This Authority, in exercise of the powers conferred on it under Sections 49 of the Major Port Trusts Act

रजजस्ट्री स.ं डी.एल.- 33004/99 REGD. No. D. L.-33004/99 xxxGIDHxxx सी.जी.-डी.एxलxx.G-अID.E-x1x7x1 12021-231226 CG-DL-E-17112021-231226 असाधारण EXTRAORDINARY भाग III—खण्ड 4 PART III—Section 4 प्राजधकार स ेप्रकाजित PUBLISHED BY AUTHORITY स.ं 574] नई ददल्ली, बधु वार, नवम्ब र 17, 2021/कार्ततक 26, 1943 No. 574] NEW DELHI, WEDNESDAY, NOVEMBER 17, 2021/KARTIKA 26, 1943 महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण अजधसचू ना मुंबई, 9 नवम्बर, 2021 स.ं टीएएमपी/50/2021-डीपीटी.—महापत्तन न्यास अजधजनयम, 1963 (1963 का 38) की धारा 49, में प्रदत्त िजियों का प्रयोग करते हुए इस प्राजधकरण ने, भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे 2015 (पीजीएलएम 2015) के अंतगगत दीनदयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) की लवण भूजम की दर सरंचना में 05 जुलाई 2020 स े 04 जुलाई 2025 तक की अवजध के संिोधन के जलये दीनदयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) से प्राप्त प्रस्ट्ताव का जनपटान दकया। तथाजप, इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत दरमानों के साथ (सकारण) आदिे को अजधसूजचत कराने में लगने वाले समय पर सुजवचार करते हुए, प्राजधकरण ने दरमानों को तत्काल अजधसूजचत कराने का जनणगय जलया। तद्नुसार, इस प्राजधकरण द्वारा 26 अक्टूबर, 2021 को अनुमोददत दरमान भारत के राजपत्र में 01 नवंबर 2021 के राजपत्र संख्या 536 में अजधसूजचत कराये गए। उि अजधसूचना में यह कहा गया था दक यह प्राजधकरण िीघ्र ही सकारण आदिे अजधसूजचत कराएगा। तद्नुसार, यह प्राजधकरण एतद्द्वारा दीनदयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) की लवण भूजम की दर सरंचना में 05 जुलाई 2020 से 04 जुलाई 2025 तक की अवजध के संिोधन के डीपीटी से प्राप्त प्रस्ट्ताव के जनपटान से संबंजधत सकारण आदिे , इसके साथ संलग्न आदिे ानुसार, अजधसूजचत करता ह।ै महापत्तन प्रिल्ु क प्राजधकरण मामला सख्ं य ा टीएएमपी/50/2021-डीपीटी दीनदयाल पत्तन न्य ास - - - आवदे क गणपर्तू त (i) श्री टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट्य (जवत्त) (ii) श्री सुजनल कुमार ससह, सदस्ट् य (आर्तथक) 6643 GI/2021 (1)2 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] आदिे (अक् तूबर, 2021 के 26वें ददन पाररत) यह मामला दीनदयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) की लवण भूजम की दर सरंचना में 05 जुलाई 2020 से 04 जुलाई 2025 तक की अवजध के संिोधन के डीपीटी के 15 जसतम्बर, 2021 के प्रस्ट्ताव से संबंजधत ह।ै 2.1. डीपीटी की लवण भजूम के पट्टा दकराय,े जपछली बार इस प्राजधकरण द्वारा 02 मई 2016 के आदिे सख्ं य ा टीएएमपी/79/2015-केपीटी के द्वारा संिोजधत दकये गए थे। संिोजधत पट्टा दकराये 05 जुलाई 2015 के पूवगव् यापी प्रभाव से कायागजन्वत होने थे और पांच वर्ग की अवजध तक वैध रहने थे यानी 04 जुलाई, 2020 तक। 2.2. डीपीटी के अनुरोध पर डीपीटी की लवण भूजम की मौजूदा दर संरचना की वैधता म ेंसमय-समय पर जवस्ट्त ार दकया जाता रहा और जपछली बार उनकी समाजप्त की तारीख से 04 जनवरी, 2022 तक अथवा संिोजधत पट्टा दकरायों की अजधसूचना के प्रभावी होने की तारीख तक जो भी पहले हो, तक दकया गया था। डीपीटी को लवण भूजम की दर संरचना के संिोधन का प्रस्ट् ताव 31 अक् तूबर, 2021 तक दायर करने को कहा गया था। 3. पोत पररवहन मंत्रालय (एमओएस) ने 17 जुलाई, 2015 के अपने पत्र संख्य ा पीडी-13017/2/2014-पीडी.IV के द्वारा सभी महापत्तन न् यास अ‍य क्षों को तत् काल प्रभाव से भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे 2014 (इसमें इसके पश् चात् इसे भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे 2015 - पीजीएलएम-2015 कहा जायगे ा) के आिोजधत उपबधं जारी दकय।े तदनतं र, एमओएस न े 29 अप्रलै , 2019 के पत्र संख्य ा पीडी-13017/2/2014-पीडी.IV के द्वारा सभी महापत्तन न् यासों के अ‍य क्षों को भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे , 2015 (पीजीएलएम- 2015 के स्ट् पष्टीीकरण पररपत्र (भू-प्रबंधन) 2019-20 का 1 जारी दकया। 4. पीजीएलएम-2015 के उपबंधों के अनुसरण में, डीपीटी ने अपने 15 जसतंबर 2021 के ई-मेल के द्वारा डीपीटी की लवण भूजम के दरमानों के संिोधन का प्रस्ट् ताव प्रस्ट् तुत दकया और अपने प्रस्ट् ताव में जनम् नजलजखत जनवेदन दकये: (i) डीपीटी की लवण भजूम के मौजदू ा दरमान जपछली बार इस प्राजधकरण द्वारा 02 मई 2016 के आदिे सख्ं य ा टीएएमपी/79/2015-केपीटी के द्वारा अनुमोददत दकये गए थे। जो भारत के राजपत्र में 26 मई 2016 को अजधसूजचत हुए। प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत दर 04 जुलाई 2020 को समाप्त हो गई और इसमें 05 जुलाई 2015 से संिोधन दकया जाना ह।ै पीजीएलएम-2015 के अनुसार दरमान प्रत् येक पांच वर्ग के बाद पुनजनधागररत दकये जाने होते ह।ैं (ii) भ-ू प्रबबंधन नीजत ददिाजनदिे 2015 के उपबंधों के अनुसार डीपीटी ने लवण भूजम और गावं वीरा से जंगी का मूल् यांकन करने के जलए 23.02.2021 के कायग आदिे के द्वारा ई-जनजवदा प्रदिया द्वारा सरकार द्वारा अजधकृत मूल् यांकन मैसजग सचदवे एसोजसए स राजकोट को जनयुक्त दकया। मूल् यांकक ने 06.08.2021 को अपनी ररपोटग प्रस्ट् तुत की। [डीपीटी ने मूल् यांकन ररपोटग की प्रजत प्रस्ट् तुत की है।] (iii) डीपीटी के न् यासी मंडल ने डीपीटी के उपा‍य क्ष की अ‍य क्षता में एक भू-आबंटन सजमजत का गठन दकया जजसम ें एफए एंड सीएओ मुख्य अजभयंता व एचओडी (ई) तथा यातायात प्रबंधक सदस्ट् य के रूप में रखे गये थे। (iv) 06 अगस्ट्त , 2021 को हुई अपरी बैठक में भू-नीजत ददिाजनदिे (एलपीजी) 2015 के खंड 13(क), (ख) और (ग) के उपबंधों पर और मूल् यांकक की ररपोटग पर सुजवचार दकया तथा भूजम का बाजार मूल् य जनकालने के जलए एलपीजी 2015 में ददये गए कारकों क बारे में जनम् नजलजखत समुजियां की: (क) समान स्ट्प ष्ट ीकण/कायकग लापों के जलए क्षत्रे म ें भ-ू मल्ू य ों का रायय सरकार का रेजड-राक्न र, यदद उपलब्ध हो: ददिाजनदिे दरें जपछली बार 2011 में संिोजधत की गई थीं और वे औद्योजगक भूजम, वाजणयय क भूजम तथा ररहायिी भूजम के जलए हैं तथा बाजार में की गई पूछताछ पर आधाररत ह।ैं यह पाया गया है दक य े लवण भूजम की बाजार दर का प्रजतजनजधत् व नहीं करती हैं, साथ ही इनमें काफी अंतर ह।ै (ख) पत्तन के आस-पास जपछल े तीन वर्ों म ें पजं ीकृत वास्ट्त जवक सगं त कारव्य वहार की उ्‍च तम दर, [पत्तन के आस-पास के क्षत्रे का जनधारग ण सबं जंधत पत्तन न्य ास बोडों द्वारा दकया जायगे ा] उपयक्ु त वार्तर्क वजृधि दर सजहत, जो पत्तन न्य ास मडं ल द्वारा अनमु ोददत हो: आस-पास के सभी संबंजधत गावों के राजस्ट्व ररकाडग का अवलोकन करने पर यह पाया गया दक राजस्ट्व अजभलेख में लवण भूजम का कोई भी कारव् यवहार नहीं हुआ है। (ग) समान कारव्य वहार के जलए पत्तन भजूम की जनजवदा-सह-बोली की उ्‍च तम स्ट्व ीकृत दर, पत्तन न्य ासी मडं ल द्वारा अनमु ोददत वार्तर्क वजृधि दर के आधार पर अद्यतन:[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 3 समान कारव् यवहार के जलए पत्तन भूजम की जनजवदा-सह-बोली की उ्‍ चतम स्ट् वीकृत दर 670800.63 .. प्रजत एकड़ / प्रजत वर्ग ह।ै 2% वार्तर्क वृजधि दर पर सुजवचार करते हुए यह 650167.85 .. प्रजत एकड़ प्रजत वर्ग जनकलती ह ैअथागत् लवण उत् पादन के प्रयोजन से 2018 की उ्‍ चतम दर। डीपीटी द्वारा की गई सफल ई-जनजवदा-सह-ई-बोली दर का ब् यौरा अनुल‍न क के रूप में मूल् यांकन ररपोटग का एक भाग है। जपछले 3 वर्ों की सफल ई-बोली की औसत दर 330095.44 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग है। (घ) पत्तन द्वारा इस प्रयोजन के जलए लगाय ेगए अजधकृत मल्ू य ाकं क द्वारा जनकाली गई दर: डीपीटी ने लवण भूजम और गाव ं वीरा से जंगी का मूल् यांकन करने के जलए सरकार द्वारा अजधकृत मूल् यांकक मैसजग सचदवे एसोजसए स राजकोट को जनयुक्त दकया। मूल् यांकक ने अपनी ररपोटग 20.05.2021 को प्रस्ट्तुत की। मूल् यांकक ने 250415.11 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग की संिोजधत दर की संस्ट् तुजत की। मूल् यांकन ररपोटग में अजधकृत मूल् यांकक द्वारा उठाये गए मुख्य मु्ों का सार इस प्रकार ह:ै (i) अंतरागष् रीय स्ट् तर पर जपछले 3-4 वर्ों में नमक की कीमतों में जगरावट आई ह।ै ऐसा अथगव् यवस्ट्थ ा और उद्योगों की धीमी गजत के कारण हुआ ह ैऔर जतस पर कोजवड-19 ने इसे और अवमंददत कर ददया। कीमतों में जपछली एक या दो जतमाजहयों में कुछ सुधार ददखा है परंतु इस बारे में कोई भजवष् यवाणी करना बहुत करठन है दक क् या यह जस्ट्थर बनी रहगे ी अथवा ऊपर या नीचे जायेगी। (ii) इस इलाके से नमक उत् पादन का एक महत् वपूणग स्ट् थान ह।ै घरेलू खाद्य उपभोग और उद्योजगक उत् पादन तथा जनयातग भी हर पक्ष से/यह महत् वपूणग ह ै दक लवण भूजम का उपयोग अथगव् यवस्ट्थ ा के अजधकतम लाभ के जलए तथा स्ट् थानीय लोगों के जवत्तीय उत् थान के जलए इष् टतम दकया जाये। (iii) जपछले कुछ वर्ों में नमक के मूल् यों में कोई सुधार नहीं हुआ है परंतु .पये के धीमे-धीम े अवमूल् यन से टन-ग ओवर में आंजिक रूप से सुधार हुआ है। इसकी यदद मुद्रास्ट् फीजत सूचकांक से तुलना की जाये तो यह नाममात्र का ही ह।ै (iv) ऐसी जस्ट्थजत में पट्टा दकराया जनधागरण का प्रयास महत् वपूणग हो जाता ह ैक्य ोंदक कम दकराये का अथग डीपीटी को कम आय होना है, जबदक उ्‍ च दकराये का अथग लवण भूजम का न् यून उपयोग होना। अंतत: डीपीटी के साथ-साथ स्ट्थ ानीय अथगव् यवस्ट्थ ा दोनों को ही नुकसान होगा। (v) रायय प्रिासन (क्‍ छ कलैक् टर का कायागलय) से संपकग करने पर यह पता चला दक क्‍ छ कलैक् टरी द्वारा पट्टे पर दी गई सारी लवण भूजम आबंरटत ह ै न दक बोली लगाई गई। अत: यह डाटा वास्ट् तजवक बाजार डाटा को नहीं दिागता अत: इस पर सुजवचार नही दकया जा सकता। (vi) इसी प्रकार, बोजलयों के अन् य स्रोतों का पता लगाने के सारे प्रयास जनष् फल रह।े मौजखक जानकारी पर यह पता चला दक इस इलाके में पाई जाने वाली सारी लवण भूजम या तो रायय सरकार की ह ैया डीपीटी की। (vii) डीपीटी द्वारा बोली पर लगाये गएप्ल ाटों का आकार 10 एकड़ से 1611 एकड़ ह।ै (viii) माचग, 2018 में, बोली के जलए आरजक्षत कीमत 21,166.85 .. /एकड़ /वर्ग रखी गई थी। (ix) अपवाद स्ट् वरूप 40,000-81,000 ../एकड़ /वर्ग के बीच काफी उ्‍ च बोजलयां प्राप्त हुई। (x) यह जानना महत् वपूणग होगा दक इन ऊंची बोजलयों में से अजधकतर बोजलयों को बोलीकतागओं द्वारा पूरा नहीं दकया गया। यह भी दक, कुछ उ्‍ च बोली आबंटन अजतिमणों के कारण पूरे नहीं हुए। (xi) कुछेक भूखंड सीआरजैड वगीकरण अथवा एनजीटी के आदिे ों के कारण आबंरटत नहीं दकये जा सके। (xii) 10 एकड़ के भू-खंडों में से अजधकतर के जलए न् यूनतम बोली भी प्राप्त नहीं हुई और अन् यों के जलए बोली आरजक्षत कीमत से थोड़ी सी ही अजधक थी। (xiii) सारी ऊंची बोजलयां 99 एकड़ अथवा इससे बड़े भू-खंडों के जलए थीं जबदक सभी बड़े भू-खंडो को ऊंची बोजलयां प्राप्त नहीं हुई।4 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (xiv) कुल आबंरटती सीजमत संख्य ा म ेंथे। इससे बोली में एकाजधकार की जस्ट्थजत पैदा हो गई थी और इसजलए नीची बोली लगी। यह भी दक, अनेकों पार्टटयों ने बोली लगाई और एक से अजधक प्ल ॉट आबंरटत् करा जलए। सहदियािील मूल् य के कारण उ्‍ च बोली लगी हो सकती ह।ै (xv) बहुत ऊंची बोजलयां यादजृ्‍छक और छुट-पुट होती ह ै और अंतरीय जनरंतरता या प्रतीक नहीं दिागतीं मान लो स्ट् थान, दरू ी आदद। ऊंची बोली के कारण अन् य कारकों के साथ-साथ सहदियािील हो सकते हैं। यह तथ् य दक अजधकतर उचची बोजलयां पूरी नहीं की गई थी, यह दिागता ह ै दक ऊंची बोजलयां सुजस्ट्थर नहीं हो सकतीं। जवजिष् ट तौर पर ऊंची बोजलयां एक बड़े क्षेत्र तक फैली हुई होती ह ैंऔर दरू ी प्रवणता नहीं दिागती तादक एक जवजिष् ट नोड से, मान लो पत्तन लवण भूजम मूल् य से संबंजधत मैटररक् स स्ट्थ ाजपत न हो सके। (xvi) अत: पट्टा दकराये डीपीटी की सारी लवण भूजम के जलए एक समान होने चाजहए। (ऐसा न् यायालय के आदिे के अनुरूप भी ह ै जैसा जाजग ई. पीटरसन एंड वसुधा थावकर जलजखत ‘‘कैप्च रिंरग दा वैल् यू ऑफ पजब्लक लैंड होसल् डग’’ िीर्गक में जवश् व बैंक नीजत अनुसंधान व्कग पेपर 6665 में ददया गया ह ै जो नेट पर http://openknowledge.worldbank.org/bisteam/ handle/10986/16879/wps6665.txt पर उपलबध है। (xvii) बहुत से भू-खंडों पर तो न् यूनतम बोली भी प्राप्त नहीं हुई और वे अनाबंरटत और अनप्रयुक् त रहे। यह इस तथ् य के अनुरूप है दक वृजधि और जवकास के जलए नमक उद्योग एक महत् वपूणग उद्योग ह।ै इसका घरेलू बाजार में तथा जनयागत म ें महत् व को दखे ते हुए यह एक ऐसा कारक है जजस पर इस वतगमान प्रदिया में सुजवचार करना होगा। (xviii) मूल् यांकक ने 06.08.2021 की अपनी ररपोटग में यह उल् लेख दकया ह ै दक बाजार डाटा के जनम् नजलजखत स्रोत पर जवचार दकया गया ह:ै 1. लवण भूजम को जबिी अथवा दकराये अथवा पट्टे पर खुले बाजार में ददया जाये। 2. लवण भूजम की जबिी अथवा दकराये अथवा पट्टे पर रायय प्रिासन से बोली लगवायी जाये। 3. लवण भूजम को जबिी अथवा दकराये अथवा पट्टे पर बोली दीनदयाल पत्तन न् यास द्वारा लगवाई जाये। 