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Date: 2021-11-30 Category: Extra Ordinary State: Union Government Country: India

This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act

Issued by Tariff Authority for Major Ports · Not Applicable

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Executive Summary & Key Takeaways

## Policy Analysis Report: Lease Rentals for Land and Water Area at Mumbai Port Trust **1. Executive Summary:** This report analyzes a policy document concerning the fixation of lease rentals for land and water areas leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited (MDSL) within the Mumbai Port Trust (MBPT) for the period of October 1, 2017, to September 30, 2022. The document primarily addresses the establishment of a Schedule of Rates (SOR) for these leases, following the Land Policy Guidelines of 2015. The key findings of this report indicate a detailed process involving the Land Allotment Committee (LAC), valuation reports, and the Tariff Authority for Major Ports (TAMP) to determine and approve the lease rentals. The policy aims to balance the financial interests of the MBPT with the operational needs of MDSL. **2. Introduction:** The purpose of this report is to provide an informative overview and analysis of the provided policy document regarding the lease rentals for land and water areas within the Mumbai Port Trust, specifically related to leases held by Mazagaon Dock Shipbuilders Limited. The analysis is based solely on the information contained within the supplied document. **3. Policy Overview:** This document pertains to an *existing* land management framework, specifically the Land Policy Guidelines of 2015. * **Core Objective(s):** The core objective, as inferred from the text, is to establish and implement a Schedule of Rates (SOR) for land and water areas leased to MDSL in RR Zone 1080 Mazgaon Division, within the framework of the Land Policy Guidelines of 2015. This involves fixing lease rentals for the specified period, ensuring a fair return for MBPT while considering the lessee's (MDSL) operational requirements. **4. Background and Rationale:** This policy document appears to address the expiration of existing leases for land and water areas held by Mazagaon Dock Shipbuilders Limited (MDSL). The text suggests that the rationale for this policy lies in the need to renew these expired leases with revised rates, determined according to the existing Land Policy Guidelines (PGLM) of 2015. Furthermore, the policy aims to address concerns raised by MDSL regarding the initially proposed high lease rates, by ordering a valuation report, and thereby determining a mutually acceptable lease rental rate. **5. Key Provisions / Changes:** This document presents a revision based on Land Policy Guidelines and Stakeholder Engagement, thereby functioning as an amendment. The key changes introduced by the document pertain to the revised lease rates applicable to MDSL. * **Specific part of the original policy being changed:** The document doesn't explicitly state what aspect of the Land Policy Guideline it is modifying, however it establishes a new rent schedule, as previous rents and leases have expired. * **New Rule/Provision:** The *new* rule is the establishment of the Schedule of Rates (SOR) for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for the 4 plots of expired leases held by MDSL, with a rate of .10,214.40 per sq.mtr. per annum for FSI 1 for land area and .5,107.20 per sq.mtr. per annum for basin water area, and a 4% annual increase every October. * **Difference/Effect of the Change:** The difference is a concrete and standardized mechanism and rate for land value. This is a key change that provides a revised rate applicable to all areas within Zone 1080. It also provides an appeals process and timeline. **6. Target Audience and Stakeholders:** Based on the provided text, the primary target audience and stakeholders are: * **Mazagaon Dock Shipbuilders Limited (MDSL):** As the lessee of the land and water areas, MDSL is directly affected by the lease rental rates. * **Mumbai Port Trust (MBPT):** As the lessor and owner of the land, MBPT has a direct financial interest in the lease rentals. * **Tariff Authority for Major Ports (TAMP):** The regulatory body responsible for approving the Schedule of Rates. **7. Implementation Aspects (Inferred):** * **Responsible agency/bodies:** * **Mumbai Port Trust (MBPT):** Responsible for implementing the SOR, collecting lease rentals, and managing the lease agreements. * **Land Allotment Committee (LAC):** Responsible for recommending the SOR based on valuation reports and relevant factors. * **Tariff Authority for Major Ports (TAMP):** Responsible for approving the SOR. * **Timelines or procedures:** * The SOR is applicable for the period from October 1, 2017, to September 30, 2022. * The SOR will increase by 4% annually every October. * MDSL has the option to appeal to TAMP. **8. Expected Outcomes / Impact of Changes:** The likely intended outcome of these changes is the establishment of a clear and applicable rent schedule for land, based on an independent evaluation. This would facilitate new agreements between MDSL and MBPT, and will likely impact the financial bottom line of both. **9. Conclusion:** The policy document outlines a comprehensive process for fixing lease rentals for land and water areas leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited within the Mumbai Port Trust. The document emphasizes following established procedures and guidelines. The document highlights the importance of addressing stakeholder concerns and ensuring a fair and transparent process for determining lease rentals.

Key Entities Referenced

Mahim: Area in Mumbai where Mumbai Port Trust owns land. Worli: Area in Mumbai where Mumbai Port Trust owns land. NEW DELHI: Location where the gazette notification was published. AGRAHAYANA: Month mentioned in the gazette notification. THE GAZETTE OF INDIA: Official government gazette in which the notification is published. Mumbai Port Trust: A major port trust, also referred to as MBPT. Mazagaon Dock Shipbuilders Limited: Company leasing land and water area from Mumbai Port Trust, also referred to as MDSL. RR Zone 1080 Mazagaon Division: Ready Reckoner Zone where the leased land and water area are located. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS: Authority responsible for tariff regulation of major ports. T.S. Balasubramanian: Member Finance of TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS. Sunil Kumar Singh: Member Economic of TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS. Government: Refers to the governing body that issued Policy Guidelines on Land Management. PD1301722014PD.IV: Letter number related to Policy Guidelines on Land Management. Kolkata: City where land policy guidelines are applicable. Kandla Port: Port where land policy guidelines are applicable. Land Allotment Committee: Committee recommending rates for land and water area, also referred to as LAC. Schedule of Rates: Rates for land and water area, also referred to as SOR. Mumbai City: City where Mumbai Port Trust owns land. Colaba: Area in Mumbai where Mumbai Port Trust owns land. Wadala: Area in Mumbai where Mumbai Port Trust owns land. Govandi: Area in Mumbai where Mumbai Port Trust owns land. Pir Pau: Area in Mumbai where Mumbai Port Trust owns land. Mahul: Area in Mumbai where Mumbai Port Trust owns land. Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010: Policy guidelines adopted by the Board vide TR No.21 of 2011. Policy guidelines for Land Management by Major Ports 2014: Policy guidelines issued by the Ministry and applicable for all Ports. Ministry of Shipping: Government ministry that issued the PGLM 2015. Bombay High Court: Court that stayed the applicability of TAMPs order to areas not falling within Port limit and Port approaches. Ministry of Shipping: The ministry from which TAMP received advisory regarding SOR fixation. Ms.Patwardhan Consultants Pvt. Ltd.: Company that submitted valuation report in respect of MBPT Workshop. Shri Avinash Pendse: Architect, Designer Valuer, Valuer on MBPTs panel who carried out valuation of subject plot of land Secretary, Ministry of Port, Shipping Waterways: Individual who chaired a virtual meeting regarding the issues raised by MDSL. Ministry of Defence: Ministry that MDSL is an integral part of. New Mangalore Port Trust: Port trust with agreement with Kudremukh Iron Ore Company Ltd., also referred to as NMPT. Kudremukh Iron Ore Company Ltd.: Company with agreement with New Mangalore Port Trust. Ministry of Law: Ministry that gave advice regarding retrospective effect. ONGC: Organisation with agreement with MBPT for way leave charges. Gujarat High Court: High Court that gave order regarding TAMP's consideration of proposals. Ministry of Port, Shipping Waterways: Name of the ministry as of 2021. Mayapuri, New Delhi: Location where the document was printed. Delhi: Location of the Controller of Publications. Indian Navy: Naval force for which MDSL is building strategic platforms.
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रजजस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 xxxGIDHxxx सी.जी.-एम.एxxचxG.-IअDE.-x0x1x1 22021-231505 CG-MH-E-01122021-231505 असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण् ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 629] नई कदल्ली, मगं लवार, नवम्बर 30, 2021/अग्रहायण 9, 1943 No. 629] NEW DELHI, TUESDAY, NOVEMBER 30, 2021/AGRAHAYANA 9, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसचू ना मुंबई, 17 नवम्बर, 2021 स.ं टीएएमपी/51/2021-एमबीपीटी.—महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49, म ें प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए मुंबई पत्तन न् यास (एमबीपीटी) स े प्राप्त मझगांव डाक जिपजबल्डसस जलजमटेड – आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षत्रे के 01.10.2017 स े 30.09.2022 तक की अवजध के ककराया अनुसूची जनधासरण के प्रस्ट् ताव का महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण न े 01 नवम्बर, 2021 को जनपटान ककया था। लेककन, इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत दरमानों के साथ (सकारण आदेि) को अजधसूजचत कराने म ें लगन े वाल े समय पर सुजवचार करते हुए, प्राजधकरण न े मझगांव डाक जिपजबल्डसस जलजमटेड – आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षत्रे के 01.10.2017 स े 30.09.2022 तक की अवजध के ककराया अनुसूची जनधासरण की एमबीपीटी की दर अनुसूची का अनुमोदन ककया और इस प्राजधकरण न े मझगांव डाक जिपजबल्डसस जलजमटेड – आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षत्रे के 01.10.2017 स े 30.09.2022 तक की अवजध की ककराया अनुसूची का जनयतन करत े हुए एमबीपीटी की दर अनुसूची को 01 नवम्बर, 2021 को अजधसूजचत कराने का जनणसय जलया। यह आदेि भारत के राजपत्र म ें 12 नवम्बर, 2021 के राजपत्र संख्या 553 म ें अजधसूजचत कराया गया। उि अजधसूचना म ें यह कहा गया था कक यह प्राजधकरण िीघ्र ही सकारण आदेि अजधसूजचत कराएगा। तद्नुसार, यह प्राजधकरण एतद्वारा एमबीपीटी स े प्राप्त मझगांव डाक जिपजबल्डस स जलजमटेड – आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षत्रे के 01.10.2017 स े 30.09.2022 तक की अवजध की ककराया अनुसूची जनधासरण के एमबीपीटी स े प्राप्त प्रस्ट् ताव के जनप्टान स े संबंजधत सकारण आदेि का, इसके साथ संलग्न आदेिानुसार, अजधसूजचत करता ह।