Rent per Sqm per annum= `. 928.00 8 10/78 CD-Unit-6, Mazgao `.51,600 No such No such `.1,70,240 NIL `.1,70,240 per A 8 n Per Sqm transaction transaction per Sqm Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 27 annum= `. 851.20 9 10/78 CD- Unit 8 Mazgao `. 37,500 No such No such `.1,70,240 NIL `. 1,70,240 per B n Per Sqm transaction transaction per Sqm Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `. 851.20 10 3/36 SD - Unit 9 Princess `. 56,400 No such No such `.1,70,240 NIL `. 1,70,240 per Dock Per Sqm transaction transaction per Sqm Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `. 851.20 11 3/35 SD/Bunders Princess `.78,400Pe No such No such `.1,70,240 NIL `. 1,70,240 per -Unit Dock r Sqm transaction transaction per Sqm Sqm per FSI 9,10,14 =1 Lease Rent per Sqm per annum= `. 851.20 12 3/35B SD - Unit 9, Princess `. 77,900 No such No such `.1,89,663 NIL `. 1,89,663 per 10 Dock Per Sqm transaction transaction per Sqm Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `..948.32 13 2/23 SD/Bunders Fort `. 97,000 No such No such `..2,11,500 Nil `. 2,11,500 per Unit 9,11,15 Per Sqm transaction transaction per Sqm. Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `1057.50 14 2/9 SD - Unit Fort `. 1,50,000 No such No such `..2,11,500 Nil `. 2,11,500 per 11 per Sqm. transaction transaction per Sqm. Sqm per FSI =1 Lease Rent per Sqm per annum= `.1057.50 15 2/12 SD-Unit 12 Fort `. No such No such `.2,90,635 Nil `.3,31,600 per transaction transaction per Sqm. Sqm per FSI 2,29,800 =1 per sqm. (Recommende d value for the RR Zone1/3A considering prime location being proximity to Gate of India) Lease Rent per Sqm per28 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] annum= `1658.00 16 1/6A SD/Bunders Colaba `. No such No such `..2,90,635 Nil `.2,90,635 per Unit 12,14 transaction transaction per Sqm. Sqm per FSI 1,88,600 =1 per Sqm. Lease Rent per Sqm per annum= `.1453.17 17 1/4 Bunders Colaba `. No such No such `.2,90,635 Nil `.2,90,635 per Unit-14 (Pilot transaction transaction per Sqm. Sqm per FSI 1,30,400 Bunder) =1 per sqm. Lease Rent per Sqm per annum= `.1453.17 18 1/3 SD - Unit Colaba `. No such No such `.2,90,635 Nil `.2,90,635 per 12 transaction transaction per Sqm Sqm per FSI 1,88,600 =1 per Sqm. Lease Rent per Sqm per annum= `.1453.17 19 1/3A SD - Unit Colaba `. No such No such `.3,31,600 Nil. `.3,31,600 per 12 transaction transaction per Sqm Sqm per FSI 2,39,300 =1 per Sqm Lease Rent per Sqm per annum= `.1658.00 3.1. With regard to the proposal of the port, it may be recalled that, this Authority had passed an Order dated 15 March 2000 setting out the legal position about the Authority’s jurisdiction in respect of framing scale of Rates and Statement of Conditions for use of port properties. 3.2. The Mumbai Port Trust (MBPT) filed a Writ Petition in the Bombay High Court in April 2000 challenging the Order dated 15 March 2000 and praying, interalia, that the Authority has no power to fix rates of those premises belonging to the MBPT and situated outside the port limits. 3.3. The Hon’ble Division Bench of Bombay High Court passed an interim order on 2 May 2000 restraining the Authority from giving effect to the Order dated 15 March 2000 to the extent that the decision taken therein shall not apply to any property or place not within the limits of the port or port approaches. 3.4. The efforts taken by TAMP in the past with the (then) Department of Shipping, Ministry of Surface Transport suggesting to settle the issue whether or not the Authority has jurisdiction over all the properties of a Port Trust through policy direction of the Government rather than by a judicial review did not yield result. Since the matter was in the final stage of hearing and there was no response from the Government in this regard, TAMP has engaged a legal counsel to defend the order of 15 March 2000 passed by TAMP in the High Court of Bombay based on the advice rendered by the Senior Counsel. 3.5. In this backdrop, the then Ministry of Shipping (MOS) under cover of its letter no. Secy(S)/Visit- Mumbai/Land management/ 2018(333951) dated 25 March 2019 had forwarded a copy of the Minutes of the Meeting held on 21 August 2018 at Mumbai under the Chairmanship of Secretary, MOS with regard to clarifications on the Land Policy Guidelines, 2015. Forwarding the copy of the Minutes, the Way forward forming part of the Minutes indicated that MBPT will withdraw the Writ Petition and Ministry will advise TAMP that consequent to PGLM 2015 read with clarifications dated 14th May 2018, the SOR with effect from 01.10.2012 onwards be fixed by TAMP for all areas of Mumbai Port including Township area. 3.6. In response to the then MOS letter dated 25 March 2019, we had, vide our letter dated 28 March 2019 interalia, communicated to the MOS that TAMP will abide by the directions of the then MOS in the matter in reference, with regard to fixation of lease rent/ license fee for the MBPT lands for the period from 01 October 2012 onwards, subject to MBPT withdrawing the Writ Petition.