4. लवण भूजम को जबिी अथवा दकराये अथवा पट्टे पर दकसी अन् य प्राजधकरण से लगवायी जाये। (xix) डीपीटी भूजम से संसक् त औद्योजगक भूजम की ददिाजनदिे दर: रायय सरकार रेजड-राक् नर में खाली भूजम के जलए ददिाजनदिे दर, आवासीय यजू नटों, कायागलयों, दकु ानों, औद्योजगक खाली भूजम तथा कृजर् भूजम (पीयत तथा जबन पीयत) और खजनज (जहां कहीं लागू ह)ै आदद के जलए जमजश्रत दरें दी गई ह।ैं लवण भूजम के साथ लगे गांव में औद्योजगक भूजम की जंत्री दर 123/-.. से 5300/-.. प्रजत वग ग मीटर ह ै यानी 5 लाख .. स े 215 लाख .. प्रजत एकड़ के बीच में ह।ै लेदकन, मूल् यांकक द्वारा यह पाया गया ह ैदक ये दरें लवण भूजम की बाजार दर का प्रजतजनजधत् व नहीं करतीं। (xx) डीपीटी की लवण भूजम के साथ लगे गांव में औद्योजगक भूजम की ददिाजनदिे दर जपछली बार 2011 में संिोजधत की गई थी और यह औद्योजगक भूजम के जलए है। बाजार से पता करने पर यह पाया गया ह ै ये दरें लवण भूजम की बाजार दर का प्रजतजनजधत् व नहीं करतीं । क् योंदक जवचाराधीन इलाके में काफी बड़ा अंतर ह ैऔर इसजलए इस पर मूल् यांकन के जलए जवचार नहीं दकया गया। (xxi) चूंदक जनधागररत आरजक्षत मूल् य पर 11 भूखंडों के जलए एक भी बोली प्राप्त नहीं हुई, यह मान लेना सुरजक्षत ह ै दक आरजक्षत मूल्य काफी ऊंची ह ै और दक कम आरजक्षत मूल् य होन े पर कुछ बोजलयां तो आकर्तर्त होती ह ैपररणाम म ेंउ्‍ च सम्र उपयोग होता साथ ही राजस्ट्व भी प्राप्त होता।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 5 (xxii) चूंदक यह कायग बोली प्रदिया में पट्टा दकरायों के जलए आरजक्षत मूल् य जनधागररत करने के जलए है, बाजार प्रत् येक लवण भूजम भू-खंड स्ट् वत: ही इष् टतम मूल् य का पता लगा लेगा, जब तक दक यह आरजक्षत मूल् य से ऊपर है। (xxiii) मूल् यांकक 25,415/.. प्रजत एकड़/ प्रजत वर्ग के पट्टा दकराये पर पहुचं ा ह।ै डीपीटी के प्रस्ट् ताव के अनुल‍न क-140 में से जववरण का संगत भाग जनकाला गया ह ै जो प्रस्ट् ताजवत पट्टा दकराया जनकालने का आधार बताता है, जो नीचे ददया जाता ह:ै भखू डं ों की ि.स.ं जववरण कुल पट्टा दकराया (.. म)ें सख्ं य ा 1 सफल बोली 26 7,17,575.68 (क) 2 असफल बोली 11 2,32,835.35 (आरजक्षत मूल् य @ 21166.85x11 भू-खंड) 3 असफल बोली का 20% 1,86,268.28 कम दर पर कुल पट्टा (ख) दकराया (2,32,835.35x0.8) 4 37 भ-ू खंडों का कुल पट्टा 37 9,03,843.96 दकराया (क)+(ख) 5 4.7.2018 को 37 भू-खंडों 24,428.22 प्रजत एकड़/ वर्ग का औसत पट्टा दकराया (9,03,843.96/37) 6 2 वर्ग के जलए 2 प्रजतित की 25415.00 प्रजत एकड़/ वर्ग वार्तर्क वृजधि लागू करने के (24,428.22x1.02x1.02) पश् चात् 5.7.2020 को पट्टा दकराया प्रजत वर्ग (xxiv) इस प्रकार, ररपोटग में ददये गए जवजभन् न कारकों और लवण उत् पादन के अन् य समाजार्तथक पहलुओं पर सुजवचार करते हुए मूल् यांकक ने ररपोटग के पृष् ठ 29 पर सुजवचाररत पट्टा दकराया और बाजार मूल् य इस प्रकार जनकाला ह:ै (i) माचग 2018 में सुजवचाररत उजचत पट्टा 24,428.21 ../एकड/वर्ग दकराया । (ii) महापत्तन न् यास संिोजधत भू-नीजत 25,415.11 .. एकड़/वर्ग ददिाजनदिे 2014 के अनुसार जनधागररत 2% प्रजत वर्ग की वार्तर्क वृजधि को सुजवचार में लेते हुए 05.07.2020 को उजचत पट्टा दकराया (संयोजजत दर)। (iii) उक् त ददिाजनदिे ों के अनुसार भूजम के 4,23,585.16 ../एकड़ बाजार मूल् य का 6 प्रजतित पर सुजवचाररत पट्टा दकराया 05.07.2020 को लवण भूजम का जनकाला गया बाजार मूल् य। (iv) इस मूल् यांकन में अपनायी गई संपजत्त 4,23,585.00../एकड़ दर।6 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (ङ) अन्य कोई सगं त कारक जसै ा पत्तन को पता चला हो: पत्तन ने जनम् नजलजखत कारणों से 25,415/-.. प्रजत एकड़/वर्ग के पट्टा दकराये को सुजवचार में जलया है, जैसा अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाला गया ह:ै- (i) एलएसी ने सभी महापत्तन न् यासों के अ‍य क्षों को संबोजधत एमओपीएसडब् ल् यू के 08.07.2015 के अधग-सरकारी पत्र संख्य ा पीडी-13017/2/2014-पीडी.IV का भी संज्ञान जलया ह।ै (ii) उक् त अधग-सरकारी पत्र बताता ह ैदक यह महत् वपूणग ह ैदक भू-नीजत ददिाजनदिे , 2014 के पैरा 18 के अनुसार बाजार मूल् य का चयन करते समय उस संबंजधत गुणक का चयन करने में अत् यजधक सावधानी बरती जाये, जो भूजम के वास्ट् तजवक बाजार मूल् य को कलमबधि करता है। भ-ू नीजत ददिाजनदिे ों के यांजत्रक और अनुजचत प्रयोग से स्ट् फीत और अवास्ट् तजवक बाजार मूल् य जनकल सकता ह ैजजसके पररणाम में जनजवदा-सह-बोली प्रदिया को अपयागप्त प्रत् युत्तर प्राप्त हो सकता है, और जजससे पत्तन को व् यापार की हाजन हो सकती ह।ै (iii) इसके अजतररक् त, हाल ही में, एमओपीएसडब् ल् यू ने 03.12.2019 के अपने आदिे संख्य ा पीडी- 13017/5/2019-पीडी-V के द्वारा अ‍य क्ष, आईपीए और एमबीपीटी की अ‍य क्षता में एक सजमजत का गठन दकया ह ैजो पत्तन के जलए जनवेि जवजनयुक्त कागगो पर जविेर् ‍य ान रखते हुए मौजूदा भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे 2015 की समीक्षा करेगा तादक दीघगकाल में पत्तनों की सुजस्ट्थरता, सुजनजित करने, रोजगार के अवसर सृजजत करने और तदनुसार संिोधन सुझा सके। (iv) इसने लवण जनमागण प्रयोजन से भूजम की उ्‍ च दरें जनधागररत करने पर भी सचता जताई है, जजसकी वजह से भावी बोलीकतागओं के प्रजतदिया न करने के कारण भूजम खाली पड़ी रही और यह भी आिंका ह ैदक इससे अनजधकृत अजतिमण हो सकता ह।ै (v) बाजार की अवनत जस्ट्थजत और कोजवड-19 के कारण मंदी होने से नमक की मांग कम हो गई ह।ै (v) (क) एलएसी ने अपने समापन पैराओं में यह पाया ह ै दक जपछले तीन वर्ों में लवण भूजम से संबंजधत जनजवदाएं/बोजलयां भू-खंडों के जवजभन् न आकारों और जवजभन् न स्ट्थ ानों के जलए थीं। जनजवदाओं के मा‍य म स े जनधागररत दरें बुजनयादी तौर पर जवजभन् न कारकों पर जनभगर करती ह ैं अथागत् रेल और सड़क मागग कनैजक्टजवटी जैसी अवसंरचनाओं की उपलब् धता जवकजसत भूजम, मांग और आपूर्तत, प्रयोजन, भूजम का एक समान उपयोग, भ-ू खंडों की ई-बोली के मा‍य म से प्राप्त दर िेर् भूजम का वास्ट् तजवक मूल् य नहीं दिागती। यदद गुणकों में से उ्‍ चतम पर सुजवचार दकया जाता है तो जनजवदा-सह-बोली को पयागप् त प्रत् युत्तर नहीं जमलेगा और इससे पत्तन को राजस्ट्व की हाजन होगी। इसजलए उस संगत गुणक का चयन करना समुजचत होगा जो पत्तन को सुजस्ट्थर व् यापार के जलए भूजम के वास्ट् तजवक बाजार मूल् य को लेखांदकत करता हो। तदनुसार, यह महसूस दकया जाता ह ै दक भू-मूल् यांकक द्वारा जनकाला गया भू-मूल् य संिोजधत एलपीजी-2014 के पैरा 13 में उजल्लजखत कारकों में से एक संगत कारक है, तादक दीघग काल में पत्तन का व य् वसाय प्रभाजवत न हो और दक पत्तन प्रयोक् ताओं के जलए पत्तन एक आकर्गक जनवेि स्ट् थल बना रह।े इसके अजतररक् त, भ-ू नीजत ददिाजनदिे ों के अनुसार समाप्त पट्टे जहां नवीकरण की व् यवस्ट्थ ा नहीं है, और खाली भूजम के मामले में भूजम के आबंटन के जलए लगाया जाना अपेजक्षत ह।ै चूंदक अद्यतन प्राजधकरण दर को आरजक्षत कीमत रखा जाता है, खुली प्रजतस्ट् पधागत् मक बोली प्रदिया को सुजवचार में लेकर, डीपीटी ई- जनजवदा और ई-बोली के मा‍य म से स्ट्व त: ही भूजम जविेर् का वास्ट् तजवक बाजार मूल् य प्राप्त कर सकता है। यदद भूखंड का स्ट् थल भावी बोलीकताग को सुजवधाजनक है और इससे प्रजतस्ट् पधाग पैदा होगी और डीपीटी को आरजक्षत मूल् य से अजधक दर प्राप्त कर सकता है। (ख) उपरोक् त को दखे ते हुए, एलएसी ने जवस्ट्त ार से चचाग पररचचाग के बाद 05 जुलाई 2020 से 04 जुलाई 2025 तक की अवजध के जलए सरकार द्वारा अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाले गए लवण भूजम के बाजार मूल् य 4,23,585/-.. प्रजत एकड़ और 2% वार्तर्क वृजधि के साथ 25,415.00 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग के बाजार मूल् य के @6% पर पट्टा दकराया को संस्ट् तुत करने का जनणगय जलया बिते पीजीएलएम-2015 के उपबंधों के अनुसार बोडग के अनुमोदन और प्राजधकरण द्वारा अजधसूचना जारी की जाए। (vi) संक्षेप में, पीजीएलएम-2015 में ददये गए पांच गुणकों के अंतगगत दरों का ब् यौरा दिागने वाला जववरण, डीपीटी, द्वारा यथा प्रस्ट् तुत, नीचे सारणीबधि दकया जाता ह:ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 7 पीजीएलएम 2015 के खडं 13(ग) के अनसु ार वर् ग2020 के जलए वर् ग2020 के जलए पट्टा गणु क बाजार मल्ू य प्रजत दकराया 6% प्रजत एकड एकड (अद्यतन) प्रजत वर् ग(अद्यतन) (क) क्षेत्र में भूजम मूल् यों का रायय सरकार का ददिाजनदिे दरों में जपछली बार 2011 में दकया रेजड-रॉक् नर, यदद इसी प्रकार के गया संिोधन उद्योजगक भूजम वाजणययक भूजम और वगीकरण/कायगकलापों के जलए उपलब् ध है। ररहायिी भूजम के जलये था और वह बाजार में पूछताछ पर आधाररत था मूल्यांकक ने पाया दक ये लवण भूजम के बाजार मूल्य का प्रजतजनजधत्व नही करते और उनमें काफी अंतर है। (ख) पत्तन के आस-पास के क्षेत्र में जपछले 3 वर्ों मूल्यांकक की ररपोटग के अनुसार आस पास के सभी में पंजीकृत लेन-दने की वास्ट् तजवक उ्‍ चतम दर गांवों के राजस्ट्व ररकाडग का अवलोकन करने पर (पत्तन के आस-पास के बारे में जनणगय संबंजधत यह पाया गया दक राजस्ट्व ररकाडग में लवण भूजम पत्तन न् यास बोडग द्वारा जलया जायेगा।) और उस का एक भी कारव्यवहार नही पाया गया ह।ै पर पत्तन न् यास बोडग द्वारा अनमु ोददत वार्तर्क वृजधि दर के साथ। (ग) इसी प्रकार के लेन-दने ों के जलए पत्तन भूजम डीपीटी द्वारा 67800.63 .. की उ्‍ चतम स्ट् वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, प्रस्ट्तुत नहीं दकया (65167.85 .. का 2% जजसे पत्तन न् यास बोडग द्वारा अनुमोददत वार्तर्क गया वृजधि प्रजतवर्ग को सुजवचार वृजधि की दर के आधार पर अद्यतन दकया जायेगा। में लेते हुए यानी लवण उत्पादन के प्रयोजन के जलये 2018 की उ्‍ चतम दर) (घ) पत्तन द्वारा इस प्रयोजन के जलए जनयुक्त 4,23,585/-.. 25415/-.. अजधकृत मूल्यांकक द्वारा जनकाली गई दर। [04.07.2018 को जनकाली गयी दर पर यानी 37 भूखंडो की औसत दर के आधार पर (26 सफल बोजलयां जमा 11 असफल बोजलयां) 24,428.22 . प्रजत एकड प्रजत वर्ग की 2 वर्ग के जलये 2% वार्तर्क व्रजधि लागू करने के पिात 5.7.2020 को पट्टा दकराया जैसा पहले के पैराओं, में चचाग की गयी ह ै]। (ड) अन् य कोई संगत कारक, जजसका पत्तन द्वारा डीपीटी द्वारा 25,415 .. पता लगाया गया हो। प्रस्ट्तुत नहीं दकया गया (vii) डीपीटी ने 06.08.2021 को हुई भू-आबंटन सजमजत (एलएसी) की बैठक के कायगवृत्त की प्रजत प्रस्ट् तुत की ह।ै (viii) तदनंतर, मामले को 16.08.2021 को हुई बोडग की बैठक में प्रस्ट् तुत दकया गया। कांडला पत्तन के न् यासी मंडल ने 16 अगस्ट्त , 2021 के संकल् प संख्य ा 80 के द्वारा भूजम के बाजार मूल् य 4,23,585/-.. प्रजत एकड़ और 25,415.00 .. प्रजत एकड़ प्रजत वर्ग के आरजक्षत मूल् य/ बाजार मूल् य का अनुमोदन दकया जो 05.07.2020 से 04.07.2025 तक की अवजध के जलए लवण भूजम के बाजार मूल् य का @ 6% ह ै और इस पर 05 जुलाई, 2020 से 04 जुलाई 2025 तक की अवजध के जलए 2% की वार्तर्क वृजधि भी लागू होगी और यह पीजीएलएम-2015 के उपबंधों के अनुरूप प्राजधकरण की अजधसूचना के अधीन होंगे। डीपीटी ने 16 अगस्ट्त , 2021 के बोडग संकल् प संख्य ा 80 की एक प्रजत भी प्रस्ट् तुत की है। (ix) डीपीटी का प्रस्ट् ताव बताता ह ैदक वर्ग 2019 में लवण भूजम की अद्यतन दर की तुलना में 15.41% की वृजधि हुई ह।ै [डीपीटी ने 05 जुलाई 2020 को @ 22,022/-.. प्रजत एकड़ प्रजत वर्ग के अद्यतन पट्टा दकराये को सुजवचार में जलया ह।ै डीपीटी ने 05 जुलाई 2020 से 25,415/-.. प्रजत एकड़ प्रजत वर्ग के पट्टा दकराये का प्रस्ट् ताव दकया ह ैऔर इस प्रकार डीपीटी ने पट्टा दकराये म ें@15.41% की प्रजतित वृजधि जनकाली ह।ै ] (x) डीपीटी ने डीपीटी की लवण भूजम के आरजक्षत मूल् य की अनुसूची, सोपाजधकताओं सजहत, की प्रजत भी भेजी ह।ै8 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (xi) इसी बीच डीपीटी ने जपछले वर्ग की तुलना में दरों में 2% की वार्तर्क वृजधि के साथ पार्टटयों को अंतररम जबल जारी कर ददये ह।ैं इसके अजतररक् त, डीपीटी ने प्राजधकरण से 05 जुलाई 2021 से 04 जनवरी 2022 तक या संिोजधत पट्टा दकरायों के अजधसूचना की तारीख तक, जो भी पहले हो, की अवजध के जलए लवण भूजम के पट्टा दकराया की वैधता में 6 महीने का जवस्ट्त ार भी चाहा ह।ै (xii) इसजलए डीपीटी ने 05 जुलाई 2020 से 04 जुलाई 2025 तक की अवजध के जलए लवण भूजम पर लागू आरजक्षत मूल् य/बाजार मूल् य के जनधागरण और दर संरचना के संिोधन के प्रस्ट् ताव पर सुजवचार करने और अनुमोददत करने और उसे महापत्तन न् यास अजधजनयम, 1963 की धारा 49 के अंतगगत अजतिीघ्र राजपत्र में अजधसूजचत कराने का अनुरोध दकया ह ैतादक व 05 जुलाई 2020 से संिोजधत दर को कायागजन्वत कर सके। 