ै 6924 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला स.ंटीएएमपी/51/2021-एमबीपीटी मबुं ई पत्तन न्य ास - - - आवदे क गणपर्तू त (i) श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन सदस्ट् य (जवत्त) (ii) श्री सुनील कुमार ससह, सदस्ट् य (आर्तथक) आदिे (नवम्बर, 2021 के 1 व ेंकदन पाररत) यह मामला मुंबई पत्तन न् यास (एमबीपीटी) से 16 जसतम्बर, 2021 के पत्र संख् या ए/ए/एईए-एल/21(88)/य-ू 8/252 के अंतगसत प्राप्त मझगांव डाक जिपजबल्डसस जलजमटेड – आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षेत्र के 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के ककराया अनुसूची जनधासरण के एमबीपीटी से प्राप् त प्रस्ट् ताव से संबंजधत ह।ै 2.1. एमबीपीटी के 16 जसतम्बर, 2021 के प्रस्ट्ताव की मुख्य जवजिजियां इस प्रकार ह:ैं (i) पोत पररवहन मंत्रालय (एमएएस) न े 17.07.2015 के अपन े पत्र संख् या पीडी-13017/2/2014- पीडी.IV के द्वारा महापत्तन न् यास भू-प्रबंधन नीजत कदिाजनदेि जारी ककये। तदनंतर, मंत्रालय न े 14.5.2018 के स्ट्पिीकरण पररपत्र संख्या 2018 का 1 और 29 अप्रलै , 2019 के स्ट्पिीकरण पररपत्र संख्या 2019-20 का 1 के द्वारा पीजीएलएम 2015 की प्रयोजनीयता को मुम्बई, कोलकाता और कांडला पत्तन के गैर-आवासीय अजधवास / टाऊनजिप क्षेत्र के वाजणज्यक क्षेत्रों तक जवस्ट्तार ककया। (ii) जैसा पीजीएलएम-2015 के खण्ड 13 में यथा प्रदत्त, भू आबंटन सजमजत (एलएसी) ने 01 अिूबर, 2017 से 30 जसतम्बर, 2022 तक के जलये मझगांव डाक जिपजबल्डसस जलजमटेड (एमडीएसएल) – आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षेत्र के पट्टे पर कदये गये चार भूखन्डों के जलये दरों की संस्ट्तुजत की। इनको एमबीपीटी के बोडस द्वारा अनुमोकदत ककया गया। (iii) इस पृष्ठभूजम म ें एमबीपीटी पीजीएलएम-2015 के खण्ड 13(ग) के जनबंधन म ें 01 अिूबर, 2017 से 30 जसतम्बर, 2022 तक के जलय े मझगांव डाक जिपजबल्डस स जलजमटेड (एमडीएसएल)– आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षत्रे की दर अनुसूची के जनधासरण से संबंजधत प्रस्ट्ताव लेकर आया ह।ै 2.2 पृष्ठभूजम और एमबीपीटी द्वारा अपन े 16 जसतम्बर, 2021 के प्रस्ट्ताव म ें उठाये गय े अन्य मुख्य मुद्दों का सार नीच े प्रस्ट्तुत ह:ै (क) पष्ृ ठ भजू म: मुम्बई पत्तन न्यास के पास मुंबई नगर में 944 हक्ै ट ेयर भूजम ह।ै मुंबई नगर की सीमा में पडने वाली भूजम ए, बी, सी, एम, जी-उत्तर, ई, ए/-उत्तर और ए/-दजक्षण वाडों के अजधकार क्षेत्रों में आती ह।ै कजथत भ-ू क्षेत्र का /ैलाव कोलाबा से बडाला, माजहम, वली, गोवांडी, पीर पाए, मेहल आकद में ह ै और इन संपदाओं के प्रबंधन के जलय े इन्ह े 15 प्रिासजनक यूजनटों म ें जवभि ककया गया ह।ै भू-संपदायों को 2 मुख्य श्रेजणयों में बांटा गया ह ै अथासत (i) ककराये पर दी जाने भूजम और (ii) ककराये पर न दी जाने भूजम। ककराये पर न दी जाने भूजम में सहयोगी जवभागों के कायासलय, मुम्बई पत्तन न्यास का प्रिासजनक कायासलय, पत्तन न्यास क्वाटसर, पत्तन न्यास अस्ट्पताल, आकद जस्ट्थत ह।ै ककराये पर दी जाने भजू म में दीघ स काल के पट्टे, 15 माजसक पट्टे, माजसक ककरायेदाररयां, और लाईसेंस आकद पर कदय े गय े क्षेत्र िाजमल ह।ैं कुछेक भूखंड खाली पडे ह,ैं जजन्ह ें ककराये पर कदया जा सकता ह।ै वतसमान प्रस्ट्ताव 01 अिूबर, 2017 स े 30 जसतम्बर, 2022 तक के जलय े मझगांव डाक जिपजबल्डस स जलजमटेड – आरआर जोन 10/80 (मझगांव जडवीजन) को पट्टे पर दी गई भूजम / जल क्षेत्र की दर अनुसूची के जनधासरण स ेसंबंजधत ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 3 (ख) नीजत सबं धं ी कदिाजनदेि: (i) मंत्रालय द्वारा जारी महापत्तन भ-ू प्रबंधन नीजत कदिाजनदेि 2010 को बोड स न े उच् चतम न्य ायालय के जनणसय के साथ परठत बोड स न े 2011 की टीआर संख् या 21 के द्वारा अपनाया था। बाद म ें मंत्रालय न े मंजत्रमंडल के अनुमोदन से महापत्तन भू-प्रबंधन नीजत कदिाजनदेि, 2014 (पीजीएलएम) जारी ककये जो कांडला, मुंबई और कोलकाता पत्तन के टाउनजिप क्षेत्रों को छोडकर सभी पत्तनों पर लाग ू ककये गए थे। तीनों पत्तनों के जलए यह कहा गया था कक इनके जलए अलग से नीजत बनायी जायेगी। संिोजधत नीजत कदिाजनदेि 2015 में जारी ककये गए थे। (ii) मंत्रालय न े पीजीएलएम 2014/15 के जवजभन् न मुद्दों पर स्ट् पष्ट ीकरण पररपत्र (भ-ू प्रबंधन) 14.05.2018 का 2018 का 1 और 09.03.2019 का स्ट्प ष्ट ीकरण संख् या 2 और 29.04.2019 का स्ट्प ष्ट ीकरण सख्ं य ा 2019-20 का 1 जारी ककये और पीजीएलएम 2015 को मुंबई, कोलकाता और कांडला पत्तनों के टाउनजिप क्षेत्रों म ें सूयासस्ट् त खंड के साथ 31.03.2020 तक जवस्ट् तार ककया। इस प्रकार, पीजीएलएम 2015 मुंबई पत्तन न् यास के टाउनजिप क्षेत्रों पर लागू हो गई। मंत्रालय ने 27.01.2021 के पत्र में आग े और स्ट् पष्ट ककया कक “चूंकक पीजीएलएम 2014 को मंजत्रमंडल का अनुमोदन प्राप् त ह,ै यह तब तक वैध ह ै जब तक इसका मंजत्रमंडल द्वारा संिोधन नहीं कर कदया जाता। अत: 29.04.2019 को जारी पीजीएलएम 2015 का संकलन महापत्तन न् यास की भूजम और टाउनजिप क्षेत्र दोनों पर लाग ूह ैऔर 29.04.2019 के पत्र में उजल्लजखत ितों के अधीन ह।ै” (iii) पीजीएलएम 2015 के जनबंधनो म,ें दरमानों की एलएसी द्वारा संस्ट् तुजत की जायेगी और बोडस उस े अनुमोकदत करेगा तथा प्राजधकरण उसे अजधसूजचत करेगा। बोडस ने 2014 की टीआर संख् या 146 के द्वारा संपदा ककरायों की नई दर सूची की संस्ट् तुजत के जलए उपा‍ यक्ष की अ‍ यक्षता में भ-ू आबंटन सजमजत का गठन ककया तथा यातायात प्रबधं क, ए/ए एंड सीएए और सपं दा प्रबंधक सदस्ट् य के ूपप में रखे गया। (ग) जवजधक मद्दु े: प्राजधकरण न े 28.03.2000 की अजधसूचना संख् या टीएएमपी/10/98-जवजवध के द्वारा 15.03.2000 को सभी महापत्तन न् यासों की सारी भूजमयों के दरमान की प्रयोज्य नीयता के मुद्दे पर दरमान और ितों का जववरण तैयार करने के अपन े अजधकारक्षेत्र के बारे म ें आदेि जारी ककये। उक्त अजधसूचना को मुंबई पत्तन द्वारा ररट याजचका संख् या 2000 की 1153 में चनु ौती दी गई। ररट याजचका में, माननीय बम् बई उच् च न् यायालय न े 02.05.2000 के अतं ररम आदेि द्वारा प्राजधकरण के आदिे को पत्तन सीमा और पत्तन अप्रोचों में पडने वाले क्षेत्रों के जलए रोक लगा दी। पीजीएलएम-2015 के आलोक म,ें ररट याजचका वापस लेन े और उस संबंध में आवश् यक सलाह प्राप् त करन े के जलए मंत्रालय से संपकस ककया गया। 15 जुलाई 2019 के पत्र के द्वारा प्राजधकरण को सूजचत ककया गया कक प्राजधकरण स े 01.10.2012 के बाद स े टाउनजिप क्षेत्रों सजहत मुंबई पत्तन के सभी क्षेत्रों के दरमान जनधासररत करने की अपेक्षा की जाती ह।ै पोत पररवहन मंत्रालय की सलाह के जनबंधन में 28 माचस 2000 की अजधसूचना जनष्/ ल हो गई। (घ) एलएसी ररपोटस: (i) पीजीएलएम-2015 के अनुसार, भू-आबंटन सजमजत को पत्तन भूजम के बाजार मूल् य का जनधारस ण करत े समय जनम्न जल जखत कारकों पर सुजवचार करना अपेजक्षत ह:ै- I) “क) समान वगीकरण/गजतजवजधयों के जलए यकद भूजम मूल् यों का राज्य सरकार के क्षेत्र म ेंरेजड- रॉक्न र उपल्‍ ध ह।ै ख) पत्तन के आसपास के क्षेत्र में जपछले तीन वर्षों में पंजीकृत वास्ट् तजवक प्रासंजगक लेनदने की उच् चतम दर (पत्तन के आसपास का क्षेत्र संबंजधत पत्तन न् यास बोडों द्वारा तथा ककया जाएगा), पत्तन न् यास बोडस द्वारा अनुमोकदत उजचत वार्तर्षक वृजद दर के साथ। ग) पत्तन न् यास बोडस द्वारा अनुमोकदत अयतनतन वार्तर्षक वृजद दर के आधार पर समान लनेदेन के जलए पत्तन भूजम की उच् चतम स्ट् वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर। घ) पत्तन द्वारा इस प्रयोजन के जलए जनयुक्त एक अनमु ोकदत मूल् य जनधासरणकतास द्वारा आकजलत दर। ङ) पत्तन द्वारा जचजन्हत कोई भी अन् य प्रासंजगक कारक। II) भूजम आबंटन सजमजत, ककसी भी भूजम के जलए नवीनतम बाजार मूल् य की जस/ाररि करते समय सामान् य ूपप से ऊपर पैरा 13(क) में उजल्लजखत कारकों को ‍ यान में रखेगी। वार्तर्षक पट्टा ककराया के संदभस म ेंआरजक्षत मूल् य परैा 13(क) और 13(ग) के अनुसार नवीनतम दरमान4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] जनधासररत ककया जाएगा और पत्तन न् यास द्वारा अनिु ंजसत नवीनतम बाजार मूल् य के 6% से कम नहीं होगा। III) पत्तन भूजम के अयतनतन दरमान जनधासररत करन ेके जलए परैा 13(क) में दी गई ूपपरेखा के अनुसार प्रस्ट्त ाव प्राजधकरण को प्रस्ट् तुत करेगा। प्राजधकरण प्रस्ट् ताव प्राप् त होने पश् चात् सभी जहतधारकों से परामिस प्रकिया पूरी करके 45 कदन के अंदर भजूम के जलए अयतनतन दरमानों को अजधसूजचत करेगा। पत्तन न् यास बोड सवार्तर्षक वृजदकारक दर तय करेगा जो 2 प्रजतित स ेकम नहीं होगा। तदनुसार प्रत् येक पांच वर्षस म ेंएक बार पुन: जनधासररत ककए जाएंगे।” (ii) एमबीपीटी की भूजम संख् या (i) भूखंड संख् या. 355 (20801640), (ii) उत्तरी याड स में जवस्ट्त ार चरण (20801642) (iii) दजक्षण याडस में जस्ट्लपव े का जवस्ट् तार (20801650) और (iv) अजतररक्त जस्ट्लपव े के जलए अजतररक्त जल क्षेत्र (20801652) को मझगांव डॉक जिपजबल् डस स जलजमटेड को पट्टे पर कदया गया था और पट्टा समाप् त हो गया ह।ै ये भूखंड स्ट् टांप ूूटी रेजड-रॉक्न र जोन 10/80 (मझगांव जडवीज़न) म ें पडत े ह।ैं (iii) इस मामले म,ें एलएसी और बाद में बोडस ने 2019 की टीआर संख् या 46 में यह जनणसय जलया कक एमबीपीटी वकसिॉप के संबंध में मैसजस पटवधसन कंसलटैंट्स प्रा.जल. द्वारा प्रस्ट्त ुत मल्ू यांकन ररपोटस के अनुसार, जो रेजड-रॉक्न र 10/80 में ही पडती ह,ै ए/एसआई-1 के जलए 1,87,696/- रु. प्रजत वगस मीटर जनकलती ह,ै को चार समाप् त हुए पट्टों को 01.10.2017 स े 30.09.2022 तक की अवजध के जलए अपनाया जाये और उन् ह ें मझगावं डॉक जिपजबल्ड सस जलजमटेड (एमडीएसएल) को नवीकृत कर कदया जाए और 30 वर्षस का नए पट्टे का प्रस्ट् ताव ककया जाये। एलएसी और बाद में बोड स ने टीआर संख् या 2019 की 289 और 2019 की 287 के अनुसार यूजनट संख् या 7 और 8 के अंतगसत पडने वाले भ ू खंडों की मूल् यांकन ररपोटस पर सुजवचार करते हुए रेजड-रॉक्न र जोन 10/80 के अंतगसत पडन े वाली भूखंडों की सभी ककरायेदाररयों के जलए इसे ही अपनाये जाने की स्ट् वीकृजत दी। तदनुसार भूजम का उजचत बाजार मूल् य (ए/एमआर) 01.10.2017 को ए/एसआई 1 के जलए 1,87,696 रु. प्रजत मीटर जनकला और 1.10.2017 @6% पर दरमान प्रजत/ल 11,261,76 रु. प्रजत वग स मीटर जनकलता ह ै जजस पर प्रत् येक अक् तूबर म ें 4% की वार्तर्षक वृजद होगी। वकसिॉप भूजम की दर को प्राजधकरण द्वारा की अजधसचू ना सख्ं य ा 6 कदनांक 04/10/2019 के मामला सख् या टीएएमपी/72/2018-एमबीपीटी में अनुमोकदत ककया ह।ै (iv) उक्त जनणसय के हवाल े से एमडीएसएल से प्रजतल्‍ य संदेय, 01.10.2012 से लाग ू संिोधन सजहत, की संसूचना नवीकरण के प्रस्ट् ताव के साथ एमडीएसएल को द े दी गई थी। एमडीएसएल न े सूजचत ककया ह ै कक 01.10.2017 से प्रभावी दरें एमडीएसएल को स्ट् वीकायस नहीं ह।ै उन् होंने यह भी सूजचत ककया ह ै कक उक्त दरें उनके द्वारा दी जा रही दरों से 10 गुणा अजधक ह ैं और कक उनका व् यापार ीसी दरों का वहन नहीं कर सकता। उन् होंने आगे और सूजचत ककया ह ै कक नवीकृत ककये जाने वाले अजधकतर भखू ंड जल क्षेत्र ह ैं और इसजलए दरों की समीक्षा करन े की जूपरत ह।ै अध् यक्ष के साथ हुई बैठक म ें उन् होंन े रेजड-रॉक्न र दर पर, पीजीएलएम के जनबंधनों में लाग ूररयायतों के साथ, भुगतान करना स्ट् वीकार कर जलया ह।ै (v) जब एमडीएसएल के समाप् त हुए पट्टों के संबंध में स्ट् वतंत्र मल्ू यांकन करान े का जनणसय जलया गया तो मामला एलएसी को सौंपा कदया गया। उसे भी बोडस की 2021 की टीआर संख् या 82 के द्वारा अनुमोकदत ककया गया ह ै और उस प्रयोजन से जल क्षेत्र वाल े एक भूखडं और भू जम क्षेत्र के अन् य भूखंडों का मूल् यांकन ककया जायेगा। उक्त टीआर के अनुसार भूजम के मल्ू यांकन संबधं ी भूखंड का आबंटन श्री अजवनाि पेंडस,े वास्ट् तुजवद, जडजायनर और मल्ू यांकक को सौंपा गया जो एमबीपीटी के पेनल पर ह।ैं मूल् यांकक न े 26.07.2021 को मूल् यांकन ररपोटस सौंपी और उन् होंने पीजीएलएम 2015 कदिाजनदेिों के अनुसार पांचों जवजधयों/कारकों पर सुजवचार ककया। कजथत मूल् यांकन ररपोटस के अनुसार दर प्रजत वग स मीटर एर जवर्षयक भूखंड का मल्ू य वर्ष स2017-18 के दरमान जनधासरण के जलए नीचे सारणी म ेंदिासया गया ह।ै कारक ए/ए ए/एसआई के भूखडं का ्‍ यौरा पररसर का मल्ू य 6% दर प्रजत सआई जलए प्रजत वग स वग समीटर मीटर दर प्रजत वर्ष स (दरमान) I) समान वगीकरण/ 1 27100/-रु. i) उत्तरी याडस में 5,31,41,203/- 1626/-रु. कायस के क्षेत्र भू मूल् य (आरआर जबस्ट्त ार चरण रु. का राज्य सरकार रेजड- जोन10/80 (20801642) रॉक् नर, यकद उपल्‍ ध 2,50,67,500/- हो ii) अजतररक् त रु. जस्ट्लपवे के जलए अजतररक् त जल क्षेत्र (20801652)[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 5 II) पत्तन के आस-पास 1 नहीं जपछले तीन वर्षों में ----- िून् य पंजीकृत वास्ट् तजवक लेनदने का उच् चतम मूल् य III) ीसे कारोबार के आस-पास में भूजम िून् य जलए पत्तन भूजम की 1 का कोई ीसा उच् चतम स्ट् वीकृत कारबार नहीं हुआ जनजवदा-सह-बोली दर ह।