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 29 3.7. In this backdrop, the then MOS vide its e-mail dated 16 May 2019 had interalia, directed TAMP to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township Areas with effect from 01.10.2012 onwards, consequent to the Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM 2015) read with clarification on PGLM dated 14.05.2018, only after the writ Petition is withdrawn by MBPT. Vide the said letter, the then MOS requested MBPT to withdraw the Writ Petition no. 1153 of 2000 from the Bombay High Court and intimate the same to the MOS and TAMP. 3.8. In this connection, the MBPT has withdrawn the Writ Petition and the Hon’ble Bombay High Court vide its Order dated 08 August 2019 has passed an Order disposing off the Writ Petition as withdrawn. 3.9. Thus, the MBPT has come up with a proposal seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT. Simultaneously, the MBPT has also filed 6 similar proposals seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations/ Home occupations in Township Areas of MBPT, which is being dealt separatey under consideration by TAMP. 4.1. Considering the huge list of registered tenant / lessees as suggested by the MBPT, the MBPT was requested vide letter dated 01 October 2021 to upload subject proposal in its website and intimate to all the registered tenant / lessees about hosting of the subject proposal in the MBPT website and give the designated email address of Port as well as TAMP for furnishing comments within 15 days’ time. 4.2. Accordingly, the MBPT vide its email dated 07 October 2021 has confirmed that it has informed all Tenants / Lessees about hosting of subject proposal for comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference. The MBPT has furnished a copy its Notice No.EM/AS(G)/F-382/1925 dated 06 October 2021, wherein the MBPT has intimated the Tenants/ Lessees about hosting of subject proposal in the website of MBPT and has sought for comments/ opinion of the users on the subject proposal in reference, to be sent to the Authority as well as MBPT. 4.3. In this connection, large numbers of submissions/ comments have been received from various lessees/ tenants. As intimated by MBPT in its Notice, a copy of the said comments have also been forwarded by the lessees/ tenants/ users to MBPT as well. Accordingly, the MBPT was requested vide letter dated 23 October 2021 to furnish its reply on the issues raised by various lessees / tenants. Accrodingly, the MBPT vide its email dated 26 October 2021 has responded. 5. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received from the users / user organisations will be sent separately to them. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 6.1. Before going into the analysis of the proposal, it is noteworthy to mention that MBPT in the first week of August 2021 has filed two proposals seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT. The said proposals were taken up on consultation with the relevant users/tenants/lessees. We have received numerous representations from various individual tenants/ lessees strongly objecting to the said proposal, on the ground that there is no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all the occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants have also stated that the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it will be very difficult for them to sustain it financially. Further, considering the adverse impact that the COVID-19 pandemic had on the business, it has been further stated that the retrospective revision and the payment of arrears thereon, would further strain the financial condition of the lessees/ tenants. Thereafter, a joint hearing was held on 03 September 2021 on the said proposal, wherein, users/tenants/ lessees has raised similar issues no other than issues brought out in written submission. Subsequently, users/tenants/lessees were given an opportunity to submit their writing submission, if any, on the power point presentation of the proposal made by MBPT during the Joint Hearing. We have received written submission from the various user/ users/tenants/lessees reiterating the submissions made earlier and during the joint hearing, which have been duly brought to the notice of this Authority. 6.2. An action has already been initiated to notify the said order in the Official Gazette of India. Simultaneously, the MBPT has also filed another 6 proposals seeking approval for (i). Schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, (ii). Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for residential and mixed used occupations (iii). Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for Port Trust structures falling under various RR Zones, (iv). Schedule of rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, (v), Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT – 19 RR Zones and (vi). Schedule of Rates (SOR) and revision of rent / compensation for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 (12 Zones) and 01.10.2017 to 30.09.2022 (09 Zones) for let out land falling under various Ready Reckoner Zones, which are being dealt separately.30 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 6.3. The present proposal seeking approval for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for the period 01.10.2017 to 30.09.2012 for non home occupation in Township areas of MBPT 19 RR zones has already been taken up on consultation, which has been formulated on the similar methodology of adopting State Government Ready Recknor value, 2012 for arriving lease rentals for the period 01.10.2012 to 30.09.2017 and considering highest market value as determined as per PGLM, 2014 for arriving lease rentals for the period 01.10.2017 to 30.09.2018. In other words, the lease rentals proposed by the MBPT for non home occupatation is being adopted for the residential and mixed used occupations for the respect quinquinial periods. The users/tenants/lessees have made their submissions similar to that of submission made earlier with regard to proposals of MBPT seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, which have been forwarded to MBPT for its comments. The response of the MBPT is also similar to the response given in the earlier similar proposals. 6.4. Since, the submissions made by users/ response of MBPT thereon is akin to the earlier proposals of MBPT seeking approval for schedule of rates and revision of rent / compensation for the quinquennial periods of 01.10.2012 to 30.09.2017 and 01.10.2017 to 30.09.2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT and given that the proposal in reference has already been taken on consultation with stakeholders, as provided in PGLM, 2014, this Authority has decided not to hold joint hearing on the case in reference. 6.5. In this regard it may be noted that, mere non holding of Joint hearing shall not be construed as this Authority having not followed the consultation process. 7. With reference to the totality of the information collected during the processing of the case, the following position emerges : (i). The Mumbai Port Trust (MBPT) has large portions of land in the City of Mumbai. It is to state that the lease rentals for the Port estates was last fixed by the MBPT in the year 1982 i.e. more than a decade and a half, before this Authority had come into existence in the year 1997. From the submissions made by MBPT, it is understood that the revision of lease rentals carried out by the MBPT in the year 1982, gave rise to litigations, which eventually culminated in the Supreme Court passing an Order, wherein the lease rentals approved by the Board of Trustees for the lands of MBPT for the period from 1982 upto 30 September 2012 as per the Compromise formula, had been upheld by the Hon’ble Supreme Court of India. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. It is in this backdrop that the MBPT has come up six separate proposals seeking retrospective fixation of lease rentals for Schedule of Rates and revision of rent/ compensation for non-home occupations/ residential and mixed used occupations/ Port Trust structures in Township Areas of MBPT for the quinquennial period from 01 October 2012 to 30 September 2017 and for the period from 01 October 2017 to 30 September 2022. The present proposal in reference is for fixation of Schedule of Rates and revision of rent / compensation for non-home occupations in township areas of MBPT. The subject proposal deals with the quinquennial period from 01 October 2017 to 30 September 2022. (ii). In this connection, we have received numerous representations from various individual tenants/ lessees strongly objecting to the fixation of the lease rentals from 01 October 2017 to 30 September 2022, on the ground that there is no provision under the Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. It has also been stated that retrospective revision will be highly destructive for all the occupants and it is likely that the same may be challenged in Court of law. Some lessee/ tenants have also stated that the retrospective revision would act as a financial shock to their business and it will be very difficult for them to sustain it financially. Further, considering the adverse impact that the COVID-19 pandemic had on the business, it has been stated that the retrospective revision and the payment of arrears thereon, would further strain the financial condition of the lessees/ tenants. As pointed out by the lessees/ tenants, there is no provision under Major Port Trust Act, 1963, permitting MBPT to charge the rent retrospectively. But, at the same time, it is to be noted that the Major Port Trust Act, 1963, also does not prohibit retrospective revision of rates. In this context, it is noteworthy that this Authority also does not ordinarily give retrospective effect to the Order. But, in cases governed by special circumstances, it does require retrospective application of its Order. There are various instances, where this Authority has fixed the rates retrospectively. To quote some few instances, in a case relating to an agreement between New Mangalore Port Trust and the Kudremukh Iron Ore Company Ltd., on the advice of