5. इस प्राजधकरण द्वारा 05.07.2015 से प्रभावी 02 मई 2016 के आदिे संख्य ा टीएएमपी/79/2015-केपीटी द्वारा अनुमोददत पट्टा दकरायों पर 2% वार्तर्क वृजधि के साथ 04.07.2020 को अद्यतन दकये गये पट्टा दकरायों की तथा वतगमान प्रस्ट् ताव में प्रस्ट् ताजवत पट्टा दकरायों और प्रजतित वृजधि को नीचे सारणीबधि दकया जाता है: (.. प्रजत एकड़ प्रजत वर्)ग श्रणे ी का जववरण 05.07.2015 स ेप्रभावी 04.07.2020 को 05.07.2020 स े 04.07.2020 को पट्टा 02.05.2015 के आदिे सख्ं य ा अद्यतन दकया गया प्रभावी प्रस्ट्त ाजवत पट्टा दकरायों की तलु ना म ें टीएएमपी/79/2015-केपीटी म ें पट्टा दकराया दकराया डीपीटी द्वारा पट्टा दकरायों म ें अनमु ोददत पट्टा दकराया। यथा प्रस्ट्त ाजवत प्रस्ट्त ाजवत वजृधि दीनदयाल पत्तन म ें लवण 19,946 *21,590 25,415 *17.72% भजूम * डीपीटी ने 05.07.2020 को अद्यतन दकया गया पट्टा दकराया @ 22022 /- .. प्रजत एकड़ प्रजत वर्ग को सुजवचार में जलया ह ैऔर तदनुसार डीपीटी ने @15.41% की वृजधि का आकलन दकया। परंतु, वास्ट् तव में, जब समाजप्त की मूल तारीख यानी 04 जुलाई, 2020 के 21,590/-.. के पट्टा दकराये से तुलना करने पर, पट्टा दकराये म ें17.72% वजृ धि जनकलती है, जैसा ऊपर की सारणी में दिागया गया ह।ै 6. जनधागररत परामिी प्रदिया के अनुसार, डीपीटी 15 जसतंबर, 2021 के ई-मेल के द्वारा प्राप्त प्रस्ट् ताव की प्रजत, अनुल‍न कों सजहत, संबंजधत प्रयोक् ताओं/प्रयोक् ता संगठनों/पट्टाधारकों को हमारे 23 जसतंबर, 2021 के पत्र के द्वारा उनकी रटप्प जणयों के जलए भेजी गई। प्रयोक् ताओं/प्रयोक् ता संगठनों/पट्टाधारकों से प्राप्त प्रत् येक रटप्प णी को फीड-बैक सूचना के तौर पर डीपीटी को भेजा गया। डीपीटी न े 22 अक् तूबर, 2021 के ई-मेल द्वारा उन पर अपनी रटप्प जणयां दीं। 7. इस मामले में, 12 अक् तूबर, 2021 को वीजडयो कांफ्रेंससग के मा‍य म से एक संयुक्त सुनवाई का आयोजन दकया गया। संयुक्त सुनवाई के दौरान डीपीटी ने अपन ेप्रस्ट् ताव का पावर प्व ाईंट ट प्रस्ट् तुतीकरण ददया और 12 अक् तूबर, 2021 के ई-मेल द्वारा पावर प्व ाईंट ट प्रस्ट् तुतीकरण की प्रजत भेजी। डीपीटी और संबंजधत प्रयोक् ताओं/प्रयोक् ता संगठनों/पट्टाधारकों ने अपने-अपने जनवेदन रखे। 8. इस मामले में परामिग संबंधी कारगवाई इस प्राजधकरण के कायागलयी ररकॉडग में उपलब् ध है। संबंजधत पक्षों द्वारा ददए गए मतों का सार उनको पृथक रूप से प्रेजर्त दकया जाएगा। ये जववरण हमारी वेबसाइट http://tariffauthority.gov.in पर उपलब् ध कराए जाऐंगे। 9. मामले के संसाधन के दौरन एकत्र की गई सूचना की सम्र ता के आधार पर जनम् नजलजखत सूचना उभर कर सामने आती ह:ै (i) दीनदयाल पत्तन न् यास (डीपीटी) की लवण भूजम का पट्टा दकराया इस प्राजधकरण द्वारा जपछली बार 2 मई 2016 के आदिे संख्य ा टीएएमपी/79/2015-केपीटी द्वारा संिोजधत दकया गया था और डीपीटी द्वारा चाह े गए अनुसार 05 जुलाई 2015 से पूवगव् यापी प्रभाव ददया गया था और इनकी वैधता 5 वर्ग जनधागररत की गई थी यानी 04 जुलाई 2020 तक। डीपीटी के अनुरोध पर डीपीटी की लवण भूजम की मौजूदा दर संरचना की वैधता का, जनवागत स े बचने के जलए, समय-समय पर जवस्ट्त ार दकया गया और जपछली बार समाजप्त की तारीख से 04 जनवरी 2022 तक या संिोजधत पट्टा दकरायों की अजधसूचना के प्रभावी होने की तारीख तक, जो भी पहले हो, तक दकया गया। डीपीटी द्वारा दायर वतगमान प्रस्ट् ताव डीपीटी लवण भूजम के पट्टा दकराये के संिोधन का ह ै जो 05 जुलाई 2020 से 04 जुलाई 2025 तक लागू रहेगा। यह प्रस्ट् ताव पोत पररवहन मंत्रालय द्वारा जारी भू-नीजत ददिाजनदिे 2015 (पीजीएलएम 2015) के अनुसरण में दायर दकया गया है। (ii) (क) भ-ू प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे , 2015 का खंड 13 पत्तन भूजमयों के बाजार मूल् य और नवीनतम दरमानों के जनधागरण के जलए अपनायी जाने वाली प्रदिया और प्रणाली जनधागररत करता है। (ख) भ-ू प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे , 2015 का खंड 11.2(ड) के अनुसार डीपीटी ने डीपीटी के उपा‍यक्ष की अ‍य क्षता में एक भू-आबंटन सजमजत का गठन दकया जजसके अन् य सदस्ट् य जवत्त सलाहकार एवं मुख्य लेखा अजधकारी मुख्य अजभयंता, जवभाग‍यक्ष (संपदा) तथा यातायात प्रबंधक हैं।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 9 (ग) डीपीटी ने पीजीएलएम 2015 के खंड 13(क)(iv) के अनुसार लवण भूजम के बाजार मूल् य का जनधागरण करने के जलए सरकार द्वारा अजधकृत भू-मूल् यांकक मैसज ग सचदवे एसोजिए स, राजकोट को जनयुक् त दकया। एलएसी ने, सरकार द्वारा अजधकृत मूल् यांकक की जसफाररिों का अ‍य यन करने और पीजीएलएम 2015 के खंड 13(क)(i) से (v) में जनधागररत जवजध पर सुजवचार करने के पश् चात्, 06 अगस्ट्त, 2021 को हुई अपनी बैठक में और जवस्ट्तार से चचाग और पररचचाग करने के पिात डीपीटी की लवण भूजम के जलये वार्तर्क पट्टा दकराये के जनबंधन में भूजम के बाजार मूल् य और आरजक्षत मूल् य के जनधागरण के प्रस्ट् ताव को अनुमोददत दकया। डीपीटी के न् यासी मंडल ने 16 अगस्ट्त, 2021 को हुई अपनी बैठक में एलएसी की संस्ट् तुजत के आधार पर वार्तर्क पट्टा दकराये के जनबंधन में भूजम के बाजार मूल् य और आरजक्षत मूल् य के जनधागरण के प्रस्ट् ताव को अनुमोददत दकया। अत: डीपीटी द्वारा दायर प्रस्ट् ताव पत्तन द्वारा गरठत एलएसी द्वारा अजधकृत मूल् यांकक की ररपोटग को अनुमोददत दकया गया ह ैऔर वार्तर्क पट्टा दकराये के जनबंधन में भूजम के बाजार मूल् य और आरजक्षत मूल् य की संस्ट् तुजत की गई और जजसे डीपीटी के बोडग का भी अनुमो दन प्राप्त ह,ै पीजीएलएम 2015 के उपबंधों के अनुपालन में पत्तन भूजम के दरमान जनधागरण के जलए सही पाया गया ह ै और इसजलए, इस मामले के जनपटान के जलए जवश् वसनीय ह।ै (iii)(क) पीजीएलएम 2015 का पैरा 13(क) जनधागररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के बाजार मूल् य जनधागरण की जवजध जनधागररत करता ह।ै उि पैरा के अनुसार भू आबंटन सजमजत, उजल्लजखत कारकों में से, सामान् यत: उ्‍ चतम कारक पर जवचार करेगी अथागत (i) क्षेत्र में भूजम मूल् यों का रायय सरकार का रेजड-रॉक् नर, यदद इसी प्रकार के वगीकरण/कायगकलापों के जलए उपलब् ध है। (ii) पत्तन के आस-पास के क्षेत्र में जपछले 3 वर्ों में पंजीकृत लेन-दने की वास्ट् तजवक उ्‍ चतम दर (पत्तन के आस-पास के बारे में जनणगय संबंजधत पत्तन न् यास बोडग द्वारा जलया जायेगा।) और उस पर पत्तन न् यास बोडग द्वारा अनुमोददत वार्तर्क वृजधि दर के साथ। (iii) इसी प्रकार के लेन-दने ों के जलए पत्तन भूजम की उ्‍ चतम स्ट् वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, जजसे पत्तन न् यास बोडग द्वारा अनुमोददत वार्तर्क वृजधि की दर के आधार पर अद्यतन दकया जायेगा। (iv) पत्तन द्वारा इस प्रयोजन के जलए जनयुक्त अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाली गई दर। (v) अन् य कोई संगत कारक, जजसका पत्तन द्वारा पता लगाया गया हो। पीजीएलएम 2015 का पैरा 13(क) यह भी अनुबधि करता है दक यदद भू आबंटन सजमजत उ्‍ चतम कारक का चयन नहीं करती है तो जलजखत में इसके कारण दजग करने होंगे। (ख) पत्तन ने पीजीएलएम 2015 में जनधागररत जवजभन् न प्रणाजलयों के अंतगगत भू-मूल् यांकन के आधार पर प्रस्ट्ताजवत पट्टा दकराया जनकालने के जलए सरकार द्वारा अजधकृत भू-मूल् यांकक की जनयुजि की। मूल् यांकक ने भू-नीजत ददिाजनदिे ों में जनधागररत पांच कारकों के आधार पर भूजम के बाजार मूल् य का जनधागरण दकया ह,ै जैसा आगामी पैराओं में संक्षेप मे स्ट्प ष् ट दकया गया ह।ै (iv) भ-ू नीजत ददिाजनदिे में जनधागररत पांच जवजधयों के अंतगगत जनधागररत लवण भूजम का दकया गया मूल् यांकन: (क) रायय सरकार रेजड-रॉक् नर दर: रायय सरकार के रेजड-रॉक् नर में जपछली बार वर्ग 2011 में संिोजधत दकया गया था। भूजम का यह मूल् य औद्योजगक भूजम, वाजणयय क भूजम और ररहायिी भूजम के जलए ह।ै वे लवण भूजम का प्रजत जनजधत् व नहीं करते। जवचाराधीन इलाके में बड़े पैमाने पर अंतर जवद्यमान है। अत: मूल् यांकक ने मूल् यांकन के जलए रेजड- रॉक् नर दर पर सुजवचार नहीं दकया ह।ै (ख) पत्तन के आस-पास के क्षेत्र में जपछले तीन वर्ों में वास्ट् तजवक पंजीकृत लेन-दने का उ्‍ चतम मूल् य इस जवकल् प के अंतगगत, चूंदक राजस्ट् व अजभलेख में लवण भूजम का एक भी लेन-दने नहीं हुआ है, मूल् यांकक ने लवण भूजम का मूल् य िून् य जनकाला ह।ै (ग) समान लेद-दने के जलए उ्‍ चतम जनजवदा-सह-बोली दर: इस जवकल् प के अंतगगत, मूल् यांकक ने 4 जुलाई 2018 को प्रत् येक सफल बोली की माचग 2018 में हुई बोली का वार्तर्क पट्टा दकराया सुजवचार में जलया ह ैऔर इसे बुजनयादी दर पर 2% प्रजत वर्ग की वृजधि दर लागू करने के पश् चात् 5 जुलाई 2020 की प्रचजलत दर जनकाल कर अद्यतन दकया ह।ै समान कायगव् यवहार के जलए बुजनयादी दर पर 2% की वृजधि लागू करने के पश् चात् 5 जुलाई, 2020 को पत्तन भूजम की उ्‍ चतम दर 670800.63 प्रजत एकड़/वर्ग ह।ै मूल् यांकक ने इस जवकल् प के अंतगगत 5.7.2020 को लवण भूजम के जलए जपछले 3 वर्ों की सफल बोजलयों की औसत पट्टा दर 33095.44 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग पर जवचार दकया ह।ै10 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (घ) अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाल गई दर: अजधकृत मूल् यांकक ने ररपोटग में ददये गए जवजभन् न कारणों से और लवण उत् पादन के जवजभन् न समाजा र्तथक पहलुओं पर सुजवचार करते हुए, जैसी पहले के पैराओं में चचाग की गई है, जजन् ह ें यहां दोहराया नहीं जा रहा है, अंतत: लवण भूजम का पट्टा दकराया 250415/- .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग और भूजम का बाजार मल्ू य 40230585/-.. प्रजत एकड़ की संस्ट् तुजत की ह,ै जैसा नीचे सारणी में ददया गया ह:ै भ-ू खडं ों की कुल पट्टा दकराया ि.स.ं जववरण सख्ं य ा (.. म)ें 1 सफल बोली 26 7,17,575.68 (क) 2 असफल बोली 11 2,32,835.35 [आरजक्षत मूल् य @ `21166.85 *11 भ-ू खंड] 3 असफल बोली का 20% कम दर पर 1,86,268.28 (ख) कुल पट्टा दकराया [2,32,835.35x0.8] 4 37 भ-ू खंडों का कुल पट्टा दकराया 37 9,03,843.96 (क)+(ख) 5 4.7.2018 को 37 भू-खंडों का औसत 24,428.22 प्रजत एकड़ / वर्ग पट्टा दकराया [9,03,843.96/ 37] 6 ऊपर 5 में 4.7.2018 को जनकाली 25415.00 प्रजत एकड़/ वर्ग गई दर पर 2 वर्ग के जलए 2 प्रजतित [24,428.22x1.02x1.02] की वार्तर्क वृजधि लागू करने के पश् चात ् 5.7.2020 को पट्टा दकराया प्रजत वर्ग 7 पीजीएलएम 2015 के अनुसार भूजम `4,23,585.16 प्रजत एकड़ के बाजार मूल् य के 6% पर पट्टा [25415/ 6%] दकराये पर सुजवचार करते हुए, 05- 07-2020 को लवण भूजम का बाजार मूल् य 40230585.16 .. प्रजत एकड़ जनकलता ह।ै (ङ) पत्तन द्वारा पता लगाया गया कोई अन् य कारक पत्तन ने इस जवजध के अंतगगत भूजम के मूल् यांकन के जलए अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाली गई दर पर सुजवचार दकया ह।ै (च) पीजीएलएम 2015 के अनुसार पांच कारकों के अंतगगत तथा एलएसी द्वारा सुजवचाररत बाजार मूल् य और पट्टा दकराये का ब् यौरा डीपीटी द्वारा प्रस्ट् तुत जववरण का संजक्षप्त सार नीचे ददया जा रहा ह:ै पीजीएलएम 2015 के खडं 13(ग) के अनसु ार वर् ग2020 के जलए वर् ग2020 के जलए पट्टा गणु क बाजार मल्ू य प्रजत दकराया 6% प्रजत एकड एकड (अद्यतन) प्रजत वर् ग(अद्यतन) (क) में भूजम मूल् यों का रायय सरकार का रेजड- ददिाजनदिे दरों को जपछली बार 2011 में दकया रॉक् नर, यदद इसी प्रकार के गया संिोधन उद्योजगक भूजम वाजणययक भूजम और वगीकरण/कायगकलापों के जलए उपलब् ध है। ररहायिी भूजम के जलये थत और वह बाजार में पूछताछ पर आधाररत था मूल्यांकक ने पाया दक ये लवण भूजम के बाजार मूल्य का प्रजतजनजधत्व नही करते और उनमें काफी अंतर है।[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 11 (ख) पत्तन के आस-पास के क्षेत्र में जपछले 3 वर्ों मूल्यांकक की ररपोटग के अनुसार आस पास के सभी में पंजीकृत लेन-दने की वास्ट् तजवक उ्‍ चतम दर गांवों के राजस्ट्व ररकाडग का अवलोकन करने पर (पत्तन के आस-पास के बारे में जनणगय संबंजधत यह पाया गया दक राजस्ट्व ररकाडग में लवण भूजम पत्तन न् यास बोडग द्वारा जलया जायेगा।) और उस का एक भी कायगव्यवहार नही पाया गया ह।ै पर पत्तन न् यास बोडग द्वारा अनुमोददत वार्तर्क वृजधि दर के साथ। (ग) इसी प्रकार के लेन-दने ों के जलए पत्तन भूजम डीपीटी द्वारा 67800.63 (65167.85 की उ्‍ चतम स्ट् वीकृत जनजवदा-सह-नीलामी दर, प्रस्ट्तुत नहीं दकया का 2% वृजधि प्रत वर्ग को जजसे पत्तन न् यास बोडग द्वारा अनुमोददत वार्तर्क गया सुजवचार में लेते हुए यानी वृजधि की दर के आधार पर अद्यतन दकया लवण उत्पादन के प्रयोजन जायेगा। के जलये 2018 की उ्‍ चतम दर) The average rate of last 3 years successful auction is `33,095.44 per acre/annum (घ) पत्तन द्वारा इस प्रयोजन के जलए जनयुक्त 4,23,585/-.. 25,415/-.. अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाली गई दर। [04.07.2018 को जनकाली गयी दर पर यानी 37 भूखंडो की औसत दर के आधार पर(26 सफल बोजलयां जमा 11 असफल बोजलयां) 24,428.22 . प्रजत एकड प्रजत वर्ग की 2 वर्ग के जलये 2% वार्तर्क व्रजधि लागू करने के पिात 5.7.2020 को पट्टा दकराया जैसा पहले के पैराओं, में चचाग की गयी ह ै]। (ड) अन् य कोई संगत कारक, जजसका पत्तन द्वारा डीपीटी द्वारा 25,415/-.. पता लगाया गया हो। प्रस्ट्तुत नहीं दकया गया (v) उक् त जववरण से यह दखे ा जा सकता ह ैदक पांचों कारकों में से उ्‍ चतम के आधार पर पट्टा दकराया 67,800.63 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग बनता ह ैजो वर्ग 2018 में 65,167.85 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग की उ्‍ चतम जनजवदा दर पर 2 वर्ग के जलए 2% वार्तर्क वृजधि लागू करने के पश् चात् जनकलता है। जपछले 3 वर्ग की सफल बोजलयों की औसत दर 33,095.44 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग ह।