ै IV) पत्तन द्वारा इस मौजूदा i) उत्तरी याडस में भूजम का उजचत ` प्रयोजन के जलए 1 अवसंरचना जबस्ट्त ार चरण बाजार मूल् य 10,214.40 जनयुक्त मूल् यांकक सुजवधाओं/मूल् यां (20801642) 33,38,28,723 द्वारा जनकाली गई दर कक जवश् लेर्षण के `.5,107.20 आधार पर भूजम 15,74,72,000 की उजचत बाजार अजतररक् त दर 1,70,240/- जस्ट्लपवे के जलए रु. प्रजत वगस मीटर अजतररक् त जल खुले भूखंड के क्षेत्र जलए और (20801652) .85,120/- रु. प्रजत वगस मीटर वेजसन के जलए V) पत्तन द्वारा पता 1 पत्तन द्वारा ककसी िून् य िून् य लगाया गया कारक अन् य कारक का पता नहीं लगाया गया। (vi) भू-आबंटन सजमजत 29.07.2021 को बैठक हुई और एमबीपीटी के भू/जल के पट्टे के भूखडं अथासत (i) उत्तरी याड स में जवस्ट्त ार चरण (20801642) और (ii) अजतररक्त जस्ट्लपवे के जलए अजतररक्त जल क्षेत्र (20801652) के बारे में जनम्न जलजखत संसतुजतयों के साथ अपनी ररपोटस दी:- (क) श्री अजवनाि पेंडस े की वर्षस 01.10.2017 से 30.09.2018 के जलए दी गई ररपोटस के आधार पर जनकाल े गए भूजम के उजचत बाजार मूल् य 1,70,240/- रु. की दर को दर अनुसूची के जनधासरण के जलए अपनाया जाये, क्य ोंकक यह अजधक ह।ै इसी प्रकार, जैसा श्री अजवनाि पडें से न े संस्ट् तुजत की ह,ै बेजसन/जल क्षेत्र के जलए उजचत बाजार मल्ू य 85,120/-रु. प्रजत वग्र मीटर को अपनाया जाये। (ख) भूजम/बेजसन दर के आधार पर ए/एसआई 1 के जलए भूजम मल्ू य दर 6% प्रजत वर्ष स के प्रजत/ल 10,214.40 रु. प्रजत वग स मीटर प्रजत वर्षस और बेजसन/जल क्षत्रे के जलए 5107.20 रु. प्रजत वग स मीटर प्रजत वर्ष स होगी। (ग) उक्त दर अनुसूची प्रत् येक अक्त ूबर म ें 4% की वार्तर्षक वृजद के साथ 01.10.2017 स े 30.09.2022 तक की अवजध के जलए लाग ूरहगे ी। (घ) यह दर जबसलग कोड 20801640, 20801642, 20801650 और 20801652 वाले एमडीएसएल के पट्टा समाप् त वाले 4 प् लाटों पर ही लागू होगी जो मझगांव जडजवज़न के रेजड- रॉक्न र जोन 10/80 के अंतगसत ् पडत े ह।ैं (ङ) एलएसी की संस्ट् तुजत के बाद मामले को 2018 की टीआर संख् या 61 तथा 2018 की टीआर संख् या 105 के संदभस से, एलएसी ररपोटस के अनुमोदन के जलए बोडस के समक्ष रखा गया। तत्प श् चात,् प्रस्ट् ताव का प्राजधकरण का अनुमोदन प्राप् त करने के जलए भेजा जा रहा ह।ै (च) तदनुसार, 2019 की टीआर 46 के पररणाम म ें संसूजचत दर के संिोधन म ें पट्टा के नवीकरण प्रस्ट् ताव के साथ संिोजधत दरों पर संदेय राजि की सूचना एमडीएसएल को दे दी गई ह।ै उक्त को बोडस ने 2021 की टीआर 123 के द्वारा अनुमोकदत कर कदया। 2.3. इस प्रकार, एमबीपीटी ने इस प्रयोजन के जलए गरठत एलएसी द्वारा यथा संस्ट् तुत और बोड स द्वारा 2021 के टीआर 123 के द्वारा अनुमोकदत दरमान पर प्राजधकरण का अनुमोदन चाहा ह ै जो एमडीएसएल के मझगांव जडजवज़न के रेजड-6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] रॉक्न र जोन 10/80 के अंतगतस पडने वाल े जबसलग कोड 20801640, 20801642, 20801650 और 20801652 वाले एमडीएसएल के पट्टा समाप् त वाले 4 प् लाटों संबंजधत ह।ै य े प् लॉट मझगांव पनु ूपदार संपदा के भू/जलक्षेत्र म ें आकद ह ै और दर ए/एसआई 1 में भू-क्षेत्र 10,214.40 रु. प्रजत वगस मीटर प्रजत वर्षस तथा बेजसन/जल क्षेत्र के जलए 5,107.20 रु. प्रजत वग स मीटर प्रजत वर्ष स ह।ै उक्त दर 01/10/2017 स े 30/09/2022 तक प्रत् यके वर्ष स अक् तूबर में 4% वार्तर्षक वृजद के साथ लाग ू रहगे ी। ्‍ यौरा इस प्रकार ह:ै मझगावं पनु ूपदार सपं दा के भ-ू खडं ों की दर अनसु चू ी (आर आर जोन 10/80 - मझगांव जडवीजन) ि.स ं आरआर भ-ू खडं साथ ए/एसआई 1 के जलए 1.10.2017 को प्रजत जोन भ ूमल्ू य प्रजत वग समीटर वग समीटर प्रजत वर्ष सदर (रु. म)ें (रु. म)ें 1. 10/80 भू खंड संख् या भूजम के जलए भूजम के जलए i) 355 ( कोड सं..20801640) 1,70,240.00 10,214.40 ii) उत्तरी याडस में जवस्ट् तार चरण II (कोड बेजसन/जल क्षेत्र के जलए सं.20801642) 85,120/-रु. बेजसन/जल क्षेत्र के जलए 107.20 iii) दजक्षणी याडस में जस्ट्लपव े का वस्ट् तार (कोड सं. 20801650) iv) जस्ट्लप वे के जवस्ट् तार के जलए अजतररक्त जल क्षेत्र (कोड सं. 20801652) 2.4. एमबीपीटी ने बताया ह ै कक प्रस्ट् ताव भ-ू प्रबंधन भ-ू नीजत कदिाजनदेि 2015 के जनबंधनों पर आधाररत ह।ै एमबीपीटी ने आगे और बताया ह ै कक एमपीटी अजधजनयम, 1963 की धारा 49 और पीजीएलएम 2015 के पैरा 13(ग) के अंतगतस मझगांव प्रभाग, स्ट् टाम् प ूूटी रेजड-रॉक्न र जोन 10/80 ने पडन े वाल े एमडीएसएल के भूजम/जल क्षेत्र के 4 पट्टाधारी भूखंडों के जलए 01.10.2017 से 30.09.2022 तक की अवजध के जलए दरसूची का अनुमोदन चाहा ह।ै 3.1. जनधासररत परामिी प्रकिया के अनुसार 16 जसतंबर, 2021 के एमबीपीटी के पत्र की प्रजत हमारे 22 जसतंबर 2021 के पत्र द्वारा संबंजधत प्रयोक्त ाओं/प्रयोक्त ा संगठनों को भेजी गई उनकी रटप् पजणयां प्राप् त करन े के जलए भेजी गई। 3.2. प्रत् यत्तु र में, मैसजस मझगांव डॉक जिपजबल् डसस जल. (एमडीएसएल) ने अपने 06 अक् तूबर, 2021 के पत्र के द्वारा अपनी रटप् पजणयां भेजीं। उन रटप् पजणयों को /ीड बैक सूचना के तौर पर हमारे 06 अक्त ूबर, 2021 के पत्र के साथ एमबीपीटी को भेजा गया। एमबीपीटी ने 9 अक्त ूबर, 2021 के अपन ेई-मेल द्वारा प्रत् युत्तर कदया। 4. प्रस्ट् ताव की आरंजभक संवीक्षा के आधार पर एमबीपीटी को हमारे 06 अक् तूबर, 2021 के पत्र के द्वारा अजतररक्त सूचना/स्ट् पष्ट ीकरण भेजन े का अनुरोध ककया गया। एमबीपीटी ने 14 अक्त ूबर 2021 के ई-मेल द्वारा प्रत् युत्तर कदया। हमारे द्वारा मांगी गई सूचना और उस पर एमबीपीटी का उत्तर नीच ेसारणीबद ककया जाता ह:ै - ि.स.ं हमारे द्वारा मागं ी गई सचू ना/स्ट्प ष्ट ीकरण एमबीपीटी का उत्तर (i) जैसा हमारे 22 जसतंबर, 2021 के पत्र में एमडीएसएल के समाप्त हुए घट पट्टों के जबसलग कोड . 20801640, अनुरोध ककया गया था, एमबीपीटी को 20201642, 20801650 और 20801652 की भूजम का मौजूदा पट्टा ककराया वतसमान म ें एमडीएसएल पर जबल कोड और जवर्षयक प्रस्ट् ताव में पत्तन द्वारा प्रस्ट् ताजवत ककराये का तुलनात्म क जववरण संख्य ा 20801640, 20801642, बोडस द्वारा अनुमोकदत ह ै और जैसा आर-आर जोन 10/80 के अंतगसत 20801650 और 20801652 की भूजम एमडीएसएल के चार समाप्त पट्टों परप लागू हैं, जनम् नवत् ह:ै का मौजूदा पट्टा ककराया और जवर्षयक अवजध वतमस ान 01.10.2012 स े 01.10.2017 स े प्रस्ट् ताव में पत्तन द्वारा प्रस्ट् ताजवत ककराय े जबसलग 30.09.2017 तक 30.09.2022 तक का तुलनात् मक जववरण प्रस्ट् तुत करना ह।ै के 4% वजृ द के साथ 4% वजृ द के साथ अनसु ार सिं ोजधत दरमान के सिं ोजधत दरमान के दर प्रजत अनसु ार दर प्र.व. अनसु ार लाग ूदर वग स मी. प्र.मा. (प्रस्ट्त ाव प्र.वग सप्र. माह मीटर प्राजधकरण को प्रजत प्रस्ट्त तु ) माह भ-ू क्षेत्र दर जल क्षेत्र भ-ू क्षेत्र दर जल क्षेत्र दर दर[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 7 01.10.17 से 83.25 102.81 51.41 351.20 425.60 30.09.2018 01.10.18 से 86.58 106.92 53.46 885.25 442.62 30.09.2019 01.10.19 से 90.05 111.20 55.60 920.66 460.33 30.09.2020 01.10.20 से 93.65 115.64 57.82 957.48 478.74 30.09.2021 01.10.21 से 97.40 120.27 60.14 995.78 497.89 30.09.2022 (ii) एमबीपीटी द्वारा यथा प्रस्ट् ताजवत प्राूपप 01.10.2017 से 30.09.2022 तक के जलए प्रस्ट् ताजवत पट्टा ककरायों की िा सी दरमानों में केवल प्रस्ट् ताजवत पट्टा ककराया करने वाली जनम् नजलजखत सोपाजधकताओं के साथ संिोजधत प्राूपप दरमान ह।ै प्रस्ट् ताजवत पट्टा को िासी करने वाली एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट् तुत ककये गए ह:ैं- सोपाजधकताएं एमबीपीटी द्वारा रटप्प ण: प्रस्ट् ताजवत नहीं की गई ह।ै पट्टा ककरायों के 1. उपरोि दरमान प्रजत वर्षस अिूबर में 4% बढ जायेगा और संिोजधत दरमान और प्रस्ट् ताजवत पट्टा को 30.09.2022 तक वैध रहगे । िासी करने वाली सोपाजधकताएं प्रस्ट् तुत 2. ककराये की वास्ट्तजवक राजि ए/एसआई की प्रयोजनीयता के उद्देिय से करें। जनयुि सजमजत द्वारा यथासंस्ट्तुत के अनुसार मूल ककराये और गुणक के आधार पर जनकाली जायेगी। 3. उि दरों में कर, सेवा प्रभार, िाजस्ट्तया,ं ्‍याज दर िाजमल नही ह।ै 4. जल जनकायों के आबंटन की दर दरमान दरों के 50% पर लागू ह।ैं 5. 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलये अंतरीय बकाया, दये तायें और अन्य संदये /प्रभारों की गणना उि दरों के आधार पर की जायेगी। 6. यह दरें एमडीएल के 4 समाप्त हुए पट्टों पर ही लागू होंगी, जैसी ऊपर चाचास की गई ह।ै 7. अनुमत अवजध से इतर अवजध का ्‍याज समय समय पर बोडस की नीजत के अनुसार प्रभायस होगा। 8. चाह े मांग की गई ह ै या नहीं, ककरायेदारों/पट्टाधारकों/लाइसेंस धारकों/दखलकारों द्वारा ककसी महीने का ककराया/प्रजतकर/लाइसेंस िुल्क का भुगतान अगले महीने के 15वें कदन को या उससे पहले करना होगा। (iii) जवर्षयक प्रस्ट् ताव में, मूल् यांकक ने नवंबर आरआर जोन 10/80 के जलए सामान् य दरमान मको संबंध में, एलएसी ने 2019 की अपनी ररपोटस मे 2017-18 की 01.10.2017 से 30.09.2022 से 1,87,696/रु. प्रजत वगस मीटर का उजचत अवजध के जलए आरआर जोन 10/80 की बाजार मूल् य के आधार पर प्रत् येक अक् तूबर में 4% वार्तर्षक वृजद के साथ भूजम का बाजार मूल् य 1,70,240/-रु. (1,95,204/रु. के भू-मूल् य पर 4% की घटी दर पर) दरमान को अपनाये जाने की प्रजत वगस मीटर जनकाली ह।ै संस्ट् तुजत की जजसे बोडस की 2020 की टीआर संख्य ा 287 तथा 2020 की 289 के द्वारा अनुमोकदत ककया। यह दर प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत दरमान पर लेककन एमबीपीटी द्वारा 2017-2022 आधाररत थी जो एमबीपीटी वकसिॉप के 19.12.2018 के आदिे में 4 जनवरी की अवजध के जलए गैर-आवासीय 2019 के राजपत्र संख्य ा 06 में अजधसूजचत ककये गए (1,95,204/-रु. प्रजत वगस दखलकारों के पट्टा ककरायों के संिोधन के मीटर के भू-मूल् य पर @ 6% प्रजत/ल पर 11,712.20 प्रजत वगस मी प्रजत वर्षस जलए हाल ही में दायर एक अन् य प्रस्ट् ताव और जल क्षेत्र के जलये 1,36,643/- प्रजत वगस मीटर पर@ 6% प्रजत/ल पर में 2017-18 की अवजध के जलए 8198/रु. प्रजत वगस मी. प्रजत वर्षस)। जहां तक चार एमडीएसएल समाप्त पट्टा मूल् यांकक की ररपोटस के आधार पर ककरायों के जवर्षयक प्रस्ट् ताव के का संबंध है, बोडस ने 2019 की टीआर संख्य ा 46 में आरआर जोन 10/80 की भूजम का बाजार उक् त दर को अपनाने का जनमासण जलया क् योंकक वह भी आरआर जोन 10/80 में मूल् य 1,87,696/- रु. प्र. व. मीटर पर पडते है। उक् त दरमान के अनुसार, एमडीएसएल को पट्टा के 4 जवर्षयक भूखंडों के सुजवचार ककया गया। नवीकरण का प्रस्ट् ताव ककया। लेककन, एमडीएसएल ने 01.10.2017 से ऊंची दर लागू करने पर आपजत्त जतायी और यह भी ‍य ान कदलाया कक इन भूखंडों में जल उसी आरआर जोन और उसी अवजध के क्षेत्र भी ह।ैं इस अ‍य ावेदन पर एलएसी ने और बोड स न े 2021 की टीआर सख्ं य ा जलए भूजम के दो पृथक बाजार मूल् य के 82के द्वारा सुजवचार ककया और यह जनणसय जलया कक जवर्षयक भूखंडों का स्ट् वतंत्र पीछे का कारण युककतयुक् त प्रतीत नहीं मूल् यांकन कराये जाने का जनणसय जलया। मूल् यांकक ने स्ट् वतंत्र मूल् यांकन ककया और होता। एमबीपीटी आरआर जोन 10/80 01.10.2017 भू-क्षेत्र के जलए 1,70,240/- रु. प्रजत वगस मीटर और जल क्षेत्र के के ककरायों का या तो जवर्षयक प्रस्ट् ताव में जलए 85,120/- रु. प्रजत वगस मीटर की दर की जस/ाररि की। उस पर या एमबीपीटी द्वारा 2017-2022 की 01.10.2017 से 30.09.2018 तक प्रभावी 6% प्रजत/ल प्रजत वर्षस की दर से अवजध के जलए गैर-आवासीय दखलकारों दरमान 851.20 रु. प्रजत वगस मीटर प्रजत माह भू क्षेत्र के जलए और 425.60 रु. के पट्टा ककरायों के संिोधन के जलए हाल प्रजत वगस मीटर प्रजत माह जल क्षेत्र के जलए बनता ह।ै जो 4% वार्तर्षक वृजद के ही में दायर एक अन् य प्रस्ट् ताव में की साथ ह।ै एलएसी ने उसी को अपनाने की संस्ट् तुजत की और बोडस ने 2021 की समीक्षा करने पर सुजवचार करे। टीआर 123 द्वारा अनुमोकदत ककया और यह जवर्षयक प्रस्ट् ताव में पट्टा समाप्त हुए8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 4 भूखंडों पर ही लागू ह।ै इस प्रकार, जवर्षयक चार भू-खंडों पर लागू दरमान का प्रस्ट् ताव एलएसी द्वारा और समीक्षा करने के पश् चात् बोडस द्वारा तथा 28.06.2021 को अ‍य क्ष एमबीपीटी, सीएमडी एमडीएसएल और संयुक् त सजचव रक्षा मंत्रालय की उपजस्ट्थजत में सजचव, पत्तन, पोत पररवहन एवं जलमागस मंत्रालय की अ‍य क्षता में हुई वचुसअल बैठक ककया गया था। इस बैठक में एमडीएसएल के प्रजतजनजध द्वारा उनके अ्‍ यावेदन में उठाये गए सभी मुद्दों पर चचास की गई थी। 