Ministry of Law, the (then) Ministry of Surface Transport had vide its Communication No. PR-14011/5197-P4 dated 16 March 1998[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 31 advised this Authority to give retrospective effect. Similarly, based on a proposal received from MBPT, retrospective effect was given for recovery of way leave charges leviable as per the agreement between ONGC and MBPT. Also, based on a proposal received from MBPT, this Authority vide its Order no. TAMP/62/2019-MBPT dated 08 September 2020 has retrospectively approved levy of way leave charges for the pipelines for a period of 5 years from 01 October 2012 and upto 30 September 2017. Further, it is to state that this Authority had passed an Order no. TAMP/15/2007-NMPT dated 16 June 2010 revising the lease rentals/ licence fee of the lands of New Mangalore Port Trust (NMPT), retrospectively with effect from 20 February 2007 i.e. on expiry of 5 years from the effective date of the implementation of the previously revised rates. The said Order was notified in the Gazette of India on 23 July 2010 vide Gazette no. 184. A batch of Writ Petitions were filed in the Hon’ble High Court of Karnataka by various parties mainly challenging the retrospective revision of the lease rentals. The Hon’ble High Court of Karnataka vide its Order dated 28 June 2013 has disposed of all the Writ Petitions. The Hon’ble High Court at paragraph no. 16 of the Order has stated the following: “There cannot be any dispute that collection of enhanced licence fee with retrospective effect is illegal as held by the Apex Court in the case of LALA RAM (D) by L.R. & ORS. – vs – UNION OF INDIA & ANOTHER reported in 2013 SAR (Civil) 347. But if the authority at the inception itself has made it clear to the licensees that what is being charged is only a provisional licence fee after approval by the TAMP, the action of the NMPT cannot be said to be illegal. At the time of issuing the licence itself as well as the time of renewal of licence, it has been made clear by the NMPT that it has proposed revision of licence fee to the TAMP and till such time only provisional licence fee will be charged and that licensees will have to pay the revised licence fee after approval of the TAMP. The licensees having agreed for the said conditions, entered into the contract. Therefore it is not open for the licensees to go against the terms of the contract and contend that it is not open for the authorities to charge licensees revisional licence fee from 20.2.2007. In view of the above, the challenge to the Circular pertaining to revision of licence fee w.e.f. 20.2.2007 vide Annexure-H fails.” In this context, in the proceedings relating to the case in reference, the MBPT has categorically stated that it had intimated all the stakeholders by way of a Circular issued in December 2012 itself that the way leave charges are due for revision from 01 October 2012 onwards. The MBPT has also stated that even in the bills raised by the MBPT for the tenants/ lessees, it has been indicated by way of a footnote that the bill raised by MBPT is provisional and is subject to revision with effect from 01 October 2012. Incidentally, reference is also drawn to the Order passed by the Gujarat High Court in March 2017, wherein the Hon’ble High Court of Gujarat has taken a view and held that TAMP would consider the proposal and follow the prescribed procedure including inviting suggestions and comments from stakeholders. The determination of Scale of Rates would take place thereafter and that because of very nature of this exercise, when the actual demand would be raised, it would relate to past period. It is the retroactiveness and not retrospectiveness. A retroactive operation of demand would not make it unsustainable in the given set of facts. Thus, the Gujarat High Court had held a view that the ground that the demand is retrospective is, therefore, prima facie not tenable. Under these circumstances and for the reasons given in the earlier paragraphs, the proposal of the MBPT for recovery of Lease rentals for the 19 Ready Reckoner Zones for non-home occupations in Township Areas of MBPT for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, is taken up for consideration. (iii). It has been repeatedly brought out by various tenants/ lessees that the revision as proposed by MBPT is contrary to the guidelines passed by the Hon’ble Supreme Court in the matter of Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay, on the ground that the Hon’ble Supreme Court had upheld the “Compromise Proposals” mooted by MBPT themselves and considerably reduced the rent and interest burden on the lessees. The lessees have also stated regarding MBPT reportedly not adhering to the Compromise proposal and resultantly some Writ Petitions being still pending before the Hon’ble High Court of Bombay. Considering that the matter is subjudice, the tenants/ lessees are of the view that the question of proposed revision of SOR for the period of 2012 to 2017 and beyond, does not arise. In this regard, it is to state that, based on the