ै एलएसी ने जवस्ट्त ार स े चचाग पररचचाग के बाद 05 जुलाई 2020 से 04 जुलाई 2025 तक की अवजध के जलए सरकार द्वारा अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाले गए लवण भूजम के बाजार मूल् य 4,23,585/-.. प्रजत एकड़ और 2% वार्तर्क वृजधि के साथ 25,415.00 .. प्रजत एकड़/प्रजत वर्ग के बाजार मूल् य के @6% पर पट्टा दकराया को संस्ट् तुत एलएसी ने पांचों कारकों में से उ्‍ चतम को न अपनाने का औजचत् य भी ददया ह ैजजन पर पहले के पैराओं में चचाग की गई है इसजलये दोहराया नहीं जाता। एलएसी ने महापत्तन न् यासों के अ‍य क्षों को संबंजधत 8 जुलाई, 2015 के अ.स.पत्र पर भी संज्ञान जलया ह।ै जजसमें यह बताया गया ह ैदक भू-नीजत ददिाजनदिे 2014 के पैरा 18 के अनुसार बाजार मूल् य जनकालते समय यह महत् वपूणग ह ै दक उस संगत कारक का चयन करने में सावधानी बरती जानी चाजहए जो भूजम के वास्ट् तजवक बाजार मूल् य को अं दकत करता हो। एलएसी ने, अन् य औजचत् यों के साथ मुख्य त: यह पाया ह ै दक यदद उ्‍ चतम कारक को चुना जायेगा तो उससे जनजवदा-सह-बोली को अजधक प्रजतदिया नहीं जमलेगी और पररणाम म,ें पत्तन को व् यापार हाजन होगी। इसजलए, एलएसी ने महसूस दकया दक उपयुक् त कारक का चयन दकया जाये जजससे भूजम का वास्ट् तजवक बाजार मूल् य जनकाला जा सके और पत्तन का व् यापार सुजस्ट्थर बनाया जा सके।12 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (vi) डीपीटी बोडग ने 16 अगस्ट्त , 2021 के अपने संकल् प में एलएसी द्वारा अपनी 6 अगस्ट्त , 2021 को हुई बैठक में संस्ट् तुत भूजम के बाजार मूल् य और पट्टा दकराये का अनुमोदन दकया। (vii) डीपीटी के प्रस्ट् ताव में भूजम के बाजार मूल् य और वार्तर्क पट्टा दकराये के जनबंधन में आरजक्षत मूल् य के अनुमोदन की वांछा की गई है। भू-नीजत ददिाजनदिे 2015 और संजवजध के अनुसार, यह प्राजधकरण पत्तन भूजम के नवीनतम दरमान अनुमोददत कर सकता है न दक भूजम का बाजार मूल् य। डीपीटी के न् यासी मंडल ने 16 अगस्ट्त , 2021 को हुई अपनी बैठक में भूजम के बाजार मूल् य के साथ-साथ भूजम के बाजार मूल् य पर 6% लागू करके वार्तर्क पट्टा दकराया के जनबंधन में आरजक्षत मूल् य का भी अनुमोदन दकया ह।ै डीपीटी का प्रस्ट् ताव एलएसी की संस्ट् तुजत और इसे डीपीटी के न् यासी मंडल का अनुमोदन प्राप्त ह ैऔर यह भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे , 2015 के उपबंधों का अनुपालन करता है। ऐसी जस्ट्थजत में, भू प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे , 2015 के खंड 13(ग) के हवाले से, यह प्राजधकरण डीपीटी की लवण भूजम के जलए डीपीटी द्वारा यथा प्रस्ट् ताजवत वार्तर्क पट्टा दकराये का अनुमोदन करने को प्रवृत्त ह।ै पत्तन द्वारा जनजवदा मंगवाने के जलए वार्तर्क पट्टा दकराया आरजक्षत मूल् य के रूप में रखा जा सकता ह।ै प्रस्ट् ताजवत पट्टा दकराया 4 जुलाई 2020 को मौजूदा पट्टा दकराये पर 17.72% की वृजधि दजग करता है। (viii) (क) इंजडयन साल्ट मनै फु ैक्च रिंरग एसोजसएिन (आईएसएमए), गाधं ीधाम चम्ै ब र ऑफ कामस ग एडं इंडस्ट्र ी (जीसीसीआई) और कुछेक अन् य प्रयोक् ताओं ने 1000 .. प्रजत एकड़ प्रजत वर्ग की रेजड-रॉक् नर दर पर सुजवचार करने का और वतगमान महामारी की जस्ट्थजत को दखे ते हुए पट्टा दकराया जनधागरण में 5-10% तक की राहत दने े का अनुरोध दकया ह।ै डीपीटी ने स्ट् पष् ट दकया ह ैदक पीजीएलएम 2015 में बतायी गई जवजध को दखे ते हुए एलएसी ने सरकारी अजधकृत मूल् यांकक द्वारा जनकाली गई लवण भूजम का बाजार मूल् य 4,23,585/-.. और पट्टा दकराया 25,425/-.. प्रजत एकड़/वर्ग संस्ट् तुजत की ह।ै डीपीटी बोडग ने प्रस्ट् ताजवत दर का जवस्ट्त ार से औजचत् य दते े हुए एलएसी की जसफाररिों को अनुमोददत दकया ह।ै डीपीटी ने और आगे स्ट् पष् ट दकया ह ै दक डीपीटी के अजधकृत मूल् यांकक ने सूजचत दकया ह ै दक रायय सरकार द्वारा 1000/-.. प्रजत वर्ग प्रजत एकड़ पट्टा दकराया आबंटन ह ै न दक बोली और जो पार्टटयां लवण भूजम के जलए 1000/-.. की रेजड-रॉक् नर दर पर सुजवचार करने का अनुरोध कर रही है, उन् होंने उक् त दर के जलए कोई दस्ट् तावेजी साष् य प्रस्ट् तुत नहीं दकया ह।ै डीपीटी ने यह भी बताया ह ै दक रायय सरकार ददिाजनदिे दरों का जपछली वार संिोधन 2011 में हुआ था और वह औद्योजगक, भूजम, वाजणयय क भूजम और ररहायिी भूजम के जलए हैं। पत्तन ने स्ट् पष् ट तौर पर यह बताया ह ैदक ये दरें लवण भूजम के बाजार मूल् य का प्रजतजनजधत् व नहीं करती। यहां यह उल् लेख करना समीचीन होगा दक इस प्राजधकरण के 2 मई 2016 के जपछले आदिे में अनुमोददत 21,590/-.. का पट्टा दकराया प्रजत एकड़ प्रजत वर्ग 4 जुलाई 2020 को था। एलपीजी 2015 का अनुपालन करते हुए डीपीटी ने और लवण जनमागण प्रयोजन से भूजम की उ्‍ च दर जनधागरण पर जजसके कारण भावी बोलीकतागओं द्वारा बूली न लगाये जाने पर भूजम खाली पड़ी रही एमओपीएसडब् ल् यू द्वारा 2019 में गरठत सजमजत द्वारा प्रकट की गई सचता को सुजवचार में लेते हुए और इस बात को मान् य करते हुए दक बाजार में दबाव की जस्ट्थजतयों के म्ेनज़र लवण में कमी आई है तथा कोजवड-19 के कारण मंदी की वजह से डीपीटी ने पांच कारकों में से उ्‍ चतम दर का चयन नहीं दकया है, जैसा पूवग के पैराओं में पहले ही स्ट्प ष् ट दकया गया ह।ै डीपीटी के स्ट् पष् टीकरण के आधार पर और उक् त जस्ट्थजत के म्ेनज़र और चूंदक डीपीटी और प्राजधकरण दोनों ही एलपीजी 2015 के अनुसार पत्तन भूजम के पट्टा दकराये के जनधागरण से बंधे हुए है, यह प्राजधकरण पत्तन के प्रस्ट् ताव को अनुमोददत करता ह।ै (ख) जहां तक एसकेएसआईपीएल द्वारा डीपीटी के प्रस्ट् ताव के पैरा 11 के हवाले से उठाये गए मु्े का संबंध है दक पत्तन ने दरों में 2% की वार्तर्क वृजधि के साथ पार्टटयों को अंतररम जबल जारी दकये ह ैं और उस पर प्राजधकरण का अनुमोदन चाहा ह ैजो ददिाजनदिे ों के अनुसार नहीं है यह बताया जाता ह ैदक पैरा 11 में डीपीटी ने प्राजधकरण को सूजचत दकया ह ै दक उसने 2% की वार्तर्क वृजधि के साथ अंतररम जबल जारी दकये हैं। इस प्राजधकरण ने डीपीटी के अनुरोध पर समय-समय पर लवण भूजम की दर की वैधता का 2% वार्तर्क वृजधि के साथ तब तक जवस्ट्त ार दकया जाता रहा ह ै जब तक पत्तन द्वारा दायर दकये जाने वाले प्रस्ट् ताव के आधार पर इस प्राजधकरण द्वारा संिोजधत दर संरचना का अनुमोदन नहीं कर ददया जाता। डीपीटी ने अपने प्रस्ट् ताव के पैरा 11 में 2% की वार्तर्क वृजधि लागू करने के पश् चात् अंतररम जबल जारी करने का कोई अनुमोदन नहीं चाहा ह ै जैसा दक एसकेएसआईपीएल ने उपलजक्षत दकया ह।ै डीपीटी ने संबंजधत पक्ष द्वारा डीपीटी के साथ दकये गए पट्टा जवलेख का हवाला ददया ह ै जो बोडग अथवा सक्षम प्राजधकारी द्वारा समय-समय पर अनुमोददत पट्टा दकराये में लागू वार्तर्क वृजधि को उपबंजधत करता ह।ै[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 13 आगे और यह उल् लेख करना भी समीचीन होगा दक इस प्राजधकरण द्वारा लवण भूजम के पट्टा दकरायों का जपछली बार अनुमोदन 02 मई 2016 के आदिे द्वारा दकया था और यह 04 जुलाई 2020 तक वैध था। उसके पश् चात्, डीपीटी के अनुरोध पर डीपीटी की लवण भूजम की दर संरचना की वैधता में जवस्ट्त ार, जनवागत से बचने के जलए अंतररम व् यवस्ट्थ ा के तौर पर, दकया जाता रहा ह ैऔर जपछली बार जवस्ट्त ार 04 जनवरी, 2020 तक ह।ै प्रत् येक जवस्ट् तार आदिे इस प्राजधकरण ने यह जनणगय ददया दक पट्टा दकरायों में @ 2% की वार्तर्क वृजधि ऐसी अंतररत व् यवस्ट् था के दौरान इस प्राजधकरण द्वारा दरों में संिोधन कर ददये जाने तक जारी रहगे ी। (ग) जीसीसीआई ने दरू के सभी गांवों की प्रस्ट् ताजवत एकल दर के स्ट् थान पर पत्तन से क्षेत्र की दरू ी के आधार पर दरें जनधागररत करने का सुझाव ददया। जीसीसीआई के जसवा दकसी प्रयोक् ता ने इस मामले को नहीं उठाया। जीसीसीआई ने उठाये गए मु्े के संदभग में मूल् यांकन ररपोटग और 6 अगस् त 2021 की एलएसी की बैठक के कायगवृत्त बताते ह ैंदक लवण भूजमयों के आरजक्षत मूल् य एक समान होना चाजहए न् यायालय द्वारा जारी आदिे के अनुसार भू-खंड का आकार और उसका स्ट्थ ल चाह ेकुछ भी हो। इसके अजतररक् त, इस प्राजधकरण द्वारा अनुमोददत 9 अप्रैल 2012 के आदिे संख्य ा टीएएमपी/15/2011- केपीटी के पैरा 13(vi) में जैसी चचाग की गई है, डीपीटी की लवण भूजम को जवजभन् न जोऺनों में श्रीणीबधि नहीं दकया गया ह ै परंतु परम् परागत तौर पर जारी लवण भूजम के जलए एक समान दर जनधागररत की जाती रही ह।ै (ix) (क) पीजीएलएम 2015 का खंड 13(ग) पत्तन को पत्तन न् यास बोडग के अनुमोदन से वार्तर्क वृजधि की दर जनधागररत करने की छूट दते ा ह ैजो 2% से कम नहीं होगी। पत्तन ने इस आिय की एक रटप्प णी का प्रस्ट् ताव दकया ह ैदक दरों में प्रजत वर्ग 2% वृजधि की जायेगी। चूंदक पट्टा दकराये में 2% की वार्तर्क वृजधि बोडग द्वारा अनुमोददत ह ैऔर भजू म प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे 2015 के अनुरूप पायी गई है, प्रस्ट् ताजवत रटप्प णी, डीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट् ताजवत, अनुमोददत की जाती ह।ै 2% दर पर वार्तर्क वृजधि इस प्राजधकरण द्वारा आदिे में अनुमोददत संिोजधत दरों पर 05 जुलाई 2020 स े प्रभावी होगी। चूंदक संिोजधत पट्टा दकराया 05 जुलाई 2020 से प्रभावी दकया गया है, वार्तर्क वृजधि एक वर्ग की अवजध पूरी होने के बाद लागू होगी अथागत् 05 जुलाई 2021 से तदनुसार, प्रस्ट् ताजवत रटप्प णी को एक वाक् य जोड़ते हुए हल् का सा आिोजधत दकया जाता ह ै दक पट्टा दकराये में पहली वार्तर्क वृजधि 05 जुलाई, 2021 से प्रभावी होगी। (ख) मौजूदा दरमानों में एक रटप्प णी जनधागररत ह ैदक पट्टा दकरायों/लाइसेंस िुल्क को िासी करने वाली अन् य सोपाजधकताएं पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा जारी भू नीजत ददिाजनदिे के अनुसार होंगी। उि रटप्प णी को हल् के से आिोधन के साथ दक पट्टा दकरायों को िासी करने वाली सभी सोपाजधकताएं पोत पररवहन मंत्रालय, भारत सरकार द्वारा 29 अप्रैल, 2019 को जारी स्ट्पष्टीकारी पररपत्र (भू प्रबंधन 2019-20 का 1 के साथ परठत एमओपीएसडब्ल्यू द्वारा भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे 2015 के अनुसार होंगी। (x) डीपीटी का प्रस्ट् ताव में भूजम के वार्तर्क पट्टा दकरायों में 5 जुलाई, 2020 से 04 जुलाई 2025 तक अनुमोदन चाहा गया ह।ै महापत्तन न् यास अजधजनयम, 1963 की धारा 49 समय-समय पर दरों के जनधागरण करने को कहती ह।ै पट्टा दकराये के जनधागरण के जलए, यह प्राजधकरण महापत्तन न् यासों की भूजम के पट्टा दकराये जनकालने के जलए सरकार द्वारा जारी भू- नीजत ददिाजनदिे ों से बंधा है। भू-प्रबंधन नीजत ददिाजनदिे , 2014 का खंड 13(ग) के साथ-साथ भूजम नीजत ददिाजनदिे 2015 अनुबधि करते ह ैंदक दरमान प्रजत पांच वर्ग पर संिोजधत दकये जाएं। मई, 2016 के जपछले प्रिुल् क आदेि में, इस प्राजधकरण द्वारा पट्टा दकराये अनुमोददत करते समय, यह स्ट् पष् ट दकया गया था दक दरे 5 जुलाई, 2015 से प्रभावी होंगी और 04 जुलाई 2020 तक प्रभावी रहगें ी और दरमानों की समीक्षा पांच वर्ग बाद की जायेगी। इसकी समाजप्त के पश् चात डीपीटी के अनुरोध पर डीपीटी के पट्टा दकराये का जवस्ट्त ार करते हुए इस प्राजधकरण न े 7 जसतम्बर 2020, 16 माचग, 2021 और अंजतम आदिे 15 जसतम्बर 2021 में यह स्ट् पष् ट रूप से जलखा गया था दक जनवागत से बचने के जलए यह जवस्ट्त ार एक अंतररम व् यवस्ट्थ ा ह ै और दक संिोजधत दरमान अनुमोददत होन े पर पूवगव् यापी प्रभाव जलए होंगे, जैसा डीपीटी द्वारा प्रस्ट् ताव दकया जायेगा। तदनुसार, डीपीटी ने संिोजधत दरमानों का अनुमोदन पूवगव् यापी प्रभाव से चाहा ह ै यानी 5 जुलाई, 2020 से पांच वर्ग की अवजध के जलए अथागत 04 जुलाई, 2025 तक। उपरोि को दखे ते हुए, यह प्राजधकरण पट्टा दकरायों के जनबंधन में आरजक्षत मूल्य का 5 जुलाई, 2020 के पूवग व् यापी प्रभाव से संिोधन का डीपीटी का प्रस्ट् ताव अनुमोददत करता है।14 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (xi) इस प्राजधकरण द्वारा 5 जुलाई, 2020 के पूवगव् यापी प्रभाव से अनुमोददत लवण भूजम के वार्तर्क पट्टा दकराया मौजूदा पट्टा/लाइसेंस धारको के मामले में वतगमान पट्टा दकराया करारों में सहमत दरों के आवजधक संिोधन के अधीन लागू होगा और नवीकरण/आबंटन के उन मामलों में जहां संबंजधत पट्टा करार अथवा आबंटन पत्र, यदद अभी कोई पट्टा जवलेख जनष् पाददत नहीं दकया गया है, उनमें पट्टा की मौजूदा अवजध के दौरान पट्टा दकरायो के संिोधन का स्ट् पष् ट रूप से उल् लेख दकया जाए। (xii) भ-ू नीजत ददिाजनदिे 2015 का पैरा 13(ग), अन् य बातों के साथ-साथ अनुबधि करता ह ैदक दरमान प्राजधकरण द्वारा प्रत् येक 5 वर्ग में पुन: जनधागररत दकये जाएं। पत्तन ने एक रटप्पणी का प्रस्ट् ताव दकया ह ै दक ऊपर जनधागररत वार्तर्क पट्टा दकराये के जनबंधन में आरजक्षत मूल्य 05 जुलाई 2020 से प्रभावी होगा और और 04 जुलाई 2025 तक प्रभावी रहगे ा। प्रस्ट्ताजवत रटप्पणी अनुमोददत की जाती ह।ै 10. पररणाम में और ऊपर ददये गए कारणों से तथा सामूजहक जवचार-जवमिग के आधार पर, यह प्राजधकरण डीपीटी की लवण भूजम के संिोजधत पट्टा दकरायों को उनकी सोपाजधकताओं के साथ अनुमोददत करता ह ैजो 01 नवंबर 2021 को भारत के राजपत्र में राजपत्र संख्या 536 में अलग से अजधसूजचत आदिे के साथ संल‍न अनलु ‍न क के अनुसार होंगी। अनुमोददत संिोजधत पट्टा दकराया, डीपीटी द्वारा यथाप्रस्ट् ताजवत, पांच वर्ग की अवजध के जलए, 05 जुलाई 2020 से प्रभावी होगा और 04 जुलाई 2025 तक प्रभावी रहगे ा। टी.