5. संदभासधीन मामले म ें 11 अक् तबू र, 2021 को 3.30 बजे वीजडयों कान् रेंससग के मा‍ यम स े एक संयुक् त सुनवाई का आयोजन ककया गया। संयुक् त सुनवाई में एमबीपीटी ने अपने प्रस्ट्त ाव का संजक्षप् त पावर प् वाईंट ट प्रस्ट् तुतीकरण कदया। एमबीपीटी और प्रयोक्त ाओं /प्रयोक्त ा संगठनों ने अपन-े अपने जनवेदन रखे। 6.1. संयुक् त सुनवाई के दौरान, एमडीएसएल न े बताया कक एमबीपीटी के प्रस्ट् ताजवत पट्टा ककराय े का/ी ऊंच े और इसस े एमडीएसएल के व् यापार पर प्रजतकूल प्रभाव पडेगा। चूंकक एमडीएसएल सावसजजनक क्षेत्र का एक उपिम ह ै (पीएसयू) तथा रक्षा मंत्रालय का एक अजभन्न अंग ह ै जो अत्य ंत िांजतक/सामररक महत् व के जनमासण कायस करता ह ै जैस,े भारतीय नौसेना के जलए जव‍ वंसक करगेट और पनडुज्‍बयां आकद। इसने इस मामले म ें एक व् यवहाररक पदजत अपनान े का अनुरोध ककया ह।ै उक्त के आलोक म,ें एमबीपीटी को हमारे 12 अक् तूबर, 2021 के पत्र के द्वारा प्रस्ट्त ाजवत पट्टा ककरायों की समीक्षा करने का और िीघ्र ही इस मामले म ेंजलये गए जनणसय से अवगत कराने का अनुरोध ककया गया था। 6.2. इस संबंध म,ें एमबीपीटी ने अपने 14 अक्त ूबर, 2021 के पत्र के द्वारा यह संसूजचत ककया कक समय की कमी और एमबीपीटी बोडस की अनुमजत लने े म ें जवलंब के कारण एमबीपीटी के जलए प्राजधकरण को प्रस्ट् ततु मामल े की तक् संगत समीक्षा करने म ें करठनाई हो रही ह।ै तदनुसार, एमबीपीटी ने यह सूजचत ककया ह ै कक प्राजधकरण इस मामल े में उपयुक् त जनणसय ल े सकता ह।ै 7. इस मामले में परामि स संबंधी कारसवाई इस प्राजधकरण के कायासलयी ररकॉडस में उपल्‍ध ह।ै प्राप्त रटप्पजणयों और संबंजधत पक्षों के द्वारा कदए गए मतों का सार संबंजधत पक्षों को पृथक ूपप से प्रेजर्षत ककया जाएगा। ये जववरण हमारी वेबसाइट http://tariffauthority.gov.in पर उपल्‍ध कराए जाएंगे। 8. मामले की प्रकिया के दौरान एकत्र की गई सूचना की समग्रता के संदभ स से जनम्नजलजखत जस्ट्थजत उभर कर सामन े आती ह:ै (i) मुंबई पत्तन न् यास न े स्ट् टाम् प ूटू ी रेजड-रॉक्न र (आरआर) जोन 10/80 में पडने वाली भूजम और जल के चार भूखंड मझगांव डॉक जिपजबल् डसस जलजमटेड (एमडीएसएल) को आबंरटत ककय े ह।ैं उक्त प् लाटों का पट्टा समाप्त हो गया ह।ै इस पष्ृ ठ भूजम म,ें एमबीपीटी 01 अक्त ूबर 2017 स े 30 जसतंबर, 2022 की अवजध के जलए भूजम और जल क्षेत्र के आरआर जोन 10/80 म ें पडन े वाल े चार प् लाटों के पट्टा ककरायों के संिोधन का प्रस्ट् ताव लेकर आया। यह प्रस्ट् ताव भ-ू प्रबंधन नीजत कदिाजनदेि 2015 (पीजीएलएम 2015) के उपबंधों पर आधाररत ह।ै पत्तन के प्रस्ट् ताव को एमबीपीटी के न् यासी मंडल का अनुमोदन प्राप् त ह।ै (ii) जवर्षयक प्रस्ट् ताव म,ें एमबीपीटी न े एमडीएसएल से 01 अक् तूबर 2017 स े 30 जसतंबर 2022 तक की 5 वर्षस की अवजध के जलए उगाह ेजाने वाले पट्टा ककरायों का अनुमोदन चाहा ह।ै इस संबंध में, यह सारगर्तभत ह ै कक यह प्राजधकरण सामान् यत: अपने आदेि को पूवसवती प्रभाव नहीं देता ह।ै परंत,ु जविेर्ष जस्ट्थजतयों के मामलों म,ें यह अपन े आदेि को पूवसव् यापी प्रभाव भी देता ह।ै ीसे बहुत स े मामले ह ैंजहा ाँपूवसव्यापी प्रभाव से दरों का जनधासरण ककया गया ह।ै ीसे कुछ मामलों को यहााँ उदरत करते हुए, न् य ू मगं लोर पत्तन न् यास और कुरेमेमुख आयरन और कंपनी जलजमटेड के बीच हुए एक करार स े संबंजधत मामले में, जवजध मंत्रालय की सलाह पर (तत्क ालीन) जल- भूतल पररवहन मंत्रालय ने 16 माचस 1998 के अपने पत्र संख् या पीआर-14011/5197-पी4 के द्वारा इस प्राजधकरण को पूवसव् यापी प्रभाव देने की सलाह दी। इस प्रकार, एमबीपीटी से प्राप् त प्रस्ट् ताव के आधार पर[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 9 एएनजीसी और एमबीपीटी के बीच हुए करार के अनुसर उदग्रहणीय मागासजधकार प्रभारों की वसूली के जलए पूवसव् यापी प्रभाव कदया गया था। यह भी कक एमबीपीटी से प्राप् त प्रस्ट् ताव के आधार पर इस प्राजधकरण न े 8 जसतंबर, 2020 के आदिे सख्ं या टीएएमपी/62/2019-एमबीपीटी में पाइपलाइनों के मागासजधकार प्रिल्ु कों का 01 अक्त ूबर, 2012 से 30 जसतंबर, 2017 तक की 5 वर्षस की अवजध के जलए अनुमोदन ककया था। इसके अजतररक्त , यह बताया जाता ह ै कक इस प्राजधकरण न े 16 जनू 2010 को आदिे सख्ं य ा टीएएमपी/15/2007-एनएमपीटी पाररत करते हुए न् यू मगं लोर पत्तन न् यास (एनएमपीटी) की भूजम के पट्टा ककराये/लाइसेंस िुल् क 20 /रवरी 2007 के पूवसव् यापी प्रभाव से अनुमोकदत ककये थे यानी पहल े संिोजधत दरों के कायासन् वयन की प्रभावी तारीख से 5 वर्षस की समाजप्त के पश् चात/उक्त आदिे भारत के राजपत्र में 23 जुलाई 2010 के राजपत्र संख् या 184 में अजधसूजचत हुआ। जवजभन् न पक्षों द्वारा मुख्य त: पट्टा ककरायों के पूवसव् यापी सिं ोधन को चुनौती दते े हुए माननीय कनासटक उच् च न् यायायल म ें ररट याजच कायें दायर की गईंट । माननीय कनासटक उच् च न् यायालय ने 28 जून, 2013 को अपन े आदेि म ें सभी ररट याजचकाओं का जनपटान ककया। माननीय उच् च न् यायालय ने अपने आदेि के पैरा 16 में बताया कक: “पूवस व् यापी प्रभाव से बा ा हुआ लाइसेंस िुल् क प्राप् त करने में कोई जववाद नहीं हो सकता कक यह अवैध ह ै जैसा कक लाला राम (डी) एलआर व अन् य बनाम भारत संघ और अन् य के मामले में िीर्षस न्य ायालय न े जनणसय कदया ह ैजजसे 2013 एसएआर (जसजवल) 347 म ेंसूजचत ककया गया ह।ै यकद प्राजधकरण न े लाइसेंसधारकों को आरंभ म ेंही यह स्ट्पष् ट कर कदया हो कक जो प्राजधकरण के अनुमोदन के बाद अब प्रभाररत की जा रही ह ैवह केवल अंतररम लाइसेंस िल्ु क ह,ै तो एनएमपीटी की कारसवाई अवैध नहीं कहीं जा सकती। लाइसेंस जारी करते समय और साथ ही लाइसेंस के नवीकरण के समय, एनएमपीटी द्वारा यह स्ट्प ष्ट कर कदया गया था कक उसन ेप्राजधकरण को लाइसेंस िल्ु क के संिोधन का प्रस्ट्त ाव कदया ह,ै और तब तक के समय के जलए केवल अतंररम लाइसेंस िल्ुक प्रभाररत ककया जायेगा और लाईसेंस धारकों को प्राजधकरण के अनमु ोदन के पश् चात् संिोजधत लाइसेंस िुल् क देना होगा। लाइससें धारकों न े उन ितों को स्ट् वीकार ककया और संजवदा पर हस्ट्त ाक्षर ककये। इसजलए, लाइसेंस धारक संजवदा के जनबंधनों और ितों के जवूपद नहीं जा सकते और यह तकस नहीं दे सकते कक प्राजधकारी लाइसेंसधारकों स े 20.02.2007 से संिोजधत लाइसेंस िुल् क की मांग नहीं कर सकते। उक्त के आलोक म,ें अनुलग् नक- एच के अनुसार 20.02.2007 से लाइसेंस िुल् क के संिोधन से संबंधी पररपत्र की चनुौती देना जनष्/ ल ह।ै” इस संबंध में, संदभासधीन मामले की कायसवाही में, एमबीपीटी ने यह स्ट्प ष्ट तौर पर बताया ह ै कक इसने कदसंबर, 2012 म ें ही जारी ककये गए एक पररपत्र के द्वारा सभी जहतधारकों को यह संसूजचत ककया था कक मागासजधकार प्रभारों में 01 अक् तूबर 2012 से आग े संिोधन अपेजक्षत ह।ै एमबीपीटी ने यह यह भी बताया ह ै कक एमबीपीटी न े ककरायेदारों/पट्टाधारकों को भेज े गए जबलों म ें भी एक पाद रटप् प्ण के ूपप म ें यह जलखा गया ह ै कक एमबीपीटी द्वारा बनाया गया जबल अंतररम ह ै और 01 अक्त ूबर, 2012 स े संिोधन अपेजक्षत ह।ै प्रसंगवि, माचस 2017 में माननीय गुजरात उच् च न् यायालय द्वारा पाररत आदेि की एर भी ‍य ानकर्तर्षत ककया जाता ह ै इसम ें माननीय गुजरात उच् च न् यायालय न े मत प्रकट ककया और यह जनणसय कदया कक प्राजधकरण प्रस्ट्त ाव पर जवचार करे और जहतधारकों स े सुझाव और रटप् पजणया ं प्राप् त करन े के साथ-साथ जनधासररत प्रकिया का अनुपालन करें। उसके पश् चात,् दरमानों का जनधासरण होता ह ै और कक इस प्रकिया की प्राकृजत ही कुछ ीसी ह ै कक तभी वास्ट् तजवक मागं रखी जाती ह।ै यह पूवासवजध के जलए ही होगी। यह पूवससकियता ह ै न कक पूवसव् यापतता /मांग की पूवससकियता संकिया कदये गए त‍य ों के सैट में इस े हतोत् साजहत नहीं बनाते। अत: गुजरात उच् च न् यायालय यह मत प्रकट ककया कक यह आधार कक मांग पूवसव् यापी ह,ै इसजलए, प्रकट दष्ृ ट या तकस संगत नहीं ह।ै10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] ीसी पररजस्ट्थजतयों म,ें और पूव स के पैराओं म ें कदये गए कारणों से 01 अक्त ूबर, 2017 स े 30 जसतंबर, 2022 तक की अवजध के जलए आरआर जोन 10/80 के पट्टा ककरायों की वसूली के एमबीपीटी के प्रस्ट् ताव को सुजवचार में जलया जाता ह।ै (iii) एमबीपीटी ने अपना प्रस्ट् ताव कदसंबर, 2019 में दायर ककया। उक्त प्रस्ट् ताव और मामले की संकिया के दौरान एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट् तुत सूचना/स्ट् पष्ट ीकरण को इस जवश्ल ेर्षण में सुजवचार के जलए जलया जाता ह।ै (iv) इस प्राजधकरण को पत्तन न् यासों की भूजमयों के पट्टा ककराये जनधासरण के प्रयोजन से सरकार द्वारा समय- समय पर जारी भ-ू नीजत कदिाजनदेिों का पालन करने का अजधदेि प्राप् त ह।ै पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार ने जनवरी 2014 में महापत्तन भ-ू नीजत कदिाजनदेि, 2014 जारी ककये जो 2 जनवरी 2014 से प्रभावी हुए बाद म ें पोत पररवहन मंत्रालय न े 17 जुलाई 2015 से कायासन् वयन के जलए संिोजधत भ-ू नीजत कदिाजनदेि 2014 जारी ककये। एमबीपीटी पीजीएलएम 2015 में यथासंिोजधत उपबंधों के आधार पर आरआर जोन 10/80 म ें पडन े वाल े भ ू क्षेत्र और जल क्षेत्र के चार प्लाटों के पट्टा ककरायों के जनधासरण के जलए प्रस्ट् ताव लेकर आया। एमबीपीटी के प्रस्ट् ताव को उसके न् यासी मंडल का अनुमोदन प्राप् त ह।ै (v) संिोजधत भ-ू नीजत कदिाजनदेि 2014 के खंड 11.2(ङ) के साथ परठत खडं 13(क) के अनुसार पत्तन न् यास बोडस एक भ-ू आबंटन सजमजत (एलएसी) का गठन करेगा जजसमें पत्तन के उपा‍ यक्ष और जवत्त, संपदा और यातायात जवभागों के जवभागा‍ यक्ष होंगे। यह सजमजत खंड 13(क) म ें जनधासररत प्रकिया के अनुसार भूजम के बाजार मल्ू य का जनधासरण करेगी। तदनुसार, पत्तन के उपा‍ यक्ष की अ‍ यक्षता में एक भू आबंटन सजमजत (एलएसी) का गठन ककया गया। जवत्त, यातायात, संपदा जवभागों के जवभागा‍ यक्ष तथा मुख्य अजभयंता सजमजत के अन् य सदस्ट्य थे। (vi) (क) पीजीएलएम 2015 का परै ा 13 (क) उसमें जनधासररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के बाजार मूल् य के जनधासररत की प्रकिया जनधासररत करता ह।ै संिोजधत भू-नीजत कदिाजनदेि 2014 के उक्त परै ा के संदभस से भ-ू आबंटन सजमजत उसमें जनर्ददष् ट कारकों में स े उच् चतम कारक पर जवचार करेगी अथासत ् संिोजधत भूजम नीजत कदिाजनदेि 2014 के खडं 13(क) यह जवजनर्ददष् ट करता ह ै कक भूजम आबंटन सजमजत (एलएसी) पांच उच् चतम कारकों को ‍ यान म ें रखत े हुए भूजम का बाजार मूल् य जनधासररत करेगा जैस े (i) राज्य सरकार का रेजड रैकनर मल्ू य, यकद ीसे स्ट् पष्ट ीकरण कायस के जलए उपल्‍ ध हो। (ii) पत्तन के नजदीक (पत्तन के नजदीक का जनधारस ण संबंजधत पत्तन न् यास बोड स द्वारा ककया जायेगा) म ें जपछल े तीन वर्षों में वास्ट् तजवक पंजीकृत लेन-े देने की उच् चतम दर, के साथ पत्तन न् यास बोडस द्वारा अनुमोकदत उपयुक् त वार्तर्षक दर (iii) ीस े लेन े दने ों म ें पत्तन भूजम की उच् चतम स्ट् वीकृत जनजवदा-सह-बोली दर, पत्तन न् यास बोड स द्वारा अनुमोकदत वार्तर्षक वृजद दर के आधार पर अयतनतन ककया गया मूल् य (iv) अजधकृत मल्ू यांकक द्वारा जनकाला गया मल्ू य तथा (v) अन् य कोई संगत कारक जजसका बोडस द्वारा पता लगाया गया हो। यकद एलएसी उच् चतम कारक का चयन नहीं कर रही ह ै तो कदिाजनदेिों म ें अपेजक्षत उसके कारण जलजखत में दजस ककये जाने चाजहए। (ख) इस संबंध में, एलएसी ने यह पाया ह ै कक जपछले तीन वर्षों मे सदभासधीन क्षेत्र के आस-पास वास्ट् तव में कोई कारबार नहीं हुआ ह ै और न ही कोई जनजवदा हुई ह।ै स्ट् टाम् प ूूटी रेजड-रॉक्न र 2017-18 में यथा प्रर्ददिन भूजम का मल्ू य 27,100/- रु. प्रजत वगस मीटर ह।ै मूल् यांकक न े भूजम का बाजार मल्ू य 1,70,240/- रु. प्रजत वग स मीटर और जल क्षत्रे के जलए 85,120/- रु. प्रजत वग स मीटर जनकाला ह,ै जैसी इस आदेि के पूव स के पैराओं म ें चचास की गई ह।ै इसजलए, एलएसी न े[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 11 अपनी ररपोट स मे भूजम और जल क्षेत्र के जलए मूल् यांकक द्वारा अपनी मल्ू यांकन ररपोटस म ें जनकाली गई दर पर सुजवचार ककया ह।ै (ग) कदिाजनदेिों का खंड 13(ख) अनुबद करता ह ै कक वार्तर्षक पट्टा ककराये के संदभस में आरजक्षत मूल् य जनकाला जाये जो परै ा 13(क) के अनुसार पांच कारकों के आधार पर जनधासररत भूजम के नवीनतम बाजार मूल् य के प्रजतित के ूपप में तय होगा और कक यह प्रजतित पत्तन न् यासी मडं ल द्वारा जनयत ककये जान े वाले 6% स े कम नहीं होना चाजहए। तदनुसार, भूजम और साथ ही जल क्षेत्र के जलए पट्टा ककराया एमबीपीटी द्वारा भूजम और जल क्षेत्र के बाजार मूल् य 6% पर िमि: 10,214.40 रु. प्रजत वग स मीटर प्रजत वर्षस और 5,107.20 रु. प्रजत वग स मीटर प्रजत वर्ष स जनकाला गया ह।ै (vii) एमडीएसएल न े एमबीपीटी द्वारा यथा प्रस्ट् ताजवत पट्टा ककरायों पर यह कहत े हुए आपजत्त जतायी कक व े अत्य जधक और अनुजचत ह ैं और एमडीएसएल के व् यापार पर प्रजतकूल प्रभाव डालेंगे। एमडीएसएल ने यह भी बताया ह ै कक पट्टा नवीकरण पर नगदी के बाह्य प्रवाह को सुजवचार में लेते हुए, एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट् ताजवत ककराये उन् ह ें सुग्राही नहीं ह।