Order passed by the Hon’ble Supreme Court in the matter of Jamshed Hormusji Wadia vs. The Board of Trustees of the Port of Bombay in January 2004, the compromise proposal covered the revision for two period spans i.e. one for the period32 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] from 01 October 1982 to 30 September 1992 and the other for the period from 01 October 1992 to 30 September 2012. Thereafter, as rightly brought by the MBPT, the MBPT has the liberty to fix the lease rentals, albeit based on the Land Policy Guidelines issued by the Government. Infact, it is relevant to mention here that the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court allowed the port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 31 September 2012), for good and sufficient reasons. As such, the Government has advised the MBPT in May 2019 to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01 October 2012 onwards. The MBPT in its proposal has brought out in detail, the chronology of the events, which eventually has led to the submission of the present proposal under reference. Nevertheless, as a measure of abundant caution, it can be presumed that the MBPT, as a statutory body, would have kept in view the pending litigations and would have carried out due diligence on its part, before approaching this Authority with the subject proposal. Thus, the proposal filed by MBPT now for revision of rent / compensation for the period 01 October 2017 to 30 September 2022 for non-home occupations in Township Areas of MBPT, is being treated in isolation, without getting influenced by the past revision of lease rentals or the pending writ petitions. (iv). Many of the tenants/ lessees have brought out issues relating to their particular tenancies viz., non- renewal of lease agreements, non-transfer of lease in the name of heirs, non-issuance of bills/ invoices by MBPT to lessees/ tenants etc. Even the MBPT has highlighted issues about the tenants committing breaches in their properties/ sub-letting without knowledge of MBPT and pocketing the sub-let rentals/ depriving MBPT of its rightful share/ encroachments/ carrying unauthorized constructions etc. In this regard, it is to state that this Authority is mandated under Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963, to frame Scale of Rates (SOR) at which, and the statement of conditions under which any property belonging to, or in possession or occupation of the Board or any place within the limits of the port approaches may be used for the purposes specified u/s 49 of the Act. As such, this Authority is required by the Act to fix the lease rentals for the port estates. Matters relating to tenancies are in the domain of the Port. This Authority has no role to play on the said matters. As such, the tenants/ lessees are advised to approach the MBPT in matters relating to their tenancies. The MBPT is also advised to look into the grievances of the tenants/ lessees and take earnest steps to sort out the issues amicably. (v). The MBPT has filed its proposal in September 2021. The said proposal alongwith the submissions made by the tenants/ lessees and the information/ clarification furnished by MBPT during the processing of the case, is considered in this analysis. (vi). The lessees/ tenants have extensively quoted the observations made by the Hon’ble Supreme Court in the case of Dwarkada Marfatia & Sons v/s Board of Trustees of Port of Bombay, Baburao Shantaram More v/s The Bombay Housing Board, Ratti Ji Kapadia v/s State of Maharashtra etc., so as to put forth their point that the MBPT is not expected to behave like an ordinary landlord with arbitrariness or capriciousness and indulge in rack renting, profiteering and indulging in whimsical or unreasonable bargains but is expected to behave fairly and in a reasonable manner, so as to determine the rentals. In this regard, it is to state that this Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts. The Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014. Subsequently, the Ministry of Shipping has issued amended Land Policy Guidelines, 2014 under Section 111 of the MPT Act, 1963 for implementation with effect from 17 July 2015. The subject proposal of MBPT seeking revision of lease rentals for the period from 01 October 2017 to 30 September 2022 is based on the provisions of the amended Land Policy Guidelines for Major Port Trusts, 2015, as issued by the Government of India in the then Ministry of Shipping (MOS). (vii). As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the MBPT has reported about constitution of a Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Traffic and Estate being the other members. (viii). (a). Para 13(a) of the Land policy guidelines of July 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the amended Land policy guidelines of 2014, the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein,[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 33 viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as may be identified by the Port. The amended Land Policy guidelines of 