एस. बालसुब्रमजनयन, सदस्ट् य (जवत्त) [जवज्ञापन-III/4/असा./439/2021-22] TARIFF AUTHORITY FOR MAJOR PORTS NOTIFICATION Mumbai, the 9th November 2021 No. TAMP/50/2021-DPT.—This Authority, in exercise of the powers conferred on it under Sections 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 (38 of 1963), has disposed of the proposal received from the Deendayal Port Trust (DPT) for revision of rate structure of Salt Land of DPT for the period from 05 July 2020 to 04 July 2025 under Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM 2015) Considering the time involved for notifying (Speaking) Order along with the Scale of Rates, approved by this Authority, this Authority decided to notify only the revised rate structure of lease rent for salt land immediately. Accordingly, the Scale of Rates of lease rent for salt land of DPT approved by this Authority on 26 October 2021 was notified in the Gazette of India on 01 November 2021 vide Gazette No. 536. It was stated in the said Notification that this Authority will notify the Speaking Order, in due course of time. Accordingly, this Authority hereby notifies the Speaking Order connected with disposal of the proposal of the DPT for revision of rate structure of Salt Land of DPT for the period from 05 July 2020 to 04 July 2025 as in the Order appended hereto. Tariff Authority for Major Ports Case No. TAMP/50/2021-DPT Deendayal Port Trust - - - Applicant QUORUM (i) Shri. T.S. Balasubramanian, Member (Finance) (ii) Shri. Sunil Kumar Singh, Member (Economic) ORDER (Passed on this 26th day of October 2021) This case relates to the proposal dated 15 September 2021 received from the Deendayal Port Trust (DPT) for revision of rate structure of Salt Land of DPT for the period from 05 July 2020 to 04 July 2025. 2.1. The lease rent for Salt land of DPT was last revised by this Authority vide Order no. TAMP/79/2015-KPT dated 02 May 2016. The revised lease rental was implementable with retrospective effect from 05 July 2015 and valid for a period of five years, i.e. up to 04 July 2020. 2.2. At the request of DPT, the validity of the existing rate structure for the Salt land of DPT was extended from time to time and last extended from the date of expiry till 04 January 2022 or date of effect of notification of the revised lease rentals, whichever is earlier. The DPT was directed to file its proposal for revision of rate structure of Salt land by 31 October 2021.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 15 3. The Ministry of Shipping(MOS) vide its letter No.PD-13017/2/2014-PD.IV dated 17 July 2015 issued modified provisions of the Land Policy Guidelines 2014(hereinafter termed as Policy Guidelines for Land Management 2015- PGLM 2015) for implementation with immediate effect to Chairmen of all the Major Port Trusts. Thereafter, MOS vide letter No.PD-13017/2/2014-PD.IV dated 29 April 2019 issued Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 for Policy Guidelines for Land Management, 2015 (PGLM-2015) to the Chairmen of all the Major Port Trusts. 4. Following the provisions of PGLM-2015, the DPT, vide its email dated 15 September 2021 has submitted its proposal for revision of Scale of Rates of Salt land of DPT and has made the following submissions in its proposal: (i) The existing Scale of Rates(SOR) of Salt land of DPT for the period from 05 July 2015 to 04 July 2020 was last approved by the TAMP vide Order No.TAMP/79/2015-KPT dated 02 May 2016, which was notified in the Gazette of India on 26 May 2016. The rate approved by the TAMP has expired on 04 July 2020 and is due for revision from 05 July 2020 as per Policy Guidelines of Land Management, 2015 (PGLM 2015) which provides for SOR to be re-fixed every five years. (ii) As per the provision of Policy Guidelines of Land Management 2015, DPT has engaged M/s. Suchdev Associates, Rajkot, Government approved valuer finalized through E- Tendering process vide work order dated 23.02.2021 for carrying out the valuation of Salt Land and Village Veera to Jungi. The valuer has submitted its report on 06.08.2021 [DPT has furnished copy of valuation report]. (iii) The Board of Trustees of DPT has constituted the Land Allotment Committee (LAC) headed by the Dy. Chairman of the DPT and F.A. & C.A.O, Chief Engineer & HOD (E) and Traffic Manager as Members. (iv) The LAC in its meeting held on 06 August 2021 has taking into consideration the provisions of Clause 13 (a), (b) and (c) of Land Policy Guidelines (LPG) 2015 and report of the valuer made the following observations, as regards the 5 factors mentioned in the LPG 2015 to arrive at the market value of Land. (a) State Government’s ready reckoner of land values in the area, if available for similar classification / activities: The guideline rates were last revised in 2011; and are for industrial land, commercial land and residential land and based on market inquiry. It is observed that these are not the representative of the market rate of Salt Land, as well as there is very large variation. (b) Highest rate of actual relevant transactions registered in last three years in the Port’s vicinity (the vicinity of the port is to be decided by the respective Port Trust Boards), with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board: On perusal of the revenue records of all the relevant adjoining villages, it is observed that not a single sale transaction of Salt Land is recorded in revenue records. (c) Highest accepted tender-cum auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board: The Highest accepted tender-cum auction rate of Port land for similar transactions is `67,800.63 per acre/annum, considering the 2% escalation per annum on `65,167.85 per acre / annum i.e. Highest rate of 2018 for the purpose of salt production. The details of successful E-Tender cum E-Auction carried out by the DPT forms part of Valuation Report as Annexure. The average rate of last 3 years successful auction is `33,095.44 per acre /per annum. (d) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port: DPT has engaged the Suchdev Associates, Rajkot, Government approved valuer for carrying out the valuation of Salt land of DPT from Village Veera to Village Jungi, Dist.Kutch.16 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] The valuer has submitted its report on 20-05-2021. The valuer has recommended revised rate at `25,415.11 per acre / per annum. The main points made by the approved valuer in the valuation report are summarized below: (i) Internationally, salt prices have dropped in last 3-4 years. This is owing to economic and industrial slowdown, further dampened by Covid-19 lately. The price trend have shown slight improvement in the last one or two quarters, but it is difficult to predict, if it will be sustained, or will go up or down. (ii) Salt production from this belt occupies a very important position, both for domestic edible consumption and industrial production, as well as for exports. It is important that the Salt Lands utilization be optimized for maximum benefit to the economy and the local population for financial elevation. (iii) Salt prices have not improved in last few years, but the slow devaluation of rupee has marginally improved the turnovers, which if viewed in relation to inflation index are negligible. (iv) Lease rent fixation in such a scenario is an exercise of importance, since lower rent will lead to lower revenue to DPT, while higher rent will lead to underutilization of Salt Lands, ultimately leading to loss both to DPT as well as local economy. (v) On following up with the State Administration (Office of the Collector of Kutch), it has been observed that all the Salt Land leased by the Kutch Collectorate are allotted, and not auctioned. This data, thus, does not represent true market data and cannot be considered. (vi) Attempts to find other sources of similar auction have been unsuccessful. On verbal inquiry it is learnt that all the salt lands in this stretch belong either to State Administration or DPT. (vii) The size of the plots in the auction carried out by the DPT range from 10 Acres to 1611 Acres. (viii) The Reserve price for auction was fixed at `21166.85 /Acre /Annum, as in March, 2018. (ix) Exceptionally high bids have been received in the range of `40,000-81,000 /Acre / Annum. (x) It is important to note that many of these high bids have not been fulfilled by the bidders. Also, some high bid allotment could also not be completed due to encroachment etc. (xi) Some plots could not be allotted due to CRZ, categorization, or NGT orders. (xii) Many of the 10 acres plots did not get the minimum bids, and for others, the bid was just slightly above the reserve price. (xiii) All the high bids were for 99 acres plots or above, while not all big plots get high bids. (xiv) The number of total allotees is limited. This may be leading to a monopolist situation in bidding, and lower bids. Also, several parties have bid for, and been allotted more than one plots, which may be leading to high bidding due to synergistic value. (xv) The very high bids are random and sporadic, and do not display an underlying consistency or pattern, say location, distance etc. The reason for high bids can be synergistic value, besides other factors. The fact that many of the high bids were not fulfilled is indicative that the high bids may not be sustainable. Very specifically, the high bids are spread over a large area, and does not display a distance gradient to establish a distance related matrix of salt land value, from any particular node, say Port. (xvi) Lease rental should thus be uniform for all Salts Lands of DPT (This is also in line with court Order, as cited in the World Bank Policy Research[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 17 Working Paper 6665, titled “Capturing the value of Public Land for Urban Infrastructure Centrally Controlled Landholdings” by George E. Peterson & Vasudha Thawakar, available on net at http://openknowledge.worldbank.org/bitsteam/handle/10986/16879/WPS6 665.txt. (xvii) Many of the plots did not get even the minimum bid, and remain un-allotted and un-utilized. This, in line with the fact that salt industry is an important industry to growth and development, and considering its importance in domestic market and exports, is a factor that must be considered during the current exercise. (xviii) The valuer in its report dated 06-08-2021 has mentioned that the following source of market data have been considered- 1. Sale or rent or lease of Salt Lands in open market 2. Auction for sale or rent or lease of Salt Lands by the State Administration 3. Auction for sale or rent or lease of Salt Land by the Deendayal Port Trust 4. Auction for sale or rent or lease of Salt Land by any other Authority. (xix) Guideline rate of Industrial Lands adjoining DPT land. The State Govt. ready reckoner has guideline rate for Open Land, Composite rates of Residential units, Offices, Shops, Industrial Open Land & Agricultural Land (Piyat and Bin Piyat) & Minerals(where applicable), etc. The jantri rate of Industrial land in village adjoining to the Salt Land ranges from `123/- to `5300/- per sq.mtr. i.e. `5 