ैं इस पर सुजवचार करते हुए कक एमडीएसएल भारतीय नौ सेना के जलए जव‍ वंसकों, करगेटों और पनडुज्‍बयों जैस े अत्य जधक िाजतक/सामररक सामान का जनमासण करता ह ै और कक यह रक्षा मंत्रालय का एक अजभन् न अगं ह,ै एमडीएसएल न े इस मामल े म ें हुई संयुक्त सुनवाई म ें एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट् ताजवत पट्टा ककरायों की समीक्षा करने का अनरु ोध ककया। तदनुसार, एमबीपीटी को ककरायों में समीक्षा करन े का एक अवसर कदया गया। लेककन, एमबीपीटी ने ककरायों की समीक्षा करने म ें अपनी असमथसता व् यक्त की और मामले को इस प्राजधकरण के जववेक पर छोड कदया। आग े और कक, एमबीपीटी ने संयुक् त सुनवाई म ें स्ट् पष्ट तौर पर यह बताया कक रेजड-रॉक्न र दरें सही बाजार मूल् य को नहीं दिासती और वे का/ी कम ह।ैं पटटा ककरायों के जनधासरण का पत्तन का प्रस्ट् ताव पीजीएलएम 2015 के 5 कारकों में से उच् चतम कारक के आधार पर भूजम के उजचत बाजार मूल् य के अनुसार ह ै जो पीजीएलएम 2015 की अनुबदताए के आधार पर ह ै और एलएसी की संस्ट् तुजत पर न् यासी मंडल से अनुमोकदत ह ै और कक यह प्राजधकरण पीजीएलएम 2015 स े बंधा हुआ ह,ै यह प्राजधकरण रेजड-रॉक्न र जोन 10/80 मझगांव जडजवजन के जलए 01 अक्त ूबर, 2017 स े 30 जसतंबर 2022 तक की अवजध के जलए एमबीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट्त ाजवत पट्टा ककरायों का अनुमोदन करता ह।ै इसके अजतररक्त , यह सुजवधा में लेत े हुए कक पट्टाधारकों को 2017 से अब तक की अवजध का बकाया भुगतान करना होगा और कक कोजवड-19 महामारी द्वारा ग्रस्ट्त होने के पश् चात ् अथसव् यवस्ट् था अब समाप् त होने लगी ह,ै एमबीपीटी को यह सलाह दी जाती ह ै कक वह पट्टाधारकों को वर्षस 2017 से अबतक की अवजध के बकाया ककरायों के भगु तान के जलए लंबी अवजध का समय दे। (viii) पीजीएलएम 2015 के खंड 12 (क) (I) के अनुसार जल क्षत्रे के जलए लाइसेंस िल्ु क संयुक् त भूजम के लाइसेंस िल्ु क का 50% होगा। तदनुसार, जल क्षेत्र के जलए ककराया 5,107.20 रु. प्रजत वग स मीटर प्रजत वर्षस रखा गया ह,ै एमबीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट् ताजवत। संयोग स,े एमबीपीटी ने इस प्रभाव के एक रटप् पण का भी प्रस्ट् ताव ककया ह ैकक जल क्षत्रे के आबंटन की दर लाग ू दरमान का 50% होगी। जजसे हल् के से संिोधन के साथ अनुमोकदत ककया जाता ह ै कक जदअथसकता से बचन े के जलए जल क्षेत्र के आबंटन की दर संसक्त भूजम के लागू दरमान का 50% होगी। (ix) भू- नीजत कदिाजनदिे 2014 का खंड 13(ग) पत्तनों को वार्तर्षक वृजद जनधासररत करन े की जिजथलता प्रदान करता ह ै जो 2% से कम नहीं होगी। पीजीएलएम 2015 का खंड 13ग) भी अनुबद करता ह ै कक इस12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] प्राजधकरण द्वारा दरों का संिोधन प्रत् येक 5 वर्षस में एक बार ककया जायेगा। तदनुसार एमबीपीटी ने इस प्रभाव की एक रटप् पणी का प्रस्ट् ताव ककया ह ै कक दरमान प्रत् येक वर्षस अक् तूबर में 4% बढ जायेंगे और यह 30.09.2022 तक वैध रहगें े। प्रस्ट् ताजवत रटप् पणी अनुमोकदत ह।ै (x) एमबीपीटी ने इस प्रभाव की एक रटप् पणी का भी प्रस्ट् ताव ककया ह ै कक ककराये की वास्ट्तजवक राजि ए/एसआई की प्रयोजनीयता के उद्देिय से जनयिु सजमजत द्वारा यथासंस्ट्तुत के अनुसार मलू ककराये और गुणक के आधार पर जनकाली जायेगी। यह देखते हुए कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत बुजनयादी पत्ता ककराये बरकरार रहगें े और ए/एसआई के आधार पर ही अनुपाजतक रुप स े बढेंगे, यह प्राजधकरण इस संबंध में एमबीपीटी द्वारा प्रस्ट्ताजवत रटप्पण को अनुमोकदत करने को प्रवृत्त ह।ै (xi) एमबीपीटी ने इस प्रभाव की एक और रटप् पणी का प्रस्ट्त ाव ककया ह ै कक उि दरों में सभी कर, सेवा प्रभार, िाजस्ट्तयां और ्‍याज आकद िाजमल नहीं ह।ैं इस संबंध में, यह बताया जाता ह ै कक इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत प्रिुल्क ककसी कर और सांजवजधक डयुरटयों के जबना होते ह।ैं करों और सांजवजधक डयरु टयों का पत्तन इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोकदत प्रिुल्क पर लागू दरों के अनुसार उगाही करता ह।ै इस जस्ट्थजत के आलोक म,ें पत्तन द्वारा यथा प्रस्ट्ताजवत रटप्पणी अनुमोकदत की जाती ह।ै (xii) एमबीपीटी ने इस प्रभाव की एक रटप् पणी का प्रस्ट्त ाव ककया ह ै कक 01.10.2017 से 30.09.2022 की अवजध के जलय े अंतरीय बकाया, देयतायें और अन्य संदेय/प्रभारों की गणना उि दरों के आधार पर की जायेगी और इस प्रभाव की एक और रटप् पणी का प्रस्ट् ताव ककया ह ै कक यह दरें एमडीएसएल के समाप्त हुए 4 पट्टों पर ही लागू होंगी। चुंकक प्रस्ट्ताजवत रटप्पण जस्ट्थजत स्ट्पि करता ह ै और जद्वअथसकता से बचाता है, प्रस्ट्ताजवत रटप्पण अनुमोकदत ककया जाता ह।ै (xiii) एमबीपीटी ने इस प्रभाव की एक रटप् पणी का प्रस्ट् ताव ककया ह ै कक अनुमत अवजध स े इतर अवजध का ्‍याज समय समय पर बोड स की नीजत के अनुसार प्रभायस होगा और कक चाह े मांग की गई है या नहीं, द्वारा ककसी महीने का ककराया/प्रजतकर/लाइसेंस िुल्क का भगु तान अगल े महीने के 15वें कदन को या उससे पहले करना होगा। चूंकक प्रस्ट्ताजवत रटप्पण जस्ट्थजत स्ट्पि करता ह ै और जद्वअथसकता से बचाता है, का भुगतान करन े की अनुिासन की भावना पैदा करता ह,ै प्रस्ट्ताजवत रटप्पण अनुमोकदत ककया जाता ह।ै 9. पररणाम म,ें और ऊपर बताये गए कारणों स े तथा सामूजहक जवचार-जवमिस के आधार पर, यह प्राजधकरण रेजड- राक्नर जोन 10/80 – मझगांव जडजवजन के जलय े 01 अक्टूबर, 2017 स े 30 जसतम्बर, 2022 तक के पट्टा ककराये जनधासररत करते हुए एमबीपीटी कक दर अनुसूची को अनुमोकदत करता ह ै जजसे 12 नवम्बर, 2021 के राजपत्र संख्या 553 में पहल े ही अलग स ेअजधसुजचत करा कदया गया ह।ै टी. एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट् य (जवत्त) [जवज्ञापन-III/4/असा./491/2021-22] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 17th November, 2021 No. TAMP/51/2021-MBPT.—This Authority, in exercise of the powers conferred by Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), had disposed of the proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) for fixation of Schedule of Rate for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for Land/ Water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited – RR Zone 10/80 (Mazagaon Division) on 01 November 2021. However, considering the time involved for notifying the (Speaking Order) along with the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the period 01 October 2017 to 30 September 2022 for Land / Water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 13 – RR Zone 10/80 (Mazgaon Division), approved by this Authority, this Authority decided to notify only the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the period 01 October 2017 to 30 September 2022 for Land / Water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited – RR Zone 10/80 (Mazgaon Division), approved by this Authority on 01 November 2021 which was notified in the Gazette of India on 12 November 2021 vide Gazette no.553. It was stated in the said Notification that this Authority will notify the Speaking Order, in due course of time. Accordingly, this Authority hereby notifies the Speaking order connected with disposal of the proposal of MBPT for fixation of Schedule of Rate for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for Land/ Water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited – RR Zone 10/80 (Mazagaon Division), as in the Order appended hereto. TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS Case No. TAMP/51/2021-MBPT Mumbai Port Trust - - - Applicant QUORUM (i) Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii) Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) ORDER (Passed on this 1st day of November 2021) This case relates to a proposal received from Mumbai Port Trust (MBPT) vide its letter No. FA/OEA- L/21(88)/U-8/252 dated 16 September 2021 seeking approval for fixation of Schedule of Rates for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for Land / Water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited – RR Zone 10/80 (Mazagaon Division). 2.1. The MBPT vide its letter dated 16 September 2021 has made the following submissions: (i) Government has issued Policy Guidelines on Land Management for all major ports vide letter No. PD-13017/2/2014/-PD.IV dated 17.07.2015. By Clarification Circular No. 1 of 2018 dated 14.05.2018 and Clarification Circular No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019, the Ministry has extended the applicability of the PGLM 2015 to the non-home occupation / commercial areas of the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port. (ii) As provided in Clause 13 of PGLM, Land Allotment Committee (LAC) has recommended rates for four plots of land / water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Ltd., (MDSL) falling in RR Zone 10/80 (Mazgaon Division). Same has been approved by MBPT Board. (iii) In this backdrop, the MBPT has come up with the subject proposal seeking approval for fixation of Schedule of Rates (SOR) for the period 01.10.2017 to 30.09.2022 for Land / Water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited in terms of Clause 13 (c) of PGLM 2015. 2.2 The background and other main points made by the MBPT in its proposal dated 16 September 2021 are summarized below: A. BACKGROUND : Mumbai Port Trust owns about 944 Ha of land in Mumbai City. The land in the Mumbai city limits falls under the jurisdiction of A, B, C, M, G-North, E, F-North and F-South Wards. The said land stretches from Colaba to Wadala, Mahim, Worli, Govandi, Pir Pau, Mahul, etc. and is divided into 15 administrative units for management of these estates. The landed estates are divided into 2 main categories, viz. (i) lettable land and (ii) non- lettable land. Non-lettable land includes areas occupied by offices of sister department, administrative offices of Mumbai Port Trust, Port Trust quarters, Port Trust hospital, etc. The lettable category includes areas let out on long term leases, 15 monthly leases, monthly tenancies and licenses. There are also a few plots which are vacant and can be let out. The present proposal is for approval of Schedule of Rates (SOR) for the period 01.10.2017-30.09.2022 for Land / Water area leased to Mazagaon Dock Shipbuilders Limited – RR Zone 10/80 (Mazagaon Division).14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] B. POLICY GUIDELINES: (i) The Land Management Policy Guidelines for Major Ports, 2010 issued by the Ministry was adopted by the Board vide TR No.21 of 2011 read with Supreme Court Judgement. The Ministry subsequently, with the approval of the Cabinet, issued Policy guidelines for Land Management by Major Ports 2014 (PGLM), which was applicable for all Ports except for the land relating to the township areas of Kandla, Mumbai and Kolkata Port, for which it was stated that separate policy will be formulated. The amended policy guidelines were issued in 2015. (ii) The Ministry vide clarification Circular (Land Management) No.1 of 2018 dated 14.05.2018, Clarification No.2 of 09.03.2019 and Clarification No.1 of 2019-20 dated 29.04.2019 issued clarification circular on various issues of PGLM 2014/15 extending the applicability of the PGLM 2015 to the township areas of Mumbai, Kolkata and Kandla Port upto 31.03.2020 with a sunset clause. The PGLM 2015 has thus become applicable to the township areas of Mumbai Port Trust. The Ministry vide further letter dated 27.01.2021 has clarified that “since PGLM 2014 has been approved by the Cabinet, it is valid until it is revised by the Cabinet. Hence, compiled PGLM, 2015 issued on 29.04.2019 will be applicable for both the land of Major Port Trust and the township area subject to the conditions mentioned in the letter dated 29.04.2019.” (iii) In terms of the PGLM, 2015, SOR has to be recommended by LAC and approved by the Board and notified by the TAMP. The Board vide TR 