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (b). In connection with the Valuation as per various methods as stipulated in the Guidelines, the LAC based on the Valuation Report has analysed the market value of the lands based on the factors as listed in the Land Policy Guidelines and has recommended to choose the highest amongst all the market values of land so determined for all the 19 Ready Reckoner (RR) Zones forming part of the subject proposal. (c). Clause 13(b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13(a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land i.e. highest of the market value amongst all the factors as for the year 2017 for all the 19 Ready Reckoner (RR) Zones forming part of the subject proposal. As brought out above, the LAC for the reasons as documented in its Report has recommended to determine the market value of the land, based on the highest of the market value determined based on the various factors as listed in the Land Policy Guidelines and has recommended lease rentals thereon. The Board of Trustees of MBPT has also approved the lease rentals as per the recommendations of the LAC and the same has been proposed by the Port in its proposal. (ix). In this connection, all the individual tenants/ lessees who have been taken on consultation in the case in reference have strongly objected to the lease rentals proposed by the port on the ground that the proposed rentals are manifold times higher than the current rentals that are being paid by the tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also questioned the Valuation undertaken by the Valuer/(s), based on which the subject proposal has been formulated by MBPT. Further, given that the rentals is being fixed retrospectively, the tenants/ lessees fear for the arrears that would get accumulated on account of the proposed revision. Also, given that post the COVID-19 pandemic, the global economy is just struggling back to normalcy, any retrospective revision is stated to cause a huge financial shock to the tenants/ lessees. The tenants/ lessees have also submitted that they have been duly paying their rentals and taxes on time and as such, they should not be subjected to the increase in rentals as proposed by the MBPT. The tenants have also stated that since the land allotted by MBPT lacks basic facilities/ necessities, the MBPT should not go ahead with increasing the rentals and that the port should continue with the rentals based on the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court. In this context, it is relevant here to mention that the Land Policy Guidelines issued by the Government, requires the lease rentals to be revised every five years based on the prevailing market value of the land. The ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court allowed the port to review and revise the letting rates after 20 years (i.e. from 01 October 1992 to 31 September 2012), for good and sufficient reasons. The market value of the land is bound to go up particularly in a metropolis, with the passage of time. Moreover, in a city like Mumbai, where land is an extremely scarce resource, the rentals show an increasing trend on a year on year basis. Further, it is noteworthy that the rentals which had been paid by the tenants/ lessees during the years 2017 till date is based on the ‘Compromise formula’ as upheld by the Hon’ble Supreme Court. This ‘Compromise formula’ was not based on the then prevailing market value of the land, but was fixed at a lower level. Given that the base of the rentals fixed then was lower, even with the 4% increase in rentals per annum, the resultant rental that prevailed in the year 2017 (and based on which the tenants/ lessees have paid rentals to MBPT) is substantially lower than the rental that has been determined for the year 2017 now based on the market value of the land. Given that the rentals for the estates of MBPT is being determined based on the market value of the land following the stipulations contained in the Land Policy Guidelines, the lease rentals are bound to go up, when compared to the existing lease rentals being paid by the tenants/ lessees, which are not based on34 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] market value of the lands. It is noteworthy that the MBPT has framed its proposal following the Land Policy Guidelines and thus, the hike in the lease rentals is inevitable. As regards objection to the Valuation of the port land as carried out by the Valuer, it is noteworthy that Valuation of the port land is in the domain of the port and as such not within the purview of this Authority. This Authority does not have the technical expertise to delve deep into the Valuation aspects. The Land Policy Guidelines requires this Authority to fix the rentals based on the proposal filed by the port. As regards the quantum of increase proposed by MBPT, owing to the huge objections made by the tenants/ lessees vide their written submissions as well as during the joint hearing, the MBPT was given an opportunity, subsequent to the joint hearing, to review its