lac to 215 lacs per acre. However, it is observed by the valuer that these are not representative of the Market rate of Salt land. (xx) The Guidelines rate of Industrial land for village adjoining to DPT land last revised in 2011 are for Industrial land; and based on market inquiry it is observed that these are not representative of the market rate of Salt land, as there is very large variation over the stretch under consideration, and hence not considered for the valuation exercise. (xxi) Since not a single bid was received for 11 plots at the set reserve price, it is safe to assume that the reserve price was high and a lower reserve price would have attracted some bids, resulting in higher overall utilization as well as value generation. (xxii) Since this exercise is aimed at fixing the fair reserve price for lease rentals in bidding process, the market will automatically discover the optimum value for each salt land plot, as long as it is above the reserve price. (xxiii) The valuer has arrived at the lease rent of `25415 per acre/annum. Relevant part culled out from the statement furnished by the DPT as Annexure-140 of its proposal showing the basis for arriving at the proposed lease rent is tabulated below: Sr. No. of Particulars Total Lease rent (in `) No. plots 1 Successful auction 26 7,17,575.68 (A) 2 Unsuccessful auction 11 2,32,835.35 (Reserve price @ `21166.85 *11 plots) 3 Total lease rent for Unsuccessful 1,86,268.28 (B) auction at 20% lower rate (2,32,835.35*0.8) 4 Total Lease rent of 37 plots 37 9,03,843.96 (A)+(B) 5 Average lease rent of 37 plots as on 24,428.22 per acre/annum 4.7.2018 (9,03,843.96/37) 6 Lease rent as on 5.7.2020 after 25415.00 per acre/annum applying 2% escalation for 2 years (24,428.22*1.02*1.02)18 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (xxiv) Thus, considering the various factors given in the report and other socio economic aspects of salt production, lease rent and market value of land considered by the valuer in the valuation report at page 29 is as follows: (i) Fair lease rental considered as in March 2018 `24,428.21/acre/annum (ii) Considering prescribed `25,415.11/acre/annum escalation of 2% per annum as per Amended Land Policy Guidelines for Major Ports, 2014, the fair lease rental as on 05-07-2020 (compounded rate) (iii) Considering Lease Rental at `4,23,585.16/acre 6% of Market Value of the land, as per above guideline, Market Value of Salt Land, as on 05-07-2020 is arrived at (iv) Property Rate adopted in this `4,23,585.00/acre valuation (e) Any other relevant factor as may be identified by the Port. The port has considered the lease rent at `25,415 per acre/ annum as arrived by the approved valuer for the following reasons:- (i) The LAC has also taken note of MOPSW D.O. letter No. PD-13017/2/2014-PD.IV dated 08/07/2015 to Chairmen of all Major Port Trusts. (ii) The said d.o. letter states that it is important that while choosing the market value as per para 18 of the Land Policy Guidelines, 2014, due care is taken to choose the relevant factor which captures the realistic market value of the land. Mechanical and inappropriate application of the Land Policy Guidelines may lead to inflated and unrealistic market value which results in poor response to tender cum auctions and subsequently loss of business to the port. (iii) Further, recently, the MOPSW vide their Order No.PD-13017/5/2019-PD-V dated 03.12.2019 has constituted a committee under the chairmanship of Chairman, IPA and MbPT to review of existing policy guidelines for Land Management, 2015 with special focus on investment, dedicated cargo for the port to ensure sustainability of ports in the long run, to create employment opportunities and to suggest amendments accordingly. (iv) It has also expressed concern over the higher rates fixed for the land for salt manufacturing purpose, due to which land remained vacant on account of non-response from the prospective bidders and there is apprehension of unauthorized encroachments. (v) There is slackening of demand in respect of salt due to depressed market conditions and recession due to Covid-19 factors. (v) (a) The LAC in the concluding paras has further observed that the tenders / auctions carried out in the last three years pertaining to salt land are for different sizes of plots and different locations. The rate determined through tenders is basically depended on various factors such as availability of infrastructure such as rail and road connectivity; developed land, demand and supply, purpose, similar usage of land, size of the plot etc. Therefore, the rates obtained through E-Auction for those specific plots do not reflect the realistic value of the remaining lands. If the highest of the factors is considered, it will result in poor response to tender cum auction and subsequently loss of business to the port. Therefore, it would be appropriate to choose the relevant factor which captures the realistic market value of land to enable port to sustain business. Accordingly, it is felt that the land values arrived by a land valuer is a relevant factor among the factors mentioned in the para 13 of[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 19 the amended LPG-2014, so that the business of the port is not affected in the long run and the port remains an attractive investment location to the Port Users. Further, as per the provision of Land Policy Guidelines, the land is required to be put to E-Tender cum E-Auction for allotment of land, in case of expired lease not having renewal clause and vacant lands. Since, updated TAMP rate is kept as Reserve Price, considering the open competitive bidding process, DPT will automatically receive realistic market value of specific land through E-Tender Cum E-Auction. If, the location of the plot is favorable to the prospective bidders, it will lead to competition and DPT may get higher rate over the reserve price. (b) In view of the above, LAC after detailed discussion and deliberations decided to recommend the market value of salt land as arrived by a Govt. Approved Valuer at `4,23,585/- per acre and lease rental @6% of market value at `25,415.00 per acre/ per annum with 2% annual escalation applicable for the period from 05 July 2020 to 04 July 2025 subject to approval of the Board and notification by TAMP as per the provisions of PGLM-2015. (vi) To summarise, the comparative statement showing the details of rates under five factors as per PGLM 2015 as furnished by the DPT is tabulated below: Market Value per acre Lease Rent @ 6% per Acre / per Factors as per Clause 13(C) of PGLM, 2015 for the year 2020 annum for the year 2020 (Updated) (Updated) (A) State Government’s ready reckoner of land values in the The guideline rates were last revised in 2011, are for Industrial area, if available for similar classification / activities land, commercial land & residential land and based on market inquiry the valuer observed that these are not representative of the market rate of Salt Land, and there is large variation. (B) Highest rate of actual relevant transactions registered in last As per valuer reports, on perusal of the revenue records of all the three years in the Port’s vicinity (the vicinity of the Ports is to be relevant adjoining villages, it is observed that not a single sale decided by the respective Port Trust Boards), with an transaction of Salt Land is recorded in revenue records. appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board. (C) Highest accepted tender-cum-auction rate of port land for Not furnished by DPT `67,800.63 (considering 2% similar transactions updated on the basis of the annual escalation p.a. of `65,167.85 escalation rate approved by the Port Trust Board. i.e.Highest rate of 2018 for the purpose of Salt production. The average rate of last 3 years’ successful auction is `33095.44 per acre/annum (D) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the `4,23,585/- `25415/- purpose by the Port. [Lease rent as on 5.7.2020 after applying 2% escalation for 2 years on rate arrived as on 4.7.2018 i.e. `24,428.22 per acre/ annum based on average rate of 37 plots(26 successful auction plus 11 unsuccessful auction) as brought out in earlier paragraph] (E) Any other relevant factor as may be identified by the Port. Not furnished by DPT `25415 (vii) The DPT has furnished a copy of the Minutes of the meeting of Land Allotment Committee (LAC) dated 06.08.2021. (viii) Accordingly, the Agenda was placed in the Board Meeting held on 16.08.2021. The Board of Trustees of the Port of Kandla, vide Board Resolution No.80 dated 16 August 2021 has approved market value of salt land of `4,23,585/- per acre and reserve price/lease rent of `25,415.00 per acre/per annum, which is @ 6% of market value of Salt land for the period from 05.07.2020 to 04.07.2025 with 2% annual escalation applicable for the period from 05 July 2020 to 04 July 2025, subject to notification by TAMP as per the provisions of PGLM- 2015. A copy of Board Resolution No.80 dated 16 August 2021 is furnished by DPT. (ix) DPT proposal states there is 15.41% hike in rate compared to updated rate of salt land in the year 2019. [The DPT has considered updated lease rent as on 05 July 2020 @ `22,022/- per acre p.a. The DPT has proposed lease rent @ `25415/- per acre p.a. with effect from 05 July 2020 and thus DPT has worked out the percentage increase in lease rent @15.41%]20 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (x) The DPT has furnished a copy of the Schedule of reserve price for salt land of DPT alongwith conditionalities. (xi) Meanwhile, DPT has issued provisional bills to the parties considering 2% annual escalation in the rates as compared to the previous year. Further, DPT has sought six months extension of the validity of the lease rentals of Salt land from TAMP for the period from 05 July 2021 till 04 January 2022 or date of notification of the revised lease rentals, whichever is earlier till the filing of fresh proposal. (xii) The DPT has, therefore, requested to consider and approve the proposal for revision of rate structure and fixing of reserve price / market value of salt land applicable for the period from 05.07.2020 to 04.07.2025 and notify the same in the Gazette expeditiously, as required under Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963, so as, enable to implement the revised rate from 05.07.2020. 5. A comparison of lease rent approved by this Authority vide Order No.TAMP/79/2015-KPT dated 02 May 2016 effective from 05.07.2015, updated lease rent as on 04.07.2020 applying 2% annual escalation and proposed lease rent in the instant proposal and % increase is tabulated below: (` per acre p.a.) Description of Category Lease Rent approved vide Updated Lease Proposed Lease Rent Proposed Increase in Order No.TAMP/79/2015-KPT Rent as on effective from Lease Rent dated 02.05.2016 effective from 04.07.2020 05.07.2020 as compared to lease 05.07.2015 proposed by by DPT rates as on 04.07.2020 Salt land at Deendayal Port 19,946 *21,590 25,415 *17.72% * DPT has considered updated lease rent as on 5.7.2020 @ ` 22022 per acre p.a. and accordingly, the DPT has worked out percentage increase @15.41%. But, in actual terms, when compared to lease rent prevailing on date of original expiry i.e. on 04 July 2020 at `21,590/-, the increase in lease rent works out to 17.72% as given in the above table. 