146 of 2014 had constituted Land Allotment Committee headed by Dy. Chairman and comprising of Traffic Manager, FA&CAO, and Estate Manager as members to recommend new Schedule of Rates for estate lettings. C. LEGAL ISSUES: TAMP had vide notification No.TAMP/10/98-Misc of 28.03.2000 issued orders dated 15.03.2000 on its jurisdiction for framing scale of rates and statement of condition on the issue of applicability of SOR to all lands of all Major Ports. The said notification was challenged by the Mumbai Port by Writ Petition 1153 of 2000. In the writ petition, by interim order dated 02.05.2000, the Bombay High Court had stayed the applicability of TAMP’s order to areas not falling within Port limit and Port approaches. The issue of withdrawal of Writ Petition and necessary advice for the same was been taken up with the Ministry in the light of PGLM 2015. TAMP has since by letter dated 15th July 2019 intimated that TAMP is required to fix the SOR for all areas of Mumbai Port including Township areas with effect from 01.10.2012 onwards in terms of advisory from the Ministry of Shipping and therefore notification dated 28th March 2000 may be seen to have become infructuous. D. LAC REPORT: (i) As per the PGLM-2015, the Land Allotment Committee is required to consider the following factors for determining the market value of the Port land: I) “a) State Government's Ready Reckoner of land values in the area, if available for similar classification/ activities. b) Highest rate of actual relevant transactions registered in the last 3 years in the ports vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port Trust Boards) with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board. c) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transaction updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board. d) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port. e) Other relevant factor as may be identified by the Port. II) The Land Allotment Committee shall, while recommending the latest market value for any land would normally take into account the highest of the factors mentioned[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 15 in Para 13(a) above. Reserve price in terms of the annual lease rent would be latest SoR determined in accordance with Para 13 (a) and 13 (c) and would in no case be less than 6% of the latest value recommended by the Port trust. III) The Port trust would make a proposal as outlined in Para 13 (a) to TAMP for fixing the latest SoR of the land. The TAMP would notify the latest SoR of the land after following due process of consultation with stake holders within 45 days of the receipt of the proposal. The Port trust board will fix a rate of annual escalation which would not be less than 2 %. SoR would be refixed once in every 5 years by TAMP”. (ii) MBPT land bearing i) Plot No. 355 (20801640), ii) Expansion Phase in North Yard (20801642) iii) Extension of Slipway in South Yard(20801650) and iv) Additional water area for extra Slipway (20801652) were leased to Mazagon Dock Shipbuilders Ltd. which leases have expired. These plot falls in Stamp Duty Ready Reckoner Zone 10/80 (Mazgaon Division) (iii) In the instant case, the LAC and subsequently the Board vide TR No.46 of 2019 had decided that the rate as per valuation report submitted by M/s.Patwardhan Consultants Pvt. Ltd. in respect of MBPT Workshop which is falling in the same Ready Reckoner Zone 10/80 which worked out to `.1,87,696/- per sq. mtr for FSI-1 should be adopted for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 for the four expired leases to be renewed in the case of Mazagaon Dock Shipbuilders Ltd. (MDSL) and fresh lease of 30 years offered. The LAC and subsequently the Board, while considering the valuation report in respect of plots falling under Unit No.7 and 8, vide TR No.289 of 2019 and 287 of 2019 respectively, has also accorded sanction for adopting the said rate for all lettings falling under Ready Reckoner Zone 10/80. The Fair Market Value (FMR) of land accordingly worked out to `.1,87,696/- per sq.mtr. for FSI 1 as on 01.10.2017 and the SOR @ 6% return per annum worked out to `.11261.76 per sq.mtr. per annum w.e.f. 01.10.2017 with 4% annual increase every October. The rate in respect of workshop land has been approved by the TAMP vide Notification No. 06 dated. 04/01/2019 in Case No.TAMP/72/2018-MBPT. (iv) The dues recoverable from MDSL in terms of the above decision including the revision applicable from 01.10.2012 was conveyed to MDSL with the offer for renewal. The MDSL has conveyed that the rates effective from 01.10.2017 are not acceptable to MDSL. They have also conveyed that the said rates were about 10 times the rates being paid by them and that their business cannot cater to such rates. They have further conveyed that most of the plots to be renewed are water area and therefore there is a need to review the rates. In the meeting held with the Chairman, they had shown their willingness to pay at the rate as per Ready Reckoner with applicable concessions in terms of PGLM. (v) The matter was submitted to the LAC when it was decided to carry out independent valuation in respect of the expired leases of MDSL. The same has also been approved by the Board vide TR No.82 of 2021 and for the said purpose to carry out valuation of one plot with water area and the other with land area. In accordance with the said TR the work of valuation of land value of subject plot of land was allocated to Shri Avinash Pendse, Architect, Designer & Valuer, Valuer on MBPT’s panel. The Valuer has submitted his valuation report dated 26.07.2021 considering 5 methods/ five factors as per PGLM 2015 guidelines. As per the said valuation report the rate per sq.m. and value of subject plots for the year 2017-18 for fixation of SOR are shown in tabular form which is as follows : Factor FSI Rate per Sq.mtr Plot detail Value of Premises 6% rate per for land for FSI 1 sq.mt per year (SOR) I) State government 1 `. 27100/- (RR i) `. 5,31,41,203/- `. 1626/- ready reckoner of land Zone.10/80 Expansion Phase in value in the area, if North Yard `. 2,50,67,500/- available for similar (20801642) classification/ activities ii)Additional water area for extra slipway (20801652)16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] II) Highest rate of actual 1 -No- relevant transaction ----- Nil registered in the last three years in the port’s vicinity. III) Highest Accepted No such transactions Nil Tender cum Auction Rate 1 of land in the of Port land for Similar vicinity have transaction. occurred. IV) Rate arrived at by an Fair market rate of i) Expansion Phase in Fair Market Value of ` 10,214.40 approved valuer 1 land based on North land appointed for the purpose existing Yard(20801642) `.33,38,28,723 `.5,107.20 by the Port infrastructure facilities/ valuers `.15,74,72,000 analysis `.1,70,240/- ii) Additional water per sq.meter for area for extra open plot `.85,120/- Slipway fper sq.meter for (20801652) basin. V) Factors identified by 1 No other factors Nil Nil the Port have been identified by the port. (vi) The Land Allotment Committee met on 29.07.2021 and submitted report in respect of MBPT leasehold plot of land /water area viz., i) Expansion Phase in North Yard (20801642) & ii) Additional water area for extra Slipway (20801652) with following recommendations : (a) To adopt the Fair Market Value of land as derived based on the report of Shri Avinash Pendse for the year 01.10.2017 to 30.09.2018 as `.1,70,240/- for fixation of Schedule of Rate (SoR) being on the higher side. Similarly as recommended by Shri Avinash Pendse, the Fair Market Value for basin / water area will be `. 85,120/- per sq. mtr. (b) Based on the land / basin rate the SoR at 6 % p.a. return on land value would be `.10,214.40 per sq.mtr p.a. for FSI 1 and `.5107.20 per sq. mtr. per annum for basin/water area; (c) The above SOR shall be applicable for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 with 4 % annual increase every October; (d) This rate will be applicable only for the 4 plots of expired leases of MDSL bearing billing Code Nos.20801640, 20801642, 20801650 & 20801652 which falls under the Ready Reckoner Zone 10/80 of Mazgaon Division; (e) After approval of LAC, the matter was placed before the Board in terms of TR 61 of 2018 & TR 105 of 2018 for the approval of the LAC report. Thereafter proposal is being sent to TAMP for obtaining their approval (f) The dues at the revised rates would accordingly be conveyed to MDSL towards offer for renewal of lease in amendment to the rate conveyed consequent to TR. No. 46 of 2019. The same was approved by the Board vide Resolution No. 123 of 2021. 2.3. Thus, MBPT has sought TAMP’s approval to the SOR as recommended by the LAC constituted for the purpose and approved by its Board vide its Resolution No. 123 of 2021 in respect of 4 plots of expired leases of MDSL bearing billing Code Nos.20801640, 20801642, 20801650 & 20801652 which falls under the Ready Reckoner Zone 10/80 Mazgaon Division for the land /water area at Mazgaon Reclamation Estate i.e. `.10,214.40 per sq.mtr. per annum for FSI 1 for land area and `.5,107.20 per sq.mtr. per annum for basin/water area. The said rate shall be applicable for the period from 01/10/2017 to 30/09/2022 with 4% annual increase every October. The details of which is given below :[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 17 SCHEDULE OF RATE FOR PLOT OF LAND AT MAZGAON RECLAMATION (RR ZONE 10/80- MAZGAON DIVISION) Sr.No. RR Plot No. Land Value Rate per sq. mtr. per zone per sq. mtr. for annum as on 1.10.2017 FSI = 1 (In `) (In `) 1. 10/80 Plot bearing `1,70,240.00 for land `10,214.40 for land i) No. 355 (code no.20801640) `85,120/- for basin / ii) Expansion Phase II in North Yard (code water area. `5,107.20 for basin / no.20801642) water area iii) Extension of Slipway in South Yard (code no.20801650) iv) Additional Water Area for Extension of Slipway (code no.20801652) 2.4. The MBPT has stated that the proposal is formulated in terms of the Land Policy Guidelines for Land Management 2015. Further, the MBPT has stated that under Section 49 of MPT Act, 1963 and para 13 (c) of PGLM- 2015, TAMP’s approval is sought to the SOR for the period from 01.10.2017 to 30.09.2022 for four MDSL leasehold plots of land /water area falling in Stamp Duty Ready Reckoner zone 10/80 Mazgaon Division. 3.1. In accordance with the consultative procedure prescribed, a copy of the MBPT letter dated 16 September 2021 was forwarded to the concerned users/ user organizations vide our letter dated 22 September 2021 seeking their comments. 3.2. In response, M/s. Mazagon Dock Shipbuilders Ltd. (MDSL) vide its letter dated 06 October 2021 has furnished its comments. The said comments were forwarded to MBPT vide our letter dated 06 October 2021 as feedback information. The MBPT vide its e-mail dated 9 October 2021 has responded. 