proposed rentals. But, the MBPT has expressed its inability to review the rentals. Given that the proposal of the port for fixation of lease rentals is based on the Fair Market Value (FMV) of land based on highest of the 5 factors (for base rate for FSI 1.00 ) based on the stipulations contained in the Land Policy Guidelines 2015, and has been recommended by the LAC and also has been approved by the Board of Trustees, and also as this Authority is bound by the Land Policy Guidelines, 2015, this Authority approves prescription of the lease rentals for 19 Ready Reckoner Zones for non-home occupations in Township Areas of MBPT for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, as proposed by the port. Some tenants/ lessees have put forth an argument that given that the MBPT has been increasing the rentals at the rate of 4% per annum, the question of MBPT now proposing increase in rentals does not arise. In this regard, it is to state that, like any other products, increase in rentals per annum is to meet the rising inflationary costs. But in the case in reference, the base of the rental is being reviewed, so as to bring it to the level of market value of land that had prevailed in the year 2017. Given that the lease rentals are being enhanced for MBPT, the MBPT in consultation with the tenants/ lessees, is advised to look into the requirements of the basic amenities/ infrastructure/ facilities in the leased/ licensed plots, and take steps to make them available to the lessees/ tenants. Further, considering that the lessees/ tenants will have to pay the arrears for the period 2017 till date and given that the economy is just coming back to normalcy, after it was hit by the COVID-19 pandemic, the MBPT is advised to grant a longer period of time to the lessees/ tenants, to pay the arrears of rent pertaining to the period beginning from the year 2017. (x). Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix annual escalation which would not be less than 2%. Accordingly, the MBPT in its proposal has indicated that the lease rental as fixed for the year 2017-18 will be subject to 4% annual escalation. However, no note is seen to have proposed by the port in the matter. Thus, a note is, therefore, prescribed in the Schedule stating that the lease rent is subject to an increase @ 4% p.a. and that first such increase shall be effective from 01 October 2018. (xi). Clause 13 (C) of the amended Land Policy Guidelines, 2014 stipulates that the rates will be revised once in every five years by the Authority. Since the rental is being prescribed with effect from 01 October 2017, accordingly, a note is being prescribed in the Rent Schedule that the annual lease rentals may remain in force for a period of five years thereon. (xii). The MBPT has proposed a note to the effect that rent will be worked out on the basis of actual Built- Up Area, subject to minimum of FSI 1.00. Given that the base lease rent approved by the Authority shall remain intact and would be only proportionately increased based on the FSI, this Authority is inclined to approve the note as proposed by MBPT in this regard. (xiii). The MBPT has proposed another note to the effect that the rates are exclusive of all Taxes (GST, Municipal Taxes, etc.), Service Charges, Penalties, and Interest etc. and that the same are separately payable by lessees/ tenants/ licensees, as may be applicable. In this regard, it is to state that the tariff approved by this Authority is exclusive of any taxes and statutory duties. The taxes and statutory duties are to be levied by the Port at the applicable rates on the tariff so approved by the Authority. In view of this position, the note as proposed by the Port is approved. (xiv). The MBPT has proposed notes to the effect that the rates are applicable for non–Home Occupations and are applicable to all the Expired Leases, Monthly Tenancies, Fifteen Monthly Leases and Licenses falling in the respective Ready Reckoner Zones. Since the proposed notes gives clarity on the categories of lessees/ tenants, who would be covered from the lease rentals approved vide the subject proposal, the proposed notes are approved.[भाग III—खण् ड 4] भारत का रािपत्र : असाधारण 35 (xv). The MBPT has also proposed notes to the effect that Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time and that whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. Since the proposed notes give clarity and would avoid ambiguity and would instill discipline amongst the tenants/ lessees in the payment of rentals, the proposed notes are approved. 8. In the result, and for the reasons given above, and based on a collective application of mind, this Authority approves the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals ffor the 19 Ready Reckoner Zones for non-home occupations in Township Areas of MBPT for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, which has been notified separately vide Gazette No. 554 dated 12 November 2021. T.S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./492/2021-22] Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.