6. In accordance with the consultation process prescribed, a copy of the DPT proposal received vide email dated email dated 15 September 2021 along with enclosures was circulated vide our letter dated 23 September 2021 to the concerned users / user organizations / lessees seeking their comments. A copy each of the comments received from the users / user organizations / lessees were forwarded to the DPT as feedback information. The DPT vide its email dated 22 October 2021 has furnished its comments. 7. A joint hearing in this case was held on 12 October 2021 through Video Conferencing. At the joint hearing, DPT made a power point presentation of its proposal and forwarded a copy of the Power Point Presentation vide its email dated 12 October 2021. The DPT and the concerned users / user organizations / lessees have made their submissions 8. The proceedings relating to consultation in this case are available on records at the office of this Authority. An excerpt of the comments received and arguments made by the concerned parties will be sent separately to the relevant parties. These details will also be made available at our website http://tariffauthority.gov.in. 9. With reference to totality of information collected during the processing of this case, the following position emerges: (i) The lease rent for Salt land of Deendayal Port Trust (DPT) was last revised by this Authority vide Order No. TAMP/79/2015-KPT dated 02 May 2016 and was given effect retrospectively from 05 July 2015 as sought by the DPT and validity prescribed for a period of five years i.e. till 04 July 2020. At the request of DPT, the validity of the existing rate structure for the Salt land of DPT was extended from time to time as a provisional arrangement to avoid a vacuum in the scenario and was last extended from the date of expiry till 04 January 2022 or date of effect of notification of the revised lease rentals, whichever is earlier. The current proposal filed by the DPT is for revision of lease rent of Salt Land of DPT applicable for the period from 05 July 2020 to 04 July 2025 following the Land Policy Guidelines of 2015(PGLM 2015) issued by the Ministry of Shipping. (ii) (a) Clause 13 of the Policy Guidelines for Land Management 2015 lays down the procedure and the methodology to be adopted for determining the market value and the latest Scale of Rates of the port lands.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 21 (b) As per clause 11.2(e) of PGLM 2015, the DPT has constituted the LAC headed by the Deputy Chairman of the DPT & other members viz., Financial Advisor and Chief Accounts Officer, Chief Engineer & Head of Department (Estate) and Traffic Manager. (c) The DPT has engaged M/s.Suchdev Associates, Rajkot, a Government approved land valuer for assessing the market value of the Salt land as per Clause 13 (a)(iv) of PGLM 2015. The LAC in its meeting held on 06 August 2021, after going through the recommendations of the approved valuer and after considering the methodology prescribed under Clause 13(a)(i) to (v) of PGLM 2015 and after detailed discussion and deliberations, has recommended the market value and reserve price in terms of annual lease rent for the Salt Land at DPT. The Board of Trustees of DPT in its Board meeting held on 16 August 2021 has, based on the recommendation of the LAC, approved the market value of land and reserve price in terms of annual lease rent. Thus, the proposal filed by the DPT which is supported with the copy of the Valuation Report of the approved valuer, report of the LAC constituted by the port recommending Reserve Price in terms of annual lease rent and which also has the approval of the DPT Board is found to be in compliance with the provisions of PGLM 2015 for fixation of scale of rates of port land and, therefore, relied upon for disposing of this case. (iii) (a) Para 13 (a) of the PGLM 2015 prescribes the methodology for determination of market value of the land based on the five factors prescribed therein. As per the said para, the LAC may normally take into account the highest of the factors mentioned therein, viz. (i) State Government ready reckoner of land values in the area if available for similar classification/activities, (ii) Highest rate of actual relevant transactions registered in the last three years in the Port’s vicinity (the vicinity of the Port is to be decided by the respective Port Trust Boards), updated with an appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board, (iii) Highest accepted tender-cum-auction rate of Port land for similar transactions, updated on the basis of the annual escalation rate approved by the Port Trust Board, (iv) Rate arrived at by an approved valuer appointed for the purpose by the Port and (v) Any other relevant factor as is identified by the Port. Clause 13(a) of PGLM 2015 also stipulate that in case the LAC is not choosing the highest factor, the reasons for the same have to be recorded in writing. (b) The port has appointed a Government approved valuer to arrive at the proposed lease rent based on valuation of land under different methodology prescribed in the PGLM 2015. The valuer has assessed the market value of land based on five factors prescribed in the Land Policy Guidelines as briefly explained in subsequent paragraphs. (iv) The valuation of salt land done under the five methods prescribed in the Land Policy Guidelines is briefly explained hereunder: (a) State Government ready reckoner rate: State Government ready reckoner was last revised in the year 2011. This value of land are for Industrial land, commercial land and residential land. They are not representative to salt land. There is very large variation over the stretch under consideration. Hence, the valuer has not considered ready reckoner rate for the valuation exercise. (b) Highest actual transaction registered in the last three years in the Port’s vicinity Under this option, since there is not a single sale transaction of Salt land recorded in revenue records, the valuer has considered the market value of Salt land as Nil. (c) Highest tender cum auction rate for similar transactions: Under this option, the valuer has considered the annual lease rent as on 4 July 2018 for each of the successful auction held in March 2018 and updated it to the prevailing rate as on 5 July 2020 after applying 2% escalation p.a. on base rate. The highest rate of port land as on 5 July 2020 after applying 2% escalation over base rate for similar transaction is ` 67,800.63 per acre/annum. The valuer has considered the average lease rate of last 3 years’ successful auctions of Salt land i.e. ` 33095.44 per acre/per annum as lease rent for Salt land as on 5 July 2020 under this option.22 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] (d) Rate arrived at by Approved valuer: The approved valuer for the various reasons stated in the report and considering the other socio economic aspects of salt production brought out in the earlier paragraphs which are not reiterated for the sake of brevity has finally recommended lease rent for salt land at `25,415/- per acre/ annum and market value of land at `4,23,585/- per acre as tabulated below: Sr. No. of Particulars Total Lease rent (in `) No. plots 1 Successful auction 26 7,17,575.68 (A) 2 Unsuccessful auction 11 2,32,835.35 [Reserve price @ `21166.85 *11 plots] 3 Total lease rent for Unsuccessful auction 1,86,268.28 (B) at 20% lower rate [2,32,835.35*0.8] 4 Total Lease rent of 37 plots 37 9,03,843.96 (A)+(B) 5 Average lease rent of 37 plots as on 24,428.22 per acre/annum 4.7.2018 [9,03,843.96/ 37] 6 Lease rent as on 5.7.2020 after applying 25415.00 per acre/annum 2% escalation for 2 years on rate arrived [24,428.22*1.02*1.02] as on 4.7.2018 at 5 above i.e. `24,428.22 per acre/annum 7 Considering Lease Rental at 6% of `4,23,585.16 per acre Market Value of the land, as per PGLM [25415/ 6% 2015, Market Value of Salt Land, as on 05-07-2020 is arrived at `4,23,585.16 per acre (e) Any other factor identified by the port: The port has considered the rate arrived by the approved valuer for valuation of land under this method. (f) A statement showing the details of market value and lease rent as per the five factors prescribed in PGLM 2015 and considered by the LAC furnished by DPT is tabulated below: Market Value per Lease Rent @ 6% per Factors as per Clause 13(C) of PGLM, 2015 acre for the year Acre / per annum for the 2020 (Updated) year 2020 (Updated) (A) State Government’s ready reckoner of land The guideline rates were last revised in 2011, are values in the area, if available for similar for Industrial land, commercial land & residential classification / activities land and based on market inquiry the valuer observed that these are not representative of the market rate of Salt Land, and there is large variation. (B) Highest rate of actual relevant transactions As per valuer reports, on perusal of the revenue registered in last three years in the Port’s records of all the relevant adjoining villages, it is vicinity (the vicinity of the Ports is to be decided observed that not a single sale transaction of Salt by the respective Port Trust Boards), with an Land is recorded in revenue records. appropriate annual escalation rate to be approved by the Port Trust Board. (C) Highest accepted tender-cum-auction rate Not furnished by `67,800.63 (considering of port land for similar transactions updated on DPT 2% escalation p.a. on the basis of the annual escalation rate `65,167.85 i.e. Highest rate approved by the Port Trust Board. of 2018 for the purpose of Salt production) The average rate of last 3 years successful auction is `33,095.44 per acre/annum (D) Rate arrived at by an approved valuer `4,23,585/- `25,415/- appointed for the purpose by the Port.