4. Based on a preliminary scrutiny of the proposal, the MBPT was requested vide letter dated 06 October 2021 to furnish some additional information/ clarification. The MBPT has responded vide its e-mail dated 14 October 2021. The information sought by us and the response of MBPT thereon is tabulated below: Sr. Information/Clarification sought by Response of MBPT No. us (i) As already requested vide our letter The comparative statement of rates of the existing lease rent and dated 22 September 2021, the MBPT the proposed lease rent in respect of the four expired lease of to furnish a comparative position of the MDSL bearing billing code No. 20801640,20201642, 20801650 & existing lease rent that is being levied 20801652 as approved by the Board as applicable to the subject by MBPT at present to MDSL for land four expired leases of MDSL falling under RR Zone 10/80 is as leased bearing billing code nos. follows: 20801640, 20801642, 20801650 and Period Rate Rate per sq.m per Rate per sq.m per 20801652 vis-à-vis the lease rent that per month as per month applicable as has been proposed by the port in its sq.m revised SOR for the per revised SOR for subject proposal. per period from the period from month 01.10.2012 to 01.10.2017 to as per 30.09.2017 with 4% 30.09.2022 with 4% present annual increase annual increase billing (proposal submitted to TAMP) Land area Water Land area Water rate area rate rate area rate 01.10.17 to 83.25 102.81 51.41 351.20 425.60 30.09.2018 01.10.18 to 86.58 106.92 53.46 885.25 442.62 30.09.2019 01.10.19 to 90.05 111.20 55.60 920.66 460.33 30.09.202018 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] 01.10.20 to 93.65 115.64 57.82 957.48 478.74 30.09.2021 01.10.21 to 97.40 120.27 60.14 995.78 497.89 30.09.2022 (ii) The draft Scale of Rates (SoR) as The amended draft Scale of Rates (SoR) incorporating the furnished by MBPT incorporates only following conditionalities governing the proposed lease rentals for the proposed Lease rent. The the period 01.10.2017 to 30.09.2022 has been furnished by MBPT – conditionalities governing the Notes : proposed lease rental has not been 1. The SoR mentioned above would increase by 4 % proposed by MBPT. A revised Scale annually every October and would be valid till 30.09.2022 of Rates incorporating the lease rentals 2. Actual quantum of Rent will be worked out on the base as well as the conditionalities rent and factor as may be recommended by the committee governing the proposed lease rental to appointed for the purpose of applicability of FSI. be furnished 3. Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the above rates. 4. Rate for allotment of water bodies is applicable at 50 % of the SOR rates 5. Differential Arrears, liabilities and other dues/charges for a period from 1.10.2017 to 30.09.2022 will be calculated based on above rates. 6. These rates are applicable to only the four Expired Leases of MDL as brought out above. 7. Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time. 8. Whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. (iii) In the subject proposal, the Valuer in With regard to the SoR in general for RR Zone 10/80, the LAC had his Report of November 2019 has recommended the adoption of SoR on the basis of Fair Market determined the market value of the Value of `1,87,696 per sq. mtr. (by reducing by 4% on the land land at RR Zone no.10/80 at value of `1,95,204/-) with 4% annual increase every October `1,70,240/- per sq.m. for the period effective from 01.10.2017 to 30.09.2022 which has been approved 2017-18. by the Board vide TR No.287 of 2020 & 289 of 2020. This rate was based on the SoR approved by TAMP for MBPT workshop However, in another proposal recently under its order dated 19.12.2018 and notified under G.No.06 dated filed by MBPT for revision of lease 04th January 2019 (`11,712.20 per sq.mtr. per annum @ 6% return rentals for non-home occupations for on land value of `1,95,204/- per sq. mtr. and Rs.8198/- per sq. mtr. the period from 2017-2022, the per annum for water area @ 6% return on `1,36,643/- per sq. mtr.). market value of the land at RR Zone With regard to the subject four expired leases of MDSL also, the no.10/80, based on the Valuer’s Board had vide TR No.46 of 2019 decided to adopt the said rate as Report has been considered at the same also falls in RR Zone 10/80. In accordance with the said `1,87,696/- per sq.m. for the period SoR an offer was made for renewal of lease to MDSL in respect of 2017-18. the subject 4 plots. MDSL however raised objection to the high rate applicable for the period from 01.10.2017 onwards and also The rationale behind having two brought up the issue of water areas in the plots. The representation separate market value of land for the was considered by the LAC and the Board and vide TR No.82 of same RR Zone and for the same 2021, it was decided to carry out independent valuation in respect period, may be justified. The MBPT of the subject plots. The valuer carried out independent valuation may consider reviewing the rentals for and has recommended the rate of `1,70,240/- per sq.mtr. for land RR Zone 10/80 either in the subject area and `85,120/- per sq. mtr. as on 01.10.2017. The SoR at 6% proposal or in another proposal return per annum on the same works out to `851.20 per sq.mtr. per recently filed by MBPT for revision of month for land area and `425.60 per sq.mtr. per month for water lease rentals for non-home area effective from 01.10.2017 to 30.09.2018 with 4% annual occupations for the period from 2017- increase. The same was recommended by LAC for adoption and 2022. approved by the Board vide TR No.123 of 2021 as being applicable to only the four expired leases mentioned in the subject proposal. Thus the SoR applicable to the subject four plots have been proposed after review by the LAC and the Board and pursuant to[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 19 the virtual meeting held on 28.06.2021 under the Chairmanship of the Secretary, Ministry of Port, Shipping & Waterways in the presence of Chairman, MBPT, CMD, MDSL, and Jt. Secretary, Ministry of Defence, wherein all the issues raised in the representation were brought up by the MDSL representatives. 5. A joint hearing on the case in reference was held on 11 October 2021 at 3.30 p.m. through Video Conferencing. At the joint hearing, MBPT made a brief power point presentation of its proposal. The MBPT and the users/ user organisations have made their submission during the joint hearing: 6.1. During the joint hearing, the MDSL has stated that the proposed Lease rates of MBPT are very high and would adversely impact the business viability of MDSL. Since MDSL being a Public Sector Undertaking (PSU) and an integral part of Ministry of Defence involved in building highly critical / strategic platform like destroyers, Frigates and submarines of the Indian Navy, it has requested for a pragmatic approach in the matter. In light of the above, the MBPT was requested vide letter dated 12 October 2021 to review the proposed lease rentals and convey its decision on the matter immediately. 6.2. In this regard, the MBPT vide its letter dated 14 October 2021 has conveyed that due to paucity of time and delay in taking approval of the Board of MBPT, it is difficult for MBPT to take a further reasoned review of the proposal submitted to TAMP. Accordingly, the MBPT has conveyed that the TAMP is at liberty to take appropriate decision on the matter. 7. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received from the users / user organisations and arguments made by the concerned parties will be sent separately to them. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 8. With reference to the totality of the information collected during the processing of this case, the following position emerges: (i) The Mumbai Port Trust (MBPT) has allotted four plots of land and water area falling in Stamp Duty Ready Reckoner (RR) Zone 10/80 to Mazagon Dock Shipbuilders Limited (MDSL). The lease of the said plots have expired. In this backdrop, the MBPT has come up with a proposal for fixation of lease rent for the land and the water area for the four plots falling in RR Zone 10/80 for the period from 01 October 2017 to 30 September 2022, based on the provisions of the Policy Guidelines of Land Management 2015 (PGLM 2015). The proposal of the port has the approval of the Board of Trustees of MBPT. (ii) In the subject proposal, the MBPT has sought approval for the lease rentals to be levied on MDSL for a period of 5 years from 01 October 2017 and upto 30 September 2022. This Authority does not ordinarily give retrospective effect to the Order. But, in cases governed by special circumstances, it does require retrospective application of its Order. There are various instances, where this Authority has fixed the rates retrospectively. To quote some few instances, in a case relating to an agreement between New Mangalore Port Trust (NMPT) and the Kudremukh Iron Ore Company Ltd., on the advice of Ministry of Law, the (then) Ministry of Surface Transport had vide its Communication No.PR-14011/5197-P4 dated 16 March 1998 advised this Authority to give retrospective effect. Similarly, based on a proposal received from MBPT, retrospective effect was given for recovery of way leave charges leviable as per the agreement between ONGC and MBPT. Also, based on a proposal received from MBPT, this Authority vide its Order No.TAMP/62/2019-MBPT dated 08 September 2020 has retrospectively approved levy of way leave charges for the pipelines for a period of 5 years from 01 October 2012 and upto 30 September 2017. Further, it is to state that this Authority had passed an Order No.TAMP/15/2007-NMPT dated 16 June 2010 revising the lease rentals/ licence fee of the lands of NMPT, retrospectively with effect from 20 February 2007 i.e. on expiry of 5 years from the effective date of the implementation of the previously revised rates. The said Order was notified in the Gazette of India on 23 July 2010 vide Gazette no.184. A batch of Writ Petitions were filed in the Hon’ble High Court of Karnataka by various parties mainly challenging the retrospective revision of the lease rentals. The Hon’ble High Court of Karnataka vide its Order dated 28 June 2013 has disposed of all the Writ Petitions. The Hon’ble High Court at paragraph no. 16 of the Order has stated the following:20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] “There cannot be any dispute that collection of enhanced licence fee with retrospective effect is illegal as held by the Apex Court in the case of LALA RAM (D) by L.R. & ORS. – vs – UNION OF INDIA & ANOTHER reported in 2013 SAR (Civil) 347. But if the authority at the inception itself has made it clear to the licensees that what is being charged is only a provisional licence fee after approval by the TAMP, the action of the NMPT cannot be said to be illegal. At the time of issuing the licence itself as well as the time of renewal of licence, it has been made clear by