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 23 [Lease rent as on 5.7.2020 after applying 2% escalation for 2 years on rate arrived as on 4.7.2018 i.e. `24,428.22 per acre/ annum based on average rate of 37 plots(26 successful auction plus 11 unsuccessful auction) as brought out in earlier paragraph] (E) Any other relevant factor as is identified Not furnished by `25,415/- by the Port. DPT (v) It can be seen from the above tabulation that the lease rent based on the highest of the five factors comes to `67,800.63 per acre / per annum under the highest accepted tender cum auction rate after applying 2% annual escalation for 2 years on the highest tender rate received at `65,167.85 per acre/ per annum in the year 2018. Average rate of last 3 years successful auction is `33,095.44 per acre /per annum. The LAC after detailed discussion and deliberations has, however, recommended the market value of Salt land arrived by a Govt. Approved Valuer at `4,23,585/- per acre and lease rental @6% of market value of land arrived at `25,415.00 per acre per annum and annual escalation in lease rent @2%. LAC has given justification for not adopting the highest of five factors which is brought out in earlier paragraphs and hence not reiterated for the sake of brevity. The LAC has also taken note of d.o. letter dated 8 July 2015 from MOPSW to Major Ports stating that it is important that while choosing the market value as per para 18 of the Land Policy Guidelines, 2014, due care is taken to choose the relevant factor which captures the realistic market value of the land. The LAC has amongst other justification mainly observed that if the highest of the factors is considered, it will result in poor response to tender cum auction and subsequently loss of business to the port. Therefore, LAC felt appropriate to choose the relevant factor which captures the realistic market value of land to enable port to sustain business. (vi) The DPT Board, vide its resolution dated 16 August 2021 has approved the market value of land and the lease rent recommended by the LAC in its meeting dated 6 August 2021. (vii) The proposal of the DPT seeks approval of the market value of land and the reserve price in terms of annual lease rent. As per the Land Policy Guidelines of 2015 and as per the statute, this Authority is only required to approve the latest Scale of Rates of port land and not the market value of land. The Board of Trustees of the DPT has approved the market value of land as well as the reserve price in terms of annual lease rent applying 6% on the market value of land in its meeting dated 16 August 2021. The proposal of the DPT is based on the recommendation of the LAC and is approved by the Board of Trustees of the DPT and complies with the provision of the Policy Guidelines for Land Management, 2015. That being so, and in terms of Clause 13(c) of the Land Policy Guidelines 2015, this Authority is inclined to approve the annual lease rent as proposed by the DPT for Salt land of DPT. Annual lease rent shall serve as reserve price for inviting tender by the port. At the proposed lease rent, the increase works out to 17.72% over the lease rent prevailing as on 4 July 2020. (viii) (a) The Indian Salt Manufacturers’ Association(ISMA), Gandidham Chamber of Commerce & Industry(GCCI) and few other users have requested to consider the ready reckoner rate of `1,000 per acre per annum and to grant some relief to the tune of 5-10% in fixing lease rentals considering present pandemic situation. The DPT has clarified that considering the methodology prescribed in PGLM 2015, the LAC has recommended the market value of Salt land at `4,23,585/- and lease rental at `25,425/- per acre/annum as arrived by the govt. approved valuer. The DPT Board has approved the recommendations of LAC giving detailed justification for the proposed rate. The DPT has further clarified that the approved valuer of DPT has informed that the lease rental of `1000 per acre/annum by the State Government represents allotment and not auction and the parties requesting to consider the ready reckoner rate of `1,000/- for Salt land have not furnished documentary evidence for the said rate. The DPT has also stated that the state government guideline rates were last revised in the year 2011 and are for industrial land, commercial land and residential land. The port has categorically stated that these are not the representative to the market value of Salt Land.24 THE GAZETTE OF INDIA : EXTRAORDINARY [PART III—SEC.4] It is relevant here to state that the lease rent as per the last Order approved by this Authority dated 2 May 2016 is `21,590/- per acre/annum as on 4 July 2020. The DPT after following the LPG 2015 and taking consideration the concern expressed by the Committee constituted by MOPSW in December 2019 over the higher rates fixed for the land for salt manufacturing purpose due to which land remained vacant on account of non-response from the prospective bidders and also recognizing that there is slackening of demand in respect of salt due to depressed market conditions and recession due to Covid-19 factors, has, not chosen the highest rate among the five factors as already explained in the preceding paragraphs. Based on the clarification of the DPT and in view of the above position and also since both the DPT and this Authority are bound by the LPG 2015 to fix the lease rent for port land, this Authority approves the proposal of the port. (b) With respect to the point made by SKSIPL drawing reference to para 11 of the DPT proposal and stating that the port has issued provisional bills to the parties considering 2% annual escalation in the rates and has sought approval of TAMP which is not in line with the Guideline position, it is to state that the DPT has in para 11 only informed this Authority about provisional bills raised by the port after applying 2% annual escalation. This Authority has from time to time at the request of the DPT approved Orders extending the validity of the rate of Salt land with 2% annual escalation till the revised rate structure for salt land based on the proposal to be filed by the port are approved by this Authority. The DPT has in para 11 of its proposal not sought approval of this Authority for raising the provisional bill after applying 2% annual escalation as inferred by the SKSIPL. The DPT has referred to the clause of the lease deed entered by the respective party with DPT which provide for annual escalation in lease rent approved by the Board or Competent Authority shall be applicable from time to time. It is further relevant here to state that the lease rent for salt land last approved by this Authority vide Order dated 02 May 2016 was valid till 04 July 2020. Subsequent to that, at the request of DPT, the validity of the rate structure for the Salt land of DPT was extended by this Authority from time to time as a provisional arrangement to avoid a vacuum in the scenario and was last extended from the date of expiry till 04 January 2022. During each extension Order, this Authority has held that annual escalation @ 2% in the lease rentals shall apply during such provisional arrangements till such time the rates are revised by this Authority. (c) The GCCI has suggested to fix the rates on the basis of distance of area from the port instead of proposing single rate for all distanced villages. None of the users except GCCI have raised this matter. With reference to the point raised by GCCI, the valuation report and minutes of LAC meeting dated 6 August 2021 states that the reserve price for salt lands should be uniform irrespective of size or location of plot in view order issued by the Court. Further, as brought out in para 13(vi) of Order No.TAMP/15/ 2011-KPT dated 9 April 2012 approved by this Authority, the salt lands of DPT are not categorised into different zones, but a uniform rate is traditionally fixed for the entire salt land. (ix) (a) Clause 13(c) of the PGLM 2015 gives flexibility to Ports to fix rate of annual escalation which should not be less than 2% with the approval of the Port Trust Board. The port has proposed a note that the rates shall be escalated by 2% every year. Since the annual escalation in lease rent at 2% is approved by the Board and is found to be in line with the Policy Guidelines for Land Management 2015, the note is approved as proposed by the DPT. The proposal of DPT states that annual escalation of 2% shall be applicable from 5 July 2020. Since the revised lease rent are made effective from 5 July 2020, the annual escalation shall apply after completion of one year i.e. 5 July 2021. Accordingly, the proposed note is slightly modified to add a sentence that the first annual escalation in the lease rent will be on 5 July 2021.[भाग III—खण् ड 4] भारत का राजपत्र : असाधारण 25 (b) The existing SoR prescribes a note that the other conditions governing the lease rental shall be as per the Land Policy Guidelines issued by the Ministry of Shipping, Government of India. The DPT, in the current proposal, has included the said note which is approved with slight modification to state that all the conditions governing the lease rental shall be as per the Policy Guidelines for Land Management 2015 read with Clarification Circular (Land Management) No.1 of 2019-20 dated 29 April 2019 issued by the Ministry of Shipping, Government of India and as is amended from time to time. (x) The proposal of the DPT seeks approval of annual lease rent with retrospective effect from 5 July 2020 till 4 July 2025. Section 49 of the Major Port Trusts Act, 1963 calls for fixation of rates from time to time. For fixation of lease rent, this Authority is bound by the Land Policy guidelines issued by the Government for arriving at the lease rental for Major Port Trusts land. Clause 13(c) of the Policy Guidelines for Land Management 2015 stipulate that the Scale of Rates will be revised every five years. The lease rent approved by this Authority in the last tariff Order of May 2016 clearly mentions that the rates are effective from 5 July 2015 and will remain valid till 4 July 2020. While extending the lease rent of the DPT at the request of the DPT beyond its expiry, this Authority vide Orders dated 7 September 2020, 16 March 2021 and the last Order dated 15 September 2021 has categorically stated that this extension is only a provisional arrangement to avoid a vacuum and the revised rate when approved may have retrospective effect as proposed by the DPT. The DPT has accordingly sought approval to the revised rates retrospectively with effect from 5 July 2020 for a period of five years till 4 July 2025. In view of above, this Authority approves the proposal of the DPT seeking retrospective revision of reserve price in terms of annual lease rent with effect from 5 July 2020. (xi) The annual lease rent for Salt Land approved by this Authority with retrospective effect from 5 July 2020 will be made applicable in case of the existing lessees / licensees subject to provision for periodic revision of rates agreed in the surviving lease agreements and in those cases of renewal/ allotment only if the respective lease agreement or letter of allotment, if no lease deed is still executed, explicitly provides for revision of lease rentals during the currency of the lease period. (xii) Para 13(c) of Land Policy Guidelines 2015, inter alia, stipulate that the SoR would be refixed once in every 5 years by TAMP. The port has proposed that the reserve price in terms of annual lease rent prescribed above will be effective from 5 July 2020 and remain valid till 4 July 2025. The said note is approved. 10. In the result, and for the reasons given above and based on collective application of mind, this Authority approved the revised lease rent of Salt Land of DPT alongwith the conditionalities attached as Annex to the Order which has been notified separately in the Gazette of India on 01 November 2021 vide Gazette No.536. The revised lease rent approved shall be effective from 5 July 2020 as proposed by the DPT and shall remain valid for period of five years i.e. till 04 July 2025. T. S. BALASUBRAMANIAN, Member (Finance) [ADVT.-III/4/Exty./439/2021-22] Uploaded by Dte. of Printing at Government of India Press, Ring Road, Mayapuri, New Delhi-110064 and Published by the Controller of Publications, Delhi-110054.