the NMPT that it has proposed revision of licence fee to the TAMP and till such time only provisional licence fee will be charged and that licensees will have to pay the revised licence fee after approval of the TAMP. The licensees having agreed for the said conditions, entered into the contract. Therefore it is not open for the licensees to go against the terms of the contract and contend that it is not open for the authorities to charge licensees revisional licence fee from 20.2.2007. In view of the above, the challenge to the Circular pertaining to revision of licence fee w.e.f. 20.2.2007 vide Annexure-H fails.” In this context, in the proceedings relating to the case in reference, the MBPT has categorically stated that it had intimated all the stakeholders by way of a Circular issued in December 2012 itself that the way leave charges are due for revision from 01 October 2012 onwards. The MBPT has also stated that even in the bills raised by the MBPT for the tenants/ lessees, it has been indicated by way of a footnote that the bill raised by MBPT is provisional and is subject to revision with effect from 01 October 2012. Incidentally, reference is also drawn to the Order passed by the Gujarat High Court in March 2017, wherein the Hon’ble High Court of Gujarat has taken a view and held that TAMP would consider the proposal and follow the prescribed procedure including inviting suggestions and comments from stakeholders. The determination of Scale of Rates would take place thereafter and that because of very nature of this exercise, when the actual demand would be raised, it would relate to past period. It is the retroactiveness and not retrospectiveness. A retroactive operation of demand would not make it unsustainable in the given set of facts. Thus, the Gujarat High Court had held a view that the ground that the demand is retrospective is, therefore, prima facie not tenable. Under these circumstances and for the reasons given in the earlier paragraphs, the proposal of the MBPT for recovery of Lease rentals for the RR Zone 10/80 for the period from 01 October 2017 to 30 September 2022, is taken up for consideration. (iii) The MBPT has filed its proposal in September 2021. The said proposal alongwith the information/ clarification furnished by MBPT during the processing of the case, is considered in this analysis. (iv) This Authority is mandated to follow the Land Policy Guidelines issued by the Government from time to time for the purpose of determining lease rentals for the lands belonging to the Port Trusts. The Ministry of Shipping in the Government of India has announced Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014 in January 2014 which has come into effect from 2 January 2014. Subsequently, the Ministry of Shipping has issued PGLM 2015 for implementation with effect from 17 July 2015. The MBPT has, come up with a proposal for fixing SOR for fixation of lease rent for the land and the water area for the four plots falling in RR Zone 10/80 based on the provisions of the PGLM 2015. The proposal of MBPT has the approval of its Board of Trustees. (v) As per clause 13(a) read with clause 11.2(e) of the Land Policy Guidelines 2014, a Land Allotment Committee (LAC) constituted by the Port Trust Board consisting of Deputy Chairman of the Port, and Heads of Departments of Finance, Estate and Traffic shall determine the market value of land as per the methodology prescribed in clause 13(a). Accordingly, the MBPT has reported about constitution of a LAC headed by the Dy. Chairman of the Port and the Heads of Departments of Finance, Traffic and Estate being the other members. (vi) (a) Para 13(a) of the PGLM 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors as prescribed therein. In terms of the said para of the PGLM 2015, the Land Allotment Committee may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i). State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/ activities, (ii). Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity with an appropriate annual escalation rate to be approved the Port Trust Board, (iii). Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv). Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v). Any other relevant factor as[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 21 may be identified by the Port. The PGLM 2015 2014 also stipulates that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded. (b) In this connection, the LAC has observed that there are no actual relevant transactions and tenders in the past three years in the vicinity of the area under reference. The value of the land as reflected in the Stamp Duty Ready Reckoner 2017-18 is reported at `27,100/- per sq.m. The Valuer has also determined the market value of the land at `1,70,240/- per sq.m. and for the water area at `85,120/- per sq.m., as brought out in the earlier part of the Order. Therefore, the LAC in its Report has recommended to take into account the value of the land as well as the water areas, as determined by the Valuer in the Valuation Report. (c) Clause 13 (b) of the guidelines stipulates that Reserve Price in terms of annual lease rent would be arrived, as a percentage of latest market value of land determined based on the five factors in accordance with para 13 (a) and that the percentage should not be less than 6% which is to be fixed by the Port Trust Board. Accordingly, the lease rental for the land as well as the water area has been arrived by MBPT at 6% of the market value of the land and water area at `10,214.40 per sq.m per annum and `5,107.20 per sq.m. per annum respectively. (vii) The MDSL has objected to the lease rentals as proposed by the MBPT on the ground that they are highly unreasonable and would adversely impact the business viability of MDSL. The MDSL has also stated that taking into consideration the likely cash out flows for lease renewal, the rentals proposed by MBPT would not be sustainable to them. Considering that the MDSL is building highly critical/ strategic platforms like destroyers, frigates and submarines for the Indian Navy and since MDSL is an integral part of Ministry of Defence, the MDSL during the joint hearing held on the matter in reference, had requested for review of the lease rentals proposed by MBPT. Accordingly, an opportunity was given to MBPT to review the rentals. However, the MBPT has expressed its inability to review the rentals and instead has left the matter at the discretion of this Authority. Further, the MBPT in the joint hearing has categorically stated that the Ready Reckoner rates do not reflect correct market value of the land and are very low. The proposal of the port for fixation of lease rentals is based on valuation taking into account the Fair Market Value of land based on highest of the 5 factors as per PGLM 2015 and which is based on the stipulations contained in the PGLM 2015 and has been recommended by the LAC and also has been approved by the Board of Trustees, and also as this Authority is bound by the PGLM 2015, this Authority approves the lease rental as proposed by the MBPT for the Ready Reckoner Zone 10/80 - Mazgaon Division, for the period 01 October 2017 to 30 September 2022. Further, considering that the lessees will have to pay the arrears for the period 2017 till date and given that the economy is just coming back to normalcy, after it was hit by the COVID-19 pandemic, the MBPT is advised to grant a longer period of time to the lessees to pay the arrears of rent pertaining to the period beginning from the year 2017. (viii) As per Clause 12 (A) (I) of the PGLM 2015, Licence fee for water area would be 50% of licence fee of abutting land. Accordingly, the rental for the water area is `5,107.20 per sq.m. per annum, as proposed by MBPT. Incidentally, the MBPT has proposed a note to the effect that rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates, which is approved with slight modification to state that rate for allotment of water bodies is applicable at 50% of the SOR rates for the abutting land to avoid ambiguity. (ix) Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines of 2014 gives flexibility to the ports to fix annual escalation which would not be less than 2%. Also, Clause 13 (c) of the PGLM 2015 stipulates that the rates will be revised once in every five years by the Authority. Accordingly, the MBPT has proposed a note to the effect that the SOR would increase by 4 % annually every October and would be valid till 30.09.2022. The proposed note is approved. (x) The MBPT is seen to have proposed a note to the effect that the actual quantum of Rent will be worked out on the base rent and factor as may be recommended by the committee appointed for the purpose of applicability of FSI. Given that the base lease rent approved by this Authority shall remain intact and would be only proportionately increased based on the FSI, this Authority is inclined to approve the note as proposed by MBPT in this regard.22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (xi) The MBPT has proposed another note to the effect that the Taxes, service charges, penalties, interest rates are not included in the rates. In this regard, it is to state that the tariff approved by this Authority is exclusive of any taxes and statutory duties. The taxes and statutory duties are to be levied by the Port at the applicable rates on the tariff so approved by this Authority. In view of this position, the note as proposed by the Port is approved. (xii) The MBPT has proposed notes to the effect that differential arrears, liabilities and other dues/ charges for a period from 1.10.2017 to 30.09.2022 will be calculated based on the rates and another note to the effect that these rates are applicable to only the four Expired Leases of MDSL. Since the proposed notes gives clarity and removes any ambiguity, the proposed notes is approved. (xiii) The MBPT has also proposed notes to the effect that Interest would be chargeable beyond permissible period as per Board’s policy from time to time and that whether demanded or not, rent/ compensation/ license fee for a month would have to be paid by the tenants/ lessees/ licensees/ occupants on or before the 15th day of each succeeding month. Since the proposed notes give clarity and would avoid ambiguity and would instill discipline amongst the tenants/ lessees in the payment of rentals, the proposed notes are approved. 9. In the result, and for the reasons given above, and based on a collective application of mind, this Authority approves the Rent Schedule for MBPT prescribing Lease rentals for the Ready Reckoner Zone 10/80 - Mazgaon Division, for the period 01 October 2017 to 30 September 2022, which has already been notified separately vide Gazette .No.553 dated 12 November 2